丽江营销策略

『壹』 如何做好丽江客栈的网络推广

以下是我找的资料 希望能够帮助您：O(∩_∩)O~！
1.信息发布推广方法
登陆各种b2b平台，例如www.ttnet.net 等网络平台，这里推荐一个b2b网址大全 www.seeksources.com/b2b/ ，包括在线黄页、分类广告、论坛、博客网站、供求信息平台、行业网站等。信息发布是免费网站推广的常用方法之一，尽可能多的发布产品，当你产品发布足够多时。你会发现买家会自然找到你，到时候你在家里等订单就好了。

2. 搜索引擎推广方法
搜索引擎推广的方法又可以分为多种不同的形式，常见的有：登录免费分类目录、登录付费分类目录、搜索引擎优化、关键词广告、关键词竞价排名、网页内容定位广告等。
从目前的发展趋势来看，搜索引擎在网络营销中的地位依然重要，并且受到越来越多企业的认可，搜索引擎营销的方式也在不断发展演变，因此应根据环境的变化选择搜索引擎营销的合适方式。

3. 电子邮件推广方法
以电子邮件为主要的网站推广手段，常用的方法包括电子刊物、会员通讯、专业服务商的电子邮件广告等。基于用户许可的Email营销与滥发邮件（Spam）不同，许可营销比传统的推广方式或未经许可的Email营销具有明显的优势，比如可以减少广告对用户的滋扰、增加潜在客户定位的准确度、增强与客户的关系、提高品牌忠诚度等。

4. 资源合作推广方法
通过网站交换链接、交换广告、内容合作、用户资源合作等方式，在具有类似目标网站之间实现互相推广的目的，其中最常用的资源合作方式为网站链接策略，利用合作伙伴之间网站访问量资源合作互为推广。
每个企业网站均可以拥有自己的资源，这种资源可以表现为一定的访问量、注册用户信息、有价值的内容和功能、网络广告空间等，利用网站的资源与合作伙伴开展合作，实现资源共享，共同扩大收益的目的。在这些资源合作形式中，交换链接是最简单的一种合作方式，调查表明也是新网站推广的有效方式之一。交换链接或称互惠链接，是具有一定互补优势的网站之间的简单合作形式，即分别在自己的网站上放置对方网站的LOGO或网站名称并设置对方网站的超级链接，使得用户可以从合作网站中发现自己的网站，达到互相推广的目。交换链接的作用主要表现在几个方面：获得访问量、增加用户浏览时的印象、在搜索引擎排名中增加优势、通过合作网站的推荐增加访问者的可信度等。交换链接还有比是否可以取得直接效果更深一层的意义，一般来说，每个网站都倾向于链接价值高的其他网站，因此获得其他网站的链接也就意味着获得了于合作伙伴和一个领域内同类网站的认可。

5. 快捷网址推广方法
即合理利用网络实名、通用网址以及其他类似的关键词网站快捷访问方式来实现网站推广的方法。快捷网址使用自然语言和网站URL建立其对应关系，这对于习惯于使用中文的用户来说，提供了极大的方便，用户只需输入比英文网址要更加容易记忆的快捷网址就可以访问网站，用自己的母语或者其他简单的词汇为网站“更换”一个更好记忆、更容易体现品牌形象的网址，例如选择企业名称或者商标、主要产品名称等作为中文网址，这样可以大大弥补英文网址不便于宣传的缺陷，因为在网址推广方面有一定的价值。随着企业注册快捷网址数量的增加，这些快捷网址用户数据可也相当于一个搜索引擎，这样，当用户利用某个关键词检索时，即使与某网站注册的中文网址并不一致，同样存在被用户发现的机会。

6. 网络广告推广方法
网络广告是常用的网络营销策略之一，在网络品牌、产品促销、网站推广等方面均有明显作用。网络广告的常见形式包括：BANNER广告、关键词广告、分类广告、赞助式广告、Email广告等。BANNER广告所依托的媒体是网页、关键词广告属于搜索引擎营销的一种形式，Email广告则是许可 Email营销的一种，可见网络广告本身并不能独立存在，需要与各种网络工具相结合才能实现信息传递的功能，因此也可以认为，网络广告存在于各种网络营销工具中，只是具体的表现形式不同。将网络广告用户网站推广，具有可选择网络媒体范围广、形式多样、适用性强、投放及时等优点，适合于网站发布初期及运营期的任何阶段。

网络营销8种常规的网站推广方法
根据可以利用的常用的网站推广工具和资源，相应地，可以将网站推广的基本方法也可以归纳为八种：搜索引擎推广方法、电子邮件推广方法、资源合作推广方法、信息发布推广方法、病毒性营销方法、bbs宣传方法、网络广告推广方法、综合网站推广方法。

常用的网站推广工具和资源包括：搜索引擎、分类目录、电子邮件、网站链接、在线黄页和分类广告、信息发布、论坛、博客网站、网络实名/通用网址、电子书、免费软件、即时信息、网络广告媒体、传统推广渠道等。网站推广方法就是对这些常规网站推广工具和资源的有效利用。
常规网站推广方法
八种基本方法网站推广的实施是通过各种具体的方法来实现的，所有的网站推广方法实际上都是对网站推广工具和资源的合理利用。根据可以利用的常用的网站推广工具和资源，相应地，可以将网站推广的基本方法也可以归纳为八种：搜索引擎推广方法、电子邮件推广方法、资源合作推广方法、信息发布推广方法、病毒性营销方法、bbs宣传方法、网络广告推广方法、综合网站推广方法。
1.搜索引擎推广方法
搜索引擎推广是指利用搜索引擎、分类目录等具有在线检索信息功能的网络工具进行网站推广的方法。搜索引擎推广的形式也相应地有基于搜索引擎的方法和基于分类目录的方法，前者包括搜索引擎优化、关键词广告、竞价排名、固定排名、基于内容定位的广告等多种形式，而后者则主要是在分类目录合适的类别中进行网站登录。随着搜索引擎形式的进一步发展变化，也出现了其他一些形式的搜索引擎，不过大都是以这两种形式为基础。
搜索引擎推广的方法又可以分为多种不同的形式，常见的有：登录免费分类目录、登录付费分类目录、搜索引擎优化、关键词广告、关键词竞价排名、网页内容定位广告等。
从目前的发展趋势来看，搜索引擎在网络营销中的地位依然重要，并且受到越来越多企业的认可，搜索引擎营销的方式也在不断发展演变，因此应根据环境的变化选择搜索引擎营销的合适方式。
2.电子邮件推广方法
广告邮件目前大多都成了垃圾邮件，这主要的原因是因为邮件地址选择，邮件设计等原因。广告邮件要设计的让人喜欢，发给不讨厌它的人，很不容易。
1.标题建议：吸引人、简单明了。不要欺骗人。
2.内容建议：采用HTML格式比较好，另外排版一定要清晰。
不过，广告邮件群发如果搞好了，其效果却是也非常有效，而且成本不高，目前，在国内。200快钱就可以买到群发软件带1亿个邮件地址。另外可以在自己的网站加入邮件列表功能，可以让网友订阅自己的电子杂志，然后在电子杂志种融入病毒式营销的相关策略。可以取得很好的效果。
注：广告邮件，且勿盲目的乱发，否则可能会取得相反的效果。
3.资源合作推广方法
友情链接可以给一个网站带来稳定的客流。另外还有助于网站在GOOGLE等搜索引擎种的排名。
友情链接最好能连接一些流量比自己高的，有知名度的网站。再次是和自己内容互补的网站。然后再是同类网站，同类网站要保证自己网站的内容质量要有特点，并且可以吸引人，要不然不如不连同类网站。
网站不要但求美观，特别试商业网站，一定要实用第一，技术美观等次之。
4.信息发布推广方法
将有关的网站推广信息发布在其他潜在用户可能访问的网站上，利用用户在这些网站获取信息的机会实现网站推广的目的，适用于这些信息发布的网站包括在线黄页、分类广告、论坛、博客网站、供求信息平台、行业网站等。信息发布是免费网站推广的常用方法之一。
5.病毒性营销方法
病毒式营销主要是利用互利的方法，让网友帮自己宣传，制造一种象病毒传播一样的效果。下面介绍几个常用的方法:
1.免费服务:如果有条件，可以为网友提供免费留言板，免费域名，免费邮件列表，免费新闻，免费计数器等等。然后这些服务中都可以加入选择自己的广告或者连接。由于是免费，所以可以迅速推广。
2.有趣页面:制作精美的页面，或有趣的页面常常在网上被网友迅速宣传。所以，可以制作一些精美的，或者有趣的页面像朋友推荐。
6.bbs宣传方法
BBS宣传,虽然花费精力,但是效果非常好。网络营销，细节致胜,网站推广,全面出击。
BBS宣传要选择自己潜在客户在的bbs，或者人气比较好的BBS。
BBS宣传注意一下几个策略：
1.不要直接发广告。这样的帖子很容易被当作广告贴被删除。
2.用好头像，签名。头像可以专门设计一个，宣传自己的品牌，签名可以加入自己网站的介绍和连接。
3.发贴要求质量第一发贴不在乎发贴的数量多少，发的地方多少，而帖子的质量特别重要，为什么呢?因为发的多，但总体流量不多，我们发贴，关键是为了让更多大额人看，变相的宣传自己的网站。所以追求的是最终流量。所以发高质量的帖子，专注一点，可以花费较小的精力，获得较好的效果。
4.适当托一把。在论坛，有时候为了帖子的气氛，人气。你也可以适当的找个托，也可以自己注册两个帐号演一把。
7.网络广告推广方法
网络广告是常用的网络营销策略之一，在网络品牌、产品促销、网站推广等方面均有明显作用。网络广告的常见形式包括：BANNER广告、关键词广告、分类广告、赞助式广告、Email广告等。BANNER广告所依托的媒体是网页、关键词广告属于搜索引擎营销的一种形式，Email广告则是许可Email营销的一种，可见网络广告本身并不能独立存在，需要与各种网络工具相结合才能实现信息传递的功能，因此也可以认为，网络广告存在于各种网络营销工具中，只是具体的表现形式不同。将网络广告用户网站推广，具有可选择网络媒体范围广、形式多样、适用性强、投放及时等优点，适合于网站发布初期及运营期的任何阶段。
8.综合网站推广方法
除了前面介绍的常用网站推广方法之外，还有许多专用性、临时性的网站推广方法，如有奖竞猜、在线优惠卷、有奖调查、针对在线购物网站推广的比较购物和购物搜索引擎等，有些甚至采用建立一个辅助网站进行推广。
有些网站推广方法可能别出心裁，有些网站则可能采用有一定强迫性的方式来达到推广的目的，例如修改用户浏览器默认首页设置、自动加入收藏夹，甚至在用户电脑上安装病毒程序等，真正值得推广的是合理的、文明的网站推广方法，应拒绝和反对带有强制性、破坏性的网站推广手段。
活动宣传也是一种很好的宣传方式，不过不是什么活动都能够有效果的，想有很好的效果，就必须有很好的策划。

『贰』 生意是怎样炼成的

生意是怎样炼成的
传奇故事的开头，往往细微、草莽而艰辛。
1989年北京的冬天寒风如刀，沉重的层板压得17岁的邓申伟直喘粗气，呼出的气体在寒冷的空气中立即变成了一段白雾。他很想念离别了半年的家乡，四川自贡富顺县城周边的一个小山村。
邓申伟背井离乡的上世纪八十年代末，国内第一股创业潮，正带动了第一股打工潮。经济相对落后的四川是劳务输出大省。数以万计的四川打工仔如迁徙的候鸟一般，成群结队地奔赴“北上广”地区打工。17岁的邓申伟只是其中弱小的一只。
和叔叔一起在北京市昌平区物资局当搬运工的他，每天上午9点搭着小货车赶往火车站，将层板一块一块地从火车皮上抬到小货车上，运回仓库后再一块一块地抬下来，扛到库房里堆叠整齐。一块大层板十几公斤重，一个人只能弓着背佝着腰再用双手反钩住才能背得动。每天，邓申伟和叔叔每人要背500张层板，每张工钱6分一天赚30元，但却要一直忙到次日凌晨三点，最后累得整个人都散架了，连上厕所都蹲不下去。
那些苦闷的夜晚，居无定所的叔侄俩躺在堆叠而起的层板上，仓库里弥漫着刺鼻的甲醛味。年轻的邓申伟总是眉头紧锁地望着天花板，脑海里反复激荡着一个问题：我的未来究竟在哪里?
机会不期而至。由于干活卖力，邓申伟深得物资局木材公司尹书记的赏识。1993年，尹书记让邓申伟承包了一辆东风货车，主要承接木材公司的生意，从东北拉木料到北京。一年下来，邓申伟挣了20多万元。
24岁，有了20多万元的现金，邓申伟一下子就飘了起来。听说四川老家有不少老板给五粮液供货、卖饲料发了财，他决定不再当货车司机，回老家收高粱倒卖给五粮液。为了绷足衣锦还乡的派头，他一口气买了一辆4万多元的北京吉普，一部1万多元的大哥大，还加一部传呼机挂在腰上。好笑的是，传呼机两三天没人呼，他就自己打电话呼自己，“这玩意儿还真能响!”

邓申伟神气十足地回到老家收高粱，谁知由于缺乏经营经验，忽略了农民赊账问题，他的资金链很快就断掉了，把车卖了都补不了窟窿。一夜回到解放前，他欲哭无泪。
一切只能从头开始。邓申伟不得不来到富顺县城打工。最艰难的时候，他帮人开修路用的翻斗车，一周回不了家，累得只有趁堵车的时候睡觉。他的妻子则在车站摆个烟摊养家糊口。
终于，靠着自己的积蓄和亲朋好友的支持，夫妇二人分别做起了出租车和皮具店的生意。两三年后，夫妇两人又有了三四十万元的积攒。而这个开在偏僻小城的皮具店，则为邓申伟后来的人生埋下了伏笔。
没有什么能够阻挡一颗永不安分的心，即使曾经的失败，即使富足的生活。

1998年，邓申伟决定再赌一把，投资50万元开一家火锅店。辛苦多年家境才好转过来，现在突然要开从未涉足过的火锅店，亲朋好友们都觉得，他一定是疯了。
邓申伟并没有头脑发热，经验教训使他变得越来越理性。前期，他花了大量的时间和精力，选择店址搞好装修，请来了重庆的火锅师傅，取名为“重庆鲜鳝鱼火锅城”。开业之前，他绞尽脑汁思考如何一炮而红。看到街对面
正在练舞的老年秧歌队，他一下子来了灵感，请他们连续3天敲锣打鼓从东门走到西门，报酬是免费的火锅。

与此同时，他机灵地找到刚刚进入富顺急于打开市场的华润蓝剑啤酒，以只卖他们的啤酒为条件，换来了开业前3天每天免费供应200件的优惠，足以支持“开业3天酒水免费”的酬宾活动。 这些营销策略虽然如今已是屡见不鲜，但在当时仍是让小城的人们眼前一亮，迅速使火锅店在当地蹿红，40张桌子每晚几乎要翻4次台。仅3个月，他的火锅店就赚了50万元。
第二年，在云南朋友的鼓动下，邓申伟将餐饮生意做到了昆明，同样大获成功。在经历了最原始的生意洗礼后，邓申伟终于敲到了现代商业文明的大门。

那一瞬的灵感
英国著名文学家斯威夫特说：如果某人能使只长一棵草的地方长出两棵草，那么他就有理由成为比沉思默想的哲学家更有用的人。年轻的邓申伟确实具备这样的潜质，姑且将其称之为一种折腾的本领。
2002年秋天的昆明天气怡人。正把餐饮生意做得如火如荼的邓申伟，却收到了一个坏消息：自己的弟弟在昆明开了三家某皮具品牌的加盟店，生意还不错的时候，这个皮具品牌总部资金链出了问题，通知不再向加盟店供货。弟弟一时六神无主，找到了邓申伟。

邓申伟无法袖手旁观了。多年来摸爬滚打得来的商业经验，又使他开始冷静分析起来：

餐饮业的供应链难以管理，不容易发展壮大，且当时的小天鹅、苏大姐、德庄和谭鱼头等川渝品牌业已形成气候，市场相对饱和。而当时的皮具市场，高端是LV、古驰等奢侈品牌，中端基本被舶来品占据，而低端则充斥着大量的杂牌皮具，没有一家中国人自己的皮具品牌。这其中就有巨大的市场空间。
犹如丛林里的猎豹找准了猎物，邓申伟毫不犹豫地将餐饮生意交托给朋友打理，转身进军皮具生意。可是，怎样才能先让弟弟的店起死回生呢?
首先是解决货源问题，邓申伟从广州请来几个做皮具的老匠人，开了一个皮具小厂房，为昆明的三家门店供货，针对云南当地少数民族人群多的情况，主打具有原始民族风格的女包产品，单品均价定为150~300元。
紧接着，为了在众多看似洋味十足实为杂牌的同行中鹤立鸡群，邓申伟决定启用具有中国风特色的品牌。一瞬间的灵感，“红谷”二字跃然纸上。“简单好记又有民族风情，让人联想到山谷中朝阳初升的意境。”
与此同时，他将店面装修统一改为返璞归真的民族风格，甚至把“红谷”两字刻在原木板上当招牌。这样一来，红谷的店面在昆明青年路林立的商铺中显得别具一格，很容易脱颖而出。
市场逐渐验证了邓申伟的分析，带有民族风的红谷逐渐被消费者接受。一个店每天能卖十几个包包，营收3000多块，一个月下来营收达到八九万元。原本还有些忐忑的邓申伟一下子兴奋了起来，“路子找对了，就要快马加鞭!”

为了实现连锁发展，他连夜赶制了十几本用于招商的小册子，上面印着像模像样的宣传语“来自异域风情，点缀自我风采”以及招商电话。抱着试试看的心理，他将小册子放在店铺里守株待兔。没想到虽然小册子错别字不少，但第二天就带来一个来自云南省文山市的咨询电话。
打电话的人名叫张洋，当年22岁的他从老家文山来到昆明，寻思着找点什么生意到老家去做。走到商铺聚集的青年路，他一下子就被红谷装修别致的店铺吸引住了，进而走进店里考察，顺手拿了一本招商小册子。
回到文山后，张洋思忖了一番：红谷这种女包专卖店，在文山当地还是一片空白。另外，其具有民族风情的设计和返璞归真的店铺装修，在少数民族聚集的文山，很可能会大受欢迎。于是，他拨通了小册子上的电话。

接到电话的邓申伟激动不已，他连忙告诉张洋，自己连夜赶来。当天下午一开完会，他厕所都来不及上，便直奔车站，连夜坐了12个小时的车，一泡尿竟然从昆明憋到文山。
邓申伟积极热情的态度让张洋暗暗吃惊。此前，他也联系过不少加盟品牌，但得到的反应，不是要填繁琐的登记表格，就是要等冗长的审批流程，像邓这样连夜赶来的，还是头一个。
两人一碰面，张洋还没来得及尽地主之谊招待一番，邓；邓申伟给张洋算了一笔账，考量这些店址的人流量、购；“这人靠谱!”张洋被邓的真诚打动了；在初期的市场拓展战场上，邓申伟几乎都是这样冲到前；2003年，红谷加盟店达到40多家，涉足云南、贵；活着就有希望；红谷做大了，而邓申伟却总觉得心里不踏实，但又说不；2004年，邓申伟的老乡、四川人刀郎红遍了中国；这一年，邓申

两人一碰面，张洋还没来得及尽地主之谊招待一番，邓申伟便拉着他直奔当地的商业街看店。文山市就横竖两条商业街，邓申伟带着张洋一行人从早上八点，逛到下午四点，中午累了就在张洋家里的地板上铺张凉席打个盹，最终圈定了两三个铺面。
邓申伟给张洋算了一笔账，考量这些店址的人流量、购买率、租金和人工等因素，一个月应该能挣到1万多元。照理来说，为了吸引加盟商，厂商应该把盈利前景描述得比实际更好一些，但邓申伟的这笔账保守到甚至低于张洋的测算结果。
“这人靠谱!”张洋被邓的真诚打动了。一旁的亲戚私下提醒张洋：“看他那小眼睛转个不停，当心是骗子。”张洋摆了摆手：“怎么可能，哪有骗子这么勤快的?”后来，他不但在文山开了4家店，还因业绩突出被邓申伟请到公司来助一臂之力。
在初期的市场拓展战场上，邓申伟几乎都是这样冲到前线，亲自上阵。除了在选址、营销上给加盟商提建议，他甚至还帮助加盟商一起装修，细致到亲自动手刻招牌上的字。这种认真责任的态度感染了很多加盟商和跟随者。

2003年，红谷加盟店达到40多家，涉足云南、贵州和山东三省，同时设立了昆明海兴工厂，从生产端支撑起渠道扩张。这一年红谷年销售额达到了1000多万元，一切似乎顺风顺水。
活着就有希望
红谷做大了，而邓申伟却总觉得心里不踏实，但又说不清为什么。那段时间，他常常梦见一双巨大的手从背后扑过来，半夜醒来一身冷汗。
2004年，邓申伟的老乡、四川人刀郎红遍了中国。《2002年第一场雪》和《冲动的惩罚》连七八岁的小孩都会哼上两句。邓申伟很喜欢刀郎的这两首歌，觉得这是一种情绪与压力的宣泄。可是，对于红谷来说，第一场暴风雪确实来得晚了一些，但随之而来的惩罚却险些致命。
这一年，邓申伟把总部和工厂都搬到了广州永兴，利用当地的皮具产业集群优势，扩大了生产规模。在渠道上，红谷开始启用走时尚明快路线的第二代店铺装修方案，并向湖南、河北等地扩张，店铺数量达到了400多家。
然而，风暴往往发轫于被忽视的地方。供应链管理成了红谷木桶那块漏水的短板。2005年，邓申伟猛然发现，红谷的库存积压竟然达到了七八千万元之多!资金链断裂的声音几乎在耳边响起，更严重的是，扩张带来的一系列问题被引发了出来。
比如：很多加盟投资者，一直在疲于奔命地开店，前一个店的盈利用于开下一个店，始终见不到回报;门店销售岗位从业人员素质不高、流动性大，无法形成具有凝聚力的团队;增长主要依靠多开店，而单店盈利能力无法进一步提高。

所有的压力都向着邓申伟袭来，他深知，面前只有两条路：要么土崩瓦解，要么活下来就有希望。可是，问题究竟出在哪里呢?
仔细梳理供应链后，邓申伟不由得倒吸一口冷气，红谷的供应链早已乱作一团!
原来，初创以来，红谷一直采取铺货制，这种制度省去了加盟商在品种选择上的精力，使其不会因为盲目订货而导致资金和库存压力，可以很快地铺开渠道、抢占市场。
但是，红谷总部的管理团队远离一线，并没有对市场需求做出详细的分析，进而造成盲目下单，有些畅销款订单不足、长期缺货，有些滞销款却越积越多，造成库存压力。更好笑的是，有时候补订单，100个不够，就直接在后面加个零。
当时，红谷的供应链信息沟通极为不畅，人工统计数据的方式也很落后。一方面市场需求变化很快，另一方面工厂生产又需要较长的周期，这样一来，销售预估和生产排单几乎是一团乱麻。
到2005年底，严重的库存积压造成的资金占用，使得红谷已经没有钱给员工发工资了!万般无奈之下，邓申伟不得不向云南一个做餐饮生意的朋友借来几十万元渡过难关——再往前一步，即是万丈深渊。
痛定思痛的邓申伟立即组织人手，统计积压货品和已下订单未发货的数量，对已下订单未生产的货品进行控制，然后在终端推行捆绑销售的促销政策，比如买一个女包送一条皮带，或者送一个钱夹，推动了正品的销售，使毛利率下降，净利率提升。
紧接着，他将“铺货制”改为“订货制”，变原先的“生产驱动型”为“市场驱动型”。红谷总部每个季度召开订货会，今年春季发布今年秋的新品，今年秋季发布明年春季的新品，按照这样一个周期，加盟商根据当地的消费习惯、以往的销售数据以及对流行趋势的把握，选择订货的款式与数量，顺利实现从以产定销到以销定产的重大转变。
这样一来，公司发货总数即为销售总数，总部能够更准确地掌控生产与库存总量，极大地纾缓了库存压力。
接下来，他在公司内部组建了供应链管理部门，专门负责衔接前端门店和后端工厂之间的订单。另外，为了加强供应链上的信息沟通，他斥资
200万元请来专业IT团队，为红谷量身打造了一套先进的ERP系统，同时在每个专卖店装上ERP的终端POS管理系统，让总部实时掌握一线销售信息。
在具体实践中，他总结出了一套“定、销、存、补、平、调、促、清、退”商品流管理九字真经，各环节都有市场实时数据作为参考，还开通机动车间缩短畅销款补单周期，决策和生产效率得到极大提高。
两年里，通过一连串的组合拳改革，红谷逐渐缓解了致命的库存压力。红谷的商品存销比从2005年的6比1降至2007年的不到3比1。同时，2006年，按照现代化、信息化标准建设的广州江高工厂建成投产，700多家店铺带来了3个亿的年销售额。
终端即王道
商海浮沉20多年，邓申伟算是明白了一个道理：做企业永远是一个聚沙成塔的缓慢过程，你可以用速度建起空中楼阁，但缺了的砖瓦，终究是要补回来的。
一直以来，红谷采取的是“规模至上”的国美式扩张模式。三四年来疯狂开店带来的奔波，加上滚动投入不见回报的压抑，渐渐使得整个红谷团队处于一种疲于奔命、精神紧绷的绝望状态。为了开店，邓申伟曾在两天之内辗转南京、合肥、蚌埠、济南和青岛五市。他麾下的各路诸侯更是有过之而无不及。

在这样的状况下，邓申伟开始着手提升各分公司和单店盈利能力，提出了“思想统一、执行统一、形象统一、服务统一”的终端四统一原则，开始了长达两年的整训。
首先是要统一思想，稳定军心。
在红谷内部，处于市场一线的销售员，年龄大多在20岁左右，且文化素质不高，缺乏社会经验。以往在面对顾客时，他们缺乏必要的销售技巧，甚至有时候在态度上也显得懒懒散散。这直接导致了店铺的销售业绩无法再上一个台阶。

为了改善这样的局面，邓申伟开设了红谷疯狂团队训练营，定期在广州、昆明和北京三地召集附近区域的红谷团队，组织市场培训。培训师即是邓申伟本人。他召集几个高管，模仿平时喜欢看的陈安之、曾仕强等培训专家的视频，结合红谷当下的问题，花了三天三夜时间，制定了一套对症下药的培训计划。

其最核心的内容是，邓把员工们分成几个团队，这些团队同时进行模拟实际销售的演练，在竞争中落于下风的团队，将在众人的目光中默默地
自行离场。这样的模拟演练，不但告诉员工们市场竞争的残酷，还灌输了团队精神的重要性。

“北京那场训练营结束时，我们现场两百多人抱头痛哭，哭完了又奔赴各自的战场。”邓申伟煞费苦心组建的疯狂训练营，对于红谷的销售团队无异于一场洗礼。
其次是提升营销技巧。
邓申伟趁热打铁，推出红谷销售的“黄金三语”，即接待顾客时必须要说的三句话：第一句“中国人自己的皮具品牌”，是从品牌的角度让顾客明白红谷是什么;第二句“手工工艺纯真皮制作”，是从产品的角度让顾客感受到红谷独特的价值;第三句“全国超1000家连锁终生免费清洗保养”，是从服务的角度让顾客放心购买。
在培训店员们使用“黄金三语”的同时，邓申伟还将一些区域市场的先进经验推广开来。比如免费清洗顾客带来的任何品牌的皮具产品;比如记住每个顾客的生日，并在生日当天发短信祝福，还派送一个小礼物。这些营销技巧迅速拉近了红谷与顾客的距离，建立起了两者之间的消费黏性。
为了提升红谷终端从业人员的整体素质，邓申伟斥资千万邀请国内外著名专家学者成立了红谷商学院，下设皮具研发系、市场营销系、财务管理系和供应链管理系等七大学科系别，数年来为红谷体系输送了数千名精英人才。

与此同时，红谷总部加强市场督导管理，制订了天、地、墙、人、货、光六个大项80个维度的终端检核制度和客、货、人、店、财五大要素的标准运营手册，力求千店一面。
通过人才的系统培训和整齐划一的终端管理，红谷终于完成了从批发型企业到品牌运营型企业，从单纯输出货品到输出整套终端店铺运营管理技术的脱胎换骨似的蜕变。
第三是店铺之间的协同增效。
在2006年以前，所有的经销商都有一个思维定式：只有完全空白的市场才是机会，有了红谷店的区域就不敢增加开店数量。很多片区经理在提高业绩的时候，总是抱怨市场已经饱和。
邓申伟可不这么看，他一直认为在各城市的主要商业街是可以同时容纳多家红谷专卖店的。这样做的好处是，专卖店本身就是品牌的广告，一条街从街头走到街尾，总能看到红谷的店，消费者对红谷品牌的认知就会得到若干次的强化，从而产生更多实际购买力。他决定亲自拿品牌的发源地——丽江，试点。

2006年之前，红谷在丽江一共投资200万元开了四家店，一直在盈亏平衡点上打转，当地的经理总抱怨，丽江市场太小，支撑不了四家店的销售额。他来到丽江仔细考察，得出了一个惊人的结论：丽江的店铺数量太少了，还应该多开店!在众人吃惊的目光中，邓申伟重新在丽江布局，多开店开大店。

奇迹出现了，随着一家家新增红谷店铺的落地，丽江地区的总业绩开始节节攀升。原来，邓申伟认为，丽江拥有大量的游客，而人们在旅游时的消费欲望总是强于平常。红谷之前的亏损，并不是因为丽江市场不够大，而是因为自身的品牌影响力不够，给消费者的冲击不够。现在游客们不管走到哪里，都能看到红谷的品牌，红谷两字时时刻刻都冲击着他们的眼球。
邓申伟还发现，即使到了晚上11点，丽江的街道上依然游人如织，这时候人们的消费能力甚至更强。他尝试着将丽江门店的打烊时间，从晚上九点延迟到十一点，员工工作时间相应地从通班制改为倒班制，得到的结果竟然是，延长的这两个小时的业绩达到了以前一整天的水平，这意味着单店效益直接翻了一番!

至今，红谷在丽江已发展到11家门店，单店最高年销售额更是达到400多万元，丽江市场也成为红谷在全国小城市中最好的市场之一。邓申伟这种“一街多店协同增效”的战术，逐渐在红谷其他市场铺开，相继取得了不俗的业绩。

信息化的供应链系统，加上极具营销战斗力的终端，内外兼修的红谷驶上了良性发展的快车道。2008年，投资2个亿的四川自贡生产基地投产，红谷全国门店突破1000家，年销售额突破6亿元。
伙伴内生力
单从外形上看，人们很难将貌不惊人的邓申伟与中国本土皮具第一品牌联系起来。这个从社会底层一步步爬上来，至今仍以“农民企业家”自
居的四川男人，究竟凭借怎样一种力量支撑起了红谷这；从经济学的角度来考量，企业家是社会资源的整合者，；早在2003年，邓申伟就提出了“家伙伴”的企业文；“我们这帮创业者，都在外打工风餐露宿好多年，过着；当年在北京帮助过他的尹书记成为了北京分公司顾问;；接下来的扩张需要更多的人才；孔凡明的同学夏艳做过红谷的店长，在经营管理上很有；邓申伟大喜，连忙提出了一个早已备

居的四川男人，究竟凭借怎样一种力量支撑起了红谷这个拥有1400多家门店、年销售10个亿的皮具王国?
从经济学的角度来考量，企业家是社会资源的整合者，而邓申伟确实善于整合一种极为重要的资源——人。
早在2003年，邓申伟就提出了“家伙伴”的企业文化，“家”代表和谐温馨，“伙伴”代表共创共享。其实，以家文化作为企业文化的中国民企已经屡见不鲜，但是，对于邓申伟这帮创业者来说，“家”这个字具有更深刻的含义。

“我们这帮创业者，都在外打工风餐露宿好多年，过着颠沛流离的生活，对家的氛围格外向往。而一起打工受累受苦的工友，真就是亲如兄弟一般。”邓申伟身上确实有一种感召力，一些当年的兄弟，成了如今的伙伴。
当年在北京帮助过他的尹书记成为了北京分公司顾问;当年一起在富顺开火锅城的孔凡明，为红谷开辟了云南曲靖以及贵州市场;而如今贵州总代理何金虎则是当年邓在昆明开餐厅时的邻居??像这样的故事，在红谷还有很多。相似的经历和长年的交情，使这个创业团队很容易拧成一股绳，红谷由此得以站稳脚跟。
接下来的扩张需要更多的人才。而怎样才能聚集更多优秀的伙伴，并把他们的能力发挥到极致呢?邓申伟设计了一套从内部选拔人才的模式。
孔凡明的同学夏艳做过红谷的店长，在经营管理上很有能力。2004年，邓申伟听到孔的介绍后，立即找到夏艳、隆涛夫妇两人，问他们想不想创业。两人回答说，整天窝在家看电视，想创业都想疯了，但却苦于没有足够的启动资金。

邓申伟大喜，连忙提出了一个早已备好的创业计划：开辟山东市场需要60万元，夏艳夫妇出资3万元，公司贷款给他们27万元，夫妇两人手里就有30万元，然后公司再出资30万元，与夫妇两人一起成立山东分公司，各占50%的股份。
用3万元撬动一个60万元的市场，这样的机会谁会拒绝呢?夫妇两人押上了家当，远赴济南。最终，两人艰辛的付出换来了红谷全国排名前三的山东市场，2011年其年销售额达到了一亿多元。
在红谷内部，凡是经理级别以上的员工，都可以申请这种“四两拨千斤”的内部创业模式。在这套模式下，创业者与公司划定区域市场、签订业绩目标，不但可以领取月工资和年终业绩提成奖励，还可以作为股东获得相应股权的分红。

“伙伴”还不仅仅是针对有足够能力独当一面的经理级员工。只要在红谷工作三年以上的员工，都可以参与到加盟开店当中来，根据不同级别还可以享有不同的优惠政策。
员工们通常一次性拿不出这么多钱来开一个店，他们可以内部自由组合，三三两两地合伙投资开店，然后选定一个职业经理人来经营，自己则可以一边在公司上班，一边按股份收到分红。在红谷办公室里，不少年轻小白领其实都是年收入几十万元甚至上百万元的小老板。
公司中有优秀的人去做加盟的，加盟商中也有优秀的人来到公司。

2007年，红谷云南分公司的业绩已经连续增长缓慢，原本强势的市场反而落在其他区域市场的后面。邓申伟一连换了两任分公司总经理，仍不见起色。最终，他想到了文山的加盟商张洋。
年轻有为的张洋开创了不少店铺营销招数，比如，“免费清洗任何品牌的皮具”就是从他的文山加盟店流传开来的。在小小的文山州，张洋的加盟店居然长期保持全国单店业绩第一。另外，张洋在云南加盟商中间人缘特别好，大家都很认可这个小伙子。于是，邓申伟请他出山，担任云南分公司总经理。
结果，张洋不负众望，他不仅将文山的成功经验在整个云南推广开来，还研究出了不少新的营销思路，比如亲情营销，在店铺里放一些玩具，吸引儿童领着妈妈们到店铺里来;比如反向托管模式：派驻专业团队为加盟商打理店铺，提高店铺的运营效率，让加盟商轻松做投资人。
三年后，云南分公司业绩翻了十番，销售额连续三年雄踞红谷各大分公司之首。2011年，由于云南市场的出色业绩，张洋被邓申伟请来担任集团CEO，全面负责红谷品牌。“张洋来自于市场，管得好市场，又做过加盟商，能够从分公司和加盟商的角度看问题，加盟商都称他为娘家人。”
2009年，邓申伟说服几个创始股东拿出15%的股份预留为员工股，用“金手铐”稳定住了高层团队。他说：“这些年来的成绩，高层团队居功至伟，他们有资格分享公司成长的红利，这也是家伙伴企业文化的一部分。”
如今，红谷企业已顺利实现了所有权和经营权的两权分离。以邓申伟为首的投资者团队和以张洋为核心的职业经理人团队，相得益彰。邓申伟得以从红谷的具体经营中解放出来，思考更大的世界，在他的胸中，占地300亩的国际物流商贸城的蓝图日渐清晰，而另一位创始股东牟德彬任红谷监事会主席，也淡出红谷管理，如今已成为业界颇有名气的投资人。除了重大决策，所有的股东不再参与红谷皮具的日常经营，放手让80后少帅张洋纵马驰骋。
2012年是红谷的第10年。在邓申伟的战略规划里，过去两个五年的目标，分别是生存与提升，而下一个五年的目标，则是真正的品牌腾飞，
“未来五年后，如果一提到女包，消费者脑海中，能立即联想到红谷，那么我们就成功了。”

2012年春节，邓申伟一家从广州开车出发来到长沙，大年三十赶到石家庄过年。初一初二又赶赴北京、天津，初五赶到了南京，初六从南京到南昌，初七返回广州上班。“走到哪个市场，就在哪里过年”已经成为邓家过年的传统。

莫说青山多障碍，“农民企业家”邓申伟仍然在一步一个脚印地奋勇前行。红谷皮匠的传奇还在继续??
“为什么普通矿泉水只卖2元，而依云牌矿泉水要卖20元?因为依云有着来自阿尔卑斯山的优质水源。”2003年邓申伟开始寻思：红谷的“阿尔卑斯山”在哪里?
他沿着新疆、青海、西藏、四川一线，一直走到云南丽江。在这里，他终于找到了一个绝佳的品牌根源。
美丽的丽江束河有着“皮匠之乡”的美誉。相传，600年前，束河皮革业的祖先，是大明帝国著名的宫廷御用皮匠。他因为在元宵节上别出心裁地制作了一个靴形大灯笼，被人诬告影射马皇后的大脚，而被判充军云南，最终流落到丽江束河传艺谋生。束河皮匠传承着先辈们传统皮革手工艺的精髓，民间更有束河皮匠“一根锥子闯天下”的传说。
邓申伟立即与当地文化资源机构合作，将束河的皮具历史和红谷品牌嫁接了起来，确立了“红谷源自束河”的品牌认知，使红谷从一群主打返璞归真的本土品牌中脱颖而出。

『叁』 【丝路智旅】【行业分析】全域旅游背景下本地旅游发展有何诀窍

全国全域旅游示范区特点分析

1.知名景区是示范区的“金名片”
知名景区能直接提升城市的知名度，带动示范区旅游资源优化配置。以黄山为例，其独特的自然风光蜚声海内外，有着巨大的品牌价值。1987年国务院批准成立黄山市，城市名称挂钩知名景区，提升了黄山市的知名度，带动了旅游经济。目前，黄山市以黄山为中心，以徽文化为特色，并将齐云山、花山谜窟等徽文化景点申报为国家级风景名胜区，屯溪老街申报为全国唯一的历史文化保护街区，黟县西递、宏村作为“皖南古村落”申报为世界文化遗产。建市20多年来，黄山市在现代国际旅游城市建设取得了前所未有的成就。黄山作为“金名片”带动了整个黄山市整合并优化配置徽州旅游资源，为全域旅游夯实了基础。

2.交通布局是示范区的“生命线”
交通是构建全域旅游的脉络，其便利程度是考量全域旅游发展水平最直观的维度之一。全域旅游示范区内由铁路、公路、水路和航空等组成的综合交通网络，是保障全域旅游发展的“生命线”。完善的交通布局，应以各城市重要枢纽为节点，实现省域间、市州间、城乡间的高效无缝衔接，构建铁路、公路、水路和航空等一体化的交通网络，为全域旅游发展提供保障。
以吐鲁番为例，2016年5月23日，吐鲁番开通第一条国内定期航线北京—哈密—吐鲁番航线，7月10日，新疆首次支线航线阿勒泰-吐鲁番旅游包机进行首航，吐鲁番在兰新高铁、高昌故城-吐峪沟景区旅游道路、坎儿井等主要景区景点周围“驴的”线路基础上，依托多条航线，初步建成了铁路、公路、飞机三位一体的交通网络。立体化、集约化的交通布局，解决了以往因没有形成交通枢纽地位、旅游交通和时间成本较高等制约吐鲁番旅游产业发展的突出问题，未来将在带动旅游客流量、提升交通网效率等方面发挥巨大作用，从整体上带动旅游经济跃上新台阶。

3.抱团集群是示范区的“增值术”
全域旅游示范区创建工作开展半年来，部分示范区积极探索与地缘相近的示范区抱团发展，发挥集群优势，进一步增强示范区旅游品牌吸引力。似“1+1>2”的模式，比较适合在地缘相近、优势互补性强、经济社会融合度较高的示范区之间尝试推广。
以目前全域旅游发展较好的云南为例，如诗如画的丽江、风花雪月的大理、世外桃源香格里拉、理想乐土西双版纳，任何一个示范区都构成了优质旅游目的地。在此基础上，又有数量繁多的旅游路线将各个示范区连接起来，在更大区域内形成新的整体，强化了云南本身的旅游标签，放大了云南全域旅游示范区的品牌效应。
4.政府扶持是示范区的“蝶变力”
发展全域旅游示范区离不开党政机构的支持，如山西省委、省政府对旅游业高度重视，提出把加快发展文化旅游业作为七大非煤产业之首给予重视，相继出台了一系列政策措施，为山西旅游业发展提供了强有力的支撑。如何打造龙头，找到“快进键”，跑出“加速度”，实现企地共赢，“政府搭台景企唱戏”的山西思路值得借鉴。2016年，山西省11个地市书记、市长通过《人说山西好风光》电视真人秀，对旅游城市进行品牌推介，受到全国舆论广泛赞誉的同时，也为山西旅游带来了可观的经济效益。
此外，依托金融创新和资本运作促进旅游振兴也是山西的重要举措。为配合山西旅游振兴试点工作，在山西省旅游局和山西证监局的指导下，高新普惠旅游文化发展有限公司成立。该公司与高平市、阳高县、浑源县政府达成战略合作协议，深度挖掘当地旅游文化资源。7月以来历山景区接待游客13350人，环比增长175%，增加8500人；同比增长128%，增加7500人。井喷的游客数量，背后是党政领导的大力支持，以及高效的营销策略。

京津冀全域旅游综合分析

（一）示范区核心影响力分析
1.京津交通优势远超河北
三地全域旅游资源禀赋差异主要体现在交通便捷度方面，北京作为首都的交通枢纽位置绝非河北可比拟，而天津除航空和陆上交通之外还拥有发达的海上交通，这对两地示范区建设无疑具有先发优势，而河北多个示范区远离中心城市，基本不具备空中和海上交通优势，与京津两地得分整体差距较大。具体来看，北京市内均有旅游专线直达三个示范区及景区，旅行社也有很多相关线路供游客选择。
2.三地旅游资源禀赋差异大
三地在A级景区分布上则互有优劣，北京昌平、平谷、延庆和天津蓟县，以及河北承德、平山和涞水A级景区保有量得分均在1.5分以上，其中承德为2分居首，显示出其A级景区在京津冀旅游大格局中的突出影响。此外，张家口蔚县和张北A级景区保有量得分为0分，旅游资源基础还十分薄弱，全域旅游建设需要打好基本功。
整体上，京津示范区的核心影响力排名大多高于河北，这与三地国民经济发展水平以及第三产业比重有一定相关性，如北京第三产业比重显著高于天津、河北，为全域旅游建设提供了良好支撑。

（二）代表性景区影响力分析
代表性景区是示范区建设的基础和“排头兵”，是衡量示范区影响力的关键点。根据人民网舆情监测室相关监测数据，京津冀三地示范区的代表性景区影响力与示范区核心影响力之间有较大差异，如该项得分在7分以上的8个景区

『肆』 如何运营“互联网+民宿” 民宿经营营销策略

运营“互联网+民宿” 民宿经营营销策略：在做好产品和服务的同时，还要有意识地推动顾客的传播行为，鼓励顾客在互联网销售平台做出良好的评价，写出产品体验。

1、移动互联网时代几乎每个顾客都有自己的社交圈，顾客在社交媒体上的记录和展示都会给民宿品牌累积不少名气。做好口碑营销，不断丰满品牌价值，是民宿品牌推广的有效路径。

4、整体来看，“互联网+民宿”目前在国内还是一个新兴行业。与传统酒店经营较高的互联化程度相比，相当多的民宿经营还处在较低程度的互联化水平。

(4)丽江营销策略扩展阅读：

注意事项

1、在良好经营的条件下，民宿连锁会带来更大的品牌价值和收益。但民宿最大的魅力是个性化与人文特征，在民宿的复制过程中，如何防止其成为流水线产品，保障个性特征是很大的课题。

2、放眼民宿市场，在政策和资本的积极推动下，部分民宿必然走向品牌连锁的道路。真正走向连锁的民宿最终会逐渐脱离原本民宿的概念，转型精品酒店或度假村，着重品牌价值的输出。

『伍』 如何运营“互联网+民宿” 民宿经营营销策略是什么

民宿经营的“互联网+民宿”营销策略：

1. 扩大民宿的网络宣传力度。

2. 扩展民宿客栈与潜在客户之间进行沟通的互联网交流渠道。

3. 利用互联网运营商搭建的民宿预订平台，或自行建设互联网预订管理平台。

4. 组织“民宿联盟”。
   
   

『陆』 玉龙雪山景区目标市场与分销渠道选择

摘要 以及玉龙雪山景区的营销策略创新活动策划, 做一个简要介绍和分析, 以供国内景区营销人员参考学习: 1、 客源结构: 国内为主, 国际为辅 丽江市和玉龙雪山景区的游客

『柒』 丽江客栈网络推广如何实施

民宿来的营销推广，除了自那些常规的推广方式，如网络营销：通过建立预订网站以及豆瓣、微博、微信、网页等网络渠道展示推广民宿；整体营销：联合组建民宿协会，整合资源，整体打包营销；同时可以通过集体举办节庆活动来提高人气；口碑营销：与游客建立良好的客户关系，通过温馨的服务，打响自身品牌等等外，最重要的就是——体验。

持续：保持固定时间内一定数量的更新，比如一个月更新5篇，这样能持续下来。笔者关注过很多客栈民宿的微信公众号，一打开历史消息，最新的一篇文章还是一年以前，这样就很难产生价值。

有价值：内容能够给用户传递价值。有用、有趣、好玩都是价值体现。有价值的内容菜能够让用户转载收藏，从而形成更大的传播量。

原创：内容尽量做到原创，原创是最好宣传。各大平台对原创内容的保护力在增加，通过复制粘贴，在几分钟就能搞好一篇文章的时代就要结束了。坚持写原创文章，同时可以获得自媒体平台原创保护标识，内容信服力会上升。

『捌』 如何正确理解旅游市场营销学

有效的旅游营销，不在于景点的品牌，不在于旅游费用的高低，而在于贴心的服务。

案例一：玉龙雪山与“印象丽江”情缘

玉龙雪山，这座全球少有的城市雪山，是丽江旅游的核心品牌。玉龙雪山景区在2007年成为全国首批66家5A级景区之一，升级后的第一个动作是整合周边六个景区的经营权，做大丽江旅游核心品牌景区。

从景区营销角度看，玉龙雪山的这种做法，本质上是一种品牌扩展策略。所谓品牌扩展，是指景区在成功创立了一个高品质的知名品牌后，将这一品牌覆盖到其他景区产品，形成共同拥有一个家族品牌的旅游产品集群。为此，玉龙景区特邀张艺谋导演及其创作团队以丽江山水实景演出大型舞台剧《印象丽江》捆绑“玉龙景区”品牌。

第一：《印象丽江》：实景演出成功探秘

大型山水实景演出《印象丽江》自2004年3月20日正式公演之后，引起了巨大轰动。根据玉龙雪山景区的统计，《印象丽江》自2006年7月23日公演以来，2007年接待观众23.64万人，2008年接待观众60万人，2009年接待观众140万人，全年演出927场，每天演出3-4场，门票收入超过1.5亿元，净利润7300万元。《印象丽江》为什么能取得这样优异的市场业绩呢？就节目本身而言，主要是三个结合：丽江品牌与张艺谋品牌的结合、民间生活元素与实景演出艺术的结合、少数名族文化与雪山特殊环境的结合。

任何一种旅游产品都是一个整体系统，不单用于满足某种需求，还能得到与此有关的一切辅助利益，并且产品的外形部分、延伸部分等诸因素决定了旅游者对旅游产品的评价。这种从理论上对旅游产品内涵的界定，对旅游企业的营销具有重要的意义。旅游企业进行旅游产品营销时应注重旅游产品的整体效能，并在外形部分和延伸部分形成自身产品的差异化，以赢得竞争优势。

第二：《印象丽江》：营销管理方面最棘手的是两个问题及解决办法

1、价格策略：如何制定门票价格政策。既要调动旅行社的积极性，又不能让利太多而减少演出收益？

对此，《印象丽江》却独辟蹊径，采取了一种超强势的、也是非均衡的门票价格政策。其基本思路是“抓大放小”，门票优惠政策和销售奖励措施向战略合作旅行社大幅度倾斜。比如，大型地接社全年团队人数超过5万人，就能享受逐级累进的门票优惠和销售奖励；中小旅行社全年团队人数低于5万人，就很少或不能享受门票优惠。这种把鸡蛋放在少数几个篮子里的做法，看似具有很大的市场风险，但却成就了《印象丽江》的市场成功。

『玖』 房产营销策略，销售技巧

简单一点说，其内容包含如下：
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。

在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。

从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。

所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。

可以概括为：

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益

销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3

『拾』 旅游市场营销策略的定义是什么不要从网上黏贴市场营销的概念。关键字是旅游、策略

旅游市场营销，首先要搞懂其内在核心，一般来说，这个概念有广泛的，如“旅游资源的回可持续开发答利用”，和狭义的“旅游产品（宾馆、旅行社、旅游产品销售等）的开发、推广与销售以及相应的品牌维护。弄明白核心后，对应的就是相应的策略了，就广义旅游市场营销而言，一般是城市为载体，如桂林的”印象.刘三姐“，云南的”印象.丽江“就是一种旅游市场的营销案例，其通过政府打造一个大型活动，吸引游客前来，并且通过大型活动，改善旅游环境、提升旅游服务质量，游客的往来不绝，带动当地经济的可持续发展。狭义的市场营销策略，就是找准市场需求，开发、推广并利用。比如湖南凤凰附近盛产猕猴桃，但由于猕猴桃运输困难，所以经常烂在山里无人知，这个时候，有企业借凤凰的知名度，推出猕猴桃干、猕猴桃酒、猕猴桃酱等一系列产品，以山美水美产品更美为宣传切入点，强调绿色环保概念，吸引前往凤凰旅游的游客将之带走为礼物，从而和凤凰姜糖一样，成为游客首选……这个就是策略！