租赁房子市场调查

『叁』 开一个房产中介前期怎么进行市场调查

了解清楚这些,你就了解了你所针对的客户是钢需的年轻人,还是投资人。同时也了解了各小区所回空下的房答源有多少。再就是到工商局注册公司,到产权处备案。再接下来找门面,自己预算一下所需要的投入,门面租金、装修、做一些必需的材料,如购房流程、费用明细等。再要准备一台电脑,用来你记录客户信息和房源信息。因为不了解你城市的情况,具体费用多少不了解。但基本就这些东西就够了。下面就是你收集房源了。对于房产中介来说,客户不难找。

『肆』 年中房租市场调查：5月房租均价同比下跌1.2%

每年夏天，房租市场的需求会大增，价格也会出现大幅度的上涨。眼下北京房租市场怎么样呢？央视记者进行了探访。
这是位于北京西南二、三环之间的会城门地区，这里老旧小区非常多，住房租赁需求非常旺盛，马路两边分布着大大小小的中介门店。记者来到了其中的一家中介门店，询问了这一片的价格情况。

北京海淀区某房地产中介 杨小崴：在我们隔壁小区房租的价格，去年的话是在6000(元)左右，今年的市场依然是这样，(有)一套房子，登记的是6000(元)的价格，然后是以市场价5800块钱成交的。

在走访中，多名中介告诉记者，每年随着毕业季的到来，年中都成为租房高峰期，北京房租都会有不同程度的上涨，但是今年上涨幅度整体较小，走势平稳。

5月北京房租均价同比下跌1.2%

根据某市场研究机构统计数据显示：今年5月份，北京市房屋租赁成交平均价为85.9元/每平方米，相比4月的85.4元/每平方米环比增长0.6%，同比下跌1.2%，相比去年7月91.5元/每平方米的最高价，下跌了6.1%。

多渠道供应充足房源 租赁价格平稳

去年夏天，北京房租市场经历了快速上涨的局面，而今年市场走势平稳，没有出现区域性大幅波动。平稳背后有哪些原因呢？

北京海淀区某房地产中介 杨小崴：现在虽然是6月以来进入了毕业季，按照往年来说的话，租房的人比较多，但是今年的房源库存量也是比较充足的。

这名中介口中的库存量充足，也是北京房租市场平稳的关键。北京市住建委等多部门通过加快推进集体土地租赁房建设，推动闲置商业办公等用房转化、改建为租赁型职工集体宿舍，以及企业自持租赁房建设、加快公租房配租等，多渠道增加租赁住房供应。

今年3月份，北京市住建委、发改委等联合下发《2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》，通知显示，首批项目包含147个，共约17.2万套房源。这17.2万套政策房中，计划年内开工的项目中包含45个政策性租赁房项目，约有4.6万套房源。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：我们多主体供应多渠道保障的租赁市场正在形成。大量的租赁住房供应导致租赁价格比较平稳。

严打“黑中介” 市场秩序改善

记者在调查中发现，市场秩序的逐步改善也是平稳的一个重要原因。去年8月份以来，北京市监管部门坚决整改住房租赁市场乱象，并开通12345打击“黑中介”投诉举报热线。

与此同时，延续了执法高压态势，特别是对租赁市场，严厉打击哄抬租金等违法违规行为。今年以来，北京住建委已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

租房攻略之如何找房源

虽然房租市场整体平稳，但要想租到自己满意的房子，还真要花一番功夫研究一下。

怎么能够顺利租到靠谱的房子，如何避开租房过程中的哪些“坑”？日前北京市住建委发布了住房租赁指南，提醒消费者在租房过程中要警惕“虚假房源”，远离“黑中介”“二房东”。

到北京租房，房源去哪儿找？租赁指南指出三个渠道：通过经纪机构或租赁企业查找房源，通过有关网络交易平台查找房源，通过社交平台查找房源。北京市住建委也建议，租户要多渠道查找、比对房源，比如房地产经纪机构、住房租赁企业、租房相关的网络、社交平台等途径。

如果房屋属于违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准；或者违反规定改变房屋使用性质，通过改变房屋内部结构等方式分割出租；不符合北京市出租房屋人均居住面积标准，或者属于法律、法规禁止出租的政策性住房等情形，都是不得出租的。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：合租的话就是要注意我们北京市有一个群租的规定，人均居住面积五平米得达到。另外就是隔断房千万不能租，就是打隔断的那种是肯定要拆掉的，(隔断房)这种肯定是不靠谱的。

租房攻略之如何防被骗

找到了房子，如何在谈价格，签合同的过程中避免被“黑中介”“二房东”欺骗？接着往下看。

首先就是确认即将签约的中介已在房管部门备案。如果通过房地产经纪机构租房，要确认经纪机构是否有营业执照并在区房管部门备案；如果通过住房租赁企业租房，应确认住房租赁企业的营业范围中包括“住房租赁经营”；如果租赁房屋为个人转租的，要确认房主已书面同意该房屋可以转租。

租房前，也要先比较一下周边房屋的市场租金水平，特别是周边正规机构提供房源的报价。北京市住建委方面提示，租户要对明显低于市场租金的房源信息提高警惕，不要轻信，这可能是“黑中介”“二房东”发布的“钓鱼”信息，为骗取定金、租金等设下的诱饵。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：你要比对一下，在各个平台上查一下，同样的一套房源，大概房租水平是多少，如果这个房租特别低，这里头可能就是陷阱，可能就是一个黑中介把你吸引来。

租户签约时不要轻信任何口头承诺，所有约定均应当以书面形式体现，才能切实保障权益。

租赁登记备案 对接公共服务

这次北京住建委发布的住房租赁指南也提到，按照规定，住房租赁合同签订后3日内，当事人应当办理登记备案。那么登记备案有什么好处呢？

其实，目前北京已经有多种公共服务与租赁登记备案实现对接，如办理积分落户、子女入学、申请公积金等。比如，北京现行的积分落户政策中，在合法租赁住所每连续居住累计满1年就加0.5分，认定标准就是进行了租赁登记备案。

北京要求“僵尸”房源要及时下架

现在进入了租房旺季，很多人都会在网上浏览房源信息，许多住房租赁企业和房产中介机构也会在网上发布房源信息，但是这些信息往往鱼龙混杂、真假难辨，虚报价格、低价诱客以及房源重复发布等乱象时常发生

日前(26日)，北京市住建委等五部门就规范互联网发布住房租赁信息向全社会征求意见，意见稿要求租金、佣金要明码标价，“僵尸”房源要及时下架。

征求意见稿提出了具体的规范要求，明确未来通过互联网平台发布的租赁信息，要对租金和佣金明码标价；同一房源不得由同一家机构重复发布，同一房源有多家不同机构发布的，应当合并展示；下架发布超过30日的房源信息。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：(房源)向你展示了30天，30天可能已经租出去了。如果没租出去，你可以再上架，这样保证房源的真实性。(比如)这一套房子有多个平台都挂上去了，从供给量的掌握来看挂了48家，结果实际上可能对应的里面就1套房源，这样合并的话，保证它真房源的问题。

中介依法登记才可网上发房源信息

另外，针对一些“黑中介”利用互联网平台揽客、设置合同陷阱等欺骗侵害租客权益的现象，征求意见稿明确，依法登记且正常经营的房地产经纪机构或住房租赁企业才可以通过互联网交易平台发布租赁房源信息。这意味着没有备案或被列入经营异常名单的“黑中介”将无法通过互联网平台发布虚假房源信息。

『伍』 北京租赁市场将迎旺季，这一届毕业生会更在意租房价格还是房子的品质

随着高考分数线及高考生个人高考分数的公布，各大高校也迎来了考生的毕业时刻，这使得全国各地的租赁市场达到了新的高度，尤其是北京的租赁市场。大部分毕业生面临着工作和生活的双向难题，他们也会注重自己的生活质量。

我觉得这一届的毕业生更在意的是房子的价格，毕竟追求生活质量是毕业生工作之后考需要面临着的问题。租赁市场充满着不同的房子，有些房子的空间比较狭窄，但房子的各项功能比较齐全，房子的租赁价格比较便宜。有些房子各方面都很优秀，可是房子的租金比较高。

总的来说，我觉得这一届的毕业生都有自己的打算和考虑，但就目前而言，多数毕业生都会选择价格更低的房子。更何况这些毕业生刚刚获得了稳定的工作，他们也需要慢慢调整个人的生活状态和生活品质。既然租赁市场存在着截然不同的房子，这也说明不同的房子面向着的租房人群也会有所差距。一般情况下，位于城市黄金位置的房子租金比较高，位置偏僻的房子价格更低。不过各位毕业生一定要在保护好个人的前提下，选择合适的房子。

『陆』 我国租房市场现在面临哪些问题

随着社会发展人口数量不断增多，住房问题日益加剧。目前，我国面临的主要是租房问题。许多年轻人因为工作的缘故，不得不离开家乡去别的城市发展，所以租房是我们当代的年轻人不得不去面对一个难题。

从社会中舆论来看，我们现在租房市场存在很多问题。今天，小编就和你们一块来看看，目前我国房屋租赁市场都面临哪些问题？

我们从最新的住房数据来看，现在中国将近 25.8%的城市人口没有房子，他们需要通过租房子来解决住房问题。而我们城市市区里的出租房的数量并不多，没有办法满足于现在的租房需求。导致了在城市中大部分需要租房的人口不能够找到一间合适的房子，许多打工者只能到郊区或离公司很远的地方租房子，每天的交通时间就占去了一大半。

这个问题在北上广这些一线城市尤为严重，房子的供给总量不平衡，租房市场供求结构错位现象突出，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。

目前，我国并没有建设一个完善的租房市场监管体系。大部分的租房者在受到权益的侵害时没办法维护自己的权益，这些年因为租房受到诈骗的案例屡见不鲜，但大多数人都只能任由房东宰割。许多房产中介也只负责介绍而没有售后，我们国家在这方面缺乏一个完善的监管体制。

『柒』 中国房屋租赁人数超2亿，哪一类人群需求尤为旺盛

这当然是那些在大城市打拼的底层人了，收入低买不起房子。

『捌』 “租赁”对房地产市场将产生什么影响

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。正在陆续召开的地方两会上，有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场，这对全国房地产市场来说意味着什么？

一二线城市外来人口将最先受益，炒房行为或受抑制

租购并举将率先影响哪些城市？去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区；去年8月，国土部明确北京、上海等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点，从土地源头缓解租赁用地供给不足的难题。

据不完全统计，目前已有10余个城市开通了官方住房租赁交易和服务平台，并开始向市场投放房源。同时，针对住房租赁的金融支持政策也频频落地。多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业的金融支持和个人的消费信贷支持。

业内分析认为，越来越多的租房选择、稳定的租约、较高的服务品质，将让一二线热点城市的外来人口率先获益。

不过，多位专家指出，目前，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给仍不充分，特别是大城市租赁住房供给短缺。目前，我国租赁人口预计为1．9亿人，租赁市场规模超万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“市场需求主要集中于高性价比的房源，供应却跟不上。”

根据上海易居房地产研究院对上海、深圳两地的一项调查显示，月房租3000元以下房源的租赁需求占总需求的26．4％，供应却只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供应占比39．6％；月租金大于六千的租赁需求占比22．6％，但是供应达到了48．5％。

不少业内人士看来，租购并举将会明显影响房地产市场。旭辉集团董事长林中称，从开发商角度来看，过去由于房价预期长期看涨，买地“捂”个几年，等下一个楼市周期回暖就可以解套，但如果现在还采用这种囤地模式就非常危险。在“房住不炒”的指导下，不少拿了高价地的中小房企已陷入困境，想转让都转让不了。

华东师范大学教授张永岳说，“未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房，将构成住宅市场上的多元供给。住房的居住属性将得以加强，低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样的住房结构中相互流动。”

“楼市长效机制开始‘轮廓初现’。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉说，租房群体如果能通过租赁扎根城市，并依靠不断积累，采用共有产权、先买房后改善、先小后大等梯级购房模式，不再挤商品房的“独木桥”，炒房行为将受到抑制。

『玖』 市场调查的意思，比如我买地盖房子出租，要去了解房子附近有没有工厂包吃住的，这是不是就是市场调查

市场调查的意思，比如买地盖房子出租，要去了解房子附近有没有工厂包吃住的，这就是市场调查的一种，附近在未来的3-20年内有无租房的需求，等。

『拾』 报告：加快推动保障性租赁住房REITs，促进租房市场平稳

7月6日，澎湃新闻获悉，北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告指出，多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是民生之急需，希望能够加快推动保障性租赁住房REITs试点。

国家发展改革委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

报告表示，发展保障性租赁住房REITs，盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，实现投融资良性内循环，可以走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。

同时，保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。

解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径

“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。

根据报告，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成，目前，基础设施REITs试首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元。其中，重资产模式存在历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。

北大光华REITs调研组认为，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实需要。

我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%水平。大城市房价高，城市中低收入群体买不起房，也租不好房，中等收入群体背负沉重的房贷支出。抽样调查表明，2019年1.35亿进城农民工中，购买住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农民工中，购买商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。

我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。

从国际上看，REITs是租赁住房的重要持有主体。以美国为例，机构持有租赁房屋数量的比重约50%，而REITs则是其中最重要的部分。

保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产，向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租金价格高、租期不稳定等问题。

北大光华REITs调研组调研发现，试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求，有新增投资发展需求，有资产结构优化需求，有稳定现金流，有改革创新团队”，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。

重资产模式下，政府“捧着金饭碗要饭”

总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。

北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的保障性租赁住房等。

重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

从调研结果看，北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题：历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。

调研组分别以重庆市、苏州市的情况来说明前两个问题。

以重庆为例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套，已分配54万套，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套，已分配37万套，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元，资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底，全部贷款余额仅为100亿元，按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上，难以利用现有手段盘活，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。

以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分通过租房解决住房问题，全市出租房源约171万套，租赁住房供不应求。未来3年内，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式，筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海，租赁人群近880万，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口，“十四五”期间计划新增租赁住房40万套，财政资金和社会资本投资压力大。

此外，重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“住房租赁战略”，综合运用金融、科技、信用等优势，创新租赁住房金融服务，推动成立租房产业联盟、构建长租市场机制，促进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。

应隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用

调研组援引研究机构数据表示，2017-2019年我国租赁住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米，2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中，提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类重资产保障性租赁住房，都可以通过REITs盘活融资。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。

以北京某集体建设用地租赁住房项目为例，项目总建筑面积30万平方米，预计总投入43.63亿元，以村集体持有租赁住房发行REITs，收益率保守可达4.8%；以广州公租房进行测算，标准租金平均约23元/平方米/月，以投资成本5000元/平方米计，租金收益率约5.5%。

“上述数据显示，符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品一个百分点的收益率。

基于此，北大光华REITs调研组提出：可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。

调研组认为，这有利于保障性租赁住房资产与房地产切割，防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市，我国重点10城的租赁市场规模合计约占全国市场规模的50%。

对于重资产模式租赁住房，调研组建议建立土地多元供应制度。一是继续扩大前述划拨土地及其他保障性租赁住房项目用地供应，相关土地供应计划单列。二是因地制宜，允许企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况，重视职住平衡需求，确保租赁住房供给与实际需求相匹配。

同时建立健全相关标准和制度，加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率的同时，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用，确保发行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。