简述房地产市场营销的概念及特点

① 急啊！！！！！房地产市场营销的特征是什么

我们搞这个还真就有和其他行业不一样的地方，就是你说的特征：一是价值量，二是关联性大，三是带动力强，四是周期长，还有一个就是涉及知识面广。不知道你想知道这个内容的目的是什么，所以做个纲领叙述给你看看能否帮助，如果需要详细展开，可以，你采纳我的答案为最佳答案，我就给你一条条的详细说说，呵呵。

② 房地产市场分析的内容与特点

房地产市场分析的内容与特点

房地产可行性研究报告

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、

敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

2、项目融资中的房地产市场分析

房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。

3、房地产证券化中的房地产市场分析

在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

4、房地产开发中的房地产市场分析

房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。

5、市场宏观管理中的房地产市场分析

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。

研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

三、提高房地产市场分析有效性的途径

1、影响房地产市场分析有效性的原因

通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

③ 房产市场的特点

房产市场的特点：

1.经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

2.流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

3.市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

4.市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

5.供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

6.不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

7.市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

8.房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

④ 房地产市场营销的特征

（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期民，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。

⑤ 解释房地产市场营销的内涵意义是什么

房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求回而组织答和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营一个重要环节。 内涵意义所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针、目标为指导，通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。

⑥ 房地产市场营销名词解释

房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和回管理企业的一系列活动，答直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。
内涵意义
所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针、目标为指导，通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

⑦ 房地产市场营销的介绍

《房地产市场营销》本书以房地产市场营销为出发点，依据理论与实务相结合的原则，回紧密联系我国房答地产市场营销发展的实际，在积极吸收国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念的基础上编写的房地产、物业管理类专业的专业课教材。

⑧ 什么是市场营销，它的特点是什么概念是哪样的

市场营销（），又称作市场学、市场行销或行销学，MBA、《营销管理必读12篇》及EMBA等经典商管课程均将市场营销作为对管理者进行管理和教育的重要模块包含在内。市场营销是在创造、沟通、传播和交换产品中，为顾客、客户、合作伙伴以及整个社会带来经济价值的活动、过程和体系。主要是指营销人员针对市场开展经营活动、销售行为的过程。
AMA定义
美国市场营销协会（American Marketing Association,AMA）下的定义是：
市场营销是在创造、沟通、传播和交换产品中，为顾客、客户、合作伙伴以及整个社会带来价值的一系列活动、过程和体系。
（该定义于2013年7月通过美国市场营销协会董事会一致审核）
原文：
Marketing is the activity, set of institutions, and processes for creating, communicating, delivering, and exchanging offerings that have value for customers, clients, partners, and society at large. (Approved July 2013) 美国市场营销协会（American Marketing Association,AMA）
AMA在1960年对市场营销的定义：市场营销是引导货物和劳务从生产者向消费者或用户所进行的一切商务活动。
AMA在1985年对市场营销的定义：市场营销是对思想、货物和服务进行构思、定价、促销和分销的计划和实施的过程，从而产生能满足个人和组织目标的交换。

科特勒定义
菲利普·科特勒下的定义强调了营销的价值导向：
市场营销是个人和集体通过创造产品和价值，并同别人自由交换产品和价值，来获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。

格隆罗斯定义
而格隆罗斯的定义强调了营销的目的：
所谓市场营销，就是在变化的市场环境中，旨在满足消费需要、实现企业目标的商务活动过程，包括市场调研、选择目标市场、产品开发、产品促销等一系列与市场有关的企业业务经营活动。

凯洛斯定义
美国学者基恩·凯洛斯将各种市场营销定义分为三类：
（一）将市场营销看作一种为消费者服务的理论。
（二）强调市场营销是对社会现象的一种认识。
（三）认为市场营销是通过销售渠道把生产企业同市场联系起来的过程。这从一个侧面反映了市场营销的复杂性。

非学术定义
台湾的江亘松在《你的营销行不行》中解释营销的变动性，将英文的Marketing 作了下面的定义:“什么是营销？”就字面上来说，“营销”的英文是“Marketing”，若把 Marketing 这个字拆成Market（市场）与ing（英文的现在进行式表示方法）这两个部分，那营销可以用“市场的现在进行式”。
值得说明的是，市场营销的概念和定义并非如数学公式样有标准形式，通常是基于观点人自己的理解和体会，即使是营销管理学大家，通常也会不断更新自己对于市场营销的定义，看待任何人，任何所谓定义都需要持有审慎选择的态度。以下还有一些常见表述和理解：
市场营销是一个过程，在这个过程中一个组织对市场进行生产性和盈利性活动；
市场营销是创造和满足顾客的艺术；
市场营销是在适当的时间、适当的地方以适当的价格、适当的信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供市场的产品和服务；
市场营销是以满足人类各种需要和欲望为目的，通过市场变潜在交换为现实交换的活动。