对市场重新定位的酒店

❶ 海港宾馆在目标市场的选择上有哪些值得借鉴的地方

1、海港宾馆能根据当前市场的环境和消费者的行为制定不同需求选择不同的营销战略。
2、海港宾馆能根据酒店的市场定位来定位适合自己的发展方向。

❷ 酒店市场定位有利于建立酒店和什么的市场特色

酒店市场定位有利于建立酒店和产品的市场特色。

有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。

地处环境优美度假区的一家度假型酒店由于度假区度假酒店饱和等因素导致自身处于客源市场竞争劣势，其市场调研、细分后转型为会议酒店。此定位确定以后，在整个转型的过程当中，酒店认为，优先，会议酒店的豪华度可能不是重要的，完善的配套是首位。

酒店产品定位方法：

（1）根据属性和利益定位：酒店产品本身的属性以及由此获得的利益能够使顾客体会到它的定位。

（2）根据质量和价格定位：价格与质量两者变化可以创造出产品的不同地位。在通常情况下，质量取决于产品的原材料或生产工艺及技术，而价格往往反映其定位。

（3）根据产品用途定位：发扬同一个产品项目的各个用途并分析各种用途所适用的市场，是这种定位方法的基本出发点。

（4）根据使用者定位：这是酒店常用的一种产品定位方式，即酒店将某些产品指引给适当的使用者或某个目标市场，以便根据这些使用者或目标市场的特点创建起这些产品恰当的形象。

❸ 锦江宾馆的市场定位

三、酒店产品定位步骤

酒店产品定位要达到的主要目的就是使顾客能够将本酒店与其他竞争对手区别开来。实现这一目的，通常必须开展以下几方面的工作：

步骤一：确定竞争对手，分析竞争对手的产品
酒店的竞争对手实际上就是酒店产品的替代者，即者有与酒店相同或近似的特点（如相同或相近的地区、酒店星级、顾客群、价格等）的酒店。
酒店在确定竞争对手的时候，常会出现这样的失误，即单纯地以星级或业务围来作为判定依据，将同星级的酒店或业务范围类似的其他酒店都视为自己的竞争者。同样的三星级酒店，有的以旅游团队作为目标市场，有的以会议为主要目标市场，还有的则以商务散客市场为目标，分属于不同目标市场的酒店相互间不能成为直接竞争者。同样以会议市场作为目标市场，五星级酒店的会议市场划分与三星级酒店的会议市场划分又因为划分标准的差异而使目标市场有所不同。因此酒店产品的竞争对手范围应限定在同一或相近的目标的市场中。
判断某一酒店的产品是否和本酒店的同类产品存在竞争，有一简单的测试方法：在酒店降低产品价格时，观察对方的顾客是否转移过来，如果有，则说明对方是酒店的竞争对手，顾客转移得越多，则说明竞争程度较高，反之则较弱。
确定竞争对手之后，酒店必须采取多种渠道收集竞争对手产品的有关信息，了解目标市场上的竞争对手向顾客提供何种产品，其质量、数量、价格、特色等方面与本酒店同类产品比较有哪些优势和不足，从而明确竞争对手的产品定位情况

对竞争对手产品的调查可以通过多种渠道，例如向曾经购买于竞争对手产品的顾客进行调查，了解他们的购买经历、对产品的评价等信息；也可以派人到竞争对手那里实地消费和观察以获取准确的竞争对手产品的有关资料。可以记录对各个竞争对手的调查数据，可以汇总目标市场内的总体竞争情况并与本酒店进行劣势对比。

步骤二：准确选择竞争优势，树立市场形象

通过上一步骤，酒店对目标市场内的竞争对手及其产品进行了细致深入的调查和优势分析，发现本酒店优势所在，这些优势就是酒店产品定位的主要基础。

酒店可能会面对多种竞争优势并存的情况，此时强调所有的优势并不可取，因为那样有时会给顾客留下“王婆卖瓜”的感觉，而且，信息过多反倒失去重点，不利于加深顾客的印象。因此，酒店应当运用一定的方法，在众多竞争优势中进行取舍，评估和选择出最适合本酒店的优势项目，并以此初步确定酒店产品在目标市场上的位置。
酒店产品的优势一经确定，就必须采取各种手段准确有效地向目标市场传播酒店产品的定位观念。酒店产品的优势不会自动地在目标市场上表现出来，要使这些优势能够发挥作用，影响顾客的购买决策，酒店需要以产品特色、优势为基础，树立鲜明的市场形象，通过积级主动而又巧妙地与目标市场中的顾客进行沟通，引起顾客的注意和举趣，求得顾客的认同。

要对目标市场进行宣传、沟通时，酒店要尽量避免因宣传不当在公众中造成误解，影响酒店优势的发挥。例如，传播给公众的定位过低，不能显示自己的特色；或定位过高，不符合实际情况，误导顾客认为酒店只经营高档、高价产品；或是定位含糊不清，无法在顾客中形成统一明确的认识。

步骤三：审时度势，调整产品定位

顾客对于酒店及其产品的认识并非一成不变，产品的定位即使很恰当，在遇到下列情况时亦会发生偏差：
·目标市场中的竞争对手推出新产品，定位于本酒店产品附近，侵占了本酒店产品的部分市场，致使本酒店产品的市场份额有所下降；
·顾客的喜好发生了变化，使得对本酒店产品的偏爱转移到竞争对手的某些产品上去。

当遇到上述情况时，酒店应根据变化，采取具体的办法，对本酒店产品进行定位调整甚至重新定位。在做出定位调整或重新定位决策之前，酒店应考虑以下一些因素：

首先，酒店要准确计算好自己的产品定位从一个目标市场转移到另一个目标市场的全部费用；

其次，酒店将自己的产品定位在新的位置上时，能够得到怎样的回报。
收益的多少取决于目标市场的购买者和竞争者的数量，其平均购买率有多高，在目标市场中酒店产品的销售价格能定在什么水平上。
酒店应将收、支两方面的预测进行认真的逐一比较，权衡利弊得失，然后再决定是否将本酒店产品定位在新的位置上，避免仓促调整，造成得不偿失的局面。

四、酒店产品定位策略

（1）抢占市场定位，避实击虚：

当酒店对竞争者的市场地位、顾客的实际需求和本酒店产品的属性等进行了充分的评估分析，发现目标市场上竞争对手实力雄厚，无法与之正面抗衡时，酒店应将目光转上竞争对手尚未顾及或忽观的市场空隙，组织自己的产品去满足那些市场上尚未得到满足或未被完全满足的需求，从而与竞争对手形成鼎足之势。这样的定位方式风险较小且易于成功。

美国20世纪60年代的经济型酒店如汽车旅馆（Budget Motels）成功的产品市场定位，对我国目前的酒店行业竞争具有十分现实的指导意义。这种旅馆对大众旅行提供了满足基本需求又可以省钱的选择。它没有会议室、宴会厅以及项目繁多的娱乐休闲设施，只提供卫生、舒适、价格低廉的客房，这对于过路、只求得到很好休息的客人来说是极具吸引力的。我国许多中小型酒店在面临大酒店和酒店集团的竞争压力时，往往采取追加投资，对产品更新改造，求上档次，求项目全，并以此作为竞争的本钱。这样做将对本已有限的资源造成更大的压力甚至浪费。实际上，我国的国内旅游正在兴起，国内旅游者将在今后一段时间内成为一个巨大市场，他们要求酒店提供与他们的经济能力相适应产品，这样需求是一些四、五星级酒店所忽略的，而这正好是中、小型酒店的市场空隙，在这样的市场中将大有可为。

（2）强行改击，共享市场：

资源雄厚、实力强大的酒店常采取这样的产品定位策略。当发现目标市场竞争对手众多，但市场需求潜力仍然很大，此时酒店采取强行挤占的策略，选择与竞争对手重叠的市场位置，争取同样的潜在目标顾客，与竞争对手在产品、价格、促销、渠道等各个方面和环节展开直接面对面的拼争，与竞争对手共坐一席。

采取这种强硬的产品定位策略，酒店对竞争者和竞争的结果必须有充分、准确的估计和分析。酒店必须十分了解自己是否具备比竞争对手更为丰富的资源、更强的经营能力，是否能比竞争对手做得更为出色，竞争中的获利能否平衡为赢得竞争所付出的代价等。如果缺乏足够的认识，贸然逞强，将可能把酒店引入歧途，那是十分危险的。

由前文论述可知，酒店行业的进入壁垒较低而退出壁垒较高，这就造成了市场景气时竞争对手纷纷进入，而一旦市场形成势发生逆转，酒店在无法退出竞争的情况下必然倾全力搏杀以求生存，此时在竞争中往往“迫于形势”以硬对硬，以强制强。

硬拼对竞争双方甚至多方而言将是一件痛苦的事情，国内某省会城市1999年酒店价格大战致使当地酒店业亏损以亿元计算，恶果是可想而知的。
为避免恶性竞争的出现，即使是大酒店也应该有意识地去寻找新的市场空位，而不是只注重传统的“有利可图”的市场。在酒店制订产品定位策略时，上述两种策略同时并举并在不同时期内有所侧重，将不失为一种明智的选择。

无论采取何种产品定位策略，酒店都应当对自己的产品提出以下八个问题：
·酒店的对象是谁？酒店的目标是什么？
·酒店在哪些方面与竞争对手有差异？怎样才能使自己与众不同？
·酒店在哪方面有可能占得先机？酒店有可以利用的优势吗？
·酒店需要克服哪些不利条件？是否有可能变不利为有利？
·在所有细分市场中，哪一个对本酒店而言是最重要的？
·酒店如何扩大或改变习惯模式？
·酒店是否已经利用了有形和无形的优势？
·顾客最有可能挑选酒店提供的哪种产品？

❹ 酒店市场定位名词解释

酒店市场定位就是使酒店与其他隐迹酒店的产品与服务地区分开来。并悔拆且能使顾客碧携枣明显地认知这些差异，从而在顾客心目中树立起酒店的独特形象。

❺ 酒店市场定位

你其实可以花点复钱让在读制酒店管理的学生作, 有些学生很懂酒店, 而且也喜欢搞研究和设计, 然后你组织一个概念竞赛, 一等奖奖励多少钱这个样子, 最后再选出几个得奖方案, 整理好, 送到你的业主作选择, 他们会高兴得要死(当然这钱肯定还是他们出的)! 毕竟这会产生了社会轰动效应,而且让你的业主参与进来了.

❻ 北京五洲皇冠假日酒店市场营销的定位是什么

这种酒店的市场定位都是高端人群，像是 企事业单位的领导，个体私营业主，高端白领人群，外企人群等。而且都是又专门的营销公司代理完成的，我是金贵宾——酒店营销专家！

❼ 酒店行业的存在提供了什么样的价值

中国稳健的经济增长、活跃的跨国投资活动及中心城市强劲的商业、会展与休闲旅游需求，促进了国内酒店业的快速发展。投资拥有酒店产权，以便从未来的现金流量和资本增值中获利，已经成为众多国内酒店业主的共同期望。 处于中心城市的国际品牌酒店，设计、设备、装潢标准高，需要酒店业主投入大量资金；酒店开业初期，也需要大量的开业和营运资金；另外，为保证酒店符合品牌标准、适应消费者的需求变化，酒店开业后还需要足够的设备维护保养和更新改造资金。因此，在酒店开发成本越来越高、投资回收期延长的情况下，如何认识酒店的价值及酒店为业主带来的投资回报，就成为酒店业主和投资人共同关注的问题。
酒店资产定价原理
如何对酒店的资产进行定价是衡量酒店价值的基础。在一般性企业资产定价原理中，企业价值主要有两种表现形式：账面价值和市场价值。账面价值即资产负债表上反映的总资产、净资产，主要反映历史成本。市场价值，则如股票的市值、兼并收购中支付的对价等，主要反映未来收益的多少。
多数情况下，账面价值不能真实反映酒店未来的收益，因此，账面价值和市场价值往往有较大差异。账面价值主要用于会计目的，而资本市场上，投资者更关注的则是酒店的市场价值，以下所讨论的酒店价值均是指酒店的市场价值。
酒店的价值是相对于投资者而言的。酒店之所以有价值，本质上是因为酒店可以通过运营为投资者创造未来的现金流。酒店(资产)的价值取决于它未来创造现金流的能力。
财务理论认为，资产的价值等于其未来给投资者产生的现金流，当然其计算也要考虑到时间因素(折现)。这些资产可以是许多东西，比如：企业、房地产、债券、股票，甚至包括赛马或者其他任何能产生现金回报的物品。
因此，酒店在资产定价上具有一定的特殊性，影响一个酒店资产价格的因素主要来源于几个方面(如图所示)。
可以看出，酒店资产价值的本质是物业价值与业务价值的综合。酒店的资产价格以酒店的业务价值为核心，并最终体现为酒店的物业价值。
酒店业务价值
酒店定位的改变和酒店经营效率的提升是创造酒店业务价值的关键环节。
1.酒店定位的改变
把酒店作为一个纯物业去销 售的传统观念已经过时了。酒店定位的改变指的是酒店的市场定位是否符合酒店未来的发展趋势，是否能通过重新定位，聘请适当的经营者及采用先进的管理方法提升酒店的可售性和市场价值。
这方面的典型案例就是日本全日空通过选择战略合作伙伴来改变酒店市场定位，从而提升酒店资产价值。21世纪初，根据全日空“剥离非核心资产，把销售收入再投资到航空业”的新战略，全日空认识到其酒店业务正面临严峻挑战，需要进行大幅度的结构调整。在这一战略指引下，全日空与洲际酒店管理集团合资成立“日本洲际全日空酒店集团”，该合资公司就全日空的13家全资酒店签署了为期15年的新管理合同，并且对13家全资酒店实施酒店翻新及品牌重塑计划，短短两年后，全日空将旗下经过重新定位的13家全资酒店以23.6亿美元的价格出售给摩根士丹利房地产基金(MSREF)，成交价远远超过预期。作为酒店业主的全日空通过对酒店进行重新定位，提升了酒店价值，获得了超额的资产回报。
因此，对于酒店业主而言，通过对酒店进行重新定位，引入国际专业酒店管理公司，采用正确的管理方法提升酒店运营效率，能够极大地增加酒店资产的可售性和市场价值。[FS:PAGE]
2.酒店经营效率的提升
酒店的业务价值体现在酒店经营效率的提升，并直接受制于酒店的自有现金流量。酒店具有投资量大、投资回收期长、经营风险较大的特点，尤其是中心城市的国际品牌酒店，定位高端，且相互的竞争已经由低层次的价格竞争逐步走向高层次的质量和品牌的竞争。酒店的运营表现与酒店业主的投资回报紧密相连。因此要保证酒店的专业化运营，需要国际酒店管理公司提供高品质的运营管理。
酒店要实现有效运营，需要酒店总经理的运营管理经验和技能，但更有赖于酒店管理公司的国际知名度品牌、先进的管理系统和服务理念、广泛的营销网络和庞大的专业支持团队等方面的优势。在酒店设计、建造阶段，酒店管理公司提供包括可行性分析、设计、采购、人员招募、市场推广在内的开业准备和技术协助服务；在酒店开业以后，酒店管理公司营销、推广和预订系统、持续改善财务报告、管理系统和区域资源的支持能力将在很大程度上提升酒店的经营管理水平。
因此，在酒店管理领域，酒店管理公司和酒店总经理各自具有“比较优势”，酒店业主可以通过诸如酒店委托管理等经营方式，将他们各自的比较优势集中到酒店，实现酒店的高度专业化运营，提升酒店经营效率，进而提升酒店的价值。
酒店物业价值
酒店物业的价值就是酒店未来收益的现有价值。经验丰富的投资者在关心酒店现金流的同时，也会将未来风险以及投资回报考虑在内。因而，酒店价值越来越多地受到市场环境、投资者意愿以及酒店业绩表现的影响。
酒店不动产密集，折旧摊销对利润影响比较大，但国际品牌酒店通常坐落在商业城市的繁华地段，其物业往往随着商业地产价格上涨而上涨，其资产具有升值潜力，因而可以用资产净值(NAV)进行物业价值重估。国外酒店投资商通常会根据酒店物业周边的商业地产价格，每年调整其账面价值，得到新的NAV，股票价格通常围绕NAV，以一定的折价或溢价交易。
以英国著名的酒店投资商FORTE集团为例，英国酒店物业交易价格指数在1976年至1989年间上涨了8倍，同期FORTE的账面NAV增长了11倍，股价上涨了10倍，FORTE股价的上涨来自于两部分——留存收益和物业价值重估增值。因此，酒店物业升值乃是酒店投资商投资酒店的驱动要素之一。
对于中国国内公司而言，由于现行会计准则尚不允许每年重估账面资产净值，酒店物业价格上涨带来的隐性收益会被账面的会计价值所掩盖，但这并不表明酒店业主回报低。事实上，在物业增值时，股东不仅得到了账面投资回报(ROE)的“显性回报”，还得到了NAV提高的“隐性回报”。如果酒店业主每年的ROE为7%，而物业每年上涨5%，则股东的实际投资回报为12%。正如你将持有的房屋出租，每年得到7%的租金收益率，还能享受到每年5%的房价上涨的好处。
酒店物业价值带给业主的“隐性回报”可以通过股权溢价转让或在资本市场上获得超额认购来实现，当然隐性回报的实现需要一定的条件，并与酒店景气周期密切相关。同一酒店业主可以在不同的酒店景气周期之间通过酒店资产的出售和收购获得收益，同时与整个资产组合中的其他行业景气周期形成良好的互补，以实现投资收益最大化。
酒店评估指数(HVI)是由华盛国际(HVS)研发的酒店评估基准。该基准评估了亚洲13个市场(东京、香港、新加坡、首尔、台北、上海、北京、吉隆坡、普吉、曼谷、巴厘岛、马尼拉、雅加达)的五星级酒店价值2000年至2008年的变化。根据华盛国际(HVS)对亚洲主要城市五星级酒店价值的追踪分析结果，亚洲主要城市五星级酒店价值呈逐步增长的趋势，酒店物业的保值增值能力较强。但受2008年下半年加剧的国际金融危机影响，致使酒店价值有所下降，平均跌幅约13%。除了雅加达和巴厘岛分别只下降了5%和1%以外，其他主要市场的酒店价值均呈双位数下滑，其中北京酒店价值下降了13%，上海酒店价值下降了10%。展望未来，预计亚洲地区主要城市五星级酒店的价值仍然会稳步增长。