商铺营销模式

❶ 商铺销售招商提成税法怎么规定的

超简单的楼盘销售方案
一、AA房地产现状分析
今年上半年，全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。上半年，AA市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第一位。据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。具体的特点有如
下几个方面：
1、房地产开发投资快速增长
2、商品房批准入市量大幅增长
3、商品房交易市场运行平稳
4、商品住宅销售结构不断优化
5、房价稳中略升
6、住房消费向中小户型集中
7、外地人购房比例逐步上升
8、供销比处于合理区间
9、房价收入比逐年下降
10、房价与GDP增长比率合理
二、当前房地产市场存在的主要问题
AA房地产市场当前存在的主要问题有四点：
其一是受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。其二是存量房市场发展滞后。2008年上半年，全市存量房销售面积比上年同期下降10.85%、其中存量住宅销售面积比上年同期下降14.68%。其三是市场所需求的中低价住房供应不足。其四是基础配套设施建设跟不上开发进度。
依据上述各项指标可以看出，当前AA房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持续发展状态；基本上实现了国家的
展相适应、与相关产业相协调
三、本项目优势分析
目前市场购房的主要群体大致为自住购房、结婚购房及二、三次置业这样几类。因此，在房源的需求上也是不同的，70平方米左右套型为主的小户型楼盘，和作为二、三次置业首选的高品质楼盘走俏。置业者对楼盘品质是非常看重的，包括发展商的实力、楼盘位置、楼盘质量、小区园林、物业管理、会所等方
面。只有不断满足置业者的需求，提升楼盘品质。
一个楼盘想要做到在理性市场中热销，仅靠市场中本身存在的刚性需求显然是不够的，它本身必须具有产品优势。在当前市场环境下热销，主要可以从操作楼盘的定位和执行力方面做些文章。而房地产商在选择新项目的时候，还是要回归到房地产的本质：第一个是地段，第二个是注重自然资源或者是其他的开发因素。这样才能使开发的楼盘立于不败之地。而本项目正是符合了以上两个要点，以市场研究为基础，深入地了解客户的需求，加强产品研发和创新能力，在规划、户型、建筑、施工景观等方面均有所突破。好房子永远都不愁卖，在现在楼市低迷的情况下，本项目最主要做的就是把房子的质量抓好，打造品牌楼
盘。
四、本项目销售分析
AAA项目位于!@#$%^&*路。本期项目做为公司倾情全力打造的精品工程和品质楼盘代表之作，在销售伊始得到了广大新老客户的热情追捧和强烈关注，到目前为止园区19栋楼共计1098套。其中住宅936套、已售788套，销售率为84%。网点24套，已售3套，销售率为13%。但近三个月来受全国楼市大环境影响，消费者今年更加理性，盲目型和冲动型购房基本绝迹，因此销售进度放缓，销售量也大幅度减少，针对目
前的状况需制定一些确实有效的销售策略和具体实施方案。
五、具体营销方式
项目秉承
如下营销方式:
1、短信群发
（1）针对前几期项目的老客户和对区域性的进行短信群发，具体内容如下：

（2）进行区域性短信群发主要针对望月区，具体内容如下：

2、网上宣传
在公司网站及各期业主群上进行网上宣传。
3、项目联合
1）在各期做宣传展板介绍优惠活动。
2）如有想看现房实景的客户可坐看房车到各期进行观光。
4、付款方式
一次性九八折，贷款无折扣。但可针对具体问题具体分析，对于那种有诚意的客户或是户型确实不好
卖的房子给于不高于0.2个点的暗折。
5、老业主介绍
由于本项目主要的宣传方式就是口碑相传，因此采取这种方式有利于带动老业主的积极性，从而促进

物卡一张.
6、赠送小礼品
1）凡是前来咨询本项目客户，均可获得打火机、水杯、雨伞、指甲刀或钥匙包等上面标有楼盘LOGO
及销售电话的小礼品。
2）针对那些不是老客户介绍来，也没有打折的成交客户可以送价值100元左右的类似茶具、床上用品
等小礼品。
一、销售员职责
1、在销售主管的直接领导下开展各项工作。
2、熟练掌握业务知识。
3、积极进行销售工作，按时完成销售指标。
4、负责客户的资料登记、联系、追踪、看房，签约直至售后服务等的一条龙服务。
5、如有疑问应及时向主管反映，并在工作记录本做记录，以便在会议上提出让每个销售人员分享。
6、每日认真填写客户登记表，工作日报表，每周认真填写周报表，每周一前上交周报表，每月的最后
一周内递交下月《工作计划》。
7、在业余的时间充分学习销售理论和有关知识，接受公司的定期考核。
8、随时收集相应的信息，向公司提供有益的信息，以利于公司开拓新业务。
9、定期的去周边项目进行市场调查并总结本项目与其他项目的优势和劣势，在会议上与其他销售人员
进行讨论。
10、销售员的日报表要在当天晚上或第二天早上9：00之前交，过时不候，也不能补交。如出现该种
情况由主管视情况给予相应的处罚。
11、填写认购书时，除财务外，销售员也要写清购房总价款、单价。
12、当日值班的销售员负责电话的接听。办公区域不得没有销售员，三声以内必须接电话。接电话一律应答为
可能的情况下要将客户约访来到现场。
二、销售员行为准则
1、对外工作必须坚持以维护本销售体利益，尽可能使客户满意的原则。
2、在业务交往中，不得泄露销售部内部机密，不得与客户进行私下交易牟取个人利益，如有此种情况发生公司将有权解聘该销售人员并扣发其剩余佣金与工资。给公司造成重大损失者，公司有权追究其法律
责任。
3、一切按财务制度办事，客户交款应到公司办理，个人不得收取客户定金及房款。因业务需要用款时，
需事先向经理请示。
4、在业务洽谈过程中，应尊重同事，接听电话和接待客户时，尽量不把矛盾暴露给客户，有问题及时、
低声询问、协调。
5、在业务工作中，不得以任何形式损害公司及销售部形象违者予以处分。
6、忠诚老实，办事认真，任何人不得从事第二职业或兼职工作。
7、不准在工作区聊天，不准在工作时间作与工作无关的事。
8、销售员不许拿答客问接待客户，更不许给客户看。
9、上班时间不许打私人电话，复机通话时间不得超过三分钟。
10、销售员接听电话时，确认与对方通话完毕后再挂电话。

❷ 销售商铺的途径

开发商出售商铺有几种形式：只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，

作为投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。

只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。

期返租模式返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。

短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。

带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能力、品牌度等等。

开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售不租、内铺返租销售；街铺部分带租约＋直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。不管是哪种销售模式，商铺投资者投资前一定要先认清各种销售模式的优势及其风险，了解开发商、商家的信誉及经营管理能力，考察商家的业态、业种规划，同时要结合自己的资金能力。只有经过多方参考，才能有效回避投资风险。

❸ 房地产租售方式是什么意思

房地产租售方式是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋所有权或使用权移交房屋的消费者从而获得收益的方式。
1、 普通租售模式：
普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平米销售，可按银行规定提供贷款按揭，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。
2、 承诺一定年限固定回报率模式：
承诺一定年限固定回报率，一般包括“包租”与“保租”两种模式。
（1）“包租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从房款中扣除，但在未来若干年内经营权由商城所有。“包租”概念宣传重点在租金 预支，保证投资回报得到实现，对加强市场销售信心有相当重要的作用。
（2）“保租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，让品牌商家为你打工，以高回报率打动消费者。 3、“以租代售”的销售方式：
3、“以租代售”的销售方式：
主要针对经营性商家，也存在两种情况。
一是新商城还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年（一般旺场期，5年左右），若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商城旺场，给经营商保障。
二是老的商城{经营不太久}打算快速销售，目前经营性商家可以以以前租金充当购铺款（一般以前租金已经计算进售价）。
4、“银企联贷”销售模式（非产权）
一般非产权式商业物业，银行部提供贷款服务。“银企联贷”销售模式，就是开发商和银行，并以开发商担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款。目的快速回笼资金，减轻资金链压力。
5、“预购合同”销售模式 ：
“预购合同”是专门针对目前即将建设或在建的商城，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值汇报。比如：客户购买10万的房产，采用“预购合同”模式至需要支付9.09万即可，另外0.91万元的增值作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式而所有，商城给予业主固定年回报。“预购合同”销售模式主要是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。
6、“产权式”销售模式：
“产权式”销售模式是针对于投资性客户，每年得到投资汇报的客户群体。此类客户群体，根据各地的经济水平，可以以“每一万元”、“每平方米”（商铺或写字楼）或“每一年”、“每半年”（度假酒店）为单位进行销售，在办理产权式，通过公证等手段进行“组合产权人”。降低投资门槛，使所有人都能够有经济能力投资项目，参与到项目里来，并能在此得到相应丰厚的汇报。
7、物业回购服务销售模式 ：
投资者经营不好，商铺可原价退还。商业户购买了商铺的投资者加入日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不会受损失。回购时限限定在8-10年。
8、“商铺银行”概念销售模式 ：
“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。

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❺ “一铺养三代”的说法，商铺真的是投资赚钱的地产吗

投资商铺存在诸多风险，其中的弯弯道道有很多，稍不留神有可能带来财产损失。投资一定要独具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具备比较专业的经营和管理能力，还需要一定的运气。至于商铺投资前景，只要能通盘考虑好商铺所在位置、人流量、回报率、城市发展潜力、城市建设规划、消费水平、商圈变迁、商业氛围等因素，避开投资的“雷区”，商铺仍然具有较好的投资前景。

3、小区大门两侧的商铺。同样是那句话，人不走奥步。居民购物消费能节省时间就节省时间，能少走弯路尽量少走弯路。出小区门就能消费购物，很少有人舍近求远；

4、回报率高的商铺。投资商铺主要考虑回报率。如果商铺回本能在10～15年之间，回报率在7%以上，长期有稳定的租客，不是返租铺的话，这样的商铺一定能够跑赢通胀，可以毫不犹豫选择入手；

5、能够全款购买的商铺。商铺的经营权只有40年，决定了回本时间不能拉的太长。如果贷款购买，最多贷50%，最长期限10年，利率在6%以上，显然贷款购买不划算，能全款购买最好。

❻ 商铺好的销售方法

1、厉兵秣马。调查一下市场，做到心中有数。学习一下别的销售一线工作人员的技回巧，只有博采各答家之长，你才能炼就不败金身。
2、关注细节。什么事情都要有个度，过分的热情反而会产生消极的影响。热情不是简单地通过外部表情就能表达出来的，关键还是要用心去做。所谓精诚所至，金石为开。
3、借力打力。销售就是一个整合资源的过程，如何合理利用各种资源，对销售业绩的帮助不可小视。作为站在销售第一线的销售一线工作人员，这点同样重要。
4、见好就收。销售最惧的就是拖泥带水，不当机立断。只要到了销售的边缘，一定要马上调整思路，紧急刹车，尝试缔约。一旦错失良机，要再度钩起顾客的欲望就比较困难了。
5、送君一程。销售上有一个说法，开发一个新客户的成本是保持一个老客户成本的27倍，要知道，老客户带来的生意远比你想象中的要多。一些微不足道的举动，会使顾客感动万分。
销售：是指以销售、租赁或其他任何方式向第三方提供产品或服务的行为，包括为促进该行为进行的有关辅助活动，例如广告、促销、展览、服务等活动。或者说：销售是指实现企业生产成果的活动，是服务于客户的活动。

❼ 商铺销售思路

要保证销售效率，就数“售后回租”的方式最为合适.
这个方式在盘活商业房地产的过程中作用不小啊！

❽ 新零售行业模式与传统商铺模式的区别在哪与飞乐优鹿无人超市有什么联系

相同之处来商品和有人超市是一源样的,同样采取店铺销售，靠人来送货、补货。而新零售模式没有直接服务、收银人员，查货点货及大数据销售分析靠智能电脑完成。飞乐优鹿无人盒子店节约了收银员的支出节约了卖场客服人员，通过标签能智能回溯产地，能靠系统补货，能靠app点货等大数据物流。

❾ 网络营销的运营模式是怎样的

目前国际上常用的网络营销的模式主要有以下几种。[1]
在线商店模式
在线商店模式的主要目标是利用网络技术缩短企业与顾客的距离，它是向消费者直接销售产品或提供服务的经营模式。在线商店可以分为两大部分：第一部分是消费者可以接触到的部分——在线商店的前台部分，即顾客在电子商店中选择商品、通过购物车核对所购物品的品种和数量、下电子订单、进行电子支付、选择付款方式和送货方式等——系列过程，第二部分是在线商店的后台管理部分，包括网站的维护与更新、客户关系管理、订单管理、电子支付平台、库存管理和商品配送系统等部分。
企业间网络营销模式
企业间的网络营销模式是利用网络营销平台将企业的上下游产业紧密地整合在一起，即将原料供应商、产品经销商、运输商、往来银行甚至海关连成一体，实行网络的交易与管理，有效地加快了信息的流通速度、减少中间流通环节、缩短供货周期、降低经营成本、提高运营的效率和经济效益。企业间的网络营销系统既可以建得相对简单，只跟某一个企业建立BtoB的供应关系，也可以建得很复杂，将多个上下游合作伙伴用网络连成一体。
中立交易平台模式
中立交易平台模式是众多电子商城广泛使用的一种模式。电子商城属于一种完全的电子商务企业，它既不生产产品，也不购买产品，只是为其他企业提供一个电子交易的平台，通过扩大电子商城的知名度吸引消费者到商城购物，通过招商吸引商家进驻商城，向进驻商城的商家收取服务费从而实现盈利。
中立交易平台模式的优点是将分散的电子零售店集中起来，为招商企业提供统一的电子结算渠道、物流配送系统及其他配套服务，实现规模经济；具有为消费者提供信息集成的综合优势，减少消费者搜索信息的成本，从而增加商城的访问量，增强品牌形象和知名度。
网上采购模式
采购是企业为进行正常的生产、服务和运营而向外界购买产品和服务的行为，它是企业运营过程中的一个重要组成部分，直接影响着生产环节，对销售以及企业最终利润的实现有着很大的影响。网上采购就是企业通过互联网采购产品，包括企业通过网络了解供应商的产品信息，通过比较选择合适的供应商，经过贸易洽谈达成交易及签订采购合同的全部过程。企业实行网上采购可以建立网上采购平台，也可以利用公共采购平台。