全程服务营销模式

Ⅰ 什么叫全程营销

全程营销一共是八个流程，一个是投资营销，设计营销，质量营销，形象营销，一个是营销推广策划，再一个就是销售，还有就是服务营销，第八个就是二此营销，二此营销就是我们所说的品牌营销。这个全程营销是以营销为主线，以为消费者提供有效供给产品为主线最终的一个营销流程

Ⅱ 常见的营销模式都有什么

首先，现在比较常见的以及利用率比较高的就是一些感情模式营销。为什么叫感情模式营销呢？感情模式营销其实走的最基本的就是人与人之间的一个感情问题，公司通过内部员工和我们的亲戚朋友同学来建立起最亲密的友谊关系，在这些关系之上的我们可以采用感情营销的方式来推荐给他们产品，这样能够减少一部分的额外开支又能够达到销售的一个目的。感情营销第二个优点就是可以和客户建立长久的感情的营销模式，我们在跟客户刚接触的时候，肯定是不能够相互熟悉的，只有经过长期的磨合才能够增加彼此与彼此之间的感情，那么长期的合作下来，以后客户会和我们的销售人员有一定的感情磨合。那么这一部分的磨合就是形成了感情营销的模式。我们可以针对于顾客消费的时间长短以及客户消费的一个周期性，为他制定专门的一些营销模式，这样既能够满足客户的一个基本的产品需求，又能够满足我们达成销售业绩的一个目的，其实两者是相互利用到关系只有经过长期的磨合才能够增加我们和客户了一个关系。
第二个营销模式就是服务式营销，服务是营销就是我们现在很多的客户以及很多的公司都在执行的一种营销模式，通过提高我们客户的服务质量来达到留住客户的一个目的，而且这样的服务式营销很多大公司都在采用，但是效果却是因人而异的，有一些公司做得比较好的情况下，客户对于他的认可程度以及信赖程度以及认可程度都是非常高的，那么针对于做得不好的可能就会在市场上竞争的压力会比较大一些。
总而言之营销模式只有经过长期的磨合以及长期的挑选才能够增加公司的利润，而且这个过程是比较漫长的，针对一些刚成立的公司必须要有一定的过程才能够完全的掌握。

Ⅲ 房地产全程营销服务内容一般有哪些呢

房地产全程营销服务内容一般有：

1、全程策划代理
上海云庐房地产营销代理有限公司,专业为开发商提供全程策划销售代理服务，主要工作分三个阶段进行，
第一阶段项目定位阶段（做什么，卖给谁），我方提供基于市场详细调研后的产品定位、建筑设计、概念规划、开发周期、财务预算等建议；
第二阶段营销策划阶段（怎么卖），该阶段我司主要提供项目营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等技术服务。
第三阶段销售阶段，我方提供销售现场的设计方案，现场布局，销售人员的组织与培训，销售价格的拟定，销售节奏的安排与控制，销售活动组织等专业服务。

2、前期市场调研
为发展商提供在项目拿地之前的项目分析以及拿到地块之后的项目的市场定位工作，具体工作内容包括：市场调研、市场分析、消费者分析、投资者分析、消费习惯、产品定位、建筑规划、概念设计、开发周期建议、财务预算、可行性经济分析等专业建议。

3、策划顾问（广告企划）
为发展商提供包括项目策划（项目定位、项目规划、项目VI设计、租售价格拟定等）和营销策划（营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等）在内的顾问服务。

4、销售代理
为发展商提供销售过程中的销售代理、销售培训、销售诊断、销售策略制订与执行，售后服务等专业服务。

5、商业地产策划
为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析、商业策划、产业定位、商家建议、招商策略等，具体服务内容包括地块调查，商圈，商用物业，相关产业市场的市场调研与分析，竞争项目分析，项目定位以及竞争战略分析，总体开发模式与营运策略，主力商家与投资者组合进驻分析以及建议，产品建筑设计和环境配合建议，营销，招商主题和推广策略，项目投资效益分析等。

6、分销代理
为房地产开发商提供除项目所在地之外的全国销售，通过我方全国销售网点，在异地通过我司“分销系统”以最节省、最便捷的销售方式，提高销售进度和额度。

7、商业招商
为房地产开发商项目提供商业招商服务。

8、企业形象顾问
在产品同质化竞争日趋激烈的时代，房地产开发企业品牌形象问题日益重要。从房地产项目品牌建立健全开始，为房地产开发企业的持续发展提供企业形象品牌建设与维护服务。

Ⅳ 如何做好服务营销

如何做好服务营销有以下几种方法：

1. 服务营销品牌化

2. 服务营销产品化

3. 服务营销全程化

4. 服务营销模式化

5. 服务营销概念化

6. 服务营销承诺化

7. 服务营销外包化

Ⅳ 什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划

研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段

第一章 “某项目”投资策划

第一节项目投资策划的含义

项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

第二节某项目投资策划的具体内容

一、项目用地周边环境分析
1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状
2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况
3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势
1．宏观经济运行情况
2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规
3．莱西房地产市场总体供求现状
4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异
5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析
1．项目地块的优势
2．项目地块的劣势
3．项目地块的机会点
4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位
1．类比竞争楼盘调研
2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位

五、项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
a选择可类比项目
b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重
c分析可类比项目价值实现的要素的对比值
d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
·类比土地价值决定因素
a类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通的便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异
b项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计
※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理
※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力
c价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素
2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟
1．均价的确定
2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析
1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标
2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明
3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示
1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功
2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议
1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求
2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论

第二章 某项目规划设计策划

第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）

通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

第二节项目规划设计策划的具体内容
一、总体规划
1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况
2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数
3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明
4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置
5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计
6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计
7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路
8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划
1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划
2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择
1．莱西同类楼盘户型比较
2．业态分析及项目户型配置比例
3．主力户型设计提示
4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示
1．室内空间布局提示
2．公共空间主题
3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示
1.周边环境调查和分析
2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造
3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示
1．周边同类楼盘公共家具摆设
·营销中心大堂
·管理办公室
2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导
1．周边同类楼盘公共装饰材料比较
2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3．营销示范单位装修概念设计
4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导
1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计
2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导
1．建筑规划组团评价
2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划

第一节 质量工期策划的含义

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

第二节 质量工期策划的具体内容
一、建筑材料选用提示
1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2．新型建筑装饰材料提示
3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引
1．工程施工规范手册
2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制
1．项目工程招标投标内容提示
2．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制
1．开发进度提示
2．施工组织与管理

五、造价控制
1．建筑成本预算提示
2．建筑流动资金安排提示

六、安全管理
1．项目现场管理方案
2．安全施工条例

第四章 项目形象策划

第一节 项目形象策划的含义

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

第二节 项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分
1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名
2．标志
3．标准色
4．标准字体

二、延展及运动部分
1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌
3．公司及物业管理系统包装设计

第五章 项目营销推广策划

第一节 项目营销推广策划的含义

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

第二节 项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析
1．莱西房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1．项目主要卖点荟萃
2．项目强势、弱势分析与对策

三．目标客户群定位分析
1．莱西人口总量及地块分布情况
2．莱西经济发展状况和人口就业情况
3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略
1．项目单方成本
2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划
1．宏观经济运行状况分析
2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析
3．入市时机的确定及安排

六、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题
3．广告创意表现
4．广告效果监控、评估及修正
5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约

七、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择
2．媒体总策略
3．媒体选择
4．媒体创新使用
5．软性新闻主题
6．媒介组合
7．投放频率及规模
8．费用估算

八、推广费用计划
1．现场包装
2．印刷品
3．媒介投放
4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正
1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评
2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象
实施阶段

第六章 项目销售顾问、销售代理

第一节 总论

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容

一、销售周期划分即控制
1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺
2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备
1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本
2、人员组建·销售辅导 ·销售代理
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表
5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用
6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东
7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系
8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司

五、销售培训
1．销售部人员培训
·详细介绍公司情况
·物业详情
a项目规模、定位、设施、买卖条件
b物业周边环境、公共设施、交通条件
c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
d项目特点
※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
※项目的优劣分析
※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标
e竞争对手优劣分析及对策
·业务基础培训课程
a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解
※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图
※计算户型面积
c心理学基础
d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用
e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场
2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理
1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施
2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案）
3．规章制度概念指示

第七章 项目服务策划

第一节 项目服务策划的含义

目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目服务营销的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料
1．楼宇质量保证书
2．楼宇实用说明书
3．业主公约
4．用户手册
5．楼宇交收流程
6．入伙通知书
7．入伙手续书
8．收楼书
9．承诺书
10．业主\用户联系表
11．遗漏工程实用钥匙授权书
12．遗漏工程和水电表底数记录表
13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划
1．工程、设计、管理的提前介入
2．保洁服务
3．绿化养护
4．安全及交通管理
5．三车及场地管理
6．设备养护
7．房屋及公用设备设施养护
8．房屋事务管理
9．档案及数据的管理
10．智能化的服务
11．家政服务
12．多种经营和服务的开展
13．与业主的日常沟通
14．社区文化服务

三、物业管理组织及人员架构
1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道

四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度
1．员工手册
2．岗位职责及工作流程
3．财务制度
4．采购及招标程序
5．员工考核标准
6．业主委员会章程
7．各配套功能管理规定
8．文件管理制度
9．办公设备使用制度
10．值班管理制度
11．消防责任制
12．消防管理规定
13．对外服务工作管理规定
14．装修工程队安全责任书
15．停车场管理规定
16．非机动车辆管理规定
17．出租车及暂住人员管理规定
18．进住（租）协议书
19．商业网点管理规定

六、物业管理操作规程
1．楼宇本体维护保养规程
2．绿化园林养护规程
3．消防设施养护及使用规程
4．供配电设备维护保养规程
5．机电设备维护保养规程
6．动力设备维护保养规程
7．停车场、车库操作规程
8．停车场、车库维护保养规程
9．游泳池及其设备维护保养和操作规程
10．给排水设备维护保养规程
11．公共部位保养保洁操作规程
12．保安设备操作及维护规程
13．照明系统操作及维护规程
14．通风系统操作及维护规程
15．管理处内部运作管理规程
16．租赁管理工作规程

七、物业管理的成本费用
1．管理员工支出
2．维护及保养
3．公共费用
4．行政费用
5．保险费用
6．其它
7．管理者酬金
8．营业税
9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏）

八、物业管理ISO9002提示
1．质量手册
2．程序文件
3．工作规程
4．质量记录表格
5．行政管理制度
6．人力资源管理制度

第八章 项目二次策划（策划总结）

第一节项目二次策划的含义

品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。

第二节项目二次策划的具体内容

一、全面策划
1．全过程策划
2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。·策划主体的整体性

二、品牌战略指示
1、品牌塑造
2、品牌维护
3、品牌提升

三、可持续经营战略指示
1、人力资源科学配置
2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性
3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。

Ⅵ 地产营销策划的全程服务模式 　HOW DO WE DO

第一部分： 整体市场发展态势研究
第二部分： 区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境分析
第三部分： 竞争个案综合分析（规模、整体规划、建筑风格、形态、景观、容积率、户型、会所配套、停车位、价格与价格走势、销售、层高、建材设备、户型主要功能尺度及面积、销售率等）
第四部分： 项目地块透视及开发战略综合研究
第五部分： 客群消费心态、消费趋向等需求市场分析
第六部分： 区域市场发展走势探悉，包括产品走势、供需走势、消费走势等 第一部分： 项目总体建议
1. 物业类型定位
2. 项目市场形象定位
3. 客户定位
4. 建筑形态定位
5. 建筑风格定位
第二部分： 整体环境建议
1. 项目整体规划战略及布局定位
2. 环境组织定位
3. 交通组织定位
4. 内部空间布局定位
5. 建筑单体设计定位
第三部分： 景观建议
1. 景观设计理念
2. 景观主要构成要素
3. 中心景观、宅间景观策划
第四部分： 户型建议
1. 户型面积定位
2. 户型比例定位
3. 户型机能定位
第五部分： 其他建议
1. 智能化定位
2. 社区配套定位
3. 建材设施建议
4. 新技术、新材料建议
5. 物业管理建议
第六部分： 规划设计配合 1. VI导入系统
案名、LOGO
工地整理、样板间、接待中心空间包装
楼书、DM、POP
信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌
车身、男女销售人员服装
2. 发展商形象包装
3. 项目产品卖点提炼与气质整合
4. 客群消费心态研究
5. 项目营销战略与战术拟订
6. 营销阶段划分及各阶段营销主题
7. 广告诉求点与平面广告创意及设计
8. 媒体分析、媒体策略制定与通路选择
9. SP活动策划及执行实施 1. 销售团队招聘与培训
2. 销售团队搭建与组织管理机制
3. 售楼处、样板间策划与概念设计
4. 发展商与开发合作团队背景资料准备
5. 价格拟定、价格策略、促销策略实施方案
6. 销售控制策略与行销工具制作
7. 销售流程制定
8. 行销话术、答客问制作执行
9. 业绩目标制定执行

Ⅶ 八种营销模式有哪些

营销方式：

1、实体销售：有实际的经营场所和实际的经营商品的传统销售方式。

2、电话销售：以电话为主要沟通手段，电话销售通常为打电话进行主动销售的模式。

3、网络销售：就是通过互联网把产品进行销售，实质就是以互联网为工具进行销售。

4、会议销售：指通过寻找特定顾客，通过亲情服务和产品说明会的方法销售产品的销售模式。

5、电视销售：指由厂家或者代理商直接操作，以电视节目形式出现的销售，有情节，有故事，经过精心设计和包装，既含信息，又有广告，欣赏性娱乐性较强，一般选在收视率较高的频道和时段插播。

6、渠道销售：渠道相当于水渠和过道，是连接、承载产品和服务的载体。在这个载体的两端可以是企业———经销商、代理商、批发商、大型零售终端；也可以是大区代理商、批发商、经销商———二级或三级甚至更小的分销商或夫妻店。

7、关系销售：指建立维系和发展顾客关系的销售过程，目标是致力建立顾客的忠诚度。它有别于传统交易销售的地方，就在于为顾客增加经济的、社会的、技术支持等附加值。

8、广告销售：指企业通过广告对产品展开宣传推广，促成消费者的直接购买，扩大产品的销售，提高企业的知名度、美誉度和影响力的活动。

(7)全程服务营销模式扩展阅读：

营销模式创新：

一、顾客价值倍增型创新

这种营销模式创新的主要驱动因素是顾客。新老顾客有了新的需求、新的购买行为，都要求企业在营销策略组合与业务活动安排上迅速作出调整，从而催生了营销模式的创新。

现在消费群体发生了巨大的变化：一是产品的多样化与丰富化发展，使得消费者不但关注产品的品质和功能，而且强调风格要个性和时尚化，不但要服务便利，而且还要价格合理；二是消费要升级，随着消费水平的提升，消费者不但要求产品品位与档次，更需要全方位的贴近服务。

在这样的背景下，只有通过营销策略和活动的创新，才能形成独特的、优先于行业的营销模式，为顾客提供了更多的选择、生动的产品体验、便利快捷的交易和全程增值服务等消费价值，使得企业很好地抓住了新兴顾客群和高端消费群，自然取得了很好的市场效果。

二、新技术运用型创新

生物、新材料、IT、互联网、云计算等新兴突破性技术的出现，既可能创造新的消费价值，也可能会改变价值传递方式，甚至可以称之为效率革命。就当前来说，互联网技术应用和影响的范围最大，基于互联网的营销模式创新，打破了传统商业的运作范式和竞争规则，提供了以往不能实现的价值和效率。

三、策略及资源整合型创新

如果说，客户价值倍增型和新技术运用型营销模式创新用的是“实劲”，那么，策略及资源整合型营销模式创新则属于“巧劲”。策略及资源整合型营销模式创新通过对内整合营销策略和对外整合外部资源并结构化运作，实现了新的消费价值或赢得竞争优势。

Ⅷ 1、服务营销如何通过一整个的服务流程来呈现给客户

服务营销通过一整个的服务流程来呈现给客户

1、全生命周期客户画像构建

服务营销基于客户需求，需要对客户需求做全程分析，通过全流程穿越，形成囊括客户线上、线下全渠道碎片化行为的完整画像。依据用户注册、浏览、参与调研、咨询、购物、互动分享、线上线下活动等各类信息轨迹，展现出用户的三维画像：用户基础信息，含用户姓名、年龄、地理区位等；用户兴趣信息，含用户食住行游购娱等消费习惯；用户商业价值，含资金储备、消费倾向、业务往来，可谓一张画像一目了然。

2、场景化互动提升用户体验

当完成了用户时间、地点、关系等数据的挖掘和追踪之后，就可以对用户需求进行理解和判断，因地因时因事，向用户进行定向精准推送。产品中包含了精准的使用场景，轻松选中并打动用户，与客户需求无缝契合的切入式营销，花样撩拨用户的情感共鸣，直播等多元手段带来的剧情化感官化感受，VR、AR等科技元素带来的沉浸式体验，与用户的互动沟通无奇不有，精准营销开展地自然而有温情，高逼格地实现价值转化。

3、管理用户体验

依据服务质量差距模型，要弥合客户期望与客户体验之间的距离，需要从客户接触、服务营销标准制定执行、服务营销沟通等方面围追堵截，可以借助客户接触关键点、客户感知调研等方式获悉客户期望差距，明确改进方向，对客户体验方案进行重新设计，并预判客户未来体验改进的方向和目标，通过对客户体验的管理，实现全流程精益化服务营销，将客户需求价值化，产生持续性收益。

Ⅸ 如何全员营销

现在，随着市场竞争的残酷性，有很多企业在搞全员营销，我也亲身接触过，为此，

我不敢恭维，高层领导一味的强调全员营销，一味灌输全员营销的重要性和艰巨性，随后，

中层领导便把这种思想传达到一线员工脑子里，“我们要全员营销”！敢问：有多少员工

懂得营销？能真正理解全员营销？在搞不懂的前提下，如何营销？如何实现全员营销？

最终只能做成全员推销，变质了。

全员推销就是把自己的产品信息一味地灌输到客户的脑子里，让客户购买，不管客户

是否需要，仍然一味地强调自有产品有多么的好，这样做会很容易伤害到客户，甚至伤害到

客户自身的利益，造成客户不满，全员营销根本谈不上。

全员营销就像是一个团队，他们之间有互补性和协调性，相互之间始终保持着有效的及时

沟通，Leader指出工作方向、灌输工作思想，二线人员为一线人员做好后勤、辅助性工作，

全力为一线人员服务，一线人员在和客户沟通时，客户提出的或遇到的种种的合理要求和问题，

及时反馈，由二线人员甚至Leader作出决策和解决方案，然后由一线人员快速地执行下去，

只有建立了这套完整的营销价值链，一线人员才能更好的为客户提供服务，为客户解决实际问题，

真正为客户创造价值，让客户满意，这样才能最终实现全员营销，这才叫真正意义上的全员营销。

在进行全员营销时，我们可以使用几个有效的营销工具，如：情感营销、口碑营销、服务营销、

深度营销和声誉营销，进行全员营销。那么，究竟如何运用？下面我给大家简单阐述一下：

我们都拥有自己的客户群体，不要每天只知道工作，我们要时时与客户沟通，了解客户的需求、

想法和意见，做到及时汇报、及时分析、及时改善、及时执行、及时跟进。满足客户的需求不仅仅

局限于工作方面，更要注重客户及其家属、子女的生活和学习情况，更大程度的为他们服务，用一颗

真诚的心去换取他们对我们一颗感恩的心，做到客户满意，更要追求顾客让渡价值最大化，此时，

情感营销将随之转变成口碑营销，口碑营销虽然是我们的客户做的，但这是我们努力创造的结果。

提到服务营销，不得不提到服务，要知道，真正的服务不仅仅体现在营销之中和营销之后，

更多的则体现在营销之前，服务是在做细节，细节——决定成败。还要知道，开发一个客户的成本是

留住一个老客户成本的5倍，甚至更多。

还是那句话，我们拥有自己的客户群体，我们要从他们身上挖掘潜在的客户资源，同时了解他们

更多的需求，开展更多的个性化服务，进行深度营销，借力坐庄，用他们的人脉扩充我们的客户

资源，就像滚雪球一样。

敢问您的企业：你们的核心竞争力在哪里？USP（卖点）是什么？你们有没有定期为市场一线

人员乃至全体员工进行营销系列课程的相关培训？执行力在哪些环节上容易偏离？我们有没有浪费

资源？或使资源呆滞？我们有没有必要进行产品聚焦或产品分解？我们有没有利用80/20法则进行

客户管理？

全员营销是一个庞大的课题，它所涉及到的方方面面很广，它是一个整合，以上所提到这些模块

和几个营销工具只是营销环节中的几个元素而已，销售也是营销其中的一个元素，全员营销要靠我们

团队的协作，全员营销的价值链是否流畅，要取决于执行力，全员营销的效果好与坏，要取决的全体

员工的工作态度，态度决定一切！

全员营销是一个庞大课题，将它细分会发现很多组成部分，从细分市场、寻找客户、接触客户、

了解客户、让客户了解你、为客户定制产品、提出解决方案、全程服务等，每一个环节都紧密相连，

每一个营销模块都要一丝不苟。

我愿意将我多年的市场实战经验与大家分享，我愿意与大家一起全员营销。

Ⅹ KA全程营销的介绍

KA全称Key Account，针对重点客户需求量身定制的全方位营销服务；提供专向、专业的团队，多投放渠道、一站式、统一接口、高速有效的服务。