房地产品牌营销现状

1. 万科地产房地产品牌建设

万科地产房地产品牌建设

万科品牌之路

1、消费者成为品牌的主导

近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIs的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。

到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。

进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。

同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。

2、房地产行业品牌时代的来临

独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。

中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。

在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅与人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求，并加以全面的考量。

随着行业集约化程度的越来越高，地产行业也同样存在产品同质化的趋势。城市化、市政建设、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性，社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。

与此同时，随着房改政策的落实和生活水平的提高，消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高，对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所，还意味着一种生活方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种环境和服务。

出于对交易安全的保障、对物业保值增值的期望，消费者发出对物业品牌乃至开发商品牌的呼声，将成为必然。

3、中国房地产行业品牌的现状

2001年，全国房地产开发投资总额达到了6245亿元，比上年增长25.3%，增幅提高5.8个百分点。其他各项指标也出现了良好的势头：开发投资增势强劲，分物业投资全面增长，到位资金增长快于投资增长，土地开发面积稳步提升，施工面积继续扩大，商品房销售价格增速逐渐平稳，空置面积小幅回升……这些都清楚地表明，中国房地产行业正处在蓬勃发展的阶段。

在未来五至十年内，房地产业将进入一个飞速发展的新阶段，更激烈的市场竞争将随之而来：大规模资本及实力竞争者纷纷涌入，高度分散化经营带来无序竞争，主要对手展开规模化经营和异地扩张，行业水平迅速提高，产品趋于同质，消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、产品力的竞争将日趋激烈，品牌的影响力日渐突显。

虽然规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机，但从另一面来看，中国房地产开发市场仍处于初级阶段，消费者的品牌意识尚未完全形成。消费者更加关注项目，因为他们的基本居住需求及在此基础上加以改善的需求尚未得到充分满足。此时最吸引他们的，是功能性的利益点。

另一方面，在消费者头脑中，发展商不存在明显的品牌差异。他们对开发商的印象，基本上都来自于他们居住楼盘的体验，舆论报道甚至是发展商的名字联想，对发展商品牌的认知非常模糊。除了少数几个以公司品牌纳入项目名称的楼盘外，大多数消费者目前还不能完全把楼盘名称与其开发商相联结起来。

这一现状的形成，究其原因，主要有以下几点：

首先，国内开发企业普遍缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统，未建立起有效的品牌管理架构及体制。大多数房地产商只注重具体项目的宣传，借助传统的营销手段名噪一时，却难以维持长期的品牌效应和领先地位。

其次，少数知名度高、有实力的发展商，已具备发展企业品牌的意识，但缺乏清晰的品牌内涵和完整的品牌策略，也不具备整合运用各种传播手段来统一进行品牌推广的能力，因此在消费者心目中的形象定位模糊不清。

第三，房地产开发具有明显的地域性特征，在不同的地区，从地理气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、社会构成都有相对明显的区分。在这样的情况下，开发商各房地产项目之间，项目与开发商之间的品牌形象连接往往容易脱节。

顺应市场和行业的发展趋势，房地产企业之间的竞争从产品力层面上升到形象力层面，将成为必然。

4、万科的品牌探索

万科1988年进入房地产开发领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品味、物业管理、企业形象、售前（售后）服务、社区规划、环境景观。无论是制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。

但是，品牌不等于知名度。万科在进行异地扩张的过程中，逐渐体会到品牌的价值：通过品牌战略，可以在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势。

2000年，万科开始思考品牌整合的问题。2001年5月，万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。结果显示，与其它发展商品牌一样，消费者对万科品牌的认知主要来自以“万科”命名的系列楼盘。虽然万科一直以来偏重于项目品牌的建设，并以此带动万科企业品牌的资产积累，但由于各地项目在档次、形象上的不同，导致消费者对万科企业品牌定位的理解也出现差异。在个别城市，还出现以项目品牌代替企业品牌的现象。

调研结果告诉我们，万科的目标消费者是这样的人群：他们追求身心的平衡，生活在快速的社会里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他们还是会找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。在充满压力与竞争的世界里，他们渴望拥有一个属于自己的净土，在那里能完全地放松，享受情感与精神的交流。

消费者对理想生活环境的表述，其实是他们对理想生活的描述。这一描述，与万科所倡导的健康丰盛人生是不谋而合的。但客户的品牌体验与我们的客户理念并没有一拍即合——万科住户认同万科文化和软件部分，忽略了硬件部分和质量的优势；非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知，未能充分感受万科创造的小区文化。

可见，万科的品牌塑造还存在不足之处：品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。

在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中，万科要顺利开展跨地域经营，维持长期的高速增长，就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。

5、制订和实施全国品牌管理策略

2001年5月，万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议，正式启动品牌整合。

整合的第一步是围绕品牌展开全面的调研。调研过程持续了3个月的时间，在集团内通过内部网对员工和管理层进行了问卷调查，并进行了两次高层访谈。外部则选择深圳、北京、上海进行了定量和定性调查。

通过调研，我们洞悉了消费者的内心需求：房子不仅是人性和温情的组合，它还必须体现“我”和“我所追求的生活”——家的概念和内涵都已经延伸。迎合消费者这一消费心理发展趋势，我们把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活”这一品牌口号。

结合万科在消费者心目中的品牌形象和企业自身的特点，我们概括出万科品牌的个性：有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。具有如此个性的万科，将会如一位知心朋友，从懂得您的生活开始，以具有创见的眼光和无微不至的关怀，让您真切地体会到万科为您所提供的展现自我的理想生活。

建立品牌识别系统（VI）、品牌管理体系、传播策略及计划后，我们现正踏入整合营销传播阶段。

6、“建筑无限生活”的三个层面

建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。万科了解每个住户的个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。

建筑一个更有深度的住宅，是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面的阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用，有更多更细致、更深入的方面。例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标，执手、铰链、密封胶条等一系列节点作法也值得开发商予以重视。

而住宅的性能是有别于功能的一个概念。在目前看来，多数开发商仅仅关注住宅的功能，而尚未对住宅性能给予足够的重视。万科将加强与客户的沟通，通过销售及物业管理服务工作的信息反馈、与客户面对面的访谈交流、总结过往经验等手段，在更深入的层面对住宅的使用功能、性能进行分析，并反映在万科的“住宅标准”之中，为顾客建筑更有深度的住宅。

万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。人在一个特定住区的生活质量，和这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素相关。因此，万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。在未来的开发过程中，万科会扩大自己的视野，从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。万科的产品不仅仅应该是好用的、好看的、高质量的，同时也应该是舒适的、活跃的直至是文明的。

7、万科如何建筑无限生活

全国性思维，本土化运作

万科的跨地域扩张经历了几个阶段。从1991年开始，万科在全国十三个城市投资房地产项目，并确定了以房地产为核心的发展方向，但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。由于缺乏整体开发思路和发展战略，公司资源迅速分散。1993年国家宏观调控，各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上，公司还处在对跨地域管理模式的探讨中，13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面，不同的开发品种和项目也不能形成规模效应和品牌效应。

从1993年起，万科走上了“减法”之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津，投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整，万科选择了一个专业，建立了一个制度，培养了一支队伍，树立了一个品牌。

2000年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。

在新一轮的扩张中，万科已形成了全国性思维模式，优势突显，集团与开发城市之间已形成互动的资源网络，项目之间遥相呼应，理念、资金、人才的流动与共享，品牌效应呼之欲出。

在各地万科分支机构中，我们拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。

在各地项目中，我们遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。

在各种类型的产品中，我们已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。

但是，作为一个有着丰富经验的开发商，我们深知房地产开发的地域性差异。南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。无论是管理还是产品，都必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好。

因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。例如万科最早形成的“城市花园”系列，地块都处于城乡结合部，容积率相对较低，建筑风格以现代、欧陆为主。但北京城花采用德国民居的建筑风格，坡屋顶，红砖墙，整个建筑群与周围自然环境和谐统一；天津城花由中高层公寓和花园洋房组成，拥有大面积花园绿地；深圳景田城花引入围合式规划设计概念，重彩勾画景观环境；桂苑城花以鲜艳清丽的色彩、高低错落的建筑和独到的万科人文，组成了围合式景观社区。

对跨地域发展的房地产开发企业来说，“全国性思维”与“本地化运作”是密不可分的。为了更好地了解和利用当地资源，我们一直尝试实行“管理人员本地化”，而上海万科和沈阳万科均取得了显著的成效。我们在“管理人员本地化”方面所积累的经验，将促进万科“全国性思维”和“本地化运作”的融合。

创新领先的产品开发

万科进入房地产开发行业，是以市场环境为背景的，因此决定了万科的产品必须走市场化道路。刚刚涉足房地产开发时，万科以“物业管理”为突破点，在住宅市场上独树一帜。

随着对房地产行业了解的加深，万科逐渐认识到，开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的桥梁，另一方面成为万科规划设计人才的宝库。

2. 我国房地产品牌发展的现状及趋势

一、中国房地产业发展现状
1.房地产投资状况
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
2.房地产开发状况
根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
3.房地产销售状况
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。
二、中国房地产业的发展趋势分析
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。
以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

3. 浅析房地产网络营销市场监管制度的构建

一、我国房地产网络营销市场的现状及监管制度的缺位
在我国，房地产网络营销起步较晚。直到1998年，中华企业开始筹划并联建上海最早的房地产专业互联网站——“房产之窗”，并开展了网上房产拍卖。随后，北京搜房网、上海房产之窗、深圳房地产交易网、台湾家天下、香港房产网等20多家城市联手组成大中华房地产门户暨房地产网络联盟，希望通过网上售房这种模式拓展市场。网上售房这一销售模式的出现，使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。
尽管如此，我国房地产网络营销市场发展的总体水平仍停留在起步阶段，状况混乱，远没有达到规模化经营的程度，基本上处于分散的游击状态下。首先，房地产网络市场唯枝迅呈现较为混乱的状态，全国各地大大小小的房地产开发企业开始一窝蜂地开设各种房地产网站，“各自为政”现象相当严重，散、乱、杂等情况明显，缺乏统一的房地产网上交易市场平台，无法对各式各样的房地产开发商进行有效的监督管理。其次，交易双方相隔较远而产生的交易双方—搭念—房地产开发商及消费者的身份未能有效确定，以致在一些网上房展和网上房拍上，出现竞买成功者没有实现其竞买承诺等情况，严重影响了交易的安全与稳定。再次，网络房地产销售广告铺天盖地，广告的真实性审查处于失控状态，消费者对此目不暇接，无从辨认孰真孰假，以至消费者对房地产开发企业的网络广告缺乏信任感，进而又反过来严重影响了房地产网络营销业务的开展。
二、建立房地产网络营销市场监管制度的必要性分析
“监管”源于英文中的“regulation”一词，经济学界一般愿意将其译为“管制”，意为政府代表机构施加给（通常是）私人公司的经济控制。但在法学界，对于具体的市场准入和信息披露的规定等管制手段，通常采用“监管”一词与“regulation”相对应，含义是监管主体通过综合性权力，从外部对市场主体遵守法律法规和交易规则进入、退出市场，以及在市场中自由交易的行为进行监督管理。
有学者认为：过度强调政府的干预市场运作体制，往往使企业缺乏顺应市场竞争变化的反应能力。但更多的学者则认为：政府政策的职能在于促进或补充民间部门的协调功能，而不是将政府和市场仅仅视为相互排斥的替代物。政府政策的目标被定位于改善民间部门解决协调问题及克服其他市场缺陷的能力。笔者认为这两种观点都有一定的道理，关键在于把握政府与市场的关系和政府干预的度的问题。
一般地说，现代经济学认为：凡是市场能够自我调节、行业能通过自律管理解决问题的领域，政府不宜过多地介入；反之，如果不能通过上述的市场自我调节和行业自律管理解决问题的领域，如存在严重信息不对称的领域、市场调节较为滞后且容易造成资源的不合理配置的领域、关系国民经济发展和经济增长全局的领域等，则需要政府介入市场，对此类市场进行必要的监管或规制。正如丹尼尔.F.史普博教授提醒人们的那样，不要将市场作为一个自动的机器来对待，他在对这种经济规制（或称监管）进行定义时要考虑以下三个方面的因素：资源的市场配置、消费者和企业的决策，以及消费者和企业通过规制制度而发生的互动关系。笔者认为：这三个因素对房地产网络营销市场的监管来说也是完全需要考虑的。
在资源配置方面，市场对资源的配置起着基础性的作用，但房地产网络市场兼有房地产市场的特征，又有网络环境的特殊性，使市场对资源的配置难以发挥正常的作用，即存在着市场失灵的危险。因此，政府有必要对房地产网络市场进行必要的监管，以避免因市场失灵而使经指此济受到破坏。正如规制的公共利益理论认为，政府规制是对市场失灵的回应，通过政府规制，纠正市场失灵，提高资源的配置效率并增进社会权益。另一方面，在我国，房地产网络市场是一个新兴的市场，由于网络环境的虚拟性，以及房地产市场本身的技术性因素，房地产企业占有天然的信息优势，使得房地产网络营销市场存在着严重的信息不对称性，这种不对称性将严重影响着消费者的购买决策。要消除消费者的疑虑，必须以法律的手段规范房地产网络市场，消除这种信息的不对称性，这对于房地产企业和消费者都是有利的。
三、构建符合我国国情的房地产网络营销市场监管制度
从上述目前我国房地产网络营销市场的现状可以看出，法律法规配套的跟不上正是阻碍房地产网络营销在我国健康发展的根源。因此，为推动和加快网络房地产营销的发展，必须对相应的法律法规进行完善，构建符合我国国情的房地产网络营销市场监管制度。
笔者认为，房地产网络营销市场监管制度至少应包含以下几个方面：房地产网络营销市场的监管机构及其职能、进入房地产网络市场的房地产开发商的资质条件、房地产开发商及消费者进入房地产网络市场的规则、监管机构与房地产企业及消费者的权利和义务、违反监管制度的法律责任等。
我国传统的房地产管理部门是国土房管局，其职能主要是有关土地、房屋等不动产的登记和规划管理工作，但没有涉及到网络平台的房地产交易的管理。因此，建议在原有的国土房管局职能的基础上，增设“网络交易管理处”，专门负责房地产网络交易的管理工作，对房地产网络交易进行监控，监督房地产企业的网上信息发布和交易情况，并接受消费者的投诉和处理工作。
对于房地产企业的资质问题，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的规定，我国房地产开发企业的资质分为四个等级，其中一、二级资质的房地产开发企业在注册资本、经营年限、业绩、技术力量、工程质量等都有较为严格的要求，因此，鉴于我国房地产网络交易市场尚处于初级阶段，笔者认为暂时宜只准许具有一、二级资质的房地产开发企业进入网络房地产市场。对于符合条件的房地产开发企业进入网络房地产营销市场的方式，可以考虑以各省级行政区为单位，由政府建立统一的区域性房地产网上交易市场，并设立专门网站，由房地产管理局“网络交易管理处”管理，各地级市可设立房地产交易分网站，并接受省房地产网上交易市场的统一指挥。各符合资质的房地产企业如果要进入房地产网上交易市场，必须向当地房地产管理局“网络交易管理处”提出申请，并登记房地产开发商的身份资料，取得在该专门网站上开展房地产网络营销的网络平台。这样有利于政府对房地产开发商的网络营销活动进行有效的监督和管理，有利于保护房地产消费者的合法权益。
对于房地产企业与消费者进入房地产网络市场交易的规则，房地产管理局可考虑向进入房地产网络营销的房地产开发商收取一定的保证金，并开立专门的账户进行管理，保证金是用作一旦出现纠纷时的赔偿担保。根据对等原则，为防止人们参与竞买或认购后不履行合同，可允许房地产开发企业向参与网上竞拍或其他购买活动的房地产消费者收取一定的保证金后方可进入网上竞买网页平台或认购平台，该保证金应存入特定的帐户，由银行或有关部门监督。当交易成功，该保证金可充抵价款；若交易不成功，则需全额退还消费者。
房地产企业必须将其所要出售的房地产的有关真实资料放置在该交易网络平台以供消费者查阅，房地产企业对其广告及有关交易的房地产资料的真实性负责。此外，借鉴证券市场的信息披露的做法，可考虑要求进入房地产网络交易市场的房地产企业每半年向房地产管理部门提交其网络业务的报告，房地产管理部门可不定期进行检查，并可就消费者的投诉对该房地产企业进行质询和处理。同时，房地产管理部门应对所有在网上交易的房地产企业的信用记录在网上公开，以供公众查阅。对于违反规定的房地产企业，房地产管理部门可对其作出警告、罚款、停业整顿、取消其房地产网络交易资格的处罚，触犯刑法的，追究有关责任人员的刑事责任。
更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

4. 当前形势下，房地产企业应采取什么营销战略

您好！
我国的房地产业的发展速度很快，国内的地产公司也越来越多，竞争越来越激烈。广大地产公司要想生存发展，就必须结合实际建立公司的发展战略并切实执行。本文以一地产公司为例，来探讨了发展战略的建立过程。
1 企业基本情况
某地产公司成立于上个世纪80年代，后经股份制改造成为公众上市公司。是国家房地产开发一级资质企业。目前已发展成为总资产50亿元，净资产14亿元，形成了集房地产开发、酒店经营、仓储物流于一体的大型综合性企业集团。
公司第一大股东为政府部门，第二大股东为某民营企业，其余为公众上市流通股。
公司主业：房地产开发是公司主导产业，公司已开发房地产逾两百万平方米，在房地产开发企业排名中多年来均列市前列。公司曾被评为中国房地产品牌企业20强之一。目前，公司已将开发项目拓展到异地多个城市，在房地产开发经营方面基本形成了可持续发展的格局。公司辅业：物业管理，物业经营，酒店。
公司近年总资产及净资产均在增长，但净利润、净资产收益率在逐年降低，2003年及2004年这两年，净资产收益率在5%左右，低于同期银行贷款利率；资产负债率在逐年升高，2003年及2004年这两年，资产负债率超过70%。
2 SWOT分析
公司的优势包括：规划及建设大型社区环境的能力；建筑质量管理控制能力；业已建立的良好信誉；数年房地产开发，积累了项目运作经验；目前资金雄厚。
公司在以下方面存在不足：土地储备量；市场研究和产品定位能力；市场营销及销售能力；工程成本控制能力；融资能力。
公司面临的机会有：消费者越来越倾向于购买自然环境优美、文化氛围高尚的小区；市场的潜在需求；房地产业重新洗牌，为优势企业的快速发展提供了良好的平台。
公司面临的挑战包括：海外超大型地产商的进入，可能加快经济发达地区房产市场整合的速度，留给公司发展壮大的时间变短；国内一些有实力的大型地产商跨区发展，建设大规模环境优美的社区，成为公司在全国各地的强大竞争对手；房地产在现阶段利润率处于中高水平，且进入市场相对容易，大规模投资者有可能继续进入，而使竞争加剧；房地产开发属资金密集性行业，公司在融资能力相对单一的情况下，资金成为影响其房地产开发的瓶颈问题；其他房地产企业的快速发展，加速了房地产企业的“分化”运动。
3 企业发展战略的制定
根据目前我国房地产市场现状，结合公司自身实际情况，为公司制定的发展战略如下。
3.1企业定位
企业主业：以房地产为核心，将房地产开发做大做强。
企业辅业：酒店经营发挥酒店的品牌优势，进一步提升服务水平，扩大客户资源，在竞争激烈的酒店行业保持住优势地位，在综合效益上进一步挖潜，实现品牌效益双丰收；物业管理进一步提升客户服务水平，为提升产品的附加价值服务，为房地产开发服务；仓储物流进一步整合资源，提升服务档次，建设成为现代物流基地。
3.2赢利模式规划
就目前情况下，公司逐步走向全国，对本地项目而言，可以考虑组合投资，即房地产出售、租赁和自用后在出售几种方式相结合；对外地项目而言，根据发展定位，暂不考虑进入商业房地产，而是以住宅为主，只限销售，不考虑出租，这种情况下，首先要借鉴其他企业的标准化模式，将项目开发过程的管理流程化，最大限度的降低风险，并保证所开发项目的质量。其次要从项目的“附加值”入手，不同地区的项目，结合当地的实际情况，有重点的进行系统定位，创造出能被消费者感知的创新点，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。
3.3公司五年战略发展目标
未来五年，以提升房地产业的综合竞争能力为核心，以拓展房地产业的市场空间为重点，将房地产业作大作强，以物业经营、酒店、物流为辅助，发展成为国内知名的专业的房地产综合服务提供商。在总资产、净资产收益率、净利润等方面进入全国房地产开发企业前列。在多个城市区域开发，完成全国性战略布局。确保每年净资产收益率、净资产增长率在一个良好水平；根据公司的赢利计划制定土地储备及房地产开发计划。
4 发展战略实施措施与途径
4.1重点城市布局，土地储备增加，年开发量增加
形成多个重点城市开发格局，完成全国发展的战略布局；土地储备和年开发量逐年增加：公司要继续增加土地储备，确保每年土地储备量。
4.2设计策划领先
设计策划作为房地产公司的龙头，对公司而言，整体策划水平偏低，今后房地产开发项目应该以精品策划为目标。应该从以下几方面入手：一是前期调研流程化，前期调研要细、要精，为准确的市场定位服务；二是规划设计精品化，规划设计阶段，除对选择的设计单位进行严格挑选外，还应提交给设计院详尽的设计任务书，并对设计成果进行严格的评审，以精品来要求，避免出现重大设计变更；三是设计策划客户化，设计要充分考虑其实际生活需要，设计出合理的户型、小区环境等。
4.3成本控制最优化
成本控制作为企业的基本战略之一，核心思想就是企业必须拥有成本优势，而成本优势永远是企业追求的目标。成本控制，应着重考虑以下几个方面：成本预算；施工成本控制；采购成本控制；管理成本控制；客户诉讼成本控制。
4.4营销管理水平提升
公司的营销管理水平是比较薄弱的，营销管理水平还有待提高：要建立一支高水平的专业营销策划队伍；强化内部管理，提升管理水平；维持和加强客户关系，增强客户的满意度、忠诚度。
4.5客户服务水平一流
房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质。对公司来讲，应该加强以下几个方面来满足客户服务的需要：全员服务；全程和一站式服务，跨越房地产售前、售中及售后的每一环节都对客户进行细致而深入的一站式服务；加强客户关系管理；进行客户满意度调查。
4.6人力资源管理
以人为本，是人力资源管理的态度、责任和出发点。在人力资源方面，提出如下措施：合理储备人才；建立持续激励的人力资源管理制度；加强内部员工流动机制。
4.7财务战略管理
财务管理战略包括：适当集中财权，强化管理；健全内部机制，强化财务监管；实行目标管理，健全激励机制；开拓多方面融资渠道。
4.8业务流程高效
业务流程对于公司来讲，是提高业绩的最有力驱动因素，公司要实现发展目标，做到产品领先，就必须关注公司内部的关键业务流程和活动。在提高业务流程效率方面，主要做好以下几个方面：一是应落实矩阵式结构运作流程。二是探索产品标准化流程。
4.9战略联盟
通过战略联盟促使各企业在资源和能力、产品、市场基础之间构成的关联结构下进行多方位整合。公司在今后发展中，应重点考虑以下联盟：一是开发企业间联盟：公司应积极同各大品牌开发商合作，减少了因对抗性而产生的资源浪费，并能学习先进经验，提高自身的实力；二是公司同金融机构联盟：公司应探索同一到两家金融机构搭建互利伙伴关系，形成互利互惠的关系，既为公司资金提供保障，也为金融机构带来效益；三是公司同供应商联盟：公司应逐步完善供应商数据库，对供应商进行评价，选取优秀供应商形成战略联盟，减低成本，并能保证产品的质量。
4.10公司制度建设
公司管理制度化是现代管理的一个核心。加强公司的制度建设要做好的工作有：一是公司应以ISO9000质量管理体系为载体，从业务流程到管理制度纳入质量管理体系的文件中去；二是强化制度的执行能力，每年制定计划进行内审、外审和管理评审；三是根据公司发展速度和规模，适时制定切实可行的管理制度，确保规模、质量、效益及管理同步协调发展，做到管理有序可控。异地项目公司的管理要做到监控有力，管理有序，授权适度。
4.11企业文化建设
企业文化是企业管理的科学，是经济与文化的融合，是企业经济效益和社会效益的重要体现，是企业的发展之魂。企业文化要既有企业表现自己决心、观念、目标、宗旨、志向以及行动的企业精神，又有广大员工的群体心理。
本公司要继续贯彻“三个坚持”，以三个目标为指引，培育员工群体行为，加强企业文化制度建设，积极开展员工文体活动，努力把公司建设成为与市场经济相适应、技术领先、服务优良、管理科学、效益突出、客户满意的现代化企业。并以此造就具有优良企业文化建设体系，企业精神文化、行为文化、物质文化科学完善，适应企业持续发展要求，员工职业道德和企业精神风貌优良，企业形象与企业实力相匹配。
4.12品牌建设
对于房地产企业，得品牌者得天下。该公司地产品牌的创建，应该着力于以下几点：1）、以卓越品质打下品牌基础2）、以关系营销打造品牌形象3）、以项目定位支持品牌定位4）、以全员行为强化品牌意识5）、持续一致的品牌传播。
5 结束语
随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争越来越激烈。各地产公司要想在激烈的竞争中生存和发展，就应该结合国内形势和公司实际情况，为公司建立长远的发展战略，以谋求公司的发展壮大和可持续发展。
望采纳，谢谢

5. 中国房地产市场现状

(一)全国房地产发展状况
1、全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

6. 房地产市场现状分析

房地产市场现状分析如下：

一、开发商负债率逐步降低，由之前的80%-90%，下降至40%-50%。

二、高地价、广修房将会收敛。

三、开发商回归建房主业，像之前玩足球、造汽车的跨界现象会越来越少。

四、多如牛毛、大大小小的房产公司，将大鱼吃小鱼，向头部集中。

五、开发商修小楼盘，住宅、商住齐头并进。

相关政策

2019年4月19日，中共中央要求“要坚持房住不炒”定位。据中国社会科学院财经战略研究院《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》显示，核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探。

2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

7. 浅议房地产营销策略创新

浅议房地产营销策略创新

全面提高企业营销策略水平，提高竞争力，势在必行。本文重点阐述了新形势下房地产营销现状存在的问题，并提出了具备可行的营销策略创新方案，为我国房地产业可持续发展提供科学依据。

摘要： 自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。然而，当前中国房地产市场投资过热，造成大部分地区空置率过高，甚至出现空城、死城的局面，这些情况不利于中国房地产业长期稳定发展，在国家宏观调控作用下，房地产企业面临土地银根收缩、消费者回归理性等新局面。

关键词： 房地产;营销策略;创新

一、新形势下的房地产营销问题

(一)产品定位不合理

一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。

(二)品牌意识不强

伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。

(三)营销模式落后

目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。

二、房地产营销策略创新方法

(一)注重市场定位

从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的`失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。

(二)加大品牌建设

品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。

(三)创新营销模式

传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。

三、结论

综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。

参考文献：

[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界(学术版)，2016(08).

[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).

8. 产权行业项目营销缺乏有效的宣传手段

答： （一）忽视品牌形象的塑造，缺少核心竞争力 虽然我国的房地产商有很多，无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多，这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略，虽然取得了一定的效果，但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响，所以就不能占据更大的市场份额，取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌，进一步丧失了企业的核心竞争力，忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。 （二）价格策略单一以及促销策略单一 影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略，一旦制定一个价格就不愿意改变，可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因，但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价，但也是没有任何规律可言，这失去了大量的消费者。 （三）市场定位和目标市场不明确 很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确，这和其缺少科学仔细的市场调研有关系，在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子，怎样获取更大的经济效益，预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识，对自身在房地产市场中处于什么样的位置，自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确，很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传，认为这样可以让更多的人了解到房产信息，但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式，不懂得顾客的真正需求。总之，只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。 （四）营销手段单一，效果不明显 房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一，营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传，对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果，甚至很多收效甚微，浪费了大量的人力物力。 二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究 （一）树立品牌意识，打造鲜明的企业品牌 品牌是企业的核心竞争力，树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高，其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了，所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感，在营销中还要注重服务质量的宣传，努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活，这样可以做到与众不同，凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质，要培养他们的服务水平，其中业务水平和亲和力是非常重要的，在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识，要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之，在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。 （二）制定动态价格策略以及完善促销方式 价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素，在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格，有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售，在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下，会根据消费者的购买力定价，但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格，如果前三个月销售情况良好，就可以适当地提升一些价格，这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后，可以适当地降低一些价格，但不要降低的太多，这样还可以吸引一部分消费者。 （三）明确市场定位和目标市场 为了避免由于盲目进行而造成的经济损失，房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作，房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关，所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光，对周边地区的经济形势也要有所了解，看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析，对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位，认识到自身的优势和劣势所在，争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场，避免那些无用的营销，要根据自身特点选择目标顾客，对特定的人群进行营销宣传，将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来，抓住目标人群的消费心理和消费需求，这样才能起到事半功倍的营销效果。 （四）加强营销策略创新以及拓宽营销渠道 随着人们生活的不断提高，其对生活质量的要求也在不断提高，所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了，其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面，例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略，要对客户做好精神关怀以及文化关怀，从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销，例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息，让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面，根据市场变化的新要求，传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了，所以房地产商要加大对传播媒介的利用，尤其是对网络以及媒体的利用。 参考文献: [1]高亚娟,浅谈房地产企业营销面临的问题与对策[J];《经营管理者》,2014(12X) [2]张星宇，崔发强,浅析房地产营销策划存在的问题及对策[J];《商》,2014(1) [3]祁娟,房地产营销策划中存在的问题与对策分析[J];《建筑工程技术与设计》,2016(8)
￥
5.9
网络文库VIP限时优惠现在开通,立享6亿+VIP内容
立即获取
房地产营销中存在的问题及对策
房地产营销中存在的问题及对策
一、我国房地产营销中存在的问题 （一）忽视品牌形象的塑造，缺少核心竞争力 虽然我国的房地产商有很多，无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多，这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略，虽然取得了一定的效果，但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响，所以就不能占据更大的市场份额，取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌，进一步丧失了企业的核心竞争力，忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。 （二）价格策略单一以及促销策略单一 影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略，一旦制定一个价格就不愿意改变，可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因，但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价，但也是没有任何规律可言，这失去了大量的消费者。 （三）市场定位和目标市场不明确 很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确，这和其缺少科学仔细的市场调研有关系，在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子，怎样获取更大的经济效益，预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识，对自身在房地产市场中处于什么样的位置，自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确，很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传，认为这样可以让更多的人了解到房产信息，但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式，不懂得顾客的真正需求。总之，只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。 （四）营销手段单一，效果不明显 房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一，营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传，对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果，甚至很多收效甚微，浪费了大量的人力物力。 二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究 （一）树立品牌意识，打造鲜明的企业品牌 品牌是企业的核心竞争力，树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高，其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了，所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感，在营销中还要注重服务质量的宣传，努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活，这样可以做到与众不同，凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质，要培养他们的服务水平，其中业务水平和亲和力是非常重要的，在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识，要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之，在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。 （二）制定动态价格策略以及完善促销方式 价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素，在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格，有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售，在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下，会根据消费者的购买力定价，但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格，如果前三个月销售情况良好，就可以适当地提升一些价格，这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后，可以适当地降低一些价格，但不要降低的太多，这样还可以吸引一部分消费者。 （三）明确市场定位和目标市场 为了避免由于盲目进行而造成的经济损失，房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作，房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关，所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光，对周边地区的经济形势也要有所了解，看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析，对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位，认识到自身的优势和劣势所在，争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场，避免那些无用的营销，要根据自身特点选择目标顾客，对特定的人群进行营销宣传，将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来，抓住目标人群的消费心理和消费需求，这样才能起到事半功倍的营销效果。 （四）加强营销策略创新以及拓宽营销渠道 随着人们生活的不断提高，其对生活质量的要求也在不断提高，所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了，其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面，例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略，要对客户做好精神关怀以及文化关怀，从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销，例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息，让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面，根据市场变化的新要求，传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了，所以房地产商要加大对传播媒介的利用，尤其是对网络以及媒体的利用。