房地产开发工程管理策划书

1. 房地产策划需要干什么具体点的

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

主要工作

一、市场策划

是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。

简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

二、产品策划

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。

主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程

三、营销策划

是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。

如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。

四、开发策划

是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。

其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。

五、物管策划

物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营

主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务

是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。

物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

六、广告策划

房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。

在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

(1)房地产开发工程管理策划书扩展阅读：

策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算，它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的，充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中，常用于形容做一件事的计划，或是一种职位的名称。

策划一词最早出现在《后汉书》。策最主要的意思是指计谋、谋略，划指设计，筹划、谋划。选题中应用创造性思维独辟蹊径地考虑选题就是选题策划。

《后汉书·隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。

2. 房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容并如何控制

第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目可行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制要点 28
第六章 规划设计任务书编制要点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计任务书编制要点 41
第十章 施工图审查基本要求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51
1.1管理组织机构 51
1.2项目经理部的组织管理 52
第二章 经济合同管理 55
2.1经济合同管理规定 55
2.2工程类合同编制要点 59
2.3标准格式合同内容要点 61
2.4对外合同及付款签批的意见 63
2.5合同付款管理程序 66
附：经济合同审批表（500万元以上） 68
经济合同审批表（500万元以下） 69
经济合同付款审批表 70
合同管理台帐 71
第三章 采购与招标管理 72
3.1招标管理规定 72
3.2材料设备采购规定 78
3.3甲供材料设备采购操作要点 81
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度管理 93
4.1工程进度管理规定 93
4.2施工进度控制流程 95
4.3施工进度控制指引 97
4.4进度计划内容编制要点 99
第五章 工程质量与施工管理 100
5.1项目施工管理规定 100
5.2施工组织设计制度 104
5.3技术交底及施工图会审制度 108
5.4样板指路制度 110
5.5工程质量现场检查内容与要求 113
5.6材料设备质量技术要求管理规定 115
5.7材料设备进场验收指引 117
5.8质量保证资料检查要求 119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121
5.10项目预验收检查要点 122
5.11项目竣工验收检查要点 124
5.12工程技术档案范围与建档要求 126
5.13工程竣工总结编制指引 132
5.14工程管理奖罚制度 135
附：重点监管部位质量监管计划表 136
材料设备质量监管计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程设计变更管理规定 143
6.3现场签证管理规定 147
6.4项目成本核算与分析指引 149
6.5工程结算控制指引 151
6.6工程造价管理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费用审核单 158
成本动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合同统计台帐 163
第七章 安全文明生产管理 164
7.1安全文明生产管理制度 164
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168
7.3施工现场安全检查指引 170
7.4施工现场文明生产管理要点 172
7.5工程事故处理指引 173
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175
第二章 营销策划管理 176
2.1 总则 176
2.2 总体策划 177
2.3阶段策划及实施 178
2.4市场调查与前期策划 179
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作管理 192
3.1销售准备 192
3.2现场销售过程 193
第四章 现场销售工作规范 195
4.1销售准备工作 195
4.2销售价格管理要点 199
4.3销售合同范围与草拟注意事项 201
4.4销售面积确定操作要点 202
4.5销售工程设计装修注意事项 204
4.6广告方案与实施操作 206
4.7销售过程管理要点 209
4.8房产价格折扣管理指引 211
4.9销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
5.1客户服务部职责 217
5.2客户资料管理指引 218
5.3退换房办理指引 220
5.4更名办理指引 222
5.5客户按揭代办指引 224
第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人：
编制单位： 编制日期：
项 目 序号 总金额
（万元） 可售面积
（M2） 单位金额
（元/M2） 备 注
一、销售总收入 1
1 多层住宅收入 2
2 高层住宅收入 3
3 小高层住宅收入 4
4 公建收入 5
5 车库收入 6
6 其他收入 7
二、各项支出总额 8
1 建造成本 9
1.1土地价款支出 10
1.2前期开发准备费 11
1.3主体建筑工程费 12
1.4主体安装工程费 13
1.5社区管网工程费 14
1.6智能化系统 15
1.7园林环境工程费 16
1.8配套设施费 17
1.9其他建设工程支出 18
2.0预备费 19
2 销售费用 20
3 管理费用 21
4 财务费用 22
5 营业税金及附加 23
四、利润总额 24
减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成本利润率 31
4 成本净利率 32
5 投资利润率 33
6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

3. 怎么写工程项目实施方案

实施方案的写法
实施方案通常由标题、主送机关、正文、落款四个部分内容构成。
1.
标题
制作实施方案的标题通常有三种方法：第一种是二要素法，即“实施的内容+文种”，如“奶牛良种补贴项目实施方案”。第二种是三要素法，即“制文机关+实施的内容+文种”，如“内蒙古农业大学教师职务岗位考核实施方案”；上述例文的标题就是属于这一类型。第三种是四要素法，即“制文时间+制文机关+实施的内容+文种”，如“二〇〇四年牡丹江科技进步工作目标考核实施方案”。
2.
主送机关
实施方案一般用于下发给制文机关所属的部门、单位及各科室，要求其遵照执行。主送机关可以放在正文之前，也可以放在文件尾部的主送、抄送栏。对上级机关一般是抄送或抄报，以用于审批或备案。
3.
正文
实施方案的正文一般分前言、主体、结尾三部分。
(1)前言。要写明制发实施方案的目的和依据，要求写得简明扼要。一般先写制发的目的，常用“为”、“为了”开头；然后说明制发的依据，常用习惯语“根据……，结合本(我)单位的实际，制定本实施方案”结束。如例文开头就是使用这种方法，以简明扼要的一段话把该局制定实施方案的目的和根据非常清楚、明确地表达出来。
(2)主体。主体部分是实施方案的主要内容，一般包括几部分的内容：一是简要阐述实施某项工作的重要性和必要性；二是阐明实施某项工作的指导思想、目标要求及指导原则；三是实施某项工作的安排、步骤、方式方法等；四是关于对工作的组织领导及资金保证等。这部分的内容要求具体明确，具有很强的可操作性，如实施某项工作分为哪几个步骤、每个步骤安排在什么时间、时间安排多长以及每个步骤由哪些部门、哪些人员负责落实等都要做好具体明确的安排和分工。同时上述四部分内容，可以根据不同的部门单位、不同的工作内容而有所删减，有的实施方案就不写第一部分重要性和必要性的内容，而直接写后三部分的内容。如上述例文就包含了“指导思想、目标要求和基本原则、实施步骤、基本要求”四部分的内容，而且每部分的内容都制定得很具体、详细，特别是第三部分“实施步骤”，把该局整个先进性教育活动分“学习动员、分析评议、整改提高”三个阶段，对各个阶段的时间、教育活动的内容、负责的部门及要求等都做了非常具体、详细而又明确的布署和安排，这样便于各个股室、支部及党员个人去贯彻执行。
(3)结尾。结尾部分通常是对贯彻实施方案提出明确的要求，要求受文机关认真贯彻执行，要写得简明扼要。如上面所举的实施方案的结尾就对该局所属的股室和支部提出制定实施计划的时间和贯彻执行的要求。
4.落款
在正文右下角写上发文机关的名称和发文日期。如果标题中写明发文机关的，可以省略不写发文机关，直接写发文日期。

4. 求工程项目管理策划书。

楼主您好，跑跑终极团队很高兴为您解答，你可以去网站搜索； http://paper999.com/还望五星级评价及采纳，谢谢。

5. 房地产公司项目前期研究及策划方案征集该怎么写

其实地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。
从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。
系统比较多复杂，随着地产行业的飞速发展，还会涌现很多新生领域，也需要策划。

房地产策划包括那些内容?
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

可行性研究的工作阶段

投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.

项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容

营销策划内容:
A、定价策略
1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
3、推出特价房的时机及数量建议；
4、楼层、朝向、景观差价；
5、付款方式建议；
6、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议
1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
2、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分
1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
2、销售阶段的划分及周期
D、销售控制
1、推盘手法建议；
2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
3、价格调控与促销手段建议；
4、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训
1、发展商简介；
2、房地产特性与房地产价值；
3、项目环境资料说明；
4、项目规划介绍；
5、公共设施介绍；
6、整体理念介绍表表达；
7、营销理念；
8、营销技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表达；
11、广告定位；
12、广告表现；
13、市场客源定位；
14、业务计划介绍；
15、买方心理障碍排除；
16、现场接待流程及规定；
17、守价技巧；
18、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；
20、DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；
22、现场买气制造；
23、认购书、售价与付款办法介绍；
24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；
26、答客问演练与课程验收

三、 随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。
●误区之一
目标客户定位不准
打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！
事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。
●误区之二
无视差异化竞争
与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？
事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？
●误区之三
空洞的品牌战略
眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。
事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？
只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。●误区之四
产品理解浅薄
与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。
房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。
●误区之五
用大炮打蚊子
仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。
其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。
当然，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但如果不难的话，何以证明你“深厚的策划功力”？

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6. 谁能提供 房地产项目工程管理策划书 范本最好是实例！谢谢啦！！！

深圳万科地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析：
（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4、竞争个案项目调查与分析
5、消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机；
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；
（4） 购买时机、季节性；
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）；
（6） 购买频度；
6、 结论
二、 项目环境调研
1、地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2、地块本身的优劣势
3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1、投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、土地建筑功能选择（见下图表）
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、土地延展价值分析判断（十种因素）
5、成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6、投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7、同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2、建筑规模与风格
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、 概念设计
1、小区的规划布局和空间组织
2、小区容积率的敏感性分析
3、小区道路系统布局（人流、车流）
4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5、小区建筑风格的形式及运用示意
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意
7、小区户型比例的搭配关系
8、小区经典户型的功能判断及其面积划分
9、小区环境绿化概念原则
10、小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
（一）核心部分
1、名称
2、标志
3、标准色
4、标准字体
（二） 运用部分
1、现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2、营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3、工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4、功能标牌
• 请勿吸烟
• 防火、防电危险
• 配电房
• 火警119
• 消防通道
• 监控室

万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1、建筑规模与风格；
2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5、物业管理（收费水平、管理内容等）；
6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4、价格策略
四、入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
六、 媒介策略
1、媒介组合
2、软性新闻主题
3、投放频率
4、费用估算
七、推广费用
1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书等）
3、阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训

万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1、建筑规模与风格；
2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5、物业管理（收费水平、管理内容等）；
6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4、价格策略
四、入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
六、 媒介策略
1、媒介组合
2、软性新闻主题
3、投放频率
4、费用估算
七、推广费用
1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书等）
3、阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网

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7. 什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

8. 急求房地产开发单位标准化管理制度。（计划管理、部门管理、KPI绩效管理）急求啊！！！

阿什顿