㈠ 求房地产营销策划案例、案场管理、操作流程、销售控制、LOGO/VI/CI等全套案例资料
30个房产营销策划案例
1. “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 10
2. “弄海园”浪潮行动公关企划方案 21
3. "夕阳红"金港花苑项目策划案 26
4. “湘艺苑”广告策划方案 29
5. “在水一方”全程策划 50
6. 《天河花园》整体策划报告书 54
7. 2002年明都.锦绣苑行销企划案 66
8. 2003年北京房地产十大营销经典回顾 74
9. ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 79
10. XX大厦推广策划 87
11. XX花园市场研究报告提纲 108
12. Z市某房地产置换有限公司爱家看房直通车项目策划 116
13. 安徽宣城敬亭香榭•山景别墅策划报告 122
14. 天兆家园（左岸半岛 一泉点睛 四海成龙） 131
15. 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』 137
16. 北京富力城2003营销攻略 159
17. 北京华杰大厦推广策划 161
18. 奔达项目投资营销及定位分析报告 180
19. 草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇 201
20. 长安园•产业别墅全案营销战略案 215
21. 三星映月产权酒店的营销策划 228
22. 成都芙蓉古策划方案 236
23. “芙蓉古城”楼书文案1 266
24. “芙蓉古城”楼书文案3 319
25. 成都华阳滨河花园项目整体策划 331
26. 成都市天之韵策划案 342
27. 成都王府花园策划案例 366
28. 城龙花园裙楼商铺营销策划案 383
29. 大连海昌欣城策划案 395
30. 青岛“红秋千”儿童游乐城市场导入传播营销策划方案 433
㈡ 什么是”房地产与语文”
“上帝是一位几何学家。”
两千多年前，住在雅典帕特农神庙旁的柏拉图相信，是数学支配着这个世界；在此之前，同样浪漫的毕达哥拉斯则认为数字统治着宇宙万物。后来的历史也似乎证明了先知们的论断，无论是笛卡儿发明坐标轴的十七世纪，还是好莱坞虚拟的黑客帝国时代，数学模型可以建构一切。
然而杂乱无章是这个时代的特征，理性和感性常常擦肩而过。对于今天的地产人而言，数学是可怕的———它让人充满怀疑。相比之下，作为包装和说服工具的语文或许更有魅力。层出不穷的概念、连篇累牍的炒作、真假莫辨的包装，语文的无限魅力，让这个喧嚣而眩目的楼市，就像狄更斯在《双城记》中写的那样———眼前无所不有，眼前一无所有。
当“触电”拍电影之后的潘石屹又弄出了一本《杂碎》，当听说深圳金地的老总全是清一色的工科硕士学历，当看到《新周刊》在新年之初喊出了“房地产语文”之时，不禁想问———房地产，究竟是语文还是数学？
当数学遇到语文
对于房地产而言，如果用语文来比喻营销，那么产品就是数学。
“数学可以涵盖整个房地产的开发流程。”中安地产副总王瑞坤认为。这位工科出身却在做营销管理的人坦言自己是“数学学生回答语文题”。然而在重庆楼市上，像王瑞坤这样，既是数学尖子又是语文尖子的不在少数，同创的周奕先、金科的张雪樵、中城联的曾斌，莫不如此。
事实上，对于一个完整的项目过程而言，从拿地之前的投资回报分析，产品定位，成本控制中的预决算，项目规划设计，企业资金流量分析，到销售之前的产品定价，营销推广费用策略，市场调查以及作为项目终端的销售行为，无一不与数学关系紧密。在此之外，就连企业发展模式也脱离不了数学：万科用减法，首创用加法，顺驰用乘法。
人们总是更容易被表象所吸引，在词汇与修辞的包装之下，即便是不尽如人意的产品，也能够说服人们的购买行为，就像那句老话———“谎言重复千遍也就成了真理”。
在王瑞坤看来，数学与语文其实仍然是一个辨证统一的关系。当我们在面对一个建筑的时候，语文说“居住在里面将会如何地舒适和幸福”，而数学则说“它的空间设计流动的光影和柔和的光线是如何带来”；语文描述的是建筑的“味道”，数学回答的却是建筑的“技术”。“对于一个具体的房地产项目而言，语文主虚，华丽和浪漫能营造产品的风格气质；而数学务实，严谨和理性则赋予了产品的形态类型。”
多年以来，地产江湖曾有“文科万科、理科金地”之说，而即便就这两个企业而论，虽各有所长，但都在数学上取得了优异成绩，所打造的产品不仅开一时风气之先，而且叫好叫座。
争当“三好学生”
正确处理语文与数学的关系，只是房地产开发的一个基本层面而已。在中安地产的王瑞坤看来，做地产不仅要学好语文数学，而且还要做“三好学生”，提倡“德智体美劳”全面发展。
时代的发展和社会的变化，不断向学生的素质提出了更高的要求。
同样，对于房地产这个学生而言，生活在21世纪的人将不可能再满足于七八十年代的“筒子楼”。不仅学习“教材”的深度要与时俱进，而且学习“课程”的门类也要日益增多。
曾经有一位房地产企业老板询问他的员工，要做一个真正优秀的产品，应该具备哪些方面的知识，这位员工一口气开列了建筑、艺术、美学、心理学等诸多学科，令这位老总望而生畏的同时充满了疑惑———“都修了二十年房子了，怎么不知道有这么复杂？”
其实，当那句“买房就是买生活方式”传遍全国之时，房子就已经不再只是钢筋混凝土的建筑了。从广州奥园的体育复合地产，到成都芙蓉古城的文化旅游复合地产，从重庆中安•翡翠湖现代主义别墅的艺术化生存，到北京SOHO现代城的SOHO生活理念，优秀的地产尖子们早已将房地产的课程拓展到了语文和数学之外。
反观重庆楼市，以龙湖、金科为代表，越来越多的房地产企业开始设置产品研发中心，涉猎语文、数学、建筑、艺术、美学等多种学科，加强产品研发，争当三好学生。
这或许说明，重庆楼市开始形成了又一股良好的学习风气，善莫大焉。本报记者郑亮
从偏科说起
如你所见，本期选题正是因《新周刊》“房地产语文”所诱，有点逢场作戏的味道。但能够假戏真作，也算是用心良苦。
苦就苦在重庆房地产班的学生们偏科严重，虽然此说有“一杆子打翻一船人”之虞。因为如果说语文是营销、理念和文化的话，那么数学就是项目前期定位、产品研发、工程管理、成本控制，如此等等。老实说，重庆地产的学生娃儿们凭着好奇心和小聪明，小小年纪已经连跳三级。语文课进步尤为神速，遣词造句、命题作文还颇有超水平发挥之处，而数学课却是难以恭维———不说举一反三、触类旁通，就是口诀、定理也还多有生僻。
其弊早已昭之若揭：学子们乐于将修辞、理论、艺术玩于营销之股掌，不时登高望远，流露出一种乌托邦式的冲动和哲学家嘴脸。而一个刚刚从大学毕业的策划人员，就开始在“房子、车子、票子、女子”之外，思考城市发展、居住文化、生命价值、存在意义之类的大问题并不时给出颠覆性的答案。
同时，我们可以看到，一篇文章几乎适合所有的楼盘，就像一份作业可以署上所有学生的名字；一个项目可以冠以多种风情，就像每一个脑袋都可以顶上不同的帽子。不需要太多的自圆其说，只需在现存的概念前面加上个“新”字，一套新理论就正式出炉；必要时候，1+1还可以不等于2，至于等于几要看情况再说……
在不少人眼里，语文是最重要的，只要会煽情，问题就可迎刃而解；而数学只会让人教条、迂腐、老实巴交。当然也有用得着数学的时候，但那也要与语文勾结在一起，玩玩数字游戏，放放卫星。说到这里，不少看官可能已将虎口捏得生痛：简直是诬蔑，工程、设计、预算、财会什么时候没有用到数学？！可是，凭心而论，又有几个不是停留在“三下五除二”之类的玩意上，离高层次的思辨、求证、判断、推理还相去甚远？不然，我们的老板们不必面对日益高企的成本，只会抱怨地价太昂、时运不济；我们的精神家园也不会真像小学生的作文一样，连错别字都是不约而同。
做一个纯粹的学生似乎不必苛求“全面发展”，而做一番关乎人居的事业，德智体美劳真是一个也不能少。从现实意义上讲，务实为本的数学课，比花里胡哨的语文来得更为急需
㈢ 成都置信开发过那些搂盘
开发项目：置信国色天乡、置信丽都花园、置信城市会所、丽都玉园、置信逸都丹郡、芙蓉青城、芙蓉汉城、芙蓉古城大宅门紫微园、芙蓉古城大宅门紫宵园、芙蓉古城大宅门紫玉园、置信牧山丽景、丽舍滨江、置信未来广场、香颐丽都、欧筑·枫岸华庭（上海）项目
公司简介：成都置信实业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司，参股、控股20余家企业，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域。公司成立于1997年11月12日，2004年6月1日完成集团化改组，现有职员4500余名。九年历程，成都置信完成了从优秀的房地产开发商，到高品质的社会系统生活服务商、城市服务商的角色定位，其开发的置信·丽都花园、芙蓉古城、置信·国色天乡、置信·丽都花园城项目被评为中国名盘，置信·精典汽车以五大支撑链形成了立体式的产业结构。成都置信以强势的品牌号召力、优秀的管理团队和国际化的企业管理理念，在成都、上海、绵阳、宜宾、攀枝花、彭州、温江等多区域进行多项目开发，并全面参与城市运营，被全国媒体联盟两度评选为“中国值得尊敬的房地产品牌企业”。成都置信集团十分注意强化自身管理结构，通过战略调整，公司已经初步形成了以资本（股权）为基本联结纽带的企业架构。集团公司设有股东会、董事会、监事会、员工委员会，集团采用直线职能制的公司管理模式，由集团董事会负责组建集团经营管理班子，集团总部设置法律事务部、审计部、集团办公室、财务中心、营销中心和客户服务中心；集团总部是集团的投资中心和决策中心，集团下属各公司为集团的利润中心、成本中心和执行单位。成都置信集团向以产业板块作为划分标准的事业部制方向发展，通过组建各种项目指挥部的方式实行多公司、多产业板块的矩阵式管理，以贯彻落实董事会提出的“四个集中”（即资金集中、人力集中、品牌集中和项目集中）的经营思想。 创新是成都置信的灵魂，是成都置信飞速发展、永葆青春的核心竞争力。
㈣ 温江有什么好玩的地方
小北街上的春卷\甜水面\凉面\煮凉粉 文武路上的乐山小吃中的豆腐脑\冰粉 电信二团小巷里的火锅粉 文武路与小南街交汇处的老妈火锅粉\煎土豆 晚上在云溪派出所旁边小街上的一家烧烤里的烤鱼(记不清店名了) 六婆和七婆两家串串香的腰片(我去就只吃腰片,而且要老板来烫) 重点推荐一项:两河路中段的一家周记干绍面里的干绍面和干抄手(早上去吃早饭) 白马庙市场对面的梭边鱼 向阳路行政学院旁的鲜鱼鲜 向阳路一支道上的香烹兔 向阳路二支道上的冷锅鱼 向阳路二支道上的石头火锅中的多春鱼 涤纶厂旁边的血旺 二支道向公园方向走的那条路上的呱呱鱼 九九温馨对面的香辣虾国色天香乐园国色天香位于成都市温江区万春镇，这里距成都约15公里，平原沃野，也是10万亩花卉业的基地，由于项目请来了世界一流的设计公司，在发展规划和定位上放眼世界，资源的整合和利用不仅仅局限于成都，在规划、营销和建设上是大手笔。而且把生态建设、文化建设和旅游产业发展紧密结合，形成独具特色、内涵丰富的情景互动式旅游，彰显了旅游产品个性，提升了旅游感染力，使得该项目在市郊旅游圈中的位置凸显了出来。 国色天香乐园- 成都的后花园国色天乡乐园共分为中国馆、美国市、西班牙馆、日本馆、意大利馆、德国馆、比利时馆、法国馆和魔幻岛九大游乐区域，其游乐设施集中在美国集市、魔幻岛和日本馆三大区域。 欢乐推荐： 1、 激流勇进 16米的高度，激流勇进不光创了成都的第一，在西南地区也开了先河。从这个高度以千钧之势（时速60千米）俯冲而下，仅仅“强大的视觉冲击力”已经不能概括第一感觉了。用1分钟的时间，船从最低点缓缓爬升到最高点；用2秒钟的时间，以几乎垂直的角度从顶点俯冲而下。水幕，从眼前升上十几米的天空。当你还没有从俯冲的刺激中回过神来，水幕倾盆浇下，爽，就一个字！温馨提示：亲人、朋友、爱人，乃至陌生人，都可以成为你的体验伴侣，不用担心你会被淋成落汤鸡，乐园为每一位游客都准备了雨衣。 消费：15元
㈤ “2012年 对杭州市 市区区范围内 在建项目或已出让土地 进行市场营销环境分析（着重于微观环境）
趋势：旅游，房地产开发势头不减
从目前的情况观察，旅游，房地产仍然是热的，还是有很多的规划或在建的投资项目广阔的市场前景。预计，在未来的一段时间内，旅游业，房地产将继续成为价值洼地，房地产行业的资金大量注入了旅游房地产的大量涌入。
天津滨海旅游集团的计划完成建设投资690十亿人民币，南北两翼的努力促进天津滨海新区“，相反的发展的发展战略的实施，促进文化和休闲旅游项目收集旅游区，三亚市2012年重点推进的47个项目，其中26个旅游房地产项目;宜兴市总投资5.7亿元，打造生态旅游，并在长江三角洲，福州举办了龙年，第一次土地挂牌出让3.66亿英亩桂湖温泉复杂图元的底价是竞争不低于40亿元人民币，该项目的总投资。在各大城市开始积极推进旅游地产项目，表明旅游房地产在2012年，将是一个不平凡的一年，房地产市场的宏观调控，控制
趋势：由一个单一的概念，多元化的市场板块发展
没有丝毫的旅游，房地产被视为一个安全的避风港规定的松动迹象正在改变中的中国房地产开发商的生存法则。旅游，房地产，旅游，房地产是曾经的“蓝海”时，能吸引众多的房地产开发商蜂拥而至，再次打破，已是迫在眉睫。简单的景观资源，已经不能发挥赢得市场认可的“对冲”。
如何寻求突破，在旅游，寻找自身的差异，已成为越来越重要的。洪水在普通景观资源，已通过的“海景房”热的情况下，稀缺资源的重要性日益增加。等稀缺资源的温泉资源，还有冰和雪，文化旅游和热带雨林未来核心的旅游地产项目被提上议程的重要发展方向。
趋势：从概念的需要为本“的”产品支持“的发展
旅游，房地产在旅游方面共享的主导作用日益突出，旅游，房地产发展，从最初的概念发展的重大产品开发的需求。产品
早期多的概念，以满足旅游人口的需求，如旅游，房地产，深圳华侨城的鼻祖，简单驱动的主题公园，房地产，不仅是为了满足旅游房地产发展的的概念。
旅游，房地产经过一段时间的“旅游不移动，房地产”后的畸形发展旅游越来越受到重视的价值，市场的需求是物质的旅游产品，旅游，房地产只是披张皮“日益狭窄的市场，旅游业的发展将迎来新的机遇，特别是在旅游行为升级的趋势，更注重创新的旅游产品和多产品组合的设计，在这种模式下的发展，该产品已成为旅游地产的重要支撑。芙蓉古城通过建筑符号的性能特点，文化包装项目，住宅和旅游产品有机地结合起来。
趋势四：二线城市中旅游，房地产升温
严格监管的一线城市，目的是在二线城市的一些房地产公司的关注，尤其是在二线城市有一个良好的旅游资源面的瓶颈，由于受到热捧。调控政策影响的二线城市，一线城市的发展，二线城市有更好的旅游资源自然和生活环境越来越流行。喜欢的峨眉山，黄山，华山，泰山，著名风景名胜区周围的胶东地区具有良好的生态资源和环境，其旅游业的发展已经有了一定基础，和流行的价值洼地，升值潜力巨大，但未来的旅游地产发展的重要战场。
㈥ 房地产销售论文
我这里有个房地产销售培训全集 希望能给你带来帮助
第一章 房地产基础知识培训
一、房地产的概念
▲房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建筑物及地上附着物
c) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括
2 房地产销售培训全集（终极）
几个方面：
a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；
b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a) 二者属性不同；
b) 二者增值规律不同；
c) 权属性质不同；
d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征
▲房地产的自然特征
a) 位置的固定性；
b) 使用的耐久性；
c) 资源的有限性；
d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征
a) 生产周期
b) 资金密集性
c) 相互影响性
d) 易受政策限制性
e) 房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型
按用途划分：
a) 居住房地产
b) 商业房地产
c) 旅游房地产
d) 工业房地产
e) 农业房地产
房地产住宅的层数划分的规定：
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-11层
中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅
房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建筑结构分类标准
类 型 内 容
编号 名称
1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的
6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等
四、房地产专业名词
1、常用名词（阴影部分应重点掌握）
◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；
◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；
◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政
3
府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，
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可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
2、房子的种类
◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。
五、房地产面积的测算
1、 计算全部建筑面积有哪些？
1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
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15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半的建筑面积有哪些？
1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。
2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
3、不计算建筑面积的有那些?
1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
2） 检修、消防等室外爬梯。
3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。
4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。
5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
4、哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
5、哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
第二章 市场调研
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。
二、房地产市场调研的重要性
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；
b) 是销售稳定和提高的基础；
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容
1．地段（地点、交通、环境等）
2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）
4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）
5．面积与户型（面积与户型配比情况）
6． 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）
7． 价格（起价、均价、最高价）
8． 推广策略（现场促销方式、广告推广方式）
9． 销售情况（销售率等）
10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）
11．客户群体（客户群体分布情况）
12．楼盘优、劣势等
四、调研方法
1．网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3．亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。