北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告

㈠ 酒店式公寓与公寓式酒店你知道多少

目前市场上与“公寓”有关的各类产品主要有以下这些：酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、产权式公寓、产权式酒店，看到这些你是不是已经晕掉了？这些名字中，叫得最响亮的，无疑就是我们最为熟悉的“酒店式公寓”了。销售过程中，往往被包装成“酒店住宅”的高端物业，既有酒店的一流服务、又有住宅的属性。甚至，在现实房产营销中，这个称呼是一个什么都可以往里面装的大口袋----只要是跟“住”有关的产品，他们都会告诉你，这是“酒店式公寓”。但日常生活经验告诉我们，你越是觉得困惑的地方，往往就意味着猫腻所在。

市场上有哪些“类住宅”产品？

酒店式公寓

本质：住宅

酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。事实上，很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。

公寓式酒店

本质：酒店

公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。

尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店。而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资，再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。

公寓式办公、行政公馆、行政公寓

本质：办公楼

公寓式办公指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。

公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它在每套中都加入了卫生间与厨房。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，其与前面的公寓式办公并无不同。

产权式公寓、产权式酒店

本质：酒店管理公司统一经营、出租

这种产品与前面几种不在一个范畴。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

“类住宅”有哪些优缺点?

优点

价格便宜。比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。

不限购。在住宅限购的城市，可以成功吸引一大批的目标群体。住宅的价格飙涨与限购，使一部分刚需与投资客不得不转向类住宅市场，进而再催生出这一市场的非理性繁荣。有些类住宅项目，地段非常好，尤其是位于商务中心等城市中心区域，这点不具普遍性，只能就具体项目而谈。

缺点

不能落户，没有学区。这对第一次置业的人群有影响，对二次置业或投资客其实影响并不大，尤其现在单套面积控制之后，公寓式办公项目都纷纷走“高端”路线，因为单套面积已经在那里了，以前的刚需战略将受到极大压制。换句话说，现在能买公寓式办公产品的人群，往往已经不需要考虑落户问题。

水电煤、物业费较贵。水电煤的价格基本上是住宅的2.5-3倍，物业费各个项目不同。

交易税费高。主要是转手时增值部分的税率，对于一手购买者而言与住宅差别不大；而转手时的税费由购买者承担，当然，这也在一定程度上抑制了房子价格。

居住舒适性差。主要涉及三个方面：户型设计、小区环境、是否商住混杂。过去的类住宅产品，多采用中央核心筒的小户型设计，户型谈不上舒适；小区极有可能只是下面带商场的一栋或者几栋楼，所以也谈不上良好的小区环境；商住混杂是常见现象，当你拎着菜乘电梯的时候，对面站着的很可能是一个西装革履的上班族，因而带来了很多居住上的困扰。

当然，随着户型的扩大、产品定位的提高，现在的类住宅产品正在不断“住宅化”，以上几个缺点，在很多项目中几乎已经完全不存在（只有商住混杂无法做到完全避免，但在高端项目中也已经很好了）。

日照条件。现在住宅的日照标准执行得越来越严，基本没有空子可钻，但类住宅项目不需要日照审批，所以，不论看起来多美好的类住宅项目，开发商是不会给你考虑日照问题的，销售也不会跟你提，能否满足需求，全靠你自己现场判断。

商业用地使用年限只有40-50年，而且物权法没有规定到期自动续期。关于这一点，法律大家们已有很多讨论，我们作为小市民心里也没个谱，相比于住宅用地，有几点是清楚的：

住宅用地到期自动续期，仅说明期满了以后，不能够收回，不是说不要钱；

如果说为保障公民基本生存权，居住用地只收取少量出让金，而商业用地必须按照商业逻辑运作，应收取较高费用的话，那么，拥有多套住宅的业主怎么算？

很明显，多套住宅的保障功能已经不存在了，其实就是投资属性，与商业物业是一回事。事关稳定无小事，所以，我对于商业用地将来要补交沉重土地出让金的说法持保留态度，很可能就是一团浆糊。

价格涨得慢。住宅早已不仅是居住含义，能否增值成了大家最为直接而迫切的购买需求。但是纵观过往的价格趋势，很容易就可以得出一个结论：住宅比类住宅涨得快，这才是对于类住宅的致命一击。

“类住宅”值得买吗？

这个问题过于主观，每个人看法不同。一方面，限购还在进行，通州的商住楼限购，也许不会是个孤例；另一方面，类住宅受到越来越严格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。对于类住宅的建议是：你要选好标的。

买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。

买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。

买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实通州限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。

如果考虑自己居住，选择类住宅作为改善型住房（更大、更舒适、地段更好），那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化要更加仔细斟酌。

（以上回答发布于2016-11-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 市场研究报告的公司

以下公司都是市场研究行业的代表性企业：
1 策点市场研究有限公司（CMR）
策点市场调研公司是国内最具竞争力的跨行业市场研究公司。策点调研着力于基础市场数据的采集，为企业决策提供支持，从而让企业更了解市场。策点最大的优势是用最优惠的价格给予企业最真实的数据。擅长领域为满意度研究、消费者研究、政府服务研究、市场进入研究、新产品开发研究、房地产研究、行业研究等。
2 央视市场调研（CTR）
CTR市场调研是中国领先的市场研究公司，成立于1995年，2001年改制成为股份制企业，主要股东为中国国际电视总公司和TNS。消费者固定样组、个案研究、媒介与产品消费形态研究、媒介策略研究、媒体广告及新闻监测。可提供连续性的多客户研究，还可以为不同客户提供量身定制的具有针对性解决方案。
3 央视-索福瑞媒介研究(CSM)
媒介研究是CTR和TNS合作成立的中外合资公司。拥有世界上最大的电视观众收视调查网络，提供独立的收视率调查数据。致力于专业的电视收视和广播收听市场研究，为中国大陆地区和香港传媒行业提供可靠的、不间断的收视率调查服务。
4 上海尼尔森市场研究有限公司（AC-Nielsen）
尼尔森公司是全球首屈一指的媒介和资讯集团，尼尔森公司为私营公司，其业务遍布全球100多个国家，总部位于美国纽约。提供全球领先的市场资讯、媒介资讯、在线研究、移动媒体监测、商业展览服务以及商业出版资讯。
5 北京特恩斯市场研究咨询有限公司（TNS）
由原TNS合并而成的TNS中国是中国专项市场研究公司中的佼佼者，致力于为客户提供可行性市场洞察和基于调研的商业咨询，以帮助客户做出更具成效的商业决策。在消费品、科技、金融、汽车等多个领域为客户提供全面而深刻的专业市场调研服务和行业知识，并拥有一整套先进独特、覆盖市场营销和商业运营所有环节的商业解决方案，其中产品开发与创新、品牌与沟通、利益相关者关系管理、零售与购物者研究和定性研究等更是公司的特色强项。
6 北京益普索市场咨询有限公司（Ipsos）
益普索于2000年进入中国，目前已经成长为中国最大的个案研究公司之一。益普索在中国拥有专业人员700余名，在北京、上海、广州和成都均设有分公司。专注于营销研究、广告研究、满意度和忠诚度研究、公众事务研究等四大领域的市场研究服务。
7 新华信国际信息咨询（北京）有限公司（New China Trust）
1992年末，新华信在北京成立，率先在中国开展市场研究咨询服务和商业信息咨询服务，并于2000年推出数据库营销服务。迄今，新华信已发展为中国领先的营销解决方案和信用解决方案提供商。收集、分析和管理关于市场、消费者和商业机构的信息，通过信息、服务和技术的整合，提供市场研究、商业信息、咨询和数据库营销服务，协助企业做出更好的营销决策和信贷决策并发展盈利的客户关系。
8 零点研究咨询集团（Horizon）
中国专业研究咨询市场的早期开拓者与当前领导者之一，旗下“零点调查”（专项市场研究）“前进策略”（转型管理咨询）和“指标数据”（共享性社会群体消费文化研究）和“远景投资”（规范的投资项目选择与运作管理服务），提供专业调查咨询服务零点调查针对不同的客户需求，提供针对性的研究服务，目前的业务主要定位在消费者研究、品牌研究、评估性研究、产品与营销研究四大研究领域。
9 北京捷孚凯市场调查有限公司（GFK）
总部位于德国纽伦堡的GfK集团，是全球五大市场研究集团之一，拥有80年的发展历史。，2005年，GfK集团全球年营业收入超过10亿欧元，在全球拥有超过6000人的全职员工，在69个国家和地区设有120多个分公司和分支机构。GfK集团目前在全球范围内的市场研究业务，涉及专项研究、医疗保健研究、消费电子零研、消费者追踪、媒介研究等五大领域。
10 北京新生代市场监测机构有限公司
成立于1998年，2003年引进外资，成为中外合资企业。新生代从1998年开始持续跟踪和监测中国市场的变迁，记录中国市场风云变幻，提供市场和消费者洞察，协助客户在商战中制定成功决策。连续研究：连续性的、年度的与单一来源的大众市场研究与分众市场研究。媒介研究：平面媒体研究、电波媒体研究、户外媒体研究、网络媒体研究、新媒体研究。消费研究：行业与市场分析、销售研究、营销研究（品牌/产品/价格/广告/促销）、消费研究、客户满意度研究。

㈢ 北京朝阳北路美然动力街区和苹果派哪个小区好升值快交通好

我本人住在美然动力街区，我觉得环境相当好，物业管理的比较周全，小区居民也比较和谐。每天晚上都有很多人在楼下的花园散步，遛狗之类。周围的菜市场也方便，还有便利小店。交通方面，从动力街区后面走过个马路就到了白家楼桥东站，可以乘坐499，675，306.如果想坐地铁，目前是需要步行25分钟到中国传媒大学那站乘坐。但是现在地铁六号线已经在建设当中了，后年就可以通车，到时候交通更加便利，而且房价肯定升值。我认为是首选地界。

㈣ 北京市朝阳区2010年政府工作报告的2010年工作任务

今年是完成“十一五”规划的最后一年，也是巩固良好发展形势、再创发展优势的关键一年。做好今年工作至关重要。
刚刚闭幕的市委十届七次全会指出，当前首都经济社会发展已经进入了全面建设现代化国际大都市的新阶段，要求从建设世界城市的高度，审视首都的发展建设，提高科学发展水平、规划建设档次和服务管理水准，加快实施“人文北京、科技北京、绿色北京”发展战略，着力抓好国际大都市建设，进一步提高首都现代化、国际化水平。这为朝阳区谋求更高层次的发展创造了历史良机，也提出了更高要求。朝阳区作为首都经济大区和国际交往的重要窗口，国际要素种类多、层级高、影响大，集中承载了首都的国际功能。我们必须立足优势，抢抓机遇，高标准规划建设、高质量服务管理、高水平开放发展，全面提升国际化水平，不断开创朝阳科学发展、社会和谐的新局面。
今年政府工作总的要求是：全面贯彻党的十七大、十七届四中全会和中央经济工作会、市委十届七次全会精神，落实区委十届十一次全会部署，以科学发展观为统领，更加注重经济结构调整和发展方式转变，在提高发展质量上取得新突破；更加注重城乡统筹和改革创新，在加快城市化、现代化、国际化上取得新突破；更加注重城市管理和民生改善，创建全国文明城区，在提升社会和谐维护安全稳定上取得新突破，全面完成“十一五”经济社会发展任务，推进朝阳区在更高层次上又好又快发展，为“人文北京、科技北京、绿色北京”建设做出更大贡献。
一、巩固经济发展形势，保持平稳较快发展
实现经济平稳较快发展，是改善民生、促进和谐的重要基础。继续保持各项政策措施的连续性、稳定性，立足民生需求和发展需要，确保区级财政收入增长9%，不断提高发展质量和水平。
促进投资适度增长。优化投资结构，提高投资效益，发挥投资的引导带动作用。政府资金重点投向基础设施、生态环境、民生保障等领域。突破解决一批重点、难点问题，支持一批投资规模大、关联度高的产业项目，加快开工一批重点建设项目。发挥各类投融资平台作用，统筹解决重大工程、重大产业项目建设的融资问题。做好土地储备工作，加快推进金盏金融服务园区、电子城北扩区、大望京国际科技商务区的土地上市工作。完善机制，优化环境，鼓励民间资本进入基础设施、民生建设等领域，参与CBD、电子城、奥运功能区以及金盏、大望京等产业集聚区建设。
努力扩大消费需求。坚持把提高城乡居民收入与优化消费环境、培育新的消费增长点有机结合，积极扩大城乡居民消费。落实各项收入补贴政策，提高新农合筹资标准，增加低收入群体转移性收入，提高城乡居民收入和消费能力。整合利用现代服务业、总部经济等优惠政策，着力引进大型商贸企业总部。改造提升特色商业街区和农村有形市场，优化商业设施布局，加强便民商业体系建设。引导房地产市场规范发展，促进住房、汽车等大宗商品消费。加强旅游公共服务体系建设，引进大型旅游项目，大力发展商务旅游、奥运旅游、休闲旅游。做好奥运设施赛后利用工作，办好中国网球公开赛等高端体育赛事，吸引文化演艺资源聚集。搭建消费促进平台，促进文化体育、休闲娱乐、健康养老消费，扩大特色消费和时尚消费，发展电子商务等新型消费。
调动各方发展积极性。强化全区统筹联动的工作机制，落实发展责任，严格监督考核，鼓励街乡加强税源建设。完善中小企业政策支持和服务体系，健全沟通联动机制，简化行政审批，提高行政效率，在技术改造、市场开拓、人才引进、政策咨询、知识产权保护等方面，加强政府服务，营造良好发展环境。发挥小额贷款公司、融资担保资金作用，完善面向中小企业的金融服务体系，缓解企业融资难问题。加快产业孵化器和各种发展平台建设，做好高新技术企业认定工作，促进一批成长性好的企业加快发展。加强市场监管和治理整顿，坚决打击假冒伪劣等违法活动，维护公平公正的竞争秩序和交易环境。
二、加快调整经济结构，着力转变发展方式
以“十二五”规划编制和战略研究为龙头，把调结构、上水平放在更加突出的位置，加快功能区和重点产业发展，着力提升经济质量和效益，增强发展的协调性和可持续性。
大力推进功能区建设。坚持产业、人口、空间和土地利用规划“四规合一”，完善产业基础设施，建立健全产业服务体系，促进高端要素和高端产业聚集。全面推进CBD功能区发展，加快CBD东扩实施步伐和核心区二期土地一级开发，高水平做好环境建设。完成电子城北扩区一期拆迁，望京科技园三期投入使用，推进IT产业园、杰华生物基地、国际电子总部市政工程和园区道路建设，提高电子城功能区创新研发能力。加快奥运功能区规划发展，积极引入一批重大项目，配合推进国家体育场、游泳中心场馆改造，举办奥运城市体育文化节等品牌活动，开展5A级景区争创工作。加快温榆河功能区东部华侨城、东方国际音乐舞蹈博览园等项目规划，确保金盏金融服务园区标准化写字楼一期如期竣工。确立定福庄产业区规划布局，启动影视产业园等园区建设，促进双桥生物医药产业聚集发展。明确垡头功能区产业定位，启动中心区土地储备。推动大望京区域规划建设，启动标志性项目建设，打造国际科技商务中心。完成东坝航空商务区规划编制和土地一级开发，加快重点项目落地。
着力优化产业结构。巩固现代服务业主导地位，鼓励跨国公司及国内大企业在我区设立总部和实体分部，强化总部经济功能。争取国际知名展览和高端会议落户，大力发展会展经济。加快环球金融中心、华贸中心、国贸中心三大金融聚集区发展，促进大宗商品交易、期货及金融衍生品等各类要素市场聚集，吸引外资银行、国际保险、证券、期货、再保险公司等各类金融机构入驻。推动凤凰国际传媒中心、北京国际版权交易中心等项目建设，加快CBD—定福庄传媒产业走廊建设。抓住产业链高端环节，着力发展新移动通信、新生物医药、新能源等战略性新兴产业，大力发展信息服务业，加快建设中国“移动谷”。支持双鹤药业等医药企业发展，加快国际化生物医药企业的聚集。鼓励新能源领域的国际知名企业和国内先进企业在我区设立总部和研发中心，引导节能环保型企业立足朝阳、服务全国。
加快转变发展方式。坚持布局集中、用地集约、产业集聚，高效利用资源，减少环境污染，促进人口、资源、环境协调发展。立足建设国际城市的高端形态，积极吸引跨国企业、国际组织等各种国际化要素聚集。发挥科技服务平台作用，促进产学研用结合。推进知识产权强区试点，完善专利促进与保护措施，推动成果转化。加强国有资产的监督管理，加快国有企业建立现代企业制度步伐。落实“绿色北京”行动计划，加大节能减排力度，积极发展绿色经济、低碳经济、循环经济。以CBD区域为重点，加强用能监督，鼓励重点耗能大户率先使用节能新技术，实施建筑节能改造，推广高效照明产品。推进高安屯循环经济产业园建设。建成4个污水达标排放试点小区。
三、全面加快城市化步伐，促进城乡统筹发展
紧抓土地储备机遇，创新思路、突破难点，统筹推进产业发展、社会事业，全面加快农村城市化进程。
加大统筹和创新力度。切实维护农民合法权益，在土地储备中，统筹抓好拆迁安置、产业发展和就业保障，加快定向安置房建设，确保腾退农民如期回迁。围绕土地储备的建设用地，研究产业定位，制定配套政策，加快产业项目引进，确保持续发展。坚持把农民就业放在重中之重的位置，充分挖掘区域服务业和新建产业项目的岗位资源，保证因土地储备拆迁企业而失去工作岗位、有就业愿望的农村劳动力在两年内实现再就业。推进土地储备区域农民整建制转居，并统一纳入城镇社会保障体系。推进绿化隔离地区建设，建成农民新村125万平方米。加强土地储备过程中集体土地和房屋建设管理，坚决遏制非法占地和违法建设。
优化城乡发展布局。完善规划体系，优化城乡空间、功能和产业布局，促进城乡优势互补、联动发展。发挥重点功能区辐射带动作用，集约利用土地资源，加快通惠河滨水文化景观带、大环文化旅游聚集区建设。结合土地储备区域产业发展需求，整合招商资源，加快引入功能性项目、高端产业、优势企业，着力发展现代商贸、文化创意、汽车服务、信息传媒等现代服务业，启动孙河商业中心等重点项目建设。加快发展都市型现代农业。
加快改革步伐。整合资源、盘活资产，深入推进农村体制机制改革，加快解决历史遗留问题，集中破解城市化的发展瓶颈。加强集体经济管理，推进集体经济产权制度改革。扩大村账托管覆盖面，规范村级财务管理，为实施乡级统筹奠定基础。协调加快黑庄户乡域规划审批，启动基础设施建设和农民搬迁工作。实施农村社会管理体制改革，完成70个农村社区规范化建设，依法组织第八届村委会换届选举，加强农村社会管理。
四、提高建设管理水平，增强城市发展承载力
加强城乡建设、管理和服务，是建设宜居城市的重要保障。树立大城管理念，构建长效管理机制，着力破解城市发展中的突出矛盾和问题，进一步提高现代化、国际化水平。
强化城市服务管理。探索大统筹、大协调、大联合的体制机制，提高城市综合服务管理能力。建设并完善城市数字化运行信息管理平台和公共服务平台，把环卫车辆、户外广告牌匾、停车场等纳入管理系统，提高城市管理社会化、常态化、精细化水平。积极探索部门联动、群众参与的综合管理机制，加大对夜施扰民、道路遗撒、无照经营的管理力度。结合开展全国人口普查，依托城市规划布局、产业结构升级，积极探索人口调控机制，促进人口有序迁移与合理分布。加大对流动人口的培训力度，加强出租房屋管理，创新流动人口服务模式。强化城市风险防范管理，完善应急处置、善后补偿等工作机制，提高应急管理能力。
保障社会安定和谐。充分运用奥运和国庆安保经验，构建常态化维稳联动格局。完善治安防控体系，建设街乡综治中心，形成基层安全稳定合力。发挥街乡综合管理指挥中心作用，建设科技维稳体系，科技创安覆盖率达到85%。持续开展治安专项整治，依法严厉打击各类违法犯罪活动。强化安全生产基础工作，加强建筑工地、人员密集场所、地下空间、高危行业等领域的安全监管。建成安全生产综合监管调度系统，提升工作系统化、安全标准化水平。加强食品、药品安全监管。健全信访工作机制，完善矛盾纠纷化解体系，加强领导包案和督查督办，化解一批历史遗留问题，着力提高重信重访和信访积案化解率。
加强城乡环境建设。坚持以人为本，着力营造良好的人居环境。加大对农村地区、重点产业聚集区的道路建设力度，建设一批主次干路和农村道路，打通一批断头路，进一步优化路网布局。加大对步行和绿色交通网络的研究和建设力度。加强环卫设施建设，推进垃圾分类试点工作，提高生活垃圾管理水平。实施萧太后河等3项水环境治理，加快定福庄、东坝、垡头污水处理厂管线拆迁和雨污水管网建设。加大城乡结合部综合整治力度，整体推进四、五环路沿线12个村的整治工作，着力解决环境面貌、社会治安等突出问题。启动20处城中村及边角地整治。推进大望京公园等景观建设，建成6个郊野公园。全区新增、改造绿化面积100公顷。认真落实大气污染治理措施，不断提高空气质量。
五、切实保障和改善民生，提升城市文化文明
改善民生是促进社会文明和谐的重要内容。以创建全国文明城区为载体，强化大民生理念，以开放促创新，以统筹促发展，不断提高区域发展软实力。
创建全国文明城区。落实三年创建规划。围绕社会主义核心价值体系建设，提高窗口行业服务水平，推动志愿者服务专业化发展，广泛开展双拥共建活动，争创全国双拥模范城“五连冠”。加强民族宗教工作，营造和谐发展环境。加强社区建设，培育社会组织，建立社区资源共享机制，打造“15分钟便民服务圈”。建设公共文化服务体系，建成一批社区文化中心、社区图书馆、农村文化大院、全民健身居家工程等公共文体设施，继续办好社区一家亲、国际流行音乐周、国际风情节等活动，提升“9剧场”品牌，推进工人俱乐部和全民健身中心建设，丰富郊野公园文化内涵，不断满足群众的精神文化需求。
大力发展教育卫生事业。深入推进素质教育，促进教育均衡优质发展。推进小学规范化建设、初中教学规范化管理和校舍安全建设工程。深入实施“双名工程”，加大名师、名校长培养和引进力度，提升教师队伍素质，积极引进名校，促进优质资源聚集。加大农村教育投入，促进城乡教育均衡发展。妥善解决困难群体和流动人口子女就学问题。加大公办幼儿园建设力度。加快职业教育、国际教育、社区教育、成人教育发展，争创北京市建设学习型城区示范区。强化公共卫生服务体系，做好甲型H1N1流感等传染病防控工作，提高公共卫生保障能力。完善社区卫生服务功能和管理机制，科学开展社区卫生绩效考核评价。推进医药卫生体制改革。统筹区域医疗资源，缓解群众看病难问题。加快垂杨柳医院扩建。加强基层卫生工作，健全中医药预防保健服务体系，培养家庭保健员，开展“健康北京人”行动。
加快完善就业和社会保障体系。继续实施积极的就业政策，提高就业组织化程度，稳定和扩大就业。整合扶持政策，鼓励自主创业。促进农村劳动力转移就业。搭建高校毕业生就业服务平台，促进大学生就业。鼓励社会中介组织、企业承接公共服务项目，支持福利企业发展，鼓励企业在发展中吸纳困难群体就业。强化劳动力市场监管，发挥工会等社团组织作用，维护劳动关系和谐稳定。城镇登记失业率控制在2%以内。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长8%。扩大社会保障覆盖面，做好老人、儿童和无业居民参保工作，城镇社会保险参保人数增长4%，农村居民参加城乡居民养老保险达到95%。落实城镇老年人和无业人员医疗保险费用报销制度，推行城镇退休职工医疗保险社保卡制度。加大财政投入，进一步提高新农合保障水平。加强社会救助工作。做好政策性住房建设和配租配售，缓解中低收入家庭住房困难。积极推进养老事业，实施家庭无障碍设施改造，开展养老（助残）精神关怀服务，弘扬孝敬父母、关爱老人的传统美德，逐步构建覆盖城乡的养老助残服务体系。
各位代表，新形势、新任务对政府自身建设提出了新要求。在新的一年里，我们将深入贯彻党的十七届四中全会精神，坚持依法行政，严格按照法定权限和程序行使权力、履行职责。坚决执行区人大及其常委会决议，自觉接受人大监督，主动与区政协加强联系，认真听取各民主党派、工商联、无党派人士和人民团体的意见，进一步提高科学决策、民主决策水平和依法行政能力，建设服务型政府。一是着力转变政府职能。严格落实机构改革方案，进一步理顺部门、街乡职责关系，整合行政资源，落实责任，提高效能。推进公共财政体系建设，依法公开政府信息。扩大网上审批范围，优化审批流程，提高服务效率。二是积极推进管理创新。完善重大决策事项征询和风险评估机制，提升政府科学决策水平。创新产业发展、民生保障、城市管理工作机制，进一步提高工作标准和服务水平。三是全面加强政府作风建设。巩固学习实践科学发展观活动成果，深入开展调查研究，求真务实，真抓实干，以良好的作风服务社会、服务群众、服务企业。强化财政资金使用监管，降低行政成本，推进节约型政府建设。认真落实党风廉政建设责任制，加大对重点工程和重大资金的行政监察和审计监督，建设为民务实、廉洁高效政府。
各位代表，朝阳区发展已经迈上了新的征程。让我们在市委、市政府和区委的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，进一步增强使命感、责任感和紧迫感，解放思想、开拓创新、扎实工作、不辱使命，为“人文北京、科技北京、绿色北京”建设、在更高层次上推进朝阳又好又快发展而努力奋斗！

㈤ 市场调查报告格式样板

《市场调查报告》是指市场对购买欲望和动机、对商品（或企业）的意见和要求及对商品价格浮动的文字材料。

格式：1.标题。
2.正文：前言、主文（情况、预测、分析、建议）和结语。
3.结尾：调查单位、调查人签名、调查时间等。

范例一：

日本的果酱市场
近年来日本果酱市场容量稳定，每年消费量为7.3－8.5万吨。消费者日益喜爱低糖果酱及冰冻果酱，包装逐步由大变小，品种由原先的草莓及桔子酱等数种增加一几十种之多。自1985－1988年期间，年均进口一直稳定在4000－5000吨，但是价格及原产国变动很大。根据1988年的进口统计数字来看，俄罗斯是对日出口果酱最多的国家，达1140吨。其次是……
进口果酱的品种繁多，主要品种有：……
包装设计以美国和欧洲的最好，不仅包装小巧（少于40克）、设计奇特，且有名贵礼品包装等。低糖果酱（含糖量为30－50％）日益受到欢迎……（略）
日本农林省对果酱的质量标准有明确规定……（略）
出口商若要成功地进入日本果酱市场，扩大果酱销售量，应考虑下述几点重要因素：
（1）顾客选择的多样性。（略）
（2）果酱要含糖分低。（略）
（3）小型包装日益受欢迎，14克、30克、42克的小包装取得成功。（略）
（4）开发礼品果酱系列。（略）

范例二：

上海市单身公寓市场调查报告
近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即：
■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。
■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。
■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。
在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。
一、单身公寓的（诞生）历史沿革
单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。
在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。
二、单身公寓设计定位的基本特点
单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：
1、 最大程度的控制面积。
以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。
案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
蓝朝部落 29—49 24—33 16—24
奔腾新干线 26—62 31—55 18—28
青年汇 37.11 37.11 35
面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。
但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。
2、 拥有地段优势的稀缺产品。
目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。
3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。
理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。
因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：
商业设施类 24小时便利店
24小时洗衣店
全天候餐厅及送餐服务
运动休闲类 健身房、桌球、壁球等
棋牌游戏
图书阅览
家政服务类 房内清洁服务
代购、代定、代收服务
物业及用品租赁、出售服务
商务网络类 互联网、复印、传真等
4、全装修成品房。
全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。
5、仅仅是一种过渡产品。
单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。
三、单身公寓的客户群体
既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：
1、喜独立居住的本市高学历青年。
据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。
2、外地来沪的知识型青年。
上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。
3、单亲家庭。
丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。
4、投资客。
上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。
在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40—50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。
四、上海市单身公寓的市场现状
1、目前上海单身公寓的市场交易氛围
上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄：
■ 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。
■ 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。
■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。
■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。
■ 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。
从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门•MYCITY”、“中远两湾城•发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。
2、几个典型单身公寓的基本情况介绍
为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后）
五、单身公寓今后的发展前景
单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？
我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。
我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：
1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。
据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。
2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。
单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。
比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5—10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：
一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10—20户，有些甚至高达七八十户，平均3—8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。
房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；
这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。
3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。
就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。
六、结论
总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论：
■ 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的；
■ 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。
■ 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。
销售企划部
附：典型单身公寓个案介绍

■ 蓝朝部落
工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司
面积范围：24—54平方米 主力面积：32平方米
销售单价：6000—8000元/平方米 总价范围：16—38万元
得房率：55% 总户数：500户
开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬）
所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月
客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大
配套设施：四梯24户32层；1—8层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等
个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目
个案劣势：得房率低；周边环境脏乱

■ 青年汇
工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司
面积范围：36—60平方米 主力面积：40平方米
销售单价：8500—9000元/平方米 总价范围：30—54万元
得房率：76—79% 总户数：一期1000多套
开盘日期：2001年11月 销售率：100%
所处地段：市区三级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%）
配套设施：6梯24户28—34层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调
个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全
个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般

■ 奔腾新干线
工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司
面积范围：30—42平方米 主力面积：36—40平方米
销售单价：5600元/平方米 总价范围：17—24万元
得房率：70% 总户数：500户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%
所处地段：市区四级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地人士
配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器
个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理
个案劣势：地段较差；周边环境脏乱

■ 东渡名人大厦
工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司
面积范围：41—50平方米 主力面积：45平方米
销售单价：6900—7200元/平方米 总价范围：30—35万元
得房率：62% 总户数：350户
开盘日期：2002年1月 销售率：90%
所处地段：市区四级地段
客源层面：投资客、公司白领（商住两用）
配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：交通便利；总价适中；投资性强
个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全

■ 自由之宅
工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司
面积范围：25—65平方米 主力面积：40平方米
销售单价：7000元/平方米 总价范围：18—45万元
得房率：72% 总户数：157户
开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完）
所处地段：市区六级地段
客源层面：外籍人士、投资客、私营业主
配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区）
个案劣势：离中心城区较远；投资性一般

■ 金银汇
工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司
面积范围：35—75平方米 主力面积：40平方米
销售单价：11000—13000元/平方米 总价范围：36—48万元
得房率：55% 总户数：900户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完）
所处地段：市区二级地段
客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）
配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利
个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高

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酒店式公寓

酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

酒店式公寓起源

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。

酒店式公寓特点

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。

酒店式公寓的前景

随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。

酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。

酒店式公寓个性化十足

酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。

酒店式公寓蕴含投资价值

与其他投资类产品相比，酒店式服务公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。首先，风险小。由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

其次，回报高。近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－56美元／平方米／月不等，出租率普遍在70％以上。

专家指出，酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。

酒店式公寓投资注意因素

但业内专家指出，尽管酒店式服务公寓具备投资优势，投资者在选择该类物业投资时需考虑以下几个因素：

1、位置。客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在该类物业投资上取得成功的“鼎极·嘉华世纪”项目开发商——北京白金房地产开发公司董事总经理解滨认为，酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里。他认为，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。

2、服务的水平。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务的水平直接影响到经营状况。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键，目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，存在收益偏低的情况。鼎极·嘉华世纪这方面的经验也颇具借鉴意义，他们不仅聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。

3、价格是否透支。看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，其实也暗藏危机。有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋却卖到了上万元，即使加上日后的回报，购买的房子也是负资产。

当全新的酒店式公寓出现后会给现在正处于投资巅峰期的酒店业带来新的转机，我们将拭目以待。