北京别墅市场调查

Ⅰ 北京新房格局有什么变化

在新增供应低、入门门槛高企现象的背后，北京新房市场正经历着以往不曾出现过的变化。在市区供应稀缺，新盘向远郊区转移的当下，北京出现了二环与五环新盘售价逐步趋近的现象。在改善型需求占主流的市场上，产品需求和考量标准也在发生着潜在的变化。甚至有业内调侃说，这是个让地产营销人无语凝噎的时代。

【分析】

“地段定价”或不再延续

目前，不仅北京新房供应在地段方面的价差逐步缩小，在土地市场这种趋势或也将延续。

就在8月1日北京本月首场土拍上，位于东城区的永外大街地块颇受关注。然而拍卖当天，该地块却由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下，溢价率仅为0.5%，楼面价则为5.2万元/平方米。

实际上，该地块限价是抑制房企热情的主要原因。根据土地出让规定，该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过9.4万元/平方米。而临近的融创使馆壹号院目前销售均价已达到15万元/平方米左右。另一方面，该用地住宅部分执行的“90/70”也成为一大短板。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从2017年8万+住宅成交当中，套均面积在90平方米以下的占比仅为4%，而套均面积200平方米以上产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

在业内看来，相比于前些年购房“地段地段还是地段”的黄金准则，目前改善型客户更倾向于去考量产品的综合素质，这也是郊区项目价格受到认可的重要原因。

郭毅介绍，今年前七月，北京商品住宅签约量也不过15071套，创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而，与整体楼市低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

“这折射出了市场分化，北京市场新房全面热销的时代已告结束。”郭毅表示，项目冀望于在竞争中获得领先身位，需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中，价格的高低并非绝对数值，而是对标项目周边的一、二手房定价取得相对优势，再叠加地段与产品要素。

京城的房价只能让人望而生畏，还是看好公租房的前景。

Ⅱ 2001年至2008年7年来北京发生了哪些变化调查报告

日上午8时，随着北京市副市长翟鸿祥手中的发令枪一声枪响，上万名北京市民开始了一次有特殊意义的长跑活动。他们以这种健康、自信的方式来纪念北京申奥成功两周年。两年来，这个城市所发生的点点滴滴的变化令人欣喜。从“膀爷”穿衣、文物“化妆”到河水变清、天空变蓝再到城铁开通、经济提速，北京人正在将一个“绿色、科技、人文”的奥运一点点变为现实。

“膀爷”穿衣，文物“化妆”：北京人更文明

2002年6月，北京夏天的天气炎热。张大爷脱了褂子，趿着片儿鞋出门，搬把躺椅到胡同口荫凉处歇着，大蒲扇有一搭没一搭地扇乎出点风。没几天他暴露在阳光下的赤裸上身就在媒体曝了光。邻里、街坊纷纷嘲笑他不讲文明。张大爷也认识到了错误：“光膀子这个旧风俗确实不太好，经常有外国游客到大栅栏游览，附近那么多‘膀爷’实在是给中国人‘跌份’。”

这个最初由一家媒体发起的文明普及活动，刊登出“膀爷”的照片近百张，发出“文明T恤”400多件，在不到3个月的时间里收到了意想不到的效果。连外国记者也承认，2002年夏天，北京的“膀爷”明显地减少了，“全世界都知道北京‘膀爷’已经开始穿上了T恤。”

2001年夏天申奥成功后，为迎接2008年奥运会，向世界展示北京美丽环境和良好道德风貌，北京人便开始反思，列出了十二种自身存在的“小毛病”。

一位外国专家也认为：“提高市民素质和北京提出的‘人文奥运’有直接关联，随着奥运会的到来，市民举止文明就意味着给世界留下一个良好的印象，否则会让世界觉得中国人古怪或是粗鲁。”

人文奥运的实现并不止于提升北京市民的素质。2001年5月，北京市政府在申奥的关键阶段作出决定，每年拿出1.1亿元对北京的文物古迹“化妆”(抢修)，以再现古都风貌。

位于崇文门至东南城角楼一段、全长1540米的北京明城墙遗址是北京城内仅存的两处明城墙之一，始建于明永乐年间，是明清北京城的重要象征。半个多世纪以来遗址不断遭受破坏，周边被私搭乱建房屋包围，成为北京为数不多的脏、乱、差地区之一。

为了完成这一北京规模最大的文物抢救工程，北京市领导亲自指挥，市区政府投资6亿元，不到一年，搬迁了2600多户居民、79个单位，拆除杂建4000余间，清理垃圾渣土16万吨，实现绿化12万平方米，对近1300米左右的城墙进行了抢修，并于2002年9月20日正式开园。

文物专家郑孝燮在开园仪式上动情地说：“明长城遗址的抢救工作，不但把现存最长的城墙遗址与全国重点文物保护单位———北京城东南城角楼连成一体，又同现代公园绿地融为一体，丰富了北京奥运会的文化内涵，展示了北京古老历史风貌的魅力，从而实现了人文奥运的理念。”

河水变清，天空变蓝：北京人更健康

1997年7月，家住昆玉河边的郑大妈抱怨说：“昆玉河简直就是臭水沟，夏天这里空气充满恶臭，住在6层高的楼上都不敢开窗，非常讨厌。”

2002年7月，郑大妈则高兴地说：“我们一家这几天真正享受到了门前这条河带来的凉爽。自从政府治理了以后，现在它真是大变样了。”

自1998年北京第二次提出申办奥运会以来，治水问题就已经被提上了议事日程。一场“世纪大治水”的序幕拉开了：

1998年8月，北京的“六海”完成治理；1999年7月，昆玉河和长河焕然一新；2000年国庆节，京城南护城河水系治理完成，并正式通航；2000年岁末，干涸了几十年的莲花池重新被注满清水；2001年，官厅水库清淤、南水北调工程启动……

2001年北京申办奥运会前期，自信十足地打出了“绿色奥运”这张牌。据悉，到2007年，北京的污水处理率将达到90%，届时，北京将找回久违的清澈，恢复久违的灵气。

另外，北京加大了防治大气污染的力度。据报道，通过两年来的大力治理环境污染，北京市空气综合污染指数在全国城市的排名从第5名下降到第9名。

经过努力，北京城已经置身于三层绿色环带的包围之中，森林面积达到72万公顷，人均绿地面积近9平方米，去年“播草盖沙”6100亩，全市草坪面积达到5000万平方米，北京的255条大道两旁绿草代替了昔日裸露的黄土，18个区县的50多个公园完成了绿化。

对于无数象郑大妈一样的北京市民来说，碧水蓝天无疑是“绿色奥运”的最好体现。他们正在见证着北京为实现“绿色奥运”所做的一系列巨大改变，并相信绿色奥运带来的优良环境，会让自己更加健康。

城铁开通，经济提速：北京人更时尚

2003年1月28日上午，北京城市铁路东西线正式贯通。

北京的老百姓能坐上这么便利快捷的城铁，应该感谢北京申奥成功。2001年北京申奥成功后，与北京发展速度不相称的交通问题立刻被摆上了议案———连200万名国庆游客都难以承受的交通设施，如何应付2008年净800万外来游客的流量？

于是，市政府发布的《奥运行动规划》中，提出了以城市快速轨道交通为骨干、对外交通发达的现代化交通体系。刘敬民副市长定下目标：2008年前北京轨道交通规模要达到300公里：在完成地铁八通线、地铁五号线的基础上，从2003年开始建设北京地铁奥运支线、地铁十号线、东直门至首都机场线、地铁四号线、地铁九号线、亦庄线等工程。到2008年，使本市轨道交通运营总里程超过300公里。

北京市委书记刘淇更是对轨道建设前景看好：“实现四环之内两点间一小时到达；争取达到5分钟之内找到地铁口的标准。”

城市轨道建设不仅给北京人和奥运会带来了便捷和高效率，还带动了北京区域经济的发展。例如：城铁建设不仅带来了北京房地产市场的“井喷”，同时还带动了一大批购房投资者。五道口站旁的华清嘉园物业中心的刘先生说，紧邻城铁的华清嘉园在期房销售期间就已基本售完。据专家预测，未来沿线小区平均租金将上浮每平方米100至200元左右，而上地、中关村这样的高新科技园区上浮的租金可能更多。

即将拥有和巴黎、莫斯科、东京这些国际化大都市同样长度的地铁和美好的“钱景”，任何一个乘坐地铁的北京人都有理由相信未来的北京更现代更时尚。
申奥和加入WTO两大利好北京别墅市场再度活跃

目前支撑北京别墅市场尤其是高档别墅市场的主要力量仍然是境外人士，尤其是申奥和加入WTO这两大利好因素对于高档别墅市场的再度活跃起到决定性作用。

北京别墅里主要住着三种人：第一种是国外驻京机构公司的官员及高级管理人员；第二种是港澳台在京投资企业的高级管理人员；第三种是国内高收入阶层。

从1997年开始，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70%的别墅购买者持国外护照；而1997年后别墅购买者中国本地客户占据优势，如海外归国人士，在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客户等。

目前北京市别墅的国内买家主要是两类。一类是居住客户，别墅主要用于自己居住生活，这部分客户是国内的成功人士，但一般除和外企关联较大的客户外，多数客户将别墅作为第二居所；另一类是投资客户，购买别墅后出租以获得较高的租金回报。

Ⅲ 100分求助有关北京别墅MY VILLA的情况

1:
My Villa位于北京怀柔区杨宋镇，地处怀柔门户的位置，雁栖湖、青龙峡、红螺寺等风景名胜古迹环绕于小区周围，已建成的飞腾影视基地为小区提供浓厚的文化氛围。
MY Villa总建筑面积20万平米，一期为112套小独栋。其建筑设计出自梁建伟国际建设，纯粹的北欧建筑风格，外立面选用外国进口的仿木质石材，既保留了原木质的完美纹理感觉，又具备石材历久弥新的高品质。270度阳光房、下沉式庭院、阳光半地下室和每家门前的私家河流，展示着浓郁的北欧田园风光，为怀柔这片本已让人期待的地方更增添出一道亮丽的风景。300平米—420平米的5种户型，3.2米，符合人体生理、心理健康需要的空间标准。
由比利时URARCHITECTEN Malysse Verbeeck Verstraete公司设计的园林景观，完美的总体布局，注重地形、环境的选择及利用，求得建筑与环境的有机联系。
完善的配套设施，为生活提供唾手可得的便利。社区规划2万平米特色商业街将成为怀柔新的商业中心。京承高速便利的交通，瞬息切换城市与风景。

开盘时间： 2005-7-23
开工日期： 2004-12-1
占地面积： 90000 平方米
容 积 率： 0.50
总 户 数： 一期112套
停 车 位： 地上车位
入住时间： 2006-10-31
建筑面积： 50000 平方米
绿化率： 50 %
物业类别： 别墅
装修状况： 毛坯 [装修图集]

建筑类别： 独栋别墅
物业地址： 怀柔区杨宋镇凤翔科技园区附近
环线位置： 五环以外
开 发 商： 北京凤桐祥瑞房地产开发公司
预售许可证： 京房售证字(2005)325号
售楼电话： 61676666/9999 [我要纠错]

付款方式： 一次性付款、银行按揭
均价：200万元/套

http://newhouse.soufun.com/house/1010091624.htm

2:户形:
户型描述： 丹麦童话地上一层户型 总建筑面积：324.01㎡ 地上一层建筑面积：119.31㎡
http://newhouse.soufun.com/housepic/1010091624_114693_My+Villa.htm
户型描述： 丹麦童话地上二层户型 总建筑面积：324.01㎡ 地上二层建筑面积：87.96㎡
http://newhouse.soufun.com/housepic/1010091624_114692_My+Villa.htm
丹麦童话地上二层户型 总建筑面积：324.01㎡ 地上二层建筑面积：87.96㎡
http://newhouse.soufun.com/housepic/1010091624_114692_My+Villa.htm
丹麦童话地下一层户型 总建筑面积：324.01㎡ 地下一层http://newhouse.soufun.com/housepic/1010091624_114688_My+Villa.htm建筑面积：116.74㎡

http://www.myvilla.com.cn/4sj_1jxhx.htm

3:
评分
综合： [4.92 分 共31 人参与点评]
价格： [3.4 分 共5 人参与点评]
交通： [5 分 共2 人参与点评]
地段： [5 分 共1 人参与点评]
开发商： [5 分 共2 人参与点评]
建筑： [5 分 共1 人参与点评]
入住： [5 分 共6 人参与点评]
市政： [5 分 共1 人参与点评]
物业： [5 分 共2 人参与点评]
小区： [5 分 共1 人参与点评

4:
Myvilla位处怀柔南门户杨宋镇，距离怀柔城区5分钟车程，旁边就是著名的影视拍摄基地——飞腾影视城，周边田园宁静，风清气爽，以北欧建筑元素和精神风格为设计灵感源的myvilla座落其中，远看一片高耸起伏的彩色瓦屋顶，映衬在蓝天下，线条鲜明，非常富有剧情感，及至拐进路口，一座独栋别墅生活小镇蓦然出现眼前，不由让人惊艳——长长的商业街延伸，高耸的北欧建筑在这样的冬天，让人有强烈的异国的感觉，仿佛来到北欧的某个小镇，想坐下来喝一杯温热的咖啡，商业街背后就是myvilla独栋社区，建筑错落有致，大倾斜度的蓝色坡瓦屋顶让人想起芬兰被大雪覆盖的温暖房子，起伏的屋顶暗示内部空间的灵活多样，陶砖的墙面让人想到时光背后的故事……

当日到达现场的近百位业主，多数表示对myvilla建筑风格的欣赏，有不少业主表示，myvilla最初感动自己的就是房子的外观，这么纯粹的建筑，让人想起沉睡在童年梦境中的童话，这一代人都是安徒生童话的忠实读者，当年沉浸于童话的美好情节，在站到myvilla的别墅面前的瞬间，就能够重新复苏，让人沉浸在感动中。

当然，毕竟200万上下的价格，别墅的建筑品质、生活享受度和未来物业服务等因素也是经过慎重考虑的，业主谭先生说：“我一点也不担心住的问题，这条路转个弯就是京承高速，到入住的时候就修过来了，开车过来，比在市区里堵车快多了，而且这里的环境好，空气好，游山玩水很方便，孩子在这样的环境长大，更有利于亲近自然，培养好的价值观。门口就是两万平米的商业街，生活会很方便，也很纯粹。”

对于业主的这种安心信任，Myvilla开发公司——北京凤桐祥瑞房地产开发公司副总经理纪华女士在庆祝活动开始前发言说：“怀柔还是个新崛起的别墅区，在这样的区域开发以纯居住为主题的别墅社区存在风险，myvilla在怀柔落地生根一年多了，这一年时间，我们一起看着myvilla从一片荒地，成长为漂亮的房子，对于我来说，像看着自己孩子在长大，对于各位来说，是看着自己的家，自己的梦想在一点一点变成现实。”为了答谢业主的厚爱，myvilla在庆祝活动上设置购房大奖，表示对业主的感谢
http://www.villachina.com/2005-12-31/607991.htm

5:
景观:
My Villa 独栋别墅本是郊野风景区的建筑，使人们能享受到大自然的空气、阳光、小溪、流水、高山、原野。。。
风格定义——自然的绚丽，景观如自大地生长而出。

景观空间总体布局：注重地形、环境的选择及利用，求得建筑与环境的有机联系，顺应地形的高低起伏；随周围的自然风貌，安排功能不同的空间并决定“围合”、“通透”；从外部组合处理到内部空间的组织安排，都是为了达到建筑与自然景观的有机结合，步移景随。

景观空间局部营造：私人的、半开放的以及开放的生活空间使人们彼此相邻，营造了和美的景观空间。
中央景观
大量绿植栖居的湿地、空间丰富的坡地、绚烂的花海组合成纵向的中央景观轴。
宅间景观空间
得景随形是宅间景观设计的主题。随着四周景色布局成型，划分有序，围透相间。
园区入口空间
站在园区入口处，不远处晴峦纵秀、山岭岩崖、青石绿树这些大自然提供的丰富的构图因素，是其他项目所难得的。设计师通过开阔的广场，叠水喷泉、雕塑来组成水庭，来到这个水庭就像从大自然中来，走到了别有洞天的建筑空间。
http://www.myvilla.com.cn/3fqyl_2tsjg.htm

6|物业管理:
北京金罗马物业管理有公司于1996年注册成立，是一家提供高档住宅物业管理服务的专业企业，注册资金为300万元人民币。1997年取得物业管理资质合格证书，2003年取得物业管理二级资质证书。
北京金罗马物业管理有发公司目前受托全权管理的物业项目有北京罗马花园、中鑫嘉园、蓝珏苑、世纪东方嘉园、新天第家园、世纪东方嘉园111号楼、世纪华侨城旅游主题社区B区一期。公司曾经出任满庭芳园（2000年）、元嘉国际公寓（2001年）、鑫雅苑（2001年）、华芳嘉园（2001年）、郑州裕鸿花园（2000年）、山西太原华宇大厦（2001年）、漪汾花苑小区（2001年）等项目的物业管理顾问公司，参与管理的物业达到近七十万平方米。公司在经营战略上不主张盲目扩张，而是坚持自己在管理高档物业方面的优势与特长，杜绝盲目追求规模的扩大而导致管理质量、档次的下降。
1998年，公司管理的罗马花园成为北京市最早按照法律程序建立物业管理委员会、制定《物业管理公约》的高档外销公寓之一，并被评为“北京市优秀物业管理小区”，获得了社会的充分肯定。1999年罗马花园又获得“全国城市物业管理优秀大厦”的称号。2000年，公司通过了ISO9002质量体系认证，使物业管理服务水准跃上了一个新的台阶。2003年公司管理的中鑫嘉园小区被评为北京市优秀物业管理小区。2004年公司获“守信企业”称号。
公司目前设总部和七个物业管理处。公司总部设置行政管理部、人力资源部、财务部、发展部、总工程师办公室。罗马花园、中鑫嘉园、蓝珏苑、世纪东方嘉园、新天第家园、世纪东方嘉园111号楼、世纪华侨城旅游主题社区B区一期共计七个物业管理处分别设置客户服务部、工程部、保安部、清洁部。公司现有正式员工203人，平均年龄31内，其中大专以上学历93人，25人具有中高级技术职称，部门经理助理级以上管理人员均为大专以上学历，并经物业管理经理岗位培训，获得上岗合格证书。
公司重视吸取先进的管理经验，先后派出高级管理人员赴美国、新加坡、香港、深圳等国家和地区学习物业管理经验先后聘请香港怡高物业、欧思诺物业顾问公司人士对管理人员进行专业培训，形成较先进的管理理念和管理方法。
公司在直接管理物业项目的同时，为许多项目的前期物业管理策划、日常物业管理服务等提供物业管理顾问服务，积累了丰富的物业管理经验。
公司通过与发展商不同方式的长期合作，在配合发展商设计、施工、销售、验收交接、收楼、协调发展商与业主关系、处理发展商遗留问题等方面积累了丰富的经验。
“寓管理于服务之中，通过优质的服务取得业户的信任、理解”是金罗马公司的工作方针，公司在管理罗马花园等物业的过程中建立了严格和完善的内部管理机制 ，逐步实现了物业管理的规范化、科学化。通过各项规定及合同的制定，明确了管理公司与业主及使用者之间的各项法律关系，完善业户的评议、监督机制，使业主与物业公司之间建立了充分的信任与合作关系。
公司1999年按照ISO9002质量体系的要求对公司内部管理制度进行了重新修订。强化过程控制，建立了33个程序控制文件，130个工作制度，通过加强计划制定、实施、检查、纠正、考评、奖惩等环节的管理，经过半年的试运行，2000年通过北京九千质量体系认证中心的认证。五年来，公司始终坚持ISO9002质量体系的运行和不断完善，借助ISO9002质量保证体系实现管理的科学化。
“按经济规律办事，以规范和标准的运作、真诚和务实的交流赢得每一位业户”是金罗马员工的一致信念。相信通过我们的努力，必将使我们参与管理的物业保值、增值。
7:
交通
http://www.myvilla.com.cn/1xmjs_2bljt.htm

8:
景观植被
雁栖湖

位于怀柔县境内燕山脚下，距市区54公里。这里因为每年春天有成群的大雁栖息于此，故得名雁栖湖。近年来又有仙鹤、白天鹅、频频光顾，成为真正鸟的乐园。
雁栖湖有宽阔的水域，优雅的环境。周边连绵的山峦，有万里长城于山巅处若隐若现，南望广袤的平原，绿色田园一望无垠，展现着农家的欣喜。
雁栖湖是大型水上乐园，拥有各式各样的水上项目。像脚踏船、手划船、大客轮、豪华型机动游览船等，还有更刺激一些的水上摩托艇、快艇、等等，当然岸边的人造沙滩也是游人喜爱的娱乐场所，静躺在柔软的细沙上闭目养神，充分享受灿烂的阳光。
http://www.easytour.com.cn/sight/yanqihu.htm

青龙峡
位于怀柔区城北20公里处，距北京三元桥75公里，是集青山、绿水、古长城于一体的自然风景区。
景区占地面积150公顷，南北狭长约十余华里，雄伟的水库大坝将景区分为两个部分。北部是高峡平湖，游客可以乘龙舟、画舫或快艇沿蜿蜒的水路欣赏两岸风光，夏季还能下水游泳或在沙滩浴场上踢足球、打排球、享受日光浴。东岸设有蹦极跳、攀岩、速降、等健身娱乐项目。坝外是静静流淌的溪水，溪上可以划船、撑竹筏。峡谷两侧山势雄伟，植被茂密。山顶还有保存完好的明代古长城敌楼，吸引无数游人去探寻古迹。
假日里，游客们在山脚下坐上索道，在悠扬的音乐声中沿山势缓缓而上，青龙峡胜境便逐渐尽收眼底：东遥万里，密云水库碧波万倾山水一色，南鸟瞰千倾，京东大平原万亩良田一望无际；西映夕阳，怀柔古城遥遥相望山重水复；北视群峰，长城蜿蜒狼烟依旧静桓翠柏。
此外，景区的各项服务也非常完善，并在2000年底通过了ISO9002国际质量体系认证。在京区内建有民居式客房及山野情趣的林荫木屋供游人休息；在景区餐厅，可以尽情享用以食疗药膳为特色的当地美食；在垂钓园内可以尝到用各种方式烹制的虹鳟鱼，定会让您大饱口福。青龙峡的自然美景及一流的服务定会另您流连忘返。
http://www.51766.com/www/channel/intro.jsp?cust_id=qlxjq

红螺寺

红螺寺始建于东晋，扩建于盛唐，原名“大明寺”，明正统年间改为“护国资福禅寺”，因“红螺仙女”的美妙传说，当地人称之为“红螺寺”。红螺寺为“十方常住寺”，是我国北方最大的佛教丛林，千年以来，一直是佛教圣地。

红螺寺的自然景观十分秀美，北依红螺山，南照红螺湖，山环水绕、层林叠翠、古木参天，整个寺院掩映在千亩松海之中，又有“御竹林”、“雌雄银杏”、“紫藤寄松”三绝景点缀其间。经多年开发建设，已开成红螺山、红螺寺、观音寺、呈秀园、松林浴园和采摘六大景区，总面积600万平方米。红螺寺旅游度假区1999年又推出红螺山度假村、水上游乐园、垂钓烧烤等配套服务设施，从而完成了吃、住、行、游、购、娱旅游六大要素的综合配套，实现了红螺一日游。

http://www.visitbeijing.com.cn/2j/mj/mj-you.jsp?ID=569

Ⅳ 北京九大别墅区是指那几个区域，未来发展升值空间最大的是哪个区域

九大别墅区是指燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。燕西别墅区是新兴的北京第九别墅区，在丰台区，交通是几大别墅区中最为便利的了，又在青龙湖附近，自然资源比较丰富。