南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

⑴ 楼盘调查报告的范文

房地产市调报告撰写注意事项:一般意义上的市调报告主要由五部分构成：标题、概述、正文、结尾、附件。
一、标题。高度概括，写明市调报告的内容及主题思想，做到题文相符。
二、概述。即调查报告的内容摘要，阐明调查的目的及出发点，主要包括以下三方面内容：1、简要说明调查目的，即简要说明调查的原因；2、简要介绍调查的对象和调查内容。包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题；3、简要介绍调查研究的方法。例如：问卷法、抽样法等。
三、正文。
正文根据当次市调的实际情况详细介绍市场成果，主要涉及以下内容：
1、产品定位及详细特征（产品体量、占地面积、楼栋数、户型区间及主力户型分析、是否精装、外立面、配套、园林、物业等信息）
2、价格体系（包括起价、均价、最高价、历史开盘价，当期开盘价）
3、市调当时供求关系，市场的受欢迎程度。例如：**项目在**时期内去化率为多少，在该区域的销售中占比为**。
4、客群特殊（年龄、收入、职业、受教育程度）
5、产品内在的文化诉求及未来在区域内的影响力。
6、趋势性预测。未来该区域内发展走向预测。
7、我司相关项目信息对比。
上述信息在进行综合汇总及分析时注意用数据说话，切忌主观判断，得出结论后再与我司相关项目进行有针对性的客观对比，做到言之有物，忌空洞描述，忌不切实际的臆想。
四、结尾。
得出本次市调归纳，该结论应以客观事实为出发点，以专业性为判断，做出指导我司未来项目发展的结论。
五、附件
相关市调表格、问卷等调报告涉及的基础信息资料均作为附件留存。

⑵ 房地产市场调查报告

不知道你要的是哪种是不是这个？

⑶ 房地产市场调研

在 精尚来网搜索 市场调研 得到的一自些内容；你可以注册下载看看，，，注册送5个币，所以需要多注册几个账号就能下载自己需要的资料了

市场调研须知 doc
市场调研须知
币值： 4KK币 资料大小：29.5KB 下载次数：0 浏览次数：0

市场调研内容剖析程序 doc
市场调研内容剖析程序
币值： 12KK币 资料大小：51.5KB 下载次数：0 浏览次数：0

房产市场调研全程指南 doc
房产市场调研全程指南
币值： 4KK币 资料大小：44KB 下载次数：1 浏览次数：0

项目市场调研表 doc
项目市场调研表
币值： 7KK币 资料大小：57.5KB 下载次数：0 浏览次数：0

市场调研方法的分类 doc
市场调研方法的分类
币值： 6KK币 资料大小：29KB 下载次数：0 浏览次数：1

⑷ 南宁市的房地产宏观经济环境分析.

一、南宁市宏观经济分析
1、地理位置及人口状况
南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。2004年起，“中国—东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。2009年6月9-13日，南宁还举行了泛珠江三角洲会议。
南宁市人口已经突破700万人，2009年，南宁全市总人口为717万人。市区（即六城区）259.77万人；汉族人口占70%以上。
南宁地理位置优越，是西南地区的中等发达城市。
2、环境气候及人文
南宁位于北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最热的7、8月平均28.2℃，极端最低气温—2.1℃，极端最高气温40.4℃。年均降雨量达1304.2毫米。
南宁的城市建设与生态环境建设，建国以来，一直追求和谐发展，以人为本，郭沫若先生曾在南宁留下“半城绿树半城楼”的诗句。自实施城市建设“136”重点工程以来，以营造优美舒适、最适合人居条件的园林绿化、生态环境为基础，开展规划有序的城市建设。目前，宽广笔直、绿化美丽的外环高速和快速环道已投入使用，改扩建市内多条交通主干道和美化亮化大小街道同步进行，建成南湖名树博览园、民生广场、民歌广场、南宁国际会展中心等一批富有城市特点的标志性建筑及公共设施。全市园林绿化居全国前列，建成区绿化覆盖率39%，人均公共绿地面积9.8平方米。先后成为国家卫生城、园林城市、优秀旅游城市，2000年更成为迪拜国际改善居住环境的最高范例，2002年荣获了首届“中国人居环境奖”，成为中国最适合人类居住的五个城市之一。
2007年南宁获得“联合国人居奖”
南宁气候宜人，环境优美，是理想的居住城市。
3、交通状况
铁路：
南宁铁路线通过湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等干线，北与全国各干线相连接，向东可达湛江、广州，向南可达钦州、防城、北海，西南可至越南河内。
南宁火车站位于中华路市中心地段，交通方便，在火车站公交车场可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西乡塘专线、大沙田专线等车到达民族广场、朝阳广场、吴圩机场、几个长途客运站等市内各主要地区。
公路：
南宁距北海、钦州、防城港市分别只有204公里、104公里、172公里，距中越边境仅180多公里。南宁的公路有包括209国道（呼北线）、210国道（包南线）、322国道（衡友线）、324国道（福昆线）、325国道（广南线）以及渝湛线(重庆——贵阳南宁——湛江)和衡昆线(衡阳——南宁——昆明)等8条国道在此汇集，可通达广西各市、县和全国各主要城市、地区。
高速公路：
南宁环城高速 全长约82公里，将目前南宁市核心区围成一个圈，设有8个主要出口。
南友高速公路 全长180公里，连接南宁到中越边境友谊关的高速公路，与越南国家1号高速公路对接。
桂海高速公路 全长652公里，北与湖南连接，贯穿桂林、柳州、南宁并连接钦州、北海、防城港三个港口城市的高速公路。
南百高速公路 全长257公里，南宁连接百色通往昆明的高速道路。
都南高速公路 全长141公里，南宁连接都安县并通往贵阳、重庆的高速道路。
南梧高速公路 全长344公里。
南宁区域交通辐射面广，是西南地区重要的交通枢纽和物流集散地。

4、整体经济运行概况
07年 GDP 1062.99亿元,同比增长17.5% ，工业总值830.88亿元 29.97%。
08年 GDP 1316.21亿元,同比增长14.5% ，工业总值1050亿元 26.5%。
09年 GDP 1492.38亿元,同比增长15%。
全市2008年工业企业总产值首次突破千亿元大关，达1040亿元，同比增长25.3%，其中规模以上工业完成总产值850亿元，同比增长26.5%；产值超亿元工业企业185家，同比增加30家，亿元企业共完成工业总产值596亿元，产值占规模以上工业企业产值70%，亿元工业企业总数继续稳居全区首位。
南宁市2009年财政收入累计231.20亿元，比上年增长20.93%，超额完成自治区下达的227.5亿元的任务。
2009年全市地区生产总值近1500亿元人民币，达1492.38亿元，比上年增长15%，增速比全国高6.3个百分点。
南宁经济运行情况良好，各项经济指标连年增长，体现出强力的发展后劲。

5、一、二、三产业发展概况
农业生产已形成了以粮食为基础，菜、果、蔗为龙头，种、养、加工并举的高产、高效、优质的城郊型农业格局；工业经济突出科技进步和信息化的推动作用，高新技术应用广泛，形成以制糖、造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；三产发展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、服务等为新支撑点的服务体系。
产业发展符合经济运行规律，有力的推动了经济的良好发展。

6、人均收入和消费情况
2008年南宁市城市居民年人均可支配收入达到14983.46元，同比增加2028.27元，增长15.7％，扣除物价增长因素，收入实际增长6.7％。城市居民人均医疗保健消费支出568.57元，同比下降7.8％；居民人均工资性收入达到13321.91元，同比增加2768元，增长26.2％；城市居民人均消费性支出达到10267.97元，同比增加808.92元，增长8.6％
2009年，南宁市的生产总值为1492.38亿元，比上年增长15%，高于预期目标2个百分点，连续8年实现两位数增长。财政收入231.37亿元，增长21.03%。南宁市城镇居民人均可支配收入16254元，增长12.52%，高于预期目标0.52个百分点；农民人均纯收入4521元，增长12.99%，高于预期目标2.99个百分点。值得一提的是，2009年，南宁市的农民收入增幅首超城镇居民。
2010年，南宁市经济社会发展的主要预期目标为：生产总值增长14%；财政收入增长18%；全社会固定资产投资增长30%；全部工业总产值增长16%；社会消费品零售总额增长17%；外贸出口总额增长10%，外商直接投资增长15%；万元生产总值能耗降低2%；化学需氧量排放量削减2%，二氧化硫排放量不增加；城镇居民人均可支配收入增长12%，农民人均纯收入增长10%；居民消费价格涨幅控制在5%左右；城镇新增就业6万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；人口自然增长率控制在10‰以内。
居民收入不断提高，但是存在收入拉大的问题，且住房类消费比重较大。
小结分析：
南宁作为广西的政治经济文化中心、中国-东盟自由贸易区和北部湾经济开发区的核心城市，地理位置、交通区位非常优越，城市发展后劲较足；市区人口260多万，2009年城市人均可支配收入16254元，呈现连年增长的态势，社会文化发展稳步推进；经济社会稳步发展，招商引资不断加大，项目开竣工不断增长，经济发展迅速；南宁具有很好的气候条件，城市环境良好，宜居性好，获得联合国人居奖；房地产成为南宁市支柱性产业，近两年开竣工量不断加大，且形式较好；预计未来随着北部湾经济区的开放开发和东盟自由贸易区合作的进一步加强，南宁的社会经济发展将快步稳定向前发展。
二、南宁市房地产发展情况
1、价格走势
2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。
数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元，11月份达到5622.47元，12月份达5791.63元，10月份环比增长12.86%，增长幅度为单月最高。而1-9月的增长都是以每月增长100-180元的幅度增长，涨幅不超过7%。
房价有小幅波动，但是上涨趋势过快，不利于房地产的健康发展，南宁市区经济很大是靠房地产拉动的，价格过度上涨，透支城市发展潜力。
2、土地供应量
2009年经营性房地产住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩，同比增长110.52%；成交价款58.73亿元，同比增长432.37%；平均楼面地价每平方米为2041.30元，同比增长147.12%。
2008年南宁全年建设用地共成交17宗，成交面积为2601亩，与2007年同期相比下降了51.43%。2009年南宁市将有5854亩的经营性用地出让，而凤岭北、高新区以及相思湖片区是土地供应热点区域。2009年南宁市经营性房地产住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩，同比增长110.52%；成交价款58.73亿元，同比增长432.37%；平均楼面地价2041.30元/平方米，同比增长147.12%。2009年，房地产开发投资额完成了226.73亿元，同比增长13.76%。商品房新开工面积701.86万平方米，同比增长29.72％；商品房竣工面积439.71万平方米，同比增长0.72％。
土地供给较充足，但是依然无法满足市场对未来的利好的需求，成交价格连创新高。

3商品房供应量
2009年房地产开发投资额完成了226.73亿元，同比增长13.76%。商品房新开工面积701.86万平方米，同比增长29.72％；商品房竣工面积439.71万平方米，同比增长0.72％。
去年5月份以后，南宁楼市出现转暖现象，被业内称之为“小阳春”，看到这种情况，一些开发企业的项目开始施工，在9月份以后开发企业加大了开工进度，特别是第四季度，开工的项目数量更多，使得全年的数据出现了大幅度的增长。由于房地产开发有1~2年的周期，因此虽然投资量和开工量增加很快，但反映在竣工面积的数据上增幅并不明显，甚至出现空档，竣工的数据将到今年上半年才有所体现。
2009年新建商品房登记销售面积855.53万平方米，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%。总的来看，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08万平方米的历史最高水平。其中2009年12月份商品房登记销售面积为128.98万平方米，同比增长145.21%，环比增长52.64%。
按照当地居民消费需求，供应量是充足的，但是由于大量的投资客进入南宁市场，在短期内造成了稀缺的局面，价格提升较快。
小结分析：
2006年以来南宁房地产发展迅速，既是在2008经济危机的情况下，依然保持着增长的趋势，步入2009年，尤其是下半年价格涨势堪称疯狂，到去年12月份商品房均价达6000多元每平方米；土地市场不断升温、政府在大量提供用地的同时，众多开发商看好南宁市场，土地价格也连创新高，楼面地价基本维持在2500元以上，高者已到11000元；商品房供应不断加大，2009年新建商品房登记销售面积855.53万平方米，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%。伴随北部湾的开发和东盟自由贸易区的成熟完善，南宁的区域化和国际化将不断增强，大量的人流和物流将涌入南宁，商业性、办公性和居住性房屋的需求将不断的加大，可以预见未来南宁房地产业广阔的发展前景，将会出现量价其升的局面。
三、政策影响
1、相关政策
2007年9月27日, t5 P2 l7 H房产论坛,装修论坛,业主论坛
央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2007年10月
二套房新政陷入尴尬境地。央行出台“提高第二套房贷款首付比例”的政策，但未精准定义“第二套房”。于是，各家银行随即出台相关细则，分别公布对“第二套房”的认定标准。
2008年10月
二套房新政致使房价急转直下，个别城市跌幅严重，市场普遍期待央行放松08年9月开始实施的“二套房贷政策”。
2008年10月22日
央行下发的房贷利率调整通知，各大商业银行应从2008年起对符合标准的首套住房贷款客户提供最低7折的利率优惠政策。
2008年12月
政策限制大幅放宽。根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
2009年06月
银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
2010年1月10日
国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台11条措施，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
2010年4月17日
国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
小结分析：
政策往往是跟着市场走，而不是政策牵着市场走，所以有时候政策往往走到了尴尬的境地。房价过高时，政府就出台政策，打压房地产过热；市场低迷时又出台政策刺激其发展，好像中国的楼市进入了调控的恶性循环。对于政策南宁市场历来受波及不大，可能南宁本身具有太多的光环和利好因素，所以把国家的政策都冲减的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是价格较坚挺。对于“贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍及对高房价地区可以暂停发放第三套贷款。”的政策，南宁市场反应可能冷淡，对来南宁投资的中小投资者可能是重大打击，但是南宁的利好因素和未来发展向好，成交量下滑可能性较大但是价格降幅预计在10%以内。所以，预计本轮调控对南宁市场影响不大，2010年南宁基调应该是步入微降和平稳阶段，到2012年可能会出现较大的价量齐升的局面。

四、经济与楼市特点分析
经济与楼市，相辅相成，相互促进
经济的良好发展可以促进楼市的健康运行，楼市收益是国民经济增长的重大支撑。
在经济迅猛发展的情况下，防城港众多外来企业随之进驻，此时城市常住人口结构便会发生变化。
其一、产业发展带来的商务人士及其他务工人员的大量涌入。
其二、本地人群会悄然转变。
这样，由于经济增长带来产业变化和收入变化，城市人群的阶层结构会有所改变。而人口数量和结构的改变对楼市会产生众多影响，如办公、自住型房屋大量需求，住房户型结构改善，房屋更新换代需要，房价改变等等。这样，经济的高速发展形成了对房地产市场旺盛的需求，这也是拉动房地产市场最基本的因素。
从另一角度来看，楼市顺应城市化进程是一种大势所趋，房地产业带来的经济收益是城市经济增长的重要组成部分。大批的开发项目能够极大地改善城镇居民的居住条件与生活环境，也可以带来城市面貌的改观。
在楼市稳定健康发展之下，国民经济的发展也健步前行。目前，房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一，这就表示楼市收益的优劣影响着整个经济发展的是否良好。

五、南宁市房地产总结分析
1、 南宁市房地产发展的有利因素
（1） 南宁经济发展迅速，是房地产发展的基础。
（2） 城市人口不断增加，进一步增加住房需求。
（3） 城市化的进程不断加快，改善性住房需求增加。
（4） 完善的城市规划和合理的城市发展定位，提升城市价值，吸引资金人才流入，进一步带动住房需求的增加。
（5） 有地规模不断加大，土地供应较充足，利于房地产企业的业务开展。
（6） 金融市场完善，房地产企业融资方式多样。
（7） 居民收入不断增加，有较大的消费力支撑。
从多利好因素推动南宁楼市的发展，尤其作为区域性国际大城市和北部湾开放开发的核心城市，南宁城市竞争力的提升离不开房地产的繁荣发展，由于又得到国家政策的支持，从长远来看，南宁市的发展潜力巨大。

2、 南宁市房地产存在的问题
（1） 价格虚高，脱离当地居民的收入水平。
（2） 城市区域房地产发展不均衡，江北贵，江南贱，区域价格差较大。
（3） 缺少品牌开发商进驻，开发理念较滞后。
（4） 南宁市基本由合富辉煌、宝资通、经纬行等代理公司垄断，楼盘间竞争小，不利于合理价格的形成。
（5） 大量外来投资资金流入楼市，抬高价格，助推泡沫形成。
目前南宁市楼市存在的问题基本是短期性的不利因素，虽然对需求有一定的不利影响，但是随着市场的不断发展，制度的不断完善，这些不利因素将会慢慢消失。

总结：
南宁作为一个定位为区域性和国际性的大城市，以目前的规模还要快速发展十年以上才能达到理想中的规划要求，所以房地产业发展前景较广阔，但是目前也存在一些问题。随着南宁的经济发展、城市化、人口增加、环境的不断改善和区域性中心城市的形成，南宁市房地产市场将在量和质有突破。虽然存在一些问题，但是随着南宁的影响力的不断扩大，必将吸引更多的品牌开发商进驻南宁，为南宁的房地产市场带来新的活力和先进的开发理念，提升南宁的住宅品质。预计未来五年南宁房地产是一个蓄势阶段，此阶段表现为项目开工量大量了增加，供求均衡，价格较平稳波动不大，但是伴随市场的变化和政策的影响，价格短期可能有微小波动，趋势上涨的基调不会改变。

⑸ 楼盘市场调查分析 格式怎么写

主要有来： 一、市场方面 1、房地产源发展现状，开发量、销售总量 2、房地产发展趋势 3、消费者居住习惯 4、消费者购买能力 5、消费者购买能力 二、地块与区域方面 1、区域在城市中的定位
2、 区域的总体规划
3、区域的市政配套
4、 区域的交通网络
5、 区域的经济特点
6、 区域的人口特性 三、楼盘周边情况 1、地块周边的自然环境
2、地块周边的市政配套
3、地块周边的竞争对手
4、 地块周边的交通网络 通过以上调查分析后得出初步调查报告：如：前期策划（市场定位，客户群定位等等）、中期工作，收尾工作等等。

⑹ 房地产售楼情况调研报告3000字

一、调研概况
调研时间：2014年9月24日
调研对象：
“上海城”售楼部
二、调研内容
1、楼盘简介：
类型：普通住宅,小高层
·项目位置：XX市雨花区韶山南路633号（林学院对面）
·均价：4590元/㎡
上海城规划摒弃了所有房子排排站的高效益做法，在选
址上选择了原生大树最多的地方，为保留避让这些大树，其
房子随着地势和规划设计，采用错体排列的方式，变得错落
有致，做到视觉无障碍。楼与楼之间均为30~40米以上的超
宽栋距，其超宽错落栋距可使一楼住户也能每天享受到充足
的阳光，而且错体排列还能保全住户对私密的要求。阶梯式
绿化园艺手法使其拥有最大限度的绿色视野。
2、售楼部功能组成及面积规模（一、二层平面图及室内
各设施、家具、设施尺寸等）
3、售楼部外部形式特色
此售楼部外立面首先呈中轴对称形式，
两边分别采用类似西
方古典建筑中的柱式形成骨架，
配以拱形玻璃窗的装饰，
更显出
一种庄重、堂皇的皇
家气派，将一个原本
只是售楼部的建筑做
的相当具有震撼力。
此外，外部颜色采用
天然大理石的暖系色
调，且纹路清晰，使人有一种自然地亲和感，过路的人就会不由
自主的就想进去享受一番，更而想在此拥有一套自己的舒适住
宅。
此售楼部也做了充分的室外环境分析，它距人行道有17米的宽度以便停车，
人行道距马路边也有3米的缓冲带，空间开阔且不影响交通。

4、售楼部内部特色
此售楼部面积较大，功能齐全、设备先进、布置合理，特别
是装修豪华，在庄严气派的外表下内部更是富丽堂皇，金色的灯
光下聚拢的是各式类型楼盘及户型模型。

茶间、洽谈区、询问处、接待处、办公室、缴费区、洗手间„
功能齐全，交通方便，流线清晰，争取给来访的客人以最大的方
便，留给别人最好的口碑，为自己作出无形的广告，从而带来利
益上的收获。

室内楼梯呈弓形在中间“上海城”的标牌两边左右对称安置，
使空旷的室内空间增添了不少动态与层次感，也突出了中间“上 海城”标牌的响亮度。
二楼布置简洁，
用多个隔板将空间分割成几个半私密性的空间，
供需要交付各种钱或票据的人能够相对独立的完成自己的事情，
从而最终在二楼东北角处完成缴费及业务办理。

三、调研结论

通过这次对售楼部的调研，我学到很多东西。第一，必须充分考
虑到室外停车与交通的关系，必须保证在不影响交通的前提下尽
量做到停车空间大且方便；第二，售楼部外形必须吸引眼球且具
有特色，使路人看到这个时有进去一看的欲望，同时风格要和整
个楼盘建筑风格相似，以便来访者对楼盘建筑有个初次印象；第

三，室内布置必须尽量做到人性化，例如茶座、洗手间、休息处
都必须具备，从而让来访者在看的同时感到很舒适；第四，以方
便消费者为遵旨进行室内设施布置，例如洽谈区、银行收费处等
等需留有空间布置等等。

总之，这次售楼部调研使我受益匪浅，相信在自己以后的设
计中也会取长补短，以更好的能力，完善自己的作品。

⑺ 房地产项目地块环境调研报告模板

房地产项目地块环境调研报告模板

【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】
1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。
2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。
3． 调查主要内容：

3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述

【第二部分 房地产项目土地性质调查】
1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3． 调查主要内容：

3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现状
3-5．地块的历史研究
4．综述

【第三部分 地块周边环境调查】
1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。
3． 主要内容
3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
A、 地块东面近景、远景。
B、 地块南面近景、远景。
C、 地块西面近景、远景。
D、 地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
3-3．环境污染情况：
A、 空气：灰尘及气味
B、 噪音：噪音来源及噪音分贝
C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情况
4．综述

【第四部分 地块交通条件调查】
1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
A、 主要交通干道
B、 远景规划
C、 公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．综述

【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】
1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：实地调研。
3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档
次、与地块距离），包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述

【第六部分 周边社区现状调查】
1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等：
A、 基本资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、 户型、面积跨度
C、 规划
D、 销售资料
1）、售价
2）、付款方式
3）、销售进度
4．综述

【第七部分 项目地块的综述】

【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】
3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。
4． 方式：资料查找。
3．主要内容：（图片为主）
3-1．规划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块

市场调研

【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指 标 数量 与上年同比增长
全省 项目所在地 全省 项目所在地
A.国内生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项 目 上半年 与去年同期相比 备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况 多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格
多层 高层 多层 高层 多层 高层
全市 项目所在板块

【第二部分 类比竞争楼盘调研】
1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3． 主要内容：
3-1． 基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：
付款方式 一次性：分期：按揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目 评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周边环境、景观
A-3 周边市政配套
A-4 周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间规划
B-3 小区内环艺规划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价

【第三部分 住宅消费者行为分析】
1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3． 主要内容：
3-1． 各类档次商品住宅客户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、 购房目的及面积偏好
指 标 比例
购房目的 A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力
指 标 比 例
层数偏好 A 多层（7层以下）
B 小高层（8－18层）
C 高层（18层以上）
户型偏好1 A 平层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
价格偏好 A（根据当地价格板块划分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影响购房决策的最主要的5个因素

A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离上班地点的远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 社区内绿化及环艺规划
I 物业管理及社区文化活动
J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续的齐全
L 建筑质量的保证
M 发展商品牌和实力

进行市场调查需要了解的内容主要有：

1、对经济与发展形势的了解。

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。

2、对房地产市场发展态势的了解。

需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。

主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。

4、对项目周边居民的调查了解。

了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。

5、对周边同类楼盘的调查了解。

了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。

⑻ 南宁房地产的政治、经济环境

政治环境：政府近年来制定了很多相关的有利于房地产开发、发展的政策，鼓励房地产产业的发展。。。
经济环境：南宁市作为广西壮族自治区的首府，其经济能力，南宁这几年的变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，一方面是136工程的实施,一方面是东盟的加入，
技术环境：南宁的房地产经过几年的发展，已经成为广西壮族自治区的典范，也走进了全国前列，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想的高度。然而正因为房地产技术的提高，在南宁市范围内房地产的竞争自然非常激烈 ，在技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场、铸造名牌就更是明显了！
南宁房产环境：有“绿城”之称的南宁市是一个人口众多的大都市，是广西壮族自治区的首府，是广西的经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产的发展。广西许多地方的高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁的经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。。。。。。

⑼ 怎样做好一份房地产市场调研报告

关于房地产市场的调查分析

近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下：

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求总量

W1：新增人口中非农人口增量

N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暂住人口增量

R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）

F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：

2004年新增人口住房需求总量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）

2005年新增人口住房需求总量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）

2006年新增人口住房需求总量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

⑽ 区域房产市场调查报告怎么写

建议这个不要依靠悬赏，网络知道目前还没有强大到这个地步

建议去一些房地产信息网上下载别人的报告，套用别人的模式

一般下载都是要积分的，不过如果你真的用心，还是能找到好赚积分的网站的

加油！