Ⅰ 关于房地产的书籍
羊皮卷：
《羊皮卷》是世界上最伟大的励志丛书，《羊皮卷全书》所辑录的11本书的作者都是近200年来美国各个行业中的成功人士，他们根据自己的经历，循循善诱地向世人告知成功的秘密以及由之所带来的幸福生活的意义。世界每天都在发生着变化，但是，做人处事的原则却是亘古不变的。心灵的纯净会带来纯净的生活和纯净的身体。同样，肮脏的心灵会带来肮脏的生活和腐化的身体。
太多的人都在忙于改善自己在物质社会中的地位，拼命地去占有一切，孰不知，生命是有规律的，只有遵循了一定的原则去生活才能获得成功，才能实现你的目标，从而改变自己的一生。
售罄：
《 售 罄 》是中国首部探索复制地产销售冠军的实战派力著·作者本身是一位有十年经验的资深产人，其历时一年多时间，深入走访，研究广，深两地20余位售楼冠军，首次全面系统地披露房地产销售的经典必杀技。该书以大量翔实一线实战案例深入浅出地介绍了房地产销售过程中的100多个行销技巧，可作为一，二手销售人员培训教材·该书从售楼人员的自我激励，销售准备，看楼谈价，结案成交和新顾客开发以及到老顾客服务等等，都提供众多实用技巧，并通过生动的案例及相关辅助材料让读者易学易用。
儿子兵法：
《儿子兵法》是作者独创的行销哲学。
知己知彼百战百胜之行销宝典，一本行销人必读，非行销人不可不读的好书。
房地产经纪人必看的书。
当然还有其他很多书籍，请根据自身需求阅读。
Ⅱ 请问在简阳石桥是不是有个大华国际物流港的项目啊
简阳大华国际农产品市埸，当时，他们宣传并复印发给群众看的有《四川省人民政府文件》川府发<2012>19号，《四川省人民政府关于下达2012年重点项目计划的通知》;2《大华国际农产品物流交易中心项目投资开发协议书》，甲方是简阳市人民政府市长樊昌华，乙方四川果旺果蔬有限公司董事长王利民。〈详后复印件)开发商宣称大华国际是四川省及简阳市的重点项目，该市场拟建在成渝高速公路简阳石桥段的出口处不远，大华市场还宣传这市场是农副产品批发市场，其中有部分是冷冻批发市场，要建冷冻库，今后成都八里庄肉类，禽类批发市场因成都北改要搬迁到这里;大华市场中8幢就是肉类批发市场，大家都信以为真!看好该市场前景，同时大华市场开发商承诺，业主只要购买商铺立即可收取房租，并可售后永远包租，没有后顾之忧了，商铺很快销售一空。2，3年后，大华市场修起了，也确实建了冷冻库，他们动员了一批猪肉和禽类的商人来大华国际搞批发，但因生意清淡，批发商们都惨遭亏损而迅速撤退!大华国际市场已建好三，四年了，现在仍是空架子，只有临街的几家租出去卖干杂，日杂，95%以上的商铺仍然空起;他们这五年包租打给八幢业主的房租是哪儿来的?这不是挖东墙补西墙吗?这种情况又能维持多久?!业主们忧心忡忡，在微信群里议论纷纷，长此下去，购房款及房租不是打水漂吗?!单是大华国际涉及的业主就成千上万，多次酝酿要维权，要集体找简阳及成都市政府解决。现在大华国际还在新建商铺，还要害人?!又如眉山东坡区经开新区的现代鞋业园，2012年销售时，承诺售后包租，返租金8年(即可回收房价的70%)之后，可继续包租，很有吸引力!后来鞋城是修起了，但土地所有权有争议，业主们至今也没办到产权，现代鞋业园一直招不到商，空起至今，承诺8年的租金，业主们只收了一年多就停了。业主们多次集体上访维权。
Ⅲ 我是刚刚做房地产的 请问做一手商铺这一块有什么好的方法找客户了
如果单个或者只几个商铺的话发发小广告就行了，如果是商铺群得话可以专考虑让开发属商以拟建商业街的名义向外推广，再采取售后返租的形式（就是让客户买了商铺之后再跟开发商鉴定包租合约吧商铺的经营全交给开发商，由开发商来经营）。这是目前使用最多也是最有效的商铺营销策划方式。具体怎么操作，你可以找些房地产策划方面的书来看看。
Ⅳ 大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施手册
大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施
大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施
大型商业步行街与MALL中心的成功开发与运营，将解决大量再就业问题，同时有力拉动经济发展，招商工作在MALL开发运营中占有重要位置，作为国内专业的商业管理公司，NEWMALL公司重点研究了国内外招商的经验、教训，结合自己的实践经验，形成了自己的招商体系和理念，我们认为MALL顾问公司不仅要有一流的专家顾问，而且要具备国内外大商家与品牌供应商整合能力。
我们倡导大型购物中心与品牌供应商建立新型合作关系，经营公司不要过分依靠收取供应商费用维持运转，而是要依靠一流的营销，加快销售速度提高商品与资金周转效率，提高人均单位面积销售额，走可持续发展的MALL开发之路。
Shopping mall招商原则
开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态以及同种业态不同风格档次之间的互补促进作用。
MALL统一运营包含五个方面的内容：统一业态调控、统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“业态设计管理与统一招商管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
第一基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计。许多发展商没有委托专家进行业态设计和商业功能布局，招商过程中发现想进来的大商家，发现许多规划设计不符合自己的要求，例如深圳新安湖地产公司在引进万佳百货后仅仅对建筑部分进行改动就花费400多万，而进行业态设计顾问费用也就是30万元以内。
在大型shopping mall 与大型商业街业态设计中，NEWMALL商业管理公司及杨宝民工作室积累了丰富的经验，形成了中日韩三国专家共同设计业态的黄金搭档，不仅遵守购物中心的产业经营黄金比例，而且不断创新，不仅考虑业态黄金比例，而且将立体流线设计技术引进中国，注重商业文化设计，形成了国际领先的业态设计理念。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。对于办公区域特别集中的shoppingmall,可以加大餐饮比例。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样首先可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分为两种情况，经营实力较强的国际名店，采用租赁为主的方式；对于非国际名店，尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。
第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性，万达集团的济南购物广场等主力店沃尔玛和红星美凯龙对步行街商铺带动作用不大。
核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。
核心主力百货店可能有两个或两个以上，因此，在招商策划中，我们建议发展商最好委托MALL运营顾问公司自营一个主力店，由运营顾问公司负责主力店招商任务，统筹考虑零售经营业户与主力店的业态关系，加强对业态的调控能力。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是MALL购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金＋浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，将整个购物中心真正做旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间"的原则。例如区域购物中心再引进著名百货公司时候，可以采用这种方式。
第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场规划指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业服务等等。这个“统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营销管理中，商户最渴望的是赢利。
第十基本原则：购物中心要具备完善ERP信息系统，重视知识管理，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行再分配。
招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。
招商策划的核心――招商计划
制定大型MALL招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。MALL运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要领导的支持。在开展实际招商工作之前，我们首先确定招商目标，然后确定商家档次、规模、具体租金条件。
招商时间安排
由于大型MALL招商任务较重，招商时间要提前安排，其中大商家招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力百货店或超市意向，根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。
中小商户要在大商家确定后，建筑封顶前5个月开始招商推广工作。
招商费用管理：
盲目招商，花费巨大，收效不佳，这是许多MALL与商业步行街开发商担心的问题。招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用。
降低招商成本提高招商效率的一个重要措施是：委托专业顾问公司招商，大商家招商工作组成联合招商小组，小商家与品牌供应商可以委托顾问公司代理，代理费用一般是收取一个月的代理费用。
招商费用使用策略：
1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。
我们运用上述招商策略，采取如下具体措施：
1．NEW MALL公司负责步行街与购物中心统一业态设计
我们花费一段时间摸清深圳批发与零售业态，根据深圳宝安消费者偏好，我们设计出比较合理的步行街＋MALL业态组合模式，通过优化业态与动线划分，解决了地下室施工中遇到的柱网与承重墙问题，使整个设计有利于商业经营。
2．分块招商策略
商业步行街重点引进专卖店与专业商店，重点利用香港资源解决国际名店招商问题，与深圳服装协会和深圳数个女装厂家合作，集中引进一批深圳女装，男装，皮鞋皮具。
商业经营采用统一营销模式，销售的商铺可以返祖经营，返租模式为4％租金＋20％经营分红。
主力商场招商问题是我们招商的重点，根据当地离香港近的特点，引进香港百货对整个经营特色没有太大帮助，特别是无法使当地商业经营水平得到很大提升，因此我们反复论证，按照日本与韩国百货店管理标准，引进白领百货公司，例如日本伊势丹百货、太平洋百货。
在百货供应商引进方面，我们不仅利用NEW MALL广泛的供应商资源，而且通过VMD引进日本与韩国服装与化妆品品牌。
NEWMALL公司作为专业的招商与经营管理公司，我们非常注重招商计划的执行能力。例如深圳滨海购物中心招商需要在深圳、香港举办新闻发布会，那么我们事先就做好商家单独拜访工作，同时充分利用香港平台整合世界名店商业资源。
招商队伍的建立与优化
Ⅳ 某商业地产项目策划书
蓝天新居商业经营定位
一、航空路商业近况
根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心；二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。
因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：
a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；
b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧；
c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；
d、优惠付款方式，降低投资门槛。
二、商业经营定位阐述
1、商业主题定位：综合性购物休闲中心
◇ 体现在商场的面积和业态的齐全
◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣
商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌
◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富（建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块），人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；
◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。
经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：
（1） 高档次精品时尚购物店；
（2） 综合性超市；
（3） 专业主题市场；
（4） 休闲中心；
（5） 中高档餐饮机构；
（6） 稍高档次的娱乐城。
经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。
三、商业推广主题阐述：
提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城
突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。
从以下几方面支撑本项目的投资价值：
1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。
2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。
3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。
4、 经营品牌：由招商活动最后落实。
◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。
◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。
5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。
租金回报有利于：
◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心；
◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；
◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。
突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。
让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：
1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；
2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；
3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。
突出经营前景，由招商活动最后落实。
招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。
1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。
2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。
3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。
4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。
四、招商销售整体策略
招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。
根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。
出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。
出租策略
本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。
对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。
销售策略
本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。
对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。
在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。
注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。
Ⅵ 段宏斌老师编著的书籍有哪些
最新出版的是《售后返租生死经营》，这个书籍销售得不错的，我也买了一套，可以去段宏斌官网搜索更多书籍详细简介的，还有书籍《旅游地产改变中国》、《最佳购物中操盘标本》。
Ⅶ 因为本人从事策划方面的工作，现在做一个茶叶产品的推广，求一个类似的网络营销的推广方案PPT做参考
第一部分：挚友真茶的品牌定位
2、挚友真茶的主要竞争对手和各地某些传统品牌，及竞争对手的品牌定位
1、张一元，浓浓京味儿吸引老北京
张一元茶庄是京城著名的老字号，迄今已有百余年的历史。“老”对于每个人来说，可能并不是件好事，但是对于一家企业来说，能历经百年而愈加兴旺，则真正是一笔宝贵的财富。张一元在营销策略上充分抓住自己作为老字号的品牌特色，大力弘扬京味儿茶文化。
2、吴裕泰 “绿色100”打造专业形象
与张一元类似，吴裕泰也是京城著名的老字号茶庄，不过，在营销策略上，吴裕泰并没有过于强调悠久的历史，而是着力凸显产品的“绿色、安全、健康”，打造现代管理体制下的专业茶商形象。
3、天福茗茶 推行标准化精致服务
天福茗茶在北京只有十几年的历史，它是由台湾天仁集团总裁李瑞河先生在内地创办的连锁企业。目前，天福茗茶在全国有778家直营连锁店，仅北京地区就有59家。作为一家外来企业，天福茗茶靠什么在强手如林的北京茶叶市场站稳脚跟？走访了天福茗茶东方新天地店、东单店、朝阳门店等多家门店后发现，推行标准化的精致服务，是天福茗茶赢得消费者的重要法宝。
4、立顿：
立顿作为联合立华的品牌，在我国大中城市中占有相当大的市场份额。其以高档消费场所为突破口，充分利用各种宣传方式，如在电影电视片中出现、在各种时尚杂志的文章中出现、在网络小说中出现等等，以潜移默化的方式把立顿品牌深埋在消费者心中。经过长期的品牌经营，现在，喝立顿茶已成为高级白领的象征。
但立顿虽在欧洲市场有强大的广告宣传，但在中国市场一直采取低调处理的方式，较注重终端网络建设，少投放硬性媒体广告。就产品而言，立顿茶多为红茶、奶茶，以欧洲风格为主，较少涉足中国传统茶。
5、地方传统品牌：中国盛产茶叶的地方很多，这些地方都有产品品质相对稳定的品牌，在当地有一定知名度的地方品牌，它们既是德信茶进入该区域的竞争对象，亦可成为挚友真茶的兼并目标
优势：有独特的气候、地理环境，在当地具有天时、地利、人和的优势。这些品牌多为口碑宣传，对当地茶叶市场的习惯性消费有较大影响，占据了部分当地旅游消费的市场份额。
不足：企业规模较小，生产水平低下，经营意识落后，缺乏竞争力
挚友真茶品牌定位的制定
综上通过对茶的消费模式的分析可以得出，茶消费几乎都与朋友这个词联系在一块，因此我们把公司的品牌定位定在了茶与友，理念为“挚友真茶，茶亦挚友”。
这种理念包含两成含义：一成是挚友真茶蕴含着对朋友的感情，真诚，即“挚友真茶”理念
一 成是挚友真茶就是我们生活中的朋友，体贴知心，即“茶亦挚友”理念。
而挚友真茶的商标也是我们的品牌定位，这使商标和品牌定位有机的结合在一起，使我们的品牌定位更易被消费者熟知。
纵观主要竞争对手的品牌定位多集中在老字号，绿色健康，标准化精致服务上，这使我们“挚友真茶，茶亦挚友”的定位可以避开与主要竞争对手的直接竞争，而且通过不同的定位树立品牌，同时几乎所有的茶消费者也成为我们的目标消费群，扩大了消费体，可更快占领市场。
以上就为我们的品牌定位
品质/价格：主营高档茶，兼营大宗茶。
第二部分：济南市场开拓，在济南乃至山东树立品牌
一、济南的市场调研
济南茶市总营业面积已经达到了15万平方米，进驻茶商、茶农、茶厂经营业户1500余家，年交易量120余万担，销售量约占全国茶叶总量的8%以上，年交易额达18亿元。
2007年的济南茶市较为平稳，除普洱茶以外，大部分其他茶类市场走势趋缓。各大茶类的市场细分更加深入，绿茶、乌龙茶、普洱茶成为市场的主流三大茶类，花茶、花草茶及其他茶类在市场上也有零星分布，茶器具供销形势稳中有升，配套包装行业，通用包装仍是茶叶流通特别是散茶流通的主要包装形势。
2007年济南茶叶市场的主销茶类中，绿茶占到了市场份额的40%左右，其中山东本地产的日照绿茶又占了整个市场绿茶份额的70%以上，且增长迅猛。
乌龙茶在2007年山东茶叶市场的消费中，仍居于关键地位，特别是安溪铁观音。从店面的布局来看，山东济南茶叶批发市场有将近三分之一的店面在经销安溪铁观音——铁观音的销量占到了乌龙茶总销量的近80%，台湾乌龙茶、大红袍等乌龙茶品种的销量大概占市场乌龙茶总销量的20%左右。
受全国市场波动的影响，济南的普洱茶市场不愠不火。07年的普洱茶消费仍以礼品茶和存茶为主，相对于2006年同期，销量大幅下降，但在市场上仍有走量。较为明显的是，在2007年的中秋、元旦期间，普洱茶的消费量明显下降普洱茶的消费市场还没有完全形成，真正喝普洱茶的人群比例还太小。
花茶及花草茶等已沦为小茶种茶类，消费量基本连年下降。喝花茶的目前已大部分是中老年群体，并且这部分群体在当下也有转向的趋势：部分转向绿茶，部分转向乌龙茶。
济南茶品消费的特性
通过以上看出济南茶叶特别是绿茶的市场潜力非常大。济南的市场潜量巨大，绿茶比重高。济南的茶叶销售红火，属高CDI（品类发展指数）市场。济南的茶叶品牌非常少，属低BDI（品牌发展指数）市场。济南的茶叶市场正处于由散装茶向包装茶的过渡中，高CDI、低BDI显示，品牌发展欠佳，但处于相对成熟市场，市场潜力大，品牌在该市场有发展空间。，其中以日照绿茶占市场的主导整个市场绿茶份额的70%以上，且增长迅猛，
济南市场原以花茶为消费主流，现人们的消费观念开始转变更倾向与绿茶。济南绿茶市场以南方茶和日照绿茶为绝对主力，茶饮料已经对整个茶叶市场形成了巨大的威胁。
济南人普遍认为绿茶有清热去火的保健作用，为夏天饮用之佳品。在崇尚时尚、保健和送礼的人群中，绿茶都有一定份额的市场占有率。受到宣传的影响，已有占整个消费群体16%的人开始喝绿茶，在这部分人中已有相当一部分人开始喜欢上了绿茶的口味。
调查表明仅三成人喝团购茶，团购茶的市场容量已经大幅萎缩。团购茶的价位多为中档，以60-90元/500 g为主流。效益好的单位也会发一次高档茶。团购茶的包装以纸袋为主。传统的事业单位、国有企业因受到效益影响，福利少，故团购茶的市场也随之萎缩。新兴的商务单位的团购茶市场却方兴未艾，呈增长趋势，且偏向于高档茶。
市场绝对主力是茉莉花，以其芳香馥郁赢得济南人的厚爱以至成为主流习惯。但其久泡无味，味俗，观赏性差。茉莉花茶价格低，8-60元/500g不等，20-30元/500g的为主流。铺货行程最广，在中低端市场具有绝对优势，只要有卖茶的地方，就有茉莉花。花茶无促销，无广告，仅在茶博会上加以宣传。
济南人对到高档场所喝茶并不“感冒”，原因是消费高，观念使然。到高档场所喝茶的人主要有两类：一是年轻人，喜欢浪漫、温馨的氛围，但其消费水平较低，为40-99元/壶；一是中年人，多为业务应酬，档次较高，多为超过100元/壶。
综上可以看出挚友真茶在济南应主营绿茶、普洱茶、乌龙茶，茉莉花、花茶。其中 绿茶、普洱茶、乌龙茶多为送礼，在会友消费中占有很大的市场占有率，可体现“挚友真茶”理念。绿茶 、茉莉花、花茶在日常的消费中占有较大份额，可体现“茶亦挚友”理念。
二、挚友真茶在济南茶市品牌定位的延展
1济南茶文化
济南毕竟不产茶，与成都、杭州等位于南方产茶区的城市相比，济南无论在茶产业还是在茶文化上都存在差距。济南虽有不少茶楼、茶馆，但是单纯经营地道茶饮的却为数不多，多兼营棋牌室、KTV、餐饮、足疗、香熏等，使品茶的文化与艺术氛围大大折扣。此外，济南人多饮花茶，真正品茶的人是不喝花茶的，因为花香掩盖茶香，香气诱人却不值得回味。杭州品龙井、潮汕啜乌龙、北京大碗茶、成都盖碗茶、广州早市茶、昆明九道茶……国内茶文化氛围浓厚的地方，无论雅俗，都形成了自己独具特色的品茶理念、技法与风格，茶文化也成为一些城市响当当的名片。但济南却还远远没有形成自己的特色，没有自己的茶叶品牌，没有自己的品茶之道，对茶文化缺少自己鲜明独到的理解与诠释。“济南喝茶档次不高，方式简单、粗放，没有形成艺术化的茶文化，对茶的本质缺少追求。“济南本身不产茶，这让济南的茶文化有别于其他产茶地区，形成了‘兼容并包’的特点，不同的茶客有不同的需要，按需所求，都能找到自己满意的茶叶。”李亚光认为，济南有困难更有机遇，发展茶文化大有可为。
济南打造茶文化，要以泉文化为核心，服务于泉文化。在李亚光看来，济南并不具备单打“茶文化”牌的资本，“济南得天独厚的条件就是泉水，通过名泉营造推广茶文化，让茶文化成为泉文化的补充。”
2006年9月28日，被命名为“泺苑”的济南趵突泉泉水茶文化街开街迎客。泺苑位于趵突泉公园西北区，东西长28米，南北长约100米，总占地面积2200平方米，过去是大板桥街、小板桥街、曹家巷等老街巷所在地，曾经河道交叉、泉源充沛，一年四季流水潺潺，是泉城济南“潇洒似江南”景致最有代表性的地区之一。“泺苑”依托“天下第一泉”趵突泉打造“儒茶文化”品牌，在这里，游客们可以品茗赏泉，欣赏茶艺表演，在感受泉文化的同时，品味儒家文化和茶文化
2挚友真茶在济南茶市品牌定位的延展。
综上纵观济南的茶文化离不开一个泉字，济南打造茶文化，要以泉文化为核心，服务于泉文化。在李亚光看来，济南并不具备单打“茶文化”牌的资本，“济南得天独厚的条件就是泉水，通过名泉营造推广茶文化，让茶文化成为泉文化的补充。”众多的茶行，茶楼也都在打造泉茶品牌，品牌定位与在好泉好茶。
可以看出挚友真茶要更快占领济南市场有必要结合济南实际在品牌定位上进行延伸，即要加入泉文化的因素，但又不可专走泉路线，因为这样会面临众多茶行品牌定位的的直面竞争，更重要的是与挚友真茶走向全国的市场定位不符，因此要占领济南市场我们首先要找到挚友真茶理念与泉城文化，济南茶文化的交接点，并且以此设为品牌定位上的延伸，因此我们发现 “名泉不息，挚友长存，挚友真茶”的理念，这样“挚友真茶，茶亦挚友”依然是我们的品牌定位，而此主题加入名泉不息，就把济南泉文化，对泉的热爱，对朋友的真诚，对茶的喜爱，完美的柔和在一起，拉近了与泉城消费者的距离感，有了泉文化味道。
三、济南地区营销步骤
1努力打造挚友真茶的品牌文化。在消费者内心形成“挚友真茶，茶亦挚友”理念，这一目的的实现要靠广告宣传，这也是营销的基础。
2注重发展挚友真茶网络营销
从网络方面分析：据不完全统计，全世界目前网民有大约10亿人，而中国就有占1/8，这个数据很显示的说明了网络的发展空间。现在很多大公司都把网络作为企业整体战略组成部分，原因就是看到网络上的巨大商机和发展潜力。网络推广在一些行业已经逐步成熟起来，但在网络领域还属于起步阶段，正是这种不成熟给了我们一个发展的机遇，因此我们要抓住这个机遇，建立自己独特的网络推广营销体系，做出自己的特色。
网站主要具有以下作用：
1、网站可以提升、拓展、纵深挚友真茶的品牌外延
2、网站能够提供互动、亲切的“客户关系管理”，不管是普通来访者、消费者，还是生产经营活动价值链上的各个环节。
3、网站是实现线上推广营销的根据地。一方面，在离线领域可以配合广告、公关、促销等开展系列营销活动；另一方面，网站本身就是一个互动沟通平台，二者活动的反馈沟通均可在网站实现。并且，这些活动都应以核心价值为基准点，因此可以确保活动的持久性与连贯性。
因特网作为跨时空传输的“超导体”媒体，能够克服营销过程中时空的限制，可以为市场中所有顾客提供及时的服务，同时通过因特网的交互性可以了解不同市场顾客特定需求并针对性地提供服务，因此，因特网可以说是营销中满足消费者需求最具魅力的营销工具之一。因特网将同茶叶4P(茶叶产品/茶叶服务、茶叶价格、茶叶分销、茶叶促销)和以顾客为中心的茶叶4C(顾客、成本、方便、沟通)相结合对企业营销产生深刻影响。
(1)以顾客为中心提供产品和服务。市场上顾客需求差异性大，利用因特网具有很好的互动性和引导性，用户提出具体要求，并根据顾客的选择和要求及时进行生产并提供及时服务，同时，挚友真茶可以及时了解顾客需求的变化以及时满足顾客变化的需求，并提高企业的生产效益和营销效率。所以用因特网来销售茶叶也必然会成为未来营销的主要趋势。
（2）产品的分销以方便顾客为主。网络营销是一对一的分销渠道，是跨时空进行销售，顾客可以随时随地利用因特网订货和购买产品。
（3）从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。传统的促销是以企业为主体，通过一定的媒体或工具对顾客进行强迫式的促销，以加强顾客对公司和产品的接受度和忠诚度，顾客是被动的接受，缺乏与顾客的直接沟通，同时公司的促销成本很高。因特网上的营销是一对一和交互式的，顾客可以参与到公司的营销活动中来，因此因特网更能加强与顾客的沟通和联系，直接了解顾客的需求，引起顾客的认同。
总结以上几点，我们对挚友真茶进行网络营销是一种非常可取也是未来几年所有企业生存与发展的必然的选择。
具体营销方案
知识产权管理：加强知识产权管理与保护。申办’挚友真茶”为国家驰名商标或省著名商标、中国名牌产品或省名牌产品、国家质量免检产品。
推行公司制运营：按照现代企业管理模式，推行公司制规范经营，解决企业合伙人、股权人、债务人、经理人之间的利益冲突和矛盾，实行所有权、经营权的分制分立和清晰的责权利架构。公司制有利于挚友真茶的人力、财力、物力的配置优化和效能增加，促进产品研发、资源整合、质量控制、成本核算、营销创新等经营行为，更为高效、有序、规范而富有活力。
3市场分销策略
（1）分销模式：厂商直销、区域代理、省级直销与市县代理结合，跨区域综合市场批发、区域代理与市场批发结合，买断包销等。挚友真茶选用市县代理、直销分店等方式，规模中等的企业可采用区域代理与市场批发结合、加盟店等，实力较弱的企业则采取跨区域市场批发、买断包销等。
（2）经销产形态：中间商（批发商）是指食品、土产、茶叶公周以及经营茶叶的综合性公司（含一批、二批）；销售终端（零售商）包括综合卖场、超市、便利店、食杂店、茶叶专营店（茶庄、茶楼）等。由于商品茶质量的特殊性，一般不提倡管理繁琐、纷争较多的代销制，而采用铺货支持的经销制。
（3）经销商管理：加强市场网络、销售终端的维护与开发，充分发挥市场通路的平台作用，提高商品流（物流）、资金流、信息流的运作效率。通过终端行动管理系统（专人定责）、出货速度控制（铺货率）、客户销售及货款预警管理（回款率）等形式，监督管理经销商的业内动态，防止经销商通路崩盘而造成销货款损失。根据渠道的分销特点，确定回款结算方式（压批付款或现货现款）及授信额度，有效控制商品茶铺货率、货款回笼率、渠道返利率等销售财务指标。
4产品开发策略 依靠挚友真茶经营定位，根据货源供应、经营规模、市场需求等因素调整优化产品结构。商品茶经营档位不高偏废，可以各有侧重，经营范围也不宜过广，避免经营品类过多过滥，以及产品特色和诉求点不明晰。并可根据快速消费品的营销特点，加强市场调研和产品研发的力度，保持挚友真茶的产品线和创新现延伸，从原料、加工工艺与设备、包装等方面人手不断推出新品，以满足细分市场的消费需求。
5挚友真茶价格策略
价格因素直接影响到挚友茶的市场竞争力、市场份额与经济效益。高端途径及消费群相对固定，礼品馈赠比例很大，价格弹性小，从而订价较高，以保持名茶的珍贵形象。中低端产品（大宗茶）属于大众消费品，价格弹性大，应坚持薄利多销、走量为主的订价原则，追求批量化的规模效益。
6 市场促销策略 市场促销包括渠道促销和消费促销两个层面，渠道促销主要有提高铺货率、销售费用率、返利率、销售资源分配比例，提供渠道及终端形象设计与宣传支持等。挚友真茶以市场促销消费促销为主，首先要加强区域市场、目标消费群的调研分析及信息反馈，深入分析消费者层次、茶叶消费程度、成长潜力、消费传统或倾向。根据市场调研结论，结合产品特点和市场竞钕需要，针对性地确定促销推广方案。通过经济、实惠的晶牌传播途径，如报刊的分类广告和软文广告、茶博会的斗茶会等，实施差异化营销创新，配置新颖、别致的宣传品、展品、POP等，倡导茶艺、茶道等的文化推广传播，达到“润物细无声”的品牌推介和促销效果。有效运用买赠（特色茶用品）、免费品尝、低价限购、现场抽奖、会员制、短期打折等符合茶叶营销特点的促销手段，合理分配利用销售资源。并切实做好促销活动的事前评估设计、事中执行和费用监控、事后总结评价。
7社会资源整合策略。挚友真茶应 以茶叶产业化经营为目标，采取多种协调、联动、互利的合作形式，建立健全茶叶产销协作体系，因地制宜确立基地、茶厂、公司三者之间的最佳链接方式。有效整合利用社会资源（茶园、茶厂），基地茶园的整合手段主要有折价人股（合资）、返租倒包、合作生产、定单收购、经营权买断等，货源茶厂的整合措施则包括合资（独资）建厂、租赁加工、定单供货、委托加工、贴牌加工等。茶园管理是茶叶卫生质量的主要关键控制点，原料加工则是茶叶品牌形成的关键环节，茶叶企业应切实抓好生产源头（产地）的技术、资金扶持及质量管理和监控。加强定单合同的法律约束，规范经济行为，明确协作各方的责、权、利，在茶叶管理、原料加工、产品研发、质量控制、成本核算、市场营销等方面，发挥各自的积极性、创造性，以茶叶经营企业为核心，构成紧密层、松散层有机结合的股份合作公司，促使参与茶叶开发的各方之间形成最大的利益共性及良性运作机制。
8节日专题：茶是中国人的传统消费品，在礼品消费市场占有不可替代的地位。因此，抓住节日市场是市场工作的重点。本专题的主要目的是在不同的节日，利用不同主题，迎合国人消费心理。
1、君子之交挚友真茶――借廉政建设烘托茶烟、酒、茶是传统的礼品，但不是所有人都适合送烟、酒的，唯有茶既高雅又体面，是企业节日公关活动的首眩自唐宋以来，茶即为民间和士大夫阶层的馈赠之佳品，就连帝王也赐茶给朝廷大臣，这在《全唐诗》及各种典籍中多有记载。茶，作为国人的亲情及公关活动的重要媒介，已深深地植入华夏文化及民族潜意识，这是一个大可开发利用的文化及民俗资源。古人言，君子之交淡如水。送高档礼品茶不正是地地道道的君子行为吗？选茶为礼品既符合现在反腐倡廉的政府精神，又能充分体现国人的儒雅文化。使人送得高雅，收得心安。
元旦到春节期间，以挚友真茶系列产品为主，打入礼品消费市常市场推广方式以终端堆头陈列及pop广告为主，少量报纸广告为辅，制作精美的主题礼品手袋，随货赠送。对企业批量购买实行优惠价。
2、玫瑰红茶的故事――让爱赋予挚友茶浪漫情怀玫瑰是爱情的化身，玫瑰红茶本身就让人产生浪漫的联想。元宵节又称中国的情人节。从西方的情人节到中国的情人节，中西结合的浪漫，正是挚友玫瑰红茶的完美体现。
在情人节至元宵节期间，主推挚友袋茶中的玫瑰红茶，树挚友信茶现代时尚的品牌形象。以电视广告为主，在终端散发宣传单页，在济南投放户外灯箱广告。制作情人节特装，随货附赠情侣杯。
3、一杯清茶谢恩师――借名校提高挚友真茶声誉 。大学、中学老师作为特殊的白领层，属于中国十大高收入人群，由于其职业特点，他们是茶消费的主要群体。中国自古就有拜师茶、谢师茶的礼节。现在，我国又确定了教师节，每年教师节，政府主管部门和各学校都要给老师们买点礼物，通常这些礼品价值不高但很实用。这种做法也波及到了民间。因此，在教师节给老师送挚友罗汉果茶最恰当。罗汉果有清热润肺的功效，许多教师有用其润嗓的习
教师节期间，主推罗汉果茶。在此期间，推出以尊师为主题的电视广告片。选择几所名校，如山大、山师等，向教师赠送挚友真茶。以此制造新闻热点，借名校提高挚友茶声誉。
四季专题：中国人爱喝茶，也讲究喝茶。不同的季节喝不同的茶，是中国茶的特点。挚友真茶已经生产了不同季节的茶：春季主推以茉莉花茶为代表的花香茶系列；夏季主推以龙井袋茶为代表的绿茶系列；秋季主推以桂花乌龙为主代表的乌龙茶系列；冬季主推以玫瑰红茶为代表的红茶系列。
三、广告传播
在济南确立了“名泉不息，挚友长存，挚友真茶”的品牌定位以后，要根据此理念制定一系列的广告措施 .。
1、广告目的：
将“挚友真茶”的品牌形象深入人心，；理解“挚友真茶，茶亦挚友”
理念包含的两成含义：一成是挚友真茶蕴含着对朋友的感情，真诚，即挚友真茶理念：一成是挚友真茶就是我们生活中的朋友，体贴之心，即茶亦挚友。
2、广告策略，
起初要进行无差别市场广告策略
即在挚友真茶刚上市一定时间内，在济南市场运用各种媒介搭配组合，做同一主题“挚友真茶，茶亦挚友”和“名泉不息，挚友长存，挚友真茶”的广告宣传，迅速让观众了解挚友真茶的内涵，这样可以运用各种媒介宣传统一的广告内容，迅速提高挚友真茶的知名度，以达到创牌目的。
而后进行差别广告市场策略。挚友真茶发展到一定时期内，针对细分的目标市场，运用不同的媒介组合，做不同内容的广告宣传。这种策略能够较好地满足不同消费者的需求，有利于企业提高产品的知名度，突出产品的优异性能，增强消费者对企业的信任感，从而达到扩大销售的目的。这是在产品进入成长期后期和成熟期后常用的广告策略。这时，产品竞争激烈，市场需求分化较突出。由于市场分化，各目标市场各具不同的特点，所以广告设计、主题构思、媒介组合、广告发布等也都各不相同。
3 、广告制定
1平面广告
在济南市场利用报纸，海报，公交，站牌，网络论坛等宣传挚友真茶
广告语： “ 真朋友，挚友真茶”
“ 泉不息，挚友长存，挚友真茶”
“ 挚友真茶，茶亦挚友，送朋友真诚，自己喝贴心”
2媒体广告
创意介绍：
一、拍摄挚友真茶的电视专访片，体现挚友真茶，茶亦挚友理念
二、拍摄一则朋友间，客户间送挚友真茶的广告
三、拍摄一则朋友、客户等在茶馆酒店宾馆等场所品尝挚友真茶的广告
四、拍摄一则年轻一代上网一族、夜游神，深夜一杯挚友真茶放在电脑旁的创意广告
五、拍摄一则年轻女性挚友真茶系列减肥茶广告
4、具体的广告投放计划
平面广告： 齐鲁晚报，济南时报，山东商报，都市报
济南各站牌店，各公交车
济南论坛，大众论坛，天涯论坛
各生活区海报
媒体广告 ： 山东卫视，济南电视商务频道 济南电视生活频道 济南电视新闻综合频道 齐鲁电视
济南广播 ，济南经济、 山东音乐 、济南人民、 广播电台
中国茶网，山东茶网
第三部分：挚友真茶走向全国
一、依附09全运走向全国。。。。。。。。。。。
二、建国60周年，树立全国品牌。。。。。。。。。。
Ⅷ 开服装店的必要条件`
店中店。风险不是很大。但是开服装店应注意以下几点：第一，房子的地势，人流量，购物热情（即消费水平）第二：房子的大小，租金，其它的费用，以及员工工资。 第三：进货渠道，房子的装修布置，衣服的风格，款式 第四：经商经验。
具体情况。
第一点：房子的地势至关重要，古人云，天时地利人和，缺一不可，所以这是很重要的一环。人流也很重要，要求人流比较大，有消费能力及欲望很高的人群，如大学在校生，上班的青年白领等。
第二点：店铺的大小，这要看你具体做什么了，服装类的，店铺要求应该在十五平米以上为宜。宁大误小。具体情况带考虑。租金也是一个比较重要的问题，一般情况是具体情况而定，而签约的话，要看具体的优惠，如返租，减租等优惠，但经营的时间不能太短。其它的费用，如管理费，电费，水费，清洁费等，再加上员工工资，一般邀请店员的，所以要考虑一天以及一月的收支，这一点很重要。
第三点：其实就我个人而言，进货渠道至关重要，要是没有好的渠道，就没要好的产品以及好的价格与同行竞争，好的产品才有说服力，一切靠产品和价格说话，所以进货渠道的好坏，很大程度上决定了销售的成绩，当然了，营销手段也是很重要的，这就要培养自己及员工的口才及休养了，才能捕获顾客的心里，这就是销售的王道，多感受一下品牌服装的销售风格。（注：潮流的，个性的应该是目前的主流）
第四点：经商经验，这个因人而异，只要你有创意，只要你别出心裁，你就能吸引顾客，在一定的经历上来做这个生意比较好，开始要多多学习。对了，店铺的装修也是非常重要的一环，我是学设计的，感觉好的装修环境可以很吸引人。但是装修得风格一定要和你所卖的衣服风格要搭调，这要切记。建议到实体店多看看，比较一下。
这是本人的建议及意见，希望对你有帮助，我曾做过一段时间，就自己的经验说了一下，仅供参考，祝你成功！！！