城市营销的策略研究

A. 地方小城市房地产营销策略

地方性小城市的房地产开发目前也是业内的一个重要话题，如何入手写成一篇论内文，展示自己独容特的观点我认为可以从小城市客户置业行为习惯方面入手。
1、国家宏观经济形势分析，国家房产新政对市场的影响。
2、地方性小城市的经济水平，经济发展历程，房地产发展轨迹。
3、购房者行为习惯分析
（1）已购房客户调查访谈、有经济能力而未购房客户调查访谈
（2）从马斯洛的价值分析入手，或者从心理学方面入手，解析客户行为
（3）对客户进行行为预测，建构不同曲线模型，如价格上升——追涨杀跌，或者广告力度——销售量的关系，建筑性价比——销售速度，促销打折——客户贪图小利非理性购房等等
4、结合营销4P——4C的模式，通过举例应用上面的模型，得出各种客户策略。
5、根据客户策略，回归产品打造，结合地块特征，规划出符合市场营销需求的产品。
（1）建筑风格
（2)户型配比
（3）景观特色
（4）开发节奏
6、可行性研究与风险控制

写论文和给开发商的报告是不同的，论文要视角独特，抓住一个点深挖进去透彻才好。给开发商的报告是大而全，很多是经验判断，得到认可即好，不需要过多解释。

B. 体育与城市营销关系分析

城市营销作为一种全新的城市管理理念,被越来越多的理论界学者回和城市管理者所重答视,已经成为促进城市经济发展,提升城市知名度和竞争力的有效手段和重要战略选择。城市营销的策略和手段也可谓层出不穷,其中一些国内外著名的大城市把城市某方面的功能或资源优势作为城市的 卖点!,来争夺大规模的体育赛事的主办权,通过体育赛事来营销城市。这是因为体育赛事对我们社会的影响与日俱增,通过举办体育赛事可以挖掘城市自身的潜能,能够给城市带来潜在的和长远的利益、并树立城市良好的国际形象。所以,越来越多的城市把举办大规模的国际体育赛事纳入城市营销的战略之中。

C. 城市营销的方法论

城市营销“五名联动”模式
每个城市都有其独特的资源和亮点，就如同每件市场上销售的产品一样，只有找准了独特的卖点，而且这种卖点与受众、消费者的需求保持相当程度的一致，则可以引起关注和购买。我们必须找出每个城市的卖点，然后再去包装这些卖点，提出城市形象建设、内涵建设、基础设施建设方面的战略规划，在这样的基础上找一个突破口，撬动城市营销的整个盘子，那么突破口是什么呢？
在长期的研究和城市营销实践中，这个撬动城市营销的杠杆可以聚焦在四种“名气资源”上。通过对城市现状、地理位置、经济特色、人口素质、基础设施、人文内涵等因素的全局性分析，发现、提炼或塑造“名人”、“名史”、“名景”、“名目”，进而推广城市品牌，建设“名城”，以名气带动当地的特色项目开发，通过城市品牌形象提升和品牌知名度的传播、影响力的加强推动当地招商引资，通过“名气资源”的激活进而激发居民士气，提振人心，发扬艰苦奋斗精神和敢闯敢拼的意志，实现当地物质和精神文明的跨越式发展，也即“五名联动”的城市营销策略模式。
在实施“五名联动”城市营销模式时，一般遵循“三段法”的成熟操作模式，按照“全局分析”、“亮点打造”、“组合传播”三阶段、通过1—3年时间初步树立起一座城市的品牌，完成欠发达城市的华丽转身。这里面可以利用的名人主要包括明星官员、当地居民中的卓异者、卓有成就的老乡或老乡资源、历史名人；而“名史”则是城史的历史渊源、典故、传奇、神话等；“名目”则是当地的特色项目，包括特产、餐饮、制造业、服饰、信息技术、特色文化项目等；而“名景”则专指当地具备某种特色或卖点的景点、有出名并吸引游客的潜能的景点、历史古迹，或者可以进行包装推广的景点等。
在最近一年中，国内外一些城市的营销之道进行了观察总结，并且陆续切入到一些中小城市的经营工作中，最近又提出了“营销强县”的计划，预期在未来的十年间能够帮助至少30座欠发达城市、偏远城市、中小城市、贫困县市借助营销的力量获得发展的动力，帮助这些城市走向富裕之路，跻身“百强县”、“百富县”之列。而渠县自发尝试的城市营销创新之举，也为“五名联动”的城市营销模式提供了信息。现在有决心“兴城致富”的欠发达城市，唯一要做的就是把准方向、大胆决策、抓紧行动，城市营销的新干道上，将会驶过多颗耀眼的“城市明星”！
7W2H城市营销策划法
7W2H城市营销策划法，是5W2H分析法在城市营销策划领域的特殊应用形式，由国内营销策划人庄一召首先提出。它更切合城市营销和营销策划领域的特殊性，是城市营销和营销策划领域分析问题、解决问题的更为有效的基本方法。
所谓7W2H，其实就是WHO、WHAT、WHOM、WHY、WHICH、WHERE、WHEN、HOW和HOW MUCH，即在进行营销策划时，要从谁营销、营销什么、对谁营销、为什么营销、利用哪些素材营销、借用什么载体营销、在哪儿营销、在何时营销以及营销预算是多少这九个方面入手，这样可以迅速厘清思路，找到解决问题的有效方法。
7W2H九个因素可以分成两组，第一组是基础因素，决定营销的科学性和合目的性，包括WHO（营销主体）、WHAT（营销本体）、WHOM（营销受体）和WHY（营销目的）；第二组是方法论因素，决定营销的创造性和效果，包括WHICH（营销素材）、HOW（营销载体）和WHERE（营销通路）、WHEN（营销时机）和HOW MUCH（营销预算）。其中WHICH比较特殊，从营销素材是营销本体的属物和属性来看，它应归结为基础因素，但考虑到对营销素材的研究、应用主要是一个营销导向的素材发掘、选择、创造和借用过程，营销素材明显地是作为手段在使用，所以还是把它归结为方法论因素。
7W2H分析法的提出，旨在实现城市营销策划的技术化，并通过技术化而达到简单化，从而让策划者或决策者更容易做出好的策划，即创意独特、思路清晰、方案可行、执行容易、效果明显的策划。（庄一召《7W2H营销策划法》）

D. 城市营销的营销战略

1、分析城市环境。
在制定招商引资竞争战略之前，首先要把握外部环境，对此可引用营销学的SWOT分析方法：
机遇和优势分析：市场营销是扩散性的行为，一般将应该从外部环境入手。第一，从国家大政策环境和规划方向入手，获得良好的政策支持。第二，从市场角度上着手，现有的城市资源的市场机遇如何，是想实现国际化，还是想在国内建立基地，还是想从营销本身上寻求突破（如哈尔滨的冰雪节），当前或后一个时期市场的变化情况怎样，我们有那些有利机遇。外部环境分析好了，也就找到了营销目标。第二，从内部环境的支撑点，我们现有的城市软硬件建设状况如何，我们具有什么样的优势和特色，怎样有效的与外部市场对接。我们应该制定什么样的营销战略和战术系统。
威胁和劣势分析：一方面，外部环境变化既会形成机遇，又会带来挑战。假如缺少预防机制，可能使一个城市的投资环境恶化。例如，国内不少城市一直把“亚洲四小龙”国家作为招商引资的主要目标，当亚洲金融危机发生时，这些城市的投资锐减。另一方面，城市不是独立的，由于资源流通的特性使得城市与外部城市有着复杂的联系，特别随着网络时代的到来，这种联络更加密切。所以 城市的威胁分析应该站在战略高度上去看，一般讲是一个从国家，到周边的城市群，到城市商圈再到本土城市聚焦过程。如从投资环境上，常州直接威胁城市南部是无锡和 苏州，北部是南京。从定位上看常州定位在卡通城，则威胁点是一切现代化的大中型城市
2、制定目标和细分市场和制定营销战略。
招商引资中需着重考虑对投资者及投资者需求的细分。对投资者可用区域（国际和国内）、产业、品牌、公司等等进行划分；对投资者需求可按其追求的具体目标如成本型、资源型、市场型、战略型进行划分。市场细分是制定城市营销战略战术的必要条件，通过对这些投资产业的现状、预招入品牌的习性特点和公司的发展现状进行分析之后制定公关营销方法，广告信息传播方法等等。
选定了市场目标就进入了营销的下个流程，就是制定城市营销战略。统筹考虑到竞争对手的影响和我们的优势资源条件。并设定快速赢销的方法。制定战略时要考虑到原则，有三种基本战略可供选择。
一是成本战略：有效的资源充分利用在营销的实质性工作上，在其他成本比较固化的时候，某些可变成本就要积极发挥作用。对于投资者，一般讲政府都是通过减免税收，降低土地价格，提供贷款支持等方式给予支持。这些成本是固定的，不固定的成本是公关成本或媒介整合成本。降低成本的同时必须充分对其进行规划和预算，在最好策划创意下，在最低营销成本运行推广的条件下，实现最大的营销效果。
一是差异化战略：靠某些方面出类拔萃，与众不同的独特形象来吸引投资者。在投资领域，可用基础设施、投资服务、某些配套工业等各种差别优势作为“王牌”。
还有一种是集中战略：主攻特定顾客，例如苏州的新加坡模式，胶东的韩国模式，深圳的电子信息产业等等。
3、制定营销方案。
营销方案是营销的战术系统，是根据城市的营销的执行能力来制定的。营销放，按基本概括为四个因素：
产品力包装——根据已选定的城市营销战略，精心设计和不断完善有吸引力的投资机会，对产品机会和相关的配套服务进行商业化描述去吸引目标客户，一般从投资软硬环境两方面考虑。
品牌力计划——城市营销中的品牌打造计划将根据营销的需要进行制定，品牌形象进行设计，品牌工程规划，品牌推广策略等等。
价格策略——制定价格。投资成本进行系统的规划，站在政治的高度考虑成本问题，如银行借贷率，土地使用价格，税收减免程度，政府职能服务性收费及本地的人力资源等，核算出政府职能能引发的投资成本。如采用以低成本策略来吸引投资者，价格低；则在这个地方就要体现。
促销战术系统——制定促销战术库，找到投资的刺激点，快速推进。如青岛与2008年奥运会合作，派生出许多活动硬件的工程投资。现在，城市营销掀起广告战泉州作为我国首批文化名城之一，在推进城市品牌，提高美誉度方面作了不懈努力，包括申报“世遗”，景点上邮票，在央视做广告，投资以泉州为背景的影视等，目的只有一个，借此推进泉州作为港口旅游工贸城市的发展。营销泉州已是当前泉州首当其冲的重任之一。
昆明眼光独到，首开央视城市广告先河，2000年元旦开始，中央电视台广告时段上出现了一段描绘昆明美丽风光的简短片子，它让当时的观众耳目一新。不过，如果不是广告业界人士，很少人会知道，那是昆明政府为了宣传本地的旅游资源，自愿向央视掏钱付费而做的广告。这一有点“开天辟地”味道的做法，显然在中国城市营销史上具有“划时代”意义。似乎从这个时候开始，中国城市才开始明白，原来城市竟可以而且应该“自我推销”。 “三年前只有一个昆明在电视做宣传，让世博会和中国昆明家喻户晓。也许正是这种手法让其他城市眼热。”
4、城市营销总的执行、管理与控制。
市场营销的最后一个步骤是对营销方案执行中控制、总结和再提升：
第一、要建立一个城市营销团队，城市营销要从策划到执行到管理工作都需要专业人士来承担。这个专业团队应该是城市负责人直接领导，直接对市场和政府负责。
第二、需要建立一个管理平台。这样的平台是中央调控机构，应该对城市领导直接负责，对整个城市营销进行全面把控，城市也应该设立城市营销管理部。保证城市营销工作都在受控状态，降低成本的同时，提高营销效果。
第三、应该建立城市营销循环系统，从系统策划到战略规划，到战术执行，到总结、评估与改进，都需要不断的总结，不断跟踪，这样才能保证营销的时效性。

E. 沃尔玛走进三线城市的营销策略研究

三四线城市已经被事实证明失败，在好的商业理论，都比不上当地的渠道商的强势。

F. 作者文章：什么是城市营销

从城市推销（city selling）到城市营销（city marketing）的质的跃迁，其根本标志是必须进行城市营销战略规划。正如菲利普·科特勒指出：“许多地区陷入专注于一两种营销活动的境遇——太过专注于推广功能，他们可能未作战略性的判断和规划，就在昂贵的广告或不和谐的标语上大把花钱。”而这在我国当前的城市营销实践中恰恰是非常典型的误区。
城市营销战略规划的要素
（一）组织要素。对城市管理而言，确立城市营销战略计划和领导组织，往往存在着认识上、制度上以及知识技能上的障碍，使得组织要素成为开展城市营销的一个必要前提。在这里，组织要素包含两层含义，一是指要确定规划组织，二是要确保其专业化的组织和领导能力。
（二）任务要素。一种市场驱动的城市发展战略，城市营销战略服从并服务于城市发展战略的根本任务和目标。确定城市营销的任务要素由三个相互关联、渐次递进的步骤组成，一是价值机会分析，二是确定使命和愿景，三是设立目标体系。在此基础上，结合城市识别、形象和品牌化工作，以及市场的选择和定位，才能有针对性地配置城市资源、设计旨在达成战略目标的合理的计划方案。理性的任务设定和管理，可以规避城市追求政绩或出于攀比心理的盲目发展和投入，规避为营销而营销的“眼球游戏”。
（三）形象要素。形象要素作为城市营销战略要素，是指以城市品牌识别、城市品牌定位为核心的一系列城市品牌建设相关的营销设计和管理策略。这涉及三个相互关联的概念，即城市品牌识别、城市形象以及城市品牌化。在这组策略安排中，城市品牌识别指城市营销者希望创造和保持的能引起人们对城市美好印象的独特联想。这些联想代表着城市的价值特征，暗示着城市对其顾客的承诺。城市品牌识别是一种主动的策略安排，表明城市管理者希望城市如何被认知，或者说，是城市管理者所希望标榜的城市特质。确立清晰的城市品牌识别是塑造城市形象的前提和基础。就城市品牌识别进行营销沟通的产物，亦即城市品牌识别投射到受众头脑或心智中所形成的“图像”，就是城市品牌形象。对城市品牌识别和城市品牌形象的设计和管理，以及相关的一系列计划安排和实施过程，就是所谓的城市品牌化。

G. 清凉一夏.三亚度假的城市营销策略给你带来什么启示

酒店营销是酒店经营的龙头，其工作直接关系到酒店的生存。中国的入世版及申奥成功的实现权，为酒店旅游业带来给来机遇的同时亦带来是严峻的挑战。另外，网络化、全球化，以及政治经济形势和社会的变化等等各种因素给酒店营销环境带来变化，从而对酒店营销战略和策略产生不可忽视的影响。 酒店现行的公关营销存在如下几个方面的问题，或多或少可以引起我们的思考： 其一、有相当一部分酒店营销管理依然停留在走团队、签合约或简单的推销、低级的削价等传统营销手段上。缺乏对自身酒店进行市场分析及市场定位，或分析不够深入，定位不准，使酒店经营策略模糊。 其二、当前，酒店经营销售的主要精力放在了解对手，如何跟同行进行拼规模、拼价钱、拼服务、拼文化，只是在努力发掘自己的

H. 差异化城市营销是怎么营销

城市差异化营销就是为使城市的建设及发展与竞争城市有明显的区别、形成与众不同的特点而采取的战略。城市的差异化营销也是在城市的现有资源优势上，认清城市品牌的核心价值并采取相应的营销策略。城市品牌的核心价值代表产品或服务带给受众的最大和最根本的利益。
独立策划人王志刚在论一个城市的品牌核心价值不仅反映了这座城市在商业竞争社会存在的理由，而且更重要的是它代表了这个城市能够为全体社会成员带来最大的利益，对目标受众而言则包含了自身利益的最大化，对投资者则意味着投资的最大回报。
世界营销大师科特列教授城市品牌的核心价值是一个城市的灵魂，环境、资源、文化、历史、经济和人本身都是构成和决定一个城市品牌价值的要素,这些要素结合起来最终决定了品牌的本质。
南开大学白长虹教授认为不同于单一产品和服务，城市品牌的核心价值既包含了看得见摸得着的东西，同时也渗透了许多复杂多元的无形价值。
著名城市营销专家兰晓华认为推广一个城市品牌实质上是售卖一座城市的形象与精神。英国北爱尔兰在推广自己城市的品牌时提出定位：“触摸精神，感受热忱”，并且力图通过各种立体的户外体育活动，如高尔夫、骑小型马旅行和远足让受众亲身体验北爱尔兰品牌的核心价值。香港品牌的核心价值在总结国际都会独特精神、反映香港各项特质的基础之上，表述为：“文明进步、自由开放、安定平稳、机遇处处、追求卓越。”它强调香港有着丰富的文化、良好社会环境，蕴藏着无限潜力和无穷机遇，鼓励创新思维和不断追求卓越。这一核心价值的阐述，既是上百年来香港人奋斗的和追求的结果，也是未来它继续保持自己在国际竞争环境中得以生存和发展的精神支柱。

I. 市场营销策略研究的意义

市场营抄销策略是指企业根据自身内部条件和外部竞争状况所确定的关于选择和占领目标市场的策略。它是制定企业战略性营销计划的重要组成部分，其实质就是企业开展市场营销活动的总体设计。

企业制定市场营销策略，目的在于充分发挥企业优势，增强竞争能力，更好地适应营销环境变化，以较少的营销投入获取最大的经济效果。

(9)城市营销的策略研究扩展阅读：

诚实守信的原则：

诚实守信又是基本层的道德要求的最基础部分，它是企业经商道德的最重要的品德标准，是其它标准的基础。在我国传统经商实践中，它被奉为至上的律条。

诚实守信当今仍应是企业市场营销活动中把握道德界限的重要基础规则，具体地应当包括产品质量上的诚实，不假冒；广告中要诚实相告；价格上明码实价，叟童无欺；交易中履行合同责任，信守承诺，以及市场调查数据真实等等许多方面。

J. 如何让城市形象传播得更远更好

伴随着经济的发展与文化复兴的呼吁，越来越多的地区开始注重城市营销。如今，城市营销已经从北京、杭州、成都等一、二线大城市向湖北大冶、广东增城等三、四线城市下沉蔓延。同样是面对城市品牌打造与包装的问题，三四线城市由于自然资源、宣传经验、品牌意识以及资金状况等不同因素，其解决之路往往更加坎坷。如何突破喧嚣的城市品牌包围圈，凸显独特魅力，以城市品牌撬动地方政治、经济、文化的发展？关键点传媒城市品牌部总监石东有自己的思路。 城市作为一个有机载体，往往更能体现品牌的价值与魅力。一个城市品牌若具备了公众性，后续的社会效益与经济利益将会更多更长久，不管是对内还是对外，不管是对商贸物流、交通运输、金融保险、邮政通信、宾馆餐饮、房产租赁、农副产品购销、农村剩余劳动力转移还是整个服务行业的大发展，都将起到积极的影响。 当下，城市的竞争归根结底是文化的竞争，城市品牌的打造也应基于对城市文化底蕴的挖掘来进行。如此，由城市品牌包装的城市精神才可以作为这个城市的灵魂。西方著名学者斯宾格勒认为：城市精神应该是多元的、丰富的、精彩的，它所表现的不仅仅是这个城市现在的精神风貌，还将充分体现这个城市的底蕴和未来图景。石东认为，城市精神不仅是多元的、丰富的、精彩的，还更应具有科学性，以及由此而来的永续性。 每个城市有它独特的历史和文化，再加上自然条件、发展路径的不同，不同城市的精神和名片自然是各具特色。城市精神并不是完全独立的，它也是国家地区文化与精神的结合体。单纯提炼出单面的城市精神，或没有识别性的城市精神，都是无用功，是对资源的浪费，更是拿城市的未来在冒险。因此，科学性城市品牌十分重要。这里的科学性指对城市品牌中核心文化的深入研究。那么，该如何做呢？ 首先，要对自己城市的资源进行盘点，然后通过策划，把企业营销的理念搬入区域（城市）的营销。这是一个系统的过程，前期的调研不仅要与地方政府沟通，分别了解城市的过去与未来方向，还需走进基层，明白大众对这个城市的印象与期待。后期的策划不仅包括宣传口号、一系列的活动，更重要的是将城市作为一个整体形象推广出来。这就需要通过多元化的方式有效地整合来赋予城市核心文化新生命，以最适宜的方式进行城市特色的品牌包装与宣传，不断开发相配套的相关文化产业、文化品牌以及现代化的观光资源。这才是较为明智的永续性城市营销策略。也只有这样，打造出来的城市品牌才能彰显城市魅力、提升城市形象、凝聚城市人的力量、引领城市发展。让更多人了解并记住这个城市，将城市最有魅力的一面有效地传播给广大受众，推动该城市的可持续发展。 石东简介：城市品牌部总监，从事城市品牌推广多年，在城市品牌形象研究、城市创意策划方面经验丰富。