城中村改造市场定位

『壹』 2021上半年城市更新发展总结与展望

2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：

总结与展望

整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。

未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。

政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。

『贰』 老城区改造工作先进典型事迹材料

一、基本市情
郑州市北临黄河，西依嵩山，东南接黄淮平原。现辖6个区（包括金水、二七、管城、中原、惠济、上街）、1个县（中牟县）、5个县级市（包括巩义、荥阳、新密、登封、新郑）和2个国家级开发区（包括郑东新区、高新技术开发区）、1个国家级出口加工区（即经济技术开发区）。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，全市总人口724.3万，建成区面积294平方公里，建成区人口约354万人，除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村（共228个自然村），占地约70平方公里，约占建成区总面积的1/4，村民人口约30万。
郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市（文案中国编辑整理）、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。是中国八大古都之一，“世界历史都市联盟”成员城市。早在8000年前，我们的祖先就在这里繁衍、生息和发展。5000年前，人文始祖轩辕黄帝在这里出生、创业和建都，奠定了中华民族的根基。3600年前，成为我国商代早中期都城，享誉世界的商文明从这里起步。嵩山文化,黄河文化,黄帝文化,商都文化等是郑州历史文化的主要内涵,为中华民族的发展和华夏文明的创立做出了突出的贡献。郑州景观众多，旅游资源丰富。有以少林寺、中岳庙和国家森林公园、世界地质公园中岳嵩山为主的嵩山风景名胜区，以黄河风景名胜区、大河村原始村落遗址为主的黄河历史文化风景名胜区，有浮戏山、轩辕黄帝故里、北宋黄陵、河洛汇流、康百万庄园等名胜古迹，嵩山少林寺以佛教禅宗和少林武术闻名海内外。
二、城中村改造进展
郑州市城中村改造的提出是在1998年，在郑州市人大代表会议上，部分人大代表对城中村存在的脏、乱、差现象及影响城市形象和发展的诸多弊端，表示了高度的关注，并建议对城中村实施改造。但由于当时的历史条件和各相关方面对城中村以及城中村改造的认识有一定的局限性（文案中国编辑整理），也没有相应的政策支持，所以未能得到推行。直至2003年，郑州市政府才正式将城中村改造提上了议程，在考察借鉴一些城市城中村改造经验的基础上，结合当时实际，研究制定了《郑州市城中村改造规定（试行）》（郑政[2003]32号）文件，对城中村土地、规划、拆迁管理以及村集体经济转制办法做了初步规定。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，并再次组织考
察外地经验，出台了《郑州市城中村改造土地规划拆迁管理实施办法（试行）》（郑政[2004]35号）文件，对2003年32号文件进行了细化，并在市内各区推荐的基础上，确定了17个村（组）为改造试点单位。2005年，根据郑州市委、市政府“保护改造中心城区、加快建设郑东新区、抓好中心城市建设”的战略部署，我们在总结17个试点改造村（组）经验的基础上改造工作全面启动。2006年，为加大对城中村改造的领导与协调力度，成立了“郑州市城中村改造工作领导小组”，并下设办公室，统一组织协调全市城中村改造工作，同年，共批准了30个村（组）实施改造。
2007年以来，在总结以往工作经验的基础上，结合国家法律法规以及我市实际，市政府研究出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政[2007]103号）文件，对2003年32号、2004年35号文件的部分条文进行了修改，部分条文进行了细化，并形成了一套强而有力的工作机制。在具体实施中，为解决推进中的一系列问题，充分发挥城中村改造的综合社会效益，市政府根据工作实际,不断完善相关配套政策，这些政策涉及城中村改造的工作程序、村民的安置补偿、拆迁施工现场管理以及解决低收入人群和外来务工人员的住房问题等方面。
总的来说，经过一个较长时期的探索，郑州市城中村改造的相关政策逐步得到了完善，并切实形成了一套具有郑州特色的工作机制。市内各区、乡（镇、街道）、村（组）严格按照有关政策操作，克服种种困难，大胆实践，做了大量深入细致的工作，有效推进了全市城中村改造的发展进程。
截至目前我市共批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，其中已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）（含34个自然村）（文案中国编辑整理）。通过土地招拍挂，共盘活建设用地约7243亩，已签订土地储备协议面积约3208亩。全市在建房屋总建筑面积约1382万平方米，其中在建安置房约731万平方米,在建配套开发商品房约651万平方米，在建用于解决低收入人群和外来务工人员住房问题的廉租住房约22万平方米,在建医院、学校、幼儿园等公益性设施用房约1.2万平方米。总投入资金约166亿元。
三、主要做法
近年来，我市城中村改造一直坚持“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个,改造一个”的基本原则,在具体实施中，我们着力建立一套强而有力的
工作机制、着力激发村民与开发企业两方面积极性、着力抓好三个关键环节、着力落实四项推进措施。
（一）着力建立一套强而有力的工作机制。城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作,由于触及各方利益，被村民称之为第二次土地革命。为确保城中村改造工作顺利进行，市委市政府把这项工作摆上了重要位置,给予了高度重视,作为加快城市化进程、不断改善民生的“重头戏”来抓。一是加强领导。成立了市城中村改造工作领导小组，主管副市长任组长，抽调市建委、规划、国土（文案中国编辑整理）、房管、土地储备中心、拆迁办等单位专业人员组成办公室,为城中村改造工作提供政策指导和协调服务。各区分别成立了城中村改造工作机构,建立了与市领导机构相衔接的组织体系和工作机制。二是明确责任。市城中村改造工作领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调,各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等;明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人,具体负责本区范围内城中村改造控制性详细规划的编制及改造方案的申报、拆迁安置及建设管理等组织实施。三是完善制度。我们制定了主任办公会议、每周工作例会、改造方案联合会审、以及信访举报、监督检查等项制度,为城中村改造顺利推进提供保障。四是上下联动。在市政府统一领导下,建立了以市城中村改造工作领导小组为中心,各区、街道办事处、村组城中村改造工作领导小组为支点,上下贯通,步调一致,一级抓一级,层层抓落实的四级组织领导体制,为全面推进城中村改造工作奠定了坚实基础。
（二）着力激发村民和开发企业双方积极性。首先，加强宣传动员，赢得群众拥护和支持。一是逐级召开动员大会，统一思想，提高认识，明确任务，坚定信心；二是借助电视、报纸、广播、板报等宣传载体广泛宣传，张贴公告、悬挂条幅营造浓厚氛围，印发《给村民的一封信》、《致商户、承租户的一封信》、《政策问答手册》宣传政策，发动群众。三是组织宣传队伍深入村组、深入一线，面对面、心贴心向广大村民宣传城中村改造的目的、意义、补偿安置政策,并从兑换面积的单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加以及综合效益的提升等方面帮村民算“升值帐”、“收入帐”和“环境帐”，让广大村民切身感受到拆迁为他们带来的好处和切身利益,赢得了村民的极力拥护和大力支持。为了健康、快速推进改造工作，市政府本着政府让利、村民受益、企业有利的基本原则，在广泛调研的基础上（文案中国专业写作），出台了一系列惠民让利政策。为最大限度地保障村民合法利益，我们依法合理制定补偿安置标准。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素
确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。对开发企业，我们及时研究出台优惠政策，保障其在城中村改造中有合理的利润空间。比如对土地出让金政府收益部分我们规定，除国家、省规定不得减免的部分，其余全部返还，用于该城中村基础设施建设。尤其是在国际金融、经济形势异常严峻的情况下，我们又对相关规费进行了缓缴、减、免；同时，我们经常深入村（组）、开发企业调查研究，或召开各种类型的座谈会征求意见，提出建议，切实帮助他们解决改造工作中的具体问题，充分调动开发企业参与城中村改造的积极性。
（三）着力抓好三个关键环节。实践证明，规划编制、土地出让、拆迁补偿是城中村改造的三个关键环节，对此，市委、市政府高度重视，周密部署，克难攻坚，全力突破。一是坚持规划先行。统一规划、科学规划、超前规划，着力建立一个层次清晰、科学合理的规划体系。强调规划的整体性、前瞻性和科学性，要求彰显地方特色，凸现功能定位。为提升城市形象，完善城市功能，提高城市品味，强化产业培育，促进全市经济社会实现跨越式发展提供必要的技术保障。高度关注村民的医疗、健身、休闲、教育、就业等需求。在具体实施中，要求合理规划和建设停车场、公共绿地，以及中小学、托儿所（文案中国编辑整理）、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施，尽力为村民的生活便利、生活愉快着想。已完成土体招拍挂的19个村（组）共规划中学7所，小学20所，幼儿园43所。还要高度重视城市低收入家庭、外来务工人员和来郑大中专毕业生的住房问题，为他们提供经济、适用的住房房源，是各级政府的重要职责，也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。我市在城中村改造时，规定开发企业原则上要从开发建设总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，村集体原则上也要从安置的村集体办公也经济用房总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府，租用期为5年，作为过渡性廉租住房和周转房房源，由区政府统一管理。我市城中村改造项目在建廉租住房约22万平方米。二是坚持依法供地，着力创造更加公开、公平、公正的土地市场环境。村（组）使用的土地，经村民（股东）大会或代表大会同意，区人民政府审核确认，按土地利用现状依法集体土地转为国有，并依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。村（组）使用的土地，以村（组）为单位，一次性全部按《土地登记规则》规定的程序办理申请和登记发证手续。对安置用地，我们明确由村委会以自办出让方式办理手续；对配套开发用地，我们坚持走招拍挂程序，通过土地招拍挂选择有实力的开发企业参与城中村改造。目
前我市已出让改造用地的村（组）有19个，其中一个村是通过土地拍卖方式出让，其余18个村（组）均是采取挂牌方式出让。三是坚持依法补偿，和谐拆迁。逐户与村民签订《补偿安置协议》，及时为村民发放搬家补助、临时安置补助等费用，对在规定时限内搬迁完毕的村民,除其他正常费用外，给予一定的拆迁奖励；帮困扶弱，抽调部分干部组成帮扶组，帮助孤老、残疾、患病等村民寻找临时居住房，义务搬家。对于生活困难的贫困户,为其发放生活补贴,帮助其顺利渡过拆迁安置过渡期；对拆迁工程招投标、协议签订、资金补偿、垃圾清运等各个环节，实行阳光操作，坚持透明公开，力求以公开求公正，以公正得人心，广泛接受社会各界监督；设置举报电话、村民咨询和上访接待站，组织人员24小时值班，及时解决拆迁中村民反映的各种问题，化解矛盾，确保拆迁工作和谐、顺利进行。
（四）着力落实四项推进措施。一是采取集中培训与重点教育相结合的办法，针对不同群体，分类、分层次开展培训工作。对城中村改造工作人员，重点采取举办培训班、召开培训会等形式，宣讲土地管理法、城乡规划法等相关法律和政策，以及我市城中村改造的政策、程序和工作方法，不断提高城中村改造干部和工作人员执行政策的能力和水平；对村（组）干部，重点采取集中学习（文案中国编辑整理）、参观考察、座谈等多种形式，宣讲我市城中村改造的政策、程序以及群众工作方法，提高村（组）干部运用政策开展工作和处理村民纠纷等问题的能力。二是以“政府主导、市场运作”为主线，多种模式并举，加快城中村改造步伐。对于有一定集体经济实力且领导班子战斗力较强的村（组），鼓励和支持其成立股份制公司，自行筹集资金进行改造；对于村民和村集体自行改造积极性较高，但集体经济实力不足于满足改造需求的村（组），支持其与房地产开发企业或有实力的周边单位成立联合开发公司，共同实施改造（文案中国编辑整理）；另外，对于区政府经济实力可以满足城中村改造需要，且城中村村民同意区政府组织对本村实施改造，鼓励区政府会同相关部门统一组织进行拆迁改造，集中一定的力量，做好土地确权、控规编制等前期工作，鼓励和支持以净地招拍挂出让，按照有序竞争的原则，招大商、上大项目。三是坚持从实际出发，分步、分批实施改造，做到条件成熟一个，审批改造一个。综合考虑各城中村区域位置、村民对城中村改造的积极性、村（组）领导班子状况等因素，优先考虑积极性高的、城中村问题突出的和处于重点地段的村（组）实施改造。同时，坚持快速推进与综合社会效益相结合的原则，既快速推进城中村改造，又兼顾房地产市场、房屋租赁市场及市政管理的承受能力。四是实行一村一单责任制，量化目标，明确责任，倒排工期，强力推进。根据城中村改造工

『叁』 棚户区改造如何定位房子是棚户，不是的话如何补偿！

棚户区改造的优势在于，国家有很大的补贴政策，在土地价格、审批环节上有优势。
在此基础上，通过政府组织、市场运作的模式进行土地收储、上市；同时进行安置房建设。
针对个人的环节，就是以房换房，或者以钱补房。
如何界定棚户区？棚户区的关键是区域，不是放。指的是类似城中村、底下踩空等因为长期发展，历史遗留下来的居住区，大多是平房，面积不大，关键是因为没有整体规划，水、电、气、热等设备无法入户或者管道老化。再加上私搭滥建，违法建设，人民生活环境非常差。
此区域范围，为棚户区。不管你的房子如何。
补偿合理性，一是当地政府是否按照国家政策执行。二是：你是否改善了居住环境。棚户区改造，是民生工程，不是商业开发，不是天上掉馅饼。给予一定的补偿是必须的，但不要抱着一夜暴富的心态。

『肆』 旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
小型工业区的产业置换
区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。
改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。
改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的产业升级
区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。
改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。

『伍』 聂村什么时候拆

计划2019年6月完工，一般要是有拆迁计划的话，相关部门是会发布拆迁公告的，到时可以注意一下。
到你所在政府门户网上查查2021年工作重点中有没有计划，如没有，就说明早了。
聂村城中村改造二期回迁安置工程项目位于新建北路东侧、汇丰街北侧，包括：1#商业楼、2#住宅楼、3#住宅楼、4#住宅楼、5#住宅楼、6#商业楼、7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、10#住宅楼、11#商业楼、12#商业楼、13#商业楼、门房及地下车库共计14个单位工程，总建筑面积160392.26m'，地上建筑面积133203.38m，地下建筑面积27188.88m'；住宅楼基础为筏板基础，地下车库为独立基础；住宅楼为剪力墙结构，商业楼、地下车库为框架结构。
【拓展资料】
晋中市天地宽房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售的房地产开发企业。公司成立于2015年3月，位于山西省市晋中市榆次区北山路东，
目前，公司正着力打造“聂村城中村改造二期回迁安置工程”项目，建筑面积16万平方米，商住两用，现处于施工阶段，计划2019年6月完工，并努力使之成为本地标杆性项目。
公司自成立以来，本着“打造精品社区，引领住宅潮流”的经营理念和市场定位，用企业的核心价值观“守诺担任，共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”
近年来，公司在领导的带领下，全体员工齐心协力、奋力拼搏，企业取得了长足的发展，进一步增强了企业的整体实力和发展后劲。今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念，成熟的开发经验，城实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，努力把公司建设成为我们本土最具竞争力的房地产企业之一，为改善我市的住房条件和美化城市面貌作出更大的贡献。

『陆』 济南城中村有哪些

目前济南市二环以内的城中村还有33个，二环两侧的有77个，比如
西十六里河村，市中区后龙窝村，天桥区沃家庄，工业南路上的丁家庄，高新区舜华路街道的草山岭。。。。。
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济南计划将现有的309个城中村整合建设成106个集中居住社区。5日,记者从济南市规划部门了解到,济南近日已出台城中村改造相关规划,计划将现有城中村整合为50个成片改造项目和5个重点建设片区。

济南现有城中村309个

基础设施配套不完善

据悉,济南市现有城中村309个,人口约54.9万、村居住宅占地7660公顷、人均约140平方米,大致可划分为两类。

第一类城中村位于建成区内或边缘,多数已没有农村户口和农业用地,但在生产生活方式、管理体制等方面仍保有农村特征,尚未完全纳入统一的城市规划、建设和管理体制,整体环境滞后于城市发展。基础设施配套不完善,建筑质量差,安全隐患大。第二类城中村分布在建成区外,处于城市远期发展潜在区域,预计十年左右土地将被城市建设征占。目前,土地产权多属农村集体所有,村民以土地为生,村居零散自然分布,各种生活配套设施落后,村庄建设缺乏统筹协调,土地价值没有得到充分体现。

以轨道交通建设带动城中村改造

打破村居地域界限统一开发

根据济南最新确定的城中村改造思路,将突出重点区域和重要功能片区的带动作用,突出城市综合体和重点工程的带动作用,突出铁路、轨道交通、主要道路等重大基础设施建设的带动作用,找准突破口,推动城中村改造科学有序进行。

济南的城中村改造,将实现由“单纯改造城中村”向“推动城市化进程”的转变、由“单纯村(居)分散改造”向“推动区域整体协调发展”的转变、由“单纯的安置村民”向“推动综合性社区建设”的转变、由“单纯房地产开发”向“推动城市功能产业统筹发展”的转变。

遵循城市发展的客观规律,济南城中村改造将重视规划的引导调控作用,以重点区域发展和重点工程建设为带动,高点定位,统一规划,打破村居地域界限,统筹配置各类资源,突破“单村改造”的局限和制约,实施连片开发、整体改造,突破当前城中村改造的瓶颈,避免出现“拆掉旧村建新村”现象。

将新建106个集中居住社区

现有城中村整合成55个建设项目

根据济南市规划部门最新出台的《中心城城中村改造引导规划》,省城现有城中村将整合为50个成片改造项目和5个重点建设片区,建设106个集中居住社区。

在城中村改造过程中,将妥善处理村民利益与城市发展整体利益的关系,加快出台相关政策,统一组织社区建设,完善社区管理体系,解决好“村民”转“居民”的生活保障问题。

在新建集中居住片区时,将进一步统一安置保障、配套建设标准,提高基础设施和配套服务设施水平,实现城市功能、人居环境、城市形象的全面提升。围绕西部新城、滨河新区等重点区域发展,结合城中村改造,促进商务办公、商业服务、文化休闲和配套居住等产业发展,扩大聚集效应,增强综合服务功能和辐射带动能力。

城中村改造不再以村为主

村民不宜再按人均用地补偿

济南市规划部门公布的信息显示,济南的城中村改造,将由各投融资管理平台负责组织相应区域内的改造项目运作,其余范围由各区政府负责,改变以往以村为主的实施方式。

根据新思路,济南市城中村改造采用多村整合、连片开发模式后,将借鉴棚户区改造规划运作经验,由相关平台或区统一负责村民安置房建设,进一步统一安置补偿标准,采取按人均建筑面积标准安置或货币安置的方式,不宜再按人均用地标准安置。其用地纳入政府储备,进行市场化运作。

至于目前涉及城中村的违法建设,大多为六层以下,建筑质量较差,配套设施不完善,且与新建安置房建设标准不统一,原则上应一律予以拆除。若确实与规划无矛盾、且建筑质量较高,可结合具体情况具体处理

『柒』 地方两会释放2020年楼市信号：“稳”字当头 发力旧改

经过一轮密集的“两会时间”，除云南和四川两省外，目前中国已有29个省级政府召开地方两会。记者梳理发现，在房地产方面，各地的政府工作报告中至少释放三大信号。
“稳”字当头
早在去年年末，中央经济工作会议就对今年楼市政策进行定调，重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。随后的全国住房和城乡建设工作会议明确，长期坚持房住不炒，着力稳地价稳房价稳预期。“稳”字贯穿官方2020年房地产调控主基调。
在此定调之下，各地也纷纷将促进房地产市场平稳作为楼市政策的主要出发点。
如：北京市政府工作报告提出，2020年，要保持房地产市场平稳健康发展，坚持房住不炒，进一步完善长效管理调控机制。
浙江省提出，促进房地产市场平稳健康发展，坚持房住不炒定位，落实城市政府主体责任，加强房地产市场调控，发展住房租赁业，完善住房保障体系。
重庆市则强调，防范化解房地产领域风险，落实稳地价、稳房价、稳预期长效管控机制，逐步建立租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，与以往推出的“限价”“限购”等“限”字头的政策不同，此番各地政府工作报告中的“稳楼市”政策更多地从增加供给、推动老旧小区改造、改善居住条件等民生领域出发，房地产政策的着力点也更多回归到解决居住问题上。例如：上海提出，今年将持续改善市民居住条件。
发力“旧改”
今年，老旧小区等的旧房、旧城改造是各地政府工作报告当中的“高频词”。不少地方对老旧小区改造开工项目和加装电梯数量等均有具体规划。
如：北京市提出，今年大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，老楼加装电梯开工400部以上、竣工200部以上。
上海也提出，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护。
河北省表示，实施城中村、老旧小区改造三年行动计划，加强电梯、管网、消防、停车场等配套建设，改造城中村192个、城市老旧小区1369个。
湖北省也表示今年完成4.7万套棚户区、2737个老旧小区改造。
此外，河南、山西、甘肃、新疆、重庆、安徽等多省(区、市)也表示今年将城镇老旧小区改造作为重点工作之一。
为老旧小区建设水电气路及光纤等配套设施，有条件的加装电梯等改造，一方面可以大幅改善居住条件，另一方面也有利于拉动投资和消费。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，今年尽管各地棚户区改造和新建住房投资增幅预计有所下降，但城市更新、旧房改造会接续增长，房地产投资也存在接续的可能。
放宽落户限制
此前，官方发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。其中明确，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。
今年的省级地方两会上，放宽落户限制也出现在了不少省份的政府工作报告中。
例如：广东明确提出，放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制。
新疆的政府工作报告中也强调，全面推进户籍制度改革，按照中央文件要求，300万人口以下城市要全面取消落户限制，建立城乡有序流动的户口迁移政策，全面落实居住证制度。
甘肃提出，全面放宽省会城市落户条件，全面放开中小城市落户条件，实现居住证制度全覆盖。
中原地产首席分析师张大伟指出，2019年各地针对人才的放宽落户政策频出。目前看，全国除了京沪，大部分城市落户难度已经不大，放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源，同时也这意味着房地产市场有了稳定的市场需求。

『捌』 在城中村改造过程中 有没有哪个学者提出政府应该承担什么责任啊

当前，郑州正在如火如荼进行的城中村改造为楼宇经济的发展提供了极其有利的条件和机遇，如何更好地利用城中村改造这个舞台，强力推进楼宇经济发展，继而实现城区经济跨越式发展，推动区域性中心城市建设？7月19日，在郑州市城中村改造与楼宇经济发展研讨会上，来自住房和城乡建设部、中国社科院、省政府发展研究中
心、省社科院、郑州大学、河南财经学院等部门和单位的专家学者、政府官员就此相关问题进行了全面分析和深入探讨。

加强调控 避免盲目建设

市委常委、副市长穆为民：楼宇经济发展有较强的依托性，是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，必然依托于周边基础设施、公共设施或其他产业、服务设施的配套。从目前郑州市以及城中村改造实际来看，有着非常有利于楼宇经济发展的优势和条件。

首先，城中村区位交通优势明显，为楼宇经济的孕育和发展提供了极其有利的条件。其次，城中村改造可以促进城市功能的完善，为楼宇经济的发展创造基础条件。再次，城中村改造可以促进现代化商业、服务业的发展，为楼宇经济发展提供广阔的市场。结合近年来的工作实战以及目前郑州市的实际，我认为应该从“四个强化”入手。

一是要强化市场定位。楼宇经济空间虽然是城市效益的高地，但数量并非越多越好，规模也并非越大越好，应摸清全市需要建多少、已建多少、在建多少、还需建多少商务用房，在科学分析与规划的基础上确定楼宇经济发展空间及规模，进行适度合理规划，避免盲目建设。

二是要强化规划调控。可将楼宇经济发展规划纳入城中村改造的规划。对处于黄金商业区的城中村，可以建设规格较高、规模较大的高档楼宇，主要面向大公司、大企业，同时还能形成一批标志性建筑，提升城市品位。对于城市边缘的城中村，可重点开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇，以中小企业为主要服务对象。而对那些处于中心城区以外，周边自然环境较好的城中村，则可建设一批宜商宜居、花园式的楼宇，建成大公司或大企业的研发总部或培训基地。

三是要强化政策引导。可以采取税费适度减免政策进行引导，对于规模较大、辐射带动力强的楼宇经济项目也可以根据村庄土地状况，适度提高其用地的容积。

四是要强化招商引资。以商务楼宇做载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度，大力吸引世界500强、全国50强等国内外知名大企业、大集团入驻，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，逐步形成一批区域性现代物流楼、中介楼等特色商务楼宇。

改造和保留之间保持平衡

住房和城乡建设部村镇建设办公室副主任赵晖：城中村改造有四个目的，首先就是人居环境的改善；第二，要提高土地集约率的水平；第三，要保护原村民的合法利益；第四，要解决外来务工人员的居住需求。

城中村改造要注意三个问题：首先，要注意改造前和改造后原村民利益调整问题，这是城中村改造的核心。其次，要注意公共利益的保障问题。应该把城中村改造放在整个城市建设的一个大环节来考虑。最后，要注意保持改造与保留之间的平衡。

打造都市型工业楼宇集聚区

省社科院哲学与中原文化研究所所长刘勇：对城中村改造，我建议：刻意打造一些特定的服务功能区和产业带；要通过城中村改造，打造都市型工业楼宇集聚区。

这几年郑州市在都市型工业发展上比较缓慢，我们知道，楼宇经济的产业基础不仅仅是商业和服务业，还有都市型工业，这是一个很重要的产业基础。

目前，很多城中村居民的文化程度并不高，需要通过都市型工业来吸纳、安置这样一些居民，使他们能够在一些都市型工业中间解决就业问题。建议郑州市先做一个示范园区，同时，打造节能楼宇、智能化楼宇、绿色楼宇的集聚群，营造一个特定的园区生态体系。鼓励开发商开发智能化商务楼宇和结构合理、配套设施比较好的楼宇，加强商务楼宇居住区域环境整治和生活服务设施建设；加强和改善商务楼宇的物业管理；加强与楼宇开发商、业主、物业公司、入驻企业四方的楼宇联席会；围绕楼宇经济的发展，鼓励和支持楼宇开发商、业主和入驻企业、物业管理公司创新工作模式。

开办公司 一定要进商务楼

河南财经学院工商管理系主任李晓峰：郑州市城中村改造当中，发展楼宇经济要依托中小企业。怎样让这些中小企业进入城中村？住宅禁商就是一个很好的措施。我觉得住宅禁商是目前郑州市在可操作的空间内，通过政策是可以实现的，把分散在郑州市各个小区住宅楼里的公司，从住宅小区里挤出来，从而，让它进入到城中村楼宇当中。

我国目前有大量的公司在住宅楼里办公，这是一个历史遗留问题。目前，武汉、杭州等一些城市已出台了一些相关措施，通过这些措施促使住宅禁商，开办公司一定要进商务楼、写字楼。

合理开发 兼顾保障性住房

郑州市规划局副局长许振：在城中村改造规划中应注意三方面问题：

第一，规划要合理控制开发强度。国家规定，郑州地区居住区容积率最高为3.5。但在实际建设中，由于城中村统计的拆迁安置量过大，拆迁安置与开发建设建筑面积比例等原因，导致城中村改造规划容积率过高。因此，要科学合理的规划容积率，依地据实审批。

第二，要注重公共设施的配套建设，在规划管理中优先保障中小学、幼儿园、医院、游园用地。

第三，要兼顾保障性住房建设。为解决郑州约有100万外来人员租房问题，市政府明确要求，参与城中村改造的企业要从开发建设总面积中提供5%的小户型简装修住宅，作为过渡性廉租房房源。

根据规划 发展特色产业

省委政研室副主任王永苏：我觉得发展楼宇经济也好，城中村改造也好，就是要科学规划、合理布局、聚集发展。郑州要改造城中村以后发展楼宇经济，就要发展特色产业。应根据城市的总体规划，综合研究定下来你这个地方发展什么。

郑州把城中村改造和发展楼宇经济结合起来，使之相互促进，不仅对郑州，对全省，甚至对全国都有价值。

发展楼宇经济要提高服务水平，优化发展环境，增强吸引力、辐射力、竞争力。对于城中村改造，如果要搞楼宇经济，根还在经济上，还在产业发展上，产业发展成功了，全盘皆活，否则全盘皆输。

最后，作为郑州市管理这一块一定要有战略眼光，规划建设管理还得要进一步解放思想。

从“三满意”转变为“四满意”

省社科院副院长刘道兴：关于城中村改造和楼宇经济发展，我想谈三点看法：第一，科学把握城中村改造的力度和进度。第二，城中村改造的目标应该从“三满意”转变为“四满意”。除了要做到让村民、开发商、政府“三满意”外，还要力求让在城中村租房居住、租房经商的新市民满意。第三，把城中村的改造与城郊村庄的管理结合起来，城市规划要超前一些，把郊区村庄的基本建设纳入管理范围。

推广楼盘 招商引资是关键

中国社科院研究员、城市中心经济室主任刘治彦：城中村改造和发展楼宇经济实际上是互惠互利的。

如何做好楼宇经济？首先，要考虑到基础设施的扩容，要适应这种聚集经济带来的最大的压力。第二，要形成一个很好的发展格局，一定要做好特色的分区和规划。第三，搞好楼宇经济的关键是招商引资，把楼宇经济跟招商紧密结合，作为一个主打品牌推出去。第四，要有一个好的制度环境。最后，要提高村民的自身素质。

统一规划 全市一盘棋

郑州大学房地产研究中心主任杜书云：在城中村改造过程中，要把村民的就业问题以及社会保障问题以制度化的方式纳入进来。

郑州市在发展楼宇经济的过程中，一定要全市一盘棋，做好楼宇规划。我建议把郑州的产业规划，放在中原城市群这个大的框架下，在产业定位的基础上做楼宇规划。同时，要把楼宇的深度利用和楼宇的建设结合起来。最后，要把现有商业楼宇的存量部分给它深度利用，然后再进行有效的新的开发建设。

加大宣传 提升城市知名度

河南新田置业董事长田太广：我就加快楼宇经济发展提几点个人建议：第一，从政府角度加大对郑州市的宣传，提升城市知名度。第二，出台政策文件，对相关项目进行规划调控，保持适度弹性。第三，针对国内外知名企业及品牌，特别是世界500强企业的入驻，制订具有一定吸引力的招商优惠政策。第四，对新兴楼宇经济项目前期重扶持，多引导，尤其要注意打造楼宇经济产业链。第五，引入市场机制，允许高水平的国际物业、商业管理公司适当浮动收费标准。

政府主导 调动开发商积极性

省政府发展研究中心研究员周立：如何加快楼宇经济发展？第一，要确立政府主导、市场培植、企业参与的指导思想，充分调动房产开发商和业主发展楼宇经济的积极性。

第二，坚持市区联动，以区为主，市里主要负责楼宇经济的发展规划、制订政策、搞好协调和考核等项工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作。

第三，搞好招商引资，完善招商机制，建立楼宇招商信息化，大力开展各类招商活动。

第四，以现代服务业为主导，积极培育新型城市经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对积聚，形成一批以创意、软件、金融、电子商务、物流等为主的特色楼宇园区。

第五，搞好政策扶持，有针对性地制订新的扶持措施，对重点楼宇要在招商引资、税收、管理费用等方面给予优惠、支持入驻企业的发展。

另外，要为楼宇经济项目建设留下空间，使之形成城中村改造与楼宇经济相互支撑、互为前提的双赢发展局面。

『玖』 发改委：发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》

4月9日，国家发改委发布关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知。
以下为全文：
中央和国家机关有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委，全国工商联，中国国家铁路集团有限公司、国家开发银行、中国农业发展银行：经城镇化工作暨城乡融合发展工作部际联席会议成员单位共同确定并报告国务院，现将《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》印发你们，请认真贯彻执行。
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是为“十四五”发展打好基础的关键之年。为深入贯彻落实总书记关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的重要指示精神，贯彻落实中央经济工作会议精神和党中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，现提出以下任务。
一、总体要求
在新时代中国特色社会主义思想的指导下，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，提高农业转移人口市民化质量，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，提升城市治理水平，推进城乡融合发展，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官，为全面建成小康社会提供有力支撑。
二、提高农业转移人口市民化质量
以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径，打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置。
（一）督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市（含设区市和县级市）坚决贯彻《中共中央办公厅 国务院办公厅关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，全面取消落户限制，进一步促进劳动力和人才社会性流动。（公安部、发展改革委、省级有关部门等负责）
（二）推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。（公安部、发展改革委、省级有关部门等负责）
（三）促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。鼓励各城市政府简化户籍迁移手续，加强落户政策宣传，开通线上申请审核系统，大幅提高落户便利性。推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。（公安部、发展改革委、省级有关部门等负责）
（四）推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口。出台国家基本公共服务标准。提高居住证发证量和含金量，推动未落户常住人口逐步享有与户籍人口同等的城镇基本公共服务。运用信息化手段建设便捷高效的公共服务平台，加快养老保险全国统筹进度，完善基本医疗保险跨省异地就医医疗费用直接结算制度，做好社会保险关系转移接续，方便人口流动。增加学位供给，健全以居住证为主要依据的随迁子女入学入园政策，使其在流入地享有普惠性学前教育。以解决新市民住房问题为主要出发点，完善住房保障体系。（发展改革委、财政部、公安部、人力资源社会保障部、卫生健康委、教育部、住房城乡建设部、市场监管总局、医保局、省级有关部门等负责）
（五）大力提升农业转移人口就业能力。深入实施新生代农民工职业技能提升计划，加强对新生代农民工等农业转移人口的职业技能培训。支持企业特别是规模以上企业或吸纳农民工较多企业开展岗前培训、新型学徒制培训和岗位技能提升培训，并按规定给予培训补贴。（人力资源社会保障部、教育部、财政部、省级有关部门等负责）
（六）加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。提高城市政府吸纳农业转移人口落户积极性，加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得强行要求其转让上述权益或将此作为落户前置条件；按照依法自愿有偿原则，探索其转让上述权益的具体办法。探索利用大数据技术建立各城市城区常住人口等的常态化统计机制，为政策制定提供支撑。（财政部、自然资源部、农业农村部、发展改革委、统计局、省级有关部门等负责）
三、优化城镇化空间格局
完善和落实主体功能区战略，发挥各地区比较优势，增强经济发展优势区域承载能力，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局，形成高质量发展的动力系统。
（七）加快发展重点城市群。加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略。全面实施城市群发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市群建设取得阶段性进展，支持关中平原城市群规划实施联席会议制度落地生效，推动兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群健全一体化发展工作机制，促进天山北坡、滇中等边疆城市群及山东半岛、黔中等省内城市群发展。（发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、生态环境部、省级有关部门等负责）
（八）编制成渝地区双城经济圈建设规划纲要。加快推进规划编制实施，促进重庆市、四川省通力协作，加大成渝地区发展统筹力度，发挥中心城市带动作用，加强交通、产业、环保、民生政策对接，共同建设具有全国影响力的科技创新中心，加快培育形成新动力源。（发展改革委、重庆市和四川省有关部门等负责）
（九）大力推进都市圈同城化建设。深入实施《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，建立中心城市牵头的协调推进机制，支持南京、西安、福州等都市圈编制实施发展规划。以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，有序规划建设城际铁路和市域（郊）铁路，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸，实施“断头路”畅通工程和“瓶颈路”拓宽工程。支持重点都市圈编制多层次轨道交通规划。（发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、生态环境部、国铁集团、省级有关部门等负责）
（十）提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。（发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、民政部、省级有关部门等负责）
（十一）推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。加快印发指导意见，明确发展目标和建设任务，加大要素保障力度和政策扶持力度，抓紧补上新冠肺炎疫情发生后暴露出来的短板弱项，推进环境卫生设施提级扩能、市政公用设施提挡升级、公共服务设施提标扩面、产业配套设施提质增效。（发展改革委、财政部、住房城乡建设部、省级有关部门等负责）
（十二）规范发展特色小镇和特色小城镇。强化底线约束，严格节约集约利用土地、严守生态保护红线、严防地方政府债务风险、严控“房地产化”倾向，进一步深化淘汰整改。强化政策激励，加强用地和财政建设性资金保障，鼓励省级政府通过下达新增建设用地计划指标、设立省级专项资金等方式择优支持，在有条件区域培育一批示范性的精品特色小镇和特色小城镇。强化正面引导，制定特色小镇发展导则，挖掘推广第二轮全国特色小镇典型经验。（发展改革委、自然资源部、财政部、住房城乡建设部、体育总局、林草局、省级有关部门等负责）
（十三）推进边境地区新型城镇化建设。在边境地区推进潜力型城镇以产聚人、战略支点型城镇以城聚产，打造以内陆邻近的大中城市为辐射源、边境县级市及地级市市辖区为枢纽、边境口岸和小城镇为节点、边境特色小镇为散点的边境一线城镇廊带。推进兴边富民行动，改善边境一线城镇基础设施和公共服务，建设沿边抵边公路。实施守边固边工程。（发展改革委、财政部、住房城乡建设部、自然资源部、交通运输部、省级有关部门等负责）
（十四）推进大型搬迁安置区新型城镇化建设。顺应大型搬迁安置区转向新型城镇化建设新阶段的发展要求，加快推进搬迁人口市民化进程，强化产业就业支撑，帮助搬迁人口尽快解决稳定发展问题，适应新环境、融入新社区。（发展改革委、省级有关部门等负责）
（十五）优化行政区划设置。统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”，稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。（民政部、发展改革委、省级有关部门等负责）
四、提升城市综合承载能力
着眼于增强人口经济承载和资源优化配置等核心功能，健全城市可持续发展体制机制，提升城市发展质量。
（十六）补齐城市公共卫生短板。改革完善疾病预防控制体系，健全公共卫生重大风险研判、评估、决策、防控协同机制，完善重大疫情预警、救治和应急处置机制，强化重要物资储备，推动城市群、都市圈内城市建立联防联控机制。整治城市环境卫生死角，建立严格检疫、定点屠宰、冷鲜上市的畜禽产品供应体系，健全污水收集处理和生活垃圾分类处理设施。（卫生健康委、发展改革委、应急管理部、工业和信息化部、住房城乡建设部、省级有关部门等负责）
（十七）改善城市公用设施。健全城市路网系统，完善公交专用道、非机动车和行人交通系统、行人过街设施。完善市政管网和排水防涝设施。健全停车场、智能快件箱、社区菜市场等便民设施。扩大普惠性养老、幼儿园和托育服务供给。实施全民健康保障工程、全民健身提升工程、智慧广电公共服务工程。（住房城乡建设部、发展改革委、教育部、民政部、卫生健康委、商务部、体育总局、广电总局、省级有关部门等负责）
（十八）实施新型智慧城市行动。完善城市数字化管理平台和感知系统，打通社区末端、织密数据网格，整合卫生健康、公共安全、应急管理、交通运输等领域信息系统和数据资源，深化政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”，支撑城市健康高效运行和突发事件快速智能响应。（发展改革委、卫生健康委、公安部、住房城乡建设部、应急管理部、交通运输部、省级有关部门等负责）
（十九）加快推进城市更新。改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。改造一批老旧厂区，通过活化利用工业遗产和发展工业旅游等方式，将“工业锈带”改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间和文化旅游场地。改造一批老旧街区，引导商业步行街、文化街、古城古街打造市民消费升级载体，因地制宜发展新型文旅商业消费聚集区。改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。开展城市更新改造试点，提升城市品质和人居环境质量。（住房城乡建设部、发展改革委、民政部、自然资源部、商务部、文化和旅游部、工业和信息化部、农业农村部、省级有关部门等负责）
（二十）改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。鼓励盘活低效存量建设用地，控制人均城市建设用地面积。修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责，将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权，授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。（发展改革委、自然资源部、省级有关部门等负责）
（二十一）改革城市投融资机制。在防范化解地方政府债务风险、合理处置存量债务的前提下，完善与新型城镇化建设相匹配的投融资工具。支持符合条件企业发行企业债券，用于新型城镇化建设项目、城乡融合典型项目、特色小镇和特色小城镇建设项目等。鼓励开发性政策性金融机构按照市场化原则和职能定位，对投资运营上述项目的企业进行综合授信，加大中长期贷款投放规模和力度。（人民银行、银保监会、财政部、发展改革委、开发银行、农业发展银行、省级有关部门等负责）
（二十二）改进城市治理方式。推动城市政府向服务型转变、治理方式向精细化转型、配套资源向街道社区下沉。加强和创新社区治理，引导社会组织、社会工作者和志愿者等参与，大幅提高城市社区综合服务设施覆盖率。提高国土空间规划水平，顺应城市发展逻辑和文化传承，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，加强建筑设计和城市风貌管理，提高城市绿色建筑占新建建筑比重。（民政部、住房城乡建设部、发展改革委、自然资源部、省级有关部门等负责）
五、加快推进城乡融合发展
突出以城带乡、以工促农，健全城乡融合发展体制机制，促进城乡生产要素双向自由流动和公共资源合理配置。
（二十三）加快推进国家城乡融合发展试验区改革探索。指导试验区分别制定实施方案。推动试验区在健全城乡人口迁徙制度、完善农村产权抵押担保权能、搭建城乡产业协同发展平台等方面先行先试，引导县级土地储备公司和融资平台公司参与相关农村产权流转及抵押，加快探索行之有效的改革发展路径。（发展改革委、公安部、自然资源部、人民银行、有关省级部门等负责）
（二十四）全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。（自然资源部、农业农村部、住房城乡建设部、省级有关部门等负责）
（二十五）加快引导工商资本入乡发展。开展工商资本入乡发展试点。发挥中央预算内投资和国家城乡融合发展基金作用，支持引导工商资本和金融资本入乡发展。培育一批城乡融合典型项目，形成承载城乡要素跨界配置的有效载体，在长江流域开展生态产品价值实现机制试点。允许符合条件的入乡就业创业人员在原籍地或就业创业地落户并依法享有相关权益。（中央统战部、全国工商联、发展改革委、人民银行、公安部、农业农村部、省级有关部门等负责）
（二十六）促进城乡公共设施联动发展。推进实施城乡统筹的污水垃圾收集处理、城乡联结的冷链物流、城乡农贸市场一体化改造、城乡道路客运一体化发展、城乡公共文化设施一体化布局、市政供水供气供热向城郊村延伸、乡村旅游路产业路等城乡联动建设项目，加快发展城乡教育联合体和县域医共体。（发展改革委、住房城乡建设部、教育部、卫生健康委、文化和旅游部、省级有关部门等负责）
六、组织实施
（二十七）强化部际协同。国家发展改革委依托城镇化工作暨城乡融合发展工作部际联席会议制度，强化统筹协调和指导督促，并总结推广第三批国家新型城镇化综合试点等典型经验。各有关部门要细化制定具体措施，调动本系统力量扎实推进。
（二十八）压实地方责任。省级发展改革委要牵头会同省级其他有关部门，结合实际做好组织调度和任务分解。市县级政府要将各项任务落实到事，确保任务落地生效。

『拾』 广州：大力推动城市更新，今年重点推进百个老旧小区微改造

1月21日，广州市住房和城乡建设局发布《市住房城乡建设局2020年工作总结和2021年工作计划》。
对于2020年的工作，广州市住建局指出，住房保障体系不断完善，2020年全年新开工棚户区改造住房11053套，基本建成棚户区改造住房8857套，基本建成公共租赁住房3805套，发放租赁补贴15791户，超额完成省下达目标任务。同时，全力推进国家完善住房保障体系试点工作，形成多项广州经验。出台《广州市共有产权住房管理办法》，推出供应第一批市本级共有产权住房1366套。加强人才住房政策支持，组织实施高层次人才住房补贴工作，支持在穗高校和科研机构盘活利用自有用地筹建人才住房。
与此同时，房地产市场保持平稳运行，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，积极落实党中央、国务院“双统筹”和“六稳”“六保”工作部署，持续做好房地产市场调控。通过推动房地产行业复工复产、允许房地产开发企业凭商业银行保函申请划拨预售款专用账户资金、支持房地产中介企业开展线上中介服务、提升网签服务水平等措施，保持房地产市场平稳健康发展。
住房租赁市场方面加快发展，租赁管理体制机制逐步健全，出台全市首部房屋租赁管理法规《广州市房屋租赁管理规定》。推进集体建设用地建设租赁住房和中央财政奖补试点,租赁住房供给向轨道交通沿线、中小户型倾斜,结构持续优化。支持房屋租赁企业发展,不断激发租赁市场主体活力。
城市更新方面，“三旧”改造取得新成效。2020年旧村改造项目新开工 20个、完工1个；旧厂改造项目新开工19个、完工7个；老旧小区改造项目新开工155个、完工139个。全市城市更新项目完成固定资产投资1006亿元，超额完成年度1000亿元投资目标。老旧小区微改造成效明显，惠及32.7万户家庭104.6万居民，社情民意调查显示86.2%的市民对改造成效满意。
对于2021年的工作计划，广州市住建局指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,完善推进房地产长效机制,重视防范和化解市场风险,加强市场监测分析,持续开展房地产市场专项检查,保持市场平稳运行。进一步完善住房保障体系,大力发展保障性租赁住房,因地制宜发展共有产权住房,构建多层次人才住房工作体系。以中央财政支持住房租赁发展试点为契机,多渠道增加租赁住房,优化供给结构,提升租住品质。
同时，大力推动城市更新，全面落实“1+1+N”政策文件,统筹推进城市更新九项重点工作,按照“储备一批、审批一批、建设一批”原则,加强“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治等重点工作的横向对接。加快项目推进落实，在城市更新项目基础数据调查、片区策划方案审批、项目实施监管、产业导入等方面加强监管服务,为项目顺利开工创造条件。推动成片连片改造，重点推进中心城区83条城中村、100个以上老旧小区微改造项目，试点推进南洋电器厂及周边连片更新改造等旧城混合改造项目。加快推进白云国际机场、广州南站、白云新城等重要交通枢纽、重大功能平台、重点商圈周边城市更新项目。