阳逻房地产市场调查报告

❶ 房地产营销的市场调研如何做

房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。
房地产市场调查的方法
一、市场环境调查

1、巨集观环境调查

政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。

经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。

人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。

文化环境

行业环境

技术环境

城市发展概况

2、区域环境调查

区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：

结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。

调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。

调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。

3、专案环境调查

专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。

对专案的用地现状与开发条件进行调查。

对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。

对专案所在地的周边环境进行调查。

地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。

二、目标客户调查

在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：

目标客户包括哪些人?

目标客户要买的房子是什么样的?

目标客户买这些房子的原因何在?

在目标客户的购买行为中有谁参与?

目标客户在买房的时候采用什么样的方式?

目标客户将在什么时间买房?

目标客户买房的地点定位在哪里?

1、购买倾向调查

目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。

2、购买力水平调查

其主要的衡量指标是家庭的年收入。

3、共同特点调查

目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。

对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。

三、竞争楼盘调查

竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。

对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。

1、产品调查

区位调查

A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点

B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。

C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。

D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。

E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。

产品情况调查

A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。

B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。

C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。

D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。

E、绿化调查

交房时间调查

对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。

开发主体调查

一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。

2、价格调查

房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。

单价调查

A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。

B、均价调查：总销售金额/总销售面积

C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。

总价调查

单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。

付款方式调查

付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。

A、利用商业贷款或公积金贷款付款

B、一次性付款

C、按照工程进度的建筑期付款

D、按照约定时间付款

3、促销广告调查

A、售楼部调查

B、广告媒体调查

C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。

D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。

4、销售情况调查

A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。

B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。

C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。

5、物业管理调查

物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。

竞争对手调查

1、品牌调查

2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。

3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。

4、开 *** 况调查

5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。

6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。

7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。

8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。

9、与 *** 部门的关系调查

房地产市场调查的表格设计

房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。

房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。

房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。

房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。
房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况

楼盘地域环境

巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群;并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。

微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。

楼盘具体情况

楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。

楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。

2、楼盘价格情况

单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。

3、楼盘促销情况

一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***

另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。

4、楼盘竞争情况

开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。

❷ 房地产项目的市场调研报告

房地产项目的市场调研报告

地产项目的市场调研报告怎么写？下面是我整理的地产项目的市场调研报告，希望对你有所帮助！

篇一：地产项目市场调研报告

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

篇二：地产项目市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。20xx年市《政府的工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的`“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

❸ 房地产市场调查分析报告

房地产市场调查分析报告

录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广

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❹ 地区房地产投资的调查分析报告

http://www.cnscdc.com/2539.html

这个是上海的分析报告。

希望能对你有用。

❺ 房地产市场调查该有哪些内容

通常有七个方面，确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。
此外，各种市场调查报告在结构上都包括标题、导言、主体和结尾几个部分。
1．标题
市场调查报告的标题即市场调查的题目。标题必须准确揭示调查报告的主题思想。标题要简单明了、高度概括、题文相符。如《××市居民住宅消费需求调查报告》、《关于化妆品市场调查报告》、《××产品滞销的调查报告》等，这些标题都很简明，能吸引人。
2．导言
导言是市场调查报告的开头部分，一般说明市场调查的目的和意义，介绍市场调查工作基本概况，包括市场调查的时间、地点、内容和对象以及采用的调查方法、方式。这是比较常见的写法。也有调查报告在导言中，先写调查的结论是什么，或直接提出问题等，这种写法能增强读者阅读报告的兴趣。
3．主体部分
这是市场调查报告中的主要内容，是表现调查报告主题的重要部分。这一部分的写作直接决定调查报告的质量高低和作用大小。主体部分要客观、全面阐述市场调查所获得的材料、数据，用它们来说明有关问题，得出有关结论；
对有些问题、
现象要做深入分析、评论等。总之，主体部分要善于运用材料，来表现调查的主题。
4．结尾
主要是形成市场调查的基本结论，也就是对市场调查的结果作一个小结。有的调查报告还要提出对策措施，供有关决策者参考。

❻ 怎么写房地产市调报告啊

篇幅原因，在此仅列举部分相关内容供参考，更多请见文末推荐阅读链接：房地产市场调研报告一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、 宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、 房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。全文见 http://www.fwdqw.com/Article/ws/200701/97138.html

❼ 房地产市场调查的房地产市场调查的步骤

(一)准备阶段
1.提出问题，明确目标
市场研究意义重大，其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。在对需要研究的问题进行定义的过程中，确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。每一项目应含有一个或多个目标。在这些目标未被明确建立之前，是无法进入下一步研究的。
房地产市场调研也不例外，市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助决策者们发现并解决营销问题，所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题，任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。因此，在每次起草调研提案之前，调研人员首先要知道自己要做什么，要对调研目的与目标十分明确。
2.初步情况分析和非正式调查
调研人员对初步提出来需要调查的课题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。探测性研究资料的收集具有较大的灵活性，已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等，都是行之有效的资料来源。另一方面，如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义，就可以直接做描述性或因果关系研究。同时，要根据调查的目的，考虑调查的范围和规模多大才合适，调查的力量、时间和费用负担是否有保证。如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。
3.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。
对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制订调查方案和工作计划，即拟定调研计划书。
房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计，目的是为了调查有序、有目的地进行，它是指导调查实施的依据，对于大型的市场调查显得更为重要。调查方案设计的内容如下：为完成调查的课题需要收集哪些信息资料；如何运用数据分析问题；明确获得答案及证明答案的做法；信息资料从哪里取得，用什么方法取得；评价方案设计的可行性及调查费用的说明；方案进一步实施的准备工作等。
房地产市场调研工作计划是指在某项调查之前，对组织领导、人员配备、考核、工作进度、完成时间和费用预算等做出安排，使调查工作能够有计划、有秩序地进行，以保证调查方案的实现。
总之，市场调研计划书必须具有可操作性，对调查对象、调查范围、调查内容、调查方法、调研经费预算、调研日程安排等都应给出明确的界定。
(二)实施阶段
1.建立调查组织
房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员。建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，需要集中进行学习，对于临时吸收的调查人员，更需要进行短期培训。学习和培训的内容主要包括：明确房地产市场调查方案；掌握房地产市场调查技术；了解与房地产有关的方针、政策、法令；学习必要的经济知识和业务技术知识等。
2.收集第二手资料
房地产市场调查所需的资料，可分为第一手资料和第二手资料两大类。第一手资料是指需要通过实地调查才能取得的资料，取得这部分资料所花的时间较长、费用较大。第二手资料是指企业内部记录或已出版的外部记录，取得这部分资料比较容易、花费较少。在实际调查中，应当根据调查方案提出的内容，尽可能组织调查人员收集第二手资料。收集第二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。对于统计资料，应该弄清指标的含义和计算的口径，必要时应调整计算口径，使之符合调查项目的要求。对于某些估计性的数据，要了解其估算方法和依据以及可靠程度。对于某些保密的资料，应当根据有关保密的规定，由专人负责收集、保管。
3.收集第一手资料
经常遇到的情况是，为解决问题所需的资料并不能完全地从内部记录或已出版的外部记录中获得，即不能完全地从第二手资料中获得，因此研究必须以第一手资料为基础。收集第一手资料常要回答下面几个问题：是通过观察实验还是询问来获得资料；问卷采取封闭式还是采取开放式结构；是将研究的目的直截了当地告诉被访者还是对他们隐瞒研究的目的；类似的问题还很多，上述几个问题是在研究过程中必须回答的基本问题。
在收集第一手资料的过程中，还必然伴随着对调查样本的设计和样本的采集。在房地产市场调查中，广泛采用的是抽样调查法。因此，研究人员在样本设计过程中必须考虑调研总体、样本单位、抽样设计、样本规模等因素。
(三)分析和总结阶段
1.数据的分析与解释
数据分析包括对采用的抽样方法进行统计检验，以及对数据的编辑、编码和制表。编辑就是对问卷表进行纵览的过程，以保证问卷的完整、连续；编码就是对问题加以编号，以使资料更好地发挥分析作用；制表就是根据某种指标对观察得到的数据进行分类和交叉分类。
在大多数研究中，都要涉及编码、编辑和制表程序。而统计检验作为一种独特的抽样过程和数据搜集工具，往往应用于某些特殊的研究。在可能的情况下，统计检验一般都在数据搜集和分析之前就进行，以保证所得到的数据与意欲研究的问题密切相关。
2.编写调研报告。
调查研究报告主要归纳研究结果并得到结论，提交给管理人员决策使用。很多主管人员都十分关心这一报告，并将它作为评价研究成果好坏的标准。因此，研究报告必须写得十分清楚、准确。无论你的研究做得多么深透、高明，如果没有一份好的研究报告，都将会前功尽弃。
调研报告的主要内容包括：调查目的、方法、步骤、时间等说明；调查对象的基本情况；所调查问题的实际材料与分析说明；对调查对象的基本认识，作出结论；提出建设性的意见和建议；统计资料、图表等必要附件。
房地产市场调查报告的结构多种多样，没有固定的格式，一般由导言、主体、建议与附件组成。导言部分介绍调查课题的基本状况，是对调查目的简单而基本的说明；主体部分应概述调查的目的，说明调查所运用的方法及其必要性，对调查结果进行分析并进行详细说明；附件部分是用来论证、说明主体部分有关情况的资料，如资料汇总统计表、原始资料来源等。
编写房地产市场调研报告，还应当注意：坚持实事求是原则，调研报告要如实反映市场情况和问题，对报告中引用的事例和数据资料，要反复核实，必须确凿、可靠；要突出重点，调研报告的内容必须紧扣调查主题，突出重点。结构要条理清楚，语言要准确精练，务必把所说的问题写得清楚透彻；结论明确，调查结论切忌模棱两可、不着边际。要善于发现问题，敢于提出建议，以供决策参考，结论和建议可归纳为要点，使之更为醒目。调研报告应完整、整齐装订，印刷清楚、精致美观。
3.总结反馈。
房地产市场调查全过程结束后，要认真回顾和检查各个阶段的工作，做好总结和反馈，以便改进今后的调查工作。总结的内容主要有：调查方案的制订和调查表的设计是否切合实际；调查方式、方法和调查技术的实践结果，有哪些经验可以推广，有哪些教训应当吸取；实地调查中还有哪些问题没有真正搞清，需要继续组织追踪调查；对参加调查工作的人员做出绩效考核，以促进调查队伍的建设，提高调查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地产市场调查的程序中，除了提出问题这一步骤之外，其他研究步骤并不能完全依照设想的程序进行。并且这些步骤也不是僵化不变的，实际运用时，可视调查内容、环境条件及要求的轻重缓急，灵活使用，有的程序可以省去、有的可以强化、有的可以重复。例如，在制订某项研究方案时，我们也许会发现要研究的问题并没有很好地定义，这样，研究人员也许需要重新回到第一步，对需要研究的问题再做仔细的界定；再如，进入收集数据阶段时，可能会发现原计划的方法成本太高，这时为了保持预算平衡，就可能需要对原来的研究设计进行改变，减少资料规模，或以其他资料来代替(也许依靠第二手资料)。但当资料已经收集得差不多时，研究人员要再对研究方案做改动的话，所花的代价就非常大，这将影响研究的进行。正因如此，在进行资料收集之前，就应对研究设计十分认真的考虑，以免造成不必要的损失。

❽ 某某地方房地产价格调查评估报告 这个要怎么写啊- -

步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查
【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：房地产宏观环境分析
第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析
第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：房地产项目所在地板块市场分析
第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。

阶段D：房地产项目地块环境研究分析
地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测
第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况
第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等
第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化
第五、社会治安。
第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析
第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。
第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。
根据需要再网络相关文库

❾ 房地产市场调研报告怎么写

市场调研报告格式范文，下面就来给大家详细介绍：
市场调研报告兆坦可以分为三个部分来描写，首先可以描写调研的目的，第二个可以描写调研的主要内容有哪些，第三个可以描写调研的结果。
市场调研报告格式范文篇一：
一、市场调查报告的格式一般由:标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如<关于哈尔滨市家电市场调查报告>。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:<消费者眼中的<海峡都市报>_<海峡都市报>读者群研究报告>。
(二)目录
如果调研报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容:
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市仔橘场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调研报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调研报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策。


市场调研报告格式范文篇二:
定量项目
1、问卷设计
美意天辰根据多年的实践经验，制定了专业的问卷设计模版，保证了研究人员设计的全面性和实际操作性。
另一方面美意天辰公司研究人员根据研究目的和内容调整调查提纲或问卷，提纲或问卷提交给客户修改或共同讨论，并进行多个试访，由美意天辰公司研究人员修改问卷客户最后确认。
2、项目培训
平时在接受任何项目之前，所有的访问员都必须接受严格而深入的基础培训，目的是使他们了解取样方法的原则和重要性，调研运作方法，访问技巧，包括提问和追问的技巧。我们将要求访问员模拟访问并提出指导直到满意为止。
针对每一个具体的项目，访问员都会就问卷及该项目的特别要求得到详细的培训，并安排试访。
项目培训、试访和试访总结将保证每一个访问员对问卷有同样的理解并学习必要的访问族戚桐技巧。
3、试访及访问控制
在项目正式开展前做10个以上的试访，以保证访问员熟悉问卷流程。
访问员将严格按照督导的要求进行访问，如果是新的访问员督导将陪访1户。
客户可陪同访问员实地入户访问或来观察街访。
在每个访问员结束个访问后，督导将召集所有人进行访问总结。
在每天访问完，督导会统计项目进度，如客户要求我们可每天提供项目进度报告。通常我们半个星期提供一次，项目进度报告包括我们接触的人数和成功的访问，或者是细分到某个类型的人数(根据客户要求来定)。
4、问卷审核
项目督导有责任对以完成的问卷进行100%阅卷和审核，以确保访问员对问卷理解没有问题，如果有问题将随时进行补充访问和更正。
另外，美意天辰公司有独立于访问之外的质量督察部门负责问卷审核工作。40%问卷的所有问题都将被再次审查过，其中20%的实地复核，20%的电话复核，以保证问题的完整性和问卷质量。如果这40%的问卷有值得怀疑的地方，我们将加大抽查比例。如果发现某个访问员质量有问题，我们会将其问卷作废，由其他访问员补回等量的访问，确由此造成的损失由美意天辰公司承担。访问员有严重作弊行为，将会被公司开除。
5、编码与数据分析
30%-50%的问卷的开放性将被用来编制码表。所有的码都将被编码督导二次审核，以保证开放问题的正确性。
审核完的问卷将会被及时移交给数据处理部门。美意天辰公司有专门的数据软件将数据进行两次录入以保证录入数据的正确性。数据还会进行进一步的清理以保证其逻辑性和一致性。发现有问题的答案，数据部的同事会将问卷找出退回访问部督导进行回访。
6、保密原则
美意天辰公司将会对客户所有资料保密。在未经过客户允许的前提下，绝不会将项目有关信息透露给第三方。
定性项目—座谈会为例
1、研究设计准备
根据客户的行业特点，选择合适的有经验的座谈会主持人。
座谈会大纲/及流程的研究设计，并交由客户讨论。
2、项目的执行准备
与项目负责人确认被访者条件/分组/特殊配额/场次/时间/其他项目要求等。
约人控制:8人的标准会应预约至10-12人，同一访问员的约人数不应超过1个。
在会前2-3天有项目督导亲自派发邀请信，并检查所有设备是否正常运转。
会议记录员的筛选及确认及培训。
3、会议现场
调试设备、会场布置。
被访者到会后再甄别，选出8位最合适者正式开会。
被访者进入会场后，将被访者背景资料填好交给客户、主持人、及记录员。
确保记录/翻译/录音录像(换带)工作。
会后发礼品，致谢，会场清理。
4、会后工作
整理录音/会议记录/其他资料，送交客户。
所有资料归档
美意天辰公司针对营销管理的每一个步骤都拥有完善的市场研究模型。这些模型能最大程度地解决客户所面临的决策问题，并为美意天辰的研究人员提供了完整全面的研究模版。
美意天辰的研究人员认为
1、研究人员首先要评估客户在做出某项决策时的信息需求。
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美意天辰——更多的增值服务
总之，我公司愿以自己精深的专业知识、良好的行业信誉以及“用心为客户服务”的经营理念，为信赖我们的客户提供超值的服务，与陪伴我们成长的客户一道共创新的辉煌。


市场调研报告格式范文篇三:
<2014年开采水泥市场调研报告>以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助您准确把握开采水泥产品区域消费细分市场、正确制定企业竞争战略和投资策略。
本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了产品所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。我们的主要数据来源于国家统计局、国家信息中心、海关总署、相关行业协会等业内权威专业研究机构以及我中心的实地调研。
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目录
第一章开采水泥行业概况
第一节行业介绍
第二节产品发展历程
第三节当前产业政策
第四节开采水泥所处产业生命周期
第五节开采水泥行业市场竞争程度
第二章开采水泥产品生产调查
第一节国内产量统计
一、产品构成
二、产量统计数据
第二节地域产出结构
第三节企业市场集中度
第四节产品生产成本
第五节近期开采水泥项目投资建设情况
第三章开采水泥产品消费调查
第一节产品消费量调查
第二节开采水泥产品价格调查
第三节消费群体调查
一、消费群体构成
二、不同群体消费特点
三、下游消费市场需求规模调查
第四节消费区域市场调研
第五节品牌满意度调查
一、品牌结构
二、品牌地域性差异调查
三、品牌满意度
第六节渠道调查
一、销售渠道分析(紧密、松散、主渠道等)
二、消费场所构成
第四章开采水泥产品进出口市场调研
第一节进口市场
一、进口产品结构
二、进口地域格局
三、进口量与金额统计
第二节开采水泥产品出口市场
一、出口产品结构
二、出口地域格局
三、出口量与金额统计
第三节开采水泥产品进出口政策
一、贸易政策(倾销与反倾销)
二、关税政策(优惠或者限制)
第五章典型企业与品牌调查
第一节企业一
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
第二节企业二
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
第三节企业三
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
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第六章重点城市消费调查
第一节城市一
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第二节城市二
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第三节城市三
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第四节城市四
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
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第七章细分市场调研
第一节细分市场一
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
第二节细分市场二
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
第二节细分市场三
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
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第八章开采水泥市场上下游市场调研
第一节原材料市场
一、开采水泥上游原材料构成
二、国内产销量
三、原材料价格走势
四、主要供应企业供应量
五、产业政策
第二节消费市场
一、开采水泥消费市场构成
二、开采水泥消费市场结构变化趋势
三、开采水泥下游市场相关政策
四、主要消费群体(企业)消费量
第三节产业链运行分析
一、开采水泥产业环境分析
二、上下游关联度分析
第四节开采水泥产业发展前景预测
第九章华经纵横独家结论及策略建议
第一节主要结论及观点
第二节独家策略建议
一、宏观行业角度
二、微观企业角度
以上就是小编今天的分享了，希望可以帮助到大家。

❿ 求一篇《房地产市场的发展及现状》的调研报告要有前言（调查目的，意义，方法，手段和过程）正文和结论

以下文章只供参考，说明：天下文库论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
目 录

第二章 某某一线员工流失现状与原因. PAGEREF_Toc255998504

2.1一线员工流失的现状. PAGEREF_Toc255998505
2.2一线员工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解决某某一线员工流失的思路及对流失问题的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解决某某一线员工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一线员工流失原因各个击破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一线员工流失的解决方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解决方案的前提假设. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解决方案的制订. PAGEREF_Toc255998512
第五章 结束语.
参考文献.
第一章 引言
最佳服务是企业的生命，是创造利润的法宝，也是竞争的雄厚资本，而这一切主要来自科学管理和员工的努力——邹金红。

随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行业也得到了空前的发展。从零售企业的横向一体化到纵向一体化，销售平台从商场到超市再到虚拟网络，零售行业的多硕博在线论文网化发展已经是大势所趋，竞争也日益加剧。因此，在如此大的环境下，企业的生存依靠的不仅仅是.com=/www.qianluntianxia.com销售渠道开拓和平台搭建，更需要为顾客提供优质的服务，作为企业终端服务的主体——店铺员工更是起到了至关重要的作用，所以如何管理好我们的一线员工，是迫切需要解决的一大难题。我们必须承认优质的一线员工是企业乃至社会的稀缺资源，如何减少优质资源的流失？对于公司培养多年的每一位普通员工来说，如何进一步提高他们的业务技能，端正他们的职业态度，提高他们的收入水平，从而减少人力资源的流失也同样是我们需要认真思考的。

第二章 某某一线员工流失现状与原因 2.1一线员工流失的现状
平均到每个月份，会有5%左右的一线员工离职，如此之高的离职率对销售到底产生了多大的负面影响？
2.1.1 2008、2009连续2年，离职的高峰时间段都出现在8月份和9月份。10月份到转年的1月份是冬靴销售的高峰期，也是全年鞋品销售的走量区间，因此员工所承担的销售任务和劳动量比平时的月份有要大的多，所以8、9月份成为离职高峰也就不难理解了
2.1.3离职员工工龄集中在1-3个月（试用期内）和1年以上（已经对公司熟悉）两个阶段。
2.1.4销售好的品牌的平均工资要高于销售差的品牌，甚至差异在500硕博在线论文网以上，这说明我们在制定各品牌的工资标准和奖励机制的时候存在一定的问题，差异过大。
2.2一线员工流失的原因
上图可知：

影响员工流失的原因很多，是一个系统问题，因此要解决这个问题，也是一个系统工程。
2.2.1员工筛选
在目前的公司中招聘流程（尤其是一线店铺员工）中，往往是采取内部介绍和社会招聘两种形式，员工入职门槛低，职业生涯大多缺少规划，这样就造成了员工本身就存在一定的不稳定性。而招聘流程主要分口试和笔试两部分。口试用来观察员工的就业积极性和就业目标，检验员工的语言表达能力；笔试主要考察员工对零售行业的认知程度。但是，人员流失已经是“既成事实”，因此这两种面试就成为了程序而并没有起到真正的筛选人才的作用，问题的主要矛盾体现在成本上。
例如：假设有一个并不适合到店铺工作的员工到人事部门面试，此时某品牌的某个店铺急需一个员工加入工作。HR既知道这个面试者不符合公司要求，也知道店铺急需员工，那么左右HR决策的因素是什么呢？是机会成本，即为了得到某样东西而必须放弃的东西。人力资源部必然会考虑放弃目前这个面试者的机会成本是什么，放弃这个面试者，最大的成本并不是面试这个人所花费的办公时间，而是店铺在未来的若干时间内因为缺少这名员工所造成的销售量减少了多少，进而造成公司在利润上的损失。因此，理性的HR权衡得失后，会做出这样的决策：这个员工虽然不适合店铺工作，但考虑到店铺缺人所带来的缺失，故此这个员工被录用了。
以上的举例虽然是假设，但却是对现实情况的一种简单的模型提炼。这种提炼反映了我们在面试一线员工的过程中所忽略的一个重要的问题，即优秀的员工是稀缺的。
将稀缺性的概念运用到一线的优秀员工身上，就是零售业中的优秀员工的数量之于整个零售业中的企业（或品牌、店铺）的数量来说是稀缺的。由于，我们在筛选员工的过程中忽视了对稀缺性的认识，所以一线员工的筛选机制就存在一定的缺陷，这也是日后员工流失问题产生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店铺员工的管理上存在一条明晰的管理链条，即品牌经理管理营运主管；营运主管管理店长和店员；店长再管理店员。一个品牌中品牌经理和营运主管的数量是有限的，而商场中的琐事又很多，主管们不仅要监督销售，还要协调各种事宜，所以在一定程度上，不能要求主管们对每一个店员都关心到位，指导到家，甚至有的时候因为工作压力的原因不能够冷静地对待一线员工的失误。因此，作为企业的终端管理者——店长，在公司管理层和一线员工之间就起到了传达、管理、监督、缓冲、协调、合作的作用，要求我们的店长既要是一名管理者，又要是一名员工的榜样，是企业文化的宣扬标兵和传承者。而实际上，我们在店长的考核过程中往往关注了销售指标而忽略了人文指标，即对企业的认同程度、对自己在公司的前景规划等等。
心智的力量是伟大的，实践证明，几乎生活中的尴尬，不管是生活上，还是工作、学习上的，不管是物质上的，还是精神上的，大抵都是心智力量的差异造成的。一颗热爱企业的心，不仅能搞好销售，更能感染周边的员工。缺少心智优秀的店长，也是一线员工流失的一个主要原因。另外，我们的社会已经经历了新世纪的前十年，80、90年代的人已经或者开始成为社会生产力的主要来源。我们企业的一线员工，也大多由80-90年出生的人组成。由于成长环境的不同，他们有着自己的鲜明的个性，因此老套的管理方法和协调手段是不是已经过时，我们的企业文化是不是还能被他们所认同。在公司的人文管理的建设方面，这一新兴因素亦是不可不考虑的。
2.2.3激励政策
我们是上市公司，需要稳定的业绩增长，因此激励员工销售的主要手段就是奖励机制。起初，我们的工资待遇在市场上还是很有竞争力的，但是随着社会的进步，GDP不断的攀升，社会总收入和人均纯收入都有了大幅度的提高，我们企业的工资增幅如果不能够与社会平均增幅持平或者领先，人员的流失当然是不可避免的。还有一种情况，就是我们的工资水平虽然不是最高，但在市场上还是比较有竞争力的，那么员工的流失问题应该在于奖励机制的不合理上。
奖励机制的不合理，问题不在于某一个人，而是包括预算制定——任务分配——奖励机制制定等环节的管理体系上。
1、预算制定：是任务的来源。如果某个品牌在市场上已经区域饱和，我们还在以相同的增长比率去制定下一年的预算的话，必然会错误的估计各个店铺的产能进而造成员工无法完成预计任务，造成工作积极性的下降，久而久之离职就在所难免。
2、任务分配：到底哪家店铺的任务重些，哪家店铺的任务轻些，只不仅仅要考虑店铺的同期销售数据还要考虑到店铺的成长性，以及各种不确定性因素。不合理的任务分配，必然会影响到任务的完成质量以及员工情绪的波动，持续的任务分配不均，不仅仅影响的是员工的流失更会损害一线员工间的和谐与合作。
3、奖励机制：店铺的员工工资有差异当然是促使员工努力工作的必然激励措施，但是如何把握这种差异，更好地促进员工的工作积极性是一门学问。处理的好，可以促进销售提高工作热情；反之，轻则员工流失，重则破坏员工和谐乃至品牌形象。
2.2.4竞争对手趁虚而入
前三个原因可以被看做是企业自身原因，但内部问题不能及时解决往往会让竞争对手有机可乘。零售行业中的竞争对手们，处于一个信息相对开放的环境中。首先，各个品牌的产品售价是公开的，活动是公开的，品牌价值也是公开的。其次，由于竞争对手们的店铺处于同一个销售平台中（百货商场或超市），所以员工间的工资待遇也可以被看做是公开信息。这就给员工的流失提供了两种可能性：一、当我们的员工在品牌认同感上出现问题的时候，会投奔到他们认同品牌价值的竞争对手。二、当竞争对手发现我们一线员工中的某一个“稀缺资源”时，会采用利益诱惑的方式去挖墙脚。
第三章 解决**一线员工流失的思路及对流失问题的攻克3.1解决**一线员工流失的思路内部原因：一线员工是企业管理链条的终端，是企业管理系统的神经末梢。一线员工的流失不仅仅是企业管理的某一环出了问题，而是整个系统存在着管理漏洞。外部原因：企业内部出现了问题，在信息相对开放的零售行业中，竞争对手当然会趁火打劫，挖走我们的无形资产——一线优秀员工。所以我们在处理员工流失的问题上，应当立足于企业的发展，以系统思维方式去分析症结的所在，找出并解决好主要矛盾。
针对第一章，所挖掘发现的各类问题，下面采取不同的手段去化解击破。
3.2一线员工流失原因各个击破3.2.1复制优秀员工
正如我们上文分析到的，在员工的筛选上，我们存在着对优秀员工这种“稀缺性”的认识不足。优秀的员工在性格特征上，必然有其稀缺过人之处，由于对新来员工的测试中缺少性格测试，因此造成人工费用的提高和销售业绩提升不显著这对矛盾体。HR在选择一线员工的过程其实是比较困难的，他们去寻找一个合适的员工的成本=大量的时间+店铺销售下降（一定时期内）+员工不满情绪。解决这一问题的关键就是要发掘哪一类人适合做一线员工。发挥企业自身优势，我们的品牌众多，店铺人员基数大，因此优秀员工的人数也一定不少，我们就对这一部分员工做性格测试，发掘他们在性格上的共同点，这些共同点必然是成为优秀的必要因素，这些因素也将成为再次招聘员工时的一种参考标准，从而达到复制优秀员工的目的，起到过滤掉不适合一线工作的员工的作用。这样不仅发挥了**公司在人员数量和品牌数量上的优势，去发掘优秀员工的性格特征，也完善了员工选拔流程，即加入了性格测试的环节。
3.2.2结合新时代员工特性，完善调整我们企业文化的宣传方法，提高员工对企业认同感。
专家对80、90一代性格的一种概括：充满自信但较为脆弱，富有理想但不甘平凡，重视维权但时常被限，消费自主但习惯攀比，渴望同伴友谊但矛盾较多，喜欢学习但负担较重，主动使用媒介但容易失控。可见，新兴员工也同样存在这种突出的优点和鲜明的缺点，他们自主却又盲从，骄傲却又胆小，学习却不虚心，理想却不现实。因此我们在店长的选择上在侧重销售的同时应该更多的考虑到她们的包容性和耐性，这样才能带好新员工，引领他们走上正确的人生道路。经上述分析可以看出，在调整适合新时代员工特性的企业文化，以及让新时代员工认同我们的企业文化上存在着一个契合点那就是我们的店长。如何选择好心智优秀、性格健全、与时俱进的店长，是企业文化建设的构成要素之一。因此，明确如下目标是当务之急。第一、与其频繁的招聘资质一般的员工，不如花时间去培养一个资质优秀的店长。第二、店长必须认同企业文化，最好能够对企业文化有自己独到的见解。还要理解自己所负责品牌的品牌文化，这样才能具有应该具备的品牌责任感和归属感。第三、愿意学习新鲜事物，对员工愿意传授自己的销售技能和积极的提供工作生活上的帮助。第四、在公司任职期间，有自己明确的职业规划，同时公司也要为他们提供实现职业规划的必要条件。店长正是企业文化建设的核心矛盾所在，任命好一个称职的店长是解决一线员工因为品牌认同感缺失而离职这类原因的主要途径。
3.2.3合理的压力管理
压力的正式定义是个体对刺激的心理和情绪上的反映，这些刺激形成个体生理或者心理上的需求并产生不确定性。当重要的事情来临时，这种不确定性就会起作用，是个体失去控制。这些刺激被称作紧张性刺激，由此可以导致两种相互作用的情绪，即挫折感（没有能力达到目标，比如说因为缺乏足够的资源完成预期的工期）和焦虑（担心因没有完成工期而受到纪律的惩罚）。压力反应：压力刺激的开始，人开始觉得惊慌和无助，对如何处理紧张性刺激感到迷惑。有时人们会放弃，但大多数会发展到下一阶段：抵制。在这个阶段，人们开始振作起来并决定如何处理问题。如果压力刺激持续并超过人体的抵御能力的话，那么人就进入了第三个阶段：筋疲力尽。通过专家的分析，再结合前面所做的员工流失率的工龄分析，可以得出这样的结论，当员工当入职进入试用期（1-3个月），由于工作压力大，因恐惧而离开的员工占全年离职员工的28.33%，而当工作了1年左右的时候，持续的压力造成了员工工作热情的耗竭，工龄在1年以上的员工同样占据了28.33%，可见能够顶住压力一直工作下来的员工仅占了不到一半的比例。
以上分析，说明我们企业再给员工制定任务的时候出现了很大的问题（当然也不排除新兴员工抗压能力差的因素）。
一、在预算制定上，应当更加科学。我们是上市公司，保持销售的增长是必然要求。从城市的角度来看，预算不仅要综合历年的销售数据，还要考虑到城市市场的饱和程度，已经竞争对手营销手段的变化等诸多因素，充分预知来年的机遇与风险，切勿主观臆断地估算来年销售。
二、任务的分配上，从压力的反应图以及09年天津地区人员流失的月份分布来看，每年2~3月份的任务应该适当降低，这个时候正是销售的淡季，而且年后会有很多新入职的员工，过高的任务会扼杀新进员工的销售积极性，造成员工的非必须离职。
三、在奖励机制上，建议区分新老员工。新进员工因为销售技能不熟练，品牌认知能力差，对压力的反应比较敏感。因此，对于新进员工的奖励条件应当适当放松，让他们平稳地度过恐惧阶段，进入对压力合理的抑制阶段。
四、面对困难时要多给予店铺和员工多方面的激励、支持和帮助，使其积极面对压力，树立战胜困难的信心和勇气。
3.2.4战略调整，拉拢对手员工
一方面，我们需要调整原来的工资制度和激励措施，使其更倾向于对优秀员工的发展支持，从而吸引更多的优秀人才；
另一方面，我们应该有一双发现“稀缺资源”的眼睛，竞争对手之间的竞争已经不仅仅局限于对市场份额的争夺，也存在于对一线优秀员工的争夺上。我们的直接管理者，应当擅于发现竞争品牌店铺中的优质资源，并用合理合法的手段占为己用。花在这个方面的成本一定要比反复招聘能力不确定的员工所花费的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一线员工流失的解决方案4.1解决方案的前提假设
通过上述对一线员工流失的分析，找出了流失的症结所在，并针对各个症结提出了若干解决方案。所以，我们切实地需要制定一个能够维系一线员工稳定积极工作并能有效防止员工流失的解决方案。

首先，我们必须做出一个假设：我们的工资水平在市场上是比较有竞争力的，即我们在鞋品市场上的工资水平处于一个中等偏上的位置。之所以做这个假设，是因为零售业一线员工的入职门槛较低，任何竞争对手都有可能采用各种提升员工工资的方法去掠夺“树大招风”的**公司的优质员工。面对这种竞争环境，拥有众多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通过大幅度的提高一线员工的工资待遇去和某些个“小而灵”竞争对手在员工争夺上较量。另一方面，我们能够做到将工资标准定在一个合理且较有竞争力的位置（过去若干年我们也是这么做的）。因此，我们的解决方案着眼于公司的管理体系的完善和企业文化的传承与发展。

4.2 解决方案的制订
上文中，一直在强调要从系统的角度去分析员工流失的问题。所以我们必须从公司的管理体系入手去把控一线员工的流失。在一线员工的管理上，有两大核心部门的工作内容和奖励机制是值得探究的，即人事部和营运部。人事部过去仅仅承担着一线员工的招聘工作，员工的流失率和员工质量不直接参与业绩考核。营运部通过品牌经理——营运主管——店长——一线员工的管理链条负责管理一线员工，但是营运部各层管理人员的业绩考核指标更看重对销售任务的完成情况而完全忽略了对员工流失情况的考核。所以，在未来的工作中，加强两部门的员工流失情况考核，是控制员工流失的主要途径。人事部方面：可以设立人才储备奖。第一种：工龄考核。每半年考核一次，考核有持续工作6个月以上的员工比重，1年以上的员工比重，2年以上的员工比重，3年以上的员工比重。。。。。。以此类推，并辅以不同程度的奖罚。第二种：质量考核。每年考核一次，培训部出题，考核这一年来新入职员工的业务技能的掌握情况，查看高分员工的占比情况，并辅以奖罚。占比越高，说明招聘来的高潜力员工越多，质量也越高。（当然，对培训部门也应该设立人才建设奖，激励他们培养高素质员工）。对于营运部各个管理层的业绩考核也应加入员工流失情况考核，对他们的考核可以用平均工龄指标来评判。品牌经理负责一个品牌，该品牌一线员工的平均工龄高低会相应地影响他业绩完成的好坏，同理，对营运主管考核某些店铺的员工平均工龄，对店长考核某个店铺的员工平均工龄。通过以上环环相扣的奖罚机制，在某种程度上一定能控制一线员工的流失。
随着企业规模的不断扩张，店铺越来越多，员工越来越多，关注了销售利润的提升而忽视了企业文化的传承。“支撑高楼大厦每一块砖都是重要的；支撑庞大的企业每个人都是重要的”。可见，关爱我们的一线员工才是维持一个企业健康持续发展的动力源泉。以前员工遇到问题时只会和与他们较熟悉的店长或者主管谈，解决了
说明：浅论天下论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。