简述房地产市场调查的方法

1. 如何进行有效的房地产市场调查

请大家帮帮忙。 悬赏分：20 - 离问题结束还有 2 天 14 小时就是做房地产市场调查这一块，要设计调查表和撰写报告！问题补充：应该是对某个区域做调查，有时会接一些房地产公司的项目，来对某个项目有针对的调查。 二是项目市场定位：就是一个项目已经确定开发什么了，但如何开发有竞争力的产品？这个属于概念的测试研究。 房地产市场的三大特点是：政策性强、地域性强、消费者消费频次少。因此，做房地产市场调查绝对不同于一般的产品和服务调查，它需要研究一个地区的经济、人口及产业背景，属于经济学方法，这是第一步；然后就是地块所在区域的研究，一般就是商圈研究；最后，是对购买者市场和竞争市场的调研，即是常规的市场研究。艾力森方法观点。【欢迎你进入艾力森市场研究公司\市场调查公司】调查问卷，也就是你说的调查表的设计： 首先必须理解具体项目的调查目的，在万变的市场里，是没有一次市场活动是重复的，所以，市场调查必须有针对性，才有价值，才能实现研究效果。调查目的是调查解决什么视事情，要干什么，而不是调查的内容，许多外行共都往往把调查的信息大纲当成调查目的了，那样，往往一个项目做完了才发现做跑偏了！艾力森发现，这种情况在国内特别的多--许多调查其实都是失败的案例。 问卷设计是一门专门技能，起码是甄别问题之后才能设计正式的调查问题，问题设计有单选和多选题，但多数应该用单选方式，针对不同对象还应该使用跳问、提示出示卡片问或不提示问，最后把被访问者个人资料和不愿意告诉你的问题放在问卷尾部。问卷不可过长，也不可太短，不要片面的一位越短就质量越高。艾力森理念认为：市场调查是一个视慎重为生命的工作，一切要以真实获得有效答案为目的。报告的撰写： 专业的市场调查公司的报告都不是撰写可以完成的，而是制作。是一个团队分工协作、流程化作业的产物。艾力森报告一般有资深的研究经理主持，项目经理负责产生大纲，研究员整理信息、分析员处理数据，现场督导还要负责数据的审核、复核等主要程序。对于新手来说，起码要起草大纲，把大纲送给使用报告的人看，征求他意见后，再着手动笔，实际上，一个好的报告，主要篇幅不是文字，而是数据和图标，你必须具备统计知识和技能，然后是报告的小结，结论的产生，这个也最好找项目负责人或小组交流之后再写，那样你才能写出别人需要的东西。报告初稿交出后，你要主动追求实用者意见，即使提交补充了问题和数据的正式报告，这样你的工作才算完成。 你说到销售市场这一块，实际就是对购买者和租用者的调查。艾力森一般叫购房者调查和商户调查，调查时针对项目周边一定距离的购买者或商户做的，一般5公里范围。但全国性的项目或地区性楼盘，则需要扩大几个省进行调查。

2. 如何做好房地产市场的调查研究

1、二手资料，网络上查找该地区的房地产现状（包含价格、销售、开发内区域...等资料）、容规划、城区开发、入驻企业等资料；2、当地的房地产管理中心拿各类年鉴、地产规划，如果遇到热心的人，甚至可以手抄他们的批地、最新的施工/开工/竣工项目面积等资料（这事我干过），还可以去政府单位，拿城市区域地块用途、面积、红线图（困难较大，很多时候靠关系，但很有价值）3、实地城市楼盘调研，一个一个楼盘的跑，了解价格、已售/未售单位、销售控制单位情况、营销情况，还有普通资料，也就是楼书里基本都有的面积、户型等4、走访城市主要商业、地块所在的周边环境5、如有可能，做消费者问卷调查，目的一是城市消费水平，二是对购房意向、购房者需求做辅助判断

地段 所在商圈 周围的环境你的房子的定位 是针对那个人群的 对目标消费群做调查和分析以及对你的竞争对手的调研

3. 房地产市场调查的含义及程序

房地产市场调查的含义：

以房地产行业或项目为特定调专研对象，对相关的房地产市场信息属，进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验的过程。

房地产跟其他产业一样，成败在于对市场的把握。作为房地产专业人士，必须对市场有一个专业的认识，所通过的途径就是市场调研。

房地产调查的目的，是为管理决策部门提供参考依据，规避风险，减少盲目性，确保利润。

房地产调查的程序：

一、确定调研目的

二、搜集信息资料（房地产一手和二手资料）

三、初步调研（现在内部进行小范围调研）

四、调研设计（拟定调研计划、设计调研表格、问卷、访谈提纲）

五、现场调研（实地调研，包括踩盘、重点访谈、问卷调研）

六、资料分析（对调研资料进行收集、归类整理、统计分析）

七、做出结论和提出建议（撰写调研分析报告，给决策层提供建议）

4. 房地产市场调查的房地产市场调查的步骤

(一)准备阶段
1.提出问题，明确目标
市场研究意义重大，其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。在对需要研究的问题进行定义的过程中，确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。每一项目应含有一个或多个目标。在这些目标未被明确建立之前，是无法进入下一步研究的。
房地产市场调研也不例外，市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助决策者们发现并解决营销问题，所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题，任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。因此，在每次起草调研提案之前，调研人员首先要知道自己要做什么，要对调研目的与目标十分明确。
2.初步情况分析和非正式调查
调研人员对初步提出来需要调查的课题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。探测性研究资料的收集具有较大的灵活性，已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等，都是行之有效的资料来源。另一方面，如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义，就可以直接做描述性或因果关系研究。同时，要根据调查的目的，考虑调查的范围和规模多大才合适，调查的力量、时间和费用负担是否有保证。如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。
3.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。
对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制订调查方案和工作计划，即拟定调研计划书。
房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计，目的是为了调查有序、有目的地进行，它是指导调查实施的依据，对于大型的市场调查显得更为重要。调查方案设计的内容如下：为完成调查的课题需要收集哪些信息资料；如何运用数据分析问题；明确获得答案及证明答案的做法；信息资料从哪里取得，用什么方法取得；评价方案设计的可行性及调查费用的说明；方案进一步实施的准备工作等。
房地产市场调研工作计划是指在某项调查之前，对组织领导、人员配备、考核、工作进度、完成时间和费用预算等做出安排，使调查工作能够有计划、有秩序地进行，以保证调查方案的实现。
总之，市场调研计划书必须具有可操作性，对调查对象、调查范围、调查内容、调查方法、调研经费预算、调研日程安排等都应给出明确的界定。
(二)实施阶段
1.建立调查组织
房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员。建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，需要集中进行学习，对于临时吸收的调查人员，更需要进行短期培训。学习和培训的内容主要包括：明确房地产市场调查方案；掌握房地产市场调查技术；了解与房地产有关的方针、政策、法令；学习必要的经济知识和业务技术知识等。
2.收集第二手资料
房地产市场调查所需的资料，可分为第一手资料和第二手资料两大类。第一手资料是指需要通过实地调查才能取得的资料，取得这部分资料所花的时间较长、费用较大。第二手资料是指企业内部记录或已出版的外部记录，取得这部分资料比较容易、花费较少。在实际调查中，应当根据调查方案提出的内容，尽可能组织调查人员收集第二手资料。收集第二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。对于统计资料，应该弄清指标的含义和计算的口径，必要时应调整计算口径，使之符合调查项目的要求。对于某些估计性的数据，要了解其估算方法和依据以及可靠程度。对于某些保密的资料，应当根据有关保密的规定，由专人负责收集、保管。
3.收集第一手资料
经常遇到的情况是，为解决问题所需的资料并不能完全地从内部记录或已出版的外部记录中获得，即不能完全地从第二手资料中获得，因此研究必须以第一手资料为基础。收集第一手资料常要回答下面几个问题：是通过观察实验还是询问来获得资料；问卷采取封闭式还是采取开放式结构；是将研究的目的直截了当地告诉被访者还是对他们隐瞒研究的目的；类似的问题还很多，上述几个问题是在研究过程中必须回答的基本问题。
在收集第一手资料的过程中，还必然伴随着对调查样本的设计和样本的采集。在房地产市场调查中，广泛采用的是抽样调查法。因此，研究人员在样本设计过程中必须考虑调研总体、样本单位、抽样设计、样本规模等因素。
(三)分析和总结阶段
1.数据的分析与解释
数据分析包括对采用的抽样方法进行统计检验，以及对数据的编辑、编码和制表。编辑就是对问卷表进行纵览的过程，以保证问卷的完整、连续；编码就是对问题加以编号，以使资料更好地发挥分析作用；制表就是根据某种指标对观察得到的数据进行分类和交叉分类。
在大多数研究中，都要涉及编码、编辑和制表程序。而统计检验作为一种独特的抽样过程和数据搜集工具，往往应用于某些特殊的研究。在可能的情况下，统计检验一般都在数据搜集和分析之前就进行，以保证所得到的数据与意欲研究的问题密切相关。
2.编写调研报告。
调查研究报告主要归纳研究结果并得到结论，提交给管理人员决策使用。很多主管人员都十分关心这一报告，并将它作为评价研究成果好坏的标准。因此，研究报告必须写得十分清楚、准确。无论你的研究做得多么深透、高明，如果没有一份好的研究报告，都将会前功尽弃。
调研报告的主要内容包括：调查目的、方法、步骤、时间等说明；调查对象的基本情况；所调查问题的实际材料与分析说明；对调查对象的基本认识，作出结论；提出建设性的意见和建议；统计资料、图表等必要附件。
房地产市场调查报告的结构多种多样，没有固定的格式，一般由导言、主体、建议与附件组成。导言部分介绍调查课题的基本状况，是对调查目的简单而基本的说明；主体部分应概述调查的目的，说明调查所运用的方法及其必要性，对调查结果进行分析并进行详细说明；附件部分是用来论证、说明主体部分有关情况的资料，如资料汇总统计表、原始资料来源等。
编写房地产市场调研报告，还应当注意：坚持实事求是原则，调研报告要如实反映市场情况和问题，对报告中引用的事例和数据资料，要反复核实，必须确凿、可靠；要突出重点，调研报告的内容必须紧扣调查主题，突出重点。结构要条理清楚，语言要准确精练，务必把所说的问题写得清楚透彻；结论明确，调查结论切忌模棱两可、不着边际。要善于发现问题，敢于提出建议，以供决策参考，结论和建议可归纳为要点，使之更为醒目。调研报告应完整、整齐装订，印刷清楚、精致美观。
3.总结反馈。
房地产市场调查全过程结束后，要认真回顾和检查各个阶段的工作，做好总结和反馈，以便改进今后的调查工作。总结的内容主要有：调查方案的制订和调查表的设计是否切合实际；调查方式、方法和调查技术的实践结果，有哪些经验可以推广，有哪些教训应当吸取；实地调查中还有哪些问题没有真正搞清，需要继续组织追踪调查；对参加调查工作的人员做出绩效考核，以促进调查队伍的建设，提高调查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地产市场调查的程序中，除了提出问题这一步骤之外，其他研究步骤并不能完全依照设想的程序进行。并且这些步骤也不是僵化不变的，实际运用时，可视调查内容、环境条件及要求的轻重缓急，灵活使用，有的程序可以省去、有的可以强化、有的可以重复。例如，在制订某项研究方案时，我们也许会发现要研究的问题并没有很好地定义，这样，研究人员也许需要重新回到第一步，对需要研究的问题再做仔细的界定；再如，进入收集数据阶段时，可能会发现原计划的方法成本太高，这时为了保持预算平衡，就可能需要对原来的研究设计进行改变，减少资料规模，或以其他资料来代替(也许依靠第二手资料)。但当资料已经收集得差不多时，研究人员要再对研究方案做改动的话，所花的代价就非常大，这将影响研究的进行。正因如此，在进行资料收集之前，就应对研究设计十分认真的考虑，以免造成不必要的损失。

5. 房地产市场分析方法和内容

房地产市场分析方法和内容

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、
敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

6. 房地产营销的市场调研如何做

房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。
房地产市场调查的方法
一、市场环境调查

1、巨集观环境调查

政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。

经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。

人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。

文化环境

行业环境

技术环境

城市发展概况

2、区域环境调查

区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：

结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。

调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。

调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。

3、专案环境调查

专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。

对专案的用地现状与开发条件进行调查。

对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。

对专案所在地的周边环境进行调查。

地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。

二、目标客户调查

在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：

目标客户包括哪些人?

目标客户要买的房子是什么样的?

目标客户买这些房子的原因何在?

在目标客户的购买行为中有谁参与?

目标客户在买房的时候采用什么样的方式?

目标客户将在什么时间买房?

目标客户买房的地点定位在哪里?

1、购买倾向调查

目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。

2、购买力水平调查

其主要的衡量指标是家庭的年收入。

3、共同特点调查

目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。

对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。

三、竞争楼盘调查

竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。

对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。

1、产品调查

区位调查

A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点

B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。

C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。

D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。

E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。

产品情况调查

A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。

B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。

C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。

D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。

E、绿化调查

交房时间调查

对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。

开发主体调查

一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。

2、价格调查

房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。

单价调查

A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。

B、均价调查：总销售金额/总销售面积

C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。

总价调查

单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。

付款方式调查

付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。

A、利用商业贷款或公积金贷款付款

B、一次性付款

C、按照工程进度的建筑期付款

D、按照约定时间付款

3、促销广告调查

A、售楼部调查

B、广告媒体调查

C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。

D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。

4、销售情况调查

A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。

B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。

C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。

5、物业管理调查

物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。

竞争对手调查

1、品牌调查

2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。

3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。

4、开 *** 况调查

5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。

6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。

7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。

8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。

9、与 *** 部门的关系调查

房地产市场调查的表格设计

房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。

房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。

房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。

房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。
房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况

楼盘地域环境

巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群;并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。

微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。

楼盘具体情况

楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。

楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。

2、楼盘价格情况

单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。

3、楼盘促销情况

一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***

另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。

4、楼盘竞争情况

开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。

7. 试述房地产市场调查的主要程序

房地产市场的调查与研究
一、 房地产市场调查的意义

1、 狭义的市场调查

狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、 广义的房地产市场调查

广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。

对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。