玉溪新天地市场定位

1. 上海新天地经营模式分析案例

上海新天地经营模式分析案例

上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一———破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻上海记者站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。

定位

上海新天地是一个“Mall”

★上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。

★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。

Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。

★什么是Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。

许多造Mall的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。

★另有一种观点认为，Mall就是ShoppingMall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。

★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。

★进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。

★最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。

★曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。

★专家认为：“超大面积、超大规模、复合形态的Mall不同于一般意义上的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。”

规模

规模并不算大

★上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。

★目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲第一Mall竞争。据分析报道，到2003年全国已有购物中心300多家，正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至接近了90万平方米。上海目前开始营运的Mall就有8家，最大的上海正大广场达24万平方米，而较小的友谊南方商城也高达10万平方米。

★数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代初期，美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在九十年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%，社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2／3的购物中心是小型化的。中国人民大学教授黄国雄就曾批评中国的购物中心在盲目造大，现在我国的购物中心平均达到了13万平方米。

选址

以高档住宅支撑

★上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。

★Mall应选址何处？一些购物中心按照国外的先进理念首先在城郊发展，但是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。

★Mall与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，目前的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能*易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。中国的Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区启动，但由于定位不明确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。

★上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元～25000元、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。

2. 山西大同华林新天地商场,档次定位和经营怎么样

华林新天地的定位是中高档消费
目前可能由于金融危机影响
基本上消费者是逛得多
正真花钱的少
但是里面的餐饮业和娱乐业是比较发达的
而且消费人群也比较多

3. 玉溪到澄江怎么坐车

玉溪到澄江坐车方式：

1、10路→50路→51路→江城至明星专线→环湖西线 。

3小时30分钟|82.1公里|步行1.4公里。

玉溪市出发

步行50米

新天地商业广场站上车

新兴农贸市场站 下车

步行290米

中级法院站上车

江川区交通局站 下车

步行240米

江川区博物馆(江川抚仙路)站上车

宝塔营站 下车

步行410米

江城客运站上车

明星村站 下车

步行380米

碧云寺站上车

龙润园北门站 下车

步行30米

2、50路→江川-路居专线→环湖东线。

4小时2分钟|94.8公里|步行2.4公里。

玉溪市出发

步行1.2公里

城西客运站上车

50路16站

江川区交通局站 下车

步行570米

江川客运站上车

路居客运站 下车

步行570米

路居镇站上车

环湖东线末班发车10:3028站

龙润园北门站 下车

步行30米

到达澄江市

澄江旅游景点：

一、抚仙湖景区

抚仙湖位于澄江市以南5公里处，是中国最大的高原深水湖，因湖水清澈见底、晶莹剔透，抚仙湖被古人称为“琉璃万顷”，又被视为昆明人的后花园，是云南省著名的休闲、旅游、度假胜地。抚仙湖景色宜人， 美不胜收，沿湖分布着好几个小景区。

白天的湖面微波荡漾，奇丽美妙，变幻万千，抚仙湖沿岸有秀丽的奇峰异石，名山胜景，很多文人墨客曾为其所倾倒，有“百里湖光小洞庭，天然图画胜西湖”的美誉。抚仙湖夜月更是分外迷人。

抚仙湖虽不如滇池、洱海出名，但它是中国的深水型淡水湖泊，相当于12个滇池，6倍的洱海。这里可以欣赏到相当清澈的湖水，用“天空之境”来形容也毫不夸张。

抚仙湖面积很大，可以随意去湖边散步享受自然风光，也可以进入各景区内游玩。沿着湖边散步可以到达笔架山，爬上山就能俯瞰抚仙湖和禄充村，景色十分开阔。

为了保护抚仙湖的自然生态环境，禁止下湖游泳，也禁止有动力的游船，但人力脚蹬的游船还是允许的。泛舟湖上，清风徐来，碧波荡漾，湖光山色尽收眼底。

二、月亮湾湿地公园

月亮湾湿地公园位于澄江市环湖北路，地处抚仙湖北岸，与抚仙湖悦椿度假酒店相邻，是建在抚仙湖畔的一个园林式湿地公园。公园内有一条人工河和几个人工湖泊，水面清澈，波光粼粼，公园周围的建筑和大楼倒影湖中，非常漂亮。

公园最南侧湖畔有一片开阔的人工沙滩，湖水、树影、椰林、沙滩，浪漫唯美，使人仿佛置身于真正的阳光海岸。在这里，游人可以光着脚在沙滩上欢快地奔跑，和海鸥追逐嬉戏，或靠在躺椅上静静地发呆。这里的风比较大，适合玩帆板、帆船等水上运动。

月亮湾湿地公园由娱乐沙滩、网球场地、湿地水体和疏林草地构成。其中，镜湖景区有很多适合小孩子的娱乐设施，是亲子戏水的绝好地方。公园通过一条以古化石图片、文字介绍装点的地下通道与悦椿酒店相连，并对酒店住客免费开放。

这里还是观日落的理想之地，每当日落时分，月亮湾公园里面游人如织，大家都举着相机，拿着手机等待着日落美景的到来，太阳慢慢的从天上落到抚仙湖中，直到完全消失在湖中，此时天空中的晚霞映红了抚仙湖，映红了天空，染红了大地，非常壮观。

三、禄充风景区

禄充风景区位于澄江市禄充村，地处抚仙湖西岸，距离澄江市区约19公里。这里背山面湖，天空蔚蓝，古树成荫，空气清新。景区内有风光秀丽的抚仙湖，形如笔架的笔架山，状如金钟的玉笋山和浓荫蔽日的古榕树，是一个休闲度假的完美景点。

禄充风景区内的波息湾位于笔架山北面，这里风平浪静，湖水清澈，是游泳和开展水上运动的好地方。笔架山是个良好的观景地，登上笔架山可以俯瞰整个抚仙湖，景色独好，这里也是摄影爱好者喜欢的拍摄点之一。

禄充风景区主要指的是位于抚仙湖西岸的禄充村。历史上的这里人杰地灵，曾有“一门双进士，百步两翰林”的美誉。景区内有一个禄充大洞，位于村南，地下泉水非常丰富，水温常年保持在24℃左右，泉水源源不断流入抚仙湖。

在夏秋季节，村民用水车车水捕捞成群结队逆水而上的抗浪鱼群，是这里的一大奇观。从禄充村沙滩到波息湾，是一条依湖步道，步道精致干净。步道上千年榕树虬曲伸展，金色的阳光透过绿叶洒下斑斑点点的金光，漫步在步道上，仿佛沐浴着温暖的佛光。

四、樱花谷

樱花谷位于澄江市环湖路，地处抚仙湖东岸、水下古城旁，是地产开发商为了配合楼盘和酒店而建造的湖边公园，景色十分优美。这里有一片雪白柔软的沙滩，沙很细很白，踩上去很舒服。还有与沙滩配套的湖滨浴场、观景台、潜水基地等设施。

沙滩上还有躺椅和遮阳伞，彷如来到热带海边，在欣赏美丽景色的同时能满足人们的休憩需求。公园内种了许多薰衣草和各式鲜花，是拍摄婚纱照的好地方。

4. 玉溪中心车站搬到那里了

公交线路：7路，全程约1.9公里

1、从玉溪市步行约110米,到达新天地商业广场站

2、乘坐7路,经过3站, 到达市工行站

3、步行约450米,到达7天酒店玉溪中心客...

5. 长春中东新天地购物公园有24小时的超市吗

这个应该没有了，现在很多超市写着24小时都不24小时营业了。

6. 玉溪玉溪新天地住宅怎么样好不好值不值得买

楼盘名称：玉溪玉溪新天地住宅

城市：玉溪

楼盘位置：红荷花池片区聂耳路与棋阳路交汇

规划信息：其占地面积为0平方米，容积率暂无数据，绿化率0%，共0栋楼，停车位

楼盘图片：

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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7. 健康新天地的栏目定位

《健康新天地》是一个大型养生保健类节目。拥有最权威的专家、给您最贴心的服务。明辨疾病蛛丝马迹、解读征兆背后奥秘、指点难题解决方向。

8. 宜兴新天地的项目定位：

宜兴新天地置业有限公司项目规划总面积约20万㎡，其中新天地广场总面积约7万㎡，标志性景观豪宅、酒店式公寓约13万㎡。着眼于新时代消费和需求的转化，借助于国际一流规划设计机构的前瞻眼光，新天地全力打造宜兴真正的财富坐标！
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高起点定位，高品质追求，鼎力打造宜兴时尚、休闲、娱乐、购物于一体的shopping mall文化广场。
新天地项目是宜兴城市建设规划项目，受到政府的重点支持。作为城市中心的坐标之一，有着无法撼动的升值前景，它代表着宜兴市未来商业和住宅的发展潮流，堪称绝版珍藏的资产原始股。
值得信耐得七大理由：1.市中心还是市中心---升值空间不言而喻
2.成熟商圈，人流量大---商业氛围浓厚无比
3.商场已经营业几年，市场培育已经成熟—商业投资无需培育
4.面积可选择的余地大，20平米—几千平不等----满足各大小投资客
5.即买即收租金，目前租金已经5-8块/平方/天---租金不再是几年后进账
6.价格实惠—均价1.5万元/平米---商业投资门槛低得让您的投资不再难
7.开发商资质好—让您的投资不在担心风险系数

9. 杭州新天地的介绍

1杭州新天地项目，规划总用地56.7公顷，建筑面积115万平方米。项目东临石桥路、南接长大屋路（规划）、西靠东新东路、北接石祥路，交通便利，环境优越。按照杭州市委、市政府的要求，“杭州新天地项目”将打造成为杭州市次级商业商务中心，集商业、商务办公、SOHO/LOFT商住区、文化创意休闲、总部经济于一体的城市综合体。项目总投资约100亿人民币。作为杭州新天地项目的首期开发的“城市之光”，建筑面积约为6万方，定位为休闲娱乐创意办公。