香港兴诚营销模式

⑴ 相亲节目火了整整9年，台下观众全是托就算了，你知道女嘉宾都是来自哪吗

这些嘉宾基本上都是从网上征集来的，节目组选择了一些颜值比较高的女性来充当女嘉宾，并且给了他们合适的剧本。

当然，作为节目组来说，他们也要保证自己的节目有收视率和话题。这个时候采用一些网红，可以说是互相“成全”。但是这种行为让追求真实感的观众非常不买账，于是现在节目组也不敢做的太明目张胆，每期嘉宾确实是以素人为主，偶尔零星掺杂几个网红进去。同样的，也有不少素人嘉宾指着这个节目走红，能够让自己有一种做明星的感觉。这也是这个节目从来都不缺少报名者的原因。希望《非诚勿扰》这个节目组还是要好好审核嘉宾素质，尽量做到真实！

⑵ 直销问题

你在做什么，直销还是传销？
你在做什么，直销还是传销？这是个很有意思的问题。
什么是直销？什么是传销？
直销(direct selling)就是直销员将产品与服务直接行销给消费者，并由直销人员提供相应的服务的一种销售模式。
当年由欧美传入亚洲的时候，台湾和香港是比较早的华人区，台湾人把它翻译成“直销”，因为终端环节是直接提供给消费者的。香港人则把它翻译成“传销”，因为多层次直销是由一个营销人员介绍给另一个营销人员的。也就是说台湾人关注的是销售环节，香港人则关注的是每个营销人员如何进入这种销售系统的。
后来国家经过不断的法律规范，把类似的销售行为分为非法传销和直销，合法的直销公司实行准入制度，由国家有关部门颁发执照。有执照的为合法公司，否则为违法公司。
但是，如果我们问问身边的人或者到网上搜索一下，会发现即使国家明确合法甚至在国际国内备受尊重的直销公司，也是颇受争议的，甚至是贬多褒少。闻“销”色变，甚至破口大骂，恨不得食其肉，寝其皮。其中原委，非常值得从业者研究。
事情都是一体两面的。食品添加问题，豆腐渣工程，金融诈骗，交通事故，贪污腐败，这些，都不是行业的问题，而是人性品质和法制健全亟待完善的表现。很多直销从业者，为了说明直销跟其他行业的优势，开口就是贬低其他行业的公司及其产品；为了说明自己的公司好，痛斥其他直销公司的制度和模式，仿佛其它公司的从业者只要换一个公司，马上就从水深火热变成飞黄腾达。选择的重要性，被无限的放大了。君不见，天下没有免费的午餐乎？
合法的直销公司会不会被经营成传销呢？
如果从业人员一味的放大直销、公司、产品的好处，诱导人加入，组建网络，而没有把更多的精力放在为客户提供产品和服务上，不是为了客户满意度和忠诚度，更多的重视“传播”人组建网络，而不是“销售”产品，提供服务。这样的结果是什么呢？没有顾客的满意度和忠诚度，没有家家户户使用产品，重复消费，从事具体工作的人赚不到钱，那些老师们，高层们哪有什么收入可言？保障能有么？
一个国家，民族，企业，组织能否长久的凝结在一起，道理都是一样的。孟子早在2000多年前就说过“得道多助，失道寡助”，道不在，何来收入和保障呢？
看看《大国崛起》，读读《中国企业史》（吴晓波著），多翻番中国几千年的历史，也许您对您正在从事的直销到底是什么，会有一个更加清晰的认识。
非法传销会塌网，合法的直销公司呢？
如果大家都像上面说的那样，即使开始建立起很大的网络，一定的业绩，一定的收入，消费者不满意了，销售人员也会不高兴，销售人员不高兴了，业绩快速萎缩，上级的领导人业绩滑落，再往上的领导人也是顺势倒台，最后整个营销体系倒塌，直销历史几十年来，这种例子并不少，而且不缺少合法直销公司营销队伍的例子。
直销的成功率有多少？
很多人拿传统直销行业的平均收益说事儿，拿流失率说事儿，似乎颇有欲加之罪，何患无辞的韵味。就像郎咸平教授说的“迷信数字”，财务分析上一个基本的概念，就是要“实质大于形式”，在直销公司办个加入，有了某个卡，就是从业者了？按照一般直销公司的从业模式来说，至少要愿意拿出时间来学习跟行业、公司、产品有关的知识，并愿意分享、推广，这才是直销行业的基本的工作。如果把学习量和分享的量进行一个标准，比如，学习要满足多少课时，工作要满足多少工时，成功率和收益率会翻番好几倍。如果再对运作方法和成熟度进行一个衡量，数字会再次翻番。
直销成功与否的原因是什么？
其实，合法直销公司和他们的产品出现问题的可能性倒是比较小，但是直销这种模式——低门槛介入，而高收益。所对等的就是要从广泛的人群中出现企业家。简单的说，直销基本上是符合国家要求的人都可以从事，但是从制度上说，达到一定的营业额，可以获得的收益却是高于其他行业的。于是，很有意思的事情就发生了。解决这个问题的方式大约有以下几种：
1、 本身具备了成功的素质，原本就是优秀的人才，只要将原来的能力转化成直销行业的能力，就可以成功。这样的人不仅可以成功，甚至可以在直销中取得巨大的成就。
2、 本身并不具备第一种人的素质，但是，介绍了这样的人从事直销。从直销的运营模式来说，也是一种成功方式。但是，依靠别人取得的成功往往有局限性。
3、 本身基本不具备成功的素质，但是，有第一种人帮助和培养，使其具备上成功的素质。
以上三种人，直销公司中都有，一个健康的直销公司，往往是金字塔结构的，第一种人不可能很多了，因为这些人做直销的动力比较小。第二种人多一些，第三种人最多。直销是合作的事业，第一种人花时间精力去培养第二、三种人才能形成直销行业的有序发展。所以说，直销是教育加营销，营销不是卖货，而是提供个消费者需要的产品和服务；教育不是洗脑，而是把一个不不具备成功特质的人变成一个具备成功特质的人。
您在做什么？直销还是传销？也许我的文章会对您更清晰的认识这个问题有所启发。

⑶ 房产营销策略，销售技巧

简单一点说，其内容包含如下：
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。

在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。

从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。

所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。

可以概括为：

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益

销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3

⑷ 如何做好团购销售

我们做销售的，都希望能多跟客户签单，而团购签单是最让人兴奋不已的，我们做销售的，都希望能多跟客户签单，而团购签单是最让人兴奋不已的，那么我们应该怎样做才能让客户进行团购消费了。
“团购销售”存在着几大利好，具体如下：
一、对一定数量的消费者进行集中销售与推介，个体客户的单位销售分摊成本较自然社会形态的销售运作降低了；这种单位客户的销售成本分摊的降低是显而易见的，具体销售行为的主体成本分摊项目为场位费用、人工费用、物力投入、物流费用等。
由于“团购销售”的客群集中与规模化特点，资源利用的针对面由通常意义的随机单指向性销售转向多指向性销售，成本也实现向更多的客户身上的分配，每一客户的销售成本分摊则大幅度降低。
二、对客户的集成，使得即时的销售针对具备了相应的规模优势，从而使得进行销售资源的强势配置成为可能；当我们面向一个客户进行销售的时候，理想层面，我们企望能够把最大的资源与力量用上，以便能达成销售。但考虑到我们从单一客户身上可能获得的收益的限制，致使我们根本无法进行强势的资源整合，否则就得不偿失了。
而当我们面向一个规模化的群体，我们的销售行为就可能会带来规模化的效益，就有条件整合强势资源进产品进行销售推介。
比如，在一般性的销售店，我们顶多会安排一个培训过的专业销售员来推介我们的产品，无论产品的技术含量多高，也不过如此；反之，在一个客户集群的销售会议上，我们就可以邀请专家及公司的高管来对产品做更为专业的销售推介。
面对一个单独的客户时，我们会给予基本的口头介绍、发送基本的宣介资料、以至于对某些产品条件要求不高的，还可以采用体验式营销的方式，但一定是最基本的销售资源的整合；但对于一个“客户集群”，我们将会给予实物的使用演示、更全面的介绍资料、更科技化的宣介方式、更多的人力配合、更高条件的体验，甚至还有一些公关方面的客户回馈安排，将依据“客户集群”的规模情况做最在限度的资源整合与调配。
因为更好更多的资源配置，自然会实现更好的单位客户的销售效果。
三、团购销售，由于销售服务实现了规模化，令具体的销售工作也更为方便。团购销售时，由于客群在一定时间集中在一个场位，可以充分实现销售基本面工作的规模化，在规模化的同时，工作的指向也十分明确。
其中包括宣介工作、物流配合、销售服务、客情收集等都具备了规模化及指向明确的特点，工作方便性也就充分体现出来了。
比如：销售服务可以对“集群客户”进行集中服务，物流配合可以进行集中产品物流供应，客情收集也避免了针对单一客户的逐一进行的格局。
如此以来，很大程度地减轻了工作量，令工作更方便与高效。
四、团购销售，令我们可以有效的把被动性销售转变为主动性销售，更好地实现专业推介。
对单一客户，除非单位产品是属于高售价的高收益的特种产品，如一架飞机或一栋大厦等，否则，有如一般民用品，企业难以对单一客户的针对性销售投入过多成本，这是一种投入产出比在销售中分配到单位客户上的必然结果。
因为投入而带来相应的资源限制与工作限制，所以针对单一客户的销售，无论采取何种销售模式，无店铺式直销也好，店铺式销售也好，往往很难实现主动性销售与专业性销售的充分结合；一是主动式销售，在店铺式销售中，其实我们是处于一种被动等待客人的状态，因为终端量的巨大，商超自助式销售模式的发展，至使销售越来越走向展示型销售，致使，企业只能在有限的终端店中选择几家进行被动分销形态中的主动式促销，这已经是较主动的行为了，相当大一部分企业把产品往货架上一放即万事大吉。
在直销行为中，主动式营销还是其销售的核心所在，但尚不是主流的销售形态，而且许多的直销企业的直销文化中或多或少的对主动行销行为的影响有些偏激，尚未有能照应了客户购买心态的良性模式，结果把主动营销变成“强推营销”。
二是专业型销售，要实现销售的专业性，离不开专业的人员、专业的配置、与专业的服务，但是对于低值民用品而言，面向单一客户，或者我们称之为散客的销售是很难建立在真正专业的基础上的。
因为我们不太可以安排真正的专家或产品工程师驻店销售或直销，我们不太可能针对每位散客投入过多来实现专业推介，我们对于散客也很难提供专业到位的点式服务。
五、此外，由于消费中的跟进与集群等社会心态与行为，团购销售能更好的激发客户的购买欲望，树立更强的客户消费信心，产生一种相互带动的“趋众”消费的“场”效应。
当一个散客进行商品购买时，他是处在一种无助的状态。而角色的定位差异，也会使得他对销售方存在戒心，另外因为客户本身的不专业性，也使得他无从判断具有竞争特征的商品中哪种更好，更适合自己。所以在面对散客的销售时，客户很容易犹豫不决，心存顾虑。
但因为身份的相同，客户购买时很大程度上会比照或听取其他客户的意见，这在销售中我们称之为“趋众”及“口碑”效应等。
我们在购物时，经常会发现一个货品或一个店铺生意很好，客户众多，另外的则生意冷清，我们不否认经营与产品本身的因素将构成购买的长远影响，但许多时候，客户其实是相当盲目的，是因为随众选择，而导致经营场位或产品销售的忽冷忽热，此时销售的好坏并不关产品或销售的问题。
这也是销售策略中，“托”一直被当成销售中的一个经久不衰的“法宝”的原因所在。
在“团购销售”中，本身即通过“客户集群”把客户有效地聚集在一起，从而令所有在场的客户都失去了“无助”感。形成了一种相互呼应，相互参照的“集群”购买心态，这是一种强大的“场”的效应。
在“团购销售”中，如果能有机把握客户心态，构建良性的“场”效应，必定能推动客户的热情购买，从而达成集成销售的效果。
六、而且，良好的“团购销售”本身又是一个“产品调查研究平台”，可以很好地利用客户集群来对产品进行客户满意度、产品意见及建议的调查，特别适合产品试销时的市场验证。
对于“团购销售”这一模式而言，它不仅是一个“集群销售平台”，也是一个“客情调研平台”。
企业要想做好营销，必定在对客群的购买与消费需求及行为、心态等要有个充分的了解；必定要对产品不断结合客群意见进行改进完善；也必定要在营销运作中不断征求客群意见令营销更科学更有针对性。
而要做到这些，对客户的直面调查研究将是最有效的方式，可以更准确在把握客户的消费脉搏，从而令企业经营更贴近消费者。
但如何进行调查研究往往是企业头痛的事情，其实跟进营销运作的动态市场信息把握也许最少投入，最有针对性，也是最有效的方式。
对于散客而言，在调研时一方面由于客户的分散要逐一进行，另一方面由于客户“无助”时的戒心及调查方式所带来的时间限制，也使得客户即缺乏参与的热情，对产品有时往往并不了解，又难以给出真正恳切的意见与深思熟虑的建议。
而“客户集群”调查却回避了以上问题，一是客户集中，调查十分方便，二是客户群群效应，令得客户更容易激起“表现”欲，时间方面也更为充裕，客户还可以通过产品的专业推介及相互的交流来深化对产品的认知，并提出更具建设性的意见。
那么“团购销售”通常表现为哪些方式呢，这些方式又各有何优缺点呢？按常规的分类方法，主要以采取何种方式进行“客户集群”来进行分类，如下：
方式一：会议式营销
这种营销方式的基本特征是设定一个令客群感兴趣的会议主题，以此聚集客群，从而在会议主题下进行产品销售。
比如，由一家呼叫中心召开的“客户服务研讨会”，通过突出与呼叫业务外包相关联的“客户服务”主题吸引并邀约相关企业参加，在进行客户服务工作研讨时，很自然地导入“客服外包”的呼叫业务，从而令客户接受并购买相关服务
再比如，由酒店用品供应商召集的“酒店用品科学采购交流会”，以此集成酒店采购主管，实行客户集成，并在主题交流会的基础上，将企业的产品进行“客户集成推介”，从而实现销售。
这种方式适合面向关注产品或服务专业层面的客户，特别是企业客户。这种方式的优点是可以利用主题会议，对产品或服务做专业说明，使得客户对此类产品与服务有着深入认知，从而强化销售。
方式二：活动式营销
这种营销方式的基本特征，是通过举办活动的来吸引客户，进行“客户集群”，这类活动主要是娱乐性的，令客户在轻松愉悦中进行产品或服务的购买。
这种娱乐活动可以有很多种形态，比如，我们常见的街边或大卖场位的户外促销活动，通过歌舞表演吸引人们聚集，从而导入产品促销。
再比如，一家做学生画板的企业，面向中小学生举力的“学生绘画比赛”，从而把学生与家长吸引过来，实现结合活动的画板产品“客户集群销售”。
这种活动式营销，首先必须对客户的活动及娱乐喜好进行调研分析，要使得活动对相应客群有“集群”吸引力；再者，活动必须尽可能地与有待销售的产品与服务能良好的联系，实现产品销售的“寓销与乐”。
比如，如果你要卖跑鞋，举办一次长短跑活动是有效的，但你如果举力一场音乐会，则没有多少必要；而你的客群是年轻时尚一族时，你可以搞一次街舞活动，但如果客群是老年人，就有些荒唐可笑了。
这种方式适用民用品市场销的“客户集群销售”，特别适合一些偏于感性诉求的产品销售，不需要人们对产品层面有太多了解，集群后以娱乐的氛围再加客户集群的“场”效应，来突破客群心理防线，达成销售目的，也是符合客户“轻松购物”心理趋向的。
方式三：培训式营销
这种销售方式的基本特征，就是通过培训来强化客户对产品、对品牌的认知，从而一方面实现“客户集群”，另一方面激发客户购买欲，可以说是一种“双效营销”行为。
这种销售方式往往集中了体验式营销、活动式营销及会议式营销的诸多特点，主体是在客户邀约集群后，结合产品及品牌本身产品的小范围的专业解说、使用培训、竞争对比讲解演示、以及提供现场销售服务等，从而令销售实现了真正的专业化。
这种模式在一些大型的直销企业做的十分出色，如安利公司的直销运作，其在客户销售中虽然有一些散客的推介行为，但往往最终还是由直销员将客户引导到其销售聚会或培训场位，以培训、听课的形式向客户灌输产品的优势概念，并通过许多人的现身说法来诠释产品，从而激发起客户的购买欲。此种销售模式可以说成了安利直销模式中的核心方式。
这种方式操作好的话，具备相当强的销售推动力度，令客户很容易会从理性及感性双层面接受产品，并最终实现购买。但其存在的缺点，就是因为是直接与产品销售挂钩，往往会导致客户在被邀约时产生戒心而拒绝，这就需要具备一定的客户邀约技巧了。
方式四：限制式营销
这种方式是指通过一定的利益机制的诱导，把客户限制在某时某地进行产品的购买，从而实现集群效应。
比如，房地产销售中常采用的“派筹”，先不进行销售，只对客户登记“派筹”，然后在界定明确的时间地点进行“抽筹”，结合巨大的优惠或让利，从而令客户购买行为被集中限制在一个时间一个地点，于是很好地把客群集成起来。
再比如，大中超市经常搞的优惠活动，提前通过广告宣传通告某月某日某超市前几名销费者将获得何种赠品，或何种让利等，从而在当时把客户集群起来，形成排队待购的“团购销售”局面，制定旺市旺销氛围。
这种销售方式基于人们的趋利心态，会有很好的集群效应，但由于是以商家巨大的利益做为代价换取的，人们前往是为了通过某种竞争争取利益，不是基于一种正常的购买心态，所以会存在许多的问题。一是客群有时不一定是产品或服务的准确针对客群；二是没有在竞争规则中获益的客户大多当时不会购买；三是未受益的客户心理上反而会产生失落而导致事后的消费抵触；四是安排不好会造成场面的混乱，产生恶劣影响；五是商家在这种销售模式中往往只聚集了人气，而没产生相应收益。
所以这种销售方式的适用面，往往在产品开售，店面开张时用来制造旺场效应，令“开张”更火爆，有时也用来改变冷清的经营局面，制定人气效应。
方式五：展会式营销
各类展会也是“团购销售”的形式之一。展会其实具有双集成特点，一是产品集成，二是客户集成。其中产品集成是客户集成的引力点。
展会按客户层级也分为两类，一类是主体面向经销商的招商型展会，另一类是面向直接客群的展售型展会。
但展会式集成销售具备一定的集成特点，但由于众多商家的一起参与，场地的扩展等使得集成又具有一定的游动性。
所以在展会时一方面通过强化自身的形象来实现大场位中的小场位集成，另一方面也可以利用展会的大场位客户集成特点设定主题进行小集成，如在展会中设主题招商会、二次邀约进行活动或会议集成销售等，都是事半功倍的方式。
方式六：会员式营销
前面提到了许多种“团购销售”方式，是面向一种普遍的客户形态，而现在营销运作中所倡导的建立“老客户”群体的概念，在集群销售中一样很好地体现出来。
这就是会员式营销，其中的客户概念是已经购买消费了企业的产品，而且还达到一定的额度标准，或者是已经具备了某一产品品牌忠诚度的客户，对于这类客户，可以设定为重复消费并具相当品牌忠诚的客群，于是采取会员制的形式把他们界定出来。
面向这类客群的集成销售其实已突破了一般的销售概念，其中包括了产品的重复销售、品牌的建设及忠诚度提升、对老客户的充分关照以稳定客群关系等。
比如，中国移动的全球通VIP会员俱乐部，就是典型的会员制集成营销模式，会经常邀请会员参加相应的新产品上市推介活动，其于关照大客户的利益反馈活动等。
当然，“团购销售”还有着许多的不同的表现形态，最重要的是企业能够结合自身的情况、紧扣客户的消费需求及购买行为，以营销整体策略运作为核心，通过有效的“团购销售”与其他营销行为有机融合，从而实现市场突破，创造辉煌业绩。
方式七：招商式营销
这种方式的特点是客户方向为经销商，并非直接客群，集成模式是以授让经销权进行客户集成。主要用在企业产品渠道建设运作中。
比如，某新产品上市时，按既定的渠道设计规划及相应的招商政策进行面向针对性的经销商进行宣介，进行经销商或代理商的招商运作，为实现相应的集群运作，召开新产品上市招商会，即是一种面向渠道的典型的“团购销售”模式。
这种模式在运作中一方面只适合渠道建设，另一方面针对不同的企业及渠道特点也要因企制宜，因地制宜，否则可能劳民伤财，无功而返。

⑸ 网站是怎么盈利的

网站访问率越搞，厂家登广告费用月昂贵。

⑹ 女生做房产销售好不好

好的
这个问题应该换成”在现在这个时机选择做房地产销售好不好？“这个话题更加恰当。因为在地产行业中，女生当男生用。（后半句不雅就不提了）
对于整个地产行业未来的发展我是比较乐观的，但是地产销售这一块是不是特别乐观的。未来地产正在进行有史以来最强烈的调控（只针对少数二线城市和绝大部分三四线城市）和”互联网＋“的变更。在可见的现在和未来，地产行业的营销（主要是营销）将会遇到更加强烈的挑战和跨界的碰撞。在原来，销售员在售楼处里面等着就可以获得很多的客户，但现在不同了，现在需要电商和二三级联动。由此可以引申，未来如果电商或者三级门店的业务员更加专业，那么二级市场的销售就可以直接的省去了。那么直接的工作就没有了啊。。。。可能我说的是比较悲观的看法，但从香港的营销模式来看，已经去二级市场化了，直接采用的是经纪人制。（当然了，人家的经纪人比咱们的更加专业）。
说完了未来发展的情况，我想说说从销售做起，以后的职业晋升途径是什么。我想，绝大部分的晋升机制是这样的：


一般行业内演变是这个样子，最上面的是专业线的演变，中间一条是管理线，最后是策划线。也就是说下面两条是比较多的转变方式，如果不想一辈子做销售的话。（我身边的人转策划线的占大多数）行业外，一般可以转至电商、经纪公司、广告公司等方面。

⑺ 非你莫属郭杰事件的真相到底如何

后半部分出自知乎。

⑻ 有关论题为"E-Bay的营销模式分析"的论文,需要素材或者论文成品,442分倾囊相送

楼主，可以参考：

营销管理
题目:
1.eBay公司的价值命题为何?如何融入其营销供应物?
2.如何确认与形成eBay的市场?
3.这类市场如何产生需求及与其顾客建立连结并增长其顾客占有率?

1.eBay公司的基本小档案
eBay公司的缘起
eBay 开始很浪漫，缘起于一对未婚夫妇的闲谈聊天。扎着马尾的计算机程序设计师——皮耶‧欧米迪亚（Pierre Omidyar），和热衷于搜集PEZ玩偶糖盒（美国一种按玩偶头就会弹出糖果的玩具）的女友，即将步入礼堂了。在一次闲聊中，她对欧米迪亚说：「如果能收藏更多倍兹玩偶糖盒，并能在网络上和其他有共同兴趣的人交流，那该有多好！」
为了完成未婚妻的梦想，顺便锻炼一下自己程序设计的功力，欧米迪亚空出了卧房，利用劳动节的连续假期架设网站，这个玩票性质的拍卖网站就这么诞生了，没想到开站后，加入的成员与日「激」增，最后竟然一跃成为全球最大的拍卖网站。
未婚妻的一番话让欧米迪亚意外地创造了eBay，它不但实现了未婚妻的梦想，创造了一个所有人可以寻得宝物的交易市集，更建构了一个集合了世界各地好友的真诚社群。

eBay公司的经营方针与现况

Slogan:你想找什么啊？来 eBay 就对了！
全球网络市集 eBay（Nasdaq：EBAY）创立于 1995 年 9 月，其经营方针是为多元化的个人及小型公司提供一个可对商品或服务进行交易的平台。
至今，eBay 社群在全球各地已有为数超过一亿的注册会员。人们在 eBay 上流连的时间远超过任何其它网站，eBay 也因此荣登最热门网络购物站的龙头宝座。

2-1.eBay公司的价值命题与融入营销供应物的概念
eBay公司的价值命题
eBay 的使命，是要提供一个全球交易平台，让任何人都能在其中交易任何物品。
2-2.eBay公司融入营销供应物的概念
产品多样性
e Bay 一直以来以「全球最大，当然最好、商品最多」来当作是eBay 响亮的口号。它所创造出的价值命题告诉了消费者：eBay的商品非常多元化，而且因为规模相较于其他的拍卖网站要来的大，所以商品的多样性理所当然的更丰富。
e Bay创造了消费者的需要！让消费者建立的观念是：「有要买东西，就上e Bay」。事实证明，e Bay确实比其他拍卖网站的商品种类更多。在 eBay 上，每天都有数百万的新刊登物品。各方人士来到 eBay，买卖交易的物品超过数千种类，不管是球员卡、古董、公仔或餐具组等各式收藏品，或是二手车、服饰、书籍、CD 或电子产品等实用物品，eBay 上一应俱全！此外，买家除了可以透过「拍卖」形式竞标物品，也能够用「立刻买」功能以固定价马上购买物品。
eBay是不是最便宜我们不容易比较，但是藉由网络一次出现跟消费者所要找的商品有所雷同的其他商品时就已经在浅移默化中教育了消费者e Bay的商品最多最好的观念了。
全球化服务
在 eBay 上买东西、卖东西的人遍及世界各地！目前，eBay 已在许多国家设立了专属网站，包括澳洲、奥地利、比利时、加拿大、中国、法国、德国、香港、印度、爱尔兰、意大利、荷兰、纽西兰、新加坡、西班牙、瑞典、瑞士、台湾、英国，以及美国。此外，eBay 也透过投资于南韩的 Internet Auction 以及拉丁美洲的 MercadoLibre.com，将业务拓展至此两地。eBay 还陆续不断地发展，希望为世界每个角落提供网络市集的服务。
『全球化』是e Bay最重要的资产。当你在寻找一样商品时，藉由e Bay的国际交易平台，就算不买也会被丰富的商品种类震撼！
3. 确认与形成eBay的市场
目标消费者及目标市场立意明确
针对全球的消费者进行全球物品流通的方式。进而运用相关方式，例如：建立社群平台及提供免费注册进站，免先缴费等等方式。先去建立基本市场，再运用各种不同的营销手法，加以促成消费市场的扩大。
以社群为连结点并辅助确立形成市场
全新体验，时时刻刻感动你。在eBay，你可以获得全新体验：寻找的乐趣、发现的惊喜、拥有的满足、交友的感动。来自四面八方的个人和企业在此邂逅、相聚、寻宝、交易，每个过程都是一段耐人寻味的故事。eBay 的会员们形成了一个团结且真诚的社群，在这个大家族里，大家不只是交易买卖，还一同享受乐趣、分享经验、认识好友。
免费的服务
e Bay拍卖平台在台湾相较于对手奇摩拍卖提共了完全免费的服务。值得一提的，e Bay虽然标榜着国际化，但是对于每个地区的经营一视同仁，不会有因为市场的强弱而有『大小眼』的情况，享受一样的e Bay世界级拍卖平台服务。

也由于在e Bay的网站平均每天售出的商品粗估就超过五十万件，也就是说每天最少就有五十万人以上浏览e Bay的交易平台！这其中的广告效益相当庞大，所以e Bay不需要向会员收取任何费用；因为广告公司的庞大经济来源就已经足够支撑整个网站的运作了。进而扩大市场。

4. 这类网络拍卖市场如何产生需求及与其顾客建立连结并增长其顾客占有率

以广告及超链接吸引顾客及产生需求

顾客群主要是常利用网络和爱捡便宜懒的出门的人的联集所构成，产生需求一般都是较突然兴起的，由于现在大多数的人还是喜欢眼见为凭，刺激及产生需求的方法不外乎是作广告，尤其是利用超链接的最为有效，尤其对有兴趣购买的人，可能很快就会购买。如果搭配相关优惠活动，比如目前的乐透试手气 百万购物金大方送及最后机会！送你五千元快来拿喔都是相当吸引人的营销方法，刊出大量图片，在供货商及买家间周旋，也是是需求产生的重要因素。虽然一直觉得这样有点吊诡，明明有些人是不打算买的，看到了某些优惠就好像呆子一样。

P.S.不过营销在某方面真的有些欺瞒的味道＜自己打自己的嘴巴＞比如他之前广告词：想找什么都来ebay但东西却比yahoo少～欺瞒．．．。

良好功能与服务与顾客建立连结

收取相关规费或是入口网站等等的优势，提供相关服务，良好的售后服务，安全的购买机制。eBay 所提供的服务类型，「功能总览」的内容划分为五个部分：去逛逛、卖东西、我的 eBay、社群、以及使用说明。 仔细去看了一下，的确相当不错，比如可以比对物品，设立纠纷申诉中心，竞标同好会，eBay Cafe，议价功能．．．等请参考其网站。
为了让会员能够以轻松安全的方式，迅速方便地在网站上买卖物品，eBay 也提供了各式各样的功能、服务，和主题教学，这些包括：PayPal 在线付款系统、安全交易的各种秘诀，以及可供社群会员自行开发技术解决方案的「开发者方案」等等。
以质量及与其他入口网络合作提升客源

在增长顾客则是常常以质量来吸收新的顾客，以质量来维系顾客之间的关系，目前ebay最有利的便是免费使用，但因市场占有率不比奇摩拍卖高，已与其他入口网页相互合作，而达到提高占有率的效果。另外，维持服务的高质量也可使顾客间口耳相传，达到意想不到的营销效果
。

还有：

http://learning.sohu.com/20001006/100011.html

⑼ 直销和传销有什么区别

直销和传销是不一样的，是有区别的。直销和传销的根本目的不同，加入的方式不同，收入来源不同。最直接的区别就是直销是一份正当职业，有正当的收入。而传销是一种诈骗手段，是违法的行为。

直销和传销的根本目的不同。在直销中，销售的产品是真实存在，产品质量、价格都符合法律和行业规定，是可以作为一种正当的销售手段。而传销就没有实际存在的商品或者服务，是通过骗取下线入门费，实现迅速致富。

直销和传销加入的方式不同。在直销中，推销员加入时无需额外入门费。而传销则必须缴纳高额入门费。

直销和传销的收入来源不同。直销是按劳动报酬，传销从入会费中提取报酬。

由以上可知，做直销，是一份正当的职业，有正当的收入。而传销就是没有真实商品，只是一种诈骗的手段，所以传销是违法的，是不可以做得。希望大家在找工作的时候，一定要分清楚传销和直销，不要误入传销，而不自知。

⑽ 基金的市场营销策略

为了发展我们证券公司购买基金的客户，争取达到每个在我们公司开户的人都同时开立基金的帐户，扩大基金市场中客户占有份额，发展潜在客户。我们公司将通过一系列的营销策略，整合产品营销和关系营销，将基金推上我们公司的主打发展力量，同时给我们公司树立起品牌文化形象，打造稳健的、专业的、诚信的、有远见的、负责的、智慧的、伙伴关系的企业形象。
一、策划目的：
本次策划主要针对基金产品展开营销，其主要目的在于增加我们公司的经济效益，扩大基金市场中客户占有份额，同时建立企业内部文化及品牌形象，发展潜在客户。
我们将对自身基金产品进行营销推广的同时，对公司内部专业人员的专业性水平，服务性水平进行提高，你满足广大投资者的不同需求。
二、营销环境分析：
(一)、宏观环境分析：
1、中国资本市场已经告别了暴利与投机时代，即将进入健康的投资时代; 随着法律法规的不断完善，监管力量的加强，为证券公司的运作创造出良好 的外部环境，并推动基金业的迅速发展。
2、随着基金规模日益扩大，对市场的影响也日益重要，逐渐成为证券市场 中不可忽视的重要的机构投资者。机构投资者是证券市场的稳定器，发展机构投 资者正是我国目前的政策选择。数据显示，目前受中国证监会监管的证券投资基 金市值总和已接近800亿元，相当于沪、深两市流通市值的7%左右。 3、证券投资基金是理想的个人理财工具，收益率较高，而个人投资者在收
集信息、把握行情及资金实力等方面有先天劣势，自我保护能力不足，这决定了 他们的投资结果必然是亏多赢少，这是多年来的实践所证明了的。所以，越来越 多的人选择在证券公司开立基金账户。
4、基金品种的日益多样化，投资风格的逐渐凸现，为证券公司带来了越来
越大的代销空间。从1998年第一批以平衡型为主的基金发展至今，已出现成长 型、价值型、复合型等不同风格类型的基金，尤其是随着开放式基金的逐步推出， 基金风格类型更为鲜明，为投资者提供了多方位的投资选择。
5、面对加入世贸组织后的竞争格局，基金管理公司开展广泛的对外合作， 学习先进的管理与技术经验，推动基金产品与运营的创新为中国加入国际金融市 场竞争奠定了基础。作为基金代销机构的证券公司，选择证券投资基金已是大势 所趋。
(二)、基金产品SWOT分析：
1、优势：
(1)、基金自身的投资优势
我们在网上做了这样一个调查：“您愿意投资股票还是基金“，调查结果显示，53%的人选择投资基金，充分说明了基金在人们心目中所占的比重。从基金自身的投资优势出发就很容易理解为什么那么多人选择投资基金。
①专家理财：基金投资的最大特点就是专家理财，也就是说基民在投资基金时是不需要像股票投资者那样必须整天关注着大盘在走势。
②组合投资，分散风险：证券投资基金通过汇集众多中小投资者的资金，形成雄厚的实力，可以同时投资于很多种股票，分散了对个股集中投资的风险。
③方便投资，流动性强：证券投资基金最低投资量起点要求一般较低，可以满足小额投资者对于证券投资的需求，投资者可根据自身财力决定对基金的投资量。证券投资基金大多有较强的变现能力，使得投资者收回投资时非常便利。我国对百姓的基金投资收益还给予免税政策。
(2)、与股票相比的投资优势。
①基金在节税方面的优势
买卖股票要缴印花税，而国家对基金的个人投资者给予了税收优惠。一是个人买卖基金份额暂免征收印花税;二是个人买卖基金份额的差价收入以及基金分红暂免征收个人所得税。另外，基金分红免税，股票分红要交10%的所得税。
②通常基金风险小于股票
股票可能连续跌停，想卖都卖不掉，而基金一天下跌2%就是非常罕见的了。因为一只基金往往持有数十只股票，一只股票跌得再多，也不会对基金净值造成灭顶之灾。
由于发行公司的经营效益有很大的不确定性，而且股票的市场价格波动也比较剧烈，所以股票投资的风险更高。只是那些资金较多、有时间做研究分析，并能及时取得相关信息的人才有较大的胜算。
相比之下，基金由专家进行理财，采取组合投资的方式，能够在一定程度上降低风险，收益相对股票比较稳定，而且基金的变现也相对容易。对于大多数的中小投资者而言，通过购买基金委托专家操作是比较好的投资股票的方式。 ③基金的操作难度小于股票
基金净值的变动也具有一定的稳定性，有比较充足的时间使得投资者参与和退出，操作的难度比较小，对其进行波段操作的成功概率高于股票投资。所以，人们常说基金投资白痴都可以做，只要会买入和卖出就可以了。而投资股票需要大量的投资知识，还要占用大量的时间。
事实表明，每一轮牛市行情来的时候，基金的净值都会有较强的增长表现，而且在市场上涨时不逊于大盘股指、下跌中又有相当的抗跌性。对于多数一般投资者而言，在行情来临的时候，参与股票投资的难度越来越大，很难获得较好的投资收益。
(3)、与债券相比的投资优势
现在最常见的债券品种就是国券，由于国家保证还本付息，比较安全，从银行网点买卖国债的手续比较简便，变现比较容易，利息收益也不用缴税。一般来说，债券投资收益相对稳定，但与基金相比，收益还是低的。基金的投资对象包括股票和债券等，收益率一般高于国债，而且由于进行了比较充足的分散投资，可以在一定程度上降低风险。
另外，债券还有一个很明显的缺点是，目前在银行销售的债券规模较少，不能满足居民投资的需要;升息过程中固定收益的国债由贬值风险;另外提前兑付要损失不少利息。此外，投资者投资的主动操作余地不大，收益率也比较低。
(4)、与外汇相比的投资优势
按国家有关政策规定，只能进行实盘外汇买卖，还不能进行虚盘买卖。目前部分银行在北京、上海、广州等地已开展了个人外汇买卖业务，投资者可以按其报价买卖外汇，从中赚取买卖的差价。但与基金相比，外汇买卖的一些特点决定了它不及基金的普及度高：一是只有持有外汇的投资者才能进行交易;二是办理的城市及银行网点还不够多;三是对专业知识要求高，需要花较多的时间进行研究。大多数的懒人不仅懒得看外汇行情，甚至连外汇趋势分析都懒得去考虑。对于这类投资者而言，如果想找个投资的轻松途径，那么还是投资基金来得省事。
(5)、与贵金属、收藏品等投资品种相比的投资优势
金银及其他贵金属的供给有限，而需求存在上涨趋势，因此在较少时期内可以保值，但这些金属价格波动很大，而且不像基金那样，会产生差价收入和红利收益。 因为贵金属的价格一般随着生活费用的增长而增加，许多人认为拥有这种资产可以更好地克服通货膨胀。事实上通货膨胀时期贵金属的价格并不一定能够同步上涨。
拥有收藏品(例如邮票、钱币、艺术品和古董)的主要收益在于从收藏品中获得乐趣，很少有投资者将收藏品投资等同于现金、债券或股票。缺点是它需要很强的兴趣和专业知识，此外，即使收藏品价值很高，您也往往难以找到买主去兑现它的价值。
基金作为一种相对长期的投资工具，可以通过广泛投资于股票、债券等工具，获得较高的收益，而且投资的分散也使风险降低。流动性也比较好，尤其是开放式
基金，多通过银行、证券公司网点代销，从买卖程序上与存取款非常相似，变现比较容易。 不仅如此，基金投资是一种委托专家理财的形式，不需要很多的专业知识和时间，而且起点投资金额低，不像房地产、实业投资和部分收藏品等一般需要大笔资金才能投资。
2、劣势：
(1)、周期较长
一般投资基金不要象投资股票那样一天会上涨很多，操作上也不要指望快进快出，它是一个长期投资的品种，一般基金管理公司对于投资的品种要进行充分的调研后进行行业的选择然后进行资金投入，并且是一种组合投资，只有耐心的等待才会获得稳健的收益，也就是投资基金需要更大的耐心，而不应频繁的操作。
(2)、巨额赎回风险
投资市场有时跟风思想非常严重，当市场下跌时，一些投资者心理影响非常之大。有时会盲目的跟风操作，这时对基金也会产生比较大的赎回，如果这种情况发生的比较统一，那就会出现发行开放式基金的挤兑现象，这样可能造成无法正常的赎回，当你可以办理赎回时，你的帐面已经下跌很多了，同时这种情况出现也会打乱基金投资所预想的布局，也就不能保证预期收益。
(3)、赢利较慢
在有大行情的市场时，例如97年九月以来的市场出现过一博火爆的行情，如果你选择了好的股票，上涨的幅度可能达到翻十倍，而这在投资基金是不可能的。
(4)、下跌的市场，基金也一样跌
买基金比买股票投资风险小一点，但在熊市里面，基金也会同样的下跌，并且跌也不会很小，所以千万不要认为投资基金没有风险。我们在投资基金时为自己做足承担风险的精神准备是必须的，并做一番研究，确定自己可以承受多大的风险，来投资与之相应的基金产品。值得一提的是，风险与收益是成正比例的，高风险往往蕴涵着高收益，高收益背后往往隐藏着高风险。
3、威胁：
国家统计局公布了4月份的主要宏观经济数据，CPI较上年同期下降1.5%，连续第三个月下降;PPI较上年同期下降6.6%，连续第五个月下降。双双为负的经济数据让市场担心国内经济的回暖趋势仍不稳定。
全球金融危机导致的需求变化以及大宗商品价格下降都是导致经济数据负增长的重要因素。不过，虽然4月份CPI、PPI继续为负数，但从环比趋势看，物价已经结束深幅下滑。而且，世界范围内充足的流动性也决定了资产、资源价格的低位状况不可持续。 另一方面，我们注意到，去年四季度以来国家实施的一系列积极的宏观政策对于经济的拉动作用比较明显，公司利润回升的速度比其之前预期得要快。总的来看，公司盈利状况基本上遵循了一个季度好于一个季度的规律。考虑到去年前三季度的基数太高，尤其是去年3月份和4月份是全年CPI和PPI涨幅的最高点，因此我们认为环比数据更能体现真实的经济水平。根据测算，4月份真实的CPI和PPI环比其实是分别增长了2%和0.2%，这说明，目前的数据情况是正常的，最坏的时候已经过去，剩下大片的市场机会。
4、机会：
近期国内经济数据转好，部分行业复苏迹象明显，4月底以来股市仍然延续强劲上扬态势。股市的回暖使得基金赚钱效应再度凸显，基金开户数自牛年以来也不断走高。上周，沪深两市基金开户数攀升至43953户，这一数据也创下了45周以来新高，也是自2008年3月底以来基金开户数最大的一周。 分析人士指出，基金开户数历来是基金资金最为关键的支持数据之一，尽管该项数字包含的是前一周的情况，但是基金开户数的走高也明显会给市场带来信心。一旦开户数大幅增加，将会对之后两到三个月的资金供应带来明显信心。 其次，基金新增开户数逐步放大也与春节过后偏股型基金密集发行有一定关系。据统计，近期在发基金已经达到16只，其中，偏股型基金达到了11只，占比近7成。从近期偏股型基金发行来看，指数型基金单日发行重现近亿元的销售量，其余几只同期发行的股票型基金也取得了日均上千万元的销售量，个别股票型基金甚至发行首日就取得了2亿元以上的销售量。5月12日出台的经济数据，再次使得机构投资者的通胀预期升温。这时，我们要把握好波段性的机会，获取一些适当的回报和收益。其三，基民们大多已有长期投资的理念，以理财的心态来投资基金。他们开始相信，从长期来看，基金投资仍然能够取得不错的投资回报。并且开始采取组合投资基金的方式，在控制风险的前提下，获取合理的收益。这对于我们来说是一个大好的的机会。
(三)、竞争企业分析
1、同行业竞争激烈
经纪业务的集中度虽然在近几年持续提高，不过市场依然分散，经纪服务差异化不足，再加上成交量萎缩，佣金战从未停止。据统计，前十家券商营业部数量合计达到1298家，占全部券商营业部总数的37.9%。就交易量而言，2008年经纪业务排名前5家和前10家的合计市场份额分别达32.78%和52.56%，虽然较2007年分别上升3.80和1.06个百分点，不过仍有必要进一步提高。 相对而言，投行业务的市场则集中度较高，大型优质券商在品牌和综合实力方面显示出较强的竞争优势。2008年共有78家企业进行IPO，排名前10的券商合计承销家数占比达56.4%，承销金额占比达85.8%。
2、证券公司代销，
与非证券金融机构的比较，证券行业面临着来自银行、基金等其它非证券金融机构的竞争。
(1) 证券公司代销：优点是证券公司一般都代销大多数基金公司产品， 可选择面较广泛，证券公司客户经理具备专业投资能力，能够提供良好分析建议，通过证券公司网上交易、电话委托可以实现基金的各种交易手续;资金存取通过银证转账进行，可以将证券、基金等多种产品结合在一个账户管理;缺点是证券公司网点较银行网点少，首次办理业务需要到证券公司网点。公司的客户资源和渠道相较于银行明显不足，营业部目前所能销售的理财产品有限，对此，我们可以通过加强与银行的合作，达到共赢的目的。其次，公司在中期票据承销上还受到限制，短期融资券承销方面也落后于银行。
(2)银行网点代销：优点是银行网点众多，投资者存取款方便;缺点是 每个银行网点代销的基金公司产品有限，一般以新基金为主;投资者办理手续需要往返网点。
(3)基金公司直销中心：优点是可以通过网上交易实现开户、认(申)
购、赎回等手续办理，享受交易手续费优惠，不受时间地点的限制;缺点是客户需要购买多家基金公司产品的时候需要在多家基金公司办理相关手续，投资管理比较复杂。另外，需要投资者有相应设备和上网条件，具备较强网络知识和运用能力。
3、中国证券公司行业竞争特色
由于资本市场发展阶段及监管的限制，中国证券公司整体差异化仍显不足。但部分证券公司由于股东背景、业务模式、发展道路和企业文化的差异，也展现了不同的经营特色，并且在努力打造着差异化的竞争优势。
业务结构较为均衡、多元化发展的券商，抵御市场波动的能力相对较强。经纪业务仍将是国内券商主要收入来源。国内综合实力居前的中信证券、国泰君安、国信证券等，均在经纪业务领域形成了一定的竞争优势。而以投行业务为主的券商，如中金公司、中银国际等，由于投行通道业务在较大程度上取决于市场环境和监管政策变化，综合竞争力受到削弱。
(四)、企业形象分析：
相对于同行业竞争者来说，我们公司存在着很大的优势，我们公司地处杭州市中心的繁华地带，规模不小，基金经理都是经过专业的培训，拥有专业的知识。我们现在对于公司内部管理上的，就是要进行一次全方位的管理体系，优胜劣汰，培养一批实力雄厚的储备人员，塑造出青年的形象，永远年轻的活在投资者的心中。我们的广告语是：“因您而变，专注你所关注”。 相对于金融市场来说，证券公司拥有其自身的企业形象。证券市场是股票、债券、投资基金等有价证券发行和交易的场所，体现了一切以证券为对象的交易关系的总和。证券市场按品种结构分，主要有股票市场、债券市场、基金市场等。我们讲的主要是基金市场中，证券公司给投资者的感觉就是拥有相当专业的专业知识。而每个企业都有属于其自身的企业文化形象、信誉和服务质量。我们公司的话属于信用额度一般，服务一般，我们的目标是进入证券公司排行前50名。
(五)、投资者分析：
调查显示，49.9%的人可用于投资基金的资金数量为5万元以下。所以我们的主要目标消费者就定位为工薪阶层及年轻白领一族。我们都知道，对于工薪阶层或年轻白领来说，更加适合通过证券公司网点来实现一站式管理，通过一个账户实现多重投资产品的管理，利用网上交易或者电话委托进行操作，辅助以证券公司的专业化建议来提高基金投资收益水平。 对于有较强专业能力(能对基金产品分析、能上网办理业务)的投资者来说，我们采取便捷的政策进行吸引。毕竟每个投资者不可能专业于投资，否则自己怎么不去当基金经理呢?
对于年纪稍大的中老年基金投资者来说，依靠证券公司客户经理的建议通过柜台等方式选择合适的基金购买是最合适的，这部分投资者的话，求的就是一个稳定和方便，投资的金额不会过于风险，对于这部分投资者，我们采取品牌效应政策，建立公司自己的品牌形象，吸引潜在客户，抓住投资者的从众心理和关系心理。
而对于中国基民投资者来说，最大的特征就是从众心理，投资者认为基金是一种新“储蓄”，随着基金投资者的逐渐增加，投资者已经学会了更加理性的去投资，我们必须要加强自身的专业素质来吸引更多的投资者。
三、市场面临的问题分析
(一)市场风险
证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将对本基金资产产生潜在风险，主要包括：
1、政策风险：货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化对证券市 场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2、经济周期风险：证券市场是国民经济的晴雨表，而经济运行具有周期性的特点。宏观经济运行状况将对证券市场的收益水平产生影响，从而产生风险。
3、利率风险：金融市场利率波动会导致股票市场及债券市场的价格和收益率的变动，同时直接影响企业的融资成本和利润水平。基金投资于股票和债券， 收益水平会受到利率变化的影响。
4、上市公司经营风险：上市公司的经营状况受多种因素影响，如市场、技术、竞争、管理、财务等都会导致公司盈利发生变化，从而导致基金投资收益变 化。
5、购买力风险：基金投资的目的是使基金资产保值增值，如果发生通货膨 胀，基金投资于证券所获得的收益可能会被通货膨胀抵消，从而影响基金资产的保值增值。
(二)信用风险
基金在交易过程有可能发生交收违约，或者基金所投资的债券之发行人出现 违约、拒绝支付到期本息，都会导致基金资产损失。
(三)流动性风险
基金资产不能迅速转变成现金，或者不能应付可能出现的投资者大额赎回的风险。在开放式基金交易过程中，可能会发生巨额赎回的情形。巨额赎回可 能会产生基金仓位调整的困难，导致流动性风险，甚至影响基金单位资产净值。
(四)管理风险
在基金管理运作过程中，可能因基金经理对经济形势和证券市场等判断有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金经理的管理水平、管理手段和 管理技术等对基金收益水平存在很大影响。
(五)操作或技术风险
相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或 者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可 能来自基金管理公司、注册登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机 构等等。
(六)合规性风险
基金在管理或运作过程中，违反国家法律、法规的规定，或者基金投资违反 法规及基金契约有关规定的风险。
(七)其他风险
像雪灾、汶川大地震、猪流感等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市 场的运行，可能导致基金资产的损失。 再者，金融市场危机、行业竞争、代理 商违约、托管行违约等超出基金经理自身直接控制能力之外的风险，也可能导致 基金或者基金持有人利益受到损害。 四、市场机会分析：
随着我国国民经济的高速增长，国内潜在的巨大投资需求亟待激活。而在当前银行利率低，股市风险大，国债少的情况下，通过基金专业投资理财的理念已经被老百姓了解并快速接受基金。基金市场销售竞争日益增大，基金投资的财富效应日益显现基金规模迅速扩大，基金资产净值快速增长，基金账户开户数持续增长，广大投资者投资基金的热情高涨。不管从市场还是投资者去分析，机会无处不在。
五、营销策划达到的目标
我们的最终目标是：基金持有人能够成为我们公司的忠实客户，分享我们公司的经营成果，保证基金规模的稳定性。同时建立企业文化，塑造品牌形象，发展潜在客户。
六、营销策略：
(一)、产品策略：
针对不同投资者类型推出不同类别的基金，定位和细分市场一个都不能少。
1、产品定位策略
调查显示，57.5%的人愿意选择投资开放式基金，33.8%的人愿意投资封闭式基金。所以我们把我们这次营销策划的产品定位为开放式基金。
目前，开放式基金已成为国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有90%以上是开放式基金。相对于封闭式基金，开放式基金在激励约束机制、流动性、透明度和投资便利程度等方面都具有较大的优势：
(1)、 市场选择性强
。 基金业绩优良，投资者购买基金的资金流入会导致基金资产增加。而基金如果经营不善，投资者可通过赎回基金的方式撤出资金，导致基金资产减少。由于规模较大的基金的整体运营成本并不比小规模基金的成本高，使得大规模的基金业绩更好，愿买它的人更多，规模也就更大。这种优胜劣汰的机制对基金管理人形成了直接的激励约束，充分体现良好的市场选择;
(2)、 流动性好。
基金管理人必须保持基金资产充分的流动性，以应付可能出现的赎回，而不会集中持有大量难以变现的资产，减少了基金的流动性风险;
(3)、 透明度高。
随履行必备的信息披露外，开放式基金一般每日公布资产净值，随时准确地体现出基金经理在市场上运作、驾驭资金的能力，对于能力、资金、经验均不足的小投资者有特别的吸引力;
(4)、 便于投资。
投资者可随时在各销售场所申购、赎回基金，十分便利。良好的激励约束机制又促使基金管理人更加注重诚信、声誉，强调中长期、稳定、绩优的投资策略以及优良的客户服务。 作为一个金融创新品种，开放式基金的推出，能更好地调动投资者的投资热情，而且销售渠道包括银行网络，能够吸引部分新增储蓄资金进入证券市场，改善投资者结构，起到稳定和发展市场的作用。
开放式基金营销的核心可以归纳为五个基本要素：客户、产品、价格、渠道与促销。客户即为开放式基金的购买者;产品指各种开放式基金;价格特指购买和赎回开放式基金时需由基金购买者承担的各项费用;渠道包括营销路径设计、网点设置和中间商选择等;促销则包括形象定位、广告、招商、公共关系、宣传报导及公益活动等。
用一句话来概括，开放式基金营销的核心就是要以适当的价格(费率)、适当的促销方式、通过适当的路径和网点，适时地把适当的产品及衍生的服务提供给适当的投资者，在满足顾客需求的同时，使开放市基金的规模逐步扩大，并保持相对稳定