北京养老地产市场调查分析

『壹』 养老地产的前景怎么样

养老地产的前景无疑是相当光明的。作为第一个敢于吃螃蟹的人，乐成养老集团在北京市政府指导下，推出了北京首个集中式居家养老试点社区—双桥恭和家园。与传统养老方式不同，恭和家园主要为有养老需求的老人提供养老地产，并以独套养老公寓的形式进行出售。
不管是作为养老居所还是用于其他用途，都不失为一门极好的投资。符合条件的购买者与乐成养老分别持有95%和5%的产权份额，获得产权后，购买者可以将其与普通商品房一样出租、转让，价格由买卖双方自主确定，受益也将归卖房者所有。同时，买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响，由此可见，购买养老地产不失为一种物超所值的投资。

『贰』 未来十年健康养老产业前景及趋势分析

未来十年到十五年养老产业步入黄金时代

2015年我国六十岁以上的老年人口数已经有2.1个亿，按照老龄化办公室的数字，预计到2020年中国的老年人口可能要达到2.48亿，也就是老龄化的水平会达到7%。对于老龄化直接的后果就是人均医药支出会比较高，现在会达到人均三千元左右。从整个市场养老产业的规模来看，估算在2025年要增加到五万亿规模。在这个市场中，按照金额的大小，主要是分布在三个产业，一个是在护理产业，第二个是在医疗产业，第三个是在养老服务领域。

在整个养老模式的分布上，目前是分了三种。一种就是居家养老，第二种是社区养老，第三种是机构养老。在中国由于传统文化的影响这三种模式的占比是居家养老占到了96%，社区大概占了1%，机构养老占了3%。在中国可能未来有一段时间从绝对规模上来看，居家养老还是在中国的主要的模式。在居家养老要解决老龄化的一些问题，就必不可少要借助一些智慧的手段。所以也就是智慧养老，借助于互联网和一些科技的服务，再加上社会服务，这三方面结合形成整个家庭的养老体系。

从发展总趋势来说，我国健康养老产业具有广阔的市场发展前景，并正在成为全球最有希望和前途的朝阳行业。当然，我国的健康养老产业肯定是一种多元化的养老方式，也必然会产生多种多样形式，针对不同的年龄层次、不同老年人的经济状况，可以有旅游养老、养生养老、居家养老等等形式。

『叁』 养老地产还缺点啥

来自中国社科院老年研究所的测算数据则显示，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。亿万老人背后潜藏着巨大的隐性刚需，寻找新利益增长点的众多房企和许多养老机构，正在加紧布局抢占风口。
“一分部署、九分落实，我国养老产业的顶层框架已经初步形成，养老产业的春天正在到来。”4月21日，以“布局•落位”为主题的第九届2017清华养老产业高端论坛举办之际，中国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院院长庄惟敏作出乐观判断。
养老产业将“井喷”十年
中国是世界上人口老龄化程度比较高的国家之一，具有老年人口数量最多、老龄化速度最快、老年服务体系不健全等特点，给社会发展提出了严峻挑战。但同时，也给我们带来了全新的发展机遇。
“2020～2030年前后，伴随人口结构的变化、养老需求的增长、经济社会的发展，中国养老产业有望出现持续10年左右的‘井喷式’增长。”部分城市规划专家在论坛上谈及养老服务体系布局、宏观政策落地等问题时这样预测。
“人口结构对社会的影响，比人口规模的影响更大、更深远。”清华同衡规划设计研究院院长袁昕表示，同衡始终关注城乡人口、社会结构的变化及其对未来经济和社会的影响。
“老去是一个渐进的过程。别把养老单纯理解为住院或护理。事实上，老人在失能、失智前，可以有相当长的时期，有能力地自尊、独立生存和生活。中国迫切需要建设老年友好型社会。”清华同衡规划设计研究院副院长、总规划师袁牧强调，养老不是产业问题，而是学会认可、支持、帮助老年人有尊严地生存与生活的社会问题。
那么，如何认清、顺应社会发展规律，特别是在宏观政策密集出台、社会各界聚焦养老的时候，精准地布局、落位？
目前，由于养老需求的差别，不同养老方式不断出现，大量投资者都在摸索合适的商业模式。参与清华养老产业高端论坛的专家认为，居家养老、医养结合、智慧养老会成为主流。医养结合作为适宜集中养老的主要方式，将会快速发展，也是赢利的主要亮点。
全国老龄工作委员会办公室副主任吴玉韶在谈到居家养老服务短板问题时表示，居家养老是一个既重要又困难的问题，目前的“9073”养老模式在实践中很难用百分比来切割，尤其是居家养老占90%、社区养老占7%的比例难以分清。“现代的居家养老服务应以社区服务为支撑，要坚持供给侧与需求侧结构改革并重；坚持资源整合，共享发展；坚持分类施策精准聚焦；坚持专业化、规模化、智能化；坚持培育扶持专业化组织；坚持动员社会力量共同参与。”
“当然，绝大部分老年人购买服务的意愿并不强，这就需要我们在供给侧结构性改革的同时改革需求侧，特别是要增加老年人的收入，既要补床头，更要补人头，而且要引领老年人的消费。”吴玉韶提出上述建议。
养老地产不是老年住宅
早在2010年就开始布局养老地产的万科集团，如今已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市运作了30多个养老项目。远洋地产也正式推出了高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”，用实际行动为长辈打造健康、快乐、安心、有尊严的生活。
但不可否认的是，一些所谓的养老地产项目只是单纯的老年住宅，社区服务功能并不健全。
“目前我国的一些养老社区普遍存在过于强调概念、忽视区位影响、不清楚老人真正需求等误区，最终导致建成项目不能吸引老人入住。”此前，清华大学建筑学院教授周燕珉曾表示，养老社区一定要控制好规模。
“很多开发商在做老年社区、老年产品的时候，往往都拿了好几千亩地，甚至是上万亩地来做规划。但是却没有想到，对老人而言，大型街区的设计很可能对他们的出行、生活都会带来诸多不便。”周燕珉强调，养老社区的交通一定要方便可达、出行安全。同时，小区道路规划应该细分街道，让老人和非机动车能够完全分开，并且能够建立以慢行为主的交通体系，从多方面确保老人出行安全。
另外，周燕珉认为，养老地产还应按需配套。调查显示，老人最需要的是吃饭的地方，以及日托站、上门看病和上门护理、看护、按摩、帮助日常购物等等。而远不止是一些开发商所想象的仅仅只有几所老年大学或者几个棋牌室就够了。“每一个家庭里边的空间设置必须要做到功能灵活，不能把分割做得特别死，有一些大空间尽量能够合用比较好。”
袁昕则举例称，目前，在城乡规划、建筑设计规范中，都要求新建居住区要同步配套建设幼儿园和中小学校。但是，如何保障养老服务及其配套设施的用地问题，是否应参照医院、学校那样给予倾斜、优惠，却还没有专门的规定。
“居家养老是中国的现实选择，政府应围绕居家养老这个前提，出台相应的扶持措施、行业规范，跟踪评估、进行监管，引导老年住区从规划、设计、建造到使用、运营、维护，逐步满足养老服务的切实需求。”袁牧分析说。
“我们希望人老了，仍然能维系原有的社会关系，延续熟悉的生活方式。老人与子女的住宅不要离太远。是什么距离呢？应该是一碗汤的距离，就是父母心疼孩子回家很累了，做了一碗汤，端到孩子家里，汤还没凉。”袁牧称。

『肆』 养老地产行业分析

养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下。

我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。

(4)北京养老地产市场调查分析扩展阅读：

养老地产的介绍如下：

养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择。

从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。

『伍』 我国养老地产的发展前景如何

中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。
居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。因此，山合水易规划设计院认为我国养老地产才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。
当前国家制定了“以居家养老为主”的政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，山合水易规划设计院认为，联合各方力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式，具有重大的迫切性和现实意义。
此外您还可以参考：
《山合水易谈新兴养老养生地产》
《未来旅游养老地产发展前景见好》
《银发经济与养老地产》

参考资料：北京山合水易规划设计院

『陆』 北京城六区将建2000张养老家庭照护床位，你如何看待养老产业的发展

我认为养老产业的发展是无可厚非的，是符合现实情况和社会依据的，而且越往后养老产业会越发达。首先是因为国家的老龄化趋势明显加强，国家在近些年的数据中都能明显感觉到老年人群体的增多。而相对于社会群体的人群比例，老年人数量的增多，使得不少人都看中了养老行业的丰富经济价值和人文价值，所以有些人转行或突然去干养老产业，是看到了社会的契机。接着是因为年轻人工作繁忙，无暇照顾老人。虽然子女长大后都是要进行赡养老人的义务，但是现在生活节奏过快，许多年轻人都会忙于工作而没时间照顾老人，把老年人放入养老院中进行照顾，就会使得养老产业更加发达。最后是因为子女付出时都会不遗余力。子女为了尽孝道，往往对于老人的金钱花费都是不心疼的，所以这门产业往往获得的资金也较多。

现在的人都是冲着赚钱去的，所以那些商人每时每刻都在关注着社会的热点和亮点。而老年人群体的逐渐增多，使得养老行业越来越火热，当初养老行业的数量虽然不多，但是现在的人都会在养老上进行一定的投资，前期的投资可能很多，但是到了后期，老人入住的各种花费就会给这些商业投资人士带来更多的收益。而且这些商家根本不用担心老年人消失，因为老年人只会越来越多。

以上这些，就是我对养老产业发展的看法。