返租公寓营销策略

❶ 返租公寓是什么 返租公寓怎么选

一、返租公寓是什么所谓“公寓返租”，就是发展商在提高成本后，给予消费者一种诱人的承诺，也是郊区商用物业惯用的销售手段。返租公寓能否真正保障买家稳定的回报，并不是由开发商宣传决定，而是由市场的承接力确定的。买家最大的风险是可能只在发展商约定的年限里拿到租金，过了这个年限，就无法保证收益了。因为“公寓返租”目前在监管方面是有一定空白的，或者说要看具体的租赁方式。部分酒店本身经营业绩压力大，公寓本身就是此类酒店物业的一部分，为了加快融资，将公寓变成“返租”模式出售即可快速回笼资金。然后酒店受投资者委托，租赁此类物业，进而获取一定的投资收益。但很多时候，此类投资收益其实是很难保证的，就容易产生投资上的纠纷。
二、返租公寓怎么选
1、注意房屋的产权按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，可以清楚看到它是商业还是住宅的。
2、选择品牌开发商品牌开发商相较于一些中小型开发商最重要的是拥有着良好的资金周转能力。而且这样的企业具有责任感，不容易出现烂尾的情况。
3、地段很重要地段对于房屋来说都非常的重要，购房者在购买单身公寓时，一定要看重地理区位优势，有了这方面的优势，就可以弥补面积小带来的局限性。地理区位优势主要表现在两个方面：首先，交通必须便利，最好靠近公交或者BRT的主要线路，出行也会更加简单跟方便。
4、注意实用面积在购买住宅公寓的时候，一定要亲自去测量实际面积，不建议购买公摊面积过大的单身公寓。同时，购买之前应该咨询设计师，告知自己的家居设计喜好和要求，看选择什么样的单身公寓最实用。选择实用面积大的单身公寓，再加上良好的家居设计的话，单身公寓也会显得更加宽阔。返租公寓是什么。这也是房地产商推出来的新模式，也是现代很多年轻人会选择购买的房屋类型，它具有许多的优势。返租公寓怎么选。如果要选择返租公寓的话，必须要能够好好确定它的投资价值、房产类型、产权情况等等。
本条内容来源于：建筑工业出版社《家居装修知识问答》

❷ 投资型公寓怎么去营销

投资前，想好来五个问题自
1、这个公寓以后能租的出去吗？
2、这个公寓以后的租金会递增吗？
3、这个公寓的物业运营能力到底如何?
4、这个公寓未来的升值潜力如何？
5、这个公寓所在的板块价值、潜力如何？
投资时，着眼八大标准
1、着眼需求，买公寓首选第三产业和年轻白领聚集区。
2、着眼供应，首选公寓供应量不大的稀缺性区域。
3、着眼租客收入水平，首选高收入行业、企业聚集区。
4、着眼交通配套，首选交通便利、靠近地铁、商业集聚的区域。
5、着眼单价，首选单价2-2.5万以内的公寓。
6、着眼户型，首选30-50平米的小户型公寓。
7、着眼总价，首选低总价公寓，总价在100万以内最佳。
8、着眼品质品牌，首选大品牌开发商，运营能力强、品质好的楼盘

❸ 什么是返租

商铺返租一般指售后包租。商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

(3)返租公寓营销策略扩展阅读：

返租销售的常见操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三个方面。

一、返租年限

1、三年返租

销售返租模式刚出现时，基本上都是返三年，一般市场上多采用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法为先将表价提高，然后再一次性给与一个折扣优惠。

这种方式有利有弊，优势是不仅减少了投资者的资金投入，而且给投资者形成了一个优惠折扣大的心理落差从而促进销售。

而劣势则是不能公开解释抵扣式的返租销售模式，而且对于条件稍差的商场来说三年的培育期不足以让商场的经营完全稳定住，而在这个时候，突然面临开发商要向投资户移交商铺，就会对商场运营造成极大的影响。

2、五年返租

在吸取了三年返租的经验之后，第二波返租销售往往是采取五年返租的策略。就拿商场来说，五年的返租年限给运营团队多争取了两年运营时间来稳定场子，一个商场经过三年的培养期，再多加两年的运营时间，理论上就可以成为一个成熟的场子。这时商场人气有保证，租金也有大幅度的提升。

这个时候再来移交场子，出现风险的几率就会降低。但是采取三年返租是对销售定价最有利的一种返法，如果返租期增加到五年，还是用老办法定价的话，就会导致价格拔高过多，从而增加销售难度，因此五年返租多采用3+2的模式。

所以如果说三年返租是销售导向的操作手法，那五年返租就是带运营思维的销售导向。

3、十年返租

十年返租一般情况下多应用于开发商打算长期运营的项目，而前期的销售可以说只是开发商的一种融资手段，开发商通过销售获得了一个商场的运营权，自己真正进入运营领域，长期经营，赚运营的钱。

如果一个开发商对一个商场有十年运营的基础，也会敢于在初期对商场管理和营销进行投入，因为你能从后期获得回报。

但是这也只是逻辑分析，现实中，很多开发商是不明就里地被销售团队拉进来的，根本就没有做好长期运营的准备，只不过销售团队觉得十年好卖房子而已。

等开发商真正意识到问题时，已经晚了，这种情况下，好一点的是经过运营团队的努力，场子能勉强维持。如果项目条件比较差，再加上运营团队不给力的话，那很可能就会出现风险。

二、返租比例

1、阶梯式比例

阶梯式比例就是在前期项目的培养期间，返租比例低一点，后面几年，项目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相应提高。这个逻辑是没错的，但还得看具体的项目给出的比例。

如果从8%起，第五年都飙升到12%了，如果按照这个比例返下去，那到最后开发商和投资者必有一方会受损。

而这个返租比例如果从4%起，每年上升一个点，比如说托管十年，十年的总返租比例共85%。这个返租比例在返租销售产品中已经算是比较不错的了，但每个项目的具体情况都不一样，还需要做具体分析。

由此可见，对返租销售的起始返还比例的把握对整个项目起着至关重要的作用，但是开发商是否能保证每年实际租金的返还比例还取决于项目实际经营情况。

2、固定式比例

固定式比例，顾名思义就是开发商承诺每年给投资者返还的租金比例都是固定的。这种模式因其投资金额是固定的，返还比例是固定的。

所以其优点是方便开发商财务方面清算投资者每年租金收益。而缺点则有两点，一是如果返租比例定的太低的话，会无法吸引客户购买欲望，造成销售困难，而且也会切断投资者对所购房屋升值价值的想象空间。

再一个就是比例定的太高的话对开发商来说则会压力很大，毕竟开发商都是以盈利为目的的，亏本的生意是不会做的。

三、返租方式

1、实返

实返就是按照返租年限，每年约定一个固定的返租比例。也就是上文所提到的两种方式，一种是平均式，就是每年的返租比例是一样的。另一种是阶梯式，就是返租比例是逐年递增的。

2、虚返

虚返就是不约定固定返租比例，以实际租金收益给投资人兑现返还比例。其中又有两种方式，一种是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益归投资人，而商管公司收取一小部分。

另一种方式是将租金与物管费分开，物管费归商管公司所有，租金归投资人所有。

3、实返+虚返

实返+虚返实际上就是这两种模式的结合，就是初期一定年限采取实返，后期采取虚返。比如五年返租中，前三年实返，后两年虚返。十年返租中，前三年实返，后七年虚返等。

一般情况下，采取三年返租的项目，基本上都是实返，而且现在多数都是将三年的租金一次性返完。

五年的也以实返居多，只不过通常是采取前三年一次性返，后两年逐年返。十年返租多采用虚实结合的模式。

❹ 公寓中返租6个点是什么意思

这个意思是，你可以签订协议，把公寓交给开发商或者物业，由他代你出租，你可以选择出租一年或者是几年，然后每年房款总价的6%返还给你。

也就是说，开发商代你出租，每年的租金就是房款6%，这个租金可以抵房款。如果你只租一年，那你买房只需付94%的房款即可。这是一种促销手段，尤其在酒店式公寓或门面房销售中常见。

购买酒店式公寓如果你不是自用的话，由其代为整体出租比较划算。

❺ 民宿的营销方式都有些什么

关于营销的重要性不言而喻，任何好的产品首先都要有合适的人来购买。对于民宿这样一个好产品来说，也是一样。
这里首先要更正一个观念：营销与情怀无关。不得不承认，很多民宿主在投身民宿行业的时候，是带着一份纯洁的情怀的，是为了追寻一个美好的感觉。“酒香不怕巷子深”是属于过去，“养在深闺人未识”是一个很遗憾的结果。好的营销并不会打破这种美好的感觉，而且，还会带来更好的良性循环，不仅可以让自己收获更多的精力与时间去进一步升级自己的民宿，还可以将它更好地传播给更多的人，岂不美哉!
那么，对于民宿来说，有哪些营销渠道呢？
在讨论这个问题之前，我们首先来确定什么是民宿好的营销。
民宿这个产品最大的特点是：硬件优越，与众不同，有情怀加成。与一般的农家乐相比，硬件要高很多；与五星酒店相比，又有很大的个性化空间，能收获很多在标准化酒店感受不到的情怀与故事。
当我们意识到这一点的时候，诸如“集赞享免单”“转发就送一晚安心睡”这样的营销就是饮鸩止渴了：这种营销并不是突出民宿的特点，而且，它带来的还不是你的目标群体，属于“赔本赚吆喝”的行为。
下面，我们按照从小到大的顺序，来叙述民宿的营销渠道。
一、个人朋友圈
民宿区别于一般的度假酒店的一个显著特点就是它有独特的主人文化。而在互联网时代，了解一个人的第一名片就是一个人的朋友圈。所以民宿主人需要重视这一块，在朋友圈恰如其分的分享自己的民宿独特的设计与品位，这里与众不同的故事。与客人做朋友，朋友圈除了广告，还是一种故事和情怀的分享。既省了广告费，还结交了更多朋友，何乐而不为？
二、自建自媒体
移动互联网时代下，已经没有人敢小瞧自媒体的力量了。
最优秀的民宿都运营有自己的自媒体公众号，自己店的一些特色，美景，新的活动和玩法，最新的优惠信息等都在上面发布。也会有很多线上活动来吸引粉丝互动。
如何运营自己的自媒体呢？多看多写多琢磨。多看，是指多看一些优秀的自媒体，包括同类的自媒体，了解他们是如何处理内容与读者的联系的；多写，很好理解，“站在岸上学不会游泳”，君不见papi酱一夜爆红之前，她在自媒体这条路上的积累已经有好几年，她的成功并非绝对的偶然，这个偶然之中也有必然；多琢磨，就是不断的反馈，总结，对每个小的细节都不放过，一个字“磨”，将产品不断完善。
三、优质平台曝光
比如一条。
每一个看过一条这个公众号的短视频的普通人，很难不被它做的视频的高质量所征服。这也是它成为一个“生活|潮流|文艺”这个领域里面的“大V”，阅读量和转化率都很高。所以，如果能有机会在这样的平台曝光，会在瞬间获得极大的关注量。
难点在于如何在价钱、平台的口味、自己的需求三者之间找到平衡。首先可以多关注一些优质的平台。了解他们的传播内容和形式是不是适合自己的民宿，他们的受众都有怎样的特点，是不是自己的目标群体，积累自己的自媒体储备库；其次，找准自己的定位，究竟适合怎样的曝光和宣传；最后，再在自己的自媒体库中与最合适的那个合作。
四、营销生活化
当我们在经营一个产品的时候，其实并不一定要“挑选”一个时间或者机会去营销。很多时候，营销其实就是民宿主人和员工的一言一行中。
比如，有的米小粒民宿主人去参加民宿培训班或者民宿论坛，本来抱着学习、交流的心态去的，结果在过程中不知不觉就提到了自己的店，自己都没意识到这是营销，但是结果就是起到了营销的效果，而且效果很好！
同样的，员工无意间把店里的某个小特色发到朋友圈，结果吸引了一些潜在客户的注意（几乎每个人朋友圈都有很多没聊过的人）。可能发朋友圈的人只是把它当做一条普通的朋友圈动态，但也是达到了营销的效果。
要想做到这样“无心插柳柳成荫”，最本质上还是主人和员工对这家店足够的熟悉，足够的热爱，没人觉得宣传我的这家店是一件工作，我觉得这是一种美好的分享。

❻ “返租”是什么意思

返租就是把所有权卖给别人，然后再从对方那里租用使用权。比如你有个房子，之前所有权是你的，现在你卖掉，再租该房子。

拼音：fǎn zū

造句：

1 不过，对如此热络的场景，还是有不少人打上问号：“返租回报”这种高风险高回报的经营方式真的能给投资者带来滴水成金、坐享其成的大好结局吗？

2 我们打算用这些售后返租赢得的资金来偿还现今债务。

3 所以售后返租并不会加重公司债务负担，而是一个减轻债务的方法。

4 业主在“售后返租”能获得高回报的吸引下购买商铺,最终租金却被拖欠的事件,近期在钦州上演。

5 番禺某酒店式公寓推出十年返租。

❼ 公寓，返租N％具体是什么意思不太明白啊

就是你买了,把房子交给开发商,他们代你出租,给你固定的租金每年.就是包租。 不过一般都是羊毛出在样身上。

❽ 商业地产的经营思路辨析

商业地产的思路辨析
商业地产的思辨 一

中国的商业地产目前的突出问题是结构不合理，有些地方相对过剩，有些地方是严重不足，收益性物业发展重点是结构性调整和加强经营管理问题。

思辨之一，布局的合理性。现在商业地产开发商在决定开发体量的时候，往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润来开发项目。实际上，一个城市一个社区的人口和消费水平在一定的时期都是相对固定的，只有人口和消费水平的提高，才会导致整个商业总量的相应提高。一个商业项目开发的体量的大小应该由该区域内人口数量和消费能力来决定，建设经营大型购物中心，一般要求大致是以商场为圆心的3公里内，人口数
量应该在30万左右。按照购买半径原理，商业要得到正常的发展，对于每千人拥有的商业面积是有一定规定的。一般，西方发达国家千人拥有商业网点为12～14个，拥有营业面积为800平方米，美国人均拥有购物面积2平方米左右。我国的情况各地不同，据西安市统计局数据显示，2000年全市零售网点为9．39万个，平均每千人拥有网点12．7个；上海目前人均拥有购物面积1平方米，总体上我国商业地产还有很大的发展空间。但开发必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平的需求。如果不考虑该地区经济发展的状况、购买力水平等要素，其结果只能以失败而告终。政府机构在进行总体规划时，也应充分考虑到商业物业的集聚效应与合理布局，做好总量控制工作。例如北京市在大力支持商用物业发展的同时，对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对完善城市商业布局具有重要的意义。

商业地产的思辨 二

思辨之二，返租的利与弊。许多地方收益性物业销售中盛行“商铺返租”做法，发展商宣称业主只要购买商铺，若干年之内将商铺交给发展商经营，业主即可获得可观、固定的返租回报。由此大大促进了商铺的销售。但是，许多时候，返租回报成了无法实现的承诺。返租销售法上世纪六十、七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。在市场发育成熟，营销条件完善的房地产市场，“带租约售楼”、“返租”等营销策略比较风行。客观地说，返租作为一种营销策略，在收益性物业销售中确实能起一定的作用，从某种程度上是发展商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握。但我国内地房地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现时，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商的伤害也相当大。因为“返租”形式可以在短期内聚集大量的资金，但资金成本高，经营压力大。返租的承诺不能兑现，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被告上法庭，承担经济责任等。因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。然而目前一些大商场为尽快售出商铺回笼资金，承诺提供“返租”等多种确保投资回报的优惠，令接近八九成买家是投资者而非真正的经营者，使日后的统一管理更加困难。同时“转手炒铺”之风盛行，一旦商场做不起来，泡沫破裂，大量小业主肯定要吃大亏。长期代理收益性物业的广州中立公司总监招国泉认为，大型收益性物业市场运作的成功，需要大量资金和人才支持，需要有回报期较长的心理准备，需要外部市场环境的配合，也需要摆脱产品同质化的创新策划。近一年来，广州先有百盛百货退出中泰广场，后有北京华联缩减其在珠江新城广场的营业面积，又发生了新大新撤离名汇商厦事件。可以想象，一旦大商家对大面积商场的需求出现下降趋势，目前大型物业普遍通行的“以接近成本价的优惠租金吸引主力商家进场，从散铺租售中获利”的经营模式被打破，所引起的连锁反应会很严重。

商业地产的思辨 三

思辨之三，设计的定制化。开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。中日合作商业企业、成都伊藤洋华堂有限公司总经理城木信隆在“2004成都商业地产年会”上“希望房产企业在开发商业地产的时候能为我们多加考虑。”他对商业地产开发的停车场短缺问题、商业经营如何与周边环境融合以及噪音污染如何解决等问题忧心忡忡。他认为这都是需要开发商和商场共同研究的内容。他还诚挚地表示，房产企业在开发商业项目时只要有任何疑问，他愿意尽最大努力担任地产开发顾问。可见商业地产开发商与商业经营者之间的早期联合十分重要。现在一些社区收益性物业空置率升高，很重要的一个原因就是物业的设计并不是很适合做社区商业。许多社区商业的项目无所不包，都想在业态上“包罗万象”，一条不长的商业街上，时装店、咖啡屋、酒吧、洗衣店、小百货一应俱全，林林总总，十分热闹。但在共性中失去了个性，造成了定位的模糊，导致区分上的困难。此外，无论是在大商圈内还是在一定的区域内开发收益性物业，开发商都要了解城市的总体规划及商业布局，了解区域规划的细节，考虑到规划的变数。像大连万达、广州信和等商业地产开发商采用订单项目的办法，让主力店商家提前介入项目的规划设计，按照商家的要求进行建筑，甚至让商家参与选址过程，对于生产适销对路的收益性物业产品是大有益处的。

商业地产的思辨四

思辨之四，经营的科学化。收益性物业重在后续的经营。发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。作为收益性物业的经营者，要有负责任的长期经营的态度，在经营项目组合上，不是随便拿钱来我就租给你，不是谁的价高租给谁，这个区域里你进来做什么，他进来做什么，都要协调好。不能说你交租我什么都不管了，必须要有一个统一的行销和推广。商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。

关键字： 房地产

❾ 广州公寓住宅返租销售模式的反思

据专家介绍，“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业
为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地
产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，
包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期由香
港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售
后承租，同时给予固定比例的租金回报。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地
产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多“烂尾楼”，因此，这种营
销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
近年来，在楼市产品同质化现象严重、竞争激烈的情况下，许多房地产开发
商又开始在“回报率”、“返租年限”方面大做文章，以求能在最短时间内销售
出产品，加速资金滚动。如此一来，“返租销售”才在内地市场重新抬头。
“返租销售”真的像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收
益的投资吗？

“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的
一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但
实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

此外，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小
的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开
发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠
以“取得40年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后
的经营埋下隐患。

更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的
租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，
投资者的美梦都将化为泡影。