一手房的营销活动

Ⅰ 购房无小事 七种营销套路都是“高段位”！

说起卖房营销套路，很多人的印象还停留在虚假广告，而在广告法的约束和购房者维权意识的提升下，实战中的套路早就“因势升级”了。

一、宣传“销售返租”

“销售返租”一般都是精装房，包装得高端大气上档次，看来很美很有诱惑力，销售商经常会告诉顾客，已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。

其实有些“销售返租”项目一旦销售完成，开发商便套现出局，承租商有可能就是销售者的“影子公司”，其背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子有巨大的金融风险。

二、营造疯抢假象

一些开发商或中介喜欢利用微信、论坛等散播所谓的“内部消息”，制造购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”，在行话中叫作“催单”。“内部消息，XX楼盘房价要涨了！”“明天就涨，最后的房源！”……加几个中介微信或售房群，收不到此类消息算我输。

此外，在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员就忽悠有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。

如果你很早就交了不菲的“认购金”、“诚意金”，甚至已经选定了房号，但是过了很长时间，开发商都还未通知去签正式购买合同，那么你多半是遇到了“假认购”了；这样的情况下，你的合法权益无法得到保障。请及时将情况向有关监管部门进行举报。

三、“团购”折扣

对于买房团购的现象，很多不过是和开发商联手把本来该卖1万的商品抬价到1万2，然后再打折1万1卖给你。而到底房子售价应该是多少，目前很多城市已经要求了房地产预售一户一价备案，应以有关部门批准的备案价为准，而不是开发商或者销售商的“喊价”。

除了一手房的“团购”套路外，一些违规的二手房中介还可能以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。业内人士提醒，购房前到底需要哪些费用，这些都应该了解清楚，要对方白字黑字写清楚，理性购买，减少纷争。

四、低价假房源

很多人的买房之路都是从刷各种提供房屋信息的APP开始。突然刷到一个户型、设计、小区环境等“性价比超高”的房源，这时是不是会很激动？你兴冲冲而去，人家才会告诉你：“大哥，不好意思，这套房子刚卖掉了，我给你推荐一套更好的…”或者“卖方涨价了，现在房子要用抢的，你看要不然你加点儿钱…”

低于市场价的房源绝大多数都是假房源或者瑕疵房。个别无良中介人员，为了吸引购房者会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。

五、哄抬房价

挂牌价低于市场的房源多有“猫腻”，不少高价房背后也有无良中介的“套路”。

在楼市较火热的时段，很多二手房卖家刚对房产中介表达出卖房意愿，中介会劝用户把价格标得高一些。甚至有购房者已经与卖方已经签订定金协议，中介销售人员也会怂恿卖方毁约，以哄抬赚取更高利润。

业内人士称，类似的做法，看似在为卖房者谋利益，实际上是中介为了捞取更多的中介费。甚至还有个别中介，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

（以上回答发布于2017-08-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅱ 一手房和二手房销售区别

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房由于产品针对的客户非常准确，稀缺性带来了竞争产品少，使客户集中的焦点集中在产品得新旧程度、户型以及未来家具布置等方面，问题都比较现
实；销售人员最终实现成交，有两点要做到出类拔萃，第一：个人出色的综合素质，第二：换位思考的态度，并且能够让房主和买家真正感觉到，毕竟不论房源还是
客源，都是销售人员不可控制的，可以控制的只有自己，以及能够让房主和客户信任的能力，拼的是销售执行层面的处理能力。一个经纪人可以运作一个客户从开始
接待到最终成交，能够占据绝对主导地位，如果公司管理不善也会出现不良经纪人利用公司资源私自做业务的情况。
一手房市场中同质化竞争对手多，自身的房源也给客户带来很多的选择，在这种前提下市场推广就需要有一种势的带动，需要一种多方资源综合作用的结果，销售执行层面只能成为营销推广中的一部分。

一手房火爆的根源是“预售制”，操盘者通过充分美化购房者对未来的预期，并利用节奏的控制，将购买力根据销售目标适时的喷发，在造势有效的前提
下，才会开始实现销售。在这种合理控制的销售体系中，需要实现从销售到交房的平稳过渡；销售人员更需要一种对于产品以及对某一类客户群体的深刻理解，对某
一些问题解答的统一性，所以相对留给销售人员发挥的空间较小。

在销售人员对待购房者的态度上，一手房也显得更主动一些，由于它能够依靠房源，并且能够充分的选择大量的同类客户资源，她在处理客户的异议上，显得更为强势，当然这也是给客户制造压力，避免被动状况出现。

如果二手房销售是做媒人，一手房销售更像是一个自由恋爱中的男主角；道不同可以为谋，但不是做减法和做加法这么简单。

Ⅲ 一手房怎么卖

一、从宏观上来说，一手房的销售是一个营销策划过程，分阶段造势进行：

（一）项目介入阶段
1．识别客户需求
①了解客户需求，解答客户问题；
②对客户需求的理解陈述；
③界定工作范围；
④描述提出方案或方法的基本原理；
⑤项目组织的介绍；
⑥项目完成所要求的进度计划；
⑦确认项目执行可能产生的成本预算；
⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；
⑨确认客户期望的规格和特征；
⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。
2．进一步洽谈确定课题
①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；
②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；
③实地考察客户企业及环境；
④确定项目框架和目标；
⑤根据企业期望做准备性调查。

3．提交项目建议书及合同签订。
①与市场部及公司广泛沟通，根据客户需求提出项目建议书。
②双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨。
③拟定并签订合同，作好项目开展准备工作。
以上工作以市场部为主，策划部协助。
（二）项目启动阶段
1、 确定项目领导小组
① 根据项目要求确定由策划部与市场部双方主要领导组成的项目领导小组，统筹分工项目的开展。
② 确定公司配合要求和内部人选。
2、 确定项目计划
① 项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划与项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。
②根据经验提出初步计划建议。
③ 准备项目开展所需的资料等。
3、 确定工作组
① 根据项目计划要求，成立项目工作组，明确具体分工和职责。
② 拟定工作计划和时间进度。
③ 拟定调查分析计划。
（三）调查分析阶段
1、 调查分析和座谈会
① 根据调查计划和针对性问题实施市场调查。
② 主持和开展座谈会、讨论会、听取各方面人员的意见和要求。
③ 深入调查分析，了解客户竞争对手的情况及客户产业链。
2、 调整并提交策划报告
①整理分析调查资料，对问题分类。
② 提供初步改进建议方案框架。
③ 提交报告。
（四）方案设计阶段
1、 提交初步设计方案
① 在客户对报告反馈基础上进方案设计，并根据客户情况实时修 改。
② 向客户提供满足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
2、初步方案征求意见
① 初步方案分专题向有关部门进行详细介绍，回答有关问题，广泛听取修改补充意见。
②针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。
③拟定实施计划纲要。
3、方调整，提交最终报告
① 按照客户要求提供最终报告，就报告内容答疑咨询。
② 协助客户拟定实施计划。
③ 对存在分歧的问题进行分析研究，提出可选择性解决建议。
④ 双方共同分析存在的问题和难点，商定可能的解决方案。
二、从微观上来说，一手房的销售就是驻场置业顾问的日常工作：
（1） 掌握楼盘的结构，功能，技术指标及工程造价，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题；
（2） 善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象；
（3） 服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销企业楼盘；
（4） 代理法人与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行；
（5） 努力做好售后服务工作，及时走访客户，反馈楼盘质量信息；
（6） 每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进策划，以提高工作的计划性和有效性；
（7） 负责及时回收楼款；
（8） 努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；
（9） 熟悉法律法规及行业规范；

Ⅳ 房地产一手房有什么销售技巧，我是女生。

1、房地产销售的技巧一：女生更得注重积累实际资料，因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。
2、房地产销售的技巧二：注重积极实践经验，并融通理论来指导实践。购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。
3、房地产销售的技巧三：掌握房地产节奏。虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。
4、房地产销售的技巧四：抓住主要矛盾。在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。
5、房地产销售的技巧五：做到基本正确。美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。

Ⅳ 一般房产销售中一手房销售和售楼处销售有区别吗

策划营销模式不同。
二手楼比较辛苦，要跑很多地方，如：房管局、带客看不同地方的楼、有关地产的很多细节。而且竞争比较大，正所谓同行如敌国。

而一手楼销售，分的流程很细，细到：睇楼是前线，然后带客人去另外一个地方下定，下完定有专人跟进客户、甚至连交楼也有不同的人跟进。
未开盘前要守盘，生意比较淡，开盘后很忙。

总体来说二手的比较赚钱。

Ⅵ 怎样做好一手房的销售人员

1、先学习房地产的一些专业用语以及一些基本的法律知识。

2、了解下现在的政策。

3、在对这些都比较清楚的前提下 ，了解要销售楼盘城市的收入以及路线和其他楼盘的优势略势 ；现在的楼盘销售分为两种模式： 座销和行销 ；

座销是比较正规的销售模式 置业顾问也就是我们说的售楼人员； 只需要在售楼处接待客户和负责客户的追访成交就可以了；

行销模式比较节省成本； 置业顾问要负责管理业务员也就是我们看到的大街上发单子的人； 偶尔也要置业顾问自己去发单子； 发单子所取得的客户资源是你自己的。

大概的流程:

1、利用手中的客户资源对客户进行约访。在电话中了解些基本信息,和购房需求。约定看房时间 。

2、接待客户，客户到达现场后，负责为客户讲解沙盘，挑选房号，计算价格。

3 逼定，给客户制造压力促使客户交纳定金。

4 成交。

5 签合同办理贷款。

Ⅶ 销售一手房的流程

你们公司没有培训吗，不太可能吧。你不用担心 ，开盘前一定会把流程跟所有人交待清楚的，你们的开盘方式我们都不知道，所以无法告诉你如何让你的客户买到房子。先交订金还是先签合同，还有什么时候签正式的买卖合同，这都是要看你们公司怎么安排了，一个公司一个样。通常交纳订金同时签订一个订金协议，然后再按开发商约定的日期签署正式买卖合同，合同备案后（多久备好，每个地区每个政府职能的工作效率不一样，所以时间长短不一，通常就是几天－半个月），合同备案回来，就可以和银行的人签订贷款合同了。别人愿意交订金，你就可以收了，但是要注意已经有人定的房子不要卖重了，否则你可就比较麻烦了。订金收多少也是你们公司定，有的几百就定，有的几万才定。