房地产营销管控模式

⑴ 房地产营销的几个要素是什么

房地产营销的几个要素是：

1、楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。

2、售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。

3、客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。

4、推销自己：房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店。

(1)房地产营销管控模式扩展阅读：

房地产营销种类：

1、投资营销

房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值。

模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。

2、定位营销

营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。

细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的。

⑵ 房地产销售管理系统的介绍

房地产销售管理系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想和模式，参考一系列大型房地产企业管理经验，帮助房地产企业实现在波动的大环境下，保持稳定、健康的可持续性发展的信息化管理软件。

⑶ 房地产开发与经营有哪些形式

1、产权出售形式

商业地产项目开发完成后，开发商将其全部推向市场进行销售，出让产权，销售完成后基本不再进行干预，仅由物业管理部门进行入场的统一维护管理。这种模式是商业地产最原始的模式，随着现代社会和经济的发展，产权出售模式逐渐退出主流舞台。

2、产权持有形式

开发商保留产权，经营形式主要为出租。商业地产的招商管理、市场培育、商业氛围营造等后续一系列运营动作，均由开发商负责。由于这种模式对开发商的资金实力要求相当高，通常只有大型商业地产开发企业才会采用，比如万达、华润等。

3、租售并举形式

这种形式下，开发商往往会持有主体商业，吸纳主力店入驻并参与经营，再销售一小部分商铺，是目前市场上较为常见的模式。另外，部分开发商还会与物业、第三方商管公司共同建立商业公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

(3)房地产营销管控模式扩展阅读：

产权出售形式的优势：从开发商角度来说，可以快速回笼资金，短期套现减轻资金压力，并且无需承担后期经营风险；从投资者角度来说，可以拥有完全的经营自主权。

产权出售形式的劣势：从开发商角度来说，地产整体出售难以找到买家，销售周期比较长，而且不享有地产增长效益；从投资者角度来说，项目后期可能因为缺乏统一的管理、规划及运营，导致经营不善，商铺价值大大缩水。

租售并举形式的优势：开发商掌握大部分的产权，出售的只是小部分，业态可控，大租户、小业主的结构，即“主力店＋辅营区”的模式，能使项目维持较高的收益，该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。

租售并举形式的劣势：对主力店招商能力要求极高；初期投入资金压力大，回报周期相对较长。

⑷ 房地产的各项制度 开发制度 营销制度 成本制度 设计制度 合约制度~DOS文件。。谢谢谁有！

， 成本动因：是指任何能影响成本的因素，成本动因的变动会导致某一成本对象的成本的 变动。
2， 成本习性：是指成本总额与成本动因比例在数量上的依存关系，反映成本随成本动因的变动而变动的程度。
3， 成本归集：就是通过一定的会计制度对成本数据进行有组织的收集，反映为达到这一特定目标所耗费资源的货币价值。
4， 成本分配：按特定成本对象对资源的使用情况，将第一阶段归集的成本分配至各个成本对象，为管理者对各成本对象的生产、定价等决策提供信息。
5， 产品成本：是与产品的生产直接相关的成本。包括“直接材料、直接人工、直接制造费用”
6， 期间成本：是指企业生产过程中所发生的，但与产品生产环节没有关系的费用。包括“管理费用、财务费用、营业费用”
7， 变动成本：是指在一定的条件下，成本总额随成本的变动陈比例变动的成本。
8， 固定成本：是指在一定的业务量内，尽管成本动因发生变化，其成本总量仍然保持不变的成本。
9， 成本管理：是指企业生产过程中各项成本核算、成本分析、成本决策、和成本控制等一 系列的总称。
10 成本计划：是对成本管理的制定，也是对成本管理作出的规划，是成本管理工作在总体上的把握，为具体的成本管理提供战略思路和总体要求。
11 成本控制：是利用成本核算提供的信息，采取经济、技术和组织等手段实现降低成本或成本改善目的的一系列活动。
12 成本考核：是定期对成本计划及有关指标实际完成情况进行总结和评价，对成本控制的效果进行评估，目的在于改进原有的成本控制活动并激励约束员工和团体的行为，更还地履行经济责任，提高企业成本管理水平。
13 成本核算：是成本管理系统的信息基础，是将企业在生产过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算该对象的总成本和单位成本。
14 制造费用：是指各个生产单位为生产产品或提供劳务而发生的各项间接成本。
15 废品： 是指不符合规定的技术标准，不能按照原定用途使用，或者需要加工修理才能使用的在产品、半成品或产成品。
16 废品损失 ：用来反映生产过程中，由于原材料质量不符合要求或由于生产工人不严格遵守操作技术规程等生产技术方面的原因所引起的损失浪费。
17 简单生产：是指生产工艺过程不能间断，不能分散在不同工作地点进行的生产。
18 复杂生产：是指生产工艺过程中间是可以间断的若干生产步骤所组成的生产。
19 大量生产：是指不断地重复生产一种或几种产品的生产。
20成批生产：是指按照预先确定的产品批次和数量轮番进行若干种产品的生产。
21 单件生产：是根据顾客的要求，生产某种规格、型号、性能等特定产品的生产。
22 联产品：是利用同一种材料，在同一生产过程中，同时生产出来的几种实用价值不同的产品。
23 副产品：是指在生产主要产品的过程中，附带生产的一些非主要产品。
24 标准成本制度：是以根据健全的生产、工程、技术测定等科学方法制定的标准成本为基础，将实际发生的成本与标准成本进行比较，揭示和分析成本差异，并对成本差异进行账务处理的一种成本控制制度。
25 标准成本：是依据体现企业已经达到的生产技术水平和有效经营管理的各生产流程的操作规范，利用健全的生产、工程、技术测定等科学方法确定的按照成本项目反映的应当发生的单位产品成本目标。
26成本差异：是指一定时期生产一定数量的产品所发生的实际成本与相关的标准成本之间的差额。
1， 成本管理的目标、原则和意义？
总目标是：成本领先战略和产品差异化战略的综合
具体目标：成本核算目标——确定盈亏及存货价值、促进优化管理行为、服务经营决策
成本核算目标——通过提高工作效率和减少浪费来降低成本，通过提高成本效益比来降低成本，通过保持竞争优势来降低成本。
原则： 统一管理与分散管理相结合的原则、技术与经济相结合的原则、专业管理与全员参与相结合的原则、成本最低化原则、全面成本管理原则。
意义： 通过成本管理活动，可以降低产品成本；可以提高企业成本核算水平和成本信息的准确性；可以促进改善企业的经营管理并提高企业的管理水平；可以提高企业的经济效益，可以提高企业的竞争能力；可以提高企业员工的成本意识。
2， 成本核算有何要求及程序如何？
要求：1】做好成本核算的基础工作。即建立健全有关成本核算的原始记录和凭证，并健全合理的凭证传递流程；严格遵守成本的开支范围的规定，加强费用开支的审核和控制；制定合理的消耗定额，坚强定额管理；制定内部结算价格，建立内部结算制度。2】正确花费各种成本费用的界限。即划清生产经营支出与营业外支出的界限；划清产品制造成本与期间费用的界限；划分不同会计期间产品成本的界限；划分不同产品成本的界限；划分产成品和在产品成本的界限。3】适应生产特点和管理要求，采用适当的产品成本核算方法。
程序：1】确定成本核算对象；2】设置成本项目并设置产品成本账；3】归集和分配要素费用并登记产品成本账；4】在完工产品与在产品之间分配生产费用；5】结转完工产品成本。
3， 品种花的概念及适用范围？
概念：是以产品的品种为成本计算对象归集生产费，计算产品成本的恶意中方法。主要适用于大量大批的简单生产。
4， 分批发的概念及适用范围？
概念：是按照产品批次或订单作为成本计算对象来归集生产费用并计算产品成本的一种方法，又称订单法，适用于小批单件的复杂生产。
5， 分步法的概念及适用范围？
概念：是按照产品的生产步骤和产品品种归集生产费用、核算产品成本的一种方法。适用于大量大批复杂生产。
1，材料费用的归集与分配：
某产品材料定额耗用量﹙定额费用﹚=该产品实际产量×单位产品材料消耗定额﹙材料定额费用﹚
材料费用分配率＝所用材料实际总耗用量﹙总成本﹚÷各种产品材料定额耗用量﹙定额成本﹚之和
某产品应分配的材料费用=该产品的材料定额耗用量﹙定额费用﹚×材料费用分配率
2，辅助生产成本的归集与分配：直接分配法、交互分配法
3，制造费用的归集与分配：
工人工时比例法：制造费用分配率=制造费用总额÷产品生产工时总数
某产品分配的制造费用=该产品生产工时×制造费用分配率
工人工资比例法：制造费用分配率=制造费用总额÷各产品生产工人工资总额
某产品分配的制造费用=该产品生产工人工资×制造费用分配率
机器工时比例法：制造费用分配率=制造费用总额÷各产品耗用机器工时总数
某产品分配的制造费用=该产品耗用的机器工时×制造费用分配率
按年度计划分配率分配法：年度计划分配率=年度制造费用计划总额÷年度各产品计划产量的定额工时总数
某月某产品应负担的制造费用=该月该产品实际产量的定额工时数×年度计划分配率
4，在产品和产品成本的核算：
约当产量法：月末在产品约当产量=在产品品数量×在产品完工程度
费用分配率﹙单位成本﹚=﹙月初在产品成本＋本月生产费用﹚÷﹙完工产品产量＋月末在产品约当产量﹚
完工产品总成本=完工产品产量×费用分配率
月末在产品成本=月末在产品约当产量×费用分配率
﹙或：月末在产品成本=月初在产品成本＋本月生产费用－完工产品成本﹚
6， 简化的分批法：
全部产品累计简接费用分配率=全部产品累计间接费用÷全部产品累计工时
某批完工产品应负担间接费用=该批完工产品累计工时×全部产品累计简接费用分配率
7， 逐步结转分步法：
营销管理制度

市场营销管理过程，即是企业识别、分析、选择和利用市场进行营销过程所制定的战术和策略，实现企业任务和目标的过程。

一，营销管理的过程

第一步；分析市场的机会：

1，市场信息分析法：即通过报刊、杂志、广播、电视、网络电子、展销等手段搜集竞争对手的概况（历史、质量、价格、产品结构、研发团队、投资力度以及影响力等）、在市场上的占有率、营销手段及策略，从中发现或识别市场的机会。

2，市场/产品榘阵分析法：即以各种渠道开始对产品的推广：通过广告宣传在市场进行推销的市场渗透法占领市场；通过短期的削价等促销的办法扩大销售法；在新地区增设网点或利用新的分销渠道，在新市场扩大规模的办法；通过开发新产品的开发来拓展市场的办法。

3，市场的细分法：通过对市场细分发现新市场的机会，拾遗补缺。

第二步：选择定位目标市场（到有鱼的地方去打鱼）

在确定目标市场以后，对市场进行总体的规划，对市场进行发展和赢利性进行估计。并在每个市场中给自己的企业定位。

第三步：制定市场的营销策略

1，产品的差别化策略---在竞争对手面前，让自己的产品有独特性。

2，缝隙经营策略---避开竞争对后对自己的压力，培养自己的缝隙空间。

3，市场细分策略---补缺投资省、见效快、风险少的新市场，拾遗被竞争对手忽视或放弃了的新市场。

4，卫星经营策略---通过给大企业加工等做配套工程，和大企业建立稳定的合作关系，推动自己的发展。

5，“寄生”经营策略---借大企业的品牌优势，挂靠生存获取规模经济。

6，共生经营策略---与竞争者联合，与互补企业联营，避开竞争，共勉发展。

7，虚拟经营策略---保留关键的核心功能，而让边缘功能分化别人加工，借助外部资源发展。

8，网络等其他经营策略---因为网络经营投资的成本低，产品的附加费用少，成本上的减少为价格的优势创造了条件。所以网络营销是现代销售高收益的一种模式。

二，营销渠道的开发

第一步：首先调研市场：
1，分析同类产品在市场上的饱和程度，本产品在市场上的竞争能力。

2，分析客户对本企业产品在质量、价格上的信息反馈程度，对本产品的技术支持和改善意见。

3，分析本产品的发展方向：

（1）本产品是主题产品还是附属产品

（2）本产品在地域上的发展空间（在那些地域销售的比例比较大）

（3）本产品在市场上的发展空间（适应高、中、低档中的那些消费群体）

第二步：建立什么样的销售渠道：

渠道一,寻找代理商

调研那些实力强、信誉好，有强烈的销售意识，而且有强势渠道的经销商作为代理商（那是小企业最实用而且有利的销售渠道之一）

渠道二，合作品牌企业，借势上市

调研协商实力强、信誉好、市场前景优势明显，而且有合作意向的品牌企业，依靠他们的品牌影响、健全的渠道，推动自己的产品（那是小企业最实惠、渠道建设最快、投资又省的新型营销模式）

渠道三，电子商务和网络开发是必需的市场渠道

电子商务和网络的高速发展，而且因为成本低、渗透力大、辐射力强，这种虚拟的网络营销渠道是将来发展的一大趋势。

渠道四，发展、选择、定位全国性的加盟商

即是在总公司提供加盟商的商标、商品、总公司的总体设计及经营技术，由各加盟商配备事业资金，在总公司的同一形象、商誉下，从事终端销售活动。这种面向全国、点点的形式、分散的手段、区域不重复的控制、防止串货引发混乱的终端销售行为，投入的资源很大，管理也很烦琐。但对产品的广告传播速度会很迅速，资金的回收率也快。

渠道五，建立直营销售网点（直营店）

在全国有市场的区域建立直营卖场（连锁店），由公司直接纵深参与经营、投资、管理各个店铺的经营形状。直营店的主要任务是“渠道经营”，从消费者手里直接获取利润。直营连锁实际上是一种“管理产业”。

渠道六，产品展销模式传播

通过参与展销、促销的平台，接触各经销商及各用户，一方面通过公关，建立与各经营户及消费群体的合作关系，另一方面，通过展销平台向市场传播信息，宣传产品及企业的服务品质。

三，营销渠道的巩固、完善、拓展及服务

1，客户服务的项目管理

（1） 各种销售渠道要有各销售人员独立配置

（2） 销售部门要配置专门的策划人员做策划工作

（3） 还要配置售后服务人员管理客户的服务工作，上门服务、电话服务、投诉管理。

（4） 为客户建立档案。

2，广告与促销工作的开展

（1）对代理商、加盟商及直营店等各终端卖场应开展横幅广告、墙体广告及店招展示等形式的信息传递，同时在各网站上开辟自己的信息市场。尤其是各规模的展销活动都是传播产品的最有效的渠道。

（2）对自己的产品进行合理的定位、定价。促进对信用客户的保护工作。

四，销售管理的办法

第一，要进行系统的销售管理，营销部门必须要配置合理的销售人员，并对业务承担责任。一是内务上的，二是外务上的。

1，内务人员配置及任务

（1） 负责预估，接受客户的订货并进行文件的制作

（2） 记录、计算销售的款项和收入的款项

（3） 统计、制作营业日报

（4） 日制作及寄送收款通知书

（5） 与自己的客户进行及时的联络和沟通

（6） 搜集、整理对市场的调查报告资料

（7） 制作与发布广告及促销（展销）活动的宣传业务工作

2，外务上的人员配置及任务

（1） 跟踪客户产品销售的进展，探讨及决定下次定单的具体情况

（2） 与客户对产品的价格进行估价，这样的接受定单及延揽交易

（3） 在受理定单以后，负责检查交易的各项任务，与客户保持随时的联络

（4） 在加强跟客户良好关系的同时，开拓新的市场

（5） 随时对同行竞争者的信息挖掘，时刻取得市场的动态

（6） 对新老客户的访问、探讨及询问要热情，并积极的介绍公司良好的一面

第二，怎样做好销售计划的内容

企业的经营方针及经营目标，未来的发展计划、利益计划、损益计划、资产负债计划等计划与实施，都是以销售计划为基础。

1，完善好销售计划的内容

（1） 计划好是要通过什么渠道去销售产品

（2） 核算每只产品的成本是多少，同时核算出每只产品的销售价

（3） 安排好销售人员，保证每个渠道的销售网都有人管理

（4） 预算月、年销售总额的计划是多少

（5） 广告与促销的活动要作全年的计划

2，年度销售计划的总额计划的编制工作

（1）先找到当前的销售损益平衡状况，作为编制年度计划的基准

（2）编制年度销售发展计划总额

（3）编制客户别销售计划

（4）编制销售费用的投资计划

第五，售后服务的管理制度

1，为企业产品对客户关于储运、检验、统计及延续定单交流等服务

2，对客户意见和反馈的信息要真诚的调查核实、合理的解决并备案

⑸ 如何做好房地产营销活动

这是一个计划书！你可以参照看看。。。。。
深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6， 结论

二、 项目环境调研
1， 地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
· 经济实力
· 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放

五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
· 工地围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2， 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3， 工地办公室
· 经理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4， 功能标牌
· 请勿吸烟
· 防火、防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控

六、 媒介策略

1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理

⑹ 谁介绍下好的房地产营销管理软件（包含crm模块）

管家婆CRM
唯一将绩效管理在CRM中落到实处的CRM！涵盖客户管理、销售管理、服务管理、流程管理、绩效管理、团队管理、目标管理、精准营销（邮件、短信）等

⑺ 房产中介经营方案

是管理方案还是运营方案？侧重点不一样写作的内容相差很多。是上海的吗？可以交流交流。

着重运营至少也是高级经理或者区域经理的事情。二手房公司运营站在全局的角度思考问题了。包括公司的制度、激励机制的制定、人员培训管理、业务流程、权证、人事、行政等很多方面。看你处于什么侧重点去考虑了。老板想解决什么问题？就针对性的提出解决方案。相信你的经验比我老道。

这个没有模式。若是模式就没有新意和见解了。老板会不开心的。

⑻ 房产销售中心的功能 布局 管理模式 跪求！！！！

这个很简单的事，就到外边转一圈就好些案例啦，还用在这找？

功能无非是接待区、展示区、洽谈区、办理手续的区域（包括银行的驻场席位、财务收款的席位），再有条件就是加一些休闲等候区（茶座，茶点等的服务）。

接待区之前如果可以再加个迎宾管理，门僮或是服务员在外围，更外围就是对车辆的安置停放了。总之，你在管理一个房产销售中心时，就先把自己当是一个想来看房买房的客人，开车来的话，到这边上就有人来招呼，指挥停好车子，然后指引到入口；入口大门有门僮开门，进门口后就有销售人员接待过去，接待过去后就看客人是先坐坐歇下，顺便听口头介召一下楼盘情况，还是直接进入展示区，一边看沙盘、效果图、电脑演示片等资料并一边听介召；展示区看完了，对楼盘有一定的认知，再到洽谈区祥细了解心目中的几个心水单位，各楼层的单价分别，总价相差多少等。如果真的看中了，可以再到后面的区域咨询房贷情况，都OK了就交定金（如果还没完全ok也可以交一点诚意金，保留一段时间心水单位），这个区域还应该设一个签约区的功能，签意向书或是直接签购房合同（草案）。等候休闲区是按时候在交款时，（一般只需一位客人进去交款，或是给卡给工作人员自己进去刷），其它客人可以在这里悠悠地等，不要影响心情。