『壹』 急需一份重庆房地产的市场调查报告和心得体会
提几个要点：
1、你对重庆未来的规划了解吗？
2、主城版块意识。专
3、区域消费水平。
4、针对怎样属的消费人群。
5、市场调查，采集数据。
6、对有兴趣的地区，了解当地经济发展情况。
7、全国、地方政策的要点掌握，并对开发所产生的影响。
8、地方年鉴。
9、房地产利润增涨或削弱点。
10、利弊对比。
『贰』 重庆房地产市场研究报告
重庆房地产市场研究报告
一 、重庆市宏观市场分析
1. 重庆城市经济概况
城市化率迅速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。
经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。
2. 重庆自2001年以来的房价走势
自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。
2001年底：
重庆各类商品房销售均价为1442元/㎡。
2002年：
重庆住宅销售价格达到1415元/㎡，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/㎡，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8㎡。
2003年秋季房交会：
重庆商品房成交均价为2098元／㎡。
2004年春季房交会：
重庆成交房屋11880套，成交面积近11万㎡，成交金额近37亿元，均价为3100元/㎡，其中商品住宅成交面积近85万㎡，销售均价为2540元/㎡。
3. 重庆房地产市场发展概述
1）总体房地产市场概述
确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。
2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路高歌猛进，窜到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/㎡•建筑面积）。
重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因：
A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。
B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主城8区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。
C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4万㎡，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将有300万㎡左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。
2）商业房地产市场概述
据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万㎡，可销售面积同比增长23%，其中10万㎡以上的Mall就有10多个，总面积近100万㎡。目前重庆主城区营业面积在5000㎡以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积为287.05万㎡，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万㎡，居全国第一。
从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密切相关的。
从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率非常高就是一个佐证。
重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。
从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。
3）土地市场概述
早在2002年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。
重庆市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2004年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。
4）重庆楼市与成都楼市的主要区别
计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；
土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从2003年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。
商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。
运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。
二、主要考察地块评析
『叁』 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些
前期主要有项目可行行调研
（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）
中期主要是项目定位方面牵扯的调研
（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）
后期主要是项目推广的调研
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础，
一房地产的市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街??等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度??等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的???，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行??，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征??，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好??，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况??，
由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体
(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄??等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
『肆』 房地产营销的市场调研如何做
房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。
房地产市场调查的方法
一、市场环境调查
1、巨集观环境调查
政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。
经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。
人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。
文化环境
行业环境
技术环境
城市发展概况
2、区域环境调查
区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：
结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。
调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。
调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。
3、专案环境调查
专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。
对专案的用地现状与开发条件进行调查。
对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。
对专案所在地的周边环境进行调查。
地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。
二、目标客户调查
在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：
目标客户包括哪些人?
目标客户要买的房子是什么样的?
目标客户买这些房子的原因何在?
在目标客户的购买行为中有谁参与?
目标客户在买房的时候采用什么样的方式?
目标客户将在什么时间买房?
目标客户买房的地点定位在哪里?
1、购买倾向调查
目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。
2、购买力水平调查
其主要的衡量指标是家庭的年收入。
3、共同特点调查
目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。
对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。
三、竞争楼盘调查
竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。
对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。
1、产品调查
区位调查
A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点
B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。
C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。
D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。
E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。
产品情况调查
A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。
B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。
C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。
D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。
E、绿化调查
交房时间调查
对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。
开发主体调查
一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。
2、价格调查
房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。
单价调查
A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。
B、均价调查：总销售金额/总销售面积
C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。
总价调查
单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。
付款方式调查
付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。
A、利用商业贷款或公积金贷款付款
B、一次性付款
C、按照工程进度的建筑期付款
D、按照约定时间付款
3、促销广告调查
A、售楼部调查
B、广告媒体调查
C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。
D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。
4、销售情况调查
A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。
B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。
C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。
5、物业管理调查
物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。
竞争对手调查
1、品牌调查
2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。
3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。
4、开 *** 况调查
5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。
6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。
7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。
8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。
9、与 *** 部门的关系调查
房地产市场调查的表格设计
房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。
房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。
房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。
房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。
房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况
楼盘地域环境
巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群;并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。
微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。
楼盘具体情况
楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。
楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。
2、楼盘价格情况
单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。
3、楼盘促销情况
一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***
另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。
4、楼盘竞争情况
开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。
『伍』 房地产开发前市场调查怎么做
一、进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。
2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。
5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。
以下四种调查方法可作参考
1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
『陆』 房产调查包括哪些内容
(1)房地产市场环境调查 房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。
政治法律环境调查的主要内容包括：国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；有关房地产开发经营的法律规定，如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》；有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
经济环境调查的主要内容包括：国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；居民收入水平、消费结构和消费水平；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
社区环境调查的主要内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
(2)房地产市场需求和消费行为调查 房地产市场需求和消费行为调查的主要内容包括：消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点的调查、房地产市场需求发展趋势的调查及房地产市场需求影响因素调查等。如：国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向等。
①需求动机调查如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
②购买行为调查如不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
(3)房地产产品调查 房地产产品调查的主要内容包括：房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率；建筑设计及施工企业的有关情况等。
(4)房地产价格调查 房地产价格调查的主要内容包括：影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响；房地产市场供求情况的变化趋势；房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；国际、国内相关房地产市场的价格；开发个案所在城市及街区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。
(5)房地产促销调查 房地产促销调查的主要内容包括：房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与代理公司调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租售绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。
(6)房地产营销渠道调查 房地产营销渠道调查主要内容包括：房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；房地产租售客户对租售代理商的评价等。
(7)房地产市场竞争对手情况调查 房地产市场竞争对手情况调查对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查；对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究；对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来竞争情况的分析与估计等；整个城市尤其是同街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率；竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向等。