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养老院的市场定位

发布时间:2022-12-21 07:58:40

A. 养老院这一行业的现状和前景如何

我个人觉得这个行业的发展前景还是很可观的,未来的养老院一定会非常的高端,现在一些比较基础的养老院即将被淘汰。

独生子女比较多,老人大多会选择去养老院。特别是70年代的人,在结婚的时候刚好赶上了计划生育,他们每个家庭只有一个孩子,就意味着这个家庭在结婚之后要抚养四位老人,有很多老人怕给孩子造成压力,就会主动去养老院养老,不给儿女们增加负担。

B. 怎样管理老年公寓

“老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼”应该秉着一个理念,那就是:让全天下儿女放心,让所有老人舒心!老年公寓应远离城市的喧嚣,空气新鲜,交通便利,水电,通信条件优越,最好是有空地,可以让一些喜爱种植的老人老有所乐!乡村、效区养老是个不错的好遐想,不远离家庭和亲人,不远离社会,不会让老人产生孤独、隔世的感觉!老人,身体的状况不同,因此,老年公寓无论是在外部环境,还是内部环境上都应该考虑周全,以方便老人行动为前提。公寓应配备完善的医疗系统,以满足不同老人的不同需要。了解老年人的饮食习惯,根据每个老年人的饮食特点制定科学、营养、合理的食谱。对于需要康复的老人,建立个人健康档案,并加追访健康情况;开展健康教育,普及常见病、多发病防治知识及养生保健知识;开展合理、科学营养,由营养师制订营养食谱与营养治病;开展功能康复,由康复师制订个体康复计划;中医中药保健,包括老人足疗、中药熏蒸医疗及针灸等;心理指导;由医生、护士负责日常医疗护理工作,对服药者由护士定时集中送药到口,保证按时服药不漏服,对需要注射治疗者,可在院内医务部解决;亚健康预防与控制;开展定期健康检查;

C. 养老院创业计划书怎样写

养老院,主要是为老年人提供集体居住,并具有相对完整的配套服务设施的服务机构。那么养老院 创业计划 书怎样写?

养老院项目创业计划书模板是中心征求多位知名VC的建议,拟定出来的版本,方便投资人详细了解您的养老院项目情况。在中心用心制作撰写的过程中,将根据您的养老院项目特点进行修改;本计划书是详细版本,可以对有兴趣的VC,或者用于预约投资人面谈前发送;

【目录】

(一) 公司基本情况

对成立时间、注册资本、经营产品、员工规模等进行简要介绍

(二) 产品/服务介绍

对公司主要的产品和系列服务进行简要描述

(三) 行业/市场分析

对行业状况、市场容量、市场发展前景、消费者接受程度进行简要分析

(四) 业务现状

对市场份额、客户数量简要分析

(五) 财务分析

公司成立以来累计投入、产出、本年度收入及利润

(六) 融资计划

融资金额、参股比例、融资期限、退出方式

第一部分 公司概况

(一) 公司介绍

详细介绍公司背景、规模、团队、资本构成

1. 主要股东

股东名称 出资额 出资形式 股份比例 联系人 联系电话

2. 团队介绍

对每个核心团队成员在技术、运营或管理方面的 经验 和成功经历进行介绍

3. 组织结构

4. 员工情况

(二) 经营财务历史

(三) 外部公共关系

战略支持、合作伙伴等

(四) 公司经营战略

近期及未来3-5年的发展方向、发展战略和要实现的目标

第二部分 产品及服务

(一) 养老院产品、服务介绍

(二) 养老院核心竞争力或技术优势

(三) 养老院产品专利和 注册商标

第三部分 行业及市场

(一) 行业情况

养老院行业发展历史及趋势,进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策限制

(二) 市场潜力

对养老院市场容量、市场发展前景、消费者接受程度和消费行为进行分析

(三) 行业竞争分析

主要竞争对手及其优劣势进行对比分析,包括性能、价格、服务等方面

(四) 收入(盈利)模式

业务收费、收入模式,从哪些业务环节、哪些客户群体获取收入和利润

(五) 市场规划

公司未来3-5年的销售收入预测(融资不成功情况下)

第四部分 营销策略

(一) 养老院目标市场分析

(二) 养老院客户行为分析

(三) 养老院营销业务计划

(1)建立销售网络、销售 渠道 、设立代理商、分销商方面的策略

(2) 广告 、促销方面的策略

(3)产品/服务的定价策略

(4)对销售队伍采取的激励机制

(四) 养老院服务质量控制

第五部分 财务计划

请提供如下财务预测,并说明预测依据:

未来3-5年养老院项目资产负债表

未来3-5年养老院项目现金流量表

未来3-5年损益表

第六部分 融资计划

(一) 融资方式

详细说明未来阶段性的发展需要投入多少资金,公司能提供多少,需要投资多少。融资金额、参股比例、融资期限

(二) 资金用途

(三) 退出方式

第七部分 风险控制

说明该养老院项目实施过程中可能遇到的风险,及其应对 措施 。包括:技术风险、市场风险、管理风险、政策风险等

篇二:

摘要;我国已经进入老龄社会,老年人口基数大、增长快,滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱,家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势,“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人口都显现出社会化养老的需求增大,养老机构产业化经营势在必行。

b)行业分析,包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等;

一、养老机构产业化发展的方向

从经济学的角度分析,需求使人产生消费的动机和行为,进而刺激供给的变化,促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性:一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因,饮食起居需要人照顾,不同身体状况和疾病要求是多样性的,有些情况家人和保姆是不能照顾到位的,需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因,有些家庭没有能力请保姆,即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习,在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看,老年人不愿意被子女“囚禁”在家里,孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”,如果子女将其送到条件较差,或是交通不便远离城市的养老机构,有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么,养老机构将沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的需求分析,养老机构产业化发展的三个基本方向:

1、大力发展规模经营。

规模经营可以充分发挥人财物的集中优势,容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准,但就一般民众心理认同而言,养老机构的床位数在200张以下的为小规模,床位数在200-500张之间的为中等规模,床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么,为什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢?理由主要表现在如下方面:

(1)建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工,较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题,以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

(2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势,较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟,从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人,可以使之有医疗保障的安全感。

(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时,一般都会结合自有土地、空间的实际情况,建设一些适合老年人活动的场所, 种植 一些花草树木,以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人,特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

2、创立养老机构的品牌效应。

品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉,才能创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计,我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌,信任有良好形象的品牌倾向。另一方面,当品牌在消费者心理产生归属感以后,有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营,进而促进养老机构的产业化进程,形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境,同时可以引导养老消费市场更趋于合理,抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧,促进社会的安定团结。

3、完善养老机构的配套功能。

随着人们生活水平的逐步提高和改善,原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位,以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式,已不能满足老年人养老的消费需要。取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此,完善养老机构的配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面:

(1)医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室,但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗?显然是不够的。就大型养老机构而言,入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时,或由于老年人身体状况需要医疗护理时,子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求,简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人,至少有50%的身体都有一些疾病,需要吃药、打针;至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗,这样的病患者就诊和住院规模,应有一级甲等以上医院与配套。因此,大型养老机构必须通过合作,或独立申办老年病医院的方式,才能达到医疗护理功能上的配套和完善。

(2)饮食的科学合理套配。

养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修,满足基本的卫生要求和操作流程。其次,要针对老年人常见病、多发病,如高血压、糖尿病等的特殊要求,科学制定营养食谱,合理控制饮食数量和种类。

c) 商业模式 分析,包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;

二、养老机构产业化过程中存在的问题

目前我国的养老机构有政府办的,民间办的,政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言,又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这条道路好走吗?不好走,很艰难。主要存在问题有如下方面:

1、投入大,回收期长。

既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营,那么投入产出情况如何?摆在我们面前的一个事实是,大家都认为养老行业是一个朝阳行业,是有发展前途的,市场非常巨大,竞争格局尚未形成,总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业,特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢?道理很简单,因为投入大,回收期长,无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较,其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地,容积为3%,建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费,建筑成本约1770元/ m2,总投资约5300万元,资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算,回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费,人均收费约8000 元,10年的周转率为3次,共计约2400万元;床位费每人每月500元,10年入住率按100%计算共计约6000万元;其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年,而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2,总投资约6500万元,房屋销售价格3500元/ m2,回收资金约1.05亿元,包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资,还可获取约4000万元左右的利润。

2、租赁经营融资困难。

由于经济利益的驱动,投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么,租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资,转化为分期的租金支出。但是,如果是一个完整的房地产项目,他人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个,那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目,仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋,只有经营权,没有所有权,投入的资金必然被占压,不能通过抵押贷款等方式,将资金盘活,周转使用。因此,租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”,建筑面积20000 m2,占地面积8000 m2,租期20年。有200多个房间,可设养老床位650张,每月租金近20万元,改造、扩建总投资约1500万元,投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好,但是由于股东投资能力有限,不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款,为了筹措养老院的流动资金,股东只得向朋友借款,甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照,是产业化进程中的融资难点问题。

3、医护人才引进难

大型养老机构的服务重点是医疗护理服务,而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制,如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作,要想从初级职称向中高级职称晋升,这几乎是不可能。因此,大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟,也很难培养出自己的医护队伍。例如,广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长,由于医疗卫生体制管理的原因,只得被迫辞去公职,放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。

4、经营风险大。

随着人们的法律意识的逐步增强,粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大,人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力,因此对于医疗护理过程中的失误和不当,老年人的子女往往不容易包涵和谅解,甚至有意将矛盾激化,向医疗事故纠纷的法律程序方面推进,最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面,但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看,大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院,但卫生部门的 规章制度 、审批程序等并不能予以支持,客观上加大了大型养老机构的经营风险。

d)运营计划,包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;

在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的,又有公建民营和民办公助的。有利因素采用租赁,自建在有一定经济基础的地区开办。

e)融资要求及投资回报分析;

投资微型社区养老院,床位约为30张,成本

月人力成本:16000元

杂项:10000元

收益

收入:35000元

纯利:约10000元

f)实施计划和运营团队管理;

小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房,在照料自家老人的同时,招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为6~15张,由开办者家庭成员为老人服务。

日托养老模式。即“朝至夕归”式养老,功能设施与托儿所相近,多数由街道或社区兴办,内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施,老人白天集中活动,中午供应饭食,晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。

居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训,通过购买公益服务的形式提供养护员补贴,安排到特困老人家中提供养老服务。

货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。选择居家养老,政府每月发放 “代币券”,由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老,老人可在全市范围内选择养老机构,用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费,差额部分由政府补贴和养老院减免。

暖巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家,负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等,有2台专门的配送车和52名专业人员,登门为老人服务。目前接受服务的老人有732户、8500人次。

异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记,由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。

养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用,为其提供养老服务的同时,发挥知识技能特长。

信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中,提高养老服务效率。信息化养老模式由西岗区首创,通过“养老110”呼叫平台、社区老人“呼救通”统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段,将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。

合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术,开办养老福利机构,完善养老服务体系。

g)项目的退出策略;

股权回购

依照事业商业计划的分析,公司对实施股权回购计划应向投资者说明。

利润分红

投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的,按照本商业计划的分析,公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。

股票上市

依照商业计划的分析,公司上市的可能性作出分析,对上市的前提条件作出说明。

股权转让

投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。

D. 养老机构怎么看 ——考察养老机构的8个关键要点

李公子 文 2014年9月4日 初稿于深圳 2015年7月25日修改于深圳

养老机构这一类经营性项目与一般的销售型住宅的跑盘完全不同,考察的时候需要把握住重点,不能面面俱到、泛泛了解,既浪费时间也浪费机会。

结合自己多次考察的体会和做养老项目的实际需要,总结了以下八个方面的要点,需要在考察中详细了解。

养老项目客户来源的本地化特点很明显,项目的经营好坏在很大程度上受到它周边环境成熟度的影响,环境的成熟度又是保证项目入住率的重要前提,因此对于项目的环境成熟度一定要先做了解,再与项目的物业条件和规模结合来评价项目经营情况,否则没有办法与自己的项目做对照和参考借鉴。

需要了解的信息包括:

 项目的区位条件(在城市的什么区位,成熟度如何,区域形象是什么);

 项目的周边自然资源条件;

 项目周边的医疗条件(有没有内设医疗机构;周边有没有医院;跟医院有什么关系);

 项目的交通条件(有几种公共交通可以达到;从市中心到这里的时间等);

 项目周边的社区资源条件(周边有多少小区);

 项目的床位规模或者建筑规模;

 项目的建筑形态、楼层;

 项目的开业期和经营期;

 ……

经营类的项目的成功在很大程度上都跟项目的地段条件有关。养老机构也同样。项目的区位条件和规模,是项目成败的前提。

我们把老人群体划分为六种类型:低龄健康老人,高龄自理老人,慢病自理老人,长期照护老人,专业护理老人,脑退化(失智)老人。(这里,高龄的概念是80岁以上老人。)

收住不同的老人,对于机构的人力配置和硬件配置要求就不一样。

高度护理型的床位和自理型的床位设计是完全不一样的,只要看这个机构的各类床位的配比关系就可以搞清楚项目针对的主力人群。

需要了解项目收住什么类型的老人,面对哪些老人群体提供服务;项目床位结构从最初到现在的变化情况;各类型入住老人平均年龄;各种类型床位的入住率情况。

通过院方原定的床位结构,结合实际入住老人的情况,就可以看出来原来项目市场定位的准确度如何,市场的真正需求在哪里。

收费标准是判断养老机构市场定位的一个主要指标。

实际上,只要知道养老机构的床位配比和收费标准,这个项目的真正定位就可以判断出来了。

如果是给一个养老机构做顾问方案,只要定出来床位结构,再定出来收费标准,这个机构的经济大账基本上就可以算出来了。当然,后续还要结合地块地形条件或者物业的建设条件,再做深化、细化调整,但大的定位方向就已经可以确定了。

收费标准主要看的是押金的收取标准,床位的收费标准,日常费用的收费标准,餐饮的收费标准,以及不同护理等级的收费标准。

收费标准是该养老机构后期市场价值兑现速度的一个重要参考值。

除了收费标准以外,收费的方式也会决定机构的市场接受度,会影响支付者的价格标准判断。收费方式主要体现在收费、退费、转让的政策制定上。

养老机构内部有很多的适老化设计和老人用品用具,很多人喜欢盯这些细节看,实际上一些更加大型的、专业化的设备设施更加重要,既是项目前期投资时的主要成本,又是后期市场推广时候的主要亮点。

养老机构的特色大型设备主要是在三大空间中体现:

一个是老人寝室内的床具、洁具和安全呼叫系统;

一个是公共活动空间中的特色专业设备,比如洗浴设备,水疗设备等。

一个是康复治疗室内的专业设备,例如治疗床、牵引设备、按摩机等等

如果更进一步,了解更加深入的话,还要看厨房、洗衣房方面的专业设备情况。

需要了解到,专业护理老人的床是什么配置标准?公共的洗浴设施是什么配置标准?康复设施是什么配置标准?洗衣房、厨房内的大型设备是什么配置标准?有没有专业的助移设备等等。

设备设施是养老机构除去建设成本外,前期投资的最大的一块成本。设备设施的配置水平,既能体现经营理念,又能体现专业程度。

养老机构是靠人提供服务获得收益的一个生意。养老机构的人力成本实际上占到运营成本的50~60%,是机构运营成本中最大的一项。

养老行业是一个人力成本敏感型的行业。

能够看懂养老院的人员配置实际上是需要专业水平的,因为这首先需要了解各种人工在配比 上面的标准,比如说护士人员的合理配置比例,护工人员的合理配置比例,社工人员的配置比例,等等。成熟国家对于人员配比都是有标准的,不同的配比意味着不同的服务效果。有经验的人,重点就是看这一块。

考察的时候,需要了解到,该机构中,护士人员有多少,护工人员有多少,社工人员有多少,还有是否设置了专门的医生、营养师、物理治疗师(康复师)等。

人员的配比如果不够,服务的质量是肯定要打折扣的,收费也不容易收高。

真正要从经营的角度来看的话,人员的配比是一个需要仔细研究的部分。

需要了解该机构能够提供的服务内容有哪些。服务内容的丰富和专业,是养老机构持续盈利,以及盈利水平的根本保障。

例如,有哪些专业的服务?有哪些是特色的服务?有哪些院内的活动?各种等级的照护的服务内容,日间照料的服务,送餐的服务,居家上门服务,培训服务等等。

基础的服务是哪些?是怎么提供的?

专业的服务是哪些?服务的提供方式,收费方式,使用率等等。

特色的服务是哪些?谁来提供?使用情况等。医疗的服务怎么提供?老人吃药怎么管理?打针怎么办?院内能不能开药?有没有医生上门服务?急病转诊怎么办?等等。

要了解该机构中有哪些特色化的服务内容。例如按摩、足疗、感官治疗、失智训练、临终关怀等等。

特色亮点是吸引客户,营销宣传的重要内容,有助于养老机构的口碑传播和入住率的提升。

经营中的特色,值得特别关注该机构在人性关爱和心灵慰藉这些精神方面的护理理念、操作方法和细节,这一块是最能拉升项目档次和差异化的“软实力”。

老人居住的品质会直接体现在老人的房间空间上,是参观机构的主要看点之一。

除了一般人常规会看的房间的装修和硬件配置以外,还要注意看房间的朝向、通风条件、室内空间的面积大小、窗外的景观条件、室内的安全设计、门的宽度设计、房间内的各种安全防护措施、特殊功能设计等。

了解这八个方面之后,对于养老机构的经营情况的了解应该说已经是比较全面了。下一步要更加深入的话,就要了解该养老机构在管理制度、各个管理环节中的具体问题的解决方法方面的东西了。一般的考察,不需要了解到这一程度,但是如果是有在营项目,想要深入学习,就主要是关注管理层面、经营层面和操作层面的东西。

另外,参观养老机构不能只看环境细节,实际上各种功能设施的空间布局、位置的相互关系比细节更加重要,例如,老人房间与办公房间的布局关系,与厨房和餐厅的布局关系,与公共活动空间的布局关系,与各种功能房的布局关系等等——为什么要这样布局?出于什么样的经营理念?这样布局的经营效果怎么样?……这些问题和反馈对于自己项目的规划方案具有很高的指导性。

建议拍照的时候要刻意把这些位置关系拍出来,后面会是非常有价值的参考资料。

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E. 养老院创业方案计划书

养老院创业方案计划书

这份养老地产项目商业计划书全文60页,包含项目定位及发展、规划体系、营销策略、风险分析与规避、财务分析等诸多内容,以下是我J.L分享的养老院创业方案计划书,更多热点创业项目参考欢迎访问(www.oh100.com/chuangye)。

项目市场定位

1.一级客源市场需求分析

青岛二代居、三代居本地养老需求。

养老地产作为一种主题房地产模式也具有明显的行业共性——产品的地域性特征,因此,本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求,并且基于项目发成本回收及一部分产品消化的考虑,将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群,毕竟项目所处崂山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力,虽说是一个养老社区,但整体气质仍旧向养生靠拢,对改善性客群存在吸引力。而三代居客群,则是既能承载高端居住需求,亦能提供老年人照料及医疗服务,子女、小孩、与老人同域化生活。

2.二级客源市场分析

外来度假养老和医疗养生需求。

在充分挖掘本地需求的同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求;针对以北京、济南、石家庄等经济实力较强的北方一二线城市的候鸟型人群开发二级客户市场为本项目提供有力的客户补充。

首先,随着社会进步和收入增长形成的候鸟型老年度假群体是必须要争取的重要客群,此类客群的成立受益于青岛这座城市的旅游价值和科技医疗价值,而本项目在这两大价值上是放大的,崂山、近海,资源的稀缺性,能够吸引此类目的性较强的度假型养老客群;

其次,医疗养生需求是得益于青岛拥有的近 20 家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养机构,并且长期积累形成了以养生保健为主的特色医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗服务为目的的特定消费市场,为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生客群。

3 .机会市场分析

旅游度假需求

青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市,据青岛市公布的数据显示的 2013 年预计全年接待游客量达到 6280 万人次,同比增长 10%;旅游总收入 936 亿元,同比增长 16%,游客量呈现了持续年均 10%的'增长趋势,因此,大量的旅游人口为本项目提供了开旅游拓度假需求的市场机会,通过在未来的物业经营上和项目规划兼容性上的前置条件,接纳一部分面向全国的分时度假客群发展成为项目销售增长的机会点。

目标市场细分

1.本地养老

针对青岛市本地 60 岁以上老年人口的138.78 万(2012 年)庞大市场基础,本项目的目标市场将足于青岛市,通过崂山区养老市场分析不难发现,目前崂山区的养老机构入住的老年人仅有 15.3%为辖区人口,呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征,同时,作为项目定位于服务中高端养老需求也应将目标客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心城区,以及胶州、即墨和胶南等经济发达地区的辐射区域,以解决二代居三代居本地居家养老需求。

2.导入型度假养老与医疗养生

青岛作为全国闻名的旅游城市同时也是全国各级军政机关和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军疗养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、胜利油田疗养院、铁道部疗养院等 19 家各类医疗疗养机构,已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体, 以铁道部青岛疗养院为例,拥有 200 张床位,1997 年年接待疗养人数 3061 人床位使用率 57.4%,全市 19 家疗养院年将接待能力在 6 万人次以上,床位使用率达到 100%将超过 10 万人次的医疗养生人口需求。

项目价格策略

1 .项目的价格定价原则

作为主题地产,本项目在土地的获取和开发、运营模式上与其他地产类型有着一定差别,因此,价格设定将根据项目定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大组团的不同运营模式分别制定;

其中养老综合体、老年公寓是本项目成立的重要条件,将由企业负责设施的基础建设和基本装修投入属于项目开发成本的净投入部分,该部分投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡项目的开发投资;

全龄社区部分作为本项目的房地产开发核心将主要用于销售,通过销售收入平

衡整个项目的投资收益。

1.1养老综合体——净成本投入

养老综合体作为本项目的核心功能配套,是项目核心价值重要组成部分,也是本项目与政府合作的必要条件,故该部分只能用于为本项目提供医疗配套服务而不能形成销售收益,因此,该部分在收益测算中仅作为开发成本的净投入,该部分的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗设备的运营费用,不计入项目的投资收益;

1.2养老公寓(机构型)——非营利性,只回收政府补贴的总床位费

养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的服务型产品,根据国家颁布的《养老机构管理办法》和《老年人权益保障法》,以及青岛市颁布的《关于进一步加快养老服务业发展的意见》和《关于建立长期医疗护理制度的意见(试行)》相关政策,此类养老服务型机构属于非盈利机构,需要由指定机构进行报批和经营,因此,该部分在建成后将根据上述政策移交给地方政府指定专业机构进行经营,其投资成本回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免,此部分除按照建成后的总床位回收政府补贴的部分资金外,其余经营收入由后续委托的专业机构自负盈亏,也不计入项目的投资收益。

1.3全龄社区——销售型物业

全龄社区式是本项目的唯一具备销售条件的房地产产品,其中包含联排别墅、小高层住宅和多层住宅三种产品类型,其定价以国家和地方的相关政策为指导,同时,参考崂山区同类产品的销售价格采用市场定价方法。

2.定价机制导入

全龄社区部分采取市场定价方案,根据本司对养老项目的定位,结合 2013 年崂山区不同物业类型的成交价格,对本商业计划书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进行定价,拟定三种物业形态测算价格为:

项目价格测算表

项目推广策略

1.项目推广方式

本项目属于属于客户细分的定向开发项目,其推广将以养、疗为核心的项目诉求,通过阵地覆盖和精准渠道打击主要传播方式,建立项目与目标客户间的通路;

阵地覆盖,将主要在项目所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵

地推广方式展开,完成项目的阵地包装;

精准渠道打击,将通过报纸、广播、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深入目标客户客户区域打开地域通路,形成线状的有效性覆盖,真正实现青岛本地的区域覆盖,完成本土客户和导入型客户的开发与引导。

2.项目促销方案

2.1联动促销

横向联合,利用本项目的医疗配套资源和疗养机构展开合作,通过资源互换和医疗体验方式进行资源共享,利用横向资源的医疗互助的便捷性、养老养生服务的全覆盖资源形成本项目专属的促销模式;

2.2折扣促销

运用房地产传统的价格杠杆,根据销售进度和客户数量进行价格挤压调动,促进销售。

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