A. 房地产市场定位的基本原则是什么
1、实事求是。
尊重客观规律的原则：在实施定位研究决策过程中，切忌主内管臆断，凭空想容象，应当做到使市场定位的每一个决策、每一个创意都是有根据的。
2、循序渐进，逐渐深化的原则：
在市场定位过程中，要注意把握全局，统筹兼顾，既要由宏观到微观，由全局到局部，由抽象到具体，由表及里的循序渐进，按程序进行；又要注意各个阶段的渗透及互相影响和协调。
3、虚实结合，以实为主的原则：
4、在房地产项目市场定位中，既要有理念上的创新、概念设计、文化内涵，更要在项目的建筑风格、规划设计、配套设施以及物业管理、社区服务中具体体现出来。
B. 房地产市场营销中项目定位应注意哪些方面
第一节 定位对象
生产普通产品和建造房地产不一样，“蛋糕”生产多了，为了保证蛋糕原定价格和原有利润，生产商可将多于市场需求的蛋糕倒掉，让市场总是处于非饱和状态。而房地产则不同，在其尚未“怀孕”之时，就要考虑这个“生命体”能不能诞生，也就是所要开发的房地产项目定位是否恰当。
缺乏准确定位，至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”，是房地产建造和销售中突出的问题。例如，名称过多使用××嘉园，××佳园，××花园，××豪宅花园等等，房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。据专家观察，房地产行业楼盘失败，十有六、七是定位对象不准，造成定位失当。
如何进行准确的对象定位呢？
一、目标指向定位
房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场。即对房地产产品的消费者而言，永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位。开发房地产前，必须要有一个清晰的认识：高、中、低三个档次的市场，不是你一个开发商能够全部通吃下来的。即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
1、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
（1）健康住宅主题定位
人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观，感官色彩、材料选择等。
北京奥林匹克花园广场就是从这个主题内涵上来进行定位的。
北京奥林匹克花园广场以奥林匹克主题内涵（运动、人文、绿色环保，艺术、教育、和谐等）为主线，以运动和健康为特色和先导，将源于体育的生活哲学和社会居住文化有机结合，使体育运动为人类的和谐发展服务，提倡人的全面发展，提倡人类社会的和谐与公正，提倡建立一个和平的美好的人居世界，营造奥林匹克花园业主守望相依，互助友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围，将现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，使社区真正成为现代人的“心灵家园”，使奥林匹克精神深入人心。
北京奥林匹克花园广场，以突出健康社区主题，在前期将项目形象定位为“北京市奥林匹克国际运动型健康社区。”
围绕主题定位，另确定了几个子主题定位：
1、北京市级大型居住项目，吸引的目标客户为全市、市郊范围。
2、居住的品质定位在中、高档，提供全方位的优质家居服务。
3、国际社区 面向国内及外籍人士。社区文化顺应国际潮流、易沟通和传播。
4、运动社区 健康的载体为运动，运动为社区文化传播的主要媒体。
根据健康住宅的主题定位要求，北京奥林匹克花园设计从细节上来体现。通过原创性设计，赋予小区景观独有的特色；采用人车分流，体现心理安全；在小区设置运动场馆，体现运动安全；采用绿谷概念，体现对人的尊重；采用步移景异的空间形态，体现绿色概念。
由于定位恰当准确，使得北京奥林匹克花园总建筑面积为100万平方米的超级大型楼盘销售良好。
（2）创新住宅主题定位
房地产开发商从满足人们求异求新心理的角度出发，挖掘出人们对住宅追求高舒适度高新鲜感的需求。开发以创新为主题定位的房地产，对开发商获得高额利润和资金高回报率是一种有益举措。
北京锋尚国际公寓，就是以创新为主题内容来进行定位的。
锋尚国际公寓属纯住宅小区，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米。在开发前，北京锦绣大地房地产开发有限公司就以创新为市场切入点，倡导高舒适度低能耗完全不同于国内传统的“节能住宅”。在技术层面突出八大创新思维。如外墙子系统隔热系数优于国标三倍以上，屋面的总隔热系数也优于国标三倍以上，与其它高楼一样冬暖夏凉，设立避防噪声子系统等等。在营销理念上，突出四大创新理念。
（3）生态住宅主题定位
生态是目前房地产开发的一个时髦词语。生态环境的需求，是人们对生活质量有更高要求的一种体现。所谓生态，即指生物在一定的自然环境下发生有序发展的状态。生态住宅，就是满足人们对自然环境下的绿色和环保、和谐和自由的心理需求而营建的房地产项目。
青岛天泰阳光海岸商住小区，就是以生态主题为定位的一个成功典型。
阳光海岸的生态主题，渗透到了社区建设的所有细节。
围绕生态主题，天泰公司专门聘请了生态专家参与规划，按生态学的规律，选择了60多种植被，尽量采用一些氧产量高，吸收烟尘和危害气体强、降噪音效率高的品种。同时，也很讲究物种的季节搭配和色彩搭配，阳光海岸的水系也与众不同，不仅有宏观上的“流动活水”从微观上更有藻类浮游生物、鱼类、草木等生态组合，由此形成了一个纯自然的活物水体。在改善房子采光，通风、降噪等方面，也围绕生态定位主题，运用新技术、新工艺，如全明设计、中空玻璃、阳光室等。为扣住生态定位主题，运用垂直绿化方式增大绿化覆盖率，充分体现生态色彩；优化种植草木、提高成活率，充分展示生态优势，实行垃圾分类和防止污染，充分营造人们生活的自然生态环境。
C. 房地产项目项目定位如何做
房地产项目定位需要按照以下环节进行：
房地产市场细分
开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。
A.人口细分：
年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环
根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况
B.心理特征细分定位：
购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？
个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好:内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。
生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。
生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）
C.根据消费行为因素：
购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。
品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。
购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。
对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等
2. 选定目标市场
目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。
A.目标市场选择应该考虑的因素：市场规模、资源条件、环境条件、政策性因素、盈利性因素、风险性因素
B.目标市场选择的模式：单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制
3. 房地产市场定位
通过对产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。
4 .确定竞争对手
5. 认识和评价竞争对手
6. 确定竞争对手的定位
7. 分析顾客
D. 房地产市场定位-房地产市场定位
第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析
第2操作环节：房地产市场定位误区及对策
第3操作环节：房地产市场定位概念精要
第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略
第5操作环节：房地产市场定位要点分析
第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计
使用指南
进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。
第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析
分析A：楼盘畅销的先决条件
进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。
第2操作环节：房地产市场定位误区及对策
误区A 市场定位=目标市场
这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。
误区B：缺乏文进的权称定位
一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地？小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象？在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费？其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想？如 VI中的基准色可以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。
误区c：花样翻新定位缺乏核心
据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是：
1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。
2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。
3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。
4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。
5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。
从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：
第一，销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长
第3操作环节：房地产市场定位概念精要
精要A：房地产市场细分准则
（1）、细分市场必须足够大以保证其有利可图。
（2）、细分市场必须是可以识别的。
（3）、细分市场必须是媒体能够接触到的。
（4）、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。
（5）、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。
（6）、细分市场应该具有合理的一致性。
（7）、细分市场应该不断增长。
（8）、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。
精要B：房地产市场定位的任务
房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
（1）、项目定位
拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和社会效益。
（2）、品质定位
一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配？高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。
（4）、房型和面积的定位
从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。
（5）、价格定位
高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。
精要C：日地产市场钢分定位的变色设计
1、通过产品特征或顾客利益点定位
应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。
2、以价格和质量定位
由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。
3、以用途或应用定住
另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。
4、以产品使用者定位
另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。
5、以产品类别定位
某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。
6、以文化象征定位
许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。
7、以竞争者定住
在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：其一，竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是你比某个竞争者更好，或与它同样好。为了创造一种产品特征定位，采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被比较。
第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略
策略A：很好入文因素细分定位
1、年龄
购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。
2、性别
性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。
3、所得
可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。
4、职业
可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇·。…·等。
E. 【房地产项目市场定位工作简要分析】房地产项目市场定位
房地产项目市场定位工作简要分析
作为顾问公司，在接触很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发轮指商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。
一、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾合理地解决了，项目定位工作就成功完成了。
二、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
2、时间操作的可行性
由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。
3、长久发展的可行性
项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项
目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发拦尘进度的计划与实施。造成项目开发进度简桐禅缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。
4、公司其他项目更可行因素等
由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发的时候，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。
三、项目定位涉及的主要环节
项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：
1．现金流测算与把握
开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。
2．土地条件
土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。
3．销售速度
销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。
4．客户群体
商业地产策划建议
关于元亨集团进驻羊西线开发商业片区的规划、经营建议
一、 成都市的商业地产状况
据统计，2000年成都市GDP为1310亿元，人均1.32万元，在中西部副省级城市和省会城市中名列第一；社会消费品零售总额突破500亿，名列西部第一；活跃的市场经济和资本流通为成都市奠定了浓厚的商业基础。特别是随着2003年成都市旧城改造工程的启动，给成都市商业地产的开发带来了空前的机遇，拆迁和置换出来的土地面积达150万平方米之多，其中绝大部分将作为商业用地，因此成都市房地产界称2003年为“商业地产年”。
同时，从商业地产的开发规模来看，将2003年称为“商业地产年”确实名副其实，在这些开发商中，除了本地资金的大量介入外，21世纪不动产、上海友谊集团、戴得梁行等外地、境外资金的进入，更加速了成都市商业地产的发展，并逐渐形成了以6大中心商业圈和社区商业相辅相成的格局。
截止到2003年3月底累计（包括郊区）商业营业用房实现开发投资53288万元；施工面积145.6289万平方米；预售面积13.5506万平方米；实际销售面积达13.9106万平方米，实现了产销两旺的局面，并消化了部分空置房。
从发展区域来看，成都市二环路到三环路之间是今年开发量最大的区域，施工面积449555平方米，占施工总面积1080710平方米的41.6%；其次是一环路到二环路，施工面积为31.1429万平方米，占施工总面积的28.82%。这些数据表明成都市商业地产的开发重心已经逐渐往二环路以外转移，一方面是成都市政
府规划的导引，另一方面也由于市中心地价猛涨，没有足够实力的公司很难在市中心觅得理想地段，且竞争极为激烈，风险系数相对也较高。
从销售情况来看，一环路至二环路之间的商业地产销售最为火爆，预售面积16137平方米，实际销售面积68271平方米，实际销售面积是预售面积的4倍多；其次是府南河内的商业地产；二环路至三环路的商业地产虽然施工面积最大，但并不被投资者看好，实际销售面积仅为预售面积的56.29%，应该引起开发商的重视。
从个案来看，成都市目前在商业地产方面做的最成功的当属蓝光地产，其开发的罗马假日广场、玉林生活广场、金色夏威夷、蓝色加勒比等项目，无论是从项目的规划、设计、宣传、定位、销售等方面都做的非常到位，从而确保了他们的项
目获得空前的成功。据了解，蓝色加勒比在6月8 日至10日三天内，就达成销售额4500万元，罗马假日广场开盘3个月就完成销售额的80%。
但是，成都市商业地产也存在一些隐患，一是商业地产开发量过大，供求失衡，从综合开发和销售数字来看，其比例大概为16：1。二是市区商业地产竞争趋于白热化，商业地产同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。三是开发商重开发轻经营，开发商只管卖房，不管经营，造成投资收益不佳，打击了部分投资者的投资信心，购买力下降。
二、 公司拟发展项目的市场分析及定位
元亨集团成都市金港房屋开发公司历经10年的发展，在房地产开发方面积累了一定的经验，但是从过往的开发历史来看，其开发的营业建筑目前空置将近6000平方米，主要原因在于前期规划及定位不合理所至。以史为鉴，公司在运作这样一个超大面积的商业地产时，一定要做好前期的市场调查和规划工作，在这个工作上，我建议由专业的机构来代理或者由专业的机构指导完成。因为一个商业地产的项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多环节，而市场定位是项目前期工作的重点。定位是项目的精髓，是宗旨，定位不准确或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。而在这一工作方面，我认为公司的重视程度不够，首先看市调人员的组成，他们都没有专业的经验，甚至部分人员刚从学校毕业，连基本的工作经验都没有；其次从领导来看，没有向他们下达明确的工作任务，没有对市调工作进行专业的培训，关于市调的目的、目标以及计划甚至到基本的文案、问卷设计都是由他们自发完成的，应该来说，公司非常幸运可以招聘到如此具有责任心的员工，但是尚缺乏科学性和专业性。
从项目的地理位置来看，一方面它紧邻羊西线餐饮娱乐一条街，该街在餐饮方面享誉成都，是金牛区政府重点发展的品牌经济之一；它还处于金牛区政府规划建设的“锦西名宅”居住区域，具有相当的消费群体的支持，其中不乏蜀风花园城、金都花园、御都花园、锦城花园等成都市高档楼盘聚集了大量的中高档消费者，具有很大的市场消费能力。另一方面该地属于商业“生地”，需要人为营造商业氛围，且项目的立项开发还需要等待市政规划路的畅通，预计该道路完全通车大约2年的时间，2年以后的市场需求格局很难精确的预计。
因此，要想运作这个项目，市场的前期调查和策划工作显得尤为重要，这项工作做得是否踏实、细致将直接决定这个项目的成败。其次，从人们的消费习惯来看，羊西线的餐饮娱乐已经成形，人们是否愿意到一个新的地方进行消费还是个未知数；而且在羊西线上马上要建起一个超大的百货——欧尚百货，势必要分流相当一部分消费群体。在羊西线的周围，置信与普尔斯马特联手打造的金沙商业圈与政府规划建设
的国际会展中心像两把利刃一样插在城西，它们将在城西的市场中分得相当的份额，尤其是国际会展中心借会展经济之利，将吸引到西部各省甚至
全国的商家。所以我认为，公司拟开发的这个项目既有机遇，也存在挑战，必须慎之又慎，在定位上必须下足功夫，巧妙的避开两大商业片区给项目制造的威胁，否则同质规划，势必失败。
综合分析各方面的因素，我认为应该将“借力使力”的概念运用到项目的前期定位当中，项目要借羊西线餐饮娱乐的优势，借会展经济的优势，借城西的自然资源优势和历史文化优势，成为羊西线餐饮娱乐一条街，国际会展经济的强势补充，而不是与他们直接面对面的竞争市场份额，通过“曲线救国”的方式同样达到项目成功的目的。
具体来说，在项目的名称上，建议采用“锦城之春”，一方面突显成都市又称“锦城”的文化内涵，将项目定位在成都市乃至全国的高度上，有利于项目的宣传推广；再者“锦城之春”与电影“小城之春”仅一字之别，易引起人们的共鸣，且“小城之春”历史上经过了两次拍摄，具有很高的艺术价值和欣赏价值，项目取名为“锦城之春”寓意深远，希望成为成都市商业地产的传世之作；其次，“锦城之春”也寓意成都市商业地产的繁荣，该名字具有很广泛的包容性，而且春天是万物复苏的季节，给人以美丽、时尚、欣欣向荣的想象空间，比较吸引女性的喜欢。
因此在项目的主题定位上，建议深挖川西民族文化，因为只用民族的才是世界的。在表现手法上，借用现代元素极力表现锦城文化的特点，让购物、休闲者在这里不仅可以享受到舒适的环境，并能领略到川西民族文化的气息。并借成灌高速路的便利，大打旅游经济牌，使该项目成为羊西线上一个值得一看的人文旅游景点，从而通过大量的游客拉动该项目的长线经营，确保项目运作的全面成功。并弥补羊西线上没有旅游景点的缺憾，从而实现借羊西线餐饮娱乐一条街已经名声在外的天然优势；同时，国际会展中心到时必将成为西部的贸易会展的重要场所，吸引全国商家到这里来参展，商家们空闲的时间的去处潜在着无限的商机。由于成都市定位在餐饮、娱乐项目的地产片商已经很多，相对的具有浓厚的本土文化气息，具有观赏价值的商业地产项目并不多见。
相对的来说，具有川西民族特色特别是接近西藏部分地区的风土人情早就已经吸引了许多旅游爱好者的眼球。若将该项目在主题定位上突出旅游、人文、休闲、购物的四大主题，特别是大力彰显旅游和人文主题，必将在成都市的商业地产项目上独树一帜，自然而然的成为羊西线餐饮娱乐一条街和国际会展中心的强势补充，达到项目成功的目的。
三、 项目的经营及销售策略
从目前成都市的商业运作模式上来看，主要分为六大模式。一是以服务为体系的模式；开发商通过营销手段打造新型市场的概念，从抓服务、抓管理着手为商家营造实在的服务，让经营者的财富得到增值来打动市场，打动商家。二是整体包装模式；对于需要拆迁的市场通过开发商与商家共同培育，在原来市场地址已经
被迁移的情况下，透过重新包装原有市场的品牌，整体营销，以达到重拾商业气氛的目的。三是主题型卖场模式；采用国际上高档消费场所惯用的一对一特色服务，有针对性的锁定特别购买人群，例如太升通讯路上的铁通太升电讯商城。四是一站式服务模式；容纳行业的全部商机，例如红牌楼三九弗兰汽配城，集旧车市场、汽车配件、汽车美容、汽车交易等汽车全方位产业，形成一站式商业体系。五是量身定做模式，将商业和地产于项目规划前进行联合，为商家特别是大型超市、百货量身定做，由商家直接参与设计和规划。例如普尔斯马特与置信合作进驻金沙商业圈。六是产权酒店模式，让投资者拥有自己的独立产权，可
以像购买住房一样购买客房，既可以供自己使用，也可以委托酒店经营，这在旅游和经济发达地区极其受到投资者的青睐。
纵观目前成都市商业地产的经营模式，各有利弊。在具体涉及到某一个项目时，往往是多种方法、多种手段的综合运用，借鉴前面成功的操作经验和失败的教训，具体到我们这一个地产项目的运作上，我建议分成重要的三个阶段。
第一阶段：产品的市场调查和定位阶段。这一阶段要解决的重点问题是分析这个项目的市场性，以得出做与不做的重要决定。第二就是要解决做什么的问题，即要确定项目的主题定位和设计规划。要解决这个问题需要大量的市调考察工作，对于成都市成功的案例，尤其是失败的案例要认真进行总结分析，必要的时候还必须借助外界专业机构的力量。他们是专家，他们对市场的数据以及消费者的心理掌握的最为详细，因为他们若没有敏锐的眼光和科学的技术恐怕难以生存。而相对的项目的平面规划可以暂缓落实，确定项目要表现的主题对于项目的成功与否至关重要。要做好第一阶段的工作，从目前公司的工作状态来看，我认为公司的重视程度和专业性还不够，而是过多的关注产品的销售，说明公司对于产品的自信心不够，所以急于要找到可以销售的对象。
第二阶段：要解决怎么做的问题。这个涉及到项目的前期招商，建筑风格的确定，平面布局，商、住比例协调以及建筑施工，配套设施等具体性问题。这一阶段的重点要解决“一棵大树”，俗话说的好，“大树底下好乘凉”。通过各种渠道争取到一家国际国内知名的实力企业尤其是物业管理公司、超市百货公司的加盟，并以该项目成立一家专门的公司，由新成立的公司独立操作“怎么做”的问题。
第三阶段：解决怎么样做得更好的问题。这涉及到项目的后期招商，策划、推广、宣传以及市场的服务和管理。
具体到后期的销售策划上，结合北京商业地产的销售方案以及目前成都市的投资特点，我建议采用如下的方案：
一、 三权分离：即所有权、经营权、管理权分离，摆脱目前成都市许多房地产开发商只管卖房，不管经营，由投资者自行经营，造成收益不佳的局面。
二、 在投资收益上，确保10年的保证投资收益，10年之后，投资者可以将产权退还给公司。这样可以增加投资者的投资信心，同时也有利于开发商整体经营，
提高项目的获利空间，规避个别经营造成市场混乱的局面，影响项目的永续经营。
三、 在10年当中，以投资回报逐年上升的方式吸引投资者，例如第一年的投资回报为5%，以后每年上升1个百分点，第十个年头拿到14%的回报，这样投资者的投资压力相对较少，可以吸引大量的中小投资者进行投资。
四、 在产权上切割到每平方米，但是不确定具体的位置，仅进行概念上的切割，这样一层楼房可能就有将近上百的投资者，由他们共同拥有一层房屋的产权，每层房屋的业主推选一个代表，与公司代表组成管委会，对于经营者进行监督。但是在签订购房合同的时候，同时投资者必须与经营公司签订委托经营协议，10年之后，由管委会决定是否继续聘用原经营公司进行经营管理。
五、 若投资者在10年当中提出退房的要求，必须支付违约金，违约金按照年数逐年递减，期满10年公司不收取任何违约金，并且若期满15年后退房，公司按照120%退款给投资者。
六、 这样的一份购房合同和委托经营性合同都经过公证处的公证，在最大利益上确保投资者的利益。 这就是我关于公司即将运作的商业地产项目的一些建议，如有不妥，请予以指正！
2003/6/19
客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。
5．房屋的单价/总价构成
现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。
6．公司擅长开发类型
在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。
7．公司要求的利润和品牌
项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。
四、项目定位需要注意的问题
项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。
1．开发商的实力，包括资金/人才/经验等等
作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。
2．土地条件及规划条件
在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。
3．针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析
很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。
4．客群调查
目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。
5．单方利润率/总利润率/资金风险
项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。
五、影响项目定位的前瞻性几个因素
1．人群思想意识形态的定位研究
客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。
2．建筑要有特色，要增加文化气氛
人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。
3．研究建筑的发展方向
市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。
4．增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争
项目市场定位离不开对周边竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。
综合以上内容，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功
F. 房地产前期策划之:市场定位
房地产前期策划之:市场定位 市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。 和一般的实体商品一样,房地产项目也要对自身有一个明确...清晰的定位。通常而言，根据上面定位的理论来指导实践，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析： 1、竞争对手分析。 在“房地产前期策划之：竞争对手研究”中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手，之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。 2、目标顾客分析。 同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。 3、自身分析。 这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。 在此不得不说的是，项目的市场定位，不但与建筑的设计密切相关，同时奠定了以后广告推盘的基础。广告公司对楼盘项目的包装，是根据房地产项目自身原有的优势，加以语言、意境等等的美化包装，而不是让广告公司做推盘时才去挖掘卖点的。房地产前期策划之:市场定位
G. 我国房地产企业市场定位策略研究
我国房地产企业市场定位策略研究_张跃松,戴朝红_房地产开发_建筑中文网我国房地产企业市场定位目前存在着产品定位不准确、客户管理不到位、销售过程管理不规范和缺乏战略规划等问题。房地产企业市场定位决定了企业的成败，只有通过准确地定位，房地产企业才能取得成功。房地产企业市场定位策略包括产品定位策略、品牌定位策略和企业战略定位策略
实践证明，我国房地产企业（除港澳台外）取得楼盘畅销的共同点，是以准确地市场定位最终取得市场，获得买主的认同。在决定开发一个项目之前，首先要进行市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件，也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
1 我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2 我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3 房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图 1。
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的
选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献 80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来 20%的利润。因此，那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
原文网址
也许您还喜欢阅读：
惠而浦产品及其中国策略分析 关于全装修商品住宅问题的探讨 基于4C理论的房地产营销创新战略研究 浅谈房地产企业信息化 加强房地产企业信息化建设 房地产企业营销渠道选择的影响因素分析 论房地产企业信息化建设及发展趋势 房地产企业CRM实施六注意 房地产企业信息化建设问题和对策初探 知识管理在房地产开发企业中应用的分析 【重要声明】本作品版权归建筑中文网和作者所有，允许以学习、研究之目的转载、复制和传播，但必须在明显位置注明原文出处和作者署名（请参考以下引文格式）且保证内容一致性，不得用于出售、出版、付费数据库或其它商业目的，本站保留追究一切法律责任的权利。引用复制：网址 QQ/MSN 论文/著作 HTML代码 交流讨论我要发帖 网站首页建筑研究城乡规划房地产开发工程勘察工程监理建筑设计建筑施工建材与机械使用与维护建筑经济建筑文化建筑业信息化建筑与环境请告诉我们 请告诉我们您的知识需求以及对本站的评价与建议。满意 不满意Email:COPYRIGHT © 2005-2011 建筑中文网 ALL RIGHTS RESERVED.Last Updated:2014-01-04 08:42:56
4 结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1] 王洪卫.房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
[2] 陈信康.营销策划概论[M].东方出版中心，1999.
[3] 郭国庆.市场营销管理[M].北京：中国人民大学出版社，1995.msg:【单页阅读】模式仅供网站【注册会员】使用！
更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd
H. 房地产市场定位步骤
调查周围的房地产 除了你们的项目 还要了解一下别的项目 优点和卖点在哪里 还有主要购买的客户是什么阶层的 还有地势条件
I. 房地产项目如何定位房地产市场定位步骤
房地产项目定位决定了一个地产项目的成败，一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的项目定位很可能会导致巨额资产血本无归。
房地产项目如何定位?
很多地产项目在建筑和设计以及销售招商准备工作上都做的很好，但是终项目楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例数不胜数。追究其根本的原因是定位错误或者有偏差。以前包括现在很多开发商不懂地产，他们的专长在融资和建筑等纯技术的层面，他们懂开发但不懂市场。
因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
房地产开发项目市场定位的基本程序
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位，征询意见方案，调整成本与费用测算，预测租售收入和租售进度，经济评价确定后方案。
房地产项目如何定位？
1、确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；
2、明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照优利用原则确定前饥肆开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；
3、筛选目标客户：在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；
4、进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、慧轿结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；
5、测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；
6、根据企业经济实力和项目流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利肢绝益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避免出现无个性、难租售的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。