Ⅰ 基层，中层，高层分别应该具备什么样的素质
一学院派
高层管理者:应有决策能力 教科书里面讲概念能力
中层管理者:应有监督,分析,发现,的能力 教科书里面讲业务能力与概念能力的混合
基层:基本的执行能力.教科书里面讲业务能力
二、通俗派 基层管人，把事做好。 中层管事，把队伍带好。 高层管方向，把舵掌好。
三、暗黑派 让基层猪爬树 高层 改变理念 你不是猪 你是猴子 中层 爬不上今晚吃猪肉 作为基层的猪只好把树砍倒自己趴在树梢拍张照片 做成ppt给高层看
四、详细
做为基层管理者，即一线员工的直属管理者，应当具备的素质有： 1. 本职业务精通，做为基层一线员工的“顶头上司”，基层经理或者队长大厅经理等管理人员，需要首先十分精通其所辖分部门的工作内容与业务，这样才能做出有效，高效的工作安排。基层员工被管理时，会服从其专业性或者经验，反弹较少。所以很多基层经理都是从基层员工中筛选，培训后考核而来。 2. 良好的培训能力，做为基层员工的直接supervisor，基层经理的一个重要任务之一是指导，培训底层员工，基于第一点的过硬的业务能力是基础，其后应该具有良好的沟通，辅导，指导能力，能够让底层员工按照公司所规定的工作准则与工作期望来执行。（对于服务业，人员turnover可能较高，这点尤其重要，新员工的融入，工作上手的速度等，非常大程度依赖于基层管理者的培训教导能力） 3. 领导力，做为一个管理者，应该能够摆脱“职权管理”，实现规划与激励领导。我的Supervisor （one of the best in my instry) 就曾经教导过我:“We want our managers work as leaders, but not policemen.” 规章制度需要合理制定，基层经理应该适当适用，切忌官僚主义作风，职权强硬化。应该让其下属对团队目标有认同感，引导与激励团队成员实现目标。 4. 真诚，亲和，懂得尊重。管理者，管理的是人，赢得别人信任与服从甚至爱戴，首先就要融入团队，尊重团队每一个人，关心团队成员。对上级，同样要尊重与诚实。其实这也是团队工作的基本要求。 （我个人就见过基层经理无法团结基层员工，不讨喜，基层员工专门为了影响他的工作评估，跟他对着干，造成了极坏的影响，流失了客户，品牌价值损失） 基层经理的其品质还决定了工作中会不会刻意疏忽，怠工，甚至贪腐等恶劣行为。 5. 执行力，基层经理做为企业“战场”上的直接团队组织者，肩负有把企业中高层决策指令现实化的重要任务。接到公司后台的指令，决策后，基层经理应该高效组织部门员工将其付诸实现，贯彻好各项准则，标准化要求其下属的工作环节。 6. 沟通能力，基层经理必须高效的把企业准则， 决议，工作内容规划以及其他细节予基层员工知道。同样，基层经理还必须非常有效的把基层的信息迅速有效的反馈回上管部门，保证双向沟通，提高灵活性与计划实施的可行性等。如果所处行业涉及到直接与客户交流，基层经理还要有与客户有效沟通的技巧。 7. 市场敏感度与信息整理能力，基层经理不能像基层员工一样思考，这仅仅是一份工作，他们必须把自己定位成一个“businessman”, 对市场信息敏感，有效的收集，思考并整理。一方面用于纠正其职权范围内的工作方法与规划，另一方面为企业中高层战略与工作部署提供信息资源。基层经理必须懂得所处行业的竞争环境与行业本质。 8. 自律能力， 基层经理直接面对底层员工，必须以身作则做出表率作用以正军心，不多解释这个了。 企业的中层，一般来讲（其实我特讨厌一般来讲- -，我喜欢具体问题具体分析啊，这种经常拿一个非常规案例就可以提出reasonable doubt的事情，很不讨喜）是企业运行发展的“中流砥柱”（这个其实也不一定，很多公司做结构改革，专砍中层，还是那句话，没具体情景啊）。
中层管理者已经可以被称为战术管理者，其主要职责就是将组织内部的资源有效结合，合理计划，协调组织，制定进度，分配权责，流程控制，基层管理以最后达到高层的目标。 一般来说（又来.... - -", 摆脱责任追究专用词啊，但中层的概念真的很模糊，确实很难模版化) 其所应具备的素质有： 1. 正确的角色定位，关于中层，我想了很久，觉得，很难宽泛来谈，前中后台不同职能部门的不同中层管理都不同，所以我觉得首先，做为中层管理，要对自己的职位有一个非常清晰的定位。理性化，结合企业架构来认清自己的权责对企业的意义所在，这样才能有的放矢的进行管理经营。 2. 内部创新的能力（因为最近我被任命做我们集团某项目的内部流程改革，所以对这个思考特别多，放到第二位），这个能力要求中层管理者能够概念化思考，逻辑判断，合理规划，依靠自己的能力与判断力，在企业内部做出产品创新，服务创新，流程创新等，对企业竞争力实现改变。中层管理者如果只是做为高层与基层的“信息通道”存在，那随着现代科技的发展，中层职能被自动化取代或者说部分取代，指日可待。英国首相利用iPad甚至可以对整个英国各个部门，城市进行经济，行政数据浏览，通过程序可以实现官员罢免，不远的未来，企业高层对于基层的信息掌控，沟通，政令贯彻都可能被一个我们今天无法想像的模式来取代，那中层管理者新生存意义就非常重要了。中层管理者，应该利用其对行业的了解，企业了解结合其思考与汲取的新工具，新流程，在其职能范围内实现有效的对竞争力提高有益的企业内创新。 3. 决策规划能力，高层对企业发展提出愿景后，中层往往要制定出目标现实化的规划方案。所以，规划能力非常重要，在可能的情况下，高层如果能让中层参与一些方向性决策规划，可以提高意图的传达有效性。 4. 执行力，对战略意图以及规划，有效的贯彻执行。（非常关键，想想企业为什么现在都要首席执行官当家就了然了） 5. 判断力，中层往往要面临直接的市场竞争，客户沟通与其他内外情景，要独自决定判断，因此，判断能力常常影响大局。 6. 领导力，可以类比上面的内容 7. 沟通能力，与高层，与客户，与公司内部其他职能部门，与基层等 8. 教导力、培养力，授人以鱼不如授人以渔，中层经理要擅于培养所属员工，实现其成长，也可以摆脱焦头烂额亲力亲为的低效模式，提高团队默契与效率。 9. 对细节的掌控，我曾被教导的一句话是：Retail is all about detail. 这句话应该并非我的BOSS原创，但我可以看到其身体力行的贯彻集团上下，被福布斯评为这个大洲最有权力的人之一，但依然把握自己在乎的每一个细节要求，令人敬佩。其实想想，在这个商业经济高度发达的今天，很多企业对细节的追求就是其成功的基石，最简单的例子就是乔布斯，数不胜数的故事。中层经理，基层部门的规划领导者，必须务实，掌控细节，实现质化改变。 最后的高层，请原谅，我才疏学浅，还没有做过真正的高层，我做出评价过于轻率了... 只说一点，个人觉得，不管是“暴君”乔布斯，“外行”郭士纳，“养猪”丁磊，“军人”任正非，还是“游戏玩家”史玉柱，很重要的一点，就是赋予企业以灵魂，或者不煽情的说法，让所有的一切拥有意义。高层管理者应有的能力和素质
企业根据自己组织结构和相关情况的异同，高层管理者所包含的对象也不相同。一般来说，高层管理者包含企业决策圈所有的成员，以总经理为首，其他成员有副总经理、总监以及总经理助理。另外一种解释是，直接负责一个部门以上的工作的经理属于高层管理者。实行"首席制"的企业，也可将"首席执行官"直接领导下的"首席运营官"、"首席财务官"、"首席技术官"等列入高层管理班子，尽管很多企业的这些首席官只是享有部门经理的待遇，因为这些称呼只是生产部、财务部和技术部经理的另类时髦替代词。
现在，我们来介绍一些高层管理者应该具备的重要能力和技巧，以便帮助高层管理者进一步提高自己的能力，履行好公司交付给自己的职责，同时这些能力和技巧也可为中层管理者培养挖掘自己的潜能作为有益的参照物。
1、指导方向的能力
由于公司的各种资源都是有限的，所以经不起随意的折腾和失误。在投资决策中，如果判断失误，导致把资源投错方向，企业将会遭受挫折，有时还会从此一蹶不振，从而面临倒闭危机。因此，站在战略发展的高度，为公司指引正确的方向，永远是公司高层管理者的首要任务和基本职责。
那么，高层经理如何培养自己指引方向的能力呢？
——把握公司的外部环境
公司的生存、发展和壮大，取决于外部环境是否有利。外部环境主要包括、宏观经济走向、政府政策、市场需求、竞争者状况、供应商状况等因素。高层管理者应该时刻把握这些外界因素的变化，为公司的决策掌握好各种背景信息。
——了解公司的内部条件
孙子说：知己知彼，百战不殆。毛泽东说：事物变化的决定因素在于内部。不管外部环境是否对企业的运作有利，如果企业本身条件有限或者非常缺乏，要在市场上打拼取胜也是十分困难的。因此，高层管理者应该十分了解自己的家底，不断改善和加强企业的内部资源供给，在硬件和软件两个方面创造相关条件，培养或维持企业在市场上的竞争力。
——明白公司到底最适合做什么以及做得如何
了解了外部和内部情况之后，高层管理者还应对各种事实做出分析判断，得出企业在这些条件下能够做什么以及能够做到什么程度的结论，也就是说，找到企业进入市场的最佳切入点，在最有利的时机投入市场竞争。
2、综合判断力
综合判断能力是指能从公司内外部环境条件的整体视野出发，为公司的长远发展做出最有利的决策，同时制订出切实可行的行动纲领。 高层管理者应该如何培养自己的综合判断能力呢？
首先，高层管理者需要通过不断的学习交流，获取尽可能全面的信息，听取各有关方包括员工的意见和建议，保持全局观念，培养广角视野。同时，还需要不间断地进行学习充电，不仅要领悟企业运作的原理和企业管理的原则，而且要知晓企业管理方面的最新动态，从中吸取各种有益的营养。
3、培养发现和把握关键因素的能力
企业面对各种机遇和挑战，每天都要遇到许多问题。但并不是所有这些问题都是重要的，而真正能够对企业的经营业绩和未来发展产生重大影响的因素不会很多，而且它们也不容易被人所识别。高层管理者与众人的不同之处，应该是能够从千头万绪中找出关键性的因素，克服最有威胁的困难，把握最有利于企业发展的机会。
4、发挥领导影响力
最有效的领导不是职务权力，也不是行政命令，而是管理者通过个人的为人、品格、能力、魅力等综合形成的影响力，在企业成员中产生鼓舞、示范、推动、凝聚作用。因此，高层管理者应该不断地完善自己，在企业内部树立威信，通过自己的影响力提高自己的管理水平，改善企业的经营业绩。
5、培养创新和权变的能力
创新是一个组织保持活力的源泉。因为客观事物是不管变化的，所以企业的管理方式和经营模式也应不断地变化，以适应变化了的环境。这就要求高层管理者具备创新和权变的理念，在实践中探索适应企业更好发展的各种方式。
6、善于制订游戏规则
企业是由多个成员组成的团队，每个人的思想、个性、水平、能力、追求又是不同的，因此在行动上不可能都是一致的。高层管理者的重要任务之一，就是订立各种规章制度，做到在企业内有法可依、有规可循，使每个成员都能够照章办事，为了实现公司的经营目标而协调统一地工作。
7、运用期望法激活整个团队
如果说订立游戏规则是对企业成员行动的最低要求和规范，那么对大家提出各种期望则是激励员工向上的一种领导艺术。高层管理者要善于了解自己的团队，把企业的目标告诉员工，让他们参与目标的制订，对他们表示信任并提出实现目标的期望，促使大家充分发挥自己的潜能，为企业目标的实现自觉地有一份热发一份光。
8、遵守职业道德
表率的力量是无穷的。要想领导好一个团队，高层管理者必须严格地要求自己，在思想上、作风上为员工做出表率，带头遵守职业道德，敬业、勤勉、奉公，服从各种规章制度，在企业倡导一种健康向上的文化，在这种氛围下培育的团队才有战斗力。
Ⅱ 请问各位，怎样给小户型的高层一个比较体面的市场定位和住房理念
这么好的地方，盖小户型啊？白领也没这么有钱吧？
叫自然公寓好了，或者叫自然堂？或者叫湖心小筑~之类的
Ⅲ 房地产产品定位实用技巧
房地产产品定位实用技巧
一、容积率配置技巧
如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；
（1）空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。
（2）建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。
（3）建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。
（4）市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。
（5）周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗？考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用！
二、公共设施的定位技巧
在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？
事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。
（一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
（二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。
（三）具有收益机会的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。
（四）对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。
公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。
三、楼层用途的定位技巧
不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。
我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。
（一）是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况。
（二）是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的临近性（例如临路的店面、办公室），或者有将外界环境内部化的机会（例如拥有庭院的住宅）。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还常出现求过于供的现象。
（三）是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途（例如作为商场或停车位），有时则可能成为其他楼层的连带产品（例如作为一楼的私有地下室，或其他楼层的共有设施空间）。
（四）是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限，而其所占有的空间比例又最大，因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。
就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加值。
（一）妥善运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给量；或顶楼采取楼中楼设计，能满足更多的顶楼市场需求者，都是创造更高价值空间的好方法。
（二）明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持眼好动线及联外机会；顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须注意栋距开窗、隔热等设计。
（三）合理利用容积率，以改变传统空间观念。例如拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度；增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间（即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层）；或利用二叠或三叠规划，使得有天（顶楼）有地（一楼）的空间增加。
四、房地产持有的定位技巧
（一）长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性（包括自然环境及人文社会经济），困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。
那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢？
首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。
不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。
长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。
（二）短期获利。大多数的投资标的，都有短线与长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。
因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。
（一）改装产品，创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短时间内赚取理想的报酬。
（二）规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避免吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。
（三）规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬。通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。因此基于投资报酬的考虑，短工期、需求稳定的产品（例如5层—7层住宅），通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效率。
（四）尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场，例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果，这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能创造短期投资利益。
以上几个产品定位的方向，可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考。在实务上，以追求短期获利为目标的产品定位，通常赚得快及赚得顺，要比赚得多更为重要！
五、经济环境变化时的产品定位
（一）通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下，难免会因为景气热旺、游资充裕，过多的资金追逐过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品所有者普遍的心态。
Ⅳ 公司高层怎么制定公司战略目标的
公司战略目标如同黑夜中的北斗七星为公司昭示方向，并激发员工建功立业的激版情和梦想。
谁是权你的客户，讲的是公司的定位问题。公司无论大小首先要明确自己的业务对象，即为谁提供产品或服务。业务对象越明确，准备也就越充分，工作也就越有针对性，其成功的概率也就高；业务对象模糊，准备工作很难聚焦，即使碰巧摸到了业务对象，也很难打动对方。因此，制定公司战略目标，首先要识别自己的客户特征，比如是大公司还是中小公司、新公司还是老公司、中老年还是青少年、男人还是女人等等。只有辨清客户的基本特征，才可以恰当地设计自己的产品或服务，有效区隔竞争对手，抢占市场份额。
Ⅳ 房地产的产品定位和市场定位的区别是什么
房地产市场定位步骤：
1、销售目标定位
楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。
作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
这个目标定位实际上就是选择自己产品的客户对象，由于房地产业当今发展逐步趋向成熟，因此逼迫发展商及策划公司的行为变得越来越理智，对楼盘开发已超越一般的，或者具有较大随意性的，纯经济行为的开发，开发商及策划公司们已变得开始注重产品宏观走势及不同客户对不同品位楼盘、不同选择、不同购买力的微观细节探讨。让产品在投入市场之前，有一个较为清晰的目标定位思路，从而使楼盘更加适销对路，开发商在获取经济利益的同时获取更大的社会效应。因而，这个楼盘产品的销售目标定位在整个营销过程中有着非同一般的赢面概率。
2、楼盘产品定位
一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。
楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。
产品定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。
从市场营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。产品的定位，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。
产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比拟的特性和个性。相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。楼盘开发，由于投资大，又存在相应风险和市场不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位显得较为慎重，他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。
3、价格定位
在市场营销中，除了销售目标定位和楼盘产品定位外，价格定位同时也是一个足以影响房产开发项目成败与否的重要因素。
从房地产多年发展看，楼市营销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发展或多或少地受到了牵制或制约，价格定位在楼盘全过程营销中亦始终左右着楼市 “晴雨”曲线的起伏。
在楼市竞争几近白热化的今天，楼盘价格定位竞争越来越突出，楼盘价格定位正确与否，在很大程度上反映出开发商对市场尺度把握，对客户心理需求了解和是否具备竞争意识的体现。
如何做好楼盘价格定位，竞争结果是最好见证，这由不得发展商的一厢情愿，而完全应该依据市场最为现实的走势，从做好全盘营销角度，对案子确定一个既有利于本身产品尽快销售和迅速回笼资金的目标；也能在市场中通过个案的特殊优势和与众不同的亮点发掘，对楼盘个案进行出人意料的价格定位，进而对整盘营销产生出一种成功驾驭的影响。
在楼盘市场营销中，其价格定位除了根据市场必然价格规律外，还有一个技术性和技巧性的操作。如在多层住宅销售中，往往是顶层和底层较为难卖，但是如果发展商采取买顶层送露台，卖底层送花园，则效果大不一样。在小高层电梯房的销售中，已有开发商将难卖的底层改作错层，并将进出总门改为向南开，从底层花园进入房间，这样的设计受到了客户的欢迎，而且在楼价上也比原来传统北向出入口的设计容易被客户接受。
关于楼盘价格定位，其重要一点，就是必须注重营销策略问题，应该依据案例地段差异，档次差异，不同类型差异来制定不同售价策略。在通常情况下，新开楼盘价格有一个较为自然的市场定位过程，预售期往往采用低开高走，经较低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对稳定。而对于清盘期的“鸡头鸡脚”，可以予以酌情让价销售，通过售价策略加快资金回笼，让投入产生回报得到最大限度的保障。
Ⅵ 举例说明如何进行房地产项目定位
首先说明，所有定位都是依照你的目标来的，假设你的目标是区域中高端，容积率在3.5以内，希望投入回报比在4:6.
1、市调结果——项目位于城市主要开发区域，竞争楼盘多，大多以小三房为主，价格普遍低于中心20%。体量在10万方左右。本项目体量和位置均差不多。
2、根据目前政策和楼市对市民的影响，国家房产税虽未大面积推广但已经对很多人产生影响，故中高端人群在置业是会受到影响的。
3、消费心理——置业一步到位，以自住为主。定位为中高端客户，以三代同堂，三房或四房为主，环境舒适。
4.根据建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
定位说明
客群定位——适合政策导向，目标客群为20——50岁的社会精英群体，主要是个体、公务员等改善性客户群体，需要面积较大可以长期居住的产品。
产品定位——本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
市场定位——幸福置业一步到位。产品的豪华理念加小区的增值服务，多体现居住的附加值，让居住理念深入人心。宣传国家政策，解说房产税。
Ⅶ 房地产某项目总体定位 怎么写
你好，首先说明，所有定位都是依照你的目标来的，假设你的目标是区域中高端，容积率在3.5以内，希望投入回报比在4:6.
1、市调结果——项目位于城市主要开发区域，竞争楼盘多，大多以小三房为主，价格普遍低于中心20%。体量在10万方左右。本项目体量和位置均差不多。
2、根据目前政策和楼市对市民的影响，国家房产税虽未大面积推广但已经对很多人产生影响，故中高端人群在置业是会受到影响的。
3、消费心理——置业一步到位，以自住为主。定位为中高端客户，以三代同堂，三房或四房为主，环境舒适。
4.根据建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
定位说明
客群定位——适合政策导向，目标客群为20——50岁的社会精英群体，主要是个体、公务员等改善性客户群体，需要面积较大可以长期居住的产品。
产品定位——本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
市场定位——幸福置业一步到位。产品的豪华理念加小区的增值服务，多体现居住的附加值，让居住理念深入人心。宣传国家政策，解说房产税。
望采纳，谢谢。
Ⅷ 房地产项目定位,房地产市场调研,房地产可行性研究,三者有什么关系
项目定位是在跟地时候或者拿到地以后按照地块指标要做的动作，比如这个项目要做高内层、排屋、洋房还容是叠墅，分别做多少比例，户型是大户型还是小户型，实现几房的功能？诸如此类。
房地产市场调研就是回答上面的一系列问题所进行的动作。因此项目定位要基于市场调研。
房地产可行性研究，层次比较多，包括进入一个城市、进入一个板块、拿到一块地，都可以进行可行性研究。那么地块可研和上述两者就可以进行联系，地块可研是基础，只有知道这块地适合自己，周边的市场有潜力，才能拿地进行定位。而地块可研也需要市场调研。因此市场调研是可行性研究的重要内容。
所以三者的关系是，可行性研究后进行项目定位，市场调研贯穿始终。
Ⅸ 房地产项目定位准确与否会影响房地产销售吗,请从正反两个角度举例说明
首先说明，所有定位都是依照你的目标来的，假设你的目标是区域中高端，容积率在3.5以内，希望投入回报比在4:6.
1、市调结果——项目位于城市主要开发区域，竞争楼盘多，大多以小三房为主，价格普遍低于中心20%。体量在10万方左右。本项目体量和位置均差不多。
2、根据目前政策和楼市对市民的影响，国家房产税虽未大面积推广但已经对很多人产生影响，故中高端人群在置业是会受到影响的。
3、消费心理——置业一步到位，以自住为主。定位为中高端客户，以三代同堂，三房或四房为主，环境舒适。
4.根据建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
定位说明
客群定位——适合政策导向，目标客群为20——50岁的社会精英群体，主要是个体、公务员等改善性客户群体，需要面积较大可以长期居住的产品。
产品定位——本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
市场定位——幸福置业一步到位。产品的豪华理念加小区的增值服务，多体现居住的附加值，让居住理念深入人心。宣传国家政策，解说房产税
Ⅹ 请高层管理人员解答
看好你，你就自然一些就是，
不要疑神疑鬼的。
自己多了解一下各个方向的人的发展状况，上网查一下相关的资料等。
自己思考一下自己的取向。
我非高层。随便说一下。
不到之处，请包涵。