『壹』 请问谁知道房地产策划方案、怎么写。
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『贰』 房地产销售广告策划书
2010年房地产五一促销活动方案 一、活动总主题：商界名流，欢聚一堂 二、副主题：丽湾花园开业庆典暨商家联盟酒会 三、活动总体创意： 以酒会的形式，蕴涵丰富的商务交流实际内容，从而促进丽湾花园、会员、商家三者之间联盟，互惠互利，并将丽湾花园与其他美容院所有的重大差别“名流商务交流平台”这一显着特色对外强力推广，形成概念融入人心。 因此活动过程特色将一改普通美容会所单纯产品、项目促销以及酬宾的内容，充分体现在会刊宣传（会所自创会刊，主要以会员所经营的商业项目或者产品广告为主，以及提供各大商家之间的信息交流，资源互享）、商家互换名片交流、会员商务展示及广告宣传（会员企业资料、背景画加LOGO、宣传广告投影播放）。 四、活动时间：2010年5月（具体时间待定） 五、地点设定： 1、活动现场能充分容纳五百人同时用餐，并具有充足的舞台空间； 2、现场环境富丽堂皇，最好能具有欧式风格，从而以符合所有到场来宾尊贵的身份和本次商务交流会的档次； 3、选地稍远，目的是以防来宾过早离场； 4、暂定南国桃园凤丹白鹭大酒店会展中心 六、活动对象： 会员、广州市内成功人士、企业家、中上等层次个体经营者、高级白领、社会名媛、政府要员等一切具有消费能力，拥有商务需求，及善于享受休闲美容生活者。人数基准为300人。 七、活动目标： 1、实现现场销售目的。 3、实现与会员、商家之间的公关目的， 八、活动程序安排及设计 1、活动实施时间及具体细节安排表（附后表格） 2、现场气氛布置（按照暂定酒店的现场实际环境布置） A、会展中心大堂门口处摆放欢迎牌，以及悬挂活动名称及欢迎横幅； B、会展中心大堂处，从入口处起，往电梯处铺设大红地毯，两侧陈放紧凑密布的花篮（20只）；上下电梯中间的缝隙里，铺满重叠的印有“丽湾花园”标志的彩色气球；电梯尽头处，并列陈放四只喜气的花篮； C、会展中心大厅外走廊左侧，为取餐点，就餐时间由酒店负责将所有餐点陈列于此； D、走廊右侧为会展中心大厅入口，入口右侧，安放一块底色为“丽湾花园”形象广告的万人签名牌；入口左侧，摆放长条桌，铺盖大红色喜气的桌布，设定为来宾签到处，及陈放精致托盘，供来宾赐予名片； E、会展大厅后方，为酒水取用点，由酒店人员负责将晚宴上提供的酒水饮料陈放于此； F、会展大厅两侧摆放条形桌椅，两侧条形桌椅数量均衡，每两个条桌中间留处一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排与会人员400人就坐；左侧区域为特定的关系户座位区，而对于会员以及顾问确定的潜在客户则随意选取座位；而座位中央的空处则是自由活动的舞池区； G、会展大厅正前方的舞台上，背景为金壁辉煌的，带有“丽湾花园”名称标志，以及本次活动名称主题的大型喷绘，喷绘上同时带有与会的商家的LOGO（在会刊上刊登广告的商家），喷绘外围架起彩色气球拱门；舞台前方，安放两台麦克风架；正中显眼处，摆放一辆全新小汽车（品牌待定）； H、舞台下方左侧，设立为“营养测试区”。测试区前方陈放介绍会所营养测试项目的宣传牌，摆放大台一张，营养师坐阵，一侧，摆放营养测试的先进仪器； I、舞台下方右侧，设立为“会所区”，区域正前方陈列出本次活动期间会所推出的所有优惠政策，摆放大台一张，由收银员坐阵，台面上陈列现场刷卡消费系统，并事先进行系统调试，同时，陈放会所简介单张，以及商务会刊，由来宾自由领取；台面前方摆放写有本次活动现场推出的优惠项目的易拉宝； J、整个会场内，四周角落的空余处，皆摆放宣传会所项目及介绍会所环境、宣传“商业交流平台”概念的易拉宝，让来宾进出走动时能随眼见到； 3、工作人员安置 A、会展中心大堂入口处，至电梯处，两侧各林立八名身着燕尾服的学生促销人员； B、电梯尽头处，分别于电梯两侧林立四名学生促销，负责指引来宾入场； C、会展中心宴会厅入口处签名牌两侧，各站立一名会所迎宾，手持托盘，陈放签名笔； D、会展中心宴会厅入口处安排两名迎宾，负责来宾签到以及接受来宾赠送的名片；大门口两侧各安排两名迎宾负责迎接来宾入场，并为来宾佩戴礼花； E、会展中心宴会厅来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； F、会展中心右侧来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； G、会展中心后方的酒水陈列区，安排服务人员两名，并由会所内两名专业调酒师负责酒水区域； H、宴会开始之后，可以调用大堂的学生促销安排至适当的位置作为服务人员。 九、活动所需物品、礼品设计 1、剪彩仪式用品清单 三名礼仪小姐，精致托盘一只配剪刀两把，小红花结（绑在剪刀上）两条，大红花结彩带一条，香槟及香槟杯，三层大蛋糕，香槟推车，蛋糕推车，礼炮六只 2、活动用品 精美邀请函、胸花等会场布置中所有安排的物品，以及附属活动详细流程中所需的所有物品。 3、活动纪念品 印有“丽湾花园”LOGO的精美指甲钳一盒，所有到场来宾都可以获得。 现场奖项及礼品设置（暂拟）： A、有奖问答答中者获赠狄比或曼堤产品试用装一份； B、幸运奖五十名，赠送成本价较低的产品一份，如曼堤香皂； C、三等奖三名，获赠美容护理疗程一次，购买会员卡六折优惠，及空中酒吧188元现金消费券一张； D、二等奖两名，获赠美容护理疗程两次，购买会员卡五折优惠，及空中酒吧288元现金消费券一张； E、一等奖一名，获赠美容护理疗程三次，购买会员卡三折优惠，及空中酒吧388元现金消费券一张； F、名流终极大奖一名，获赠现场小汽车一辆；（可将汽车转换同等价值会员卡一张）。 4、活动所需宣传品 入场时赠送给来宾的带公司LOGO的精美纸袋（装放所有提供给来宾的相关资料）；会所介绍宣传单张、会刊、活动期间优惠项目宣传单张、特色产品项目宣传单张、宣传易拉宝、商业交流平台及具体提供商务利益的宣传单张 十、活动广告推广计划 （一）前期推广 A、于市内各大型小区内投放电梯广告；由赵经理负责； B、活动前两周于广州日报、南方都市报、羊城晚报等报纸媒体投放广告，宣传酒会及其独特的商业交流概念；（考虑成本问题，可选择性实施）；由陈豪全负责； C、活动前两周，将本次活动的宣传单以及本次活动所提倡的特殊概念发放到广州市内各大企业，并送上活动倡议书一份；由江总负责。 （二）中期推广 A、邀请广州各大报社记者告知本次活动的规模、形式、目的及即将产生的对广州美容行业所具有的强大推动力；由许总负责； B、邀请电视台记者于活动现场采访报道此次空前的大型酒会；由陈豪全负责； C、活动现场向所有来宾宣传会所提倡的新概念，充分提升会所形象，营造前所未有的美容企业新形象； （三）后期推广 A、报纸报道本次酒会产生的效果； B、及时跟踪所有受邀商家在本次活动过程中取得的收获，并加强促进商家之间的互动联系；由高贤玉负责。 十一、费用预算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象设计及印制会刊 2.完成筹办《名流生活》杂志手续与准备工作且进行广泛推广 3.对顾客进行“资源转嫁”“共同成长”意识灌输，如：你想一下子增加一千个会员二千个会员甚至一万个会员、二万个会员吗？丽湾花园为你做到。 4.以手机短信、电话、请柬及面对面沟通形式确定与会人员与嘉宾名单。 5.其它一切工作完成，如：礼品准备、会场设计与布置、专车、资料、有奖问题、抽奖等。 6.工作人员培训。 丽湾花园五一活动方案——开业庆典暨商家联盟酒会
『叁』 弄几个房地产全程策划案例
我给你发一个房地产全程策划的案例报告,但刚才提交答案的时候显示:"对不起，您的回答或评论字数超过限制",真晕哦
御阳花园全程策划报告
一、项目分析
（一）项目概况
1、位置
项目位于某市大营坡地区，筑新路北段，第二十三中学对面，紧邻百花山农贸市场，距新建大营坡立交桥50米。
2、项目技术指标
用地面积：32738m2 会所：1200m2
总建筑面积：51860m2 幼儿园：650m2
建筑密度：27.2% 停车场：4700 m2
容积率：1.6
绿化率：35%
3、周边设施
学校：紧邻北郊小学及二十三中，距实验小学、某市六中、
财校、医学院仅5分钟车程
菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场
医院：距市五医200米、距医学院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店
超市：距思君超市约800米
银行：中国银行及中国建设银行皆邻近本项目
邮局：贵乌北邮局距项目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、区域综析
项目地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，周围无重工业，无污染源，空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保林木，无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
大营坡地区经历了几十年的沧桑，无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下，扩建道路，架设立交，仿佛一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，目前它已成为某市民今后几年投资置业的热点。因此，本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关，做好充分的准备，在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。
（二） 项目机会点
1、市场有空间
某市，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2、有策划前置观念
很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。
二、 某市房地产宏观市场分析
（一）某市房地产发展分析
2004年某市房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，某市房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。
（二）贵州将推进住宅产业化
贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。
（三）某市房地产郊区化发展成为趋势
随着某市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的确批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房；实行住房分配货币化；增加住房信贷的投入；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众购买住房的积极性，住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带：小河一带、花溪一带、金阳小区等。城乡结合地带：省政府背后小关一带，贵钢至二戈寨沿线，二桥至贵工一带，大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是您怎样去做。
（四）市场供给分析
某市房地产业处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5—10年。自国家实施房改政策以后，某市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地产开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目竞然有12个。某市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方，而今年却猛增至519.76万平方米，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的供给，加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量。这样，今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息，某市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量。
从目前市场供应的产品特性来看具有以下特点：
1、 绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一。
2、 高层项目太多，且集中在市中心一带，价位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市内新建多层小区质素较高，价位2300元/m2—4500元/m2。
4、 环市线外多层精品小区，虽然价位较受大众欢迎，但其配套设施不太齐全。
（五）市场需求分析
房改以后,由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实，某市地产市场空前良好。目前市内房改政策主要有：
★住房公积金贷款
★住房公积金的实施
★存量补贴的发放
★按揭贷款（可贷至8成30年利率调底）
★个人住房贷款
正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策形势来预计，今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）项目市场切入点分析
1、 提供有效供给
从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫，本项目的产品一定要是一种有效的供给，从其他城市调查情况看，积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看，均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性，但又一定要符合现时客观存在的有效需求，才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。
2、 抓住有效需求
由于存量补贴的兑现，按揭贷款年限的加长，使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。
就某市而言，这一阶层存在的以下特点：
家庭总存量补贴：2万—7万元左右
购房目的：①改善居住环境；②增大居住面积；③给子
女购房；④老房拆迁
喜好面积：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%)
能承受总价：10万—30万（按揭30年）
可接受单价：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚
我们所有的工作都应围绕这一阶层的特点和购房心理，形成更为准确的有效供给。
3、 差异性的确定及推广
虽然今年市场供应量近800万平米，但其中以中、高档楼盘占有比重偏大，而面对中等收入阶层的大盘多在市郊，配套设施不齐全，无法形成统一的社区环境。且在建筑风格方面大都以欧陆风格为主，同质化较为严重。
本案占地3万余平米，具有规模化发展的必要条件，且地段居于城乡结合部，周边配套较齐全，环境及空气质量在某市均属上层。因此，针对同档次甚至偏高档次的楼盘，寻找差异性，将其贯穿于项目前期规划及推广的过程中，将成为我们的主导思想。
（七）未来市场预测
由于这几年土地的无序出让和各种资金大量涌入房地产业，某市商品房建设空前膨胀，市场已明显出现“供大于求”的态势。虽然，近年来市场商品住宅的销售量有较大幅度增长，但与批出量相比还处于下风，并且目前在规划局报建的项目尚有约200万方的报建量，这些项目已蓄势待发，随时可能进入实质性开发阶段，这将进一步加剧市场的压力。
面对如此严峻的局面，未来的市场竞争将集中于如下三个方面：
第一、 质量竞争
物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”，赢得了市场主动权，如中海城市花园、在水一方等。估计2005年，各发展商将会全面、细致地把提高综合质量深化到工作的每一个环节。
第二、 价格竞争
由于目前市场上近800万平方米供应量的商品房，基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，价格越低的产品，市场竞争力就越强。价格竞争，预计将成为某市房地产市场未来三年竞争的主旋律。
第三、 市场细分化竞争
2005年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求（如“顶级豪宅”、“麻雀式住宅”、“白领贵族式”、“二次置业式”、“外来公寓式”等）将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。
（二）针对本项目的分析
从以上分析数据我们不难看出，大营坡片区的地产正处于萌芽阶段，这一时期的在建住宅，具有以下特点：
（1） 整体质素参差不齐；
（2） 除个别外其余皆不具规模；
（3） 主销户型面积集中在60—120m2；
（4） 推广手法单一、陈旧；
（5） 建筑风格普通、无差异性；
（6） 除景藤堡外其余各盘的综合实力皆较弱。
目前区域内对本项目最具威胁的是万东小区。该项目由于尚未开盘，所以具体项目技术指标还无法获得，但就其规模与地理位置来看，完全具备同本项竞争的实力，因此，本项目的前期策划尤为重要。
三、 项目市场细分及市场定位
（一）、项目市场细分
尽管筑城各区都打住宅牌，然而选择项目片区居住的人还是很多，上班近，交通、购物方便，配套齐全，仍是购房者最注重的条件。大营坡片区地处某市北面，城市副中心地带，交通便利，配套设施齐全，且区域房产均价在1900元/m2。它目前正成为都市的新经济增长热点，更是房开商和购房者共同的投资焦点。以下，就让我们从不同的角度来分析本案所在区域的房地产市场。
1、从价格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之间的楼盘，有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等，这些楼盘的推盘手法相对较陈旧; 而价位在2004元/ m2—2500元/ m2的楼盘，市场购买力相对稍弱，且集中体现如景藤堡、奔马商住楼、上海公寓、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式、变维式结构房。这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导地位，也充分说明在目前房地产市场上，发展商对消费者收入情况、住房标准、潜在购房心理的研究已开始深入。
2、从户型结构分析
从已开发和尚待开发的楼盘看，60—80m2的二房一厅和120平方米左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、阳光都市、银佳花园、友谊花园等占主要比例。由于能满足家庭生活需要而又不奢侈，已成为目前不少开发商的主力户型; 40m2—60m2一室一厅一卫、二室一厅一卫户型也较易吸引都市中工作不久的蓝领人士。但此类楼盘如上海公寓、润丰园等，目标客户并不多， 而面积在150m2—250m2各种跃层、复式结构的户型销售势头则比较缓慢，如景藤堡的跃式户型、奔马商住楼、银佳花园、新联小区、贵开花园的复式结构等都待在“深闺”。不难看出，大户型对于一般购房者来说门槛稍高。
3、 从居住环境分析
在楼盘外环境中，几乎所有置业者均会选择污染少、清静、周边成熟、生活方便的片区，这点需要开发商及政府的共同努力。在楼盘的内部环境中，发展商们开始重视绿化率的提高及园林的规划、设计，如景藤堡2600m2的中庭花园，动静结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方式。
4、 从规划设计上分析
大营坡片区的楼盘在规划设计上已逐步走入成熟，规划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也慢慢走入发展商的图纸中，只是目前还缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变化的创新。
5、 从楼盘卖点上分析
大营坡片区的花园小区，在楼盘卖点上都打环境优美，价格低廉，位置绝佳的广告牌，如阳光都市的“做阳光下最快乐的人”等，这些无疑都是目前房产楼盘的热点和焦点。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e时代生活”等。作为副中心地带的优越地理位置，大营坡片区楼盘却缺少些内涵、素质，物管档次也不高，使得部分买家处于观望状态，同时，在营销广告的策划上也太过老套，缺乏新意。
从上面分析中我们不难看出，大营坡片区的楼盘走势目前正处于上升阶段，经验、专业、技术和创新正受到越来越多的发展商重视。本项目必须正确的把握住入市时机，通过自身差异性的推广，有效的抓住目标客户群，方可制“敌”取 “胜”。
（二）、项目的定位
市场定位的核心是确认差异，选择差异及推广差异。它的答案依赖于市场分析，在本案的市场定位过程中，我们从不同的角度来确认差异、剖析项目的最大价值：
a. 区位——地点，环境等
项目的地理位置紧靠环市线上, 周边设施齐全, 有较成熟的社区环境。背靠狮子山上千亩山林，建筑与自然的有机结合，为项目增添了一道环境上的附加值。
b. 规划——外观、建材、园林、公共设施等
项目的前期规划工作是项目后期推广的重要支持，根据本案的规模与特殊地理位置来分析，我们对项目规划做如下建议：
外观：不一定要走欧陆风格，采用简约现代建筑格调，色彩和谐，有层次感既可。
园林：采用现代较为流行的互动式园林规划，使之成为项目卖点之一。在此暂且略谈。
公共设施：对公共设施的安排无需豪华，但要与生活配套及园林规划相适应（如：添加垃圾箱、艺术雕像等）
c. 价格——单价、总价、付款方式等
定价的程序是一个由整体到个体, 从全案到各户的“评估”与“决策”的复杂过程, 由差异性带来的项目价值贯穿整个过程中。 从市场的分析中我们知道，区域内置业者的经济势力均不强，因此，价格将会是我们的筹码。
d. 品牌——开发商形象及其个案形象等
企业的形象是通过其产品来塑造的，未来几年内的地产竞争实质就是品牌与价格的竞争。因此，本项目务必要把握好各个环节的质量与技术，塑造品牌，为公司今后的发展做好铺垫。
e. 数据——单户面积、容积率、单体间距、绿化率、分摊系数等
本案可塑造的差异性在单户面积上。从市场分析中我们知道，本区域内的主销户型面积60—120m2，其中60—80 m2的户型占所有已销户型比例仅为5%左右，远无法满足区域客户的需求。在此建议单体设计时60—80 m2户型尽量多考虑。同时，单体间距、绿化也可做为我们的优势加以推广。
f 客户——项目针对的目标客户群
依据市场分析及结合本项目地理位置、价格等进行研究后我们可以得出，本项目的目标客户应具备以下特点：
（1） 年龄层次：28—45岁。
（2） 家庭总收入状况（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭结构：三口之家或三代同堂为主。
（4） 经济结构：现有存款4万元—15万元。
（5） 消费水准：中低消费水平。
（6） 购屋动机：自住为主，也存在二次置业人士。
（7） 购屋心态：经济实惠又要求一定之品质，物超所值。
（8） 环境偏好：治安良好，周边配套齐全，绿化程度好
（9） 地段偏好：不求住市区，但勿离市区太远。
据此，本项目的目标客户群主要应为：
• 工薪阶层（主目标客户）
• 二次或以上的置业人士
• 原住这一带的“老市民” （主目标客户）
·原住在城郊或地县，感觉不方便，想迁至市区周围的
依据以上分析结果，确定本项目购买者以工薪阶级为主，因而我们采用强化效果化效果突出差异性，将项目定位为：
四、 项目卖点分析
首 席 代表着项目无法动摇的地位与规模。
特 区 就是要在区域内开出一片另类的天空，
让人们向往、追求。
中产阶级 是我们的目标客户群。什么样的饵钓什
么样的鱼，我们的目标是要对准“池塘”
里“最饿的”，而且数量最多的那一批。
·价格特区·健康特区·服务特区
·安全特区·园林特区·人文特区·建筑特区
是我们手里的“同花顺”，想赢牌，一张都不能少。
我们的卖点就是要围绕这些要素去提炼：
(一) 价格特区： 项目地处城乡结合部，区域平均房价在1700元/m2—1900元/m2之间，我们的一期销售定为1700元/m2的均价，在区域市场内具备了一定的竞争实力。不仅可以带动市场，而且可被市场的旺销推动价格上浮。
由之前的市场分析我们得知，区域市场的购买力相对较弱，要在初期炒热，楼盘总价将是一个制胜的法宝，在总价上要想得到优势就必须对户型面积加以控制，基于本项目具体情况，建议在初期开发时60m2—80m2的户型尽量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再运用灵活的付款方式（如“再循环信贷”的提出或针对特定客户实施“零首期”等），相信在推广初期定能获得满意的成果。因而得出卖点：
1、总价优势
2、“独特”的营销方式---“二次置业，十成按揭”
(二)健康特区：医疗制度改革后，保持身体健康被越来越多的人所重视。敝司建议御阳花园小区可与某市医学院联办“御阳花园小区家庭医护中心”，首创某市住宅小区实行专业家庭保健医疗的上门服务。中心可以特聘医学院著名医师、教授，进行预约上门医疗保健服务，并为每个家庭特设“医疗保健卡”及“疗程专用表”，悉心照料每一位住户，令住户在专业保健医疗人员的指导下，生活得更健康，更有朝气。因而得出卖点：
3、与名院联合创办小区家庭健康绿色通道。
(三)服务特区： 面对收入不高的目标客户群，要想打好服务这张牌，并非要投入大量的资金营造享受型的服务项目，而是要在对目标客户充分研究和分析的基础上设立专项服务，才能做到物超所值，急人之所急。
我们的客户并不是乐于享受的高收入人群，服务设施尽量符合客户的消费心理，应是一些实用性、针对性很强的项目，从客户的生活、学习、休闲等方面出发创造良好的社区服务。
生活方面：设立干湿洗烫店、温馨家庭自助餐馆、小型生活常用品超市、亲情服务中心、法律咨询中心、医疗绿色通道等。
学习：与教委、市内名校联系，注入少量资金，提高北郊小学和二十三中的教学质量，完善其管理制度。
休闲：区内会所设置健身房、棋牌室、桌球室、游艺乐园、儿童益智中心、老年活动中心、美容美发中心等符合目标客户心理的多项休闲设施。
通过以上服务设施的设立我们可以得出以下卖点：
4、开发商注入重金提高小区配套教学质量。
5、完善的超值小区服务项目。
6、在小区内设立法律咨询中心。
7、24小时不间断亲情服务中心。
(四)安全特区： 筑新路及大营坡地带人员居住较为杂乱，治安管理不是很完善，存在较大的安全隐患。这是阻碍区域外客户购买的一个重大因素。我们可以在安全上多做文章，组织专业保安队伍在区内实施全封闭式24小时保安管理，训练有素的保安人员定时、定点巡察；与区内派出所联系增加公安巡察次数，在小区内设置监控系统，确保小区各个公共角落尽在监控之中；设置单元对讲门，令住户可随时清晰确认每位来往客友。另外，敝司建议除上述设施外，在硬件上修建双层防攀爬围墙，这种围墙外高内低，均为透空设计，内墙顶部为尖状镶花铁齿，不易攀爬，对小区有较好安全保护作用，这种围墙在某市是一个较新的安全措施，可加以炒作。
8、设置小区全方位无盲点闭路监控系统。
9、小区保安定点、定时巡逻。
10、与区域派出所联系，加强警察到小区的巡察。
11、设置双层防攀爬围墙。
(五)园林特区： 一般开发商所做的园林多为观赏性园林，虽然营造了精美的环境，良好的景观，但却大大缩小了人们的活动空间，这种营造雅致环境的园林设计显然对我们的目标客户是不适用的。经过对客户的心理分析，敝司提出互动式园林的超前概念。即将人们的各种活动设施融于园林当中，人们不仅仅可观赏园林，而且要置身于园林当中，在优雅的生活环境中寻找生活的乐趣。这种互动园林在某市是一个较新的概念，在我们超万平米的绿化范围内精心设计，定会成为某市独树一帜的良好卖点。
12、设计独特的互动式园林
(六)人文特区： 项目周边区域人员繁杂，人们文化水平参差不齐，社区文化不丰富。敝司建议引导客户追求一种新的生活方式，提倡怡情怡性，坦诚交流的高尚社区文化。在小区内设立小区业主委员会，协调业主与物业管理公司之间关系，并与物管公司合作在小区内定期、不定期的举行艺术表演、书画汇演、运动竞技、露天影院等文化娱乐活动，令住户得以进行释心的交流与沟通，营造出一个亲切、自然、坦诚、融洽的人文环境，完全改变都市人群所出现的人情淡薄的状况，在一种全新的人情气氛中，满足了现代城市人渴望得到心灵交流的真切愿望，令这一片天空成了充满安适、情趣、温馨、自由的心田园地。
13、丰富多彩的特区文化生活
（七）建筑特区：区域范围内建筑较为陈旧，多为学校宿舍，单位宿舍，而且私房也较多。建筑物没有统一规划，在区域内星罗棋布，显得杂乱无章。建筑物外表过时，灰尘积累较多。周边环境卫生不佳，整个区域给人印象不好，并且在某市民心中，项目所在区域就是一种中低收入者的集居地。本案建筑物外表色彩亮丽、风格独特，成片开发使得小区整体规划合理超前，小区的大面积互动式园林也为市内独家修建。这些都使得小区建筑完全区别于同地区其它建筑，使本案成为别具风格的特色区域，小区的建成将成为区域内的一个耀眼亮斑。
14、同区内别具一格的特色建筑小区
上述提炼的各项卖点对我们的“首席中产阶级特区”的主题定位有着强大的支持作用。并可维护工薪社区项目形象，除了上述各方面外本项目的配套幼儿园也是一个较大的卖点，可进行招投标方式吸引市内知名幼儿园加盟。
15、以招标方式吸引知名幼儿园（中英文教学）加盟，为子女入托带来无限便捷
由于系统限制回答字数在10000字以内,因此剩余的部分你可到参考网址中去看.
『肆』 希望提供一个写字楼策划案
写字楼营销-写字楼策划方案
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1. 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、 概论
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
1.4 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1 广州经济发展概况
2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2.12 金融业与房地产消费市场
2.13 居民生活水平与住宅消费
2.2 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3 广州住宅市场的发展趋势
2.31 政府政策
2.32 金融上消费贷款额
2.33 广州住宅发展趋势
2.34 阻力因素
三、 项目区域市场概况
3.1 整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12 市场交投活跃原因
3.13 规模效应及价格档次
3.2 市场活跃区域
3.21 市场活跃区域的分布及特点
3.22 活跃区域的价格走势及档次变化
3.3 多层、高层市场特点
3.31 多层住宅近年供应、成交特点
3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4 成交主要特点
3.4.1 成交价格密集区域
3.4.2 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家：海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额，买家承受能力
四、 项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1 项目地块在城市发展中的地位
4.1.1 项目地块于城市中的区位分析
4.1.2 未来城市的主要发展方向
4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2 项目地块所属区域的特征
4.2.1 项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
4.2.2 项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
4.3 项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
4.4 项目地块的用地特征
4.4.1 项目地块规模
4.4.2 项目地块用地形状分析
4.4.3 项目地块绿化基础
4.4.4 需地块高差分析
4.4.5 项目用地现有污染情况
4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b. 同类楼盘特点；
c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；
f. 区域同类楼盘现时价格幅度
g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1 已开发楼盘供应状况
5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2 项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1 售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2 销售与卖点
5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5 小结
五、 市场调研结论及发展建议
6.1 市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
6.2项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2、公共活动 30万元
3、媒体投放 150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
九、 公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，
『伍』 房地产策划程序有哪些
御阳花园全程策划报告
一、项目分析
（一）项目概况
1、位置
项目位于某市大营坡地区，筑新路北段，第二十三中学对面，紧邻百花山农贸市场，距新建大营坡立交桥50米。
2、项目技术指标
用地面积：32738m2 会所：1200m2
总建筑面积：51860m2 幼儿园：650m2
建筑密度：27.2% 停车场：4700 m2
容积率：1.6
绿化率：35%
3、周边设施
学校：紧邻北郊小学及二十三中，距实验小学、某市六中、
财校、医学院仅5分钟车程
菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场
医院：距市五医200米、距医学院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店
超市：距思君超市约800米
银行：中国银行及中国建设银行皆邻近本项目
邮局：贵乌北邮局距项目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、区域综析
项目地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，周围无重工业，无污染源，空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保林木，无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
大营坡地区经历了几十年的沧桑，无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下，扩建道路，架设立交，仿佛一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，目前它已成为某市民今后几年投资置业的热点。因此，本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关，做好充分的准备，在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。
（二） 项目机会点
1、市场有空间
某市，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2、有策划前置观念
很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。
二、 某市房地产宏观市场分析
（一）某市房地产发展分析
2004年某市房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，某市房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。
（二）贵州将推进住宅产业化
贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。
（三）某市房地产郊区化发展成为趋势
随着某市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的确批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房；实行住房分配货币化；增加住房信贷的投入；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众购买住房的积极性，住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带：小河一带、花溪一带、金阳小区等。城乡结合地带：省政府背后小关一带，贵钢至二戈寨沿线，二桥至贵工一带，大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是您怎样去做。
（四）市场供给分析
某市房地产业处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5—10年。自国家实施房改政策以后，某市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地产开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目竞然有12个。某市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方，而今年却猛增至519.76万平方米，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的供给，加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量。这样，今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息，某市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量。
从目前市场供应的产品特性来看具有以下特点：
1、 绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一。
2、 高层项目太多，且集中在市中心一带，价位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市内新建多层小区质素较高，价位2300元/m2—4500元/m2。
4、 环市线外多层精品小区，虽然价位较受大众欢迎，但其配套设施不太齐全。
（五）市场需求分析
房改以后,由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实，某市地产市场空前良好。目前市内房改政策主要有：
★住房公积金贷款
★住房公积金的实施
★存量补贴的发放
★按揭贷款（可贷至8成30年利率调底）
★个人住房贷款
正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策形势来预计，今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）项目市场切入点分析
1、 提供有效供给
从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫，本项目的产品一定要是一种有效的供给，从其他城市调查情况看，积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看，均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性，但又一定要符合现时客观存在的有效需求，才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。
2、 抓住有效需求
由于存量补贴的兑现，按揭贷款年限的加长，使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。
就某市而言，这一阶层存在的以下特点：
家庭总存量补贴：2万—7万元左右
购房目的：①改善居住环境；②增大居住面积；③给子
女购房；④老房拆迁
喜好面积：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%)
能承受总价：10万—30万（按揭30年）
可接受单价：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚
我们所有的工作都应围绕这一阶层的特点和购房心理，形成更为准确的有效供给。
3、 差异性的确定及推广
虽然今年市场供应量近800万平米，但其中以中、高档楼盘占有比重偏大，而面对中等收入阶层的大盘多在市郊，配套设施不齐全，无法形成统一的社区环境。且在建筑风格方面大都以欧陆风格为主，同质化较为严重。
本案占地3万余平米，具有规模化发展的必要条件，且地段居于城乡结合部，周边配套较齐全，环境及空气质量在某市均属上层。因此，针对同档次甚至偏高档次的楼盘，寻找差异性，将其贯穿于项目前期规划及推广的过程中，将成为我们的主导思想。
（七）未来市场预测
由于这几年土地的无序出让和各种资金大量涌入房地产业，某市商品房建设空前膨胀，市场已明显出现“供大于求”的态势。虽然，近年来市场商品住宅的销售量有较大幅度增长，但与批出量相比还处于下风，并且目前在规划局报建的项目尚有约200万方的报建量，这些项目已蓄势待发，随时可能进入实质性开发阶段，这将进一步加剧市场的压力。
面对如此严峻的局面，未来的市场竞争将集中于如下三个方面：
第一、 质量竞争
物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”，赢得了市场主动权，如中海城市花园、在水一方等。估计2005年，各发展商将会全面、细致地把提高综合质量深化到工作的每一个环节。
第二、 价格竞争
由于目前市场上近800万平方米供应量的商品房，基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，价格越低的产品，市场竞争力就越强。价格竞争，预计将成为某市房地产市场未来三年竞争的主旋律。
第三、 市场细分化竞争
2005年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求（如“顶级豪宅”、“麻雀式住宅”、“白领贵族式”、“二次置业式”、“外来公寓式”等）将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。
（二）针对本项目的分析
从以上分析数据我们不难看出，大营坡片区的地产正处于萌芽阶段，这一时期的在建住宅，具有以下特点：
（1） 整体质素参差不齐；
（2） 除个别外其余皆不具规模；
（3） 主销户型面积集中在60—120m2；
（4） 推广手法单一、陈旧；
（5） 建筑风格普通、无差异性；
（6） 除景藤堡外其余各盘的综合实力皆较弱。
目前区域内对本项目最具威胁的是万东小区。该项目由于尚未开盘，所以具体项目技术指标还无法获得，但就其规模与地理位置来看，完全具备同本项竞争的实力，因此，本项目的前期策划尤为重要。
三、 项目市场细分及市场定位
（一）、项目市场细分
尽管筑城各区都打住宅牌，然而选择项目片区居住的人还是很多，上班近，交通、购物方便，配套齐全，仍是购房者最注重的条件。大营坡片区地处某市北面，城市副中心地带，交通便利，配套设施齐全，且区域房产均价在1900元/m2。它目前正成为都市的新经济增长热点，更是房开商和购房者共同的投资焦点。以下，就让我们从不同的角度来分析本案所在区域的房地产市场。
1、从价格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之间的楼盘，有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等，这些楼盘的推盘手法相对较陈旧; 而价位在2004元/ m2—2500元/ m2的楼盘，市场购买力相对稍弱，且集中体现如景藤堡、奔马商住楼、上海公寓、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式、变维式结构房。这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导地位，也充分说明在目前房地产市场上，发展商对消费者收入情况、住房标准、潜在购房心理的研究已开始深入。
2、从户型结构分析
从已开发和尚待开发的楼盘看，60—80m2的二房一厅和120平方米左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、阳光都市、银佳花园、友谊花园等占主要比例。由于能满足家庭生活需要而又不奢侈，已成为目前不少开发商的主力户型; 40m2—60m2一室一厅一卫、二室一厅一卫户型也较易吸引都市中工作不久的蓝领人士。但此类楼盘如上海公寓、润丰园等，目标客户并不多， 而面积在150m2—250m2各种跃层、复式结构的户型销售势头则比较缓慢，如景藤堡的跃式户型、奔马商住楼、银佳花园、新联小区、贵开花园的复式结构等都待在“深闺”。不难看出，大户型对于一般购房者来说门槛稍高。
3、 从居住环境分析
在楼盘外环境中，几乎所有置业者均会选择污染少、清静、周边成熟、生活方便的片区，这点需要开发商及政府的共同努力。在楼盘的内部环境中，发展商们开始重视绿化率的提高及园林的规划、设计，如景藤堡2600m2的中庭花园，动静结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方式。
4、 从规划设计上分析
大营坡片区的楼盘在规划设计上已逐步走入成熟，规划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也慢慢走入发展商的图纸中，只是目前还缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变化的创新。
5、 从楼盘卖点上分析
大营坡片区的花园小区，在楼盘卖点上都打环境优美，价格低廉，位置绝佳的广告牌，如阳光都市的“做阳光下最快乐的人”等，这些无疑都是目前房产楼盘的热点和焦点。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e时代生活”等。作为副中心地带的优越地理位置，大营坡片区楼盘却缺少些内涵、素质，物管档次也不高，使得部分买家处于观望状态，同时，在营销广告的策划上也太过老套，缺乏新意。
从上面分析中我们不难看出，大营坡片区的楼盘走势目前正处于上升阶段，经验、专业、技术和创新正受到越来越多的发展商重视。本项目必须正确的把握住入市时机，通过自身差异性的推广，有效的抓住目标客户群，方可制“敌”取 “胜”。
（二）、项目的定位
市场定位的核心是确认差异，选择差异及推广差异。它的答案依赖于市场分析，在本案的市场定位过程中，我们从不同的角度来确认差异、剖析项目的最大价值：
a. 区位——地点，环境等
项目的地理位置紧靠环市线上, 周边设施齐全, 有较成熟的社区环境。背靠狮子山上千亩山林，建筑与自然的有机结合，为项目增添了一道环境上的附加值。
b. 规划——外观、建材、园林、公共设施等
项目的前期规划工作是项目后期推广的重要支持，根据本案的规模与特殊地理位置来分析，我们对项目规划做如下建议：
外观：不一定要走欧陆风格，采用简约现代建筑格调，色彩和谐，有层次感既可。
园林：采用现代较为流行的互动式园林规划，使之成为项目卖点之一。在此暂且略谈。
公共设施：对公共设施的安排无需豪华，但要与生活配套及园林规划相适应（如：添加垃圾箱、艺术雕像等）
c. 价格——单价、总价、付款方式等
定价的程序是一个由整体到个体, 从全案到各户的“评估”与“决策”的复杂过程, 由差异性带来的项目价值贯穿整个过程中。 从市场的分析中我们知道，区域内置业者的经济势力均不强，因此，价格将会是我们的筹码。
d. 品牌——开发商形象及其个案形象等
企业的形象是通过其产品来塑造的，未来几年内的地产竞争实质就是品牌与价格的竞争。因此，本项目务必要把握好各个环节的质量与技术，塑造品牌，为公司今后的发展做好铺垫。
e. 数据——单户面积、容积率、单体间距、绿化率、分摊系数等
本案可塑造的差异性在单户面积上。从市场分析中我们知道，本区域内的主销户型面积60—120m2，其中60—80 m2的户型占所有已销户型比例仅为5%左右，远无法满足区域客户的需求。在此建议单体设计时60—80 m2户型尽量多考虑。同时，单体间距、绿化也可做为我们的优势加以推广。
f 客户——项目针对的目标客户群
依据市场分析及结合本项目地理位置、价格等进行研究后我们可以得出，本项目的目标客户应具备以下特点：
（1） 年龄层次：28—45岁。
（2） 家庭总收入状况（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭结构：三口之家或三代同堂为主。
（4） 经济结构：现有存款4万元—15万元。
（5） 消费水准：中低消费水平。
（6） 购屋动机：自住为主，也存在二次置业人士。
（7） 购屋心态：经济实惠又要求一定之品质，物超所值。
（8） 环境偏好：治安良好，周边配套齐全，绿化程度好
（9） 地段偏好：不求住市区，但勿离市区太远。
据此，本项目的目标客户群主要应为：
• 工薪阶层（主目标客户）
• 二次或以上的置业人士
• 原住这一带的“老市民” （主目标客户）
·原住在城郊或地县，感觉不方便，想迁至市区周围的
依据以上分析结果，确定本项目购买者以工薪阶级为主，因而我们采用强化效果化效果突出差异性，将项目定位为：
四、 项目卖点分析
首 席 代表着项目无法动摇的地位与规模。
特 区 就是要在区域内开出一片另类的天空，
让人们向往、追求。
中产阶级 是我们的目标客户群。什么样的饵钓什
么样的鱼，我们的目标是要对准“池塘”
里“最饿的”，而且数量最多的那一批。
·价格特区·健康特区·服务特区
·安全特区·园林特区·人文特区·建筑特区
是我们手里的“同花顺”，想赢牌，一张都不能少。
我们的卖点就是要围绕这些要素去提炼：
(一) 价格特区： 项目地处城乡结合部，区域平均房价在1700元/m2—1900元/m2之间，我们的一期销售定为1700元/m2的均价，在区域市场内具备了一定的竞争实力。不仅可以带动市场，而且可被市场的旺销推动价格上浮。
由之前的市场分析我们得知，区域市场的购买力相对较弱，要在初期炒热，楼盘总价将是一个制胜的法宝，在总价上要想得到优势就必须对户型面积加以控制，基于本项目具体情况，建议在初期开发时60m2—80m2的户型尽量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再运用灵活的付款方式（如“再循环信贷”的提出或针对特定客户实施“零首期”等），相信在推广初期定能获得满意的成果。因而得出卖点：
1、总价优势
2、“独特”的营销方式---“二次置业，十成按揭”
(二)健康特区：医疗制度改革后，保持身体健康被越来越多的人所重视。敝司建议御阳花园小区可与某市医学院联办“御阳花园小区家庭医护中心”，首创某市住宅小区实行专业家庭保健医疗的上门服务。中心可以特聘医学院著名医师、教授，进行预约上门医疗保健服务，并为每个家庭特设“医疗保健卡”及“疗程专用表”，悉心照料每一位住户，令住户在专业保健医疗人员的指导下，生活得更健康，更有朝气。因而得出卖点：
3、与名院联合创办小区家庭健康绿色通道。
(三)服务特区： 面对收入不高的目标客户群，要想打好服务这张牌，并非要投入大量的资金营造享受型的服务项目，而是要在对目标客户充分研究和分析的基础上设立专项服务，才能做到物超所值，急人之所急。
我们的客户并不是乐于享受的高收入人群，服务设施尽量符合客户的消费心理，应是一些实用性、针对性很强的项目，从客户的生活、学习、休闲等方面出发创造良好的社区服务。
生活方面：设立干湿洗烫店、温馨家庭自助餐馆、小型生活常用品超市、亲情服务中心、法律咨询中心、医疗绿色通道等。
学习：与教委、市内名校联系，注入少量资金，提高北郊小学和二十三中的教学质量，完善其管理制度。
休闲：区内会所设置健身房、棋牌室、桌球室、游艺乐园、儿童益智中心、老年活动中心、美容美发中心等符合目标客户心理的多项休闲设施。
通过以上服务设施的设立我们可以得出以下卖点：
4、开发商注入重金提高小区配套教学质量。
5、完善的超值小区服务项目。
6、在小区内设立法律咨询中心。
7、24小时不间断亲情服务中心。
(四)安全特区： 筑新路及大营坡地带人员居住较为杂乱，治安管理不是很完善，存在较大的安全隐患。这是阻碍区域外客户购买的一个重大因素。我们可以在安全上多做文章，组织专业保安队伍在区内实施全封闭式24小时保安管理，训练有素的保安人员定时、定点巡察；与区内派出所联系增加公安巡察次数，在小区内设置监控系统，确保小区各个公共角落尽在监控之中；设置单元对讲门，令住户可随时清晰确认每位来往客友。另外，敝司建议除上述设施外，在硬件上修建双层防攀爬围墙，这种围墙外高内低，均为透空设计，内墙顶部为尖状镶花铁齿，不易攀爬，对小区有较好安全保护作用，这种围墙在某市是一个较新的安全措施，可加以炒作。
8、设置小区全方位无盲点闭路监控系统。
9、小区保安定点、定时巡逻。
10、与区域派出所联系，加强警察到小区的巡察。
11、设置双层防攀爬围墙。
(五)园林特区： 一般开发商所做的园林多为观赏性园林，虽然营造了精美的环境，良好的景观，但却大大缩小了人们的活动空间，这种营造雅致环境的园林设计显然对我们的目标客户是不适用的。经过对客户的心理分析，敝司提出互动式园林的超前概念。即将人们的各种活动设施融于园林当中，人们不仅仅可观赏园林，而且要置身于园林当中，在优雅的生活环境中寻找生活的乐趣。这种互动园林在某市是一个较新的概念，在我们超万平米的绿化范围内精心设计，定会成为某市独树一帜的良好卖点。
12、设计独特的互动式园林
(六)人文特区： 项目周边区域人员繁杂，人们文化水平参差不齐，社区文化不丰富。敝司建议引导客户追求一种新的生活方式，提倡怡情怡性，坦诚交流的高尚社区文化。在小区内设立小区业主委员会，协调业主与物业管理公司之间关系，并与物管公司合作在小区内定期、不定期的举行艺术表演、书画汇演、运动竞技、露天影院等文化娱乐活动，令住户得以进行释心的交流与沟通，营造出一个亲切、自然、坦诚、融洽的人文环境，完全改变都市人群所出现的人情淡薄的状况，在一种全新的人情气氛中，满足了现代城市人渴望得到心灵交流的真切愿望，令这一片天空成了充满安适、情趣、温馨、自由的心田园地。
13、丰富多彩的特区文化生活
（七）建筑特区：区域范围内建筑较为陈旧，多为学校宿舍，单位宿舍，而且私房也较多。建筑物没有统一规划，在区域内星罗棋布，显得杂乱无章。建筑物外表过时，灰尘积累较多。周边环境卫生不佳，整个区域给人印象不好，并且在某市民心中，项目所在区域就是一种中低收入者的集居地。本案建筑物外表色彩亮丽、风格独特，成片开发使得小区整体规划合理超前，小区的大面积互动式园林也为市内独家修建。这些都使得小区建筑完全区别于同地区其它建筑，使本案成为别具风格的特色区域，小区的建成将成为区域内的一个耀眼亮斑。
14、同区内别具一格的特色建筑小区
上述提炼的各项卖点对我们的“首席中产阶级特区”的主题定位有着强大的支持作用。并可维护工薪社区项目形象，除了上述各方面外本项目的配套幼儿园也是一个较大的卖点，可进行招投标方式吸引市内知名幼儿园加盟。
15、以招标方式吸引知名幼儿园（中英文教学）加盟，为子女入托带来无限便捷
由于系统限制回答字数在10000字以内,因此剩余的部分你可到参考网址中去看.
参考资料：中国地产商 www.zgdcs.com
『陆』 求一份园林设计公司的广告策划书
商品名称：“当家”超浓洗衣液
广 告 主： 江苏当家洗涤剂有限公司
广告代理： **广告公司
实施时间：1997年1月--12月
目 录
一、市场竞争情况分析及其对策建议
二、广告策略
三、广告语
四、广告表现
五、SP促销活动的实施设想
六、公关促销活动的实施设想
七、软性广告开发设想
八、关于集团消费的若干问题
九、广告媒介计划
十、各阶段的媒介投放与费用预算
一、市场竞争情况分析及其对策建议
（一）、间接竞争对手分析及其对策
我们认为，对当家洗衣液产品市场推广构成主要威胁的间接竞争主要来自两大方面：
1、洗衣粉市场
1）、分析：
当前，国内洗衣粉市场的竞争特征主要表现在：
① 品种功能日渐丰富
由于市场需求的拉动和科技开发步伐的加快，洗衣粉产品已由几年前单纯的普通洗衣粉迅速发展成为包括有浓缩、超浓缩、特白超浓缩、低泡、无泡、高效、增白、加酶、加香、灭菌、消毒、无磷、等等在内的多品种、多功能的产品类型。
②名牌产品瓜分市场
目前，高富力、白猫、加佳、天津加酶、活力28、熊猫、海鸥、佳丽、芳草加酶等国产洗衣粉十大品牌的销量占到全国各牌洗衣粉总销量的40%左右。
同时，美国的“宝洁”（P&G)，日本的“花王”(KAO)，&127;英国的“联合利华”（Uni-lever）和德国的“汉高”（Henkel&127;）四大国际民用洗涤剂公司与国内企业合资生产的洗衣粉品牌，其在高消费阶层中的指名购买率很高。
2）、对策：
由于洗衣粉的产品概念已为广大的消费者所接受，人们已经形成了相对稳定的定势消费心态；而且，目前洗衣粉产品的功能和品种尚能满足消费需求，消费者对洗衣用品暂未有强烈的替代品期待，因此，这一时期推广“当家”洗衣液产品，我们以为，必须认真做好以下两种工作：一、进行洗衣液产品与洗衣粉的功能比较，突出其无可比拟的优点，从理性上引导消费；二、树立一种消费新潮的产品概念，首先吸引一批具有超前意识和赶潮心态的消费者试用产品，创造一个崭新的洗衣用品消费市场。
“当家”浓缩洗衣液与一般浓缩洗衣粉的比较：
“当家”浓缩洗衣液
一般浓缩洗衣粉
形状
瓶装液体，不易散失和变质，容易携带和存放
袋装粉末，容易散落、吸潮变质，不便携带和保存
使用
不用浸泡，方便省时
必须浸泡
功能
1、内含特别的SILO高效助洗剂，能迅速渗入衣服纤维深层瓦解污垢，具有极强的去污力，能完全替代衣领净及其他各种专用洗涤剂的功能
去污力一般，顽垢难以洗净
2、内含增白剂
除特制增白洗衣粉外，其他类洗衣粉均无增白功能
3、在冷水中发挥同样效能
需用温水浸泡，才有最佳效能
4、适宜各种布料的洗涤
特殊的布料必须用专用洗衣粉或洗衣剂
2、专用洗衣剂市场
1）分析：
此一市场的明显特点是分工日渐精细。目前已出现的有羊毛衫专用洗涤剂、丝绸专用洗涤剂、丝毛香波、专门用于清洗高级衣物的干洗精、专用于清洗衣领袖口污迹的衣领洁、衣领净、专用于漂白浅色织物的漂白水、可使颜色织物色彩鲜艳的彩漂粉等。
2）对策：
针对这一市场的竞争策略，我们的看法是依然采取比较的方式，&127;其比较侧重点列表如下：
“当家”浓缩洗衣液与专用洗衣剂的比较
“当家”洗衣液
专用洗衣剂
功能
综合（增白、彩漂与特效助洗），即能重点去污，又能全面干净
专项，只能重点去污
价格
综合洗涤成本低
综合洗涤成本高
使用
方便，一瓶通用
不方便，需准备多个品种
（二）、直接竞争对手分析及其对策
1、分析：
1）就目前国内洗涤用品市场来看，虽然洗衣粉与专用衣物洗涤剂的竞争已日趋白热化，但是洗衣液产品的竞争却尚未开始。主要竞争品牌有上海的扇牌超浓缩高级洗衣液、西安的开米涤王超浓缩多功能中性洗衣液、南京的鼓楼牌液体皂及芭蕾多功能液体皂、唐山的丽华王和广州的高富力快洁超浓缩洗衣液等几个品牌在市场上作试探性销售，其广告投放及促销攻势均未大规模铺开，且广告诉求并未形成强有力的个性，消费者对以上品牌的认知度和好感度都未有明显的倾向。因此，洗衣液市场尚处于萌芽状态，消费者对洗衣液的产品概念尚未形成，品牌认知更是空白，因此，我们认为，现在是“当家”洗衣液切入市场的有利时机。
2）各品牌同类产品推向市场的功能诉求点，几乎都集中在以下几点：
①含有高效助洗剂，去污力特强。
②含有漂白成份，无须再加漂白剂。
③不用浸泡，省时省力。
④在冷水中发挥同样效能。
⑤适用于各种布料和衣物的洗涤。
⑥是当今国际洗衣用品最新潮流。
>2、对策：
1）、鉴于市场上其它品牌的洗衣液在其产品推广中主要着重于产品功能的介绍，并没有强调其特殊的科技含量，更没有进行一种科学概念上的关联与诉求，而从消费者的接受心态来说，科技含量高的产品更容易使消费者产生兴趣与信任。因此，突出“当家”产品因特别含有“SILO”高效助洗剂、去污力特强的个性特点，强调其领先国际科技水平的高科技含量，并在“SILO”与“当家”品牌之间建立一种相应的关联，才能在短期内有效建立起“当家”品牌实力雄厚、品质超群的个性形象。
2）、加强广告宣传和媒体投放的力度和广度，以期在尽可能短的时间内迅速抢占市场空档，创造国内洗衣液市场的第一品牌。有一个很能说明问题的例子：广东江门洗衣机厂是我国第一个生产全自动洗衣机的厂家，其生产的“金羚”牌洗衣机是我国全自动洗衣机的第一代产品。但是，在新产品推向市场的时候，厂家并没有意识到大力度投放广告、迅速抢占第一品牌的位置的重要性，当其它品牌的后续跟进产品如雨后春笋般地涌现出来的时候，全自动洗衣机产品的市场已经被严重瓜分，“金羚”此时再推出“全自动洗衣机，金羚第一家”的广告，也已于事无补了。
二、广告策略：
（一）、广告目标：
1、协助完成公司12936万元的年总体销售目标。
2、促成目标消费群体由使用洗衣粉到使用洗衣液的消费习惯的转变，达到引领消费时尚的目的。当家洗衣液市场推广的总体指导思想应以创造一种消费时尚为主，并由此开辟更广阔的市场空间，而不能仅仅徘徊在与洗衣粉瓜分市场这一档次。
3、树立“当家”为国内浓缩洗衣液市场第一品牌的形象。第一品牌的含义包括：
1）江苏当家洗涤剂有限公司是我国第一家生产超浓洗衣液的企业。
2）江苏当家洗涤剂有限公司是我国生产超浓洗衣液规模和产量最大的企业。
3）“当家”超浓洗衣液在国内目前是质量是最好的。
（二）、广告定位：
洗衣液目前在国内尚属高档日用消费品，广告宣传应侧重于突出产品超凡的功能品质，科技含量，方便的使用性能和创造一种时尚消费的新潮流。
1、市场定位：
首期重点目标市场为北京、上海、广州、西安四大城市，次重点市场为南京、成都、武汉、沈阳等地，并以此带动华北、华东、华南、华中西北、东北地区的销售推广。
2、商品定位：
替代洗衣粉，更具优异性能的新一代高科技洗涤用品。
3、广告定位：
更方便、更高效、更适合现代生活消费习惯的新一代洗涤用品。
（三）、广告对象：
1、城市中有一定超前意识家庭的家庭主妇、赶时潮的年轻人、单身贵族。
2、大中型企业及星级宾馆的集团消费者。
（四）、广告阶段策略：
广告实施时间段：1997年1月－－1997年12月
1、前期＿＿以功能诉求为主，情感诉求为辅，重在突出产品与众不同的个性特点，迅速抢占市场空档，打开知名度，创立第一品牌的先导形象。
2、中期＿＿在继续进行产品功能诉求的基础上，加强情感诉求的力度，有效增强产品和企业对市民尤其是家庭消费者的亲合力，用观念引导和情感打动相结合的方式，进一步扩大市场的占有份额。
3、后期＿＿强化公司企业形象的宣传，以实力的展示推动产品的市场拓展。
三、广告语：
1、我们今天用“当家”！
2、用“当家”，当好家。
3、“当家”洗衣，省心爽意。
4、当家，好舒心！
5、“当家”做主，全家无忧！
四、广告表现
因为同类洗衣液产品并未构成实质性的威胁，而此一时期的广告重点在于首先给予目标消费群体灌输“当家”洗衣液产品无论在性能、品质还是使用方式上均优于洗衣粉及其他专用洗衣剂产品，代表着国际洗衣用品新潮流的产品概念，因此，我们以为，此一时期的广告策略重在比较，采取与间接对手进行功能比较的方式，强力诉求“当家”作为新一代创潮流的洗涤用品与众不同的功能品质，重点突出“当家”独具优势的含有“SILO”高效助洗剂的科学配方，借助这一新名称的科学内质，创造一种高科技含量的产品概念，我们以为，如果能通过广告的手段，在“当家”与“SILO”之间建立起一种同位的关系，“当家”作为一种新一代高科技产品的概念才能即快又牢固地在消费者头脑里建立起来。
在重点进行“SILO”产品概念的诉求的同时，对于其不用浸泡、内含增白剂、在冷水中能发挥同样效能等等有异于一般洗衣粉的功能品质，在这一时期的广告诉求中将作为其个性“买点”进行强力诉求。
在进行功能诉求的时候，我们要坚持以功能带品牌的原则。只有功能，没有品牌，只是为他人作嫁衣裳。在具体诉求和告知的时候，我们要集中强调只有“当家”才具有独特的功能，只有“当家”才能让你这些功能的满足。以此树立起“当家”品牌在消费者心中的地位。
1、电视广告：
A.将基于以下三个创意点：
a)“SILO”与“当家”产品概念的形象树立；
b)“重击污垢，全面干净”的视觉冲击效果；
c)产品的其它功能展现。
B.创意构想：
我们在这一时期拟推出的三条广告片分别为：
a、去污篇：主要诉求SILO功能。
b、浪潮篇：主要诉求当家品牌形象。
c、当家篇：主要诉求当家品牌特征和功能。
2、报纸广告：
拟采用悬念广告的出街模式，推出“当家”产品的系列报纸广告，系列广告一共有8款，前三款为悬念，以吸引消费者的强烈关注，第四款点题，承上启下，后四款分别为功能强化，全面、细致而有重点、有特色地介绍“当家”产品的独特功能，一方面可以采取一个广告诉说一个功能的单兵突进、各个击破的战术，另一方面也可以将四个功能综合成一篇推出。在投放策略上有分有合，从而强化消费者对于产品充分认知和全面了解，有力配合电视广告，形成全方位的广告攻势。
1）悬念系列：
《30年代用皂角洗衣服，我们今天用什么？》
《50年代用肥皂洗衣服，我们今天用什么？》
《70年代用洗衣粉洗衣服，我们今天用什么？》
《洗衣第三次浪潮由当家掀起－－我们今天用“当家”》
2）比较系列：
《一样的溶解，不一样的时间》
《一样的去污，不一样的力度》
《一样的洗衣，不一样的增白》
《一样的价格，不一样的效果》
3）功能篇：《SILO开道，重击污垢》
4）促销广告：
《自填数字，幸运抽奖》
《美好家庭，夫妻共建》
《完成一句话，获得大奖品》
3、杂志广告：《浪潮篇》
4、广播广告：《浪潮篇》
5、其它媒体：
以电视和报纸广告的基调和内容为基础，进行创意和设计。
（五）、广告规范性向针对性方面转化的策略
如果资金允许的话，我们建议此一阶段的功能广告应针对不同目标区域选择不同的功能诉求点，详见下表：这主要是考虑到我国内陆与沿海、南方与北方的消费习惯与消费期待存在着明显的差异。
地 域
代表城市
消费者特征
建议功能诉求点
北方
北京
更注重产品的价格性能比
产品功能的理性诉求及其比较
内陆
西安
其消费特征较为保守
应侧重于去污力强，一物多用的消费承诺及价格优势
华东
上海
比较实际，既注重产品的价格、性能，又注重使用的方便、省时，而且比较看重时尚，赶潮心态明显
应重点在引领消费时尚上下工夫，同时兼顾价格
华南
广州
更注重产品使用时的省时省力，不太关心价格的因素；同时，因为广州地区气候炎热，人们换洗较勤，所以对于去污力强的功能难以形成关注的焦点
应侧重在使用方便、引领时尚方面
（六）、“当家”吉祥物的形象设计意念与推广设想
1、形象设计意念：
独具个性特征的吉祥物的设计与推广对于树立产品的品牌形象，&127;加强消费者对于产品的认知与好感有着积极的作用。我们建议：将吉祥物命名“SILO”，以突出产品自身的高科技、高品质的概念特征及独特功能，使消费者产生强烈印象。
2、推广设想：
“当家”吉祥物的推广应贯穿在“当家”产品的整体推广之中。充分利用“当家”吉祥物的可视性、亲合力和充分体现产品特点的科学内质，强化当家产品的品牌形象。具体包括：
1）产品包装及各类广告媒介上的应用设计。
2）吉祥物纪念品的形象设计。
3）吉祥物人形包装的形象设计。
借助广告的发布、纪念品的派送与人形包装的现场展示，在消费者中间进行“当家”吉祥物的宣传推广。
五、SP促销活动实施设想：
鉴于我们促销的产品是家庭日用品，促销的对象是普通的市民大众，所以，我们的促销活动将围绕家庭及普通的消费者来设计和实施。具体建议有：
1、小包装、试用装社区派送。
2、“当家”柜台现场促销。
3、“自填数字、幸运抽奖”活动。
4、“美好家庭，夫妻共建”活动。
5、“完成一句话，获得大奖品”活动。
（一）小包装、试用装社区派送实施计划
1、意图：通过面对直接消费群体的社区派送，发挥直销与口播广告的直接促销效果，有效提高产品的知名度，增加消费者对产品特殊功能的深刻认识，以此促成消费者对“当家”产品的指名购买和长期消费。
2、区域选择：
1）厂矿企业比较集中的地区。
2）层次较高的消费者集中的外企、学校、医院等家属、宿舍区。
3）单身公寓与出租屋集中区域。
3、实施：
1）在当地招聘派送人员，定量定地区分配任务。
2）印制宣传单张，及消费者反馈意见表。
3）上门收取消费者反馈意见表，交销售代理处。
4）销售代理根据消费者的意见反馈，将销售计划和产品质量及包装的改进意见回馈给总公司。
4、说明：
派送活动要选择好区域重点，并尽可能铺开，以达到以点带面的目的。
（二）“当家”柜台的现场促销
1、意图：
集中在销售点进行的促销活动，可以制造销售热点，吸引目标消费者的强烈关注，通过直接的促销手段，达成可观的销售业绩。
2、实施：
1）选择有代表性的消费区域，集中在大商场设立“当家专柜”。
2）配合售点POP、海报、宣传单张以及街道护栏广告大造声势。
3）选择大众媒介公布活动举办信息。
3、方式：
1）优惠价销售、免费试用、现场示范、现场抽奖活动。
2）当家吉祥物免费派送“当家”小包装或试用装产品。
4、说明：
现场促销活动可以选择在新产品上市、节假日等时间举行。
（三）“自填数字、幸运抽奖”促销活动实施方案
1、主题： 自填数字、幸运抽奖
2、时间：97年8月至12月
3、开展区域：“当家”产品销售的重点地区和次重点地区。
4、活动程序：
在“当家”销售的主要商场开展本次活动，活动设定每销售100瓶当家洗衣液成一个开奖组，消费者在购买当家洗衣液的同时，获得一个没有号码的奖券，由消费者在奖券的空白处在0－99之间任意填写一个数字，等100瓶当家洗衣液销售完毕，在公证人员的监督下进行抽奖，抽中的数字即为获奖的幸运数字，凡填写该数字的消费者均可获奖50元。
5、活动支持点：
a、激发消费者的参与意识。
b、获奖机会掌握在自己手中。
c、避免传统抽奖的作法。
d、获奖概率相同。
6、媒介配合：
在活动开展地刊发报纸广告。
（四）、“美好家庭，夫妻共建”活动实施方案
1、主题：美好家庭，夫妻共建
2、时间：1997年10月1日－－15日
3、实施区域：“当家”重点销售城市的各大商场。
4、内容：
采取对号入座的抽奖形式，在“当家”销售现场举办“实地抽奖，永不落空”的活动，抽奖活动设立专柜，由专人主持。
5、奖项、奖额和奖励办法：
此项活动以鼓励夫妻共同参与家庭事务为核心，因此，最高奖项在夫妻均有参与的群体中产生。奖项分为三类，以即擦卡片的形式表示：
1）即擦卡片上印有一对夫妻形象的，如与现场抽奖情况相符（现场是一对夫妻），抽奖者可当场获奖一大瓶“当家”洗衣液。
2）即擦卡片上印有一男（或一女）的，如与现场抽奖情况相符，抽奖者可当场获赠一小瓶“当家”洗衣液。
3）即擦卡片上印有“谢谢”字样的，可当场获赠一次性小包装“当家”洗衣液一袋。
4）凡与上述情况不符者，如一男（或一女）抽中一女（或一男）的，均归于“谢谢”档，奖励一次性小包装一袋。
6、中奖比例：
每一百张卡片中，有十张印“夫妻”形象，&127;各有二十张分别印上“男”或“女”的形象，余下五十张为“谢谢”。
7、抽奖程序：
在各大商场设立领奖专柜，由专人主持。消费者买完产品，凭产品到领奖处抽取卡片。由专柜主持人验证后，赠送相应的奖品。
8、媒体配合：
各商场专柜的POP揭示板、吊旗。
9、活动支持点：
1）中奖比例大，且永不落空，有号召力。
2）鼓励夫妻共同参与，有情趣和感染力。
（四）、“完成一句话，获得大奖品”活动实施方案
1、主题：完成一句话，获得大奖品
2、活动地区：北京、上海、广州、西安
3、时间：97年10月－－12月
4、内容：
在每瓶“当家”洗衣液上，印上“会当家的人用当家洗衣液”这句话的一部分，比如：“当家”、“用当”、“人”、“家的人”等等，各瓶上的字数不等，用不透明胶条贴住。
购买当家洗衣液的人，若将瓶上的字凑成这句话或这句话有含义的一部分，如：“会当家的人”、“用当家”、“当家洗衣液”，便可以根据凑成字数的多少领取不同档次的奖品。
5、媒介配合：
活动开始初期，在各城市的主要报纸上发布一次1/6版的广告。
6、活动支持点：
1）该活动操作轻易、可行性强。
2）通过这种游戏，可以吸引消费者第二、第三次购买，以期获得奖品。
五、公关促销活动实施设想：
（一）、活动主题：
1、我也来当一回家（或：当家一日）
1）主题：我也来当一回家
2）地址：北京、上海、广州、西安4大城市
3）时间：97年夏季
4）内容：在4大城市的不同区域各选择一所质量较好、知名度较高的小学，&127;每个城市选择十所左右。
给学校每个孩子发一个制作精美的“当家”袋，袋内装有一张产品宣传单页，一面精美小卡片和两包“当家”洗衣液试用装。让孩子们回家帮妈妈当一回家，完成卡片上规定的家务活，帮妈妈洗衣、煮饭、扫地、擦桌子。卡片上所有评语空档妈妈填写。孩子们根据当天感受写一封给妈妈的信，连同卡片一并上交学校。参崐加统一评选，优秀作品将在当地电台少儿节目播出，并评一、二、三等奖。一等10名，奖品价值100元；二等50名，奖品价值50元；三等200名；奖品价值5元。&127;并发予证书。在活动前后，策动各大城市新闻报道，制造新闻热点。
5）可行性分析：该活动可带动全体家庭成员参与，有针对性地在直接消费者群体里加强产品宣传促销，尤其在直接目标受众孩子们的妈妈心中树立良好产品形象，有助产品市场导入。同时，动用新闻，教育力量制造新闻热点，带有促销效果。
5）费用预算：十所学校管理费共一万元。
“当家”制作2元/件，共二万元。
奖品费用 4500元。
电台播稿和软性新闻 2万元，共计54,500元。
4个城市共218，000元。
2、众说纷纭话“当家”与优秀当家人评选活动
联合新闻单位及妇联、工会等社会组织，以电视论坛、报刊征文、街谈巷议等形式，调动全社会对“如何当好家”为主题的婚姻、家庭问题的公开讨论，制造热点。
3、向易粘油污及其它污染工种的工人派送产品，同时策动新闻的追踪报导，造成社会的轰动效应。
六、软性广告开发设想：
1、软性广告的开发意义：
软性广告和软性文章因为其发布载体（报纸、电视、杂志等）所具有的权威性和客观性，比较容易使消费者产生信赖与接受，比硬性广告的作用更大。
2、软性广告的开发设想：
1）举办新闻发布会
新闻发布会容易集中相关新闻媒介发布企业信息，并能保证软性广告出街的统一性和时间性，有利于造成强势的宣传效应。
2）举办液体洗衣趋势研讨会
组织专家学者对中国液体洗衣的发展趋势进行研讨，其目的在于借此活动树立起“当家”产品引领潮流的第一品牌形象，通过策动新闻界的积极配合，造成一定的社会影响。
3）有关促销活动的新闻追踪和报导配合。
3、软性广告的媒介选择：
主要选择发行量大、深入大众普通家庭的晚报、有线电视及一些专门的家庭杂志等。
七、关于集团消费的若干问题：
1、集团消费对象：A:厂矿劳保消费 B:星级宾馆消费
2、集团消费广告的区域分布：
1）北方大中型企业集中地区，如武汉、济南、兰州等。
2）星级宾馆集中的大中城市：如北京、广州、上海等。
3、集团消费的广告形式：
1）广告发布宜选择党报媒介，此类媒介对国营大中型企业的渗透力较强。
2）同时，可以配合直邮广告与宣传单张的派送；&127;并且可以采用邮寄声像宣传品的方式，以便让消费者更直观地了解产品的功能特点及企业的实力。
八、广告媒介计划：
（一）媒介组合：
1、主媒介：深入家庭的大众媒介，如有线电视、晚报、电视报、家庭杂志等。
2、次媒介：
①户外广告媒介，如灯箱、车体内外、候车亭等。户外视觉效果好，到达率高，价格相对低廉，主要突出产品品牌。
②邮递广告、招贴、海报、说明书、声像影带等。
（二）媒介组合策略：
1、时间组合策略：
户外媒体先行，大众媒体跟进，其它媒体配合。
2、空间组合策略：
中央电视台先行，地方媒介为主，全国性媒介跟进。
鉴于“当家”洗衣液是一种定位于高消费阶层所使用的家庭日用品，媒体选择须尽可能根据不同的目标区域市场不同消费群体的不同特点，做出切合各地消费实际情况的最佳媒介组合形式，建议，前期的广告投放，主媒介以选择地区性的媒介为主，全国性的媒介为辅，在媒介选择上可以考虑选择地区性但有全国覆盖的媒介：如羊城晚报、新民晚报、各重点地区的卫星电视以及一些区域性但具全国影响的杂志集中有限的广告费用重点突破四大区域市场，建立品牌的广泛认知度，提高产品的指名购买率，以区域性消费时尚的形成有效带动全国市场消费风潮的兴起。中期和后期的广告投放则适当加大全国性媒介的投放力度乃至以全国性的媒介为主，以期迅速扩大销售业绩，抢占市场空档。
（三）媒介选择：
1、电视：选择目标市场省会城市的省台、省市有线电视台。
2、报纸：选择目标市场的晚报、党报媒介。
3、杂志：选择全国影响、发行量超过100万份的《家庭》、《女友》和《知音》。
4、广播：选择目标市场城市的经济台、音乐台。
十、各阶段的媒介投放与费用预算（略)
『柒』 高分 求一份古典园林景观设计的设计说明书
历史类：
一、 国内
01．《中国古典园林史》 作者：周维权 清华大学出版社
02．《江南园林志》 作者：童 寯 中国建工出版社
03．《中国建筑史》 作者：梁思成 百花文艺出版社
04．《中国雕塑史》 作者：梁思成 百花文艺出版社
二、 国外
01．《西方造园变迁史》 作者：针之谷钟吉
02．《造园史纲》 作者：童 寯 中国建工出版社
03．《西方园林》 作者：郦芷若，朱建宁 河南科学技术出版社
04．《西方现代景观设计的理论与实践》 作者：王向荣，林菁 中国建工出版社
05．《环境设计史纲》 作者：吴家骅 重庆大学出版社
06．《外国造园艺术》 作者：陈志华 河南科技出版社
理论类
01．《建筑十书》 作者：维特鲁威 知识产权出版社
02．《城市意向》 作者：凯文•林奇（译者：方益萍等）华夏出版社
03．《城市形态》 作者：凯文•林奇（译者：林庆怡等） 华夏出版社
04．《建筑的伦理功能》 作者：卡斯腾•哈里斯 华夏出版社
05．《总体设计》 作者：凯文林奇（译者：黄富厢等）中国建工出版社
06．《设计结合自然》 作者：麦克哈格
07．《景观设计学》 作者：西蒙兹 中国建工出版社
08．《人性场所》 编者：克莱尔•库珀•马库斯（译者：俞孔坚等）
09加州大学伯克利分校环境结构中心系列丛书 知识产权出版社
《建筑的永恒之道》 作者：C•亚历山大等（译者：赵冰）
《建筑模式语言》 作者：C•亚历山大等（译者：王听度等）
《俄勒冈实验》 作者：C•亚历山大等（译者：赵冰等）
《住宅制造》 作者：C•亚历山大等（译者：高灵英）
《城市设计新理论》 作者：C•亚历山大等（译者：陈治业等）
10．《外部空间设计》 作者：芦原义信 中国建工出版社
11．《风景园林设计要素》 作者：
12．《建筑形式美的原则》 作者：托伯特哈姆林 中国建工出版社
13．《建筑：形式•空间和秩序》 作者：弗朗西斯•D.K.钦（译者：邹德侬）中国建工出版社
14．《园冶图说》 作者：计成（注释：赵农）山东画报出版社
15．《说园》 作者：陈丛周 同济大学出版社
16．《中国古典园林分析》 作者：彭一刚 中国建工出版社
17．《江南理景艺术》 编者：潘古西 东南大学出版社
18．《建筑空间组合论》 作者：彭一刚 中国建工出版社
19．《环境行为学概论》 作者：李道增 清华大学出版社
20．《广义建筑学》 作者：吴良镛 清华大学出版社
21．《现代建筑理论》 编者：刘先觉 中国建工出版社
22．《现代景观规划设计》 作者：刘滨谊 东南大学出版社
23．《景观形态学》 作者：吴家骅 东南大学出版社
24．《理想景观探源》 作者：俞孔坚 田园城市出版社
25．《景观：生态.文化.感知》 作者：俞孔坚 中国建工出版社
26．《城市绿地系统规划》 作者：李 敏 中国建工出版社
27．《风景园林设计》 编者：王晓俊 江苏科技出版社
28．《美国景观设计的先驱》 作者：孟雅凡 中国建工出版社
实践类
01．《德国景观设计1-2》
02．《日本最新景观设计1-3》
03．《台湾景观设计98/99/2000/2001/2002/2003》
04．《世界景观大全》
05．《环境空间—国际景观建筑》 作者：罗伯特霍尔登 中国建工出版社
06．《世界景观设计丛书》 作者：弗朗西斯科 中国建工出版社
07．《90年代日本环境设计50例》 作者：章俊华 河南科技出版社
08．《高科技园区景观设计》 作者：俞孔坚 中国建工出版社
09．《日本景观设计师系列》 作者：章俊华 中国建工出版社
（已出版《佐佐木叶二作品集》《升野俊明作品集》《户田芳树作品集》）
10．《美国现代景观建筑大师作品系列》 作者：夏建统 中国建工出版社
（已出版《点起结构主义的明灯——丹凯利》）
11．《当代国外著名景观设计师作品集》 作者：詹姆斯 中国建工出版社
（已出版《马里奥.谢赫楠作品集》）
12．《景观细部图集》 作者：迈克尔 大连理工出版社
13．《景园建筑工程规划与设计》 作者：吴为廉 同济大学出版社
14．《景观设计师便携手册》 作者：刘玉杰 中国建工出版社
15．《植物造景》 作者：苏雪痕 中国林业出版社
16．《植物景观造园应用实例》 作者：薛聪贤 浙江科技出版
补充
01．贝森文库—建筑界丛书
《平常建筑》 作者：张永和 中国建工出版社
《此时此地》 作者：刘家琨 中国建工出版社
《工程报告》 作者：崔恺 中国建工出版社
《营造乌托邦》 作者：汤桦 中国建工出版社
02．《寻求伊甸园——中西古典园林艺术比较》作者：周武忠 东南大学出版社
03．《西方现代园林设计》 编者：王晓俊 东南大学出版社
04．《城市空间理论与空间分析》 编者：黄亚平 东南大学出版社
05．《图解城市设计》 作者：金广君 黑龙江科技出版社
06．《城市景观之路——与市长们交流》 作者：俞孔坚 中国建工出版社
07．《现代建筑语言》 作者：布鲁诺塞韦
08．《城市空间美学》 编者：周岚 东南大学出版社
09．《中国建筑美学》 作者：侯幼彬 黑龙江科技出版社
10．《当代建筑美学意义》 作者：赵巍岩 东南大学出版社
11．《园林美学》 作者：周武忠
12．《新技术庭园》
13．《非常建筑》 作者：张永和 中国建工出版社
2006-10-19 22:28 flyrain
高科技园区景观设计--从硅谷到中关村
高科技园区景观设计--从硅谷到中关村
(中国建筑工业出版社)
作者： 俞孔坚等
定价： 130.00元
出版商： 中国建筑工业出版社
出版日期： 2000年12月
本书是哈佛大学设计学博士、北大教授俞孔坚先生及其同事们基于高科技园设计的理论与实践探索，创新网络和人本精神是作者关于高科技园设计的出发点和终结。如何在景观上体现、满足和促进创新网络的形成是本书的核心。本书分为理论、方法和实践三篇。
理论篇着重阐述高科技园发展的历史意义及硅谷精神。作者把高科技园作为人类不断追求工作--居住--自然三者和谐理想的一个产物。是人类的生活理想与科技文明交替衍生和发展的历程打在大地景观上的烙印。硅谷精神，包括企业家精神和人本精神是高科技园得以产生和发展之本，也是高科技园景观设计所应显现的内涵，是高科技园有别于其他土地利用及其地产开发项目的特质。
方法篇着重讨论了高科技园的整体环境和户外空间，而尤其注重围绕人的体验和活动来探讨园区景观的设计。硅谷各著名公司景观的讨论可以看作是对上述设计方法的进一步注解。
实践篇例举了五个高科技园的规划。这五个实例从许多方面来说都不尽完善，但它们至少可以说明作者的一种探索，即从创新网络的形成和发展的动力机制着手，秉承以人为本、尊重自然、尊重场地精神的原则，进行不同级别的高科技园规划和设计。
本书可作为设计学（包括建筑、城市规划和景观设计）领域的专业人士，以及高科技园区及开发区的管理和决策者参考。
2006-10-19 22:29 flyrain
城市绿地系统与人居环境规划
城市绿地系统与人居环境规划
(中国建筑工业出版社)
作者： 李敏
定价： 27.00元
出版商： 中国建筑工业出版社
出版日期： 1999年
本书旨在尝试将生态学原理运用到我国的城市与区域规划工作中，探索能适应21世纪生态文明时代要求的城市绿地系统规划思想，促进我国城市化地区生态绿地空间的保护和人居环境的可持续发展。全书共分上、下两篇，上篇构思提出了城市化地区生态绿地系统规划的理论框架，并以江南的苏西常地区为例，进一步论述了有关城市化地区生态绿地系统规划的调查分析和数量研究方法……
2006-10-19 22:30 flyrain
低层居住群空间环境规划设计
低层居住群空间环境规划设计
作者： 刘延枫
出版社： 天津大学出版社
出版日期： 2001年1月
ISBN： 756181383
定价： ￥35元
本书共分5章。作者深入研究了国内外已有低层居住群规划设计的经验，对低层居住群空间环境的影响因素进行了分析；论述了整体设计原则及特征空间设计方法；探讨了在低层居住群空间环境的规划设计中如何兼顾自然因素与人文因素的作用，运用恰当的建筑语言创作出可以良性发展的居住环境，以实现人与环境的协调发展。
全书图文并茂，内容丰富，既有理论分析，又有设计实例，叙述层次清楚，文字通畅，是一本质量上乘的规划设计图书。
本书可供建筑设计人员、城市规划设计人员阅读，也可作为建筑院校师生的参考书。
目录
第一章 绪论
第一节 人、居住、环境
第二节 低层住宅与低层居住群
第三节 研究低层居住群空间环境的意义
第二章 低层居住群空间环境设计的内容
第一节 居住群空间环境设计的内涵
第二节 居住群空间环境设计的影响因素
第三节 居住群空间环境设计的基本原则
第四节 写作框架
第三章 低层居住群的特征空间设计
第四章 低层居住群环境设计的场所意向
第五章 低层居住群空间环境质量的评价
2006-10-19 22:32 flyrain
风景——诗化般的园艺为人类再造乐园
风景——诗化般的园艺为人类再造乐园
作者： Charles W.Moore 查尔斯.莫尔
Willianm J.Mitchell 威廉.米歇尔
Willian Turnbull,Jr. 威廉.图布尔
译者： 李 斯
出版社： 光明日报出版社(2000年)
生物的基本需求是呼吸、饮食、繁殖自身；对于包括人类在内的大部分物种的大部分成员来说，这些基本的需求之外还有栖息的需求，就是在我们这个世界的某处占据一块地方的需求。鸟类靠声音宣布地盘，它们的呜叫声标记其属地的边界。狼利用气味作为界标。人类自出现在这个星球上起就一直在为界定、捍卫和扩张领土而作战和死亡。领土的占有得以庆贺，且以文字、避风雨处和标石加以美化，在某些特别的地方和某些特别的时期还用园林使其完美。园林汇集了溪流和树木，还有田间的花草及山中的石头，用以纪念人事，或摆出一个秩序来延伸我们自身在地球表面的地位。本书就是写给真正准备修造园林的那些人看的。
十一世纪的某个时候，日本平安时代几近结束，一位不知名的日本宫庭贵族在一本书中定下了园林艺术的规则和注意事项。他的劝导非常简单：开始的时候就要考虑到地与水的布局。要研究过往大师的杰作，回忆你知道的漂亮的地方。然后，在选定的地方让回忆说话，把最感动的东西融入自己的构建之中。本着同样的精神我们主张，在园林的建造当中也有一些普遍规律，因此，研究与我们不同的民族在不同时代、不同气候和不同地方修建的园林杰作有直接的用途。我们要学习园林设计，记住它们的形象、香气和声音，收集和再造并转换，把对我们有意义的部分整理好，使其融入我们的园林，使其缩小后融入我们手头现有的宅基和地块(因为世界上的人越来越多，这样的地块也越来越小了)。
一开始我们会考查使一个地方有望成为园林佳处的那些条件：水与地的格局、现有的植物和进一步拓殖的可能性、与周边人类居所的相互关系，还有建筑的形式、朝向太阳和风及星星的方向、当地的白昼与季节的周期以及与已经消亡的时代及遥远的地方之间通过记忆形成的联系。
不管我们觉得多么壮丽动人，大自然中的某些地方却还不是园林本身；只有通过我们的行动加以塑造并与我们的梦想浑为一体，它们才能够成为园林。因此，我们会继续考虑塑造园林的那些行动：让地面构成某种形状，用墙和顶层物及通道和标志物界定和连接各个空间，灌溉、种植和管理，用名字和图形及纪念物编织供人回忆的图案、再以摆设物件的习俗占据这块地方。 (关于实用园艺学，我们没有多少提示可以拿出来，但会加快速度增补这方面的资料。我们最关心的是通过这些行动和仪式使一些地方产生特别意义的方式。) 接下来，我们会介绍几十处风景和园林，不仅作为赏心悦目的花束，而且当作资料，当作矿脉来供人挖掘材料、形状、关系和点子。这是本书的关键所在，所以我们细心挑选每一处风景地(大部分是大的轴测投影图)，带领大家察看每一个地方，为大家讲一点历史，考查对园林知识来说最重要的模式和概念。在不同的文化、时代和世界的各个角落，已经揭示出不同的园林存在的可能，因此，我们的例子无所不包，从古罗马到现代英国，从乾隆的宫殿到沃尔特·迪斯尼的魔术王国，从喜马拉雅高山上的僧院到波坦尼湾海滨的囚禁地。
最后，我们将检阅往昔伟大的园林传统在北美大地的移植和适应。我们会问到这些传统对今天的我们意味着什么，我们会想象伟大的希腊讽刺文作家路西安，把在过去建造伟大园林的那些园林建造者召集在一起展开讨论，为现代美国最典型的一些场址提供一些建议。我们作为读者会参加旁听，看他们都提出了哪些建议和提议，看看一些园林格局和过去的思想如何能够予以借用、重新解释，并且为我们自己的时代和自己的地方所用。如艾略特在《圣林》中所言： “不成熟的诗人会模仿，成熟的诗人会偷窃；较差的诗人把别人的东西拿来毁掉，而优秀的诗人会使其变得更好，至少会使其不尽相同。”
2006-10-19 22:34 flyrain
明日的田园城市
明日的田园城市
《明日的田园城市》汉译本已经出版 埃比尼泽·霍华德的《明日的田园城市》是现代城市规划理论奠基性著作，至今仍具有十分重要的现实意义。尽管这本书长期没有汉译本，但是书中的图解在我国流传甚广，再加上有些人习惯于把garden city理解为花园城市，常使人望图或望名生义产生误解，从而忽视了她在城市建设的人民性、城乡一体、社会改革和生态文明等方面的突出贡献。
如今，由金经元翻译并撰写译序的《明日的田园城市》汉译本已经由商务印书馆正式出版（定价12元）。特此向关心城市规划基础理论和社会问题的读者慎重推荐。
2006-10-19 22:35 flyrain
景观设计学(场地规划与设计手册第3版)
景观设计学(场地规划与设计手册第3版)
作者： 约翰·O·西蒙兹
定价： 66.00元
出版商： 中国建筑工业出版社
出版日期： 2000年
人们需要一本能用简洁明了且实用的术语勾划出场地规划过程的书，《景观设计学》正是针对人们的这一需求而撰写的。它使我们理解自然是一切人类活动的背景和基础；描叙了自由然和人造景观的形式、力量和特征引发的规划限制；向我们灌输了对气候的感觉及其在设计中的意义；讨论了场地选址和场地分析；指导可用土地及相关土地利用区的规划；考虑了外部空间的容积塑；探讨了场地-建筑组织的潜力；寻找出富表现力的人居环境和社区规划及近代规划思潮的历史教训；提供了在城市和区域背景下，创造更有效且更宜人的生活环境的导则。我们并不期望每一位读者都将成为土地规划的专家。在其他领域的训练中，经验来自长期的学习、旅行、观察和职业经历。然而，读者将会从此书中获得对周围环境有效而敏锐的关注，以及许多有用的知识。这些知识可用于设计住房、学校、娱乐区、购物商场、交通……或其他适于其景观环境并通过规划与之相得益彰的项目。这正是本书明确的目的。
2006-10-19 22:37 flyrain
植物园规划与设计（彩印）
植物园规划与设计（彩印）
作者： 余树勋
ISBN号： 756181049
出版社： 天津大学出版社
出版日期： 2000年3月
价格： 136元
本书是我国第一部有关植物园的权威著作。全书共分10部分、植物园概述、植物园类别、植物园规划、植物园的景观设计与景观艺术、植物园的业务综述与机构设置、植物园的科普活动、植物园的科学研究工作、外国植物国及名园简介、植物园景观实例、中国植物园。
该书理论与实践并重、彩图与文字并茂，说理性强，兼具国内外最新图片与资料。书中对我国与世界著名植物园的现状做了较详细的统计和介绍；强调了当今的植物园已是人们休闲浏览及增长知识和好去处；论述了植物园对美化人类生活空间、提高人们生活质量的重要性。
本书可供植物园及花园设计者、建筑师、园林师及城市规划师阅读，也可供大专院校师生参考。
目录：
一、 植物园概述
二、 植物园的类别
三、 植物园的规划
四、 规划实例
五、 植物园的业务综述与机构设置
六、 植物园的科普活动
七、 植物园的科学研究工作
八、 世界各地的植物园及名园简介
九、 植物园景观实例
十、 中国的植物园
附录 中国植物园名录及地址
2006-10-19 22:38 flyrain
居住区的绿化模式（彩印）
居住区的绿化模式（彩印）
作者： 方咸孚等
出版社： 天津大学出版社
出版日期： 2001年6月
原价： 45元
ISBN号： 756181433
本书系统地阐述了生态设计的基本原则，从基地处理、植物栽植和水环境三个方面论述了居住区绿地规划中生态学原理的运用，倡导生态伦理观和追求自然美的审美观；继而通过大量实例着重探讨目前居住区绿地规划中存在的问题；最后通过对现有居住区人均公共绿地指标的分析，提出了21世纪初我国居住区人均公共绿地的合理指标。总之，该书试图在物质空间与社会生活、人工环境与自然环境之间导求一个平衡点，探索面面21世纪符合中国国情的居住区绿化模式。
该书既有相关理论的探讨及对实践设计手法的分析，又有彩色图片和规划图展示，对读者具有很强的指导作用和适用价值。该书既可作为城市规划师、园林师和建筑师的参考书，又可作为大专院校学生的教材和课外读物。
目录：
居住区绿地规划的生态学原则
一 背景与目的
二 从生态学角度看居住区绿地规划设计
(一) 基地处理
(二) 植物栽植
(三) 水环境
(四) 生态伦理观与自然美的追求
居住区绿地的规划设计
一 居住区绿地系统的整体性与连续性
(一) 居住区绿地系统布局的几种主要模式
(二) 我国居住区绿化模式的改善
二 居住区公园与小区游园设计
(一) 居住区公园设计
(二) 小区游园设计
(三) 居住区公园与小区游园中的活动场地
三 、居住组团和庭院绿地的规划设计
(一) 建筑布局
(二) 停车场的影响
(三) 组团绿地
(四) 宅间绿地
四 环境设施的类型与设置
五 老居住区改造中的绿化问题
六 从生态学角度看我国居住区绿地定额指标体系
(一) 指标体系
(二) 居住区绿地定额指标
(三) 绿地指标定额的实际运用
2006-10-19 22:40 flyrain
城市绿地规划设计
作 者 贾建中 出 版 社 中国林业出版社
规 格 16开，370页
出版日期 200101
书 号 9787503825347 征 订 号
内容简介：
如何对城市绿地进行规划设计是当今城市建设中引起各方关注的热点问题，本书力图为读者提供较全面、系统和综合的城市绿地规划设计理念与实践成果。
本书在系统介绍城市绿地规划设计的规划层次、规划内容、类型与指标、布局结构的基 础上，全方位展示了一些城市绿地规划设计的步骤、内容和效果。系统阐述了城市各类公园、道路及城市广场规划设计的起源与发展、设计理论、设计方法和实例；游憩娱乐地(主题乐园、高尔夫球场)的设计理念、方法和实例；居住区绿地的类型、指标、规划布局、规划设计和绿地植物配置与树种选择；工厂及其他单位附属绿地、防护绿地、小城镇园林要地规划设计方法和实例。
本书图文并茂，通俗易懂，内容丰富，具有较强的知识性和实用性，给读者提供了对城市不同类型要地进行规划设计的参考模式，可供风景园林规划设计、城市鉴赏能力规划、旅游策划、建筑设计和城市生态环境设计者、建设者和管理者及有关科技工作者阅读使用，同时，也可作为城建、城市绿化、环境等专业师生及社会读者的参考书。
目 录：
第一章 绪论
第二章 城市园林绿地系统规划
第三章 城市公园规划设计
第四章 游憩娱乐地规划设计
第五章 居住区绿地规划设计
第六章 单位附属绿地规划设计
第七章 道路及防护绿地规划设计
第八章 小城镇园林绿地规划设计
『捌』 需要一份园林绿化的方案（包括施工组织设计）。谢谢
施工组织设计
一、编制依据、指导思想及管理目标
1.1 编制依据
1.1.1 **********实验楼绿化工程招标文件；
1.1.2 采购人提供的《********实验楼绿化方案》施工图；
1.1.3 《城市绿化工程施工及验收规范》（CJJ/T82-99）、建筑安装工程质量检验评定统一标准（GBJ301）、《城市绿化和园林绿地用植物材料》（CJ/T34）及国家和行业颁布的其它现行施工及验收规范、标准；
1.1.4 ISO9001系列标准；
1.1.5 我公司技术档案资料等。
1.2 指导思想
以质量管理为中心，参照ISO9001系列标准，建立工程质量保证体系，选配经验丰富、素质高的项目经理及施工管理人员，充分利用我公司的技术优势，精心组织，科学管理，圆满完成工程施工任务。
1.3 管理目标
充分发挥公司技术优势，严格管理，精心施工，确保实现下列目标。
1.3.1 工期目标：在保证工程质量、安全和文明的前提下，确保工期达到甲方要求，即自签定工程合同之日起40天之内完工。
1.3.2 质量目标：工程质量达到优良标准。绿化植物植树施工执行现行国家验收规范，严格按图纸设计要求采购植物材料，养护期满，苗木成活率100%，生长良好。
1.3.3 文明施工目标：达到市文明优良工地。
1.3.4 安全生产目标：符合安全操作规范要求，达到市安全优良工地。
二、工程概况及特点
2.1 工程概况
*********实验楼绿化工程，位于*****路，绿化面积为5771.8平方米。根据工程绿化方案本工程将植入较大的乔灌木为主，其中配以桂花，红枫，看桃，红梅等季节性观花观色乔灌木，办公楼前高标准，高质量精致灌木色块植物。工程要求苗木的规格整齐，质量要求高。我公司拟定高标准施工方案，做到绝不影响****单位的正常办公秩序。
2.1.1 现场条件：
（1）施工现场平整情况：已平整
（2）施工用水、电：已通
（3）场内外道路：已通
2.2 工程特点
2.2.1 工期短，质量要求高；
2.2.2 色块小灌木整齐度尤其要求高；
2.2.3 施工过程处于武汉市适宜移栽苗木季节，有利于保证植物成活率。
三、现场施工管理、组织及部署
3.1 施工组织
我公司将合理组织施工，成立优秀的施工组织机构，确保工程质量及进度。本工程实行项目经理负责制，由项目经理全面负责该工程的原材料采购、施工安排、人员调配，负责工程质量、工程进度管理、施工安全文明等。
3.2 施工准备
3.2.1 理解设计要求熟悉施工现场
施工之初，对施工现场进行实地勘察，尽量对现场有比较安全的了解，对土质、水源、供电、道路交通、地下管网等进行实地调查，并做好记录，为工程施工组织做好基础性工作。在设计单位向施工单位进行设计交底后，组织相关人员对设计图进行现场核对，当有不符之处时，提交设计单位作设计变更。在建设单位组织设计交底后，组织各对口班组对施工技术、质量要求、注意事项等进行详细的技术交底，并提出相应的安全交底。
3.2.2 工程前的准备工作
3.2.2.1 绿化施工单位在工程开工前须从工程主管单位和设计单位了解如下情况：
（1）工程范围和工程量，包括每个工程项目的范围和要求；
（2）工程的施工期限；
（3）工程投资及设计预算、设计意图；
（4）施工现场地上、地下情况；
（5）定点放线的依据；
（6）工程材料来源及机械和运输条件等。
3.2.2.2.2 阅读图纸：施工技术人员进场前必须阅读图纸，对发现的问题做出标记，做好记录，以便在图纸会审时提出。
3.2.2.3 踏勘现场：由工程负责人组织施工技术人员进行，应重点掌握以下情况：
（1）现场地下水及水源、电源情况；
（2）施工现场是否平整，有碍施工的障碍物是否拆除或拆迁，如尚未拆除要督促建设单位按规定办理拆迁手续，及时处理，为植物工程施工提供条件。
3.2.3 开工准备
3.2.3.1 办理开工报告；
3.2.3.2. 将甲方测定的施工控制基准点引测到便于工程测量放线的几处基准点上，建立稳固的工程控制网点。
3.2.3.3 有关设备、工具运到现场，搭好临时作业设施；
3.2.3.4 根据施工现场情况及甲方要求，合理布置临时水管网，修建必要的临时道路，保证生产需要；
3.2.3.5 管理人员和生产人员到位；
3.2.3.6 制定材料采购买进场计划；
3.2.4 图纸会审
由建设单位组织设计、施工单位参加图纸会审。会审时先由设计单位进行设计交底，然后各方提出问题。经协商同意后的意见形成图纸会审纪要，由建设单位正式行文，参加会议各方盖章，作为与设计图同时使用的技术文件，施工单位在图纸会审中应重点把握以下内容：
（1）图纸说明是否完整、齐全，图中的尺寸、标高是否准确，图中植物表所列数量与图中同植树物符号数量是否一致，图纸之间是否存在矛盾。
（2）施工技术有无困难，能否确保施工质量和安全，植物材料在数量质量方面能否满足设计要求。
（3）地上与地下、建筑施工与植树施工之间是否有矛盾，各种管道、架空电线对植物栽植是否有影响。
（4）图中不明确或有疑问处，设计单位是否解释清楚。
（5）施工、设计中的合理建议是否被采纳。
3.2.5 编制施工组织设计
施工组织设计是规划和指导施工全过程的一个综合性技术经济文件，是施工单位编制施工作业计划，分部分项编制施工劳动力、植物材料、机具等供应计划的主要依据，施工组织设计由该项目工程技术负责人编制。
（1）编制施工组织设计的依据
1、上级机关对该项目工程的指示，建设单位对施工的要求，施工合同中的有关规定。
2、经过会审后的施工图及会审纪要精神。
3、工程预算文件及相关定额。
4、本工程开竣工日期的规定及其它穿插项目施工的要求。
5、本工程的施工条件，如：供水、供电、土源、配套劳动力情况、植物材料来源及供应情况等。
6、施工现场勘查资料，如：高程、地形、土壤、运输条件、现场障碍物等情况。
7、园林绿化验收规范、质量标准等。
（2）施工组织设计的内容
1、施工组织领导机构。
2、根据工程量确定施工程序和进度计划。
3、根据工程任务量和劳动定额计划各工序工数及总工数。
4、施工中各项资源需要量的计划，包括施工期准备工程计划及建筑材料和工具、土壤、农药、肥料、植物材料等计划。
5、机构与运输车辆使用计划及进度表。
6、制定施工技术措施、质量保证、安全措施、降低成本和文明施工措施等。
7、绘制施工组织设计平面图。
8、根据工程任务量和质量要求及当时市场价格，编制合理的施工预算，作为工程投资的依据。
9、编制详细施工组织设计，并于开工前一周将开工报告请主管部门批准后，方可施工。
3.2.6 技术准备
3.2.6.1 做好组织设计施工技术交底，办好一次性洽商；
3.2.6.2 针对各分项工程的平面布置，了解施工地段的地上、地下情况，包括地质地貌、地下土质、有关部门对地上物的保留和处理要求等；地下管线特别是要了解地下各种电缆及管线情况，以免施工时造成事故。
3.2.7 交通运输
工程材料的进场时间必须制定计划，科学合理安排，避开人流、车流高峰时段，以利施工顺利进行，保证施工进度。
3.2.8 植物材料准备
3.2.8.1 植物检疫：绿化工程所需要的各植树物材料，均须经过病虫检疫合格后方可使用，外地购进的苗木，需凭盖有《植物检疫专用章》的《植物检疫证书》方可调进。
3.2.8.2 植物质量标准
1、按设计要求选择生长健壮、树势恢复能力强、树形端正、主干通直不弯曲、枝条分布匀称、枝干生长发育良好、树皮无破损的苗木。落叶乔木应有一定的分支高度，常绿苗木应树冠丰满匀称，枝叶色泽正常、顶芽充实饱满，花灌木主枝数不少于3-5个，无徒长枝、病虫枝、枯死枝、下垂枝。
2、根系发育良好，裸根苗木主侧根应达到足够的数量。
3.2.8.3 无病虫害和机构损伤，一般常绿树不能损坏中央主枝。
3.2.9 施工人员配备
3.2.9.1 选派经验丰富的技术管理人员，成立优秀的项目现场管理班子。
3.2.9.2 本公司经过多年的努力奋斗，体制已基本完善，公司人员分工明确，劳务分包详细，劳动安排在技术人员统一协调下，合理布置，提高劳动效率，确保工程质量，工期、安全、文明施工。
3.2.9.3 根据本工程的实际情况，在考察施工人员技术水平的基础上，合理搭配各工种、熟练工人及普工进驻本现场，并分级签订劳务合同，特殊工种持证上岗，进场前进行质量要求、技术培训、安全生产教育，使其入场后能迅速进入工作状态。
3.2.10 主要机械设备准备
依据工程内容需要及其设计要求，配备机械合理、齐全，保证工程质量和施工进度，满足养护管理要求。
3.2.11 施工现场准备
3.2.11.1 栽植物地的土壤经过专业技术部门对土壤理化性质测定与分析后，如有不适宜植物生长的土壤，需要植树前完成土壤改良工作。
3.2.11.2 排灌设施：为确保绿化成果，便于管理，应按规划接通施工用水，有条件的、大面积的绿化场地要配套安排排灌设施，并按排水要求平整的场地呈现一定缓坡，一般坡度是0.3-0.5%，平整时要做到汇水面应朝有排水设施的方向。
3.2.11.3 搭设临时设施：为施工顺利进行需要搭设宿舍、仓库等，应尽可能利用永久性建筑。
3.2.11.4 绿化植树工程各项准备就绪并经建设单位批准同意后施工，组织精干队伍进场施工，并做到安全生产、文明施工。
3.2.11.5 绿化施工过程中为便于掌握施工进度，考核施工质量，为工程决算、验收提供依据，应指定专人填报施工进度表及现场签证单。
3.3 突发事件的应急处理
成立以项目经理为负责人的突发事件应急处理小组，根据实际情况（持续高温、大风等）制定切实可行的施工工期、安全生产、社会治安、公共卫生突发事件等应急预案，确保一旦发生突发事件时领导得力，行动有序，最大限度地降低损失，减少负面影响。进场前对工人进行应急知识教育和培训，提高遇案应对能力。
3.4 施工部署
3.4.1 施工部署原则
1、施工机构职能
1）贯彻执行国家和武汉市政府的有关法律、各项管理制度。
2）项目经理要向项目人员解释和说明本工程项目合同、项目设计、工程进度计划及配套计划、协调程序等文件。
3）做好施工准备，落实具体计划，形成切实可行的实话计划系统。
4）协调好各方面的关系到，预见问题，处理矛盾。
5）建立高效率的通讯指挥系统。
6）对工程的进度、质量、安全、成本和场容等进行监督管理全面负责。
7）注意在工作中开发人才、培养下属管理人员的工作能力。
8）组织好项目日生产调度会、项目日经济活动会等关键性会议。
9）组织制定项目经理部各类管理人员的职责权限和各项规章制度，搞好与公司各职能部门的业务联系和经济往来，每月向公司经理报告工作。
10）严格财经制度，加强财务、预算管理，推行项目内部承包责任制。
11）按照企业法人代表与业主签订的工程承包合同，严格履行全部合同条款。
2、项目各部门职责
工程技术部：对施工范围内的工程质量、技术措施、进度等进行管理，解决图纸及设计上的问题，编制单项施工方案或施工技术交底工艺，编制与调整周、旬、月施工进度计划。对工程管理人员和劳务人员进行调配指导施工，并保证进入施工现场的管理人员和劳务人员有相应的技术素质。并对施工档案资料进行收集、整理。
质量安全部：对施工工程中的生产安全、施工范围内的工程质量进行监督控制、评定，按规范要求进行试验检验、计量管理。文明施工进行综合管理。对工程施工进行测量放线及评定。
器材物资部：对施工机械设备、临时用水、用电进行管理协调。负责工程材料及施工用材的采购、验收、保管、发放等管理工作。
经营财务部：对工程用款有计划、有测算，并进行成本控制，对施工范围内的工程预决算、报量进行审查，参与谈判及对工程合约进行综合管理。
安装部：对施工范围内的安装工程进行检查、监督，并及时穿插。
综合办公室：负责公关、接待、后勤保障及消防保卫工作。
3、根据本工程的质量、工期目标，结合工程的特点进行项目分解，制定各阶段的实施目标，并就主导工序和重点环节进行重点监控实施，制定相应的技术管理及施工措施，使施工人员有针对性地安排工序，遵循施工工序进行施工。在现场落实专职人员跟踪管理，项目经理重点监控。
4、建立建设动态的现场施工管理网络，合理的安排劳动力，优化设备和人员的组合，确保每道工序的工程质量。从日常施工中加强进度的控制，用各级管理来提高施工质量，使动态的管理模式发挥出有力的保障措施。
5、严格劳动纪律，严肃施工调度命令，有计划，有目标的严格管理各施工班组的施工进度、工程质量。
3.4.2 施工阶段的划分
根据本工程的特点及工期要求，将本工程划分为平行顺序流水作业，单位工程分为两个阶段施工。
3.4.2.1 基础工程：地面换土、绿化平整；
3.4.2.2 绿化工程：常绿乔木栽植，落叶乔木栽植，灌木栽植，色块植物栽植，水生植物栽植、草坪铺植。
3.4.3 施工程序
施工以“先地下、后地上”的程序为原则，采取平行顺序流水作业方式，合理安排。
四、资料整理和交接
在施工准备阶段、施工阶段、竣工阶段及养护管理阶段，均及时、全面地做好各项资料的准备工作，及时向监理工程师和甲方提供有关工程进展的资料。工程竣工验收后，及时向建设单位提供全套竣工资料，配合监理方和甲方做好决算工作，并做好公司内部工程资料整理工作。养护管理阶段，建立养护管理工作档案，做好工作记录等资料的存档工作。
『玖』 有没有人知道房地产开发策划书怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大；差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍；差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成：对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身——认识市场·认识自己依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力——为他们需求而打造的产品对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署——让他们选择天奥的载体希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：力求对天奥理念全面整体地理解；在此基础上系统连续思考，包括细分、延伸、深化和整合；尽量着眼于具有一定高度和扎实深度，并具有较强可实施及可操作性；本报告力求能透彻理解、创意思考、完整论述、严密依据、整体突破，具较强可实施操作性。现在我们立即延伸本报告相关内容。致泰华地产:非常荣幸接受贵司委托，为贵司项目提供我司的专业服务。通过对贵司该项目规划设计的理解，我司认为这是一个值得我司倾注热情与智慧为之服务的高质素项目，同时，我司对具有如此前瞻目光缔造该项目的您和您的团队表示由衷的敬意，你们对项目高品质的追求将激发我们对该项目高品质营销的热情。根据目前我们对项目周边环境和项目地块的了解，结合综合的市场调研，我们认为，宝安房地产整体发展水平亟待新的大飞跃，我们相信，通过贵司的 支持结合我司的专业服务，有望成为这次大飞跃的成功起跳者。对于贵司项目推广之强大信心，建立在我司七年来深港两地房地产市场的摔打。作为资深的专业地产广告公司，我们具有多样化的楼盘推广经验，如罗湖“楼王”《长丰苑》《百仕达花园》香港巡回展销深圳十大明星楼盘《海洋之心》和《长城盛世花园》《世纪村》等大型楼盘的全程代理推广，为我们操作本项目提供坚实的市场经验。我们有理由相信，在本项目卓越品质的基础上，结合我司专业热情的广告代理服务，本项目一定能取得预料的成功。我们的策划观当今的市场可以说是瞬息万变，波烟云诡。其入世在即，整个大陆市场面临着一次更新的考验。市场里的任何一个环节均有可能牵一而动全身。而作为龙头行业的房地产市场，更是处在经济浪潮的颠峰。要想保持颠峰状态。就必须比其它行业更敏锐，反应更迅速，在这个战场上没有绝对的胜者，也没有绝对的败者，关键在于时刻保持最冷静的头脑，密切地跟踪市场，了解掌握必备的信息，据此制定出最有效的策略，并实行于谨密之下。我们新业人凭的是专业素质，倚的是敬业精神，信心是我们做任何事的必备。竭诚为客户提供最好的服务是我们的服务宗旨。新业地产顾问前 言中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。一、超级大战场的竞争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。摘 要我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。前 言“决断于谋划，善行于智慧”，受成都人民置业的委托，我司为其在互助路区域的项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告。