房地产市场调查方法

『壹』 房地产市场调查的含义及程序

房地产市场调查的含义：

以房地产行业或项目为特定调专研对象，对相关的房地产市场信息属，进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验的过程。

房地产跟其他产业一样，成败在于对市场的把握。作为房地产专业人士，必须对市场有一个专业的认识，所通过的途径就是市场调研。

房地产调查的目的，是为管理决策部门提供参考依据，规避风险，减少盲目性，确保利润。

房地产调查的程序：

一、确定调研目的

二、搜集信息资料（房地产一手和二手资料）

三、初步调研（现在内部进行小范围调研）

四、调研设计（拟定调研计划、设计调研表格、问卷、访谈提纲）

五、现场调研（实地调研，包括踩盘、重点访谈、问卷调研）

六、资料分析（对调研资料进行收集、归类整理、统计分析）

七、做出结论和提出建议（撰写调研分析报告，给决策层提供建议）

『贰』 房地产市场调查的房地产市场调查的原则

调查资料必须真实地、准确地反映客观实际。科学的决策建立在准确的预测的基础之上，而准确预测又应依据真实的市场调查资料。只有在准确的市场调研资料的基础上尊重客观事实，实事求是地进行分析，才能瞄准市场，把握市场，作出正确的决策。调查资料的准确性取决于以下三个方面。
1．市场调研人员的技术水平
调查人员的技术水平决定了他们在调查中技巧的使用水平，对问题的敏锐程度，对整体调查方案的理解程度，以及资料的筛选、整理、分析水平等。
2．市场调研人员的敬业精神
市场调研在大多数情况下是一项很辛苦的工作，并不是简单地翻阅报纸、发发问卷，或者随便找个人谈谈话那样轻松。大多数情况下，市场调研的需求都是在影响决策的诸多因素均不明朗的情形下产生的，因而市场调研人员必须具备一种科学的态度、敬业的精神才能做好。浅尝辄止的工作态度是做不好市场调研的。
3．资料提供者是否持客观态度
被调查对象是否持客观态度，是否说出他们内心真实的想法，会直接影响到调研结果的准确性。在现实生活中，人们有时会言行不一致。而市场调研人员往往并没有考虑到这一点。有时完全听取消费者的意见可能会有欺骗性，但又不能忽视消费者的意见。怎么办?解决问题的关键是要很好地理解顾客，要清楚地判断他们所说的话是否是他们心里所想。而这样做的方法就是最大限度地利用多种信息渠道，利用多方面的资料信息相互验证，并予以科学判断，以提高调查资料的真实性。 市场调研是一个动态的过程，虽然有科学的、程序化的步骤，但任何环节都需要创意的帮助，市场调研的创造性思维应贯穿于整个调研设计和实施过程中。有创意的调研人员，总是能十分敏锐地捕捉那些有价值的信息，并深入地挖掘它们。创造性调研的特点之一，是根据调研中发现的有价值的信息，提出一个很有创意的假设，然后运用各种调研方法进一步去证明这种假设是否确实存在；创造性调研的特点之二，是抛开那些传统的、先人为主的思维方式，采用准确、直接的调研新手段、新方法。
调研的创造性实际上是市场调研最有价值的特性，是调研人员营销知识、调研技术、思维能力的综合体现，当然也是有效市场调研最有力的保障。有创意的调研总是来自调研人员对市场的把握、对营销的理解，以及对调研技法的精通。

『叁』 房地产开发前市场调查怎么做

一、进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。
2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。
5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。
以下四种调查方法可作参考
1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

『肆』 房地产市场调查方案包括哪些步骤

通复常有七个方面，确定问题制及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。
市场调查方案，就是根据市场调查、收集、记录、整理和分析市场对商品的需求状况以及与此有关的资料的文书。换句话说就是用市场经济规律去分析，进行深入细致的调查研究，透过市场现状，揭示市场运行的规律、本质。市场调查报告是市场调查人员以书面形式，反映市场调查内容及工作过程，并提供调查结论和建议的报告。市场调查报告是市场调查研究成果的集中体现，其撰写的好坏将直接影响到整个市场调查研究工作的成果质量。一份好的市场调查报告，能给企业的市场经营活动提供有效的导向作用，能为企业的决策提供客观依据。

『伍』 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些

前期主要有项目可行行调研

（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）

中期主要是项目定位方面牵扯的调研

（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）

后期主要是项目推广的调研

房地产市场调研和策划

房地产调研是项目策划和决策的基础，

一房地产的市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

一、点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析

区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征

需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，

由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

三、体——宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体

(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会

政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际状况

国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。

总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

『陆』 简述房地产市场调查常用的方法

2009-2010年中国房地产行业市场调研及投资咨询报告
2009-2010年中国房地产行业市场分析及内投资价值报容告
2009-2010年中国房地产行业市场前景及投资分析报告
略。。。
还很多房地产市场调研报告，详细目录在我的空间 建筑建材房地产分类里

『柒』 如何进行有效的房地产市场调查

请大家帮帮忙。 悬赏分：20 - 离问题结束还有 2 天 14 小时就是做房地产市场调查这一块，要设计调查表和撰写报告！问题补充：应该是对某个区域做调查，有时会接一些房地产公司的项目，来对某个项目有针对的调查。 二是项目市场定位：就是一个项目已经确定开发什么了，但如何开发有竞争力的产品？这个属于概念的测试研究。 房地产市场的三大特点是：政策性强、地域性强、消费者消费频次少。因此，做房地产市场调查绝对不同于一般的产品和服务调查，它需要研究一个地区的经济、人口及产业背景，属于经济学方法，这是第一步；然后就是地块所在区域的研究，一般就是商圈研究；最后，是对购买者市场和竞争市场的调研，即是常规的市场研究。艾力森方法观点。【欢迎你进入艾力森市场研究公司\市场调查公司】调查问卷，也就是你说的调查表的设计： 首先必须理解具体项目的调查目的，在万变的市场里，是没有一次市场活动是重复的，所以，市场调查必须有针对性，才有价值，才能实现研究效果。调查目的是调查解决什么视事情，要干什么，而不是调查的内容，许多外行共都往往把调查的信息大纲当成调查目的了，那样，往往一个项目做完了才发现做跑偏了！艾力森发现，这种情况在国内特别的多--许多调查其实都是失败的案例。 问卷设计是一门专门技能，起码是甄别问题之后才能设计正式的调查问题，问题设计有单选和多选题，但多数应该用单选方式，针对不同对象还应该使用跳问、提示出示卡片问或不提示问，最后把被访问者个人资料和不愿意告诉你的问题放在问卷尾部。问卷不可过长，也不可太短，不要片面的一位越短就质量越高。艾力森理念认为：市场调查是一个视慎重为生命的工作，一切要以真实获得有效答案为目的。报告的撰写： 专业的市场调查公司的报告都不是撰写可以完成的，而是制作。是一个团队分工协作、流程化作业的产物。艾力森报告一般有资深的研究经理主持，项目经理负责产生大纲，研究员整理信息、分析员处理数据，现场督导还要负责数据的审核、复核等主要程序。对于新手来说，起码要起草大纲，把大纲送给使用报告的人看，征求他意见后，再着手动笔，实际上，一个好的报告，主要篇幅不是文字，而是数据和图标，你必须具备统计知识和技能，然后是报告的小结，结论的产生，这个也最好找项目负责人或小组交流之后再写，那样你才能写出别人需要的东西。报告初稿交出后，你要主动追求实用者意见，即使提交补充了问题和数据的正式报告，这样你的工作才算完成。 你说到销售市场这一块，实际就是对购买者和租用者的调查。艾力森一般叫购房者调查和商户调查，调查时针对项目周边一定距离的购买者或商户做的，一般5公里范围。但全国性的项目或地区性楼盘，则需要扩大几个省进行调查。

『捌』 怎样开展房地产市场调查

房地产市场调查主要是指运用科学的方法，进行有目的性、系统性的收集、整理、分析房地产行业的运行以及相关产业的资料。 通过对房地产行业以及上下游相关产业的了解，可以对房地产行业现状、存在问题、发展趋势进行相应的判断；通过对宏观环境、技术环境、行业运行、进出口、竞争格局等分析从而为进行房地产行业的投资与营销决策提供客观的资料与建议。 房地产市场调查的内容 行业动态：发展现状、存在问题、发展前景、相关政策、行业技术及相关技术、社会与经济环境以及其他因素。行业运行：行业整体规模、生产、销售情况、进出口以及投资等，其他如细分市场运行、替代品与互补品行业运行等。竞争格局：行业集中度、主要企业及相关产品、财务情况、发展战略等、市场格局、进入与推出壁垒等。 房地产市场调查的方法及步骤 1、与客户沟通，确定调研问题、目标及相关假设 2、制定相应的房地产市场调研计划并选择调研方式 3、进行调研并收集信息与资料。 4、分析信息与调研资料 5、提交初步调查报告并与客户沟通 6、形成最终的房地产市场调研报告 房地产市场调查方法 主要调查方法包括文案调查法、深度访谈以及实地调查法。其中文案调查法以相应的公开资料为主，如国土规划局、发改委等官方部门，或行业协会等自律组织以及一些媒体、研究所的数据与资料等。而实地调查法则通过对房地产商、中介、需求用户及相关参与者的调查为主。

『玖』 房地产市场调查的方法

1\问卷
2\电话访谈
3\焦点小组座谈会
4\深度访谈
5\业内人士访谈
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