地产借公园营销案例

⑴ 中国旅游地产开发的成功案例有哪些

1、主题公园+地产
首先是华侨城 比如深圳欢乐谷 北京欢乐谷 成都欢乐谷等
其次还有回宋城股份开答发的杭州宋城 广州长隆集团开发的长隆乐园 大连海昌开发的水公园等
2、旅游商业地产
比如成都的锦里、宽窄巷子、杭州清河坊、北京前门等旅游休闲商业街区
3、旅游度假区住宅项目
很多 最常见的是“高尔夫球场+高尔夫别墅” 比如昆明的春城高尔夫 深圳观澜高尔夫 等； 也有的直接就是风景区周边的纯住宅 什么黄山、海南都有
4、大型综合性旅游度假区（包括公园、地产、球场、酒店、商业等）
最有代表性的开发商是华侨城和港中旅，比如东部华侨城和港中旅的海泉湾

⑵ 房地产营销策划案例

区域房地产集团总部通常包含品牌部门和项目，品牌部门关注品牌在区域内的整体声量和影响力，项目关注销售效果转化。

从品牌到项目的全方位的营销方案——区域品牌方面，用“Always on”的方式，为品牌持续不断的蓄力；项目方面，用“Campaign”的方式提供点对点的创新营销服务，满足需求。

在房地产竞争愈发激烈的今天，品牌和项目都需要营销破圈。

⑶ 房地产销售成功案例

----成都龙湖翠微清波

前言：

从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5

⑷ 房地产销售案例

水石广场营销推广报告 房策网 http://www.fangce.net

一、总体营销策略
（一） 整合营销核心目标
（二） 核心战略构想
（三） 推广战略原则
二、入市时机建议
三、整合营销推广战略
（一） 项目形象定位
（二） 策略缘起
（三） 营销推广
（四） 整体推售策略
（五） 价格策略
（六） 公开发售前促销策略
四、阶段性营销推广战术
（一） 销售阶段划分
（二） 各阶段推广细节

一、 总体营销策略
（一） 整合营销核心目标
通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：
通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%以上销售率。
（二） 核心战略构想
为了实现3个月内实现80%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：
1、 一切工作服从销售目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、 准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略；
3、 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
（三） 推广战略原则
严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式；主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广，利用媒体（活动跟踪报导、软文等）、现场包装、促销（配合公关活动和工程节点）等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。

二、 入市时机建议

考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就2006年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下：

1、 开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象，必需2~3个月的销售准备工作。

2、 “红五月”。从销售代理的角度，每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出，同时5月1日七天长假，市场需求旺盛。

3、 从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出（现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道）直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。

三、 目标市场定位

根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：
目标客户群定位 —— 卖给谁？
1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户；
2、外来中小商户，主要为下辖的6个县市及附近经营业主；
3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工；
4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
四、 整合营销推广战略
（一） 项目形象定位
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
（二） 战略整合

1、 项目品牌营销战略
与各相关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌，塑造本项目在地产领域的新形象，达到迅速回收资金的目的。
2、 差异化营销战略
（1） 强调产品本身差异 ——“滁州市中心主干道沿街大商铺”
（2） 强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区”
（3） 强调目标客户群生活态度的差异 —— “弃旧迎新”
（4） 强调营销手法的差异 ——“市中心、商业中心、财富中心”
（5） 强调品牌形象的差异 —— “统一装修、统一形象、统一品质”

（三） 营销推广

[水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市场价值。因此，整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。

推广主题
“滁州市中心主干道沿街大商铺”
“滁州市中心首个高档住宅小区”
五大销售主张：

1、 优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报”
2、 展望滁州发展——“城市在发展，滁州在改变”
3、 中心区发展美好未来—— “抢占中心地段、把握未来价值”
4、 [水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型”
5、 便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就是金钱”
6、 物业管理——“名牌管家、星级服务”

（四） 整体推售计划
按照图纸编号：5—7—9栋，依次编号为01—02—03单元，再依次编房号为101—102—103等。
时 间 推出单位 备 注
2006年4月28日 9号楼水石广场精品商业街 定价时考虑面积位置因素
2006年4月28日 水石嘉园3栋小高层 根据交钱登记情况调整推出

考虑因素:

1、 通过对项目进行合理的销控，避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位，化解尾盘销售困难。

2、 9号楼为16层小高层考虑到当地客户对小高层的电梯物管不很信任，加上紧靠[水石广场]大商业，受到噪音的影响大，最早将其以新单位的形象，配合较其他楼栋低价位推出可以减低对后市销售的巨大压力；
3、 5、7栋小高层朝向中心园林景观，楼距较大，整体质素具有优势，在公开发售前推出以便促进销售进度，坚定客户消费信心。

4、 复式单位由于面积大、总价高，且客户对于上6楼居住的不便等因素，使其相对其余单位的消费层面窄，销售周期相对较长，建议2006.4.28开盘前先摸底一下,再推出，以便尽快消化。

5、 保留单位的景观相对较好、受噪音的影响小，建议先控制销售，在适当的时机推向市场，配合促销活动，刺激消费购买行为。

（五） 价格策略
建议定价：水石嘉园5、7、9栋起售价2500元/㎡ 均价：3000元/㎡
以上定价要通过周遍市场调研分析后决定。建议价格在开盘前7天决定为好。
[水石嘉园]定价因素系数调差表
栋号 房号 定价因素系数调差 合计 备注
噪音 景观 朝向 户型
9栋 01
02
03
04
05
06
07
08
5栋 01
02
7栋 01
02
03
02
03
04

定价因素调差说明

1、 噪音因素：

9栋临城市主干道——南谯北路，16层小高层噪音偏大，整体负值最大，噪音尤其是清早、夜晚较为突出，整体负值其次。另外靠水石广场入口的部分单位噪音调差系数仅作局部微调。

2、 景观因素：

5、7栋视野开阔，整体景观优，故分值可相对调高。

3、 朝向因素：
5、7、9栋的位置朝向基本相同，为正南偏东，朝向较好，因此此系数可不计。
4、 户型因素：

各户型间面积相近，房型合理无明显优良差异，凡有门冲的户型单位为-2，客厅朝西北或东北的户型单位再减2，另外较小面积的E栋3、4户型及户型设计极为合理的D栋1户型单位加2。

5、 层差因素

由于本项目为11、16层的小高层，第一，当地客户对于小高层的后期电梯物管的服务普遍表示怀疑，第二，考虑到小高层的物业使用费用较高，增加使用成本，第三，同时考虑到小高层之间的栋距决定了每户的采光效果，因此建议楼层差：针对11层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，针对16层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，保证每套房源顺利出售。

六、公开发售前促销策略

通过营销的手段以保证内部认购及开盘阶段销售的持续热度，我们建议分四步的策略：

第一步：积累客户期（2006年3月28日前）

操作：争取于2006年3月28日开始接待已登记客户咨询。本阶段客户交纳最高20000元意向金（填开收据），领取本项目认购筹码，便于后期开盘准确定价，不承诺其意向认购房号。

优惠：在3月28日——4月28日开盘前，来交20000元意向金的客户可优先享受公开发售日当天推出优惠。

第二步：选取房号期（4月26日——4月28日）

操作：4月26日当日公布具体房号价格及推售房号，客户在当天按派筹顺序挑选房号，大定在公开发售日交纳并同时签署认购书。提前一周达到项目热销的目的，同时为开盘营销提供素材，制造项目市场热点。

优惠：本阶段意向客户，意向金转定金，同样享受公开发售当日优惠。

第三步：公开发售（4月28日）

操作：公开当天公布价格及当天优惠，另外通过优惠的形式，吸引前期选定房号的客户转定金并签署认购书。

优惠：公开发售当日成交客户可享受1%的折扣，且可参与抽奖额外固定数额的优惠折扣（数量初定为10套，销售价格先加价2%再优惠）。

第四步：开盘延续期4月29日~5月7日

操作：针对内部认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“五一”长假的休息机会抓住来访客户，促成销售。

优惠：本阶段成交客户即可享受额外2%的优惠折扣。

五、 阶段性营销推广战术

根据对本项目的分析，认为本项目的营销推广工作可分为以下五个阶段有序开展，以便整个营销工作的推广与销售的各个阶段能正常延续，及在市场突变时，及时调整营销策略。

（一） 销售阶段划分

阶 段 时 间 销售率
内部认购期 2006.3.——2006.4.
开盘强销期 2006.5——2006.6 70%
尾盘促销期 2006.6——2006.7 30%

（二） 各阶段推广细节

1、 （预热）内部认购阶段

销售阶段 内部认购阶段
时 间 2003.3.——2003.4.
价格策略 1、价格“低开高走”；
2、相对公开发售价位留出2-3%的价格空间；
3、执行常规付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣传策略
媒体策略 1. 利用户外围墙广告、电视滚动字幕、现场楼体条幅进行卖点宣传
2. 针对下设6个重点县区进行DM直邮推广
3. 软文宣传造势，作为辅助宣传方式；
4. 针对”水石广场”综合商业的推广建议在南京长江大桥桥北树广告为以后招商造势
推广主题
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
水石广场,财富核心
包装策略 1、完成售楼处现场展示；
2、工地现场整体包装
3、户外围墙广告牌、导视系统
公关促销 选房活动

2、 公开热销阶段

销售阶段 强势销售
时 间 2006.5.——2006.6.
价格策略 1、在内部认购价位基础上，上调1-2%；
2、继续保持现有付款方式；
宣传策略
媒体策略 1、 开全方位广告宣传，重点户外围墙广告宣传；报纸选择滁州日报、电视选择滁州有线电视；
2、 利用片区特点，针对本片区购房登记群体实行重点宣传；
3、 利用促销活动，作足人气；
推广主题 “镏金旺铺,投资自营两相宜”
“家在水石,尽享尊贵”
包装策略 1、 售楼处区位图放大展板、充分体现区位优势；
2、悬挂现场宣传条幅，集中展示实效卖点；
3、配合外立面装修调整现场包装；
公关促销 1、 开盘盛典
销售通道 1、 销售现场

3、 尾盘销售阶段
销售阶段 尾盘销售
时 间 2006.6——2006.7
价格策略 促销提高折扣点或一口价策略
宣传策略 降低对外宣传力度，重点进行现场宣传
推广主题 “水石广场，房源有限，机会不容错过”
包装策略 现场条幅强化“促销”信息传递
公关促销 组织“电台或电视台以新闻报道的形式介绍[水石广场]的销售状况
销售通道 现场销售

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⑸ 《房地产市场营销》案例分析..

间接分销来----房地产生产自者通过中间商销售房地产的渠道.

优点:代理工公司的强强合作促进了房地产的稳定发展.
强强合作为放地产企业创造了较高的市场渗透度.
同时也促使代理物业与客户进行良好的沟通
有利于企业内部人员对放地产市场发展的趋势,并能在第一时间得到有效的控制.

缺点:目标不一致
任务和权利不明确
沟通失败
知觉差异

⑹ 高人举一些借用别人的力量营销的案例可以吗

1、利用纠纷进行借力营销的经典案例
<BR&NBSP; />1998年，法国科拉特斯公司向北京高级人民法院提起诉讼，状告香港鳄鱼侵犯了其商标专用权，并提出了350万美元的索赔要求。“两条鳄鱼”之争历时数年，最终以和解画上句号。但在此过程中，“两条鳄鱼”同时在中国内地取得了正宗龙头老大的法律地位。
<BR&NBSP; />“永和豆浆”是台湾林炳生于１９８５年在台湾注册的商标，成立了弘奇食品有限公司，批量生产永和豆浆并开店。１９９５年，弘奇公司在中国内地注册了“永和豆浆”的商标。２００１年林炳生在美国注册了永和国际公司并把“永和豆浆”的商标转让给永和国际。由永和国际授权上海弘奇公司独家使用“永和豆浆”的商标。“永和大王”是早于“永和豆浆”在上海开店的。１９９６年，上海永和豆浆大王餐饮有限公司成立，也是经营豆浆、油条类的快餐店，挂“永和豆浆大王”牌匾。次年，这家公司经国家商标局获准注册了“永和大王”商标。就在“永和大王”注册之后，上海弘奇公司向上海工商局举报，上海工商局做出处理：“永和大王”下属几家连锁店，用“永和豆浆大王”六字作为简化的企业名称使用，与台湾弘奇食品公司注册于第３０类的“永和”注册商标相混淆，容易造成误解。建议永和大王对容易造成误解的“永和豆浆大王”牌匾予以纠正。目前永和大王的牌匾只有“永和大王”四个字。
<BR&NBSP; />2001年底，新浪突然状告搜狐抄袭自己的短信产品，并在互联网上公布了抄袭短信的页面，而随后搜狐也反诉新浪抄袭自己的短信产品。这场官司轰动一时，但一年后结案时人们却几乎忘却。实际上在官司之前没有什么人留意三大门户网站均已开设了短信业务，官司之后即2002年上半年短信业务异军突起，三大门户网站坐地分金，相继由巨亏转为赢利，并在纳斯达克创造了翻几翻的神话，其领导人也在2003年纷纷登上了《福布斯》排行榜。
<BR&NBSP; />2005年1月23日，电子商务网站8848向媒体称其网站受到了来自网络的攻击（yahoo、Google、微软为全球三大搜索引擎，网络为中国本土最大的搜索引擎），主要是为了吸引观众的注意力而推广其Mysearch的搜索业务。
<BR&NBSP; />2、在纠纷中相互借力提升
<BR&NBSP; />虽然纠纷的双方都在指责对方，但这种“混淆”对双方市场并没有根本性的影响。如“永和大王” 和“永和豆浆”，都将油条、豆浆为代表的中式快餐真正的竞争对手是洋快餐，双方都将作中式快餐业老大作为目标。事实上，一方面是争端和指责，另一方面，双方的连锁店数量都在突飞猛进。永和豆浆以加盟为主，目前全国已经达到１２０多家店。永和大王以直营为主，店铺数也已经超过８０家。双方虽有口水战，但并没有采取什么实质的行动。双方都在努力提高内部管理和服务质量，目的是对这市场上的杂牌军进行清理和收编并和其拉开档次，以便消费者区分。对于利用纠纷进行借力营销首先应寻找适当的支点。所谓“支点”便是“借力营销”所借助的纠纷，如品牌、商标、知识产权等，在推出新品前，先吸引观众的注意力；然后选择受众面。对针对性的产品目标消费群，通过适合的途径和媒体进行传播，充分吸引其眼球；最后是相互借道。双方为了做大整个市场“蛋糕”而进行战略上的默契配合。
<BR&NBSP; />在商业纠纷中相互借力也是企业有效的营销手段，通过法律争端是一种很高的营销技巧。这会引起传媒和公众的关注，比较容易传播，容易吸引注意力，对于企业知名度的提升有很好的作用。其实这是一种相互利用，双方都心照不宣。这些争端只要不涉及道德指控，在品牌、商标、技术等上的争论可以广泛引起关注从而省去大量广告费。最重要的是双方在这种争端中都从各方面提升了自己。3、借力奥运，历数经典非奥运营销案例1984年洛杉矶夏季奥运会：柯达奥运营销”的概念最早出现在1984年，用于描述在这一年举行的洛杉矶奥运会上一些企业所采用的特殊营销手段。在这届奥运会上，富士耗费巨资成为奥运赞助商，而其竞争对手柯达却成为了ABC电视网的赞助商，并由此创造了一个非奥运营销的经典：因为赞助电视网，柯达有权在奥运转播过程中不断传播柯达的品牌标识。在没有付出额外赞助费用的前提下，柯达成功地在美国本土举行的奥运会上捍卫了自己的市场。相比之下，富士的市场占有率虽然从奥运会之前的11％提升到了15％，但并没有赚回巨额的奥运赞助费。1988年汉城夏季奥运会：泡菜汉城奥运会让韩国将泡菜卖到了全世界111个国家。在此次奥运会期间，被韩国人称为“泡菜妈妈”的韩晶慧专程到奥运村负责泡菜的供应。品尝过她制作的泡菜的各国运动员都对韩国泡菜竖起了大拇指。在各个酒店、餐馆，韩国人执着地将泡菜摆在世界面前，邀请各方游客品尝，不少宾客对韩国泡菜的美味赞不绝口。这是由韩国政府出面宣传一种食品，并非为某一企业扩大知名度。有人质疑韩国政府的做法在标榜自由贸易精神的WTO规则中，似乎有违规之嫌。但韩国政府的解释是，他们之所以如此不遗余力地宣传韩国泡菜，并非为了帮助企业挣钱，而是为了宣传韩国饮食文化。在韩国政府的推动下，整个泡菜产业似乎都成了奥运会里最特别也是最显眼的“赞助商”，韩国泡菜借此契机名扬四海。1992年阿尔贝维尔冬奥会：联邦快递在1992年法国阿尔贝维尔举办的冬季奥运会期间，联邦快递在阿尔贝维尔市竖起了大量的广告牌，并且通过媒体进行了高密度的广告轰炸。这使得61％的观众认为联邦快递公司是指定的赞助商，而其真正的赞助商美国邮递服务公司（仅有13％的观众认为它是赞助商），却没有引起人们太多的注意。
1996年亚特兰大夏季奥运会：耐克锐步公司是1996年亚特兰大奥运会正式的鞋类供应商，但是大多数人都误以为是耐克。原来，耐克在可口可乐公司的奥林匹克城和奥林匹克公园旁，设立了耐克体验中心，因其租用的是一家私人停车场，奥组委对此也无可奈何。耐克在这里搞了一些观众参与的大活动，让人们免费体验运动快乐。另外，耐克还雇佣了很多大学生在场馆外向观众分发耐克的胸牌挂绳，便于观众携带门票。最终，不明就里的观众，都被耐克在亚特兰大现场的声势震撼。据调查，70%的人都以为耐克是亚特兰大奥运会的顶级赞助商。1998年长野冬季奥运会：富士在1984年吃过柯达的亏后，富士在1998年日本长野冬奥会上“以其人之道还治其人之身”。柯达是当时的奥运赞助商，作为赞助权利的一部分，仅有柯达公司能在新闻中心提供分发和冲洗胶卷的服务，柯达在主新闻中心设立了大型冲印部，可为650位摄影记者冲印大约7.5万个胶卷。但富士却另辟蹊径，它在主新闻中心外面免费分发和冲洗富士胶卷，就像柯达在新闻中心里所做的那样。而柯达对此却无可奈何。这使许多人以为富士就是这届奥运会的赞助商。2000年悉尼夏季奥运会：昆塔斯航空昆塔斯航空公司并不是悉尼奥运会的官方赞助商，但它针对悉尼奥运会的营销获得了巨大的成功。在奥运会筹备和选拔阶段，昆塔斯为澳大利亚游泳队提供航线。到2000年8月时，昆塔斯在悉尼当地最有影响力的报纸上刊登了整版广告，标题是《为澳大利亚奥运会提供飞机票》，在该版底部用小字写上“昆塔斯并非奥运赞助商”。但是，上述小字特别不易被人注意。昆塔斯的非奥运营销因此产生了巨大的效果。2002年盐湖城冬季奥运会：Wasatch啤酒2002年盐湖城冬奥会上，A－B酿酒公司（百威啤酒的制造商）以5000万美元巨资买下了“奥林匹克”字样和五环标识的使用权。与此同时，盐湖城当地一家小小的不起眼的酿酒商在自己的货车上刷上了“Wasatch，2002年冬奥会非官方啤酒”字样，大造声势，轻而易举地夺走了众人的眼球，削弱了A－B酿酒公司的营销效果。2004年雅典夏季奥运会：家得宝世界家居用品零售连锁巨头家得宝是第28届奥运会中非奥运营销当中的明星。它参与了美国奥委会的“工作机会项目”，将一些美国运动员视为自己公司的员工，付给他们工资和福利。带着这种家得宝雇员身份参加雅典奥运会的美国运动员一共有71名（49名在夏季奥运会、22名在残奥会），这让非奥运赞助商的家得宝跟奥运扯上了关系。同时，这家公司在店内布置了与这些运动员相关的宣传材料，使“奥运会运动员是家得宝员工”的定位深入人心。2004年雅典夏季奥运会：三角轮胎雅典奥运会期间，中国的三角轮胎也在中央电视台奥运专题栏目《中国骄傲》中投放擦边球广告：一群人正在收看奥运电视节目，中国队又获金牌了，人群欢呼：“真是中国的骄傲啊！”这时，路边的一位汽车司机拍了拍汽车轮胎说：“三角轮胎，也是中国骄傲！”这则结合“中国骄傲”设计的广告创意，借助奥运点燃的爱国情绪，使三角轮胎给电视机前的观众留下了深刻印象。2006年都灵冬季奥运会：GoogleGoogle从来没有赞助过奥运会，但每逢这些重大赛事Google都会通过变换标识的设计，来制造与赛事的关联。在悉尼奥运会期间，Google崭露头角，标识上就多了一只举着火炬的袋鼠。2006年的都灵冬奥会，Google更进了一步，让自己的Logo出色的图案与冬奥会的赛事保持惊人的一致：冬奥会主项目是滑雪时，Google上就一定会出现滑雪的卡通人物。改变标识这一小小的创意，为Google省去了数千万美金的赞助费，也让数以亿计的网民想不误认Google与冬奥会存在合作关系都难。4、办公室图书馆的借力之道 我有一个朋友，是做办公室图书馆业务的。即针对企业里的员工、管理层开办的图书租赁服务。一方面，有自己的会员制俱乐部——“读书会”，实现客户的长期锁定。另一方面，帮助企业制订图书采购计划，从而从图书销售中赢利。 随着业务不断壮大，图书馆原来的场地逐渐显得捉襟见肘，搬迁已是迫在眉睫。经过一翻寻找，我们找到了一家房地产公司的物业场地，宽大敞亮，条件非常不错。经过沟通协商，最后锁定的场地租赁费用为100万。但是，图书馆的老板并没有这么多的现金可供支付。所以，他请教我，希望以更低的成本、甚至是不花钱就获得这块“宝地”。当时，我在想：“钱”是商品交易的工具，所以，作为一种“资源”，它的流动性是非常强的，可以换成多种其他的资源或服务。但是，图书馆老板没有“钱”，所以，只能寻找其他的“资源”作为交易工具——只要那种“资源”也具有“钱”一样的通用性及流动性即可。 房地产公司老板拥有的资源是“房产”，那么，有什么资源是他没有的，却也是他愿意交换的呢？“广告……电视广告……”沿着这条思路，我们找到了解决之道。 首先，我让图书馆老板去印一批读书券，价值200万——这就是我们的“掌控资源”。 接下来，我们找到了电视台，要求拿这批200万的读书券来交换其价值100万的电视广告播放权。经过反复的沟通，电视台方面同意交换。这是因为，一方面电视台自己的业务需要长年累月地不断搜集信息；另一方面，这批读书券也可以提供给员工作为图书学习之用。更重要的是，电视台本身拥有一些广告时段属于“非黄金时间”——拉广告业务的时候，这类的时段往往不会都销售出去；所以，与其让这些时段浪费掉，不如作为交换的资源。 所以，电视台同意这份交易——用100万的广告播放合同，交换了图书馆价值200万的读书券。这一步至关重要，因为，我们已经使用“自身的资源”换回了“第三方的资源”。 接下来，图书馆老板拿这份电视广告播放合同找到了地产商，跟他说：“你现在不用花钱做广告了。我这里有价值100万的广告合同，你只要把场地租给我用，我就把这份合同转赠给你。同时，我们在读书会上帮你进行楼盘的推广……” 这份合同正是房地产老板所需，如果他不接受的话，那就要掏出100万现金来做推广，远比交换租赁权要“昂贵”得多。 所以，房地产老板很乐意地跟我们达成了协议。于是，图书馆老板没有花一分钱，就获得了新场地的租赁使用权。而房地产老板也以较小的代价就获得了更多的广告推广，楼盘的销售情况最终也不错。这就是一种“以物易物”的交易，实现了“多方资源的交互流转”。这个案例还没有结束，后面发生的，更加精彩……找到新场地之后，另一个麻烦也随之浮出水面：图书馆里的几万册图书要搬迁，可不是一件小事。我们核算了一下，货架等杂物的搬迁比较简单，用不了一、两万块；但是，图书的整批搬迁就比较贵了，差不多要十五六万。而图书馆老板又不想出这笔钱，于是又找到我来“问道”。当时我在想：物流公司可以搬运书，但是，他们对于“读书券”之类的“实物”没什么兴趣，一时之间，也找不到什么可以“交换的资源”。但是，是否可以调动其他的资源来帮助自己“搬书”呢？于是，我们很快找到了“一箭双雕”的办法。在图书馆换址时期，我们搞了个大型的宣传推广活动，通知所有的会员：“为庆祝本馆乔迁新址，凡在此期间借书的会员，读书费一律免除，即不收任何借阅费用。而且，每人允许借10本以上……”消息一发出去，老会员们蜂拥而入，大量借书；在他们“热情”的行动之下，很快就把图书馆的书“扫荡一空”。这只是第一步。接下来，我们在活动里同时发出通知：“……还书时就不要到旧馆来了，直接到新馆还书即可。”于是，到期之前，会员们就陆续来到新馆场地，把借出的书再还回来。这样相当于借用了会员的力量，“化整为零”，巧妙地实现了图书的顺利搬迁。最后，他仅花了2万块钱，把货架等设备打包搬运，就完成了全部的迁址工作——简单轻松、毫不费力……

⑺ 中国成功的旅游地产项目有哪些

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

◆天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

以下是中国成功的旅游地产项目的一些代表案例：
案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目
案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目
案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目
案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目
案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目
案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目
案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目
案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目
案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目
案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

⑻ 房地产营销策划实例方案

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金泰·丝路花城二期营销推广执行案工作

目 录

第一部分 市场调研分析

1、市场调研方式及内容说明

2、咸阳房地产市场现状分析

3、世纪大道及西安重点楼盘对比分析

4、项目二期市场调研

5、项目二期储客及销售人员访谈

6、市场调研总结分析

第二部分 项目定位

1、片区分析定位

2、项目SWOT分析

3、二期客户定位

4、项目市场档次定位

5、二期案名定位及诠释

6、二期价格定位

第三部分 营销策略

1、项目营销总思路

2、三大因素的营销运用

3、项目营销思路构成

4、项目阶段营销计划

5、阶段营销执行计划

6、各阶段营销推广目的及方式

7、二期入市策略、价格策略及销控策略

第四部分 推广诉求

1、二期推广走势图

2、营销推广媒介策略

3、项目推广主体

7、推广主题语及应用延展

第五部分：项目推广费用总表

第六部分 营销执行附件

⑼ 房地产营销策略的相关成功案例

----成都龙湖翠微清波

前言：

从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5•12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。

项目成效

2.26日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；

目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户

面积段
实收均价
实收总价
月消化

首次置业
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：

Ø 营销推广力度

Ø 客户拓展渠道及方式

Ø 销售现场活动氛围营造

Ø 专业支持、整合资源

Ø 团队的奖惩力度

Ø 价格策略的合理运用

2009-2-13
[成都商报]46.47 双彩版
只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。

2008-2-18
[成都商报]48 整彩版
8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中

2008-2-22
[成都商报]44 整彩版
少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商报]28 整彩版
小高层 准现房发售

2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版
错过了就真的错过了

2008-2-29
[成都晚报]地产成都10 整彩版
错过了就真的错过了

一、营销推广力度

（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月

（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格

（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。

当月的营销推广费用共计约150万。

二、客户拓展渠道及方式

（一）、老带新

1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。

2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。

3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。

（二）、银行客户拓展

整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。

当月银行客户的成交套数约在60套左右。

（三）、企事业单位定点直邮

根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。

（四）、众多的外销人员作为支撑

项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。

当月通过外销成交的客户为5组。

三、销售现场活动氛围营造

（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，

金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。

（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动

如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。

周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户

活动地点：现场体验区+销售中心

活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。

四、专业支撑、整合资源

（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。

（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。

五、奖惩分明的团队奖惩力度

（一）、团队完成甲方制定的月任务，发展商给予销售策划团队5万元的现金奖励。

（二）、每月对于销售成绩排在前三名的销售人员，发展商给与3000-5000元的奖励。

（三）、少打一个电话罚100元，前期电话回访的客户，周末未达5组者罚200元。

六、合理运用价格策略

对剩余房源的价格，频繁的调整面价，调整优惠：

形式一：

针对每周集中推售的房源，把其价格表的价格做低，或是以一口价的形式表现，其余销控房源的价格调高，反映到客户面前的价格表，凸显非常明显的正负向的价格标杆，让客户感觉到此部分房源的性价比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的户型，把一个单元136平米的表价全部调整为5400元/平方米的一口价，其他单元相同户型的表价为6300元/平方米。

形式二：

对于两房产品以及小三房产品，购买此类产品的客户对价格的敏感性较高，有贪小便宜的心理。

提高其价格表的面价，给到最大13%的优惠，此部分客户会误认为是大幅度降价，自己能得到更多的优惠而下定。

该项目的鞭尸行动通过以上6种营销策略予以体现，效果明显，令人感触颇深。6大营销举措使得销售业绩以及销售团队的士气越战越勇。

⑽ 旅游地产策划案例谁有比较经典一点的

旅游地产策划案例-北京绿维创景规划设计院- 的网站上应该有经典的案专例。据我所了解北京绿属维创景规划设计院是集"产业研究、项目策划、工程咨询、城市规划、建筑设计、景观设计"六位一体的专业规划设计院，强调对"旅游产业、文化创意产业、房地产业、新城新区开发"四大领域进行系统整合，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的"全程服务"。
其业务范围覆盖全国，业务类型涉及风景名胜区、度假区、休闲地产、城市商业街区、产业聚集区、酒店、高尔夫、温泉、滑雪场、古城古镇古村落、红色旅游、乡村旅游、农业休闲、森林旅游、滨海旅游、湿地公园、城市公园、郊野公园、主题公园、动植物园等30多个门类。在旅游地产策划案例方面是很有实力的一家公司。