物业租金市场调查工作

㈠ 物业公司租金收入确认

返租款120000计入主营业务成本，按照差额2万元计提、缴纳营业税及其附加税费

分录：
借：主营业务成本 120000
贷：银行存款等 120000

借：银行存款/库存现金等 140000
贷：主营业务收入 140000

借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
应交税费——应交城建税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交地方教育费附加

㈡ 物业调查报告怎么写

关于我区直管公房管理情况的调查报告

来源：城建与环保工委
关于我区直管公房管理情况的调查报告 ――２００５年９月２７日在区十二届人大常委会第８８次主任会议上武昌区人大常委会城建与环保工委主任龚义元 主任、各位副主任：根据《武昌区人大常委会２００５年工作要点》的安排，在分管主任的带领下，城建与环保工委组织部分人大代表和工委委员，与８月２４日对我区直管公房管理情况进行了调查。之后，工委又分别到区房产局、区财政局、黄鹤楼房管所、粮道街房管所进行了调研，现将调查情况报告如下：一、主要成绩 区房地产公司积极履行政府赋予的职责，认真搞好我区直管公房管理，取得了比较明显的成绩。一是努力搞好房屋经租管理。积极做好房屋租金收缴工作，采取多种措施，内部抓管理，建立激励机制，加大考核力度，外部重服务，讲诚信，最大限度的挖掘租金回收潜力；严格房屋租赁管理制度，把好直管公房分户过户审批关，加强租赁市场管理和经租业内资料管理。 二是认真搞好房屋产权管理。注重抓好各项基础资料工作，加强产权清理；引进房产信息管理系统，初步实现了房产微机化管理；严格直管公房产权进出审核程序，确保国有资产不流失。三是积极搞好房屋维修管理。认真推行《房产经营管理责任制》，加强房屋服务意识教育，抓服务，讲诚信，及时解决住用户的实际困难，把房屋维修服务作为面向社会的一个窗口，作为政府联系广大群众的桥梁。二、存在问题 1、租金回收困难。亏困企业租金上缴不力；下岗职工增多导致租金难收；拆迁遗留问题等引发抵交租金；受社会环境的影响，一些住户恶意拒缴租金，现陈欠租金累计达几百余万元。为收租金房管员被打骂之事时有发生，对此无相应的有效措施来遏制此类现象的发生。 2、危严房的安全隐患问题较大。区直管公房中危严房有９１４栋，近１２万平方米，占区属房产总面积的１６％，完好房只占３０％多，其余是基本完好房和一般损坏房。随着时间的推移，危严房将逐渐增多。危严房多了，安全问题存在很大隐患，特别是刮风下雨，险情不断。然而房屋维修费用有限，加上近年来被土地储备中心控制，危严房得不到改造，安全隐患不能及时消除。 3、房改房的维修管理问题值得注意。从１９９９年至今，我区已房改售房面积近３６万平方米，售房资金达几千万元。据反映，房改房的维修服务存在一定问题，当初购房者按房款的２％向售房单位交了维修基金，只够维持２－３年，早已用完了，如今维修服务无人管。房改房的管理也有问题，许多房改房单栋，难以形成物业管理小区，甚至一栋楼房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，乱搭盖、乱改建的现象比较多。 4、产权遗留问题急需解决。从上世纪９０年代起，我区对一大批危严房实施了改造建设，许多居民的住房环境得到明显改善。但由于多种原因（政出多门，部分改造项目存在突发性、实效性、指令性，申办不及时），全区现有一千余户居民未能办妥土地使用权证和房屋产权证，造成入住居民合法权益无法得到有效保障，致使许多住户多次到市、区政府部门上访，形成了不稳定因素，解决好产权遗留问题已迫在眉睫。 5、“落私”工作矛盾突出。落实私房政策是指中央从８０年针对 “文革”期间无偿接管的私有房屋。落实政策而开始的一系列历史遗留问题的专项处理工作。由于近年来房地产不断升值，导致原私房业主心理不平衡，由于“落私”工作是一项非法律调整规范的特殊工作，政策性极强，然而近年来在原有“落私”文件上开了口子，形成市与区、区与区口径不尽统一，导致原私房业主相互攀比。因此近两年来私房户集体上访现象愈演愈烈，目前我区集体上访反映激烈的达百余户，已形成了一定的规模和组织。再加上私房发还后其中的私房承租户面临租金提高、无拆迁补偿、业主强撵住户搬家的问题不能解决，导致住户不断上访，给社会造成不稳定因素。三、几点建议 1、采取多种形式，加大宣传力度。要提高住用户的法律意识，树立国有资产观念，提高上缴租金意识。要提高房管人员的社会地位，增强房管人员的法律意识和责任意识，认真执行房地产管理条例，做到依法管房，进一步推行责任制，加强房屋的租赁管理，做好房屋的维修养护工作，及时解决住户的实际困难，以服务促租金，用租金搞好服务，真正做到“管房为民，服务为民”。 2、进一步搞好房屋产权管理。产权管理是直管公房管理工作的基础，一定要摸清家底，搞好台帐，实行微机化管理，做到常变、常新、常准，防止漏管现象的发生，并严格把好直管公房产权进出关，确保国有资产不流失。 3加强房屋安全管理，确保住用户安全。真正落实“三个代表”的重要思想，一切从人民群众的利益和安全着想，加强危严房的监护工作，不得有塌房伤人的事故发生。要增强应急维修费用，加强值班制度，组织好抢险小分队，确保房屋的安全使用。另外，加强旧城改造步伐，逐步清除危严房。 4、 要把房改房的维修管理工作提到议事日程上来。武政［１９９９］９８号文件明确规定，多层住宅按售房款的２０％提取维修基金，购房者按购房款的２％向售房单位缴交维修基金，维修基金专款专用，切实加强房屋公共部位、公用设施的维修管理，保障其正常使用。现在有必要重申明确一下，切实加强房改房专项维修基金的管理、使用和监管。要制定公房售后服务办法和制度，认真做好公房售后维修和服务工作，解决业主的后顾之忧。要全面推进社会化、专业化、经营型的物业管理，加大房地产公司改革力度，促进其转换经营机制。采取一定措施，逐步减少公、私房交叉的矛盾，对条件相对成熟的房改房，可形成封闭小区或楼栋进行规范管理，创造条件，向物业管理小区发展。 5、认真做好“落私”工作，努力解决好产权遗留问题。落实私房政策是一项涉及面广、历史情况复杂、政策性极强的艰苦工作。政府要高度重视，政府相关部门要共同承担起落实私房政策的各项具体工作。要大力宣传有关政策，积极做好有关落实工作，注意做好说服工作，控制住集体上访扩大的态势。建议区政府向市政府呼吁进一步明确“落私”工作的政策，全市统一口径，力保稳定大局。针对带户发还引起的住户矛盾，政府要采取切实可行的措施予以解决。产权遗留问题，按现行办证标准根本无法办理“两证”，建议区政府向市政府反映，争取相关政策，尽早解决好产权遗留问题。

㈢ 租赁性物业的发展现状和如何提高运营效益

摘要 房屋租赁合同

㈣ 怎样调查房屋租赁市场

跑物业

㈤ 《商业物业管理》租金的确定

在经营租赁条件下，租金应考虑出租资产的折旧费、大修理费、日常维修费、租赁期间利息、保险费、税损以及出租方收取的手续费等因素。如果租约中规定日常维修费由承租方负责进行，则日常维修费不应包括在租金中。

在融资租赁条件下，租金应考虑租赁资产的买价、出租方垫付资金的利息以及出租方收取的手续费等因素。至于租赁资产的维修费、保除费、税捐以及租赁资产的陈旧风险等，一般由承租人负责，而不包括在租金中。也有的租赁租金数额事先不确定，而是按期根据双方商定的某种计算租金的标准，如产品的产量、销售量，使用机器的台时数、市场利率、物价指数等。这种计算租金的方法一般适用于零售业，也适用于矿地租赁和企业租赁。

租金的计算方法

1、附加率法

附加率法指在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金的方法。特定比率由营业费用和预期利润来确定。

2、年金法

年金法是以年金现值理论为基础的租金计算方法。即将一项租赁资产在未来各租赁期内的租金按一定的利率换算成现值，使其现值总和等于租赁资产的概算成本的租金计算方法。

3、成本回收法

成本回收法指由租赁双方在签订租赁合同时商定，各期按照一定的规律收回本金，再加上应收的利息即为各期租金。

4、不规则租金的计算方法

即带有付租宽限期的租金计算法，宽限期长短对租金总额有影响，具体计算公式是将宽限期的利息加入到概算成本中，然后用等额年金法计算每期租金。

5、浮动利率的租金计算方法

在租期内利率随市场变化，计算各期租金时的利率不同。浮动利率一般采用Libor利率(即伦敦国际银行间拆放利率)并加一定的利差作为租金利率，一般以起租日的Libor利率加利差作为计算第一期租金的利率，第一期租金偿还日的Libor利率加利差则作为计算第2期租积金的利率，依此类推，计算以后各期利率，从而再计算各期租金。

㈥ 物业管理准备需要做哪些工作

编者按：物业管理的准备期指的是什么时期？什么叫物业管理的“准备期”物业管理准备需要做哪些工作物业管理注意事项。

物业管理是随着我国房地产业的发展，特别是住房制度的改革而出现的一个新兴的朝阳产业，是与市场经济相适应的全新的房地产管理形式。物业管理这一定义蕴含着以下几个方面的内容：（1）物业管理的对象是物业；（2）物业管理服务的对象是人，即物业所有人（业主）和使用人；（3）物业管理的性质属于以合同、契约为中介的信托管理；（4）物业管理的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主和使用者提供完善的服务，属于第三产业的一种服务性行业。其基本目标是提高物业的经济价值和使用价值，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步增长。

物业管理准备

物业管理的前期准备阶段包括物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制、物业服务人员的选聘与培训、规章制度的制定、物业租售的介入四个基本环节。

1、物业服务企业内部机构设置与拟定人员编制

物业服务企业内部机构与岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置，既要分工明确，又要注意各部门间的衔接配合。在物业正式接管前，只要组织成立管理层，临近物业正式接管时则要考虑安排作业层人员到位。

2、物业服务人员的选聘和培训

物业服务企业应依据物业管理面积的大小及物业本身的复杂程度，选聘管理类型和工程技术类型的物业服务人员。为适应物业管理专业化和现代化的需要，满足物业多元化的产权、现代化的房屋设施和多方位多项目的服务内容的要求，必须对物业服务人员进行专业技术、管理方法和职业道德的培训，并对其上岗资格予以确认。

3、规章制度的制定

物业管理规章制度是物业管理工作的必要准绳，是实施和规范物业管理行为的重要条件。物业服务企业从成立开始就应依据政府的有关法律法规、部门规章、政策文件和示范文本等，在借鉴国内外物业管理成功经验的同时，针对本物业的实际情况，制定一整套科学的、行之有效的规章制度，并应在实践中反复补充修改，逐步提高和完善。

物业管理规章制度一般包括：管理规约、管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定等。

4、物业租售的介入

物业的租售在其建设阶段就已开始。一般情况下，房地产开发企业除自行进行市场营销与租赁外，还可委托给经纪代理机构进行。但是，物业服务企业在具备相应的资质，开始实施物业管理后，可介入剩余物业的销售与租赁工作。

（以上回答发布于2018-09-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈦ 物业公司铺位租金的收入应缴纳哪些税种怎样计算

物业公司出租店铺收入应该缴纳一下税费：
1.按照租金收入缴纳房产税
2.按照租金收入缴纳营业税
3.按照应该缴纳的营业税金额计算缴纳城市维护建设税和教育费附加
4.按照租金收入缴纳防洪保安费
5.按照租赁合同金额缴纳印花税
具体计算如下：
假设某月的租金收入为10000元，则
1.房产税：10000*12%=1200元。这里需要说明的是：出租部分的使用面积应该从按房产余值计算的房产税中扣除，免得重复纳税。
2.营业税：10000*%5=500元
3.城市维护建设税：500*7%=35元（这是指该公司的地理位置在城市，如果在乡镇，税率是5%，在农村，税率是1%）
教育经费附加：500*4%=20元
4.防洪保安费：10000/1000=10元
5.印花税：10000/1000=10元
如果符合缴纳企业所得税的条件，还要按规定予以缴纳。

㈧ 如何做好房屋租赁管理工作

搜集好承租人基本信息，起草和签订合同，制定催收租金水电气物业费计划，注意考察承租户经营是否合法等。

㈨ 物业管理社会调查报告

一。小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一） 业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

（二） 企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

（三） 老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。

（四） 开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

（五） 热难点问题影响物业管理正常运作。1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。

（六） 现行物业法规操作困难。1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

二、解决物业管理问题的几点建议:

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。成都市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我部有关部门要积极创造条件，借鉴成都市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

㈩ 物业租赁工作新的一年的工作计划怎么写跪求帮忙！

（一）针对不同的物业性质招商广告各有不同。

1、写字楼：地处路边，主要广告形式应长期悬挂招租广告及刀旗，让经过的人都知道现正招商招租；网站及企信通作为辅助宣传手段；目前写字楼的宣传重点转到制作宣传彩页，针对政府招商部门、金融、证券、通信或投资公司等大型企事业单位上门派发并洽谈。

2、商铺：由于商铺地处小区内，不是在大路边，适合中小型企业或个人经营，故在商铺门口张贴广告的形式比较有效，反而使用企信通效果不佳。目前准备出租的商铺都张贴了招商广告。

3、市场：市场面对的客户群体是古时所称的贩夫走卒，故宣传方式以派发宣传单张为主，结合市场宣传栏及印发《调查问卷》给经营户及业主。

下半年招租招商宣传活动：

1、在2门楼梯悬挂招租广告和刀旗

2、印制彩页招租招商资料并上门派发

3、督促工程部完成配套设施，包括东南消防楼梯门及通道、前梯、电梯间、公共洗手间安装及装修工程

4、完善写字楼各门及公共部位的指示标识系统，提升物业的使用价值

5、提供物业管理标准给物业管理公司，并印制专门的宣传小册

6、制作招商内容由网络中心放上公司网站