房地产营销策划公司股权结构

1. 房地产企业如何合理避税

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
避税具体方法：
一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

2. 房地产业融资体系的现状与趋势

房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势

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我国房地产业投资自1998年以来，已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：合作开发或项目公司被收购，企业上市，居民住房按揭贷款，商业抵押贷款，基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
1. 合作开发或项目公司被收购
去年以来，已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月，摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司，投资9000千万美元，打造“锦麟天地雅苑”，与上海复地集团合作投资5000万美元，建造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面，一是项目的基本强弱因素，二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说，通过与强手合作，可寻找到高质资金的来源，达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
2.房地产企业上市
据了解，在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能使得部分资金撤出房地产投资市场，更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
3.房地产投资基金
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地产投资信托
房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内，预期收益率最高达8．4％，绝大部分都在4％以上，预期收益远远高于银行的协议贷款，因此对投资者有相当大的吸引力。
目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，成本高于银行，风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑，使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此，尽管信托有着很多优势，但由于信托产品有一定的先天局限性，又受到严格的政策限制，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。
5．房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）
实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系，以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系，住房公积金制度也仅限于部分城镇地区，在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下，对房地产地价、地面建筑质地的评估，显然存在技术难度，增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%；个人贷款余额2003年底达到11780亿元，是1977年的60倍，占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
据悉，关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年，已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
6.地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）
目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
7.房地产融资租赁
房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。

3. 新设公司想持续扩张，该如何设计股权架构

专注专业卓越

何为股权架构

1．什么样的人适合作合伙人

今天讲大众创业万众创新，大家都讲合伙人，但其实法律的合伙人和法律上的股东是有差别的。合伙人在法律上针对的是合伙企业，包括有限合伙企业和普通有限合伙企业，股东相对应的是公司，所以合伙人和股东在法律上是不一样的。所以我们这里讲的合伙人是一种俗称，不是法律意义上的合伙人，实际上是有限公司里的股东。但因为现在创业火热，大家有点约定俗成，所以我们今天要讲的就是《中国合伙人》里的合伙人。

所以关于合伙人适合的标准，我看了很多案例之后，认为有3个标：

1.第一，要有创业的能力。

2。第二，要有创业的心态。

3.第三，要找到一起吃苦坚持的人。

以上几个标准是大方向上的，涉及到具体的还有以下4个标准：

1.理念要认同，要同舟共济。

2.资源互补、优势互补，取长补短。

3.各自能独当一面，在某方面能撑起来。

4.需要背靠背的信任，相互之间没有什么顾忌，可以相互托付。

2．股权的理解和分类

股权有两种理解：

一种比较通俗，就是10%、70%、90%，这是法律登记上的股权。你占有公司多少法律上的股权，就代表这个公司里有多少比例是属于你的。

§第二种理解叫创业股权。这个不一定完全正确，但可以与大家交流一下。这种股权举个例子，你我他三个人按照721模式合伙，虽然都有出资，占有20%的股权，但是对不起，这个20%，还只是在你名下而已。它是一种企业成长的股权，这20%是你的没错，但不是说你前期投入了，这个公司就必然成长到什么阶段，每一个企业都是一个成长的过程，都有它的成熟期，也就是企业只有在成熟阶段以后，这个20%才真正是你的。

具体法律上的股权分类：

§第一种：实打实的股权，在工商局登记的30%、60%等股权。

§第二种：限制性股权。就是你一开始就出资了或享有了，但可能需要在付出多少年之后，才能达到兑现机制。或者企业发展过程中，你转让、质押和处理等方面都会受到限制，这是限制性股权。

§第三种：期权，就是期待性的权利。主要是针对企业员工，做一个激励核心员工、高管，各种VP的方案。

3．股权架构原则

涉及到股权架构的基本原则，主要有5点。

股权架构原则

一，公平

二，效率

三，控制权

四，利于资本运作

五，避免均等

第一：公平，贡献和股比要有正向相关。所以对于CEO来说，你需要清晰知道每个人每个岗位在各个阶段的不同，对于贡献和股权架构设置也就不能一刀切。

第二：效率，主要有三个方面的考量。首先是资源，比如人的资源，产品、技术、运营和PR，甚至是融资；其次是这个架构要便于公司治理，特别是涉及一些重大决策的时候，能够在议事规则下迅速做出比较高效、正确的判断。最后结合第二点，这个股权分配架构需要考虑决策，就是要有一个老大，能让任何事情决策更加高效。

第三：便于创始团队对公司的控制，是控制权。

第四：有利于资本运作。这个主要涉及两个层面：融资和挂牌IPO。

第五：避免均等。很简单，避免55开，或者333之类的，这种结构非常糟糕。

4．股权应该如何分配

很多人来找我们律师的时候，大都会问合伙人份额怎么分。我的回答都是标准的，任何一个事业不可能靠几个合伙人、几个“O”做起来，一定要靠很多伙伴、VP和高管，包含全体兄弟姐妹。

所以基于共同打拼这一点，考虑问题的思路就不再是怎么分，而是分给谁。一般来讲，我们律师都会根据你的行业，给你一个建议，应该拿多少的期权值出来，比如数据统计，现在一般是10%到16%，或者到20%都有，而奇虎360拿出40%，应该说是比较慷慨的，换个直观的说法就是，他们公司现在随便一个高管或者部门主管都是千万级富翁。

还有一个大家比较熟悉的例子是华为，他们说自己是全员持股，不过法律上讲的话只能叫全员激励。华为是用现金价值的方式来激励，而不是实打实将所有的公司员工都作为股东。但这个可以给我们的启示是，在考虑股权这个蛋糕怎么切的时候，首先要照顾的是员工份额，留多少才能持续吸引后续的优秀人才加入？这个是需要提前分出来的，那作为律师来讲，我们建议10%到20%都正常，15%、12%，在资本市场比较认可的是12%，但比较折中的方式有15%。

第二个需要考虑给新的合伙人预留。刚才说了，不是所有团队都能从刚开始的时候就找到齐整合适的创业团队，中间还会有各种各样的联合创始人需要引进。一般我们会根据测算建议你先预留15%，会相对合理一些。

所以扣除了以上预留的两部分，才是创始合伙人的股权份额。

所以我们聚百洲独创股权6+1整体策划系统，让你的股权分配都皆大欢喜。

5．创始人的份额分配

1.从企业刚创立就给它估值，哪怕是通过资本市场去估值。比如一个互联网项目，注册资本是100万，刚开始的估值是500万，去融天使的时候估值1200万，这种情况下你出资30万，就只能占6个点。这是第一个需要考量的因素。

2.第二个因素是要有一个老大，即CEO，对公司有更多担当和责任，特别在前期是为了决策效率。企业的发展与CEO的能力直接挂钩，所以CEO在一个创业项目一定要大股，始终能够控制住这家企业。

3.接下来就需要考虑合伙人了，这个需要多方面综合考量，因为在企业发展过程中各有优势，有资金、资源、专利、创意、技术、运营和个人品牌等。而资源的话，包括融资的资源、数据的资源等，在前期会很重要。

每个阶段大家都要科学地评估，有个全面的认识，现在的互联网创业跟以前的创业确实不一样，有很多不确定性，但是在合伙人问题上，在项目规划里，平衡了各种资源、人才和发展阶段之后的科学评估，会比较适合。

4.第四个方面就是要在合伙人股权分配上有一个明显的梯次。在刚才讲过的不要均等的基础上，实现梯次，这种梯次不是CEO60%，剩下的40%，还有三个人，每个人13.33%，这也不行。比如CEO老大、CTO是老二，然后依次各种“O”，按照20、15、10，或者15、12、8、5这种梯次，会在以后方便很多。

5.问：我们项目融资现在已经A轮了，需要吸纳一个联合创始人、一个非常厉害的CTO进来，那该给多少股份合适？

6.答：这样的问题，我一般都会先问这个人进来的具体作用是什么？能不能用钱来解决，接着才会看轮次。在北京，产品还没有就引起CTO，给人15%-20%是正常的；天使轮之后，产品已经有Demo了，那这个CTO可能要在股份上打五折了，原来15%，现在只能是8%、6%，或者5%；在A轮以后，就可能只给3%-5%了；如果到了B轮，可能就只给期权了。所以这就是刚才讲到的，股权都是动态分配的，你要根据你的阶段不断做评估，因为你的融资阶段不一样，企业的估值也是不一样的。

7.建议：CEO给50%-60%都是正常的，但是联合创始人，不管有多少个人，一定不要加起来超过30%，你还需要预留10%-20%的职权期，这算比较科学的股权架构结构安排。

6．股权架构的法律设计

就互联网创业来讲，股东协议应该有这么几个机制：

股权协议包含的机制

股权兑现

股权的动态调整

离婚

继承

犯罪

第一：股权兑现机制，也叫股权成熟机制。比如刚才讲到，我这个项目成熟期是4年左右，我在里面占20%的股权，但是在这过程中我认为太辛苦，无法再坚持下去，无论是迫于生活压力、失去兴趣还是什么原因，反正我不再跟着一起玩了。这个时候出现的问题是：我要走了，但工商局登记里，我的名下还有20%的股权，这如果一直到上市IPO，对于其他人是不公平的。

对于股权兑现机制，它的核心就是：登记在工商局的股权是你的，但一定不是一成不变的，需要按照时间和阶段的发展，你个人对公司的付出来不断评估兑现。

第二个机制是股权的动态调整。比如公司未来是要往云计算、大数据方向发展的，但现在还不会到那个层次，相关的人需要成长，那就可能涉及到我给技术本来是10%，但是现在先给5%，等到你也能达到再给5%，或者你达不到就用这5%来给别人。所以这个是一个动态的可调整的机制。

第三种情况是离婚，股东里有夫妻离婚，因为夫妻离婚涉及到共同财产的分割，就会导致公司相应变动，所以关于离婚可能要有提前的约定，一种是谁创业归谁，你这个项目与配偶无关。

第四种情况是继承，这个一般不会被关注，但是又很常见，比如股东去世之类的，他的继承人就会成为股东，但是如果继承人和这个项目不对路，聊不来，那可能就会影响公司的决策和发展。所以对于继承相关的情况，协议里也应该有一些权益可以清算的条款，这样会比较科学。

第五种情况是犯罪，就是创业项目中的创始人因为各种工作的原因或者个人的原因犯罪，如果这些犯罪可能影响到项目后续的资本运作，或者是因为被关押导致公司决策受限，那也要在股东协议中考虑到。

控股权

1．股权分类

第一种：绝对控制，占股三分之二以上。因为《公司法》规定，公司重大事项，比如涉及修改公司章程、公司合并、分类、解散等，这些重要情况是必须要三分之二以上来同意的，这是叫绝对控制。

第二种：相对控制，有两种方式，一种是占股50%以上，另一种是有很多股东，我相对占股最多。不过常规情况下第一种方式比较常见，所以很多创业公司创始人的占股往往是51%。

第三种：一票否决权，比如占股34%，虽然没有51%，也没有67%，但有些情况下必须2/3以上通过的话，我占股34%，那其他人占股66%就没用。所以这是一种非常直接、简单粗暴的方法，在表决上拥有绝对话语权。

2．股权具体可以怎么来实现

第一种：代持，比如昨天还有一个项目来咨询，有8个创始人，占股差不多，最大悬殊也就3个点。这种情况下，比较直接的方法就是让某个人，或者CEO代持。但我个人是非常不建议代持的，因为代持有几个问题：给CEO代持或让某个人代持，人什么时候没了都不知道；涉及道德风险。

第二种：表决权委托，比较常见于美国。表决权委托就是你让我给你代持我不干，但表决权可以给你，委托你来帮忙投票。

第三种：AB股，也叫牛卡计划，也可以叫双股权，是舶来品。简单讲就是公司里存在两种股权，但工商意义的性质是一样的，只是表决权不一样。具体来说，我虽然占股30%，实现不了控制，但是我如果要求在表决权上放大，那也能实现对公司的控制。所以总结来说，就是股票所有权和投票权分离，放大自己的表决权。

第四种：持股平台，这个是律师比较推荐的。刚才说到代持不靠谱，一个重要原因就是投票权委托有时候可以撤销，并且是随时可以撤销，不是很方便。这个时候我们可能会做一个持股平台来实现控制，就是把一些零散、小额的股权集中起来实现投票权，或者有些人占股30%，可以放一部分进来到持股平台里。持股平台主要有两种方式，一种是有限公司，一种是有限合伙。从法律的角度，我们建议还是放在有限合伙企业中，因为治理方便，基本是GP（管理合伙人）说了算，其他人只要负责做就行。

3．公司股权有哪些权利

第一：一票否决权。比如下列事项必须经过创始人、股东谁谁谁的同意，才能通过，这个就是一票否决权，是一种强有力的保有控制权的方式。

第二：董事提名权。类似的可以借鉴阿里巴巴的合伙人制度，比如说董事会一般是奇数，设立的董事会至少是3个人，所以可以约定，创始人可以有权提名一半以上的董事会的董事人选。

第三：董事长的任命权。不仅可以提名董事，还可以提名董事长人选。

4. 万物粱行公司总部组织架构

摘要 亲你好

5. 请问注册一家做营销的公司需要花的费用多少以及注册后每个月需要交的固定的费用多少

一、你知道开业去哪审批吗？
从事不同的行业有不同的审批部门，以下是27个行业对应的审批部门：
1、从事食品（含饲料添加剂）的生产、销售--区防疫站
2、烟草专卖品的生产、经营--烟草专卖局
3、药品生产、经营--卫生局
4、锅炉、压力容器制造及电梯安装--劳动局
5、化学危险品（含石油）生产经营--化工厅
6、金银收购、金银制品加工、经营及废料中回收的金银--人民银行
7、旅行社--市旅游局
8、特种行业（旅馆、印刷、废旧金属收购、文化娱乐、浴室）--公安分局
9、图书报刊和录音录象制品的出版、发行销售--广播电视局
10、公路水路运输、客运--交通局
11、娱乐场所--文化局
12、文物经营--文物局
13、小轿车经营--市工商局市场处
14、会计、审计事务所--财政局、审计局
15、房地产经营--建委
16、广告经营--工商局广告处
17、商标印刷--工商局商标处
18、国有资产评估--财政局
19、成品油批发、零售、加油站--计经委
20、煤炭经营--煤炭市场洽理办公室
21、汽车维修--汽车维修行业管理处
22、经济信息、房产信息咨询--工商局
23、物业管理公司（与房地产公司要有代理合同）--房产局
24、计算机网络服务--公安局
25、医疗器械销售--医药管理局
26、职业介绍所--劳动局
27、企业登记代理--工商局
二、创办新企业怎样注册？
我国现行法律，个人创业的法律途径主要有：设立有限责任公司；申请登记从事个体工商业；设立个人独资企业；设立合伙企业。
——注册底线
1、有限责任公司：最低注册资本10万人民币。基本要求：
（1） 股东符合法定人数即由2个以上50个以下股东共同出资设立；
（2） 股东出资达到法定资本最低限额：以生产经营为主的公司需50万元人民币以上； 以商品批发为主的公司需50万元人民币以上；以商品零售为主的公司需30万元人民币以上； 科技开发、咨询、服务公司需10万元人民币以上；
（3） 股东共同制定公司章程；
（4） 有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；
（5） 有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
2、个体工商户：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：
（1） 有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员，可以申请从事个体工商业经营；
（2） 申请人必须具备与经营项目相应的资金、经营场地、经营能力及业务技术。
3、私营独资企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：
（1） 投资人为一个自然人；
（2） 有合法的企业名称；
（3） 有投资人申报的出资；
（4） 有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；
（5） 有必要的从业人员。
4、私营合伙企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：
（1） 有二个以上合伙人，并且都是依法承担无限责任者；
（2） 有书面合伙协议；
（3） 有各合伙人实际缴付的出资；
（4） 有合伙企业的名称；
（5） 有经营场所和从事合伙经营的必要条件。
（6） 合伙人应当为具有完全民事行为能力的人。
（7） 法律、行政法规禁止从事营利性活动的人，不得成为合伙企业的合伙人。
备注：合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其它财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。

——注册步骤
步骤一、到市工商局（或当地区、县工商局）企业登记窗口咨询，领取注册登记相关表格、资料。
步骤二、办理名称预先核准、取得《名称预先核准通知书》。
步骤三、以核准的名称到银行开设临时账户，股东将入股资金划入临时账户。
步骤三、到有资格的会计师事务所办理验资证明。
步骤四、将备齐的注册登记资料交工商局登记窗口受理、初审。
步骤五、按约定时间到工商局领取营业执照，缴纳注册登记费。
步骤六、在规定的报纸上发布公告。

三、股权分配：合理决定稳定
股权分配向来是企业的头等机密，一般而言，创业初期股权分配比较明确，结构比较单一，几个合伙人按照出资多少分得相应的股权。但是，随着企业的发展，必然有进有出，必然在分配上会产生种种利益冲突。因此，合理的股权结构是企业稳定的基石。
家族企业的股份安排秘诀：家族企业主要采用两大类股权安排，即分散化股权安排和集中化股权安排。
1．分散化股权安排：让尽可能多的家族成员持有公司股份，不论其是否在公司工作，所有家族成员都享有平等权利。
股权分散的家族企业有两种管理方法：外聘专业人员管理和部分家族成员管理。中国大多数家族企业采取第二种方式。他们认为，能干的家族成员比外聘人员更适合代表自己的利益。
2．股权集中方法：只对在企业工作或在企业任职的家族成员分配股权。这种方法注重控制所有权而非管理权，着眼于保证家族权力的世代持续。
这种安排的好处在于，首先，由于所有权和管理者的利益连在一起，决策程序可以加快。第二，由于家族成员只有经过争取才能成为股东和管理者，企业可以保持创业者当年的企业家精神。
合伙企业股份安排的秘诀：合伙企业的股份安排一般采取奇数原则。即奇数合伙人结构，比如一个企业拥有三个合伙人，其中两个处于强势地位，另一个处于弱势，但也是很关键的平衡地位，任何一个人都没有决定权。彼此的制约关系是稳定的基础。
同时，为了吸引优秀人才，不论是家族企业还是合伙企业，都会拿出部分股份给予部分高级人才，按照通常的规则是，70％～80％由创业者拥有，其余20％～30％由高级人才拥有。他们享受相应的投票和分红的权利。
随着企业的发展，可能会引进更多的资金，更多的人才，更多的合伙人，因此，整体股份结构的平衡就显得非常重要。对于新兴企业而言，股权分配是一项长期的任务。
四、选址秘诀：好的选址是成功的一半
位置决定"钱"途。一般而言，工厂、仓储等企业以减少中间环节，降低企业生产成本，提高运行效率为原则，一般选在开发区。公司以交通便利，商务交流迅捷，商务服务完善为原则，一般选择商业圈或者邻近商业圈的写字楼。
各种行业中，以餐饮、服务行业选址的条件最为苛刻，以下是商场和商店的选址秘诀。
1、商场选址秘诀
1）、注意路面与地势。通常商店地面应与道路处在一个平面上，有利于顾客出入。如果商场位置在坡路上或高度相差很多的地段上。那么最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。
2）、选择方位与走向。
①方位情况。方位是指商场正门的朝向，一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
②走向情况。一般而言，人们普遍有右行习惯，商场在选择进口时应以右为上。如街道是东西走向，客流主要从东边来时，以东北路口为最佳；如果街道是南北走向，客流主要从南向北流动，以东南路口为最佳。
③交*路口情况。如果是三*路口，最好将商场设在路口正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将商场设在路口的"转角"处。
3）、留意潜在商业价值
留意一些不引人注目但有潜力的地段。主要从以下几方面评价：
①拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值。
②是否*近大型机关、单位、厂矿企业。
③未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

2、开店选址秘诀
1）、要根据经营内容来选择地址。服装店、小超市要求开在人流量大的地方；保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
2）、要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某市场会自发形成为销售某类商品的"集中市场"。
3）、要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的空间。
4）、要有"傍大款"意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。这些著名品牌店在选址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应"拣"些顾客。
五、企业创业期管理：简单就是杀手锏
新创办公司的管理制度以简单适用为原则。创业期企业主要是抓好人和财两个方面。人事管理方面，制定考勤制度、奖惩条例、薪资方案等制度。财务方面，制定报销制度、现金流量、制定预算、核算和控制成本等制度。具体操作中，有以下一些建议：
1、 明确企业目标，达成共识。创业者应该将企业的目标清晰化明确化。有了目标，才有方向，才有一个共同的远景，这种共识能够大大减少管理和运作上的摩擦；
2、 明确"谁听谁的"和"什么事情谁说了算"，并用书面的正式文件规定下来。组织架构设计中最根本的问题就是决策权限的分配。因此明确每一个核心成员的职责对管理是否畅通非常关键，否则创业者的兄弟意气会让管理陷于混乱；

3、 由于创业期规模较小，许多问题都可以直截了当地进行沟通，大家都应遵循开诚布公、实事求是的行为风格，把事情摆到桌面上来讲，不要打肚皮官司；
4、 在公司内部形成一个管理团队。定期交换意见，讨论诸如产品研发、竞争对手、内部效率、财务状况等与公司经营策略相关的问题。一般采取三级管理结构，决策层、管理层、一般员工；
5、 制定并尽量遵守既定的管理制度。必须强调人人都必须遵守，不能有特权，也不能朝令夕改。当公司发展到一定的程度并初具实力时，就要意识到自身能力上的缺陷，尽可能聘请一些管理方面的专业人才来共图大业。
特别提醒
1、注意财务监控。
研究表明，许多初创企业在一年内就倒闭的直接原因是因为财务管理不善，应收账款中的坏账太多，频频发生流动资金短缺问题。初创企业的财务部门常常是一个会计、一个出纳，完全不足以应付如此众多的挑战。创业者要特别注重财务监控问题，不能简单地把财务管理视作"记账"，要由有专业技能的专人负责，并且有相应的激励机制和评估体系。
2、避免社会关系对工作关系的干扰。
创业期企业里的员工多半有亲属关系或地缘、学缘关系，相互之间有着千丝万缕的社会关系，这些关系在一定程度上影响着企业内正常的工作关系。按规范行使企业管理往往比较困难，规范的制度体系缺乏必要的实施环境。
六、初创企业的薪酬设计
对于企业的创始人来讲，如何设计员工薪酬制度是在企业创建之初就面临的重要问题之一。这个问题的复杂性在于：首先，员工有不同的层次，对不同层次的员工采取何种不同的激励制度？其次，有各种薪酬制度可供选择，如员工持股、期权制、远期来讲还有MBO(经理层收购)，等等，哪一种制度最适合你的企业？另外，随着企业的发展，企业的薪酬制度是否应该作相应的调整？
总的来看，初创企业的薪酬设计采取如下原则
1、高工资、低福利的原则。
2、简明、实用原则。
3、增加激励力度。
4、建立绩效工资制度。
企业内部可以分为技术高度密集型岗位、部门和一般经营、服务型两类。两者在工薪制度上将有所区别：技术高度密集型岗位，企业对所招募的员工有比较强的依赖性，所以为了招募到技术人才，在工薪设计上必须考虑企业的长远发展目标和相对的稳定性。为此，工薪制度应采取灵活的组合方式；如直接给股份、高薪加高福利等。

对于一般经营、服务型部门和岗位，应采用岗位、级别的等级工薪制度。该项制度建立得越早越好。根据企业的岗位需求和实际能力，以及员工的实际能力和水平，有目的的定岗、定员和定级、定薪。员工进入企业有明确的个人定位及发展目标，岗位的变化与薪水具有必然的联系。
企业的工薪制度和激励制度是两个不同的制度，尤其是初创企业更要加以区分，否则会导致基本工薪制度与激励制度的混乱，使员工的工作热情受到打击。企业管理者要对作出杰出贡献的员工给予激励，就不能采用在原岗位直接加薪的简单方法；而应采用一次性奖励或升职加薪的方法。
同时薪酬设计要注意两个方面的问题。
1、避免差距过大
差距过大是指优秀员工与普通员工之间的报酬差异大于工作本身的差异，也有可能是干同等工作的员工之间存在着较大的差异。前者的差异过大有助于稳定优秀员工，后者的差异过大会造成员工的不满。
2、避免差距过小
差异过小是指优秀员工与普通员工之间的报酬差异小于工作本身的差异。它会引起优秀员工的不满。
七、税收策划：让企业在税收测算中获益
所谓税收筹划，又称纳税筹划，是指在国家税收法规、政策允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动进行的前期筹划，尽可能地减轻税收负担，以获取税收利益。 税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利。
税收策划的方向主要有以下三个方面。
1、税收政策筹划
影响应纳税额的因素通常有2个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小，因此，做税收筹划，无非是从这2个因素入手。
例如，企业所得税种，计税依据就是应纳税所得额，税率有3档，即：应纳税所得额3万元以下，税率18％；应纳税所得额在3-10万元，税率为27％；应纳税所得额在10万元以上的，税率为33％。在进行该税种税收筹划时，如果现在仅从税率因素考虑，那么就有税收筹划的空间。
2、办税费用筹划
办税费用包括办税人员费用、资料费用、差旅费用、邮寄费用、利息等。尽管办税费用在纳税成本中占的份额不大，但仍有筹划必要。比如对企业财会人员进行合理分工，由财会人员兼任办税员；通过网上申报降低资料费用等等。对于利息费用的降低途径可以采取递延纳税的办法。
3、额外税收负担筹划
额外税收负担，是指按照税法规定应当予以征税，但却完全可以避免的税收负担。本文主要谈论与会计核算有关的三种非正常税收负担。
1）、税法规定，纳税人兼营增值税（或营业税）应税项目适用不同税率的，应当单独核算其销售额，未单独核算的，一律从高适用税率；
2）、纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税销售额，未单独核算销售额的，不得免税、减税；
3）、对纳税人账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的，税务机关有权核定其应纳税额。
对于额外税收负担，纳税人可以通过加强财务核算，按规定履行各项报批手续，履行代扣代缴、代收代缴义务，认真作好纳税调整等方法来解决。

6. 一份完整的项目计划书包括哪些

一份好的商业计划书，哪些因素起到决定作用？

BP的页数：看似一个简单的文稿处理工作，其实起到了敲门的作用，对于绝大部分早期项目，BP不应该超过20页PPT的信息量。许多投资人对于超过20页的BP，内心是抵触的，更有些创始人为了追求美观，用了太多设计图片，造成一份BP超过20M，投资人在收到这类BP的时候，如果周边信号不佳，很大可能是不会选择下载查看，这样就白白错过了许多机会。

BP的逻辑：这点是一份BP的核心价值，每个投资人一天要看的BP不会少于20份，能从这几十份BP中脱颖而出，让投资人牢牢记住你的项目，靠的就是清晰的逻辑。另外投资人看BP通常都是快速扫描，甚至一分钟读完。所以一定要直奔主题，讲重点，在最短的篇幅内讲述自己项目的商业逻辑。

BP的美观：之前说过有些创始人为了追求美观，过度包装造成BP过大，这一点是不可取的，不过适当的颜色搭配选择，还是可以让投资人在大量垃圾BP中耳目一新的。“创业者不要过于迷信模板，相信你干的事情是独一无二的，不建议代为撰写BP，亲自撰写与修改BP也是对自己创业逻辑的一次次梳理，最终面对投资人的也是创业者自己，代写人无法取代。

投资人阅读商业计划书（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的产品或服务到底有什么价值2、怎么做（how）？你是不是有执行能力和成功的把握3、怎么赚钱（商业模式）、怎么分钱与需要多少钱（融多少资金）

商业计划书的主要框架

商业计划的主要框架主要从事（内事和外事）、人和钱三个部分。商业计划书的框架模型主要分为如下图所示四大部分和十二小节。

二、以下从12个小节介绍商业计划书的撰写细节和注意事

1、项目定位项目定位：通过一句话简明扼要地介绍你们的项目是什么，项目定位介绍写在商业计划书首页，让人一眼就知道你们是干什么的。

2、提出问题（市场痛点在哪里）提出问题：现有的客户需求哪些没有被满足，市场痛点在哪里，市场需求是创业的基础，很多创业者提出的需求多为伪需求或非刚性需求，在确认市场需求的过程中也是创业者在找差异化，如果创业的方向都没有抓住，自然很难获得投资人的青睐，创业需要对自己和对别人负责任，市场需求的了解和深入至关重要。

3、解决方案（产品与服务）解决方案：通过哪些方法与方式解决市场痛点。

4、市场分析（市场容量）市场分析：需要证明市场需求的存在以及这个需求市场容量

5、进入策略（如何启动）进入策略：项目从无到有，如何启动？

6、竞争优势（竞争对手）竞争优势：行业内的竞争对手有哪些，项目的核心竞争力在哪里？

7、核心团队（团队背景）核心团队：核心团队的背景履历，以及要表明为什么你们的团队能干这个事情

8、执行现状（已做的事情）执行现状：目前项目已经进展到什么程度，已经做的事情做个说明

9、计划目标（未来前景）计划目标：未来一段时间需要干的事情有哪些

10、商业模式（怎么赚钱）商业模式：如何赚钱的问题，在什么时间点能够做到盈亏平衡

11、股权结构（怎么分钱）股权结构：创始人及核心团队的股权结构，决定未来长远发展基础

12、融资计划（需要多少钱）融资计划：需要多少钱干这个事情

13、如果不会写可以找“云对接”代写，还可以免费对接投资人。

7. 房地产多项目开发最有效的管理模式是什么

房地产多项目开发最有效的管理模式是什么?
在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。

根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。

“多项目开发综合症”
多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：
◎ 公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；
◎ 公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；
◎ 项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；
◎ 项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；
◎ 与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；
◎ 人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；
◎ 对企业品牌建设贡献不大，等等。

这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。

一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。

为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：

第一，业务发展战略不清晰

战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。

第二、资源配置不合理

众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。

许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。

第三，规章制度不健全

企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：

行政事务管理体系；
信息管理体系；
法律事务管理体系；
人力资源管理体系；
财务管理与成本控制体系；
投资者关系管理体系；
供方管理与采购管理体系；
项目（工程）管理体系；
营销管理体系；
客户关系管理体系，等。

健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。

不要盲从“标杆”企业

或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是挑逗起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。
树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。

以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：

第一，没有可比性。

截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%。虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的NO.1。万科能成为业界的NO.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。

第二，万科的项目管理模式不是高效的模式

鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。
管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。
确立产品模式是多项目开发的基础

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“ 阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO” 系列 （SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：

1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。

2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。

3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。

4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。

5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。

6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。

7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。

8、统一的VIS。这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。

建立项目管理模式是多项目开发的关键

如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。

建立项目管理模式可分为三个步骤：

第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计

多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：

◎ 战略发展规划对组织结构设计的要求；
◎ 项目类型；
◎ 产品模式；
◎ 经营模式（特别是外包模式）；
◎ 资源状况（特别是人力资源状况）；
◎ 企业文化。

多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。

第二步，划分项目类型

项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。

划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。

第三步，进行流程设计，建立项目管理体系

多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销代理公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。
通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：

一项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；
二项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；
三项目资金与财务管理；
四项目计划与目标管理；
五项目投资决策管理；
六项目研发与设计管理；
七采购与招标管理；
八项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；
九项目营销管理；
十项目客户关系管理，等。

投资主体虚拟化与管理主体实体化

确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。

但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。 事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？ 通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。 “项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。

项目投资主体虚拟化的益处 ◆ 有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；
◆ 有利于规避法律风险； ◆ 有利于财务核算； ◆ 有利于税务筹划。 “项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。 “项目管理主体实体化”的益处 ◆ 有利于控制项目开发成本和管理费用； ◆ 有利于实施有效的考核； ◆ 有利于项目投资目标的实现。 “项目投资主体虚拟化+项目管理主体实体化”尽管还需要进一步完善，但大量实践表明，这种开发管理模式解决了多项目管理的体制问题，也符合国际上“投资商与开发商相分离”的主流业态形式，应该是最适宜、有效的多项目开发管理模式。

8. 贸易公司经营范围是什么

商贸公司的范围可以很广的，不局限于贸易类项目，也可以做服务等等。

公司注册的经营范围参考
一、 服务类
电脑图文设计制作、企业形象策划、展览展示服务、市场调研、摄影服务、资料翻译服务、礼仪服务、赛事活动策划、公关活动策划、快递服务、室内保洁服务、婚庆礼仪服务、餐饮管理、其他居民服务、市政工程配套服务、（房地产开发、物业管理 1年期）；
二、咨询类公司
房产咨询、商务咨询、商务信息咨询、旅游咨询、旅游信息咨询、财务咨询、财务信息咨询、理财咨询、劳务咨询、劳务信息咨询、企业投资咨询、投资管理咨询、投资管理、企业管理咨询、企业营销咨询、人力资源咨询、人才信息咨询服务、职业发展咨询、市场调查及咨询服务、文化教育信息咨询、文化艺术交流策划咨询、医疗健康保健咨询、家政服务、包装服务、投资与资产管理、社会经济咨询、办公服务、企业营销策划及管理咨询、商务信息咨询、会务代理、会展咨询、展览展示代理、室内装潢设计咨询、房地产信息咨询、房屋经纪、房地产营销策划、物业管理咨询、度假信息咨询、法律信息咨询、医药信息咨询、医疗器械信息咨询、投资信息咨询（不含金融、证券、期货）、设计、制作、代理、发布国内各类广告业务（气球广告除外）、雕塑设计与制作等；
（三） 安装维修类公司经营范围
电器安装、制冷设备安装、水电安装、机电设备安装、网络布线、电脑安装维修、屋顶防水、建筑装潢、混凝土切割、植、，加固、水电安装、管道维修、工程机械设备维修、楼宇清洗、外墙粉刷、石林养护、地毯清洗、中央空调清洗、工业管道清洗；
（四） 工程、设计类公司经营范围
建筑工程、市政工程、绿化工程、园林工程、室内装潢、建筑设计、景观设计、室内设计、园林绿化设计、建筑装修装饰设计、房屋建筑工程、土石方工程、地基与基础工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程、建筑幕墙工程、预拌商品混凝土、混凝土预制构件、园林古建筑工程、钢结构工程、电梯安装工程、消防设施工程、建筑防水工程、防腐保温工程、金属门窗工程、爆破与拆除工程、建筑智能化工程、房地产开发等；
（五） 科技类公司经营范围
技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务：计算机领域、计算机技术咨询服务、计算机软硬件、网络科技、网络技术、通讯工程、网络工程、电子计算机与电子技术信息、汽车技术、生物与医药、生物工程及生物制品研制、开发、销售、化工新材料、光机电一体化、航天海洋与现代运输装备、能源与环保、民用核能技术、传统产业中的高科技运用、印务科技。从事机电领域内的技术开发，技术咨询。

六、商贸公司

日用百货、服装服饰、皮革制品、鞋帽、洗涤用品、化妆品、护肤用品、摄影器材、玩具、音响设备及器材、文化办公用品、包装材料 、工艺品、化工原料及产品（除危险品）、五金交电、电子产品、通讯器材、通信设备、通讯设备、仪器仪表、机电设备及配件、机械设备及配件、计算机软硬件及配件 、食品（包装食品、速冻食品、糖果、饮料、糕点、水果、水产、南北干货、土特产、粮油制品、炒货、奶制品、调味品、保健食品、肉制品、植物油、茶叶、食用香料、食品添加剂、酒） 、塑料制品（橡胶制品、塑料制品）、金属制品 、建筑材料、装潢材料、 酒店设备 、 家具。
七、生产加工型类公司经营范围
机械设备及配件生产加工、机电设备及配件生产加工、轴承及配件生产加工、服装服饰加工、鞋帽加工、床上用品生产加工、帐篷、针纺织品、纸制品加工、木制品加工、竹木加工、金属门窗加工、塑料制品加工、塑料制品切割、冲压加工、混凝土加工；热水器、水暖器材、铝制品、玻璃制品、金属构件、汽摩配件、焊接设备、电动机、清洗机及配件，五金机械、五金电器、小五金、各类线带、电子元器件、稳压电源、通讯器材、仪表仪器等生产加工。

八、前置审批参考

医疗器械销售、生产（一类医疗器械除外）、药品、图书报刊、报刊出版物零售、印刷、音像制品销售、酒类批发、食品、医疗结构设立、 烟销售、餐饮、旅馆、客房、塑料制品、水性涂料生产加工、道路运输、水陆运输、 汽车、摩托车维修、人才中介、 劳务服务、 废旧金属收购、 成品油经营、储存、加工、销售、回收金银、文物经营、经营性舞厅、 国画书法、 咖啡馆、酒馆、 报关业务、 水泥生产、航空运输销售代理业务、化妆品生产、工程承包。

9. 公司的结构各部门及各部门的权能，有无人事权，重大决策，股权等一系列知识，要到哪找

总经理
 职责：
1）主持公司全面经营管理工作；
2）主持公司党委工作；
3）负责公司的财务管理工作；
4）负责公司人力资源管理工作；
5）负责工程建设的管理工作。
 分管部门：
财务部；
人力资源部。

（经营）副总经理
 职责：
1) 负责公司的制度建设和标准化管理工作；
2) 负责公司的战略规划及经营计划的制定与落实，并负责公司的全面预算管理；
3) 负责公司对标管理工作；
4) 负责公司的招投标及合同管理等商务管理工作；
5) 负责公司的采购管理工作；
6) 负责公司的信息化工作；
7) 协助总经理抓好公司财务管理工作；
8) 协助总经理抓好公司人力资源管理工作；
9) 完成总经理交办的其它工作。
 分管部门：
1) 计划经营部；
2) 信息中心。

总经理助理
 职责：
1) 负责公司生产业务的市场拓展工作；
2) 负责公司的生产管理工作；
3) 负责公司与生产相关商务及货运管理工作。
4) 完成总经理交办的其它工作。
 分管部门：
1) 生产业务部；

部门职能
部门名称：财务部 直接上级：总经理
下辖岗位：经理、主管会计、会计、出纳
部门本职：负责公司的财务管理工作。
主要职能：
一、 根据国家及其相关部门颁布的财务会计法规政策，拟定公司会计政策及财务管理制度
二、 财务管理
1、 财务预算的编制，预算执行中的财务审核；
2、 资金合理安排，资金成本控制；
3、 定期对现金流情况进行系统分析，为决策提供依据；
4、 各种成本费用的核算归集分析；
5、 定期进行财务分析，编制财务分析报告，并按时上报；
6、 有计划地筹措资金，开辟资金来源；
7、 参与制定或审查重要经济合同、协议及其它经济文件。
三、 会计
1、 针对经济事项所对应的原始凭证的合规性、完整性进行审核；
2、 根据会计准则准确填制记账凭证；
3、 审核记账凭证，严格按照会计内部控制程序进行记账、对帐、结账；
4、 编制会计报表；
5、 各种应收、应付款项的清理；
6、 编制银行调节表；
7、 工资奖金的核算、发放；
8、 企业年金、住房公积金的财务会计管理。
四、 资产管理
1、 办理资产报废审批工作；
2、 负责财产（车辆除外）保险的索赔；
3、 组织进行动产和不动产的盘点清查。
五、 出纳
1、 根据审核后的会计凭证填制付款票据，办理支付业务；
2、 办理银行签证；
六、 税务管理
1、 负责税务筹划与执行；
2、 税金核算、申报、交纳；
七、 事务工作
1、 公司内部财务稽查；
2、 组织配合外部审计。
与其它部门接口：
1、 对各部门的费用预算进行审核；
2、 严格按制度办理各部门有关人员的借款、报销等手续。

部门职能
部门名称：人力资源部 直接上级：总经理
下辖岗位：经理、薪酬考核管理、人事管理、培训管理
部门本职：组织公司的人力资源开发与管理工作，为公司提供和培养合格的人才。
主要职能：
一、 人力资源发展规划和计划
1. 根据公司发展战略，制定人力资源规划；
2. 制定年度劳动用工、工资、员工培训、人事工作等计划，并组织实施。
二、 人力资源制度管理
制定薪酬管理、绩效管理、员工聘用、劳动合同、员工奖惩、人事工作等项管理制度。
三、 人员招聘与任用
1. 制定人力资源招聘计划，选定适宜的招聘方式，实施招聘工作；
2. 根据公司定岗、定编要求和岗位素质要求，对已有人力资源进行合理配置；
3. 确定总部人员甄选与录用程序并根据人力资源需求组织试用考核与任用。
四、 员工培训
1. 建立切实可行的教育培训体系和培训管理机制，提升员工的素质；
2. 拟订年度、月度培训计划，经批准后组织实施；
3. 对培训的效果进行评估，逐步提升培训效果。
五、 薪酬管理
1. 执行薪酬管理制度，拟订年度薪资预算，进行薪资核算，编制薪资表；
2. 反馈薪酬分配效果的相关信息，完善薪酬体系。
六、 考核与奖惩
拟订激励考核制度，组织实施绩效考核工作，进行员工奖惩。
七、 日常人事管理
1. 员工人事档案管理；
2. 相关保险福利管理；
3. 监督、检查员工考勤情况；
4. 办理员工调动手续，进行人事统计，编制人事报表；
5. 劳动合同管理，劳资协调，员工沟通，员工投诉处理；
6. 负责职称评定及资质认定工作。
与其它部门接口：
1. 汇总总部各部门提供的招聘、培训需求，确定其合理性，然后组织实施；
2. 督促各部门掌握信息进行绩效考核；
3. 检查公司人事制度执行情况。

部门职能
部门名称：计划经营部 直接上级：经营副总经理
下辖岗位：经理、招投标管理、合同管理、经营主管、企业管理、计划与统计、物资采购主管、采购业务员
部门本职：负责公司的经营管理工作。
主要职能：
一、 公司规划、制度及标准化建设
1、 分析公司经营状况，根据公司战略制定公司中长期发展规划；
2、 建立健全公司的制度及标准化体系，组织相关业务部门完善公司各项制度和标准；
3、 检查监督部门及员工制度和标准执行情况，发现问题及时予以处理。
二、 计划及预算管理
1. 制定公司年度及月度经营计划；
2. 组织编制及审核公司的预算，经公司决策层通过后对预算进行控制和调整；
3. 编制成本、费用计划，上报审批后实施，对各部门的月度费用预算进行审核；
4. 制定公司及部门的绩效考核指标，组织对部门进行绩效评估；
5. 督促各部门落实公司年度、月度经营计划。
三、 经营活动分析
1. 对经营活动进行分析，为领导决策提供支持和建议；
2. 负责公司生产经营各类数据的统计上报；
3. 组织燃料、物资的盘点工作。
四、 组织公司的招投标工作
五、 合同管理
1、 负责合同范本制定与管理；
2、 监督合同按程序签订；
3、 监督、检查合同的履行。
六、 采购管理
1、 供应商管理(选择、评价、谈判、数据维护、解决冲突、寻找新的供应商)；
2、 负责各类物资及备品备件采购计划的执行。
七、 负责公司的法律事务
与其它部门接口：
1、 组织相关部门进行制度及标准化的建立健全工作；
2、 对各部门的费用预算进行审核；
3、 负责各项经济指标的统计；
4、 对公司各部门的绩效进行评估；
5、 审核技术安全部、信息中心、综合管理部的采购计划，并在公司招投标管理委员会领导下执行采购计划。

部门职能
部门名称：信息中心 直接上级：经营副总经理
下辖岗位：经理、系统工程师、中控维护工程师
部门本职：负责公司的信息化建设及中控系统的技术管理。
主要职能：
一、 公司信息系统的建立与维护
1、 制定信息化建设的规划，并建立健全信息系统；
2、 负责信息系统（门户网站、EAM系统、OA系统、MIS系统）运行管理；
3、 负责信息系统（EAM系统、OA系统、生产管理系统等）的维护、二次开发；
4、 负责各个管理系统使用的授权、监督使用、考核等项工作；
5、 负责公司所有系统安全、数据备份工作。
二、 计算机和网络管理
1、 公司网页的制作与维护；
2、 统一配置公司网络、计算机等，并指导员工的使用；
3、 计算机硬件系统的维护；
4、 信息系统配置计划和技术方案的提报
三、 负责中央控制室的技术管理
四、 负责公司电话、传真机的通讯管理

与其它部门接口：
1、 指导公司各部门做好计算机管理工作；
2、 为生产业务部的中央控制室提供技术支持；
3、 协助计划经营部在公司招投标管理委员会领导下的信息系统采购工作。

部门名称：技术安全部 直接上级：副总经理
下辖岗位：经理、副经理、设备技术员、能耗管理专工、综合管理、计划专工、保管员、安全质量主管、消防及环保管理、安全监察、质量管理、安质员
部门本职：负责公司技术、设备、质量、安全、环保等方面的管理
主要职能：
一、 制定和修订公司技术、设备、质量、安全、环保等相关的制度/标准
二、 技术及质量管理
1、 质量、安全、环保的贯标工作；
2、 审核生产规程和设备检修程序文件，并监督实施；
3、 审核生产部门提出的大小修方案，负责最终的验收；
4、 分析设备运行状况，进行技术创新，研究制定技改计划和方案，并组织实施；
5、 组织对生产事故进行分析，提出处理意见；
6、 审核使用部门上报的备品备件及材料的需求计划，并制定采购计划；
7、 负责设备可靠性、计量管理、生产经济技术指标管理和其它技术监督管理工作。
三、 安全管理
1、 建立健全公司安全管理规范；
2、 监督检查日常文明生产工作并对有关责任单位进行考核；
3、 制定生产安全措施并组织实施。
四、 负责公司的消防和环保管理
五、 负责公司基建管理
六、 外委维修管理
1、 审查维修分包商的资质，提出分包商的选择意见；确定工程量，协助工程合同谈判；
2、 维修分包商的工作组织安排、监督、检查、验收、统计、考核等管理工作。
七、 组织物资的验收及库房管理
八、 负责公司EAM系统运行与维护管理工作
九、负责公司对讲机的全寿命管理
与其它部门接口：
1、 对生产部门进行技术指导和监控；
2、 向计划经营部提出劳保、物资及备品备件的采购计划，协助计划经营部在公司招投标管理委员会领导下的采购工作；
3、 及时向财务部门提供物资入库单，便于按时支付货款；
4、 向计划经营部提供生产技术数据和生产部门的考核信息。

部门职能
部门名称：生产业务部 直接上级：总经理助理
下辖岗位：经 理、副经理、值班经理、计划员、质量员、业务员、调度员、中控值班员、稽核、统计员
部门本职：负责市场开发和业务拓展，合理、均衡组织生产。
主要职能：
一、 制定公司生产调度、货运管理的相关标准和各项规章制度
二、 业务开发
1、 负责公司市场开发及货源的组织工作；
2、 负责公司与生产相关商务及货运管理工作。
三、 生产计划与调度
1、 编制公司年度、月度生产计划及日作业计划；
2、 组织召开日生产调度会，协调解决生产过程中出现的各类问题；
3、 调度指挥生产作业过程，监督检查生产作业计划的完成情况；
4、 调配生产过程中各种资源；
5、 负责生产过程中对外的协调；
6、 公司费收、稽核、内在质量、数量等业务管理；
7、 生产数据的统计、分析。
四、 安全、质量、环保管理
1、 严格执行公司安全生产各项规定，落实安全生产责任制；
2、 严格执行各岗位安全操作规程，做好职工的安全教育及培训工作。
3、 做好部门内各种档案资料、质量记录的管理工作；
4、 合理计划和调度，保证作业质量和服务质量。
与其它部门接口：
1、 接受技术安全部的监督检查；
2、 统一调度协调各生产作业部门的生产活动；
3、 按时向生产业务部上报各类生产报表。

公司少不得以下功能：
管理与运营：办公室、行政、人事、运营、财务
技术与质量：产品开发、质量管理
生产与物流：原料、生产、仓储、运输
市场与营销：策划、销售
具体部门名称可自主决定。