苏州房地产市场调查

1. 近两年，苏州房地产从限购、限贷、到限售、限价、限商，这些对苏州房地产物业管理市场有影响吗

虽然苏州房地产迎来了五限时代，但苏州房地产市场丝毫没有影响苏州房地产物业管理市场的蓬勃发展。过去十几年，苏州房地产物业管理市场一直保持稳步增长的态势。在每年新房的稳定竣工、物业服务渗透率的逐步提升以及高品质物业服务的强劲需求支撑下，世界五大行之一的仲量联行预计未来5年苏州房地产物业管理行业仍将保持较快增长。

2. 2019年苏州整体的房地产市场走势会如何变化呢

回顾2018年苏州房地产市场的变化，从二手房行情看，有涨有跌，近地铁房及学校较好的二手房涨幅较为明显，老小区有跌幅；从新房市场看，因受到政府严格控价缘故，新房市场“稳中带微涨”，园区、姑苏新房受追捧，在限价政策下形成“一二手房倒挂”，低价新盘去化较快，150万左右新房比较受欢迎，整体新房市场竞争激烈。进入2019年后，因“因城施策”战略的影响以及经济的回暖，苏州的新房市场热度较高，但市场整体暂无新盘推出，2018年的尾盘去化较快，优惠少于2018年，二手房市场暂无明显行情变化。从政府的调控力度以及苏州城市的总体环境分析，2019年苏州整体的房地产市场依旧会处于平稳的状态，但随着一批高价地的入市，新房的整体均价将会被拉高，苏州的刚需门槛将进一步提升。

3. 苏州楼市调控再升级

7月24日深夜，苏州市政府再度宣布收紧楼市调控政策，今天(7月25日)起，限购、限售同时升级。

事实上，今年5月，苏州已经三次出手调控楼市，当时就针对限售、土地供应等作出调整。

严跃进分析认为，“苏州此次继续出台房地产政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策思路。政策内容详细，以收紧为主要特征，对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。”

限售范围扩大至苏州全市

由于此前苏州已经执行过较为严厉的政策，业内对于此次政策调整，均表示“略超市场预期”。

根据《意见》，住房限制转让实施范围苏州市扩大：苏州市区(即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区)范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

在居民购房政策方面，意见规定非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

其中社保及个人所得税缴纳范围是指在苏州大市范围内，包括苏州市区(姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区)及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

5月11日，被称为“史上最严”的限售新政，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房限售3年，苏州工业园区全域二手房限售5年。

而此次意见的出台，将限售范围进一步扩大，并增加了限购措施。严跃进表示：“这一限售政策非常严厉。对于一些苏州的炒房者来说，这两年的房屋流动性明显会减少，这也有助于打击各类购房套现的行为。”

“包括苏州市区、昆山和太仓也被纳入严格限购的范围，这和此类城市这两年购房市场炒作等有关。尤其是太仓市场，因为靠近上海，是这两年炒作较多的城市。限购政策规定下，此类区域购房的要求更高了。”严跃进指出。

信贷政策管控趋严

5月11日，苏州楼市新政曾对土地出让报价规则进行调整。调整后将竣工预售许可调整价由原来超市场指导价10%，调整为5%~8%，一次报价有效区间由原来超市场指导价25%~35%调整为10%~15%。

新政降温效果立竿见影，苏州下半年首次土拍共计成交住宅及商住用地9宗，地王不再出现，而住宅地块成交最高溢价率降至22.8%。

此次调控再度加码，对土地市场进一步加强用地出让管理作出了规定。要求严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。

《意见》规定，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

“这一规定强调了购地自有资金申报核查秩序，实际上也是为了防范违规资金进入购地市场，体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现的决心。”严跃进表示。

此外，苏州市还要求进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

严跃进坦言：“这可以理解为房地产领域信贷政策管控趋严的导向。类似政策也使得后续相关商业银行的政策执行会更加到位，包括首付贷和消费贷等领域的监管会趋严。”

4次调控按下楼市“稳定键”

如前所述，这是苏州今年以来第4次出手调控楼市。

据《每日经济新闻》此前报道，从今年3月开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。尤其是在苏州工业园区，甚至出现了“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系”这种情况。

据中原地产不完全统计，2019年第1周～第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。

二手房方面，2019年第一季度成交量同比增长25.7%。易居数据显示，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比，苏州二手房成交量增速达到159.2%。

5月6日，有市民在苏州市住建局官网投诉称：“这波涨价让刚需心累，让工薪阶层心碎，政府何时可以出台相关政策稳定房价?”

5月10日，苏州市住建局回应称：苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

隔天的5月11日，被称为“史上最严”的苏州楼市限售新政便出炉。

“苏州作为长三角区域的重要城市，未来发展空间还很大，基础设施的完善、人才的流入，会对苏州楼市起到支撑作用。而库存走低、年初融资相对宽松，房企在苏州补仓的意愿强烈。”当时，严跃进曾告诉《每日经济新闻》记者，苏州此次加码楼市调控，对打击炒房需求、稳定房价和市场预期具有积极作用，不排除当地后续会进一步加大对市场进行检查、整顿的力度。

5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市发出预警提示，其中就包括苏州。

5月24日，苏州市政府联合住建局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

百城房价报告显示，今年上半年，苏州市相城区房屋均价达到23359元/平方米，环比涨幅22.74%;苏州工业园区房价成交均价环比涨幅近9%。

4. 苏州出台房地产市场新政 限购限售今起双升级

24日晚，苏州出台进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见，从用地出让、居民购房、住房转让、信贷税收四方面合理引导住房需求，抑制投机炒房，稳定市场预期。根据意见，苏州“限购”“限售”双双升级，自7月25日起实施。
限购方面，意见调整居民购房政策。非苏州本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。社保及个人所得税缴纳范围包括苏州六区四市。

限售方面，苏州扩大住房限制转让实施范围。自意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

此外，意见还提出进一步加强用地出让管理和住房信贷税收管理。苏州将加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划；同时，加强房地产信贷宏观审慎管理，加强存量房交易合同监管和税收征管。 （孟 旭）

5. 苏州住建局根据疫情发布重要通知 涵盖购房资格 交房延期 预售条件等

凤凰网房产苏州讯 2020年2月28日，苏州市住房城乡建设局关于应对疫情发布保障房地产市场平稳健康发展的通知。

此《通知》是在进一步建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的前提下，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的原则，积极应对疫情对房地产市场的影响，同时防止相关企业盲目“抢工期”，从而引发安全生产、工程质量等次生问题，保障购房者的合法权益；也是苏州市住建局贯彻落实中央、省、市关于疫情防控的决策部署，保障房地产市场平稳健康发展的一项重要举措。

当前仍处于疫情防控的关键期，在逐步复工复产的情况下，需要一手抓疫情防控，一手抓经济社会秩序恢复。出台必要的政策措施，将政府应对疫情的信心传递到企业和购房者，有利于稳定房地产市场，也有利于地方经济长远发展。

调整项目预售条件

使房企可以按照正常节奏推进楼盘上市，提高市场新建住宅的有效供给，确保市场正常供应，平衡供需两端。同时明确房地产信用等级为D级的企业按原标准执行，体现了对不同信用主体的分类管理，引导企业诚信经营。这一措施是应对疫情影响的阶段性措施。

调整分期预售面积要求

分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米的要求，调整为高层、小高层商品房不少于2万平方米，多层商品房不少于1万平方米。有利于开发企业更加灵活制定企业产品上市的策略，优化开发建设节奏。

开竣工时间、交付期限顺延

一是行业主管部门提出指导性意见，避免不必要的合同纠纷。二是使房企可以按照正常的施工工期完成开发建设，避免出现开发建设单位急于追求建设速度，而忽视生产安全和产品质量等情况，有利于保障住房品质。

完善购房资格认定

该条措施落实了上级部门关于疫情期间缓缴、免缴社会保险政策。目前苏州市非本市户籍居民家庭购买限购区域内住房需三年内连续缴纳两年及以上社会保险，该条措施完善了在购房资格审核中对社保连续缴纳认定的方法，满足了购房人的正常购房需求。

通知具体全文如下：

各市、区住建局（委），苏州工业园区规建委，各有关单位：

为深入贯彻国家、省、市关于疫情防控的决策部署，支持房地产企业积极应对疫情影响，同时防止房地产开发企业、施工企业因疫情影响盲目“抢工期”从而引发安全生产、工程质量等次生问题，经市政府研究同意，现将有关事项通知如下：

一、对2020年1月24日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目，因突发疫情影响其前期规划、施工手续、工程进度等情况的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，申请预售部分完成25%以上投资即可（房地产信用等级为“D”级的企业按原标准执行）。其中对土地成交价格超过市场指导价须工程结构封顶或竣工验收后预（销）售的项目，申请预售时间节点可适当提前，具体标准为：按正常合理工期核减我市疫情防控一级响应时间。

二、分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米的要求，调整为高层、小高层商品房不少于2万平方米，多层商品房不少于1万平方米。

三、因疫情影响造成已出让土地的工程建设延期复工，不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。顺延时间均按我市实施疫情防控一级响应时间确认。

四、根据上级《关于阶段性减免企业社会保险费的通知》的有关精神，非本市户籍居民家庭在苏州市区、太仓市、昆山市购买住房时，在疫情防控期间符合缓缴、免缴社会保险费的，提供人社部门相关证明或由人社部门核查属实，购房资格审核视同正常缴纳。

各地要坚决贯彻落实党中央、国务院关于建立房地产长效机制的重大战略决策，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，科学把握、精准施策，确保我市房地产市场平稳健康发展。

本通知适用于市辖区，自发布之日起施行。各县级市可参照执行。

苏州市住房和城乡建设局

2020年2月28日

6. 苏州楼市调控升级 具有“风向标”意义

原标题：苏州楼市调控升级，具有“风向标”意义
苏州的楼市政策传递了一个重要信号，那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。
近日，面对土地市场连续数月的火热行情，苏州“升级版”调控政策终于落地，这也使得该城市再次成为各方关注的焦点。
苏州升级版楼市调控传递重要信号
5月11日，苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。该文件规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。
值得注意的是，此次苏州的调控政策并非采取“一刀切”式的方式，而是体现了较为明显的“因城施策”“一城一策”甚至“一区一策”的特点。即根据不同区域的具体情况区别对待，具有很强的针对性。
比如，《意见》中将土地出让报价条件，从原有的定值调整为区间设置。即将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%至10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式。
这种对于土地出让政策的微调，对稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。
在经历了长时间的强力调控后，全国各地楼市在今年开春迎来了一波“小阳春”。这其中，以苏州为代表的一些城市楼市表现抢眼。
据统计，今年4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。一些热点地段的楼盘，再度出现了抢购的火爆场面。
可以说，此次苏州的调控具有很强的“风向标”意义。这意味着未来那些楼市依然过热的城市也将陆续推出相应的抑制性措施。根据实际的楼市热度，具体的手段也有可能从土地拍卖、限售条件等扩展到更为严厉的信贷限制、购房资格收紧等。
更为重要的是，苏州的楼市政策传递了一个非常重要的信号，那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。
防止楼市“超前繁荣”，还需精准施策
不过，要想使我国的房地产市场长期平稳有序的发展，在坚持“房子是用来住的”基本原则的前提下，关键在于能否精准施策。
这主要包括宏观和微观两个层面。
在宏观层面上，必须找准导致房地产价格波动的主因，从而抓住楼市调控的“牛鼻子”。
从宏观上来说，导致房地产波动的原因包括信贷规模的大小、土地供应的多少，以及人口规模与人均收入状况、公租房限价房等公共性质住宅的供应情况等。
因此，宏观调控就必须根据房地产市场的波动情况实施“逆向调节”，采取利率等手段把握好货币供应的总阀门，合理供应住宅用土地规模，增强公共性质住宅的建设力度，同时降低棚改项目的货币化比例等。
在微观层面上，各地必须从本地的实际情况出发，精准定位楼市波动的根源，从而找到调控楼市的最有效措施。
一地的楼市价格波动，有可能与整体宏观环境的“大气候”有关，也有可能仅与本地环境的“小气候”有关，或者两者兼而有之。除去宏观因素外，也需对本地居民收入水平和人口流动情况、招商引资和吸引人才力度、医院养老院的分布，以及地铁等交通路线走势等因素进行科学分析，找到导致当地楼市价格波动的原因。
至于政策组合，就可以从本地全局出发，也可以针对某个地段甚至某些楼盘。政策手段则包括本地土地供应、土地出让方式调整、限购限价条件变动，以及中介结构规范、监督制度完善等。
总之，在经济发展的同时，如何防止楼市“超前繁荣”，需要多方面的共同努力。只有找准关键因素、精准施策，才能把握住楼市发展的命脉，楼市的平稳发展才能真正实现。

7. 苏州吴江目前房地产市场均价多少

吴江目前以运河划分，运东板块新房均价约1.6万每平米，运西（吴江城北）房价约1.5万每平米，太湖新城均价约1.8万到2万每平米，城南均价约1.4万每平米.

8. 苏州八部门联合发文 持续整治规范房地产市场秩序

9月10日，苏州市住建局等八部门联合发布通知，印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》，将持续整治规范房地产市场秩序。
据观点地产新媒体了解，该《方案》重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域。
其中，《方案》提出整治房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
此外，严禁发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息,渲染成交案例、炒作局部区域市场行情。
另悉，有关住房租赁方面，《方案》指出未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。
另悉，有关物业服务方面，严禁未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等。
据了解，集中整治阶段时间明确为从2021年10月开始，到2024年7月，实现房地产市场秩序明显改善，适用范围苏州六区四县市。

9. 苏州市政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见

为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期，经市政府研究，在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府﹝2016﹞119号）、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（苏府﹝2016﹞150号）文件政策基础上，补充通知如下：

一、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

二、对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

三、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

四、苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

五、在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

六、本意见自发布之日起施行。

苏州市人民政府

2019年5月11日

10. 苏州发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》

9月9日 苏州市住房和城乡建设局、苏州市发展和改革委员会、苏州市自然资源和规划局等8部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》(以下简称《实施方案》)，将持续整治规范房地产市场秩序。
《实施方案》指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。
其中《实施方案》提出，房地产开发企业无资质或超等级开发;强制交付未达到竣工交付条件的房屋;违法违规开工建设;未按施工图设计文件开发建设;未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
另外，发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息;捂盘惜售，囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捆绑销售车位、储藏室;捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序;新建商品房分销机构哄抬佣金、“小蜜蜂”式堵门拉客、恶意返佣撬客;网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息,渲染成交案例、炒作局部区域市场行情;通过各种方式制造购房恐慌情绪;臆测调控政策走向或趋势误导市场走势;夸大负面报道进行有偿新闻。
住房租赁方面《实施方案指出》，未提交开业报告即开展经营;未按规定如实完整报送相关租赁信息;网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任;克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务;存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为;未按规定办理租金监管。(四)物业服务。未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益;物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。