房产圈跨界营销活动方案

1. 房地产怎么做圈层营销

什么是“圈层”以及“圈层营销”？
“圈层”是对于特定社会群体的概括。从“物以类聚，人以群分”的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成的一个小圈子。圈层营销，就是针对这样的小圈子，进行点对点的营销，也可以叫做精准营销。
圈层营销运用在房地产行业之前，广泛的应用于奢侈品行业。LV、GUCCI、ROLEX„„这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。其目的有三：（广州瀚银营销外包）
一、品牌信息的有效传递和客户面的扩展；
二、借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；
三、作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。
这些功能在房地产营销上也同理可证，所以在房地产营销中，圈层营销也更多地与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，希望通过价值感综合营造手段的运用来提升楼盘的可感知品质。
圈层营销活动有以下几类： 推介类
吹嘘自己的产品，借机卖房子。有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏、产品发布会等等。 品鉴类
有意拔高参与者的身份感和品质感，借此来提高房子的品位。有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。 比赛类
将客户组织起来，搞些高端活动。比如高尔夫球赛、网球赛等等。 定制类
明星代言出席、私人PARTY等。
战略联合类
是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。
圈层营销运用法则
法则一：要判断自己产品的性格。
所谓的产品性格，就是其所展现出来的素质跟涵养。其外在特征主要体现在建筑风格、景观风格、营销中心、户外形象及文化内涵。每个产品的性格都有不同。有展现美式自由文化的，也有展现智慧领地的，还有喜爱中国文化的等等。这些符号，都是产品的性格外现。
法则二：要对圈层进行细分。
将产品的性格判断准确之后，围绕产品性格去重新梳理产品的圈层细分。或许联系了温州商会或者其他商会，在组织活动的时候发现他们对此并不感兴趣。这是因为这么大一个商会，成员这么多，性格是多种多样的。所以，这样组织仍然是高射炮打蚊子，啥也看不见。所以在小众里再细分，往往越往高处走，金字塔顶端的就越看不见，看见了也看不清，千万别指望广撒网捕大鱼。
比如，针对老板的、打工皇帝的、炫富的，我们与宝马7系搞客户资源共享。因为宝马7系在这类人当中属于典型的配置。 在对待名人、艺术家和运动员的，我们走商会、高尔夫俱乐部、车友会、收藏协会等。
法则三：用点桩手法，逐一延展。
这是最有效的方法。如果你发现了一个千万富豪，并且他对你的产品非常感兴趣，那好了，你可以实施圈层营销了。对于这个千万富翁，他的圈子里面也至少有10位与之相匹配的富豪。你抓住了这个富豪，融入他的圈层，就打开了局面。这就是由点及面，再由面中之点延展到面的过程。 法则四：圈层营销要充分发挥营销中心、会所的功能。
无论做活动还是展开营销，一定是在现场。产品的体验、活动的开展都要结合产品的亮点而行。营销中心发挥组织作用，会所强化尊崇及生活方式。
法则五：要实现跨界联合。
这既为解决产品的销售，也为战略合作单位提供双赢结果。联合高尔夫俱乐部、名车车行、银行VIP、商会等等，都能实现共赢的局面。
实行圈层营销，不是为了销售而圈层的，这一点是圈层的大忌。陌生电话、陌生拜访一定是圈层营销难以突破的屏障。所以，做战略联合，由各战略单位围绕共同的主题而自行连结客户，最后组合成一场精彩的演出，这才是正道。
圈层营销优势
强强联合，资源共享。
联合项目圈层厘定的具化人群，如银行VIP、车友会、各地商会，以高尔夫会员、业主资源与其会员共享，进行资源整合，联谊活动，增值服务等，共同拓展客户，提升客户服务（销售）品质。
定向推介，精准营销。
对相对集中的圈层客户进行定向推介，以联谊会、推介会的形式，实现目标客户的精准传播，同时便于针对性营销或一对一营销模式的开展。
横向拓展，近伐远交。
在对本地客户全面的、精准的传播、营销覆盖的基础上，拓宽视野，外拓客户，把推广与营销的范围、广度向外拓展，把挖掘周边地市客户的意识贯穿到推广、营销工作上来

2. 房地产微信营销推广方案PPT课件

第一步：微信营销策划
1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对专高收入群体推出的?先明属确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性地结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。
3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。
第二步：微信营销平台制定
在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。
第三步：推广
1、网络媒体推广
可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广。
2、平面媒体推广
在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。
第四步：运营维护

3. 圈层营销的操作原则

在“圈层营销”中应该有三个操作原则：
第一，“圈层”可分为内圈层与外圈层，而要通过“圈层营销”实现地产项目的营销成长，必须内外联动。“圈层营销”的目标客群在内圈层，价值构造也是围绕内圈层来进行的，但是精神层面的附加值形成很大部分是在外圈层完成的。楼盘开发通常有一个比较长的周期，在一个项目的产品足够出色的前提下，产品力之外的溢价形成一是靠前期战略定位，二是靠市场形象动态提升。外圈层尽管并非目标客群，但是他们的口碑相传会提升内圈层目标客户的心理价值，提升其购买动机。所以，在营销中，对于外圈层有什么样的营销安排，应该也有一定的考虑。例如中信凯旋城，并非景观之地，但在“荒地造城”的过程中，却逐渐成为了一处城市风景，经常有很多青年人会选择到这里拍“婚纱照”。对于客户来说，这不能不说是一种荣耀。
第二，“圈层营销”应该延伸到产品价值构造阶段，准确的说也就是项目规划设计阶段，它应该协助完成价值构造，能够为目标圈层提供最适合其需求的产品。这中间还有很多的值得研究的关系与方法。对于房地产来说，产品是战略问题，而战略是制胜的关键。所以，圈层研究应该与项目定位工作是同步，甚至提前展开的，是否有新的社会性的圈层在这个城市中正在形成，他们和旧有的其他圈层有什么不一样的价值取向，什么产品是他们需要的，都可以反映在产品设计上。
第三，“圈层营销”的方法应该更趋于整合，而不是单一的PARTY之类活动。“圈层营销”操作过于简单化的原因一是过于强调销售导向，只注重目标客户购买意向的锁定，往往活动的真正主题就是项目销售；二是对于自身面向的“圈层”缺乏深入的研究，或者说这种研究建立在“想当然”的基础上。圈层营销的方法只有更趋向于整合，手段与资源更丰富，周期更长久，真正从引导客户需求的角度去发现契机，才能形成“圈层”的自我扩容、逐步升级和再复制能力，从而为未来积累更多的忠诚客户。

4. 房地产网络营销模式有哪些

房地产网络营销方式探讨
1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
网上广告是网络营销的最基本形式。互联网作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径；互联网让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。
2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈
网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在网络上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：
A、借助ISP网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放入选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流，必须重新链接进入企业网站，增加了上网者的操作复杂性。
B、企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。
3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气网上拍卖是时兴的房地产销售方式
其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。
4、三维动画及虚拟现实的应用
顾客能在建筑项目尚未完全建成之前, 通过三维动画演示, 能够看到其建成后的真实面貌, 普遍反映良好。中国老百姓普遍收入并不高, 买一套称心如意的房子是许多人一生中梦寐以求的事情。而房地产营销通过三维动画展示, 使老百姓不须等到竣工, 也不须亲自爬上工地各楼层,仅仅是在项目建设初期, 就能清晰、完整、真实地看到项目竣工后的情景。从而有更充分的理由根据其实际情况, 对自身的购楼计划进行调整。从这一点来说, 房地产开发商本着“以人为本”的思想, 通过高科技的应用, 即使增加了部分设计成本, 但确实是能够为老百姓多提供一种更新更好的择楼参考方式。
三维动画及虚拟现实是目前最先进的营销手段。
在房地产销售当中, 传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘要经过大比例缩小, 因此只能获得小区的鸟瞰形象, 无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间, 更无法获得人在其中走动的真正感觉。同时, 在模型制作完后,修改的成本很高, 有着很大的局限性。
近年来效果图及三维动画已得到普遍应用。然而, 效果图只能提供静态局部的视觉体验。三维动画虽有较强的动态三维表现力, 但不具备实时的交互性, 是一个静态的世界。观察者只能按事先规定好的路线和角度浏览, 很被动, 信息也不可能全面。
应用虚拟现实技术, 目标客户可以在虚拟现实系统中自由行走、任意观看, 突破了传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈, 给目标客户带来难以比拟的真实感与现场感, 使他们获得身临其境的真实感受, 更快更准地做出定购决定, 大大加快商品销售的速度。同时虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中, 更方便、快捷地传播产品信息。
当前VR在房地产中的成熟应用有:让购房者看到直观的样板房形象；在销售处放上电脑运用VR 技术能让购房者在电脑上亲眼看到几年后才建成的小区，观赏到优美的小区环境设计；走进虚拟现实样板房, 亲身感受居室空间的温暖；在电脑上选户型。
房地产销售中各种营销手段的功能对比见下表:

由于虚拟现实技术的上述特性, 它在房地产业的应用, 可以大大提高项目规划设计的质量, 降低成本与风险,加快项目实施进度, 加强各相关部门对于项目的认知、了解和管理, 极大地提升房地产开发商的品位和档次, 也必然会带来最终的效益。

5. 房地产怎么做圈层营销

在"圈层营来销"中应该有源三个操作原则:

1. "圈层"可分为内圈层与外圈层，楼盘开发通常有一个比较长的周期，在一个项目的产品足够出色的前提下，产品力之外的溢价形成一是靠前期战略定位。

2. "圈层营销"应该延伸到产品价值构造阶段，准确的说也就是项目规划设计阶段，它应该协助完成价值构造，能够为目标圈层提供最适合其需求的产品。

3. "圈层营销"的方法应该更趋于整合。用点桩手法，逐一延展。
   

6. 房地产营销策略的相关成功案例

----成都龙湖翠微清波

前言：

从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5•12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。

项目成效

2.26日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；

目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户

面积段
实收均价
实收总价
月消化

首次置业
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：

Ø 营销推广力度

Ø 客户拓展渠道及方式

Ø 销售现场活动氛围营造

Ø 专业支持、整合资源

Ø 团队的奖惩力度

Ø 价格策略的合理运用

2009-2-13
[成都商报]46.47 双彩版
只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。

2008-2-18
[成都商报]48 整彩版
8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中

2008-2-22
[成都商报]44 整彩版
少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商报]28 整彩版
小高层 准现房发售

2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版
错过了就真的错过了

2008-2-29
[成都晚报]地产成都10 整彩版
错过了就真的错过了

一、营销推广力度

（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月

（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格

（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。

当月的营销推广费用共计约150万。

二、客户拓展渠道及方式

（一）、老带新

1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。

2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。

3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。

（二）、银行客户拓展

整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。

当月银行客户的成交套数约在60套左右。

（三）、企事业单位定点直邮

根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。

（四）、众多的外销人员作为支撑

项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。

当月通过外销成交的客户为5组。

三、销售现场活动氛围营造

（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，

金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。

（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动

如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。

周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户

活动地点：现场体验区+销售中心

活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。

四、专业支撑、整合资源

（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。

（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。

五、奖惩分明的团队奖惩力度

（一）、团队完成甲方制定的月任务，发展商给予销售策划团队5万元的现金奖励。

（二）、每月对于销售成绩排在前三名的销售人员，发展商给与3000-5000元的奖励。

（三）、少打一个电话罚100元，前期电话回访的客户，周末未达5组者罚200元。

六、合理运用价格策略

对剩余房源的价格，频繁的调整面价，调整优惠：

形式一：

针对每周集中推售的房源，把其价格表的价格做低，或是以一口价的形式表现，其余销控房源的价格调高，反映到客户面前的价格表，凸显非常明显的正负向的价格标杆，让客户感觉到此部分房源的性价比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的户型，把一个单元136平米的表价全部调整为5400元/平方米的一口价，其他单元相同户型的表价为6300元/平方米。

形式二：

对于两房产品以及小三房产品，购买此类产品的客户对价格的敏感性较高，有贪小便宜的心理。

提高其价格表的面价，给到最大13%的优惠，此部分客户会误认为是大幅度降价，自己能得到更多的优惠而下定。

该项目的鞭尸行动通过以上6种营销策略予以体现，效果明显，令人感触颇深。6大营销举措使得销售业绩以及销售团队的士气越战越勇。

7. 什么是房地产圈层营销

圈层营销是目前高端产品的主要营销手段，主要通过点对点的营销方内式，以较为私密、有效容的方式将信息传达给目标客户，从高端产品的营销经验，可以给出如下建议：
1、邀请客户来项目参观
主要形式：设计师产品解读、在项目现场举办奢侈品展、邀请如尊尼获加、大卫杜夫等生活类奢侈品邀请客户过来品尝、举办顶级车的试驾活动等，主要以符合客户身份的活动，以私密的形式，营造商务交流的平台。
2、参加高端的展会
主要有顶级私人物品展、富世峰荟、中国国际豪宅展、中国住家会及与奢侈品牌合作联办活动，此钟活动主要以走出去的形式进行，配合高端的展会，能达到树立形象，是提高知名度比较有效的方式。
3、巡展由专业的巡展公司负责操作，在酒店进行产品的推介活动，由公司自己邀请目标客户，同时巡展公司利用自己的数据客户，达到点对点的参观，避免不必要人群的到访，保证项目的高贵性。

8. 房地产营销活动有哪些

周边设施宣传，地理位置优势宣传。广告
网站推广打折

9. 怎样策划房屋销售的营销方案

第一节:销售策划概述
销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节:销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是"纲"，销售策划则是"目"，"纲"举才能"目"张。
一:项目策划所包涵内容:
(一)市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机、入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放
二:销售策划所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划的内容及步骤
一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解，所谓"知己知彼、百战不殆"。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四:项目再定位:根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略:
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备:
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2、你已经知道目标客户是哪些人;
3、你知道你的价格适合的目标客户;
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7、已制定出具竞争力的入市价格策略;
8、制定合理的销控表;
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11、尽力完善现场氛围;
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的:降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则
一:创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。
三:系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四:可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节:检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

10. 房地产整合营销方案、如何进行房地产整合营销及房地产整合营销策

房地产整合营销方案、如何进行房地产整合营销及房地产整合营销策
整合营销，在英文中为Integrated Marketing。它是近十年来营销界的新宠，对于它产生了很多定义。本文认为，将整合营销方法论运用于企业的实际经营中，不能泛泛的、面面具到的去分析，根据矛盾分析法，研究的关键在于必须抓住企业经营和生命中的主要矛盾，也就是找到理论与实际的切合点。所以，本文在研究整合营销应用于企业实际的分析中，选取了资源、业务过程、企业文化三个企业生命要素作为二者的切合点进行有针对性的研究。
这样，本文对整合营销所下的定义为：是以价值分析作为分析方式，系统思考作为思维模式，利用营销思想和各种营销工具，对企业的资源、业务过程和企业文化进行营销整合，而从实现企业生命全方位增值的一种营销方法论。由于整合营销是以企业生命三大要素（Resource、Pcocession、Culture）为研究核心的话，类似于营销组合，本文又称它为：企业的RPC战略。
整合营销是传统营销的升级版，它融会了如价值链管理等和种管理思想的精华。它强调了营销存在于企业生命的全部方面，以价值的流动和增值分析为线索。
房地产企业的整合营销，是利用整合营销的思想体系，结合房地产企业的特点，对企业生命质量的三大要素进行营销整合，以达到全面提升房地产企业生命质量的目的。其中，几个要素包括房地产企业的资源（获得及配置）、业务过程（调整和重组）、企业文化（酝酿和培养）。
（一）房地产企业资源的营销整合（Resource Integrating）
本文所要论及的是房地产企业的资源，是指就目前我国房地产发展的现状和企业运做的现状而言，智本（人力资本）、资金和品牌是目前房地产企业所最为稀缺和重要的资源，下面将就这三种资源作以下分析。
人力资源（智本）