❶ 房地产短句文案
房地产广告语-伊顿十八：居优越之上 广告人点评：天誉华庭·伊顿十八所处的天河北黄金商圈绝对是时下广州极品高尚住宅小区的集中地，其居住者多以高素质的白领阶层为主。
为迎合该群体追求高尚生活，崇尚典雅风格的特点，发展商从开发初期开始，就坚持以“优越”作为楼盘的核心概念反复加强，再配合配套设施在风格上的独特设计，这一有针对性的精确定位对于向往西式优越生活的小资们来说，的确产生了巨大的杀伤力。 在“多元化”价值选择横行的今日，发展商对“什么是优越生活”作出拓展：典型英伦风格的会所、小型高尔夫球场、冷艳的园林设计，让准业主们不禁对置身其中的感觉飘飘然，慷慨解囊也就成为再自然不过的举动了。
房地产广告语-历德雅舍：国际典范，超然生活 广告人点评：地处广州高级商务中心的天河区，临近生态环境优越的天河公园，历德雅舍结合自身独特的周边地理环境，提出了“国际典范，超然生活”这一诱人口号。精明的地产商紧紧围绕这一主题，将都市淘金族们对生活天马行空的梦想发挥到了极致。
想一想八小时内还在最高档的写字楼里体验国际化带来的财富累积速度，下班后就悠然徜徉在绿树成阴、山明水秀的公园里，或垂钓，或烧烤———现实与浪漫，激情与写意两对平行线在这句广告词里找到了最佳的结合点。 房地产广告语-汇景新城：新亚洲之魅 广告人点评：全球化风潮泛滥到了今日，关注地域文明和民族文化的思维被重新唤起。
汇景新城的广告定位在这方面堪称典范。在关注建筑设计现代化和实用性的同时，汇景新城尝试融入古老的东方哲学，针对东方人崇尚自然超脱、追求清新和谐的特点，对楼盘设计风格进行了全新的诠释。
在“明月清泉”的广告语———“小隐于野，大隐于市”中，中国哲学思想指导下的人生追求被发挥得淋漓尽致，像西方人一样工作着，像东方人一样生活着，追求物质进步的同时，避免在精神生活上迷失。审视世界，发现亚洲独特的东方魅力，这句广告词带来的不仅是一个成功的楼盘，还有更深层的思考。
房地产广告语-珠江帝景：每天的水岸心情 广告人点评：这则广告的成功，是在创意与叫卖之间找到一个平衡点，简单勾勒出水边生活淡淡的轮廓，恰如其分地道出楼盘最主要的卖点，又不失语言格调之美，同时更兼顾了一种情景交融的艺术境界，似乎是一首小抒情诗的首句，读者联想由此翩翩展开，仿佛置身其中。水居与心情，内情与外景，读它时向往的感觉也恰似轻烟渺渺水面上泛起的层层涟漪，无声无息地荡漾开去。
唯美而不流于空洞，平淡而不失高雅，白描手法的合理运用，应该是这句广告词最成功之处了。 房地产广告语-保利百合：爱家的男人住百合 广告人点评：瞬息万变的年代，男人对女人的审美标准无时无刻不在改变着，时下女人眼中好男人的定义较之几年前也发生了强烈的变化。
只懂得一味在职场上日夜拼搏，纵使腰缠万贯，却身心俱疲的事业型男士早早从女性辞典中对“成功”一词的诠释里被剔除出去，相比之下，那些颇讲究生活情调，懂得忙里偷闲享受生活的恋家男人反而大受靓女们的青睐。于是，女士们最新审美观点便造就了保利百合这句经典的广告语。
百合一词本身，在花语中象征着一种稳固绵长、纯洁无瑕的感情。从整体上品味，这句广告语隐含了如此强烈的暗示：选一个爱家的男人，买一套保利百合的房子，就可与心爱的他共同拥有一世甜美，百年好合。
房地产广告语-白云高尔夫·荷塘月色：自然生活哲学 广告人点评：每一个捧过初中语文课本的人，无论如何也不会不把这个楼盘名字与那篇同名的传世佳作联想到一起。都说每个有文化的中国人骨子里都有朱自清式的文质彬彬，于是月色中恬静的荷塘、夜风里轻轻摇曳的荷花自然成为疲惫心灵稍事休憩的理想港湾必备的一个场景。
“自然生活哲学”是对这一概念的延伸，也是这一理想的总结。从楼盘名称的敲定到广告词的设计，广告策划者没有纠缠于多余的文字，而是利用中国人已有的文化背景，给读者留出了广阔的联想空间。
房地产广告语-时代玫瑰园：新解构生活 广告人点评：时代玫瑰园这句广告词，是年轻一代重新定位生活的宣言。人一生有二分之一是在自己的居所中度过，居住者总会力图选择能够代表自身风格、符合个人文化的居住环境。
于是从钢筋水泥的简单组合，到风格各异、个性独特的大小社区，现代楼盘的设计融入了越来越多的人文色彩。从新年伊始那场云集众多国内知名摇滚乐队的元旦狂欢秀，到前一段时间广东美术馆时代分馆的成立、中国第一个人文社区的评定、《向左走、向右走》首映式等等，时代玫瑰园通过一系列的活动重新诠释“年轻人”的阳光开放的生活方式，演绎一种挣脱束缚，改变常规，创造新的生活与人生的新人文精神。
房地产广告语-旭景家园：70年代家园 广告人点评：旭景家园广告词的经典之处，取决于发展商对该楼盘销售目标的精确定位———生于上世纪70年代的年轻白领。如此明确地指明了销售对象，可谓兵行险着，险中求胜。
虽然从一开始就似乎放弃了其他年龄层的潜在客户，然而却换来年轻白领们对其强烈的归属感，显然是建立在前期。
我想，他们应该是想要一个噱头吧
一个适用于推广的噱头，目的是提高销售处的到访率
以前我有一个案例，比较久了，99年的
项目套型在120-140左右，层高将近3。5米（这比一般2。8-3米的层高要高不少。），价格在2200-2600之间。
后来我们做了一期报版，大标题是XXX元/立方（平方和立方的符号，不容易被分别），我们的创意点是总价÷套型平方数÷层高=套型立方单价，这个单价比同类竞争对手的平方单价报价少了个数量级（百位级），于是很多咨询电话和看房人员把售楼处几乎挤暴。到访率迅速提高。
正是由此，最后开发商把120-140的单层套型改建为60-100的室内跃层（层高改为3。9米），一梯二户改为一梯四户，单价从2200-提高到2800，总价从30余万下降到15万左右。套型实用面积几乎没有大的变化或略有下降，共摊变小。
最后的结果非常喜人，积压1年多的100多套大户型，变成200多套室内跃层小户型，在一周内告罄。
这个项目叫天鹅星座，是小高层电梯公寓，绿化率为51%，项目在成都市西门耳环路外，由我们全案策划推广。那是99年的事情。项目的开发商也因为这个项目的成功销售，资产翻翻，实现销售额达1。3亿以上。
纵观房地产软文，大约可分为新闻软文和广告软文两大类，两者的交叉运用，起到树立品牌形象与促进产品销售的目的。
第一阶段：树立品牌形象 为项目亮相前的前期引导期，更多的是为产品的推出作铺垫，所以其新闻性软文占了主导。 第一，新闻热点：此阶段为房地产项目亮相期，一个新生事物初露端倪，可称其为一个新闻事件，这时，即可采用新闻播报等形式，对事件进行报导，如开工、奠基等节点。
引起客群的关注。 第二，新闻观察：此阶段可以新闻观察、焦点访谈等形式，对目前房地产市场进行扫描，报导区域价值及产品特性等，对项目价值点进行宣传。
第三，新闻炒作：无中生有炒作，对项目概念和意义等进行深入挖掘，如代表一种文化现象，一种商业模式，引导一种居住趋势潮流等。 第四，开新闻发布会，组织论坛等，进行焦点访谈，对某一个问题、某一个点进行聚焦，对其来龙去脉、意义等进行全方位的分析，并带出一系列的话题：产业话题、市场话题甚至是文化话题、财经话题等等。
第二阶段：树立产品形象 此阶段为产品推出期，此时要宣传的是产品理念、产品概念、主推产品价值点等，这时可抛开新闻的时效性，进入产品价值实点的宣传期，这时的软文写作即进入广告软文写作阶段。 其表现形式有 概念类：对项目所推崇的概念进行密集宣传，从而引起目标客群的深切认同。
专栏类：开辟专栏，进行不间断地与项目有关信息的传播， 理念类：对于市场上的一种居住或商业的模式的理念引导， 观点类：阐发一种观点，一种对目标客群极具诱惑力， 卖点类：抓住项目重点要宣传的卖点进行放大，深挖，与同类竞品相区隔的产品特征，从而引起项目认同感。 第三阶段：深化产品卖点 此阶段通过前期价值浸透、理念阐述等，客群已对产品有了大概感知，开盘销售时，大家已把眼光注目到了楼盘是否受欢迎，价格如何，什么人在买等细节信息，所以软文所传达的目的，更多地为客群增强购买信心。
其表现形式： 新闻类：宣传项目开盘时间地点，开盘活动内容，烘托开盘气氛，具化项目价值点。 跟踪报导：挖掘热销背后的故事，对项目卖点再次深化。
焦点访谈：对购买客群进行采访，增强现场感，真实性，感同身受。 活动报导：进行客户联谊活动，对活动现场进行报导，给潜在客户或准客户以归属感。
第四阶段：强势促进销售 此阶段则着墨于对项目销售态势的极力渲染和烘托，根据销售情况作相关新闻报导外，所宣传重点则聚焦于销售过程中所遭遇的问题。 如： 产品美文：极具渲染之能事，对所推产品进行翔实描绘，使目标客群产生购买欲求。
收官之作：增强其紧迫感，制造错过不再拥有的紧张气氛。 促销软文：通过攀比心理"、"影响力效应"多种因素来促使你产生购买欲。
等等。 部分房地产软文类型，如下： 故事型： 维塔斯歌迷称：最迷人的维塔斯不在舞台上 金隅凤麟洲：成就朝阳公园东板块“新桃花源” 新闻型： 五一长假小户型看房忙 美文型： 香湾主张，生活总是历久弥香 科普型： 什么样的社区更宜居 悬疑型： 一盆原生兰200万 为谁芬芳为谁艳？ 学术型： 大成国际中心创造“财富品质”对投资的决定意义 消息型： 金泰城-丽湾“将心比心丽湾工程全接触”活动 情感型： 六旬老太买房心切，情难自禁泪洒售楼处 促销型： 世茂奥临花园收关典藏观景楼座，预定火爆 合生橄榄季楼王开盘当日热销1.05亿。
我也是广告学专业的
广告文案写起来也不是很难
我们考试时写的是当下热门的房地产报纸系列广告
我电脑里头有些经典的报纸广告。
广告语： 无限城市生活
系列一：主标题：回家路上，华灯开放
内文：生来就在这里。习惯了各式各样的店铺与商场，习惯了车水马龙、人流不断，习惯了城市每天都在变得更好，习惯了越来越多的人看好这里，习惯了城市这里的繁华，习惯了，回家，一路华灯开放。华辰·星光名庭，占据城市繁华中心，让城市取悦你的生活！
系列二：主标题：决定留在这个城市
内文：是时候选择留下来了。在很久的漂泊与疲惫之后，开始欣赏这里的繁华生活与经商活力，欣赏熟悉的生意伙伴与生活氛围，欣赏这里每天的进步、每天的完善，欣赏这个城市的质朴、勤劳与和善，欣赏，所以，选择华辰·星光名庭，选择不再犹豫。华辰·星光名庭，占据城市繁华中心，让城市取悦你的生活！
系列三：主标题：从这里走向未来
内文：总在城市里为了理想拼搏。相信鳞次栉比的商铺里流动着机会，相信繁华的城市生活更适合我的发展，相信现代城市生活将让我学到更多、享受到更多，相信我的人生会跟这片土地一起升值，相信我在这里，努力，会走向更美好的未来。华辰·星光名庭，占据城市繁华中心，让城市取悦你的生活！
系列四：主标题：无限城市生活
内文：城市比想象更缤纷。眼睛沉醉于霓虹闪烁、衣着光鲜，沉醉于城市每天的多姿多彩，耳朵习惯了笙歌绕耳、人声喧笑，身体迷恋着各个欢乐场景的更替，迷恋着一路的繁华，思想执著地渴求生命的更加丰富
渴求，能将华彩归于己有。华辰·星光名庭，占据城市繁华中心，让城市取悦你的生活！
程式性描述：北园成熟城市生活区高层住宅，享受城市文明滋养超市·银行·餐饮·娱乐·家居商场，城市生活尽在掌握北湖城市规划·北园路城市大动脉建设，区域升值潜力广阔华辰地产济南品牌投资，创建城市生活典范社区
大家都知道房地产这个行业是很赚钱的，房地产开发商也大有人在，一个个楼盘拔地而起，那么楼是建好了，要怎么样才能吸引消费者前来购买呢？投硬广？请明星代言？但这些在消费者眼里只是昙花一现，毕竟每天播放的广告有那么多，人们哪能记得你的好。可是如果把你楼盘的信息融入到房地产广告软文里，变得具有可读性，那么人们记住你产品的几率也就大大的提高了。那什么是房地产广告软文？请听推一手慢慢与你道来，对了忘了自我介绍，推一手我们专注软文推广领域多年，提供写稿、代发稿件、自助发稿等服务，好的，介绍完毕，咱们接着继续讲。
所谓房地产广告软文，就是那种没有华丽和震撼的词句，而是用打动人心的家常话，慢慢道来，把特定的信息、诉求，以摆事实讲道理的方式，一字一句都为消费者的利益着想的方式，使消费者走进地产开发企业设定的“思维圈”，以强有力的针对性心理战，迅速达到地产项目销售的一种文字模式。
房地产广告软文属于广告范畴，是生命力最强的一种广告形式，也是具有多重技巧性的广告形式，而房地产广告软文只是相对于地产硬性广告而言的一种广告诉求形式。与时下普遍流行的地产硬性广告相比，房地产广告软文之所以叫做软文，精妙设计之处就在于一个“软”字，好似棉里藏针，收而不露，克敌于无形。房地产广告软文追求的就是春风化雨、润物无声的传播效果。吸引消费者仔细阅读后，等消费者发现这是一篇软文的时候，已经达到了营销目的。
那如何才能写出一篇合格的是房地产广告软文呢？推一手有一些写作小技巧要和大家分享。
房地产广告软文写作的初级阶段，就像街边卖手抓饼一样，来一个订单，做一个手抓饼，但是经过一段时间之后，项目接触的媒体多了，积累的报道也不少了，这时就应该走向“规模化”、“产业化”。建立软文的标准件是一个聪明的办法。
软文的标准件就是把项目给外界说的话统一起来，避免重复性的工作，也避免了项目对外口径不一致的现象。标准件必须非常谨慎、细心地编撰，因为它代表着项目对外的正式发言。标准件一旦出台，就要马上在公司宣传、散发，最好让员工统一学习，这样就可以在不同场合保持统一口径。
有的项目有标准件，但来来去去都是几篇介绍开发公司和项目的文章，在各种媒体渠道都用上，结果让人看都看烦了。我们有一种“模块化”的标准件制作法，通过对各模块的组合搭配，写出的房地产广告软文不但口径统一，而且千变万化。
具体做法是，在建立一个专门的文件夹，其中包括以下几个模块（可以视情况增加其他模块）：
1、开发公司历史：列出开发商自成立以来发生的较大的、有新闻价值的事件、具有里程碑意义的阶段，通过内部采访，了解开发商从创立前到现在的整个历程、故事。
2、开发公司规模：包括经营规模、人员规模、成员企业以及营销网络等代表开发商发展状况的信息。
3、项目基本情况：项目的基本情况介绍，突出产品的概念定位及功能特性，并统一口径。
4、项目认证、荣誉和市场地位：包括项目的市场影响力、各种认证和排名等。这一块通常需要及时加入新的内容。
5、项目规划：包括开发公司制定的对于项目持续开发的情况，包括目标、战略发展方向、计划等。
6、重点人物：包括公司的董事长、总经理，还有其他一些在项目发展中举足轻重的人。介绍他们的观点、故事、轶事以及一些简短的语言花絮。这类模块必须注重积累，并不断充实内容，对媒体曾经对他们的报道加以整合。
7、图片、影片库：例如项目标志性建筑、办公场景、重要事件场面、项目包装、广告图片以及重要人物照片等等
需要强调的是，标准件自始至终要按照“寻找新闻点”的思路编写，要“换位思考”，充分考虑媒体和读者的视角，切忌以“天下我最好”的姿态，切忌纠缠于产品功能细节而忽视真正具有新闻价值的东西。
给你了： 偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生 郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光 紧邻闹市---------坐拥城市繁华 挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水 挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情 地势高-----------视野开阔，俯瞰全城 地势低洼---------私属领地，冬暖夏凉 楼顶是圆的-------巴洛克风格 楼顶是尖的--------哥特式风格 户型很烂----------个性化户型设计，紧跟时尚潮流 楼间距小----------邻里亲近，和谐温馨 边上是荒草地------超大绿化，满眼绿意 边上有家银行------紧邻中央商务区 边上有个居委会----中心政务区核心地标 边上有家学校------浓厚人文学术氛围 边上有家诊所------拥抱健康，安享惬意 边上有家小卖店-----便利生活触手可及 边上有个垃圾站-----人性化环境管理 边上有火车道-------交通便利，四通八达 边上什么也没有-----简约生活，闲适安逸 种了两颗桂花树-------丹桂花园，十里飘香。
❷ 有关房产销售的专业术语有哪些
有关房产销售的专业术语:
1、商品房
是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2、外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
3、内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
5、复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
6、跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
7、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
8、二手房、
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
❸ 如何提高房地产销售专业知识就好比怎么在跟别人交谈中体现出来
首先你自己要掌握基础的行业经验，例如政策法规，行业规则等，另外建议版找个内行权或者是销售比较厉害的人，跟着他学东西，例如在他与用户交流的时候多听多问，还有就是你是不是善于与别人交谈，例如你的性格是不是适合做销售，需要自己考虑
❹ 房产销售广告文案
我想，他们应该是想要一个噱头吧
一个适用于推广的噱头，目的是提高销售处的到访率
以前我有一个案例，比较久了，99年的
项目套型在120-140左右，层高将近3。5米（这比一般2。8-3米的层高要高不少。），价格在2200-2600之间。
后来我们做了一期报版，大标题是XXX元/立方（平方和立方的符号，不容易被分别），我们的创意点是总价÷套型平方数÷层高=套型立方单价，这个单价比同类竞争对手的平方单价报价少了个数量级（百位级），于是很多咨询电话和看房人员把售楼处几乎挤暴。到访率迅速提高。
正是由此，最后开发商把120-140的单层套型改建为60-100的室内跃层（层高改为3。9米），一梯二户改为一梯四户，单价从2200-提高到2800，总价从30余万下降到15万左右。套型实用面积几乎没有大的变化或略有下降，共摊变小。
最后的结果非常喜人，积压1年多的100多套大户型，变成200多套室内跃层小户型，在一周内告罄。
这个项目叫天鹅星座，是小高层电梯公寓，绿化率为51%，项目在成都市西门耳环路外，由我们全案策划推广。那是99年的事情。项目的开发商也因为这个项目的成功销售，资产翻翻，实现销售额达1。3亿以上。
❺ 珠海盛誉房地产营销策划有限公司怎么样
珠海盛誉房地产营销策划有限公司是2018-04-19注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于珠海市前山金鸡路306号1栋厂房四楼411-1。
珠海盛誉房地产营销策划有限公司的统一社会信用代码/注册号是91440400MA51K8FH22，企业法人陈超，目前企业处于开业状态。
珠海盛誉房地产营销策划有限公司的经营范围是：房地产开发、房地产销售策划服务、房屋租赁、厂房租赁与销售代理、二手房租赁与销售代理；商业地产项目定位规划、商业地产布局规划、商业地产销售代理、商业地产招商运营、商业地产运营管理;物业管理、小区配套服务、物业修缮、物业租售代理；计算机技术咨询服务、网络科技、网络技术、通讯工程、网络工程、电子计算机与电子技术信息。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
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❻ 房地产销售超狠的短句
相见时难别亦难， 东风无力百花残。
春蚕到死丝方尽， 蜡炬成灰泪始干。 晓镜但愁云鬓改， 夜吟应觉月光寒。
蓬山此去无多路， 青鸟殷勤为探看 赞美老师 我曾记得您那沾满粉末的双手 我曾记得您那慈善的谆谆教导 我曾记得您那新增的几根银发 因为有您 莘莘学子才能成才 因为有您 世界才会如此文明 老师 您是明灯 为迷失方向的孩子找回HOME 老师 您是天使 九月，献给老师 九月，如期而至。 世界因此灿烂。
我们歌唱九月， 因为这是您永恒的节日。 我们牢记九月， 因为这是我们真诚的表白。
九月，是只情满四溢的杯子， 我们用双手高高地举起 一片真诚的祝福声中， 请您干杯。 九月的乐章已经奏响， 请接受我们九月的献礼吧， 所有拼搏在教育战线的老师们。
教师颂 别人从生活中捞取黄金 您只能获取花香 您的黄金是早晨的太阳 您的银子是十五的月亮 但您依然快乐的吹着口哨 您的自豪是桃李芬芳 庆祝教师节诗歌文章——老师，辛苦了 是谁——把无知的我们领进宽敞的教室， 教给我们丰富的知识？ 是您！老师！ 您用辛勤的汗水， 哺育了春日刚破土的嫩苗。 是谁——把调皮的我们 教育成能体贴帮助别人的人？ 是您！老师！ 您的关怀就好似和煦的春风 温暖了我们的心灵。
是谁——把幼小的我们 培育成成熟懂事的少年？ 是您！老师！ 您的保护让我们健康成长。 在金秋时节结下硕果。
您辛苦了！老师！ 在酷暑严寒中辛勤工作的人们。 您辛苦了！老师！ 把青春无么奉献的人们。
我们向您致以崇高的敬意！ ——您辛苦了，老师！ 我也只能帮到这里了老 师 老师——您如春天中的细雨， 滋润着花儿，灌溉着大地， 而我们再着吮吸着细雨茁长成长。 老师——您如秋天里的一丝风， 吹黄了大地，唤金了稻谷， 而我们得到了丰收的硕果。
老师——在我黑暗的人生道路上是您为我点燃了一盏最明亮的灯； 老师——再我迷蒙的人生道路上是您做我的了的引路人； 老师——在我跌跌碰碰的人生道路中是您为我指明了前进的方向； 老师——是您给了我一双强有力的翅膀，让我在知识的世界里遨游！ 你献上一朵花， 我献上一朵花， 让我们编织个大花环， 献给亲爱的老师妈妈。 是您给了种子， 太阳般的温暖； 是您用汗水， 把幼苗浇灌。
您的眼睛像明亮的星星， 闪烁着迷人的光华； 你的歌声像春天的小溪， 把欢乐带给了大家。 无论我们走到哪儿， 永远记住你的情； 无论我们走到哪儿。
永远记住您的话。 无论我们走到哪儿， 永远记住您的爱； 无论我们走到哪儿， 永远是您的一朵花。
金风送欢笑，丹桂花香飘。 老师的节日，今天又来到。
老师为我们的成长，不知付出了多少辛劳。 老师对我们的抚爱，我们永远不会忘记。
老师，您好！ 人们把老师比作红烛，照亮别人而把自己燃烧。 人们把老师比作园丁，培育桃李开遍天涯海角。
教师是太阳底下崇高的事业。 老师给了我们理想的阳光和智慧的阳光。
老师引导我们走上洒满阳光的人生之路。 老师期望我们成为新世纪的太阳。
老师的话儿像春雨滋润我的心。 老师用知识的雨露浇灌我们成长。
温柔的春雨，就是老师对我们的抚爱。 老师的言传身教，像春雨润物细无声。
老师甘当绿叶，把我们当红花托起。 老师是一片绿叶，乐于默默奉献。
绿叶的绿色象征着老师青春常在。 当我们像鲜花盛开时，永远忘不了绿叶的恩情。
老师像大树，头顶蓝天，脚踩大地，默默地为社会造福。 老师是大树，为世界带来一片春色。
老师播撒希望的种子，把我们培育成一片树林。 小树长成栋梁材，不忘园丁培育恩。
是啊，老师的热情像太阳，老师的教诲像春雨， 老师的风格像绿叶，老师的事业像大树，我们的老师就是好。
有个词很合适，美轮美奂，这个词经常被乱用，正确的是用来形容建筑物之美，而且兼有高大和美丽的赞美之意 还可以用金碧辉煌，雕梁画栋 金碧辉煌、富丽堂皇 空中楼阁 青砖壁瓦 雕栏玉砌 琼楼玉宇 顶天立地 摩天大楼 高耸入云 气宇轩昂 杜牧的《阿房宫赋》有很好的描写，可以直接引用几句： 六王毕，四海一。
蜀山兀，阿房出。覆压三百余里，隔离天日。
骊山北构而西折，直走咸阳。二川溶溶，流入宫墙。
五步一楼，十步一阁；廊腰缦回，檐牙高啄；各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，蜂房水涡，矗不知乎几千万落。
长桥卧波，未云何龙？覆道行空，不霁何虹？高低冥迷，不知西东。歌台暖晌，春光融融；舞殿冷袖，风雨凄凄。
一日之内，一宫之间，而气候不齐。
在倾听客户谈话的时候，销售人员要注意甄别对方的口头语。因为它在很大程度上反映了客户的真实性情。口头语又叫口头禅，是一种个人习惯用语的代名词，仿佛未经过大脑就脱口而出。
口头语的形成和性格有关系，也和所处环境及接触的人群有关系。对销售人员来说了解口头语的含义是打开客户心门的一把钥匙。
那么客户常见的口头语有哪些呢？它们分别代表了客户怎么样的心境，下面进行了总结：
1、经常使用“我个人的想法是……”，“是不是……”，“能不能……”之类词汇的人
这类客户较和蔼亲切，能做到客观理智，冷静地思考，认真的分析，然后做出正确的判断和决定。面对这类客户你也要表现出这种淡定，让对方感受到你也是可亲可敬的人。
2、经常使用流行词汇的人
这类客户随大流，缺少个人主见和独立性。面对这类客户你也可以使用一些流行词语，让他们感受到你见多识广且专业性的一面。
3、经常使用“确实如此”的人
这类客户大多浅薄无知，但自己却浑然不觉，还常常自以为是。面对这类客户你要表现出自己专业、博学的一面，在滔滔不绝地说服中拿下订单。
4、经常使用“绝对”的人
这类客户武断的性格显而易见，他们不是太缺乏自知之明，就是自知之明太强烈了。面对这类客户你要让他们说出自己的条件和要求，然后再表明自己的立场。
5、经常使用外来语言和外语的人
这类客户虚荣心强，喜欢卖弄和夸耀自己。对于这类客户你可以用富有诱惑力的价格及其它优惠条件来吸引他们合作。
6、经常使用“我早就知道了”的人
这类客户有强烈的表现欲望，只能自己是主角。面对这类客户你就甘当配角吧，只要能实现合作，屈就一下自己也没关系。
7、经常使用“这个……”，“那个……”，“啊……”的人
这类客户说话办事都比较小心谨慎，一般情况下不会招惹是非，是个好好人。面对这类客户一定要使用模糊的词语，并且不要逼他们表态。
8、经常使用“果然”的人
这类客户多自以为是，以自我为中心的倾向非常强烈。面对这类客户要照顾到他们的感受，给他们应有的主动权和尊重。
9、经常作用“其实”的人
这类客户表现欲望强烈，希望能引起别人注意。面对这类客户你可以多几句赞美，让他们感受到你的热情。
10、经常使用“最后怎么样怎么样”的人
这类客户大多是潜在欲望没有得到满足。面对这类客户你可以进一步问问还有什么希望与要求，如果这次没有实现，那么可以在下次合作中完成。
11、经常使用“我……”的人
这类客户在寻找各种机会强调自己，引起他人的注意。面对这类客户要给他们机会发表个人意见，并仔细倾听，让他们有被重视的感觉。
12、经常使用“真的”的人
这类客户缺乏自信，怕自己所言之事可信度不高。面对这类客户你要用眼神看着对方，听他们讲话时要不时地点头，表达出你的信任。
13、经常使用“你应该……”，“你不能……”，“你必须……”之类词语的人
这类客户对自己充满了自信，有强烈的领导欲望。面对这类客户你不妨让他们先发表高见，从倾听中掌握他们的诉求，再采取进攻。
14、经常使用地方方言，且底气十足、理直气壮的人
这类客户自信心很强，有自己独特的个性。面对这类客户不能采取直接的进攻方式，说话办事要绕个圈子可能更好。
15、经常使用“我要……”，“我想……”，“我不知道……”之类词语的人
这类客户比较单纯，爱意气用事，情绪也不是特别稳定。面对这类客户要学会引、感染对方的情绪，营造出有利于合作的氛围。
1、每一个成功者都有一个开始。
勇于开始，才能找到成功的路。 2、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努——香港著名推销商） 3、造物之前，必先造人。
4、与其临渊羡鱼，不如退而结网。 5、若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。
6、赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。 7、蚁穴虽小，溃之千里。
8、最有效的资本是我们的信誉，它24小时不停为我们工作。 9、绊脚石乃是进身之阶。
10、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。
11、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。 12、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。
13、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。 14、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。
15、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。 16、你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，一定要成为你工作最大的资产。
17、以诚感人者，人亦诚而应。 18、世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。
19、即使是不成熟的尝试，也胜于胎死腹中的策略。 20、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。
21、出门走好路，出口说好话，出手做好事。 22、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。
23、上帝助自助者。 24、怠惰是贫穷的制造厂。
25、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法） 26、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。
27、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。 28、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。
29、回避现实的人，未来将更不理想。 30、先知三日，富贵十年。
31、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。
32、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上攀爬的。 33、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。
34、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。 35、夫妇一条心，泥土变黄金。
36、人之所以能，是相信能。 37、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。
38、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。 39、忍耐力较诸脑力，尤胜一筹。
40、环境不会改变，解决之道在于改变自己。 41、两粒种子，一片森林。
42、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。 43、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。
44、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。 45、未曾失败的人恐怕也未曾成功过。
46、人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。 47、挫折其实就是迈向成功所应缴的学费。
48、任何的限制，都是从自己的内心开始的。 49、忘掉失败，不过要牢记失败中的教训。
50、不是境况造就人，而是人造就境况。 51、含泪播种的人一定能含笑收获。
52、靠山山会倒，靠水水会流，靠自己永远不倒。 53、欲望以提升热忱，毅力以磨平高山。
54、只要路是对的，就不怕路远。 55、一滴蜂蜜比一加仑胆汁能够捕到更多的苍蝇。
56、真心的对别人产生点兴趣，是推销员最重要的品格。 57、自古成功在尝试。
58、一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前途担心。 59、当一个人先从自己的内心开始奋斗，他就是个有价值的人。
60、生命对某些人来说是美丽的，这些人的一生都为某个目标而奋斗。 61、推销产品要针对顾客的心，不要针对顾客的头。
62、没有人富有得可以不要别人的帮助，也没有人穷得不能在某方面给他人帮助。 63、凡真心尝试助人者，没有不帮到自己的。
64、积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。 65、每一日你所付出的代价都比前一日高，因为你的生命又消短了一天，所以每一日你都要更积极。
今天太宝贵，不应该为酸苦的忧虑和辛涩的悔恨所销蚀，抬起下巴，抓住今天，它不再回来。 66、一个人最大的破产是绝望，最大的资产是希望。
67、行动是成功的阶梯，行动越多，登得越高。 68、环境永远不会十全十美，消极的人受环境控制，积极的人却控制环境。
69、事实上，成功仅代表了你工作的1%，成功是99%失败的结果。 70、不要等待机会，而要创造机会。
71、成功的法则极为简单，但简单并不代表容易。 72、如果寒暄只是打个招呼就了事的话，那与猴子的呼叫声有什么不同呢？ 事实上，正确的寒暄必须在短短一句话中明显地表露出你他的关怀。
73、昨晚多几分钟的准备，今天少几小时的麻烦。 74、拿望远镜看别人，拿放大镜看自己。
75、使用双手的是劳工，使用双手和头脑的舵手，使用双手、头脑与心灵。
公司有我，无所不能，（团队名称），永争第一！开拓市场，有我最强，（团队名称），我为单狂！巅峰之队，舍我其谁；纵箭出击，谁与匹敌， （团队名称） 奋力冲刺！吼一吼，业绩抖三抖！（团队名称），加油！成功决不容易，还要加倍努力！不吃饭、不睡觉，打起精神赚钞票！多见一个客户就多一个机会！飞跃高山险阻，显我虎虎生威。
脚踏实地，打造金牌团队；放飞梦想，造就辉煌人生！平凡创造奇迹，业绩突破梦想！ 口号的重要性： 任何公司都需要销售团队，团队之间能否更胜一寿有时候就取决于团队口号是否响亮，一个能给队员鼓舞打气的口号势必是一个好的口号。标语口号虽然内容各异，但其功能总体上表现出共性特征，具有引导大家理解、接受并努力实践既定任务的目标导向功能、还具有教育功能和宣泄情感、表达意愿的激励功能。
标语口号发挥作用主要源于深厚的历史积淀和较好的组织动员效果。其他口号： 永不言退，我们是最好的团队！成功决不容易，还要加倍努力！因为有缘我们相聚，成功靠大家努力！团队共作战，人人出业绩！把握真人性、洞悉真人心、成就真人生。
做事先做人，销售先销己，挣钱先夺心。 心态要祥和，销售传福音，服务献爱心。
（团队名称），永争第一！ 开拓市场，有我最强；（团队名称），我为单狂。
❼ 房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容并如何控制
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目可行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制要点 28
第六章 规划设计任务书编制要点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计任务书编制要点 41
第十章 施工图审查基本要求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51
1.1管理组织机构 51
1.2项目经理部的组织管理 52
第二章 经济合同管理 55
2.1经济合同管理规定 55
2.2工程类合同编制要点 59
2.3标准格式合同内容要点 61
2.4对外合同及付款签批的意见 63
2.5合同付款管理程序 66
附：经济合同审批表（500万元以上） 68
经济合同审批表（500万元以下） 69
经济合同付款审批表 70
合同管理台帐 71
第三章 采购与招标管理 72
3.1招标管理规定 72
3.2材料设备采购规定 78
3.3甲供材料设备采购操作要点 81
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度管理 93
4.1工程进度管理规定 93
4.2施工进度控制流程 95
4.3施工进度控制指引 97
4.4进度计划内容编制要点 99
第五章 工程质量与施工管理 100
5.1项目施工管理规定 100
5.2施工组织设计制度 104
5.3技术交底及施工图会审制度 108
5.4样板指路制度 110
5.5工程质量现场检查内容与要求 113
5.6材料设备质量技术要求管理规定 115
5.7材料设备进场验收指引 117
5.8质量保证资料检查要求 119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121
5.10项目预验收检查要点 122
5.11项目竣工验收检查要点 124
5.12工程技术档案范围与建档要求 126
5.13工程竣工总结编制指引 132
5.14工程管理奖罚制度 135
附：重点监管部位质量监管计划表 136
材料设备质量监管计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程设计变更管理规定 143
6.3现场签证管理规定 147
6.4项目成本核算与分析指引 149
6.5工程结算控制指引 151
6.6工程造价管理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费用审核单 158
成本动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合同统计台帐 163
第七章 安全文明生产管理 164
7.1安全文明生产管理制度 164
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168
7.3施工现场安全检查指引 170
7.4施工现场文明生产管理要点 172
7.5工程事故处理指引 173
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175
第二章 营销策划管理 176
2.1 总则 176
2.2 总体策划 177
2.3阶段策划及实施 178
2.4市场调查与前期策划 179
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作管理 192
3.1销售准备 192
3.2现场销售过程 193
第四章 现场销售工作规范 195
4.1销售准备工作 195
4.2销售价格管理要点 199
4.3销售合同范围与草拟注意事项 201
4.4销售面积确定操作要点 202
4.5销售工程设计装修注意事项 204
4.6广告方案与实施操作 206
4.7销售过程管理要点 209
4.8房产价格折扣管理指引 211
4.9销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
5.1客户服务部职责 217
5.2客户资料管理指引 218
5.3退换房办理指引 220
5.4更名办理指引 222
5.5客户按揭代办指引 224
第六章 营销费用制度 226
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度
1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。
2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。
3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。
4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。
5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。
6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。
第二章 项目投资管理工作流程图
第三章项目建议书编制指引
1 城市规划及发展简述
2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。
6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。
7 结论和建议
第四章 项目可行性研究报告编制指引
1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议
附表1 开发成本测算
项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
附表2 投资收益分析
项目名称： 制表人：
编制单位： 编制日期：
项 目 序号 总金额
（万元） 可售面积
（M2） 单位金额
（元/M2） 备 注
一、销售总收入 1
1 多层住宅收入 2
2 高层住宅收入 3
3 小高层住宅收入 4
4 公建收入 5
5 车库收入 6
6 其他收入 7
二、各项支出总额 8
1 建造成本 9
1.1土地价款支出 10
1.2前期开发准备费 11
1.3主体建筑工程费 12
1.4主体安装工程费 13
1.5社区管网工程费 14
1.6智能化系统 15
1.7园林环境工程费 16
1.8配套设施费 17
1.9其他建设工程支出 18
2.0预备费 19
2 销售费用 20
3 管理费用 21
4 财务费用 22
5 营业税金及附加 23
四、利润总额 24
减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成本利润率 31
4 成本净利率 32
5 投资利润率 33
6 投资净利率 34
附表3 开发各期利润预测
经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）
第五章 项目立项评审决策指引
1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。
2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。
3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。
4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度
1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。
2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。
❽ 房地产销售百问的内容包括哪些
1、房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
8、集体土地
是指农村集体所有的土地。
9、征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10、土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
12、合作建房
是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
13、土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
14、土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
15、土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
16、土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
17、什么是地籍？什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
18、生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
19、熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
20、宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
21、宗地图
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
22、证书附图
即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
23、楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
24、期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
25、现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
26、毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
27、成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
28、商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
29、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。
30、存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
31、二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
32、经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
33、房改房
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。
34、安居房分为哪几种？
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
35、个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
36、住房补贴
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
37、房屋的折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。
38、房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
39、房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。
40、房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
41、房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
42、房屋的处分权
是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
43、房地产交易形式
房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
44、住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
45、住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
46、房产互换
是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
47、建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
48、构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
49、商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
50、砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
51、砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
52、钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
53、住宅的开间
就是住宅的宽度。
54、住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
55、住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
56、住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
57、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
58、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
59、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
60、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
61、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
62、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
63、人均总占地面积（平均米/人）
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
64、人均住宅用地面积（平方米/人）
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
65、总建筑面积（平方米）
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
66、住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
67、结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
68、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
69、辅助面积
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。
70、公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
71、套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
72、套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
73、公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
74、公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
75、 哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
76、 哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
77、 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
78、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
79、 套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
80、 建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
81、 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
82、人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。
83、平均每平方米造价（元）
平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
84、使用面积系数K1（%）
使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
85、居住面积系数K2（%）
居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
86、结构面积系数K3（%）
结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
87、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
88、绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
89、销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。
90、得房率
指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
91、公共能耗费
是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。
92、商品房预售
俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
93、商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
94、外销房
是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
95、内销房
是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
96、规划形态
是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
97、住宅组团
是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
98、单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
99、居住单元
是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。
100、户型
是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。
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