百岁山市场定位策划文案

『壹』 市场营销课 要写市场策划分析,写什么行业的什么产品比较好还有怎样写出彩求指教!

建议你从快消品着手
因为快消品是市场竞争最激烈的领域
如果选择快消品的话内 建议你选择白酒容或者高端饮品
因为目前在快消品市场 这两种产品的模式化应用非常强大
至于出彩的话 大的方面建议你从2080法则开始入手
细节方面则建议你从营销中的盘中盘模式写起
记住 需要写的是中高端产品 如果是酒类产品 那么中高端的定义区间就在300-1000+
如果是饮品类 那么就是10-20+
案例的话 酒类产品建议你找相关资料研究一下洋河蓝色经典的营销模式
饮品类建议你找昆仑山 百岁山 屈臣氏
希望以上思路对你有所帮助

『贰』 百岁山口号为“水中贵族百岁山”,请查阅百岁山的相关资料,并分析该文案的定

摘要 水中贵族=最优质的水源

『叁』 关于新品牌的营销策划怎么写

新品牌的营销策划：

1、新品牌的市场调研

当推出新品牌时，企业必须事先对相关产品的市场发展进行调查。内部人士说，要推出新品牌，就要认真分析目前市场上新款产品的开发情况，统计这类产品在市场上的销售比例，同时调查一下社会大众对这类产品的喜爱程度。

假如市场上同类产品较多，且销售得较好，喜欢的人群也较多，那么如果新品牌上市的时候也可以广泛欢迎，此时就可以根据大家的喜好程度，确定新款新品上市的时机和层次，分阶段、分层次地做好新款的推广和发布。与此同时，在推出新品牌的时候，也要注意节奏，要真正做到有的放矢。

2、注意推广新品牌的目的

企业在推出新品牌和规划新品牌推广计划时，必须考虑新品牌发布的目的。内部人士称，这对于企业推出新品牌十分重要。那就是，作为市场人员，必须知道为什么新品牌会推出，然后在推出的基础上如何稳定地发展。换句话说，如果一个产品没有一个人清楚地知道它的目标和意义，那么它成功的机会就会变得很小。

3、注重新品牌的市场定位

新品牌推广策划方案时还要注意产品的市场定位，比如手机，如果是新款手机，此时在销售时，一定要注意其面对的是哪类消费者群体，这一群体对这款手机的喜爱程度如何。

唯有深入分析消费者群体对这款产品的意义，我们才能更好的进行市场定位，在制定新品牌推广策划方案时才能知道哪些是重点，哪些是最应该关注的对象。因此，寻找新品牌的市场定位就显得尤为重要。

4、要针对新品牌，全力进行宣传推广工作

上述三点若说成是纸上谈兵，那关于新品牌的宣传推广就会非常有力度，此时需要采取一系列措施。因此，应该采取什么具体措施呢？要从新品牌的特性入手，才能推出。新款车型的宣传模式仍然是多种多样的，而有效的宣传方法需要在推荐过程中不断摸索。

比如，有的时候可以通过发传单的方式，有的时候可以通过微信来推广营销，有的时候还可以通过软文推广营销，这是现在非常有效的方式。

总之，新品牌的推广对企业来说非常重要，而做好新品牌推广策划方案则更为重要。对企业来说，一定要抓住这个机会，在推广新品牌的同时，加大企业的品牌营销力度，使企业在整个市场上声名鹊起，这样才有利于更好地开展新品牌宣传工作。

做新品牌推广策划方案时，企业一定要找对企业实际情况比较熟悉，且具有较强专业技能的品牌策划团队来做，做得好不好，关系到企业的命运和未来的发展方向。

『肆』 请问一套完整的营销策划文案怎么写

给你一个实例，自己套一下：

联通：一个电信运营商品牌营销样本

一般来说，电信运营商在品牌营销、广告宣传、市场推广上的难度要远远高于其他企业，除了企业品牌外，一大堆繁杂的业务品牌、行业应用品牌，再加上业务品牌下的子、孙品牌，如何梳理这些品牌间的关系，并在市场竞争的层面具体体现为广告、市场推广等行为，这是国内电信运营商面临的难题。

在国内六大电信运营商中，中国联通又是一个比较特殊的样本，除了要转变传统国企无品牌意识的痼疾外，还得白手起家重新规划品牌形象，并在摸索中针对不同消费群树立新的业务品牌，同时，来自中国移动的残酷竞争更让中国联通必须采取盯防策略，品牌上针锋相对，特别是在拉动用户入网的终端营销、广告投放上贴身肉搏。

2004年中国平面媒体广告投放的年报显示，在广告投放品牌排行表中，前20名基本被电信、汽车、计算机、电器这四大行业占据，其中中国电信业的四家运营商进入了广告投放总量的前十五位，中国移动、中国联通、中国电信更占据着前四名的位置，足见通讯业在广告行业的“大哥大”地位暂时难以撼动。而这些投放量巨大的广告基本上包括了运营商品牌的塑造、业务品牌的推广和资费优惠政策的发布等等诸多方面。

运营商品牌塑造难

对于品牌的塑造和推广，中国联通市场营销部副总经理汪建宏对记者表示，市场方面往往转化为业务的推广与销售，而品牌塑造是其中一个关键的部分，但反过来业务品牌的推广对于公司整体品牌形象的塑造也形成支撑。据汪建宏透露，联通用于品牌形象的推广费用占到全部的1／3，但对于具体的一些指标比如全年的广告投放量，汪表示涉及到上市公司的财务安排，不便透露。

不过，按照常理推算，2002年联通用于品牌推广的耗资10亿元，2003年大概是20亿，因此，联通花费在整体品牌推广上的费用应该每年维持在数十亿的量级上。联通在CDMA网络大量招揽用户的初期，采取了“话费补贴、赠机活动”的策略，因此，在推广费用上也是高居不下。汪建宏表示，今年联通基本上停止了话费补贴赠机的活动，以前是不计成本的过度竞争，到头来是赔本买卖，以后更多的是要靠品牌和业务、服务来拓展用户。

据记者了解，联通目前有世界风、UP新势力、Uni、如意通、宝视通、联通新时空六个品牌，世界风定位于双模手机，是协调联通G网、C网双网运行的品牌，用户可以用一部双模手机自由切换于G网、C网间，去年底到今年初，联通在世界风品牌上投放了大量的广告来造势。UP新势力是联通今年2月份推出的面向青少年消费的时尚品牌，业务包括虚拟聊天、手机视频、移动QQ、魔铃炫铃、音乐游戏等等，可见，UP新势力是联通今年广告宣传中的一大热门领域，在一些平面媒体上已经看到越来越多的UP新势力的广告。

此外，Uni是联通一直花重金打造的面向3G的增值业务品牌，涵盖了娱乐、生活、商务多媒体领域，包括手机导航、“视讯新干线”手机电视等招牌业务，相比，如意通则是承载联通面向低端大众用户渗透的品牌，因此，在广告策略上打的是价格优惠、资费便宜的理性营销牌，重点在促销拉动用户入网上。而宝视通作为联通特殊的一块业务，在企业和家庭可视电话领域都有很大市场，是联通长期投入推广的品牌。

联通在联通新时空这个品牌上耗费的心血最多，这可从体育明星姚明签约联通新时空成为形象代言人看出，联通专门为姚明量身定制了一系列的广告，来突出联通新时空“年轻、活力、未来”的品牌诉求。2003－2004年，姚明演绎的各种版本广告，在中央电视台的各重要时段轮番播出。配合中央电视台的“空中轰炸”，全国各地机场、建筑物、马路旁等地面上也到处都树立着“小巨人”姚明的形象宣传广告牌。

联通与移动比武

> 显然，在六大电信运营商中，网通、电信一直集中在固话领域，而固话市场无论在品牌拓展和资费优惠活动上都相对沉寂，因此在品牌塑造上也远没有移动通信领域复杂。反过来讲，移动运营商中国移动和中国联通捉对厮杀的场面则显得激烈得多。外界将双方间的争斗简化为争夺市场的三板斧：比网络、拼资费、斗嘴皮，而广告宣传是重中之重，道理很简单，没有广告宣传，用户怎么知道你的网络好，你的资费便宜？这几年来，如果在联通与移动竞争间找条主线的话，那就是铺天盖地的广告大战。

一个业内流传的笑话是，在某地，联通竖起了一块广告牌“万人齐声呼换——CDMA新时空”，数十米之遥，移动立起了另一块更大的广告牌“换了换了，全换成GPRS了！”再者，移动拿“2002年10月6日128名中国游客在越南海遇救事件”为例，在央视推出“一个电话就等于一条生命。关键时刻，信赖全球通！”的广告，宣传其网络覆盖比联通好，此招可谓狠毒。联通当然不甘示弱，又祭起CDMA绿色环保的大旗，推出“防止辐射，关爱健康，使用CDMA”的电视广告。

近日，联通在户外和平面媒体上的广告已经又换成了“网络今非昔比、精彩无处不在”的广告语，显然是为了抹去外界所认为的联通网络不好的坏印象。此外，在一些针对终端用户的价格优惠、促销、套餐提供等区域广告宣传主题上，联通与移动间的火药味更为浓烈。

比如2003年，移动在子品牌“动感地带”上以“最酷、最眩、最动感”等一系列经常用于时尚消费品的广告字眼现身，并由国际广告大师操刀，标榜“叛逆、另类”的歌星天王周杰伦代言的“动感地带”广告在央视的广告黄金时段以轰炸频次反复播出。而时间翻到2005年，联通终于大张旗鼓地开始与移动唱对台戏，并推出了面向时尚青年一族的“UP新势力”品牌，针尖对麦芒地竞争态势可见一斑。

无疑，联通推出“UP新势力”客户品牌的目标就是移动“动感地带”的用户群，据联通一内部人士透露，UP新势力将以抢占校园学生为主要竞争手段，同步会推出一些为青少年量身定制的套餐服务、终端手机等，而且联通不排除会专门为UP新势力遴选一位品牌代言人，而这位代言人也要像移动“动感地带”的周杰伦一样是青少年喜欢的偶像派。相比，代言联通新时空的姚明年龄则偏大了一些。可见，联通在争夺青少年一族上又将与移动打一场广告战。

新电信营销时代到来

中国联通负责品牌战略的市场部副总经理汪建宏说，毫无疑问，以客户为中心的营销理论的执行是运营商发生的最大变化。品牌广告的巨大投入说明，运营商已经将自己的注意力从“技术平台开发、用户放号”转移到客户营销上。

汪建宏还举例说，联通的一些发展口号也在发展中转换，现在一些广告的主题是“让一切自由联通”，而以前是“引领通讯未来”、“情系中国结�联通四海心”，广告有一个主题的变化，实际上也是联通公司整个战略上的调整。

此外，联通在以事件营销塑造品牌上也投入了大量的广告，比如2002年央视世界杯广告、冠名央视奥运特别节目《联通雅典》，再到今年赞助可可西里科考队等等，这一系列的广告宣传也是对品牌形象的一种“锻炼”。但国内电信运营商的新营销时代开始了吗？

有专家表示，目前运营商的品牌营销还处于初级阶段，虽然来自各运营商各省公司销售一线的反映称，广告投放收效显著，但并不能掩盖品牌广告和具体业务营销尚缺乏系统性配合的毛病。比如，现在运营商的品牌营销、广告策略还停留在简单的产品业务推广和与竞争对手刺刀见红的血拼上，而不是真正地根据自己的企业品牌、客户品牌、业务品牌进行深度营销挖掘。

其实，韩国主导运营商SK电讯的经验可以借鉴，SK每推出一种增值电信业务，都试图营造一个良好的用户体验环境。比如，专为已婚女性量身定做的CARA�关爱�服务，除了在手机上为女性用户提供定制的女性页面和关于女性美容护肤的短信、图片外，还联合一大批专为女性服务的商户，为CARA的女性用户提供包括美容、餐饮、购物、文化、旅游等会员服务和优惠。

而反观国内的运营商，满版的广告还是围绕着一些业务、价格优惠等主题展开，可见，国内运营商在品牌营销、广告策略上还有很长的一段路要走。

下面的供你参考：

营销策划方案样本

一、 封面：方案名称/方案制作者 ××××全程营销方案 ×××制作二、 方案目录将方案中的主要项目列出。三、 方案内容（一） 企划客体环境 1、 企划客体宏观环境（政治环境、法律环境、经济环境）。 2、 当地企划客体环境（社会文化环境、技术环境、自然环境、人口环境）。 3、 上述环境现状及趋势所提供的机会与威胁。（二） 竞争对手基本情况 1、 竞争对手概况：过往销售情况、市场占有率、销售额、利润等经济指标。 2、 销售理念及文化：公司哲学、共同价值观、经营方针、经营风格、企业使命、目标。 3、 策划项目概况。（三） 市场分析 1、 市场调查 2、 市场研究：研究题目、研究方法、研究结果（数据、图表）。 3、 市场规划。 4、 市场特性。 5、 竞争对手排队——上位、同位、下位竞争对手（以市场占有率或销售额为依据）。 6、 竞争格局辨认——是否形成市场领导者、挑战者、追随者、补缺者。 7、 主要竞争对手的市场表现、营销方案、竞争策略、竞争优势。 8、 本项目的营销机会。 9、 周边同类项目市场分析（特定区域行业市场规模及其趋势、特定区域行业市场结构、特定区域行业市场环境形势）。 10、周边同类企划客体分布图 11、项目综合市场分析（该行业市场占有率、销售额等行业市场统计数据）。 12、项目优劣势分析（总体上的优势与劣势；在市场营销方面的优势与劣势。在市场营销上做得最好的与做得最不好的方面，在市场营销上最擅长、最成功的方面或领域。） 13、市场机会点与障碍点（四） 项目定位 1、 项目定位点及理论支持 2、 项目诉求及理论支持（五） 市场定位 1、 主市场（目标市场）定位及理论支持点 2、 副市场（辅助市场）定位及理论支持点（六） 业主情况 1、 业主分类/分布。 2、 业主特点（这些业主是什么样子的？他们怎样生活、怎样接受该服务及相关服务？） 3、 有多少业主？ 4、 业主消费行为/心理（为什么装修，在装修过程中寻求何特性？装修过程，装修前的影响因素）。 5、 装修诱因的设置。（七） 营销活动的开展 1、 营销活动的目标。 2、 目标市场。 3、 面临问题。 4、 竞争策略、竞争优势、核心能力。 5、 营销定位（区别性竞争差异点的确定）。（八） 营销策略 1、 企划策略：（1） 企划概念；（2） 品牌与包装规划。 2、 价格策略：（1） 定价思路与价格确定方法；（2） 价格政策；（3） 价格体系的管理。 3、 渠道策略：（1） 渠道的选择；（2） 渠道体系建设/管理；（3） 渠道支持与合作；（4） 渠道冲突管理。 4、 促销策略：（1） 促销总体思路；（2） 促销手段/方法选择；（3） 促销概念与主题；（4） 促销对象‘ （5） 促销方案/计划原件、广告计划、广告策略、广告脚本；（6） 促销活动过程；（7） 促销活动效果；（8） 促销费用。 5、 企划活动开展策略（1） 活动时机（2） 应对措施（3） 效果预测（九） 营销/销售管理 1、 营销/销售计划管理。 2、 营销/销售组织管理：（1） 组织职能、职务职责、工作程序；（2） 人员招聘、培训、考核、报酬；（3） 销售区域管理；（4） 营销/销售人员的激励、督导、领导。 3、 营销/销售活动的控制：（1） 财务控制；（2） 商品控制；（3） 人员控制；（4） 营销/业务活动控制；（5） 营销/业务活动控制指标、方法以及使用表格。（十） 销售服务 1、 服务理念、口号、方针、目标。 2、 服务承诺、措施。 3、 服务体系（组织结构、职责、程序、过程、资源）。 4、 服务质量标准及控制方法。（十一） 总体费用预算（十二） 效果评估

『伍』 如何在广告文案写作中贯彻定位策略

所谓定位 策略，就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度，强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给消费者。当顾客产生相关需求时，便会将该品牌作为首选，也就是说这个品牌占据了这个定位。定位理论的创始人是美国著名营销大师杰克·特劳特。

根据企业所处的战略形势，常见的战略策略有以下三种。

抢先定位

抢先定位是指企业在进行品牌定位时，力争使自己的产品品牌第一个进入消费者心智，抢占市场第一的位置。杰克·特劳特发现，随着竞争的加剧，顾客心智中只能给两个品牌留下空间，这就是特劳特定位理论中著名的“二元法则”。经验证明，最先进入消费者心智的品牌，平均比第二的品牌在长期市场占有率方面要高很多。而且此种关系是不易改变的。一般来说，第一个进入消费者心智的品牌，都是难以被驱逐出去的。如复印的“施乐”（Xerox）、租车行业的“赫兹”（Hertz）、可乐中的“可口可乐”（Cocacola）、凉茶中的加多宝、奶茶中的香飘飘、厨电中的方太等。

关联定位

关联定位其实是一种借力的定位，借力于某品类的第一品牌进行攀附，从而达到攀龙附凤而上位的目的。比如七喜，它发现美国的消费者在消费饮料时，三罐中有两罐是可乐，于是它说自己是“非可乐”。当人们想喝饮料时，第一个马上会想到可乐，然后有一个说自己是“非可乐”的品牌与可乐靠在一起，那就是七喜。“非可乐”的定位使七喜一举成为饮料业第三品牌。

为竞争对手重新定位

当有价值的地皮已经被人家牢牢圈住了，应该怎么办呢？通过把它挤走、推倒，然后把这个地皮和产权拿到手。方法就是发现对手的弱点，从它的弱点中一举攻入，把它拿下来。其心智原理是：当顾客想到消费某个品类时，会立刻想到领导品牌，如果你作为一个替代角色出现的话，有可能在顾客的心智中完成一个化学反应——置换，这样就替代了领导品牌。

『陆』 景田百岁山矿泉水瓶型包装设计有什么特点，请详答，谢谢！

景田百岁山矿泉水瓶型包装设计的主要特点是从瓶的结构设计而言，瓶身上三条自右上至左下的沟槽，这就是要佩服这瓶身设计的原因。


立式圆筒型容器（比如这个矿泉水瓶）的设计，一部分是解决内压下的强度问题，另一部分内容是解决外压下的稳定性问题。强度问题除了加大瓶子的壁厚，没有好办法，不管谁做设计都只能照搬公式加厚瓶身，没什么技术含量。

但是外压稳定性问题，则有至少两种解决方案，一种是加厚壁厚。这个费材料，不经济；一种是设置加强圈这个省材料，但是要同时解决瓶子轴向（瓶嘴至瓶底方向）和径向（指向瓶中心的方向）的失稳，需要设置至少两种加强圈，严重影响外观的美观。
百岁山的这沟槽，就是一种加强圈。

它的特色的地方在于，第一，使用折槽的办法，瞬间完成了把稳定性很差的板材，做成为一种类似角钢的加强件。而且，几乎没有增加瓶身的材料用量，更没有加大瓶身的制造难度。第二，沟槽在瓶身中间处故意艺术性的斜了一下，这个斜弯是最令人欣赏的风骚走位。

这个弯相当于一个轴向加强圈，把轴向方向的瓶身无支撑跨度减小了一半。这几乎可以使得瓶身多承受一倍以上的轴向外力。
这根风骚的斜沟槽，同时解决了瓶身轴向和径向的失稳问题，一根槽相当于是设置了两个加强圈。而且，没有过多增加材料量（甚至有可能降低了壁厚）。再而且，槽的走向确很艺术很骚。

瓶身的颜色是淡蓝紫， 对于矿泉水来说会有纯净的感觉。 商标贴纸的大小不会影响瓶子的通透度， 看起来很干净。圆柱形设计显得，容量大，虽然不是很方便单手抓握。

(6)百岁山市场定位策划文案扩展阅读：

生产基地及水源 景田百岁山生产基地及水源介绍 景田百岁山生产基地，位于著名的国家级风景名胜区及道教圣地——罗浮山自然保护区。该区青山叠障，林海馨波，古木苍天，百里无烟。

百岁山背靠罗浮山，属罗浮山东向山系，水源地为一山间谷地，四面环山，离自然村落够远，生态环境保持良好，补给区为荒山野岭，无工农业污染，自然环境十分理想。

在绿郁的环境中，具有景田文化的钢结构厂房及理代化建筑如一串明珠镶嵌在古老的百岁山脚下，闪耀夺目，熠熠生辉，形成了人与自然和谐发展的完美画面。 一流的自然生态环境，赋予了百岁山优质的矿泉资源。

景田百岁山天然矿泉水采用千年未被改变和触动过的百岁山天然矿泉水源，为世上少见的优质矿泉水水源之一，其水质天然纯净、无污染，倍显甘甜，经专家鉴定为优质、天然矿泉水。

从水源上看，景田百岁山天然矿泉水无疑是最为珍贵的，它不同于以自来水作为水源的纯净水和蒸馏水，也不同于采用地表水作为水源的天然水，而是采于地层百米深处的花岗岩裂隙水。

在特定的地质环境作用下，水源经百余年深层循环，富含了偏硅酸、锂、钙、钾等多种有益于人体健康的微量元素，其中的偏硅酸对人体主动脉硬化具有软化作用，对心脏病、高血压、动脉硬化、神经功能紊乱、胃病及胃溃疡等均有保健作用，并具有抗癌抗衰老的功能。

由于每一口矿泉水井井深都在 100 米以上，无论是在丰水期还是枯水期，景田矿泉水水源中的各种有益天然矿物质含量元气无任何改变。 所有到过百岁山的人都说，景田百岁山天然矿泉水为拥有一流环境、一流包装、一流水源的真正优质矿泉水。

『柒』 市场策划具体做什么

应用科学的思维和方法，对以赢利为目的的社会经济组织的整体活动进行系统、科学的创造构思、谋划和设计，以期达到最佳效果的专业策划，其主要工作包括策划目标定位、策划诊断调查、策划创意构想、策划方案论证、策划实施操作、策划评估服务等。

『捌』 详细的市场营销计划书及策划书！！！

不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书，请问您需要的是哪类行业的？我有的是房地产类的，有用吗？
房地产全程策划营销案

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位

五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算

六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度

二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理

五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体

二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料

四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排

六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约

七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算

八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
.市场占有率
.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制
1、销售策略
.营销思想（全面营销）：
全过程营销
全员营销
.销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
兼职售楼员
.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
.销售阶段：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
2、销售过程模拟
.销售实施：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
.销售合同执行监控：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
.销售结束：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定
销售工作中的处理个案记录
销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
.批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、人员组建
.销售辅导：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
.销售代理：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
.专业销售公司总部销售管理及支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
.销售控制表
.销售收入预算表
5、销售费用预算表
.总费用预算
.分项开支：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
.边际费用：
销售优惠打折
销售公关费用
6、财务策略
.信贷：
选择适当银行
控制贷款规模、周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
.付款方式：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.按揭：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
.合伙股东：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、商业合作关系
.双方关系：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
.三方关系：
发展商、策划商、设计院
发展商、策划商、承销商
发展商、策划商、广告商
发展商、策划商、物业管理商
发展商、策划商、银行（融资单位）
.多方关系：
发展商、策划商、其他合作方
8、工作协调配合
.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备
分权销售部门，并明确其责任
全员营销的发动和组织
.直接合作人：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
.财务部：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.工程部：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工。控制现场形象
销售活动的现场配合
.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

五 销售培训
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件
物业周边环境、公共设施、交通条件
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
容积率、绿化率等
B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等.