营销中心对外开放活动

1. 房地产电话销售技巧和话术

客群选择

通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。

(一)内部客户资源

1.集团内部员工。

2.集团所属企业会员资源。

3.其他项目的以往到访客户及成交的老客户资源。

(二)外部客户群体

1.本项目资源

前期各阶段来访来电客户。

2.拓客渠道资源

A.通过公司全员、合作伙伴及业主的熟人、朋友等社会关系进行介绍。

B.通过城市各项展览会与组办方合作获取参展单位信息并在展会上收集目标客户信息。

C.企业通过公关、市场调研、促销、技术支持和售后服务活动等直接接触客户，过程中与客户的沟通、交流都非常充分，是寻找客户的好机会。

D.通过微博、微信、腾讯、博客群论坛中认识的朋友寻找机会，一方面这些博友本身有可能就是潜在客户，另一方面这些博友可能是意向客户的介绍人。

E.通过看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息。

F.当地重点企业、单位，重点社区以及人流较大的步行街、商场等的客户拜访和登记。

3.项目数据库资源

A.通过政府部门相关资料、有关行业和协会的资料、国家和地区的统计资料、企业黄页、工商企业目录、纳税记录、商超VIP、互联网等大众媒体、客户发布的消息、产品介绍、企业内刊等资料寻找客户信息。

B.通过一些行业组织、技术服务组织、咨询单位等集中了大量的客户资料、资源以及相关行业信息。

C.通过当地已合作代理公司提供客户信息资源获得客户信息。

4.截留数据

A.通过短信平台运营商、电信、移动服务商、物管公司等专业数据服务商直接获取客户信息。

C.竞争楼盘项目的客户进电信息以及来访客户信息拦截。

5.重点社区电话

A.通过网络或GOOGLE地图，有针对性地找寻特定的区域，收集上面显示的公司等，反过来再搜这些公司的电话及相关信息等。

B.话费分级电话。

C.重点行业电话。

各类客户资源上门和成交转换率排名：

本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截留数据

信息获取

想要获得客户的信息那么首先就必须了解客户需求，有针对性呈现产品引起客户兴趣，这样才能获得想要的信息。

(一)电话CALL客前的准备工作

1.专业知识的准备

(1)结合项目的房地产专业知识(销讲、房地产基础知识、政策等);

(2)项目的卖点(包括产品、地段、品牌、价格);

(3)市场状况和竞争楼盘分析;

(4)楼书等销售资料的掌握;

(5)所售项目的答客问。

具体操作做法：

(1)提炼重要释放点，给客户优先传递主要信息。

(2)内容有吸引力，紧扣项目价值点并配合当周推广活动节点。

(3)傻瓜式口径，突出重点内容，让电话CALL客员表达更清晰。

(4)附上相关问答和项目基本信息，做好解答客户疑问的充分准备。

(5)对电话CALL客过程中电话CALL客员反映的口径对做及时调整和修改。

2.工作状态准备

(1)工作状态保持热情友善、充满激情;

(2)坐姿挺直避免声音受压抑;

(3)口里没有障碍物如口香糖，烟，糖果等;

(4)声音保持平和、自然、亲切的语调。

具体操作方法：

(1)电话CALL客前对着镜子演练微笑，让心情愉悦起来。

(2)保持电话铃响三声内接听电话，并使用标准用语，如：“您好，XX(项目名称)，我是XXX，有什么可以帮到您?”。

3.营销工具的准备

(1)营销系统和设备;(推荐使用企讯拓客通智能营销系统和设备)

(2)价格表，付款方式,按揭银行等相关文件;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(3)计算器;(企讯拓客通的平板电脑系统自带)

(4)楼书或宣传资料;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(5)标有工程数据的楼层平面图;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(6)置业计划。(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(二)客户信息的收集和分类

1.资源循环利用

(1)各渠道资源不断循环电话CALL客，筛选有效客户。

(2)每次电话CALL客分A、B、C类客户，A为诚意有效客户，B类为无效客户，C为未接通客户。

具体操作方法:

(1)CALL客过程或结束后，在“系统”中对A、B、C类客户进行录入。

(2)间隔15天左右，循环C类客户，再次分A、B、C类客户。

(3)对于客户定期跟踪，客户资源需要反复交叉利用，Call到客户非A即B类为止。

2.电话CALL客结果的分类

A类：有意向，需要重点跟进。

B类：没兴趣，不愿意接收项目任何通知。

C类：不确定或对方未接听或不方便接听。

执行过程

(一)人员组成

1.兼职大学生或者派单公司中的优秀派单员，可在派单员和电话CALL客员之间形成晋升或降级机制，表现优秀的派单员可晋升为电话CALL客员，电话CALL客员业绩垫底的降级为派单员。

2.女生电话CALL客效果优于男生，声音甜美、思维能力优秀者尤佳。

3.外拓部组织培训及监督管理。

(二)人员管理标准操作及说辞

所有的电话CALL客人员必须首先熟悉项目基础资料并按标准销售说辞进行操作。

1.每日量化工作指标

(1)每日每人电话CALL客电话量：200个(数量可适时调整)。(电话量参照使用企讯拓客通智能营销系统额定日CALL客量100-800个。)

(2)每日每人约访上门：周一至周五1组/天，周六至周日3组/天(每周不低于10组)。

2.早会与晚会

(1)每日上班前10分钟进行早会，简单分配约访任务与说明要点。

(2)每日下班前20分钟进行晚会，总结当天工作，进行分享与沟通电话CALL客过程中所遇到的问题及经验。

3.人员管理(参照企讯拓客通智能营销系统功能)

(1)通过系统通后台，随时了解CALL客人员的工作情况，及时发现问题，解决问题。

(2)工作勤奋，沟通技巧好的CALL客人员可以考虑分配一些更加优质的资源，同时开放更多的系统功能给优秀的CALL客人员，比如：取消电话号码隐藏，通讯录和手机同步等。

(3)对于针对当天CALL客人员的工作状态，可以随时通过消息推送功能给予鼓励，鞭策和通知发布。

(4)后台自动生成Call客记录表，避免了记录作假。

4.奖惩制度

(1)为提高销售Call客积极性和质量，设置周Call客奖励，每周Call转上门量前三名的销售给予奖励(第一名500元、第二名300元、第三名200元，奖项仅作参考，根据项目不同节点及不同情况设置);

(2)对于Call客量没有完成的销售进行惩罚，每人罚款100元作为团队活动基金;

(3)每周总结例会上颁发销售激励，有仪式感的由领导激励颁发现金奖励，表示对销售call客任务的重视及激励。。

5.电话CALL客态度

(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您休息啦。

(2)语气缓和平稳，不焦不躁。

(3)结束语：谢谢。

(4)无论客户任何反应都要保持良好的心态，要有礼貌，体现我们的专业性。

(5)电话CALL客、接客保持积极的心态，认真负责的服务态度打动客户。

一定要注意，不要以为对方看不到我们在态度上就所倦怠。正因为客户看不到我们，我们所有的一切都只能靠声音去传达。更应该注意态度与声音的训练。

6.电话CALL客准备充分

拨打电话之前应作好详细的充分的准备工作(包括状态，物料、态度，说辞)，大脑一定要清晰，要热情、大方、友善、真诚。

(1)开门见山，直截了当，切忌耽误客户时间。因为你不知道客户是在何种情形下接的电话。客户正忙时，你拐弯抹角耽误人家时间，会引来反感。不管自己情绪如何，也不可对顾客不礼貌。

(2)拨打电话时应口齿清晰，明确，条理分明，要立场坚定，不可似是而非。讲话要有重点，重要部分要加重声音，听上去要更有力。听起来很专业，讲话有力度，适时幽默，开怀大笑，缓和主客之间的紧张气氛。

(3)绝对相信你的项目适合顾客，详细推介产品带给顾客的好处。

(4)称呼对方名字一定要热情，说两三句话要提及一下对方的名字，会显得友好。

(5)尽量少用专业术语，及“嗯、这个、那么”等，切记不要逐字逐句阅读文字材料，成为照本宣科的传声筒。

(6)告诉顾客自己的姓名、电话、通讯地址，以便顾客跟你随时联系。

(7)不要以找某某经理(指你自己瞎编的某个姓)为借口开场。

7.心态积极乐观

(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您啦。

(2)强烈的电话CALL客氛围，让电话CALL客不尴尬有动力，同时让客户在电话里感觉到现场人气很旺。

(3)对不同客户需采用不同的口吻，让客户感觉是和朋友在交谈，了解客户需求信息，适当透露产品价值点引起客户关注，让客户上门了解。

(4)无论客户做任何反应都要保持良好的心态和平和的语气，要体现销售的专业性，保持心情愉悦的电话CALL客，建议每半个小时出来活动一下，休息10分钟然后继续CALL。

(5)坚持不懈的毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第3-5次电话邀约之后才进行成交的。然而大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了，所以一定要坚持不懈，不要气馁。

8.提供支持帮助

(1)电话CALL客过程中所遇到的问题需提供帮助，例如口径不完善时需及时调整等。(企讯拓客通的录音功能，可以随时回放拓客过程，可以帮助CALL客人员提高沟通技巧，对口径不完善的及时做出调整。)

(2)销售成功实现电话拓CALL转上门，需当众正向表彰激励，并进行经验分享，对客户言辞态度不好、被客户拒绝次数较多而出现负面情绪的电话CALL客员，进行安慰和鼓励。

(3)电话CALL客是一件很耗体力和精力的事情，需提前准备好下午茶以及金嗓子、胖大海等，补充能量，保护嗓子，调节状态。

9.电话CALL客奖惩制度

为提高电话CALL客积极性和质量，设置周电话CALL客奖励，其中派单员电话CALL客奖励参照派单员带客进行。

客户的维护、转化和管控

(一)客户的维护，转化和管控

1.当天CALL到A类有效客户，次日之前进行汇总，拓展主管须立即上报发送至拓展经理处，以确保对客户资源的维护和转化过程的及时监督和管控。(企讯拓客通智能营销系统会自动生成报表)

2.对已预约上门日期的A类客户，预约日期前一天需打电话跟客户确认具体上门时间。(可以利用企讯拓客通智能营销系统提醒设置功能，避免遗忘。)

3.若客户临时有事，需另约上门时间应及时记录并上报拓展主管，随时了解情况变化。(企讯拓客通智能营销系统在CALL客人员通话过程中随时记录和变更，拓展主管也可以通过系统后台随时了解。)

4.C类客户在三天后进行电话跟踪，确定客户上门意向和时间，并再次进行客户分类。

5.可将项目信息或节点活动，每周1次持续发送信息，做好客户跟踪工作。(企讯拓客通智能营销系统的互动筛客功能，CALL客人员可以将项目信息或节点活动录制语音，在客户普遍闲暇的时间段自动发送，意向客户可以选择转人工接听详细了解相关信息。)

(二)电话CALL客过程把控

1.每天电话CALL客完毕后，由拓展主管将电话CALL客反馈表提交给拓展经理，标注并统计客户级别，A类为邀约到的'客户名单。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表)

2.客户到场后，电话CALL客员需将客户引荐给外拓部外拓主管，通过匹配电话CALL客登记表上姓名与客户真实姓名，确认转化为上门客户的有效性，把控电话CALL客结果真实性。

3.每周电话CALL客奖励以外拓部已确认的有效上门客户数量为准。

(三)反馈要点

1.当日电话CALL客结果将于次日录入电子表并发布电话CALL客日报。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)

2.每周末统计当周电话CALL客转上门和成交数量。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)

3.根据当日电话CALL客情况调整口径内容和客户资源。(可以使用企讯拓客通智能营销系统录音回放功能)

4.当周实际电话CALL客情况调整下周电话CALL客计划。

统一Call客口径

Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。

(一)开场白

Call客口径首句是让客户产生兴趣的关键点，是重中之重，一定要简洁、有力、有吸引力。

例如：“我打这个电话，是因为xx集团在xx区开发建设了一个精装修及星级配套社区，作为高尚品质楼盘，已经引起大量购房者的关注和购买。”

1.较吸引人的首句一般会提及“有新品推出”，说出自己与其他产品的区别，如“唯一精装修的楼盘”中国龙头房企xx集团开发建设项目，等信息点。

2.以数字的形式，如低总价、低首付等吸引价格敏感客户的关注;

3.尽量首句避免出现“售楼处”等字眼;

4.首句基本控制在10字左右，一句话即可;

5.后续说辞要生活化、情景化;淡化广告，尽量采用拉家常的方式传达信息。

客户缺少信任怎么办?

1.自我介绍放在确认客户之前。

2.开场白表明“我”是怎么知道“你”的。

3.客户咨询或请教问题时，宜采用封闭式提问。

(二)开盘前Call客技巧

1.关于价格问题

关于价格问题，尤其是价格不在优势的情况下，采用敷衍法，兜圈子。

(1)以一房一价回答，还可以反问客户心理价位或了解的市场价位;

(2)必须报价时，就报一个价格区间，比如3500-5500，精装毛坯都有，拉大价格区间，淡化客户对价格的敏感性。

让客户对价格产生一定的认知，但不至于形成固定的价格印象。

2.释放优惠消息

使用多重折扣：统一使用99*99*98……等方式，并包装为“销售经理折扣”、“项目总经理折扣”、“董事长折扣”、“一次性付款折扣”……

(三)Call客口径模板

针对不同客户资源，撰写不同针对性口径，根据销售节点和思路每周进行调整。因人制宜，如表达欠佳，就采用职业化的call客口吻;如表达流利且灵活，则采用拉家常的方式进行。

(四)项目蓄客阶段Call客说辞

开场白：XX先生/小姐，我是xxx营销中心的某某，告诉您一个好消息......最高优惠xxx万。我用两分钟的时间给您介绍一下吧?您看您今天什么时间有空，过来看一下。

——看过，已经买了

恭喜您成为我们尊贵的业主。那您更应该常回家看看了，咱社区快封顶了。而且现在会所正式开放了，您可以带着亲朋好友常回来玩玩。另外，告诉您一个好消息，老带新“新老客户各免三年物业费”的政策延续，和亲友在这么好的社区里做邻居是多美的一件事啊。请问你有认识的朋友需要购房吗?

——有兴趣，没买/没看过

我们xxx是中国地产龙头xxx集团在开发的首个精装修住宅项目，交房时保证您拎包即住，我们还有8000平的景观湖，大批名贵的树木，并且我们这些景观绿化都已经做好了，5200平五星级运动会所也正式开放了，如果您感兴趣，一定要到现场来，参观我们比公园还美的家，再详细了解一下我们的沙盘和户型图，绝对让您震撼。再告诉您一个好消息：我们xxx楼正在清尾，有很多优惠，绝对超值!

另外，我们集团在xxx地区开发的xxx房也在热销，你可以一并了解一下。您看您今天有时间吗?(明天呢，周末呢)

——没有兴趣

那您对商铺感兴趣吗，我们的商铺都是沿街底商，层高很高，可以说是买一层得两层，面积从26-160不等，总价才19万多，就剩最后几套了，非常的实惠。

——如客户仍不感兴趣

不买房也没有关系。我们xxxx会所已经对外开放了，很多客户会到我们这边游玩。

特别是本周末，我们xxx主办的xxx活动将在营销中心举行，你可以带着朋友家人来观看和感受。

电话接听技巧

(一)电话倾听技巧

1.充满耐心，让对方一吐为快以获得更多的信息;

2.不要匆忙下结论，不要带个人偏见，客观看待问题;

3.不要争辩，全神贯注，专心聆听，排除干扰不分心;

4.边听边做记录;

5.留心话外音;

6.以“是的”、“没错”等适当插入语做出反馈。

(二)答的技巧

1.根据客户的需求，有针对性地呈现卖点;

2.回答的内容要以吸引客户到售楼处详细洽谈为目的;

3.如果客户提出的问题不是你能力范围内的，可将此问题作为再次沟通的理由。

(三)问的技巧

1.多用一些开放性的问题，不能只用“是”或“不是”来回答，它没有预设的答案;

2.抓住时机进行反问;

3.有针对性地了解客户目前状况及需求，如：“您觉得我们的房子如何?”“您购房最主要考虑哪些因素?”等等;

4.主动发问，引导客户的思路;

5.显示出你对客户所陈述的观点感兴趣;

6.以提问的方式重申客户的陈述，这要求我们不仅具备良好的倾听能力，而且要善于抓住客户在陈述中关键的感受或观点;

只有多问，你才能“挖”出客户的真实需求。

Call客中常见问题处理方式

异议处理的技巧总结起来主要是20个字：细心聆听;分享感受;澄清异议;提出方案;要求行动。

(一)说有时间来看，但就是不来

建议处理方法：

(1)听电话时你是否做到位?客户是否真的了解楼盘情况?你是否与客户约定了一个具体时间?

(2)客户真的很忙，忘记了，需要你提醒，甚至可以带一些楼书上门推荐;

(3)制造紧迫感，吸引客户。

(二)电话总关机或无人听

建议处理方法：

(1)可在接待客户时多留几个电话号码;

(2)给客户发短消息或传真及E-mail。

(三)不耐烦听电话

建议处理方法：

(1)是否打电话的时间不对，客户正在忙或有不顺心的情况;

(2)如果每次都这样，就需要检讨自己：是否了解客户的真实需求?是否一味推荐自己的想法?没有话题，没有新意?

(四)接了电话便很快收线

建议处理方法：表达时用简捷、清晰的语言说明你的想法。

(五)和售卖现场态度不一样

建议处理方法：

(1)客户有可能是听了其他人的意见，思想产生动摇。可以帮其分析，坚定信心。

(2)问对方是对服务不满意，还是对产品不满意?

(六)直接拒绝

建议处理方法：接待过程中要注意了解需求，留下话题，避免干巴巴的推销。

(七)还没考虑清楚

建议处理方法：协助客户找出异议，帮助解决顾虑。

(八)出差了、在开会或睡觉

建议处理方法：

(1)跟踪电话时要注意选择合适的时间。时间的选择因人而异，在接待时尽可能多地了解客户的作息时间。尽量避免一上班就电话跟踪客户。如果遇到这种情况，要向客户说：“不好意思打扰了您。”有可能的话约一个下次打电话的时间。

(2)改变方法，不轻言放弃，回忆接待时有什么问题，帮其解决问题。

(九)推说工作忙，没时间，不肯给一个明确的答复

建议处理方法：要分析客户的真实想法，是在推托，还是想看看竞争楼盘。可以帮他侧面分析一下市场情况。如果不听，可征求其意见，上门服务，进一步了解他的想法。

(十)还要同家人商量

建议处理方法：家人是否来过现场，邀请家人一起来现场看看。

客户在电话里要拒绝你实在是太容易了!拒绝，对做销售的人来说，犹如家常便饭，你再好的说词都会被轻易拒绝。没有人一开始就会被别人接受，重要的是坚持。当你慢慢地拥有了一个客户圈的时候，通过客户的互相介绍，你成功的几率将大大提高。

2. 店铺自主营销有哪几种活动形式

一、代理 (包括商场代销)营销模式

代理销售是指由流通企业在代理权限内代理生产企业销售商品，并取得收益的销售方式，代理制是一种高透明度、直达式的营销方式。代理商在国外有的也叫分销商。

此模式在产品市场发展初期具有明显的优势，主要体现在：营业费用较低；销售网络建设投入较小；对销售管理能力的要求不高；有利于处于快速发展时期的公司迅速打开销售市场，提高市场占有率。国内服装品牌企业在发展初期由于经济实力不强、销售网络不健全，大多采用了以代理制为主的间接销售模式。

但随着公司经营规模的扩大和公司市场份额与市场地位的不断提升，代理销售模式所存在的固有不足之处也逐渐显现，主要体现在：对销售渠道的控制能力还不够强；对市场需求信息的反应还不够快捷；对品牌形象的统一策划较难得到彻底贯彻执行；货物资金周转较慢；对代理商让利较多，同时还需负担促销费用等。随着公司品牌战略的不断推进，代理销售模式对公司品牌形象的进一步提升和销售渠道的整合提高有一定的限制。二、营销外包模式

营销外包的产生首先是受到了生产外包、人事外包、设计外包、企划外包、物流外包等外包形式的启迪，在整合营销的过程中不断推广引用而诞生的，其主要内涵是将企业的营销业务外包给有能力、有实力、有专业背景和成功案例的第三方管理咨询公司，由第三方的项目顾问派遣执行助理到企业里工作；项目顾问本身必须具备多年营销管理实践经验，并且有着丰富的营销理论知识，是行业内资深职业经理或咨询顾问，他们大都拥有最权威的行业咨询，成功的营销案例，以及行业内广泛的人脉关系，用他们的知慧整合最优势的营销资源，制订最适合该外包项目的营销战略，将企业自身无法实现的营销目标，得以实现。营销外包适应以下中小企业：

1、企业暂时没有市场营销的人才和能力，需要借助于第三方的资源迅速打开市场。

2、其他领域或行业的投资者，初入服饰行业这个陌生的市场环境时。

3、企业规模尚小，销售业绩一般，获利能力欠佳，暂无能力聘请职业经理或专业人才来实现营销目标。

4、企业内部出现重大人事震荡，例如高层经理人率中层销售干部集体跳槽，导致营销管理工作进入真空地带或者是营销人才大面积断层。

5、企业由先前的OEM、代工模式转型做自有品牌的初期。

6、企业连续三年销售业绩增长幅度均低于20%的时候。

7、企业所处地域和就业环境都特别差的时侯。三、特许连锁经营模式

从严格意义上讲，特许经营是连锁经营的模式之一，但因二者区别不大，人们习惯上把特许和连锁视同一个事物。我国《商业特许经营管理条例》对商业特许经营的定义作了明确规定：商业特许经营，是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业，也就是特许人，通过订立合同，将其拥有的上述范围内的经营资源许可其他经营者也就是被特许人使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付相应费用的经营活动。特许经营连锁的类型有以下几种：

1、直营连锁（或正规连锁，简称RC），即所有的店铺（store)都是由同一经营实体-总公司所有（company owned)或管控。

目前，运作最为成功的直营连锁是神舟，神舟现在全国的直销渠道主要有七种表现形式，分为旗舰店、笔记本金牌店、台式机金牌店、标准展示中心、一级经销店、二级经销店、三级经销店。无论是哪一层级的经销商，都是直接对口分公司。通过38家分公司全权管控下属直销店，与他们共负盈亏，最终形成较高的市场覆盖率。

直营连锁是大多数企业采用的主要营销模式，近来，出现了直营展示店和大区营销中心相结合的做法。公司在各地档次较高、成交额较大的专业市场建立具有规模的展示店和营销中心，其优点在于，能够有效维护和全面提升公司品牌形象，实现品牌形象与文化的无折扣传播；发挥大区中心的样板、示范、招商和物流支持作用，及时地为当地代理商提供培训、咨询服务，搭起公司与代理商及时沟通、互动的桥梁，并起到一定的督导作用；同时实现近距离的接触各主要市场的大客户，培养终端服务管理人才。

2、自愿连锁（或自由连锁，简称VC），即各店铺资本所有权独立，不存在财务管控关系，各店铺采用共同进货，协议定价的一种商业横向联合。

3、加盟连锁（或特许经营，契约连锁，特许连锁，简称FC），即以单个店铺经营权的授权为核心的连锁经营，也就是特许经营。

加盟连锁在实践中不断得到创新，服装企业“海澜之家”的创新方式被业界推崇，其特点是，投资商只负责对加盟店的投资，不负责对加盟店的经营，并按每日销售的30%获得固定回报。这种加盟店因总公司拥有加盟店的绝对管控权，因而兼具直营和加盟的性质。

特许经营最早出现在美国，已经有一百多年的历史。特许经营的主要优势是操作简便，成本较低，可以快速扩大营销规模，满足消费者对便利化、规范化服务的需要。因此，特许经营这种营销方式在许多国家特别是发达国家被广泛采用，目前已经发展得比较成熟。特许经营在我国出现的时间并不长，但发展速度很快。特别是2000年以来，特许经营在我国进入高速增长期。 四、买手终端店铺营销模式

买手终端店铺模式是服装行业的一种新兴销售模式。是通过培训店铺卖手、店铺销售师、店铺买手，让他们形成统一品牌模式下的不同运营方法，使各店铺的产品与销售模式都得到了最大化的增长。

买手的职业角色不是设计师那样的专业技术人员，他们是服饰企业的经营者。买手的开发职能，一是收集新产品开发的信息与时尚因素，将这些未完成产品最终设计的信息发送回企业设计部门，由设计师进行款式的加工修改，最终完成产品的开发；二是自己独立完成产品款式的开发，直接将开发的产品发送到自己加工厂或外协加工厂家，完成产品生产，款式图与款式信息发送公司产品开发部与协调中心进行备案；三是利用贴牌厂商的产品开发成果进行的产品批量采购，这也完成了买手的产品开发职能。 五、OEM营销模式

OEM是英文Original Equipment Manufacturer的缩写，意为原始设备(产品)生产商。OEM不同于ODM（OOrignal Design Manufacturer）即原始设计制造商，和OBM（OrignalBrandManufactuce），即原始品牌制造商。在当代经济活动中，OEM它是指一种“代工生产”方式，其含义是生产者不直接生产产品，而是利用自己掌握的“关键”的核心技术，负责设计和开发，控制销售“渠道”，具体的加工任务交给别的企业去做的方式。OEM因加工厂商没有自主品牌，抗风险能力较低，在经济危机和衰退时期，容易受到打击。

六、品牌授权模式

指授权者将自己所拥有的品牌以合同形式授予被授权者使用；被授权者按合同规定从事经营活动（通常是生产、销售某种产品或提供某种服务），并向授权者支付相应的费用；同时，授权者给予人员培训、组织设计、经营管理等方面的指导与协助。

品牌授权这种经营方式在美国、欧洲和东南亚等国已有了很长的发展历史。在美国，目前各种品牌授权的产品已占到零售市场的三分之一，而且是增长最为迅速的一股销售力量。通过品牌授权，把一些知名度高、美誉度好、文化味浓的品牌直接用在被授权企业所生产的产品上、销售中，或者作为产品形象的代言人，以此拓展市场、提高企业知名度和产品竞争力是非常有效的，特别对那些产品质量好、管理规范而品牌知名度不高的企业来说，借用品牌授权，更是一条品牌运作的捷径。
七、网络营销模式

网络营销也有人称电子商务。网络营销包括交易前阶段的宣传和推广和交易的电子化。网络营销概念的同义词包括：网上营销、互联网营销、在线营销、网路行销等。总之，凡是以互联网为主要手段开展的营销活动，都可称之为网络营销。目前，关于网络营销的概念，冯英健观点被人们较多采用：“网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分，是为实现企业总体经营目标所进行的，以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。”网络营销的职能归纳为八个方面：网站推广、网络品牌、信息发布、在线调研、顾客关系、顾客服务、销售渠道、销售促进。网络营销，在中国的发展迅猛，以每年1000多家的速度激增，也就是说，每天有超过3家的电子商务企业成立，在目前电脑越来越便宜，越来越普及的今天，电子商务的便捷和高速无限制的特点越来越得到充分的体现。网络营销能够充分发挥企业与客户相互交流的优势。企业可以利用网络为顾客提供个性化的服务，是一种新型的、互动的、更加人性化的营销模式，能迅速拉近企业和消费者的情感距离。国家《电子签名法》和各大银行的网上交易安全问题的处理，为网络营销创造了良好的环境，充分体现了网络营销（电子商务）的发展已经达到不容忽视的地步。

八、直销经营模式

直销顾名思义就是由生产商直接把产品销售于终端顾客，从而减少了产品流通环节，避免了中间环节的管理漏洞，保证了知名品牌的形象。

直销企业必须具有自主开发、自主研制、自主生产、自主销售、技能培训等机构组成，注册资金1亿元以上，并向国家商务部门缴纳8000万元市场保证金，经国家商务部门批准颁发直销经营许可证，国家工商行政管理部门备案后方能运行。直销公司必须具备完整的生产安全运行体系、完整的市场运作体系、完整的教育培训体系和完整的售后服务体系等，并建立各省、市、区级分公司进行市场管理工作。

获得直销经营许可的企业，应自批准文件下发之日起6个月内，按其上报的服务网点方案完成服务网点的设立，并向出具服务网点方案认可函的商务主管部门申请核查。核查结果在商务部直销行业管理信息系统备案后，直销企业方可从事直销经营活动。

直销界是以三大基础来决定直销公司和直销人的前途，也就是公司是基础、产品是灵魂、运作方式是保障的操作基础，三个基础必须完整的统一，才能实现长治久安的不败之地。

3. 深汕合作区楼市解冻 单价万余引大批购房者来“捡漏”

记者 李未来 见习记者 黄琼 深圳报道

辉煌花园营销中心门口张贴了“营销中心暂不对外开放”公告 黄琼 摄

“我们从惠州开车过来，一个小时就到了。”12月11日，家在惠州市惠阳区的程先生告诉《华夏时报》记者，由于上周末出差，已经错过了第一波选房高潮，今天休息，于是一早就来了深汕合作区看房。程先生仍希望今天能“捡漏”，在深汕合作区目前仅有的两个住宅项目买上一套。但实际情况是，程先生只能看个热闹。

12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布了《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》（以下简称《公告》）。冻结了两年的深汕合作区房地产市场，现正式启动过渡期商品房销售工作。

《公告》显示，深汕合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士限购1套；合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购；只限个人购买，相关部门将实施销售价格指导；商品住房和商务公寓限售5年。

深汕合作区由深圳、汕尾两市合作成立于2011年5月，2018年12月正式挂牌，下辖鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇，2018年末常住人口7.51万人。其距离深圳市中心约100公里，离深圳地界60公里，总面积468.3平方公里。此前，为维持深汕特别合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常市场秩序，深汕特别合作区房地产市场从2017年5月开始进入冻结状态。

振业时代花园作为深汕合作区解冻后第一个出售的住宅项目，备受市场关注。振业时代花园楼盘工作人员告诉《华夏时报》记者，已经有2000多人认筹了，而楼盘这次面向个人出售的只有300多套房子。

认筹人数爆满，售楼处提前“关门”

12月11日，《华夏时报》记者从深圳北站搭乘动车前往深汕合作区，动车抵达鲘门站耗时约1个小时。在走访的过程中，《华夏时报》记者发现，尽管是工作日，深汕合作区鹅埠的几个楼盘，人气依然很旺。

备受关注的振业时代花园项目位于深汕合作区鹅埠镇深汕大道与创强路交汇处，由深圳市振业（集团）股份有限公司开发建设。根据销售计划，深汕合作区首盘振业时代花园一期推出540套住宅。其中面向合作区企业员工销售164套房，面向社会人士销售376套房。

与振业时代花园相距500米的辉煌花园1号楼盘上周末也开始认筹。两者都是住宅项目。

12月11日，振业时代花园开始面向合作企业员工摇号选房。 黄琼摄

12月11日，振业时代花园已经开始了第一波面向合作区企业员工的摇号选房，将有164个诚意登记号按公证摇号顺序选164套房。其营销中心早已不再接待访客，认筹结束。

鹅埠镇片区的中介李先生12月11日上午告诉《华夏时报》记者，辉煌花园1号还在认筹阶段，带好证件可以过去登记。而一早已去过辉煌1号楼盘的程先生却表示，辉煌1号的营销中心已经关门了。

《华夏时报》记者在辉煌花园1号营销中心门口看到一则公告，“辉煌花园诚意登记活动已截止，近日营销中心暂不对外开放。”辉煌花园1号楼盘的保安告诉《华夏时报》记者，这几天来营销中心的人都很多，昨天下午登记就结束了。

认筹结束，辉煌花园营销中心暂不对外开放，已无购房者前往。 黄琼 摄

合作区房价被认为正处价格洼地

从深圳福田驱车前往深汕合作区大约需要两个小时，需经过惠州。而正是深汕合作区的吸引力，让惠州的程先生也希望有机会赶上这波利好。在合作区内买房，以振业时代花园为例，其均价约1.1万/平米，与惠州大亚湾区价格相差不大，但是仅为深圳新房均价的五分之一。

振业时代花园楼栋 黄琼 摄

与此同时，在振业时代花园和辉煌花园1号两个住宅楼盘认筹结束后，从深圳过来的周先生又去看了深汕合作区绿地中心的公寓。周先生对《华夏时报》记者表示，目前只有公寓还可以选择了。而据记者现场了解到，绿地中心的公寓将在12月底开盘，价格在1.3万/平米-1.6万/平米。

深圳中原董事总经理郑叔伦就此对《华夏时报》记者表示，此次政策对深圳户籍客户购买有巨大吸引力，在深汕买房不占深圳名额。而目前价格处在绝对的价格洼地，明显低于临深片区。同时房产证属于深圳发证，而在深圳房产中，该价格相当于2009年福田的房价。

而对于深汕合作区楼市选择在此时解冻，郑叔伦认为，2017年为了防止炒房扰乱市场，冻结了深汕合作区商品房销售。同时也是为了更好地规划深汕合作区，整体制定深汕发展规划。两年多的冻结期，深汕划归深圳，产业规划、交通规划逐步完善，人才保障房供应大大增加，未来两年供应近2万套，市场对于深汕也有更多认识。整体规划完善后，放开房地产交易是必然选择，居住环境的提升和产业配套的升级都离不开房地产，政府也通过限购、限售、限贷等相关政策，尽量维持房地产稳定。

美联物业全国研究中心总监何倩茹就此也对《华夏时报》记者发表了自己的看法，她认为，“政策对楼市肯定会产生刺激作用，但实际能否成交，还需看市场的反应。这个消息估计能吸引一部分人前往购房，但实际上我们也要看到深汕合作区目前建设尚不完善，在这一两个月过户量肯定是会上涨的，但成交量还需观察。”

4. 淘宝里面的营销中心里面的活动报名，那个有什么用的吗

营销计划。

之前的鹊桥结束了，现在流行招商团长。

跑单放单都需要佣金比例30-40%，销量还是不错的，配合优惠券，一般我会把服务费一半给运营。爆款很简单。

5. 房地产电话销售技巧和话术

房地产电话销售技巧和话术

房地产的营销模式分为坐销，行销，分销，老带新的销售模式，而近年来，地产行业电话营销已经悄然成为地产行业的一个新型的销售模式。电话营销又被称为电话CALL客，其最大的优势在于营销成本低，覆盖面大，效果较好。但电话营销决不等于随机打出大量的电话，靠碰运气去推销房子，而是有计划，有组织，并且高效率的扩大客户群，提高到访量，成交量。下面是我为大家带来的房地产电话销售技巧和话术的知识，欢迎阅读。

客群选择

通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。

(一)内部客户资源

1.集团内部员工。

2.集团所属企业会员资源。

3.其他项目的以往到访客户及成交的老客户资源。

(二)外部客户群体

1.本项目资源

前期各阶段来访来电客户。

2.拓客渠道资源

A.通过公司全员、合作伙伴及业主的熟人、朋友等社会关系进行介绍。

B.通过城市各项展览会与组办方合作获取参展单位信息并在展会上收集目标客户信息。

C.企业通过公关、市场调研、促销、技术支持和售后服务活动等直接接触客户，过程中与客户的沟通、交流都非常充分，是寻找客户的好机会。

D.通过微博、微信、腾讯、博客群论坛中认识的朋友寻找机会，一方面这些博友本身有可能就是潜在客户，另一方面这些博友可能是意向客户的介绍人。

E.通过看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息。

F.当地重点企业、单位，重点社区以及人流较大的步行街、商场等的客户拜访和登记。

3.项目数据库资源

A.通过政府部门相关资料、有关行业和协会的资料、国家和地区的统计资料、企业黄页、工商企业目录、纳税记录、商超VIP、互联网等大众媒体、客户发布的消息、产品介绍、企业内刊等资料寻找客户信息。

B.通过一些行业组织、技术服务组织、咨询单位等集中了大量的客户资料、资源以及相关行业信息。

C.通过当地已合作代理公司提供客户信息资源获得客户信息。

4.截留数据

A.通过短信平台运营商、电信、移动服务商、物管公司等专业数据服务商直接获取客户信息。

C.竞争楼盘项目的客户进电信息以及来访客户信息拦截。

5.重点社区电话

A.通过网络或GOOGLE地图，有针对性地找寻特定的区域，收集上面显示的公司等，反过来再搜这些公司的电话及相关信息等。

B.话费分级电话。

C.重点行业电话。

各类客户资源上门和成交转换率排名：

本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截留数据

信息获取

想要获得客户的信息那么首先就必须了解客户需求，有针对性呈现产品引起客户兴趣，这样才能获得想要的信息。

(一)电话CALL客前的准备工作

1.专业知识的准备

(1)结合项目的房地产专业知识(销讲、房地产基础知识、政策等);

(2)项目的卖点(包括产品、地段、品牌、价格);

(3)市场状况和竞争楼盘分析;

(4)楼书等销售资料的掌握;

(5)所售项目的答客问。

具体操作做法：

(1)提炼重要释放点，给客户优先传递主要信息。

(2)内容有吸引力，紧扣项目价值点并配合当周推广活动节点。

(3)傻瓜式口径，突出重点内容，让电话CALL客员表达更清晰。

(4)附上相关问答和项目基本信息，做好解答客户疑问的充分准备。

(5)对电话CALL客过程中电话CALL客员反映的口径对做及时调整和修改。

2.工作状态准备

(1)工作状态保持热情友善、充满激情;

(2)坐姿挺直避免声音受压抑;

(3)口里没有障碍物如口香糖，烟，糖果等;

(4)声音保持平和、自然、亲切的语调。

具体操作方法：

(1)电话CALL客前对着镜子演练微笑，让心情愉悦起来。

(2)保持电话铃响三声内接听电话，并使用标准用语，如：“您好，XX(项目名称)，我是XXX，有什么可以帮到您?”。

3.营销工具的准备

(1)营销系统和设备;(推荐使用企讯拓客通智能营销系统和设备)

(2)价格表，付款方式,按揭银行等相关文件;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(3)计算器;(企讯拓客通的平板电脑系统自带)

(4)楼书或宣传资料;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(5)标有工程数据的楼层平面图;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(6)置业计划。(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)

(二)客户信息的收集和分类

1.资源循环利用

(1)各渠道资源不断循环电话CALL客，筛选有效客户。

(2)每次电话CALL客分A、B、C类客户，A为诚意有效客户，B类为无效客户，C为未接通客户。

具体操作方法:

(1)CALL客过程或结束后，在“系统”中对A、B、C类客户进行录入。

(2)间隔15天左右，循环C类客户，再次分A、B、C类客户。

(3)对于客户定期跟踪，客户资源需要反复交叉利用，Call到客户非A即B类为止。

2.电话CALL客结果的分类

A类：有意向，需要重点跟进。

B类：没兴趣，不愿意接收项目任何通知。

C类：不确定或对方未接听或不方便接听。

执行过程

(一)人员组成

1.兼职大学生或者派单公司中的优秀派单员，可在派单员和电话CALL客员之间形成晋升或降级机制，表现优秀的派单员可晋升为电话CALL客员，电话CALL客员业绩垫底的降级为派单员。

2.女生电话CALL客效果优于男生，声音甜美、思维能力优秀者尤佳。

3.外拓部组织培训及监督管理。

(二)人员管理标准操作及说辞

所有的电话CALL客人员必须首先熟悉项目基础资料并按标准销售说辞进行操作。

1.每日量化工作指标

(1)每日每人电话CALL客电话量：200个(数量可适时调整)。(电话量参照使用企讯拓客通智能营销系统额定日CALL客量100-800个。)

(2)每日每人约访上门：周一至周五1组/天，周六至周日3组/天(每周不低于10组)。

2.早会与晚会

(1)每日上班前10分钟进行早会，简单分配约访任务与说明要点。

(2)每日下班前20分钟进行晚会，总结当天工作，进行分享与沟通电话CALL客过程中所遇到的`问题及经验。

3.人员管理(参照企讯拓客通智能营销系统功能)

(1)通过系统通后台，随时了解CALL客人员的工作情况，及时发现问题，解决问题。

(2)工作勤奋，沟通技巧好的CALL客人员可以考虑分配一些更加优质的资源，同时开放更多的系统功能给优秀的CALL客人员，比如：取消电话号码隐藏，通讯录和手机同步等。

(3)对于针对当天CALL客人员的工作状态，可以随时通过消息推送功能给予鼓励，鞭策和通知发布。

(4)后台自动生成Call客记录表，避免了记录作假。

4.奖惩制度

(1)为提高销售Call客积极性和质量，设置周Call客奖励，每周Call转上门量前三名的销售给予奖励(第一名500元、第二名300元、第三名200元，奖项仅作参考，根据项目不同节点及不同情况设置);

(2)对于Call客量没有完成的销售进行惩罚，每人罚款100元作为团队活动基金;

(3)每周总结例会上颁发销售激励，有仪式感的由领导激励颁发现金奖励，表示对销售call客任务的重视及激励。。

5.电话CALL客态度

(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您休息啦。

(2)语气缓和平稳，不焦不躁。

(3)结束语：谢谢。

(4)无论客户任何反应都要保持良好的心态，要有礼貌，体现我们的专业性。

(5)电话CALL客、接客保持积极的心态，认真负责的服务态度打动客户。

一定要注意，不要以为对方看不到我们在态度上就所倦怠。正因为客户看不到我们，我们所有的一切都只能靠声音去传达。更应该注意态度与声音的训练。

6.电话CALL客准备充分

拨打电话之前应作好详细的充分的准备工作(包括状态，物料、态度，说辞)，大脑一定要清晰，要热情、大方、友善、真诚。

(1)开门见山，直截了当，切忌耽误客户时间。因为你不知道客户是在何种情形下接的电话。客户正忙时，你拐弯抹角耽误人家时间，会引来反感。不管自己情绪如何，也不可对顾客不礼貌。

(2)拨打电话时应口齿清晰，明确，条理分明，要立场坚定，不可似是而非。讲话要有重点，重要部分要加重声音，听上去要更有力。听起来很专业，讲话有力度，适时幽默，开怀大笑，缓和主客之间的紧张气氛。

(3)绝对相信你的项目适合顾客，详细推介产品带给顾客的好处。

(4)称呼对方名字一定要热情，说两三句话要提及一下对方的名字，会显得友好。

(5)尽量少用专业术语，及“嗯、这个、那么”等，切记不要逐字逐句阅读文字材料，成为照本宣科的传声筒。

(6)告诉顾客自己的姓名、电话、通讯地址，以便顾客跟你随时联系。

(7)不要以找某某经理(指你自己瞎编的某个姓)为借口开场。

7.心态积极乐观

(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您啦。

(2)强烈的电话CALL客氛围，让电话CALL客不尴尬有动力，同时让客户在电话里感觉到现场人气很旺。

(3)对不同客户需采用不同的口吻，让客户感觉是和朋友在交谈，了解客户需求信息，适当透露产品价值点引起客户关注，让客户上门了解。

(4)无论客户做任何反应都要保持良好的心态和平和的语气，要体现销售的专业性，保持心情愉悦的电话CALL客，建议每半个小时出来活动一下，休息10分钟然后继续CALL。

(5)坚持不懈的毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第3-5次电话邀约之后才进行成交的。然而大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了，所以一定要坚持不懈，不要气馁。

8.提供支持帮助

(1)电话CALL客过程中所遇到的问题需提供帮助，例如口径不完善时需及时调整等。(企讯拓客通的录音功能，可以随时回放拓客过程，可以帮助CALL客人员提高沟通技巧，对口径不完善的及时做出调整。)

(2)销售成功实现电话拓CALL转上门，需当众正向表彰激励，并进行经验分享，对客户言辞态度不好、被客户拒绝次数较多而出现负面情绪的电话CALL客员，进行安慰和鼓励。

(3)电话CALL客是一件很耗体力和精力的事情，需提前准备好下午茶以及金嗓子、胖大海等，补充能量，保护嗓子，调节状态。

9.电话CALL客奖惩制度

为提高电话CALL客积极性和质量，设置周电话CALL客奖励，其中派单员电话CALL客奖励参照派单员带客进行。

客户的维护、转化和管控

(一)客户的维护，转化和管控

1.当天CALL到A类有效客户，次日之前进行汇总，拓展主管须立即上报发送至拓展经理处，以确保对客户资源的维护和转化过程的及时监督和管控。(企讯拓客通智能营销系统会自动生成报表)

2.对已预约上门日期的A类客户，预约日期前一天需打电话跟客户确认具体上门时间。(可以利用企讯拓客通智能营销系统提醒设置功能，避免遗忘。)

3.若客户临时有事，需另约上门时间应及时记录并上报拓展主管，随时了解情况变化。(企讯拓客通智能营销系统在CALL客人员通话过程中随时记录和变更，拓展主管也可以通过系统后台随时了解。)

4.C类客户在三天后进行电话跟踪，确定客户上门意向和时间，并再次进行客户分类。

5.可将项目信息或节点活动，每周1次持续发送信息，做好客户跟踪工作。(企讯拓客通智能营销系统的互动筛客功能，CALL客人员可以将项目信息或节点活动录制语音，在客户普遍闲暇的时间段自动发送，意向客户可以选择转人工接听详细了解相关信息。)

(二)电话CALL客过程把控

1.每天电话CALL客完毕后，由拓展主管将电话CALL客反馈表提交给拓展经理，标注并统计客户级别，A类为邀约到的客户名单。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表)

2.客户到场后，电话CALL客员需将客户引荐给外拓部外拓主管，通过匹配电话CALL客登记表上姓名与客户真实姓名，确认转化为上门客户的有效性，把控电话CALL客结果真实性。

3.每周电话CALL客奖励以外拓部已确认的有效上门客户数量为准。

(三)反馈要点

1.当日电话CALL客结果将于次日录入电子表并发布电话CALL客日报。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)

2.每周末统计当周电话CALL客转上门和成交数量。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)

3.根据当日电话CALL客情况调整口径内容和客户资源。(可以使用企讯拓客通智能营销系统录音回放功能)

4.当周实际电话CALL客情况调整下周电话CALL客计划。

统一Call客口径

Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。

(一)开场白

Call客口径首句是让客户产生兴趣的关键点，是重中之重，一定要简洁、有力、有吸引力。

例如：“我打这个电话，是因为xx集团在xx区开发建设了一个精装修及星级配套社区，作为高尚品质楼盘，已经引起大量购房者的关注和购买。”

1.较吸引人的首句一般会提及“有新品推出”，说出自己与其他产品的区别，如“唯一精装修的楼盘”中国龙头房企xx集团开发建设项目，等信息点。

2.以数字的形式，如低总价、低首付等吸引价格敏感客户的关注;

3.尽量首句避免出现“售楼处”等字眼;

4.首句基本控制在10字左右，一句话即可;

5.后续说辞要生活化、情景化;淡化广告，尽量采用拉家常的方式传达信息。

客户缺少信任怎么办?

1.自我介绍放在确认客户之前。

2.开场白表明“我”是怎么知道“你”的。

3.客户咨询或请教问题时，宜采用封闭式提问。

(二)开盘前Call客技巧

1.关于价格问题

关于价格问题，尤其是价格不在优势的情况下，采用敷衍法，兜圈子。

(1)以一房一价回答，还可以反问客户心理价位或了解的市场价位;

(2)必须报价时，就报一个价格区间，比如3500-5500，精装毛坯都有，拉大价格区间，淡化客户对价格的敏感性。

让客户对价格产生一定的认知，但不至于形成固定的价格印象。

2.释放优惠消息

使用多重折扣：统一使用99*99*98……等方式，并包装为“销售经理折扣”、“项目总经理折扣”、“董事长折扣”、“一次性付款折扣”……

(三)Call客口径模板

针对不同客户资源，撰写不同针对性口径，根据销售节点和思路每周进行调整。因人制宜，如表达欠佳，就采用职业化的call客口吻;如表达流利且灵活，则采用拉家常的方式进行。

(四)项目蓄客阶段Call客说辞

开场白：XX先生/小姐，我是xxx营销中心的某某，告诉您一个好消息......最高优惠xxx万。我用两分钟的时间给您介绍一下吧?您看您今天什么时间有空，过来看一下。

——看过，已经买了

恭喜您成为我们尊贵的业主。那您更应该常回家看看了，咱社区快封顶了。而且现在会所正式开放了，您可以带着亲朋好友常回来玩玩。另外，告诉您一个好消息，老带新“新老客户各免三年物业费”的政策延续，和亲友在这么好的社区里做邻居是多美的一件事啊。请问你有认识的朋友需要购房吗?

——有兴趣，没买/没看过

我们xxx是中国地产龙头xxx集团在开发的首个精装修住宅项目，交房时保证您拎包即住，我们还有8000平的景观湖，大批名贵的树木，并且我们这些景观绿化都已经做好了，5200平五星级运动会所也正式开放了，如果您感兴趣，一定要到现场来，参观我们比公园还美的家，再详细了解一下我们的沙盘和户型图，绝对让您震撼。再告诉您一个好消息：我们xxx楼正在清尾，有很多优惠，绝对超值!

另外，我们集团在xxx地区开发的xxx房也在热销，你可以一并了解一下。您看您今天有时间吗?(明天呢，周末呢)

——没有兴趣

那您对商铺感兴趣吗，我们的商铺都是沿街底商，层高很高，可以说是买一层得两层，面积从26-160不等，总价才19万多，就剩最后几套了，非常的实惠。

——如客户仍不感兴趣

不买房也没有关系。我们xxxx会所已经对外开放了，很多客户会到我们这边游玩。

特别是本周末，我们xxx主办的xxx活动将在营销中心举行，你可以带着朋友家人来观看和感受。

电话接听技巧

(一)电话倾听技巧

1.充满耐心，让对方一吐为快以获得更多的信息;

2.不要匆忙下结论，不要带个人偏见，客观看待问题;

3.不要争辩，全神贯注，专心聆听，排除干扰不分心;

4.边听边做记录;

5.留心话外音;

6.以“是的”、“没错”等适当插入语做出反馈。

(二)答的技巧

1.根据客户的需求，有针对性地呈现卖点;

2.回答的内容要以吸引客户到售楼处详细洽谈为目的;

3.如果客户提出的问题不是你能力范围内的，可将此问题作为再次沟通的理由。

(三)问的技巧

1.多用一些开放性的问题，不能只用“是”或“不是”来回答，它没有预设的答案;

2.抓住时机进行反问;

3.有针对性地了解客户目前状况及需求，如：“您觉得我们的房子如何?”“您购房最主要考虑哪些因素?”等等;

4.主动发问，引导客户的思路;

5.显示出你对客户所陈述的观点感兴趣;

6.以提问的方式重申客户的陈述，这要求我们不仅具备良好的倾听能力，而且要善于抓住客户在陈述中关键的感受或观点;

只有多问，你才能“挖”出客户的真实需求。

Call客中常见问题处理方式

异议处理的技巧总结起来主要是20个字：细心聆听;分享感受;澄清异议;提出方案;要求行动。

(一)说有时间来看，但就是不来

建议处理方法：

(1)听电话时你是否做到位?客户是否真的了解楼盘情况?你是否与客户约定了一个具体时间?

(2)客户真的很忙，忘记了，需要你提醒，甚至可以带一些楼书上门推荐;

(3)制造紧迫感，吸引客户。

(二)电话总关机或无人听

建议处理方法：

(1)可在接待客户时多留几个电话号码;

(2)给客户发短消息或传真及E-mail。

(三)不耐烦听电话

建议处理方法：

(1)是否打电话的时间不对，客户正在忙或有不顺心的情况;

(2)如果每次都这样，就需要检讨自己：是否了解客户的真实需求?是否一味推荐自己的想法?没有话题，没有新意?

(四)接了电话便很快收线

建议处理方法：表达时用简捷、清晰的语言说明你的想法。

(五)和售卖现场态度不一样

建议处理方法：

(1)客户有可能是听了其他人的意见，思想产生动摇。可以帮其分析，坚定信心。

(2)问对方是对服务不满意，还是对产品不满意?

(六)直接拒绝

建议处理方法：接待过程中要注意了解需求，留下话题，避免干巴巴的推销。

(七)还没考虑清楚

建议处理方法：协助客户找出异议，帮助解决顾虑。

(八)出差了、在开会或睡觉

建议处理方法：

(1)跟踪电话时要注意选择合适的时间。时间的选择因人而异，在接待时尽可能多地了解客户的作息时间。尽量避免一上班就电话跟踪客户。如果遇到这种情况，要向客户说：“不好意思打扰了您。”有可能的话约一个下次打电话的时间。

(2)改变方法，不轻言放弃，回忆接待时有什么问题，帮其解决问题。

(九)推说工作忙，没时间，不肯给一个明确的答复

建议处理方法：要分析客户的真实想法，是在推托，还是想看看竞争楼盘。可以帮他侧面分析一下市场情况。如果不听，可征求其意见，上门服务，进一步了解他的想法。

(十)还要同家人商量

建议处理方法：家人是否来过现场，邀请家人一起来现场看看。

客户在电话里要拒绝你实在是太容易了!拒绝，对做销售的人来说，犹如家常便饭，你再好的说词都会被轻易拒绝。没有人一开始就会被别人接受，重要的是坚持。当你慢慢地拥有了一个客户圈的时候，通过客户的互相介绍，你成功的几率将大大提高。

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6. 楼盘营销中心开放是什么意思啊

不是开盘。就是你可以去那营销中心看房子了，看沙盘了，接受客户咨询了。

7. 致青年：放下手机，去看书！就现在

你有多久没有捧起书本阅读了？

你每天早上睁眼后的第一件事是不是拿起手机，然后沉浸在网络的世界里？

网络时代，短视频爆火，竖屏里的一切都太吸引人了，越来越多的人对手机上瘾，认真看一本书变成了极其艰难的事情。

最近看到了一句话很受启发， “当年轻人一无所有的时候，最珍贵的就是自己的注意力” 。

大量热搜/短视频占据了我们的注意力，最终可能为别人送去了流量，留给自己的只有短暂的快乐和一片虚无。

如果将注意力放在读书上，收获的一切都是自己的，从书中走进别人的世界，感知自己的内心。

武汉是一座拥有百万大学生的城市，时刻涌动着年轻的血液。

作为一个有点影响力的本土账号，我们想发出自己的微光，用自己微薄的力量，让当代青年意识到读书的重要性，因此有了这次的 「书引万物·当代青年读书计划」 。

当下正值毕业季，高三学子和应届毕业生都将迈入人生新阶段，被“内卷”“躺平”支配的职场年轻人也有些迷茫焦虑。

我们邀请了 4位名校教授/老师，他们分别来自华科、财大、纺大、武汉国际枫叶学校 ，这些学校都坐落在充满书香气息的民族大道。

我们用1天时间，徜徉在书香四溢的民族大道，与老师们探讨读书的意义，让其分享曾经点亮他们的书单，希望能为当代青年指引正确的方向， 并将这些好书免费赠给大家 。

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舒老师认为，一本书浓缩的是作者一辈子的生活经历，阅读几本书，好似品味了几个人的人生。

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普通人可以通过其中几本书， 学习经济学的思维，并以此理解思考各种 社会 现象 。久而久之，经济学也能帮助大家做选择，提升个人能力。

阅读的过程中，书本中的观念知识会潜移默化改变人的思维，帮助我们建立是非观，多维度的考虑问题。

李卫兵老师建议当代青年多读书的一大原因就是， 网络时代，海量信息评论很容易对是非观不健全的人造成负面引导 。

通过阅读，寻找内心深处的自己，建立自己的是非观，才能在网络中有自主分辨能力，不被带节奏。

对于即将步入大学的准新生们，李老师给出了三点建议，分别为：自律、宽容、有规划。

大学主要是个人能力的培养提升，制定人生规划，可以是1年、4年或7年规划，想清楚自己的人生目标，在向着目标靠近的过程中，养成自律宽容的习惯，受益一生。

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很多时候，很多人会迷失，甚至会变成自己不认识的人，这时候就有必要找一找什么是自己真正想坚守的。

阅读就是最好的寻找自我的方式。

张静老师就喜欢 在阅读中寻找自己内心，在书中体验感受不同的世界。

在《无法直面的人生——鲁迅传》里，会看到一个时常感到迷惘的鲁迅，在那个时局动荡的年代，鲁迅的迷茫痛苦比我们大很多倍，但是 迷惑的他仍会继续前行，有一分热发一分光。

张老师很佩服鲁迅先生当时的勇敢，这样的精神也值得现在的年轻人学习。每一代人都有时代的困惑，不能幸免，但保持奋然前行是一种不错的状态。

这其实就是阅读的魅力，阅读会让我们的视野变得开阔，让人不那么专注于自己，大千世界，不必局限于自己的某件事，某一天。

对于现在年轻人们总说的“躺平”，张老师认为， “躺平”也是一种人生状态 ，这没什么不好，停下来让自己放松一下。

但是如果想一直躺平的话，张老师的建议是行动起来吧~约上好友打一场不计得分的球赛，陪着父母做一桌满足味蕾的饭菜，去感受生命的律动和生活的热情。我们是悦读者，更是悦活者。

不知道大家是否发现，其实当代青年遇到的种种问题，都可以从书中找到答案。

阅读这样一种低成本高收益的休闲方式，实在不应该变得小众。

2021年已经过去大半，还没有认真看完一本书的朋友，是时候放下手机去阅读了，感受“吹灭读书灯，一身都是月”的宁静丰盈。

种草了老师们推荐书单的朋友，可以点击下方小程序，免费领取一本书。数量有限，先到先得~（后续还有荐书赢大奖活动，敬请期待）

城投安家

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小程序

本次活动由位于光谷文脉之上的「城投·光谷香恋」项目联合举办。

城投·光谷香恋项目择光谷源脉，赋新人居生活，其南瞰汤逊湖，北望韵湖公园，叠享深厚文脉、稀缺生态与主轴繁华，东临橡树路，紧靠武汉枫叶国际学校、近华中师大一附中，“文脉”资源十分强势。当文脉与城心湖畔美景相遇，定将不凡之作。

项目效果图

6月27日，城投·光谷香恋营销中心正式对外开放，现场邀请到“南黄北齐”——齐白石与黄宾虹真迹到现场展览，不仅如此，现场聚集了朱聚一、虞立新、韦伶等书画艺术家大作，可谓文人墨宝齐聚一堂，热闹非凡。

活动次日，线上报名参与领书的朋友，可以到城投·光谷香恋营销中心内领取，墨香书意，一次全部享有。

8. 企业中营销中心有什么作用

2000版ISO9000标准规定的八项质量管理原则中，第一条原则就是以顾客为中心。
企业为实现既定目标，设立业务流程，开展系列有序的活动，建立营销体系，为的是提高产品和服务，满足顾客需要。这种组织结构其设计的核心原则是以顾客满意为中心，要做到始于顾客需求，终于顾客满意。
招标方面，已经是当前销售工作中的重要模块，优化招标、精准招标，合理规避阳光采购招标过程中对企业不利因素，提高投标水平和招标管理水平。
此外，为实现最终服务客户、是客户满意度的终极目标.

9. 淘宝营销中心要求设置大促营销玩法，怎么激活大促销玩法

报名后才需要设置的 点击立即报名 下一步后面会引导你设置的

10. 房地产营销中心开放、VIP认筹的新闻通稿的写法

某某项目临时接待中心开放

5月1日，位于某某位置中心区的某某项目项目临时接待中心正式对外开放，现场举办了“某某某名称少儿才艺大赛回顾展”，同时“某某某杯”杯某某位置区第二届暨某某某名称第四届少儿才艺大赛某某位置中心区报名点正式启动。

临时接待中心
“某某某名称少儿才艺大赛回顾展”准备了丰富多彩的少儿节目，某某位置区教育局少儿京剧艺术团、某某某名称优越生活馆之澎泊少儿艺术中心等多家单位前来助兴，并带来了优秀的少儿才艺表演，某某某名称历届少儿才艺大赛获奖选手也登台演出，赢得了场下观众的阵阵掌声，成为某某项目临时接待中心开放现场一道亮丽的风景。

接受咨询中
某某项目是某某某杯地产十年超越之作，位于某某位置中心区规划中的景观轴东北侧，甲岸路与兴华路交汇处，东临某某实验学校，南接规划中的小学，西邻某某位置中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包括某某某杯地产的大型购物公园，整个地块直接面向某某位置中心区的美丽海湾，业主可享受游艇俱乐部、大型生态海滨公园等众多文化休闲项目。该项目总建筑面积约40万平方米，以160－200平方米的大户型为主，带有少量复式和花园洋房。

少儿才艺大赛现场
据业内人士透露，某某项目临时接待中心的开放将沉寂了近半年的某某位置中心区楼市再次点燃，该项目超前的整体规划、过硬的建筑质量、纯大户的产品设计、西岸的绝版地段、周边日趋成熟的配套设施、发展商的强大品牌支撑等，都使其成为市场上的高端物业，由此看来，某某项目可以称得上是某某位置中心区真正意义上的传世大宅，势必会引起整个某某高端客户的关注。