商业地产项目开发策划书

『壹』 求助一份房地产开发投资方案 我们老师要求我们用一笔钱完成一份房地产投资项目

某房地产项目投资开发方案分析兼项目建议书

一、项目概况

（一）项目位置

本地块位于XX市经济开发区南外环南侧。

地块四至为：北至XX南路，东至XX大道，南至XX路，西至规划路。

总占地面积XX亩，地块东西长约XX米，南北长约XX米。

（二）交通状况：

本地块位于XX经济开发区XX路市外环外XX米，距XX单位5公里，距XX中学XX公里，距XX医院X公里，目前XX路公交车通过。

（三）商业状况：

本地块距XX商贸城XX公里，距老城区XX公里，距XX公里，周边1,500米内有XX商业、XX邮政、XX银行、学校等城市生活配置。

（四）周边土地状况

本地块位于经济开发区，周边大部分为农田和工业企业，目前工业企业规模尚未形成，东侧XX城即将启动，东南侧同样为本公司已购入的XX亩地块未启动。

二、地表状况

本地块上尚有部分居民未动迁，部分农田、蔬菜大棚等，地表较平坦，无影响建筑施工因素和他项占地设施，西侧高压电网可能对项目北有影响。

三、区域开发情况

XX市为新兴XX二级城市，20XX——20XX年，市域新放土地量较大，目前市区在建项目XX多个，年投放量XX万m2,市区拆迁量XX万m2/年，近期因受诸多因素影响，无较大拆迁计划。

20XX年——至今，XX屋价上升幅度较缓慢，基本在XX——150元之间，不到8%.20XX年底至目前有所回升，因素基本为：

1、市区不准再建民房;

2、05限价阴影逐渐摆脱

目前市域在售楼盘可分为XX、老城区、XX区、开发区、XX新区五大块，同质住宅项目，XX区售价在XX00——XX00元/m2,老城区XX00——XX00元/ m2、XX新区XX00——XX00元/ m2、开发区XX00——XX00元/ m2、XX新区在10XX00——XX00元/ m2,峰谷差XX元。

商业项目XX路商业区各沿街商铺较好，其他区域及各住宅沿街配套商铺运转较差，空置率XX%以上。

大型商业中心（街）目前投入运转的时代广场、XX购物中心、XX商业街、XX等空置率都非常严重。商业项目目前的大量重复投放和极高的空置率已严重影响到投资热情。

本地块南、东西侧都未形成开发，北侧3公里内在建居住项目有：XX花园、XX庭院、XX花苑、XX花园等，销售价格在XX00——XX00元左右。

商业项目有XX商贸城和各居住项目配套沿街商业，销售价格在XX00——XX00元左右。

四、项目分析

（一）商业

本地块目前尚不完全具备商业开发条件，主要因素为：

1、周边无连续性商业;

2、周边无消费居民;

3、周边及人民大道无较多的人流，车流。

（二）居住

本地块目前尚不具备居住开发条件，主要因素为：

1、无生活配套商业设施;

2、无生活配套交通设施;

3、无吸引住居住因素;

4、无配套的工业、商业企业所带来的拟购房群体。

根据土地挂牌说明和开发区规划要求，本地块为商住用地，根据地性状况，本地块适宜沿人民大道开发商业，内侧形成居住小区。

综合分析，本地块目前尚不完全具备开发条件，合理开发时间应在对面商业项目建成，开发区商办地块启动，周边工业企业初具规模等因素具备后再行开发， 才能取得良好的经济效益和社会效益。

五、项目意见

（一）立项建议

根据公司今年要求开发本地块决议，如何避开地块劣势，将近期经济利益达到最大化，建议对本地块作如下立项：

1、倾向加大商业规划，以居住为辅;

2、倾向较大、专业商业项目规划，减少沿街居住配套小型商业规划。

3、根据地块相对优势（外环侧，城乡结合部）重点招商 ,吸引符合适应本地块的商业项目;适应符合本地块居住群体（性价比、群体性）等。

4、强化建筑外立场的特色性，抓住目前本区域无较有特色建筑的时机。

5、对区域居住习性深入研究，开发符合居住习惯并具有前瞻性的的建筑内外布局。

6、通过对商业项目的前期定位，开发适应专业项目的布局、结构、配套设施的商业格局。

7、强化建筑细节以优秀的建筑质量、完善配套迎合长居久安的消费心理。

8、强化区内布局的合理性，以良好的采光、通风，较佳且低成本维护景观布局、社区配套达到低成本、高品质生活质量。

9、前瞻性规划，以"造城"为开发理念，将交通、商业、金融、医疗、教育、物流等商业居住基本配置进行合理的前瞻性规划并有计划的优先配置，让拟购群体对项目远景有较高的期望值以打消疑虑;为后期XX亩地块高产出开发打基础。

六、项目推广方案

（一）商业

1、专业商业业主;

2、投资者;

（二）住宅

1、开发区周边居民;

2、城区年轻购房群体;

3、投资者

（三）分析

1、以专业商业布局来适应吸引专业的商业项目，本地块商业如无明确定位，近两年内必为一无是处，无商业推广理念可言，空等自发形成特色商业或形成居住配套，唯有明确定位后寻找明确的商业投资人，才能在较短的时间内形成规模和人气达到开发投资共赢目的。

2、明确的居住理念定位，因本地块目前尚不具备较好的居住优势，只有一方面吸引对地块尚不敏感的周边居民和追求新、奇，对交通、商业劣势不太奢求的年青群体，通过对居住群体性的有效诉求达到销售目的，对部分进城乡镇群体，目前本地块尚不具备优势。

七、财务分析：略。

八、风险

（一）商业目风险分析

1、定位不准，区域定位重复：

2、招商不力，造成诉求得不到有效回应;

3、有场无市，有市无人，形成商业规划失败。

4、商业规划的失误可能造成住宅项目的风险加大。

（二）住宅项目风险分析

1、整体规划不适应群体性;

2、户型设计不适应群体性;

3、区域定位严重重复;

4、推广方案不适应有效群体;

5、针对性诉求失败;

（三）项目风险回避

以上分析中最重要的就是诉求的针对性、有效性和适应性上，项目规划、建筑规划的着力点都落在项目推广的准确和力度上。

短时间内如能做到周密筹备、详细调研、准确规划，整体密切配合，一举发力，实行短平快战略，以专业的商业规划为导向，辅以具有鲜明特色的住宅定位，将地块劣势巧妙转化，取得较好的开发效益很有可能。

二○一四年十月二十二日

『贰』 如何写新闻发布会策划方案

新闻发布会一般都不简单，自己策划又容易出错，忙了半天，没有效果，钱还内花了很多容，可以找一个专业的会议策划公司给你提供定制化会议执行方案，从务策划+设备租赁+舞台搭建+灯光调整+视觉设计一站式服务，省时省力，价格也比较合适。

『叁』 新中国是何时开始个人房地产交易的

新中国是从年起，开始个人房地产交易。首次公开房产交易标志性事件是“九鼎轩”于1992年进入祖国大陆。

1994年，一连出了五个法律法规性的文件，从房地产开发建设到房屋价格的确定及至小区的物业管理，标志着我国的房地产市场基本成熟。

『肆』 什么是商业地产策划

转载以下资料供参考

商业地产策划是贯穿商业地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。
房地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

商业地产策划核心内容
商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
商业地产融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
商业地产价值链构造和策划
商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。
商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。
商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。
商业地产招商策划
招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。

商业地产策划步骤
项目地块解析
在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。
项目区位分析
主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。
项目地块条件分析
主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。
1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。
2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。
3、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。
4、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。
5、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。
6、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析)：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

『伍』 根据金都集团物业管理需求，制定一份可行的商业项目策划书。

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『陆』 现在做什么生意赚钱

首先你先明白你是那种为了钱放弃一切发人吗
如果为了利益 你牺牲家庭 友情 爱情 那么专不要做生意了属 一切生意是为了让自己和家人处于一个更高的生活水平
其次目前国内发展较快的是互联网行业 5g 人工智能 ar这些都是带来新时代新利润的 但这些不仅需要大量的人才和金钱的投入 也有很大的风险和幸运成分在里面 、
要说来钱快真要说到一个不好的现象：进入演艺圈，高收入 低风险 但要面对很大的精神压力
或者靠抖音火 会有很多代理商找你
我最想说的一切赚钱方法都不是一夜暴富的 慢慢去研究去琢磨才是最有意思的
我想马云成为富翁之前应该不只是为了赚钱 更多的是理想和不服输 人贵在有追求

『柒』 现在做什么生意好呢

现在做：小吃行业、汽修行业、快递行业、早餐行业、健身房这些生意都很不错，有发展前景。下面具体介绍一下一些生意。

一、小吃行业

比如做烤面筋煎饼果子、鸡蛋灌饼、油炸小吃等等这些生意都是投资几百块钱就可以投资经营，成本低，风险小，是初次创业的首选项目，如果开店的话，投资也不是很多，小吃店不需要太豪华的装修，简简单单几十平米的一块地方就能开店，只要墙壁刷干净，食品做的卫生、干净、味道好，生意就会火爆。

五、健身房

随着中国整体经济的发展，人们生活水平提高，人们健康意识增强，而国内生活环境影响下带来的整个社会严重的亚健康促使许多人走进健身房。而中国国民在健身方面的投入与收入远不成正比，市场空间非常大。而且随着越来越多的人健身，健身的器械、健身的服装、护具、食品饮料和补剂等都是会被带动。

生意做得好的技巧：

1、和气生财，买卖不成人情在

万事以和为贵，不要轻易与人翻脸，心平气和，做生意要有好心态，让一步换来和气，争一步惹来晦气，留条生路给别人，留条财路给自己，气度就是风度，不骄不躁才和谐，有钱一起赚才是硬道理，和气才能生财，竞争不是恶斗。

2、少抖机灵，多讲信誉

做人要诚实，厚道一些不吃亏，最好的担保人就是自己。诚信是立业之本，骗人一时，不能骗人一世，别拿自己的信誉开玩笑。诚实做人，诚信经商，讲诚信的人才能把事业做大，诚实是你最好的广告，骗子最终会被欺骗。

『捌』 哪个网站有商业地产项目开发方案可以参考

中国商业地产总网、赢商网、联商网、中国商业地产联盟