别墅市场营销策划

Ⅰ 案名是什么意思

问题一：什么是分案名? 一个项目中通常包含 多分类步骤
即为 项目总案和 分期项目案名 一般的要求都是 分案名之间具有关联性、统一性；
案名，是一个项目的点睛之笔，它与主题概念构成了整个项目的核心灵魂，也是一个项目主题传播语！
好的案名不仅要字面美，音节搭配和谐、朗朗上口，更重要的是立意深隽、寓意深远，直击第一感，令人过目不忘；
案名还要符合现代人的审美观和价值观，切合该地理区域及人文环境，同时体现唯一性、独特性、延伸性、深厚的文化内涵；
以下为引用：
案名释义（房地产案名释义）
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
下面为一些引用 具有可行的参考价值
楼市案名（主打广告语）集锦
杭州部分：
案 名 主题广告语 案 名 主题广告语
富春江花园 引领休闲生活，享受真山真水自然居住 中大?吴庄 曾经是帝王的家
中大?凤栖花园 生活比传说更迷人 中大?文锦苑 文化造就精英
中山广场 无 信义坊商街 古有清明上河图，今有广通信义坊
广通?云河福邸 与自然同呼吸 七里香溪 水是多情的，你是自由的
西湖国际商务中心 雄踞西湖，坐拥天下 嘉禾?北京城 流金百年，辉煌再现
阳光地带 领秀城西永恒的浪漫 银色港湾 北欧风情，简雅生活
银河嘉园 新拱墅中心的私家院落 黄龙雅苑 杭州龙脉贵胄
铭雅苑 居住天地，实用之美 自由21st公寓 自己选择自己的自由
清水湾别墅 自然的，自己的 嘉 *** 际商务中心 领秀新商务浪潮
华源凤山新城 阳光?水景?艺术?家 中田大厦 成就商界巨擎
香榭商务大厦 一幢会呼吸的甲级写字楼 同方财富大厦 无
嘉德广场 超级经理人公园 西湖花园 风景中的家园
中庆?好望角 城市港湾，江天一色 中庆?紫荆家园 新千年社区
湖墅嘉园 我的运河，我的嘉园 利兹城市公寓 新资识分子生活
盛德嘉苑 无 春江花园 春江名流文化社区
龙禧PALACE 国际酒店名宅 锦绣文苑 于建筑中体现非凡品味
景城花园 家在城中，园在景中 远东?紫麟苑 麟乘紫气自东来
远东?紫竹苑 与自然真情接触 远东?紫晶时代 迎接东部商住新时代
北国之春 春风又绿运河岸 红石公寓 精彩源自细节
新湖苑 十万人家尽枕河 兴财?名都苑 环保型纯住宅社区
华鼎豪园 无 明珠棕榈湾 25万平方米国际品质社区
东河金鹿雅园 亲水生活,温情荡漾 杭州国际汇丰中心
鸿鼎商务馆 西湖的、现代的、未来的 香吉公寓 享受世纪吉祥
中河大厦 联银大厦
嘉禾苑 雍吴山天风，依西子柳浪 嘉元广场 轻松生活
东河世纪大厦 面向WTO首选写字楼 爱都?枫丹白露 欧风拂面的田园梦境
山水宜人的美丽人生
恒升名楼 会聚名楼 续写成功 恒升花苑 西溪河畔的阳光
五洋?嘉景苑 黄金地段 全新景观 五洋?嘉荷花......>>

问题二：什么叫标段名称，什么叫案名？ 在公路、铁路等长线路建设工程修建时，按施工招投标划分的段，每段由相应的中标单位修建。中标单位在建设该工程时设立的机构称为项目部或指挥部。在该公路建设时，这些项目部对其他项目部或建设、监理单位时往往将自己简称为“第x标段”或“x标”。
案名，即楼盘名称，案名是楼盘寓意的象征，一个好的楼名，常常建立在深厚的文化底蕴之上，将内涵的楼盘定位、设计理念、优势特性等等，以简约而响亮的名称推向市场，形成对消费者第一波引导冲击。

问题三：楼盘案名解析 30分 前面用：“观邸”、“御景”、“半山”......
后面用：
别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅
像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺， *** 对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

问题四：求个高层、豪宅的案名 1、岸芷汀兰，来自范仲淹的岳阳楼记；看客户受教育程度，有一定风险；
2、**豪庭，**是指你公司的名字，公司品牌与项目品牌同在，但是存在后期管理不善危及公司品牌的风险；
3、希尔顿.领帝，不必解释了；不够响亮；
4、阅水领帝，或者 领地大宅，个人感觉这个最好；也可以作为分案名；
5、麟瑞广场，不够响亮；
6、盈泰.王城，或者 盈泰王城，王、旺、汪，令人产生遐想，意境多些；
建议结合地区文化背景、目标客户受教育状况等市场调查报告和项目可行报告综合考虑；可以请销售代理公司出方案；最好在当地搞一个重金悬赏之类的噱头，可以顺便提高项目知名度......手段很多，组合好的话应该对项目来说是一个不错的开局。
另外，起案名还需要对项目的优点和缺点进行综合分析。
希望对你有些帮助。

问题五：万科为什么不能给新项目起好听的案名 我国房地产品牌营销的五大特点及分析
2006年， *** 严厉紧凑的系列调控新政令中国房地产市场成为
社会各个群体关注的中心。在控制房价、加强土地调控、住房供应
结构调整等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代。政
策面和市场面共同发力使得不少开发商面临出局，资本向优势企业
集中已成为必然。定位于市场真实需求、强化公司治理、注重品牌
营销将成为谋求长期发展和竞争优势的房地产企业的战略选择。
品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础，以品牌
个性、价值为核心，进行品牌传播与销售的行为。品牌营销是在品
牌系统支持下所形成的带有鲜明特征与个性的营销模式，它有许多
不同于传统营销的特点。研究并识别品牌营销的特点是正确选择品
牌营销策略的前提。
一、以品牌建设为前提和基础
传统的房地产营销的基本要求，首先在于卖房子，就是如何通过
价格、促销、渠道等方式，把在建或建好的房子给卖出去，获得最大
利润，其次才是考虑建立和维护品牌，为将来的新项目创造铺垫。而
品牌营销则是首先创立强势品牌，利用品牌的号召力，吸引和影响消
费者，使情为之所动，心为之所向。如万科所开发的地产项目，比周
边项目贵1000元左右的价格，而消费者却乐于接受，争相购买。
名牌具有强烈的品牌效应，对买者有较高的可信赖度和吸引力。
名牌企业和一般企业在市场占有率方面存在巨大差异，究其原因，
在于名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度，在市场推广过程中
不需要耗费过多的宣传投入，就能轻松地打动消费者，赢得他们的
认可；反之，普通品牌对于消费者而言颇有疑虑，在推广过程中困
难重重。因此，建立强势品牌、进行品牌营销，是房地产企业竞争
成败的关键。
二、品牌营销是整合营销
1.品牌和营销的整合。品牌营销的重点是品牌还是营销？他们
之间的关系如何？这是每一个房地产企业在实施品牌营销时都要面
临的问题。显然，品牌和营销对企业而言都十分重要，它们间的关
系可以简单归结为：品牌是核心，营销是手段，利润是目的；简言
之，品牌营销是以品牌为依托的营销。没有品牌特别是名牌的支持，
营销难以做得精彩，难以让人感动，做得长久；而没有有效的营销
和推广，品牌的巨大价值则缺少实现和增值的途径。品牌营销是一
种“双剑合璧”的品牌经营模式。它既注重创名牌与品牌资产的积
累，也强调在品牌经营过程中的市场的销售业绩；品牌和营销相互
支持，相得益彰，产生合力效应，共同服务于市场，实现获取超额
利润的目标。
2.物质要素和精神要素的整合。品牌营销不仅强调创建产品特
色、提供优质服务、营造优良环境，满足客户物质性或功能性需求，
更强调创造个性、利益、品味，满足精神层面的需要，而品牌的情
感力量往往最能打动和影响消费者。通过多种要素的相互协调和配
合，充分彰显品牌的影响力和持久性优势，全方位、多层次满足客
户需要。
三、品牌营销是个性营销和情感营销
品牌营销以品质、服务、环境、品味、个性、文化等的全方位
打造为特点，它加入了传统的市场营销所没有的元素，如核心价值、
个性、文化等。这使得品牌营销不仅可以从产品的属性、品质等物
质层面进行诉求，更能从认同、信赖、价值、个性等精神层面去打
动消费者，满足消费者。也就是说，品牌如人，它可以让人体会到
关怀、信赖、严谨、责任、努力、创新等积极的情感元素，具有强
烈情感效应，而这些是传统的市场营销所不能给予的。
如万科以“有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的”品牌个性
去“创造健康丰盛的人生”，沿海绿色家园以“力行创新、提倡环保、
文化内涵、关怀体贴”的个性专注于绿色、健康住宅的开发，SOHO
的现代、......>>

问题六：求一上档次房地产案名 5分 二期叫西域，不错的洋房哦

问题七：征求房地产项目案名， 20分 .
别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别景、别园 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅、绣墅、园墅 ......
像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺， *** 对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

问题八：什么是 附议人 什么是 案名？ 什么是案由？ 案名主要填什么内容？ 案由呢？ 首先称复议 其次根据刑民事行政案件案由有所不同 再次无案名之称谓
记得采纳啊

Ⅱ 市场营销策划主要做什么

市场营销策划主要做什么

市场营销策划主要做的事如下：
市场营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。市场营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。市场营销策划的内容包含市场分析、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。

教育传媒公司 市场营销策划主要做什么

主要做：校园活动推广、企业校园品牌营销、高校活动策划。
校园营销方案策划、活动执行、创意设计和校园媒介整合发布的全流程校园传播服务体系。

市场营销策划是做什么的？

为企业服务，相当于企划吧，只不过比企划更加灵活..很有前途的职业

什么是市场营销策划？

市场营销（Marketing）又称为市场学、市场行销或行销学。简称“营销”，台湾常称作“行销”；是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。它包含两种含义，一种是动词理解，指企业的具体活动或行为，这时称之为市场营销或市场经营；另一种是名词理解，指研究企业的市场营销活动或行为的学科，称之为市场营销学、营销学或市场学等。
多多学习市场营销，慢慢领悟...

是在对企业内部环境予以准确地分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案与具体措施进行设计和计划。营销策划是一种运用智慧与策略的营销活动与理性行为，营销策划是为了改变企业现状，达到理想目标，借助科学方法与创新思维，分析研究创新设计并制定营销方案的理性思维活动。 概念解读： 营销策划，首先要确定营销概念，其次是在营销理念基础上的策划.营销策划是根据企业的营销目标，以满足消费者需求和欲望为核心， 设计和规划企业产品、服务和创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程。营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。营销策划的内容包含市场细分、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。 著名营销战略家翁向东教授对营销策划的见解独辟蹊径。他指出营销的本质是用最低的成本创造最高的感知价值与顾客让渡价值，可谓一语中的，直指营销策划的本质，因为只有创造较高顾客让渡价值，才能让营销业绩持续增长。可以这么说，是否带给顾客较高的让渡价值是衡量营销策划方案水平高低的主要标准。 营销策划的步骤： 营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。 1．情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和 局内人企业、竞争者、分销商和供应商 。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Oppo rtunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方 法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。 2．目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市 场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。比如海尔的企业口号真诚服务到永远，佛尔盛的让传动更简单，让传动更节能等等。 3．战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。 4．战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。 5．预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。 6．控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。

市场营销策划作业（一）

哥们你学营销的，这么简单的问题就不要弄到网上来了，吧，侬本飞利浦-科特勒的 市场营销 看看吧！对你很有帮助的，而且讲的很是全面的！

网络市场营销策划

直接在一些单页里，不同的区域，在相应的分支点里会有分布的。

市场营销策划书的主要表达方式

细致，华丽，有说服力

市场营销策划 意义是

能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

市场营销策划案范文

这里有一份，可以供你参考一下一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。
（一）市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：
（1）整个产品在当前市场的规模。
（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
（二）策划书正文
一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。
（1）公司产品投入市场的政策
策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；
1。确定目标市场与产品定位。
2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3。制定价格政策。
4。确定销售方式。
5。广告表现与广告预算。
6。促销活动的重点与原则。
7。公关活动的重点与原则。
（2）企业的产品销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
销售目标量化有下列优点：
为检验整个营销策划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。
为拟定下一次销售目标提供基础。
（3）产品的推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。
②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
（4）市场调查计划
市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
（5）销售管理计划
假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。
（6）财务损益预估
任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。
（7）方案的可行性与操作性分析。
这是对该方案的落实政策的进一步过程，从某中意义上来说，他是计划执行的“前哨站”，一方面，对整个方案的可行性与操作性进行必要的事前分析，另一方面，对事后的执行进行必要的监督工作的铺垫。这也决定方案最后是否通过的重要的衡量标准之一。

Ⅲ 产品营销策划方案范文

营销是指，企业发现或挖掘准消费者需求，从整体氛围的营造以及自身产品形态的营造去推广和销售产品。下面是产品营销方案 范文 ，欢迎参阅。
产品营销方案范文1
一、活动时间

xx月xx日——xx月xx日

二、促销活动内容

超市根据自身的促销成本控制，在下列活动中选择一个或多个方案进行借鉴实施。

活动一：六一节买六送一

在超市中选择一批商品进行买六送一活动，比如酸奶、果奶、饮料、果冻、水果等商品，实行买六件送一件的促销活动。由于促销成本为1/7，即让利14%，因此本活动需要厂家支持。

活动二：迎六一特价商品

学习用品、文具用品、 儿童 食品、饮料、奶制品一律优惠价销售;

活动三：满200 送儿童水壶

单张小票满200元，凭购物小票送价值5元的精美有盖儿童水杯一只;主要考虑到夏天来临，方便孩子上学带上水杯，因此要求水壶比较精美，有使用价值。

三、公关活动

活动一：争当小小书法家

活动内容为了书法比赛(包括刚笔、毛笔)，小朋友将超市的名号(如家友超市、慈客隆)的书法作品邮寄或送到本超市，截止日期xx月xx日(以当地邮戳为准)，在超市内展出，凡是参加活动的孩子可以获赠一份小礼品。评出一等奖1名、二等奖3名、三等奖5名、优秀奖若干名。

活动二、 五子棋 比赛

儿童节 期间(xx月xx日-xx月xx日)在超市入口处举行五子棋比赛，参与者有小礼品，得胜者有奖品。

四、注意事项

1、为了表示超市对儿童节的支持，促销活动中要选几个儿童喜欢的品牌进行一定力度的降价，以吸引人气;

2、送水壶后，必须在小票上做记号;此活动中的水壶可与厂商联合，由厂商来提供一部分活动经费;

3、公关活动中参加对象为0—14岁的儿童，第一个活动中必须注明属作品的作者档案资料，如年龄，性别，姓名等;写的字，可规定为贵超市的名称或有关六一儿童节等内容，也可以自由确定。
产品营销方案范文2
一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、 东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘， 其它 几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场 调研 报告 )。

b、 小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

c、 商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一)优势

1) 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
产品营销方案范文3
一、主办单位：湖南雨露商贸有限公司

承办单位：中南大学 市场营销 协会

媒体支持：学生都市网

二、活动时间：4月15日-5月9日

三、活动意义

1、为湖南各高校的学子创造更多的理论与践相结合的机会，让更多的湖湘学子在此次营销大赛中通过演讲、销售、团队合作等方式挑战自 我、营销自我、提高自我;

2、参赛高校多，可很好的为各个社团在整个长沙扩大影响力，建立好自己的品牌活动。展示协会的实力，树立好协会在各商家心中的良好形象。

3、加强各大高校协会之间的联系，建立好我们营销协会的交流平台。

4、让人了解“朝慕思”品牌，展示“朝慕思”的形象，扩大“朝慕思”的影响力及知名度;

5、为大学生及“朝慕思”企业搭建桥梁，为应届生大学生创造新的就业机会，为企业选拔人才、储备人才。

四、比赛流程策划

此次营销大赛的比赛时间为4月15日至5月9日，分为报名宣传、初赛、复赛、决赛四个阶段。

1、报名宣传

u 时间：4月15日--4月22日

u 地点：由各大赛区现场报名点

u 负责人：各赛区委员

u 要求：

1) 填写报名表

2) 到172校园活动网上上传团队相片和基本资料

2、 初赛

◆时间：4月13日至4月19日

◆地点：各赛区即各个高校

◆参赛人员：所有参加报名团队

◆负责人：各赛区委员

◆比赛方式：

①、了解“朝慕思”。参赛团队就自己采集的有关资料谈谈对“朝慕思”的了解。此环节的比赛方式及规则由各赛区自己制定，表现形式自由。

②、营销实战。参赛团队对赛委会提供的产品进行销售，时间为两天，各赛区委员负责统筹管理，评分以销售额为标。

3、 复赛

◆时间：4月20日至4月26日

◆地点： 长沙市区

◆参赛人员：各大赛区前五名队伍

◆负责人：赛委会

◆比赛方式：

①、推广“朝慕思”。晋级团队以推广“朝慕思”品牌为主题，用PPT形式做出来，提交给赛委会。然后再由赛委会进行评选。

②、挑战“朝慕思”。晋级团队就赛委会提供的“朝慕思”产品，在二天时间(4月25日，4月26日)内在长沙市区内进行推广销售。

4、 决赛：

◆时间：5月9日

◆地点：中南大学民主楼

◆参加人员：复赛产生的15强 ，整个赛事所有负责人，湖南雨露商贸有限公司代表

◆比赛方式：

决赛以及颁奖晚会，由复赛产生的15强以团队表演形式拉现场票，再根据总分决出的冠亚季军颁奖，以及各个奖项的颁奖。

五、比赛评分细则

初赛：以①、②两个环节总分评出前五名。

①环节为占初赛总分的30%;②环节为70%(两个环节都为100分计)

初赛总分为(①环节得分)×30%+②每队环节销售总额/最高销售总额×70%

各赛区前5强晋级

复赛：①环节(PPT创意得分*20%)+②环节(每队销售总额+最高销售总额×100分*30%)+网络投票得分*20%+短信投票得分*30%

总分前15名晋级

决赛：观众投票得分*30%+短信投票得分*50%+网络投票得分*20%

总分前三名分别为冠亚季军.

具体评分标准：

a.PPT创意评分由赛委会根据满分100分的标准,就PPT的内容,表达,创意综合评分.

b.网络投票得分按照满分100分的标准，以网络得票第一名队伍的得票数为分母，进行折算。网络得票数第一名计100分。

参赛队伍网络投票得分=参赛队伍网络得票数/网络得票第一名队伍的得票数×100分。

如：第一名得票数为10000票，第二名得票数为8000票，他们的得分分别为：

第一名：10000/10000×100分=100分

第二名：8000/10000×100分=80分

以此类推。

c.短信投票得分按照满分100分的标准，以短信得票数第一名队伍的得票数为分母，进行折算。短信得票数第一名计100分。

参赛队伍短信投票得分=参赛队伍短信得票数/短信得票第一名队伍的得票数×100分。

如：第一名得票数为10000票，第二名得票数为8000票，他们的得分分别为：

第一名：10000/10000×100分=100分

第二名：8000/10000×100分=80分

六、奖项调置

(一)决赛奖项：

1)冠军团队1支(奖金3000元+“朝慕思”高级聘书)

亚军团队1支(奖金1500元+“朝慕思”中级聘书)

季军团队1支(奖金1000元+“朝慕思”工作合同 意向书 )

“朝慕思”聘书直接可以到“朝慕思“【湖南雨露商贸有限公司】培训上岗，不需 面试 、考试。

入围决赛团队可获得公司培训实践机会，表现突出者，也可直接进“朝慕思“【湖南雨露商贸有限公司】上岗。

2)所有参赛团队在初赛：营销实战环节中的销售利润,50%返还销售团队。

3) 所有入围复赛：在挑战“朝慕思”环节中，所有推销产品的利润，50%归参赛团队。

(二)组织奖项

1)最佳组织2名，(各分赛委员中产生)奖金500元

突出贡献2名，(赛委员成员中产生)奖金500元

2)赛委会各成员都有机会直接到“朝慕思”【湖南雨露商贸有限公司】培训上岗。

七、赛事管理：

1)设立赛事比赛的各大校区为各大赛区，设立总赛事负责委员会，简称赛委会，赛委会由“朝慕思“一名负责人领导，营销协会若干主要干部和赛区协会负责人组成，整个赛事由赛委会全权负责。

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Ⅳ 谈谈对房地产策划的看法

我觉得策划是一种整合资源的手段，以达到自己的预期的目的。就房地产而言，策划就是将项目从里到外，从局部到整体精心包装，再辅之以巧妙的宣传手段，从而达到高销售额的手段！
以前是计划经济时代，很多企业员工可以享受福利性分房待遇，即使后来取消这项政策后，也是卖房市场，开发商不会事先对市场进行调研，不会根据消费者的需求去建房，更没有小区环境、配套设施、物业管理之类的概念。当时的买房人也没有这些概念，觉得只要有房住就行。然而随着经济体制的改革，市场的主导者身份发生了变化，房地产行业已经有卖方市场转变为买方市场，买房者的需求不仅仅只表现在“有房住”就行的层面上了，他们越来越追求生活质量的品质，要求有完善的配套，完美的小区环境，贴心的物业管理。房地产策划这个行业适时出现了，它从拿地的那一刻起，一直到最后的物业管理，像一根针样，将买房者的基本需求都串联起来。上世纪90年代，番禺有一个大盘横空出世，引起所有同行的注意——碧桂园。这个别墅项目之所以取得巨大成功，因为是有人一开始就对它进行了策划，提前对市场、消费者的需求做出了正确的判断，王志纲是第一个将学校建在小区旁边的人，正是因为这一划时代的创举，碧桂园取得了了不起的成就，为房地产策划奠定了基础。现在房地产策划行业经过很多年的发展，已近从单项策划阶段发展到创意策划阶段。从理念、策划、规划、设计、建造、到营销和物业管理各个环节中都有创意。上海浦东的星河湾能再6小时创造40亿的销售神话，靠的绝不是运气。在星河湾开盘之前，黄文仔就带领团队对土地、户型、建筑风格、建材、小区环境都经过精心的规划设计，星河湾的成功是建立在策划的基础之上的。但是策划并非万能的，也并不是所有经过策划的项目都能取得成功。号称“中国第一豪宅”的“汤臣一品”坚持了280天得无售出记录后终于降价投降。为什么呢？我觉得它是因为对市场细分的研究并不充分，对自身优势存在一定的盲目高估。其一，市场细分有效性中第一个前提是细分市场的容量要足够大，显然汤臣一品没有足够的容量来支撑项目的销售。其细分市场客户的档次太高，导致容量不足，项目销售出现滞销。其二，市场细分有效性的第二个前提是销售渠道可达性，由于汤臣一品的客户细分定位过高，且可能超出了其自身资源的可达性，也是导致项目滞销的一个主要原因，汤臣一品没有可以达到其定位客户的销售渠道，导致了失败。其三，市场细分有效性的另外前提是差异性要足够明显，从市场反馈的情况看，市场并不认可汤臣的产品差异化。
所以，我觉得市场的细分、调研是策划的基础，也是重中之重。如果一开始将买房的对象搞错了，即使宣传手段再精妙绝伦也难达到事半功倍的效果！ 从市场调查研究到房地产项目定位，房地产项目投资策划、房地产项目整合营销策划再到房地产项目售后服务和物业管理整个流程，只有市场调研这个基点做好后，之后的工作才能按部就班的展开。
还有我觉得成功项目的策划离不开有创意的营销手段。如何才能吸引买家的眼球，勾起他们的购买欲望。在这里，我还是要举星河湾的例子。星河湾的房子可以跟跑车、金银珠宝这些世界级得奢侈品一起卖，这样不仅可以突显自己尊贵的价值，还可以分享其他行业的客户，从而达到双赢的效果。这是跨界营销的经典案例！
所以我觉得成功的项目，市场调研是基础，营销创意是手段，二者缺一不可！

Ⅳ 案场销售经理的主要工作内容

案场销售经理需要定时召开会议，对销售现场出现的问题及客户疑难问题进行总结及解答 每月销售现场办公用品计划表的审核。以下是我整理的案场销售经理的主要工作内容。

篇一

工作内容：

1、项目销售任务的具体落实完成及销售进度的把控;

2、销售工作完成的配套准备工作，物资准备、销讲说辞编写、销售人员任务安排;

3、案场形象的管理及销售流程的执行保障;

4、严格执行公司案场管理制度，处理案场日常管理事务，规避案场销售风险;

5、销售代表的业绩考核、业绩确定及佣金的核算;

6、周边市场动态的关注及楼盘调研;

7、分析销售情况，编制销售周报及营销月报;

8、销售团队的日常管理、销售培训落实及新人的带教。

任职要求:

1、三年以上房地产销售经验，具备别墅或商业地产等高端操盘经验。

2、有较强的团队管理意识和理念

3、具备多项目成功运作或多物业类型的操作经历;具备一定的管理经历及实际工作经验;具备一定的项目策划专业知识及技能;

4、相关技能：较强的沟通协调能力、资源整合能力、管理能力、执行能力

篇二

工作内容;

1、参与销售和招商策略的制定，拟定销售计划，执行并反馈公司领导;

2、完成公司每月下发的绩效指标，维护好意向客户，定期沟通和约访，挖掘客户潜力;

3、控制并管理销售团队的整体业务发展，并对现场售楼处进行管理，对销售人员的工作进行管理监督;

4、负责对案场销售人员进行销售培训，带领案场销售人员完成销售任务;

5、具有良好的市场、渠道、关系拓展能力;

6、参与市场调研，能发现新的市场机会。

岗位要求：

1、房地产营销、市场营销策划、建筑等相关专业，正规院校专科以上学历;

2、具有2年以上大中型房地产项目策划和营销管理工作经验;

3、有主持过大型项目(住宅、商业、写字楼项目)的销售管理的经验;

4、有良好的语言表达能力、组织、沟通、协调、判断与决策能力。

篇三

工作内容：

1、负责销售案场团队组建及培训、考核工作;

2、确定销售目标体系和销售配额，销售目标分解;

3、负责销售渠道和客户的管理;

4、案场管理制度、佣金制度、回款制度的制定;

5、销售流程详解、竞品动态与本项目对比分析;

6、价格制定，销售目标及回款指标的制定与落实;

7、销售过程的监控与策略调整引导;销售数据的管理与汇总;

8、监督与推进项目的合同登记、按揭回款、产权证办理进度。

9、处理、解决投诉事件。

任职要求：

1、营销、管理等相关专业毕业;

2、3年以上高端项目销售管理经验，独立操作过地产项目销售管理工作;

3、熟悉房地产销售业务流程和市场行情，熟悉房地产建筑知识、法律、法规及政策;

4、反应敏捷，思路清晰，具有创新意识，具备良好的市场判断能力和开拓能力;

5、普通话优秀、具有良好的语言表达能力，管理与督导、组织与团队领导、沟通与协调、判断与决策的能力，以及培训能力;

6、有敏锐的市场意识、应变能力、领导能力，学习能力强;

7、具有具备强烈的工作责任心，进取心，精力充沛，身体健康，乐观豁达，富有开拓精神;

Ⅵ 洛阳别墅的营销策略

我觉得
别墅是小众产品个性化极强
别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上
也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现

如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!
卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!
给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!

北戴河聆涛园企划说明书(简略版)

运筹帷幄之中

精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……

产品浅析
一、从别墅的大环境

1、概述

别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征

中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：

 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；

 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类

从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求

这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；

⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。

这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；

⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。

例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；

⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；

⑸办公型的别墅

一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；

⑹投资型别墅

由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

二、从本案的角度

1、个案优势

北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：

 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。

 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。

 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。

2、个案难度

别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：

 项目的客户以区域客为主流
秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。
 目标客户可选择性较多
本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。

 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度
北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作

产品规划简述
一、 别墅产品功能特点

住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。

1、 别墅物业空间划分为“五个区”

 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等
 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等
 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等
 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等
 室外区：外立面、前院、后院、平台等

2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。

3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。

二、别墅建造用材等特点

有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。

三、别墅小区规划特点

1、 布局规划

别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅
区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。

2、环境

别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概
念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别
墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它
跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个
是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别
墅物业的小区。

3、社区营造

别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年
乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸
收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，
产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植
物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，
营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。

四、别墅配套设施特点

1、会所规格例举

A：娱乐休闲会所
舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；
B：综合功能型会所
医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；
C：豪华舒适型会所
高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 别墅物业周围配套机能例举

 大型超市
 邮电局
 自动提款机（或银行）
 美容中心
 洗衣中心等

3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举

 设备养护
 24小时保修服务
 养绿护绿
 家政式社区服务

 24小时电子巡更
 红外线周界报警
 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁

五、别墅产品在市场中的卖点构成

别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：

1、别墅物业的卖点构成

A、基本卖点
 优美健康的生态环境；（环境卖点）
 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）
 完善成熟的配套设施；（配套卖点）
 快捷便利的立体交通；（交通卖点）

B、特别卖点
 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）
 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）
 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）
 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）
 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）
 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）
 明智的投资，超值的回报（投资卖点）

2、别墅物业主要行销通路和策略

别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：

 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；
 达成与有效目标客源的直效沟通；
 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。

常见行销策略为：

 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；
 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；
 销售执行策略灵活、机动、有效；
 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。

“一对一”直效营销

“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。

直效营销模式具体举措

 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
 情感营销：如有奖活动等

直效营销推广路径

推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。

广告企划
一、案名建议:

主推案名： 艺墅尊邸

案名解释：

•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。

•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。

•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名： 臻 品

案名解释：

•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，

臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。

二、 副推案名

盛世别苑
香榭艺墅
香榭园墅
异阳尊品
水榭山庄
华尔兹别墅
水岸别业
海边墅
绝代风华

三、广告总精神

“豪门度假生活”

直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。

销售阶段划分及各阶段主要工作内容

一、销售阶段设计

本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。

1、 筹备期：

通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。

2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)

通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

3、强销期：

这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。

4、续销期：
针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。

5、清盘期：
在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期
2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期
2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期
2003.7.1 — 2003.9.30 强销期
2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期
2004.12 — 清盘期

以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。

三、 各阶段主要工作内容

1、 筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续
工作重点：
 建筑设计定案
 互动园林定案
 行销策略定案
 研究市场情况
 召开动脑会议
 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划
 确定产品推广的造势活动
 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备
 会所经营项目定案
 会所布置图定案
 接待中心及样板房设计制作
 小区大门及入口道路制作完成
 广播稿制作
 电视广告制作
 报纸广告制作
 销售人员招聘与培训
 现场POP设计
 确定销售组织架构
 工地围墙设计制作
 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户
 车身广告制作发布
 模型厂家定案制作

2、 内部认购期

任务：
1、 散布扩大知名度
2、告知业界与媒体造成耳语传播
3、拦截其它竞争物业客源
4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：
 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体
 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动
 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定
购房合同，形成公开当日购买热潮
 报纸广告定案刊出
 电视、电台广告定案播出
 先期海报散发
 商品房预售许可证办理完成
 工地围墙制作完成
 售楼现场包装制作完成
 销售人员进场
 公关活动具体实施
 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户

3、开盘期

任务：
1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面
2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望
3、 配合公关活动聚积人气

工作重点：
 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，
并检讨客户反应以修正销售及广告路线
 模型进场，备齐各种销售资料
 反复讲习销售教材及答客问
 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目
 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同
 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户
 价格表上市
 样板房制作完成

4、 强销期

任务：
1、加强客户介绍
2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：
 客户追踪
 开放样板房
 举办业主联谊活动
 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造
 户外媒体再加强
 电台、电视广告频数加大
 加强现场销控及炒作
 针对所有客户，大量使用各种媒体
 针对销售情形，分析市场，修正广告
 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交
 报纸广告更具针对性，卖点更为突出
 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

5、 续销期

任务：
1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄
2、 电话追踪有望客户
3、 加强补足，签约工作

工作重点：
 延续销售气势
 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户
 持续跟催补足及签约
 法律咨询中心联系定案
 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略
 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传
 继续发动客户介绍客户

6、 清盘期

任务：
1、 清理尾盘
2、 安排物业管理公司进场
3、 做好交房工作

工作重点：
 开动脑会议，研究滞销楼盘对策
 调整媒体宣传方式，重点攻击
 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度
 加强补足，签约工作
 准备交房资料，确定交房具体时间
 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处
 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心
 做好与物业公司的交接
 会所所有服务项目准备完备

全程策划内容

一、市场调查与市场机会分析

1、 宏观市场调查与分析
2、 竞争项目市场调查与分析
3、 本区域居民居住偏好调查与分析
4、 项目SWOT分析
5、 项目市场细分分析

二、项目市场定位分析决策

1、 项目总体定位分析决策
2、 项目目标客源定位分析决策
3、 项目价格定位分析决策
4、 项目档次定位分析决策
5、 项目形象定位分析决策
6、 项目主力户型定位分析决策
7、 项目物业管理模式分析决策

三、项目建筑设计策略分析决策(略)

1、 项目规划环境布局建议
2、 项目建筑风格分析决策
3、 项目总平面与单体建筑建议
4、 项目园林与景观的设置建议
5、 项目会所及配套设施的建议
6、 项目户型层次种类分类建议
7、 项目开发规模节奏分析建议

四、 项目总体销售战略分析决策(略)

1、 项目销售目标分析决策
2、 项目销售模式分析决策

五、 项目销售战术分析决策

1、 销售卖点设计分析决策
2、 销售阶段设计分析决策

六、 项目品牌战略包装计划设计(略)

1、 公司品牌与项目的结合
2、 项目品牌VI设计建议
3、 项目品牌推广设计编制
4、 项目标志设计构思

七、 项目包装模式设定(略)

1、 售楼部内部装修风格建议
2、 售楼部外围气氛设定
3、 工地现场包装整体方案
4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）
5、 样品房装修设计建议
6、 外据点展销推广设置

八、 媒体组合分析决策(略)

1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)
2、 项目媒体组合(略)
3、 媒体费用比例(略)

九、 广告策略分析决策(略)

1、 广告阶段目标(略)
2、 广告表现(略)

十、项目销售实施全程建议(略)
1、 销售前期准备要案
2、 销售人员招募与培训安排
3、 销售组织与管理

Ⅶ 产销工作计划

关于产销工作计划范文10篇

日子如同白驹过隙，我们的工作同时也在不断更新迭代中，让我们一起来学习写计划吧。我们该怎么拟定计划呢？以下是我精心整理的产销工作计划10篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

产销工作计划 篇1

所以为了我的目标能够实现，我觉得四月份应重点做好以下几个方面的工作：

1、依据前面几个月的销售情况和市场变化，着重寻找A类客户群，发展B类客户群，以扩大销售渠道。

2、四月份至少成交三套以上，因为这样才能支付房子的首付。

3、听从领导安排，积极收集客户信息。

4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，每月看一本书，力求不断提高自己的综合素质。

5、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。勇挑担子，勇担重任。

在下一个月，我相信我能够做的更好，这是我肯定要做好的！

产销工作计划 篇2

随着12月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段。回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月工作制定以下房产销售工作计划。

本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。

一、宗旨

本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。

二、目标

1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。

2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。

3. 锁定有意向客户30家。

4. 力争完成销售指标

三、工作开展计划

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。

其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.

3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌

6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7.在总结和摸索中前进。

四、计划评估总结

在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下年的工作开展做准备。

产销工作计划 篇3

一个月又将要过去了，新的一个月也即将来临，伴随着自己三月份工作的结束，紧接着而来的也是自己在四月份的工作，我是一名房地产的销售员，我懂得时间的重要，不论是生活还是工作，时间就是金钱，所以我们要抓紧自己一切的时间，保证自己在工作上面可以合理、恰当的运用自己的时间，但是该做的工作还是要认真的完成。

作为一名销售人员，有一个好的目标和方向是至关重要的，所以在每一个月末的时候，我都会将自己下一个月的工作计划写出来，在下月工作开展的时候也会很好的按照自己的计划来进行，这样自己不管是做什么都能够有所计划。三月份，我的主要工作都在对于新客户的开发上面，三月也是一年的开始的时候，所以很多人可能都会在一年之初选择买房，所以这一个月，我每天都早出晚归的寻找有意向的客户，在自己一个月的努力之下，我也完成了自己相应的业绩要求，也找到了很多有意向的潜在客户，所以在四月份的时候，我就会将自己的工作重心放在自己的对这些潜在客户的开发上面，尽自己最大的力量去将这些顾客发展成买家，完成订单，用自己最大努力去促进订单的产生，完成自己想应的业绩。

四月份是一个季度的开始，所以也可以说是一个新的开始，新的一个月，我不仅仅需要尽力去完成自己的业绩，还需要维护好我们公司的品牌，去维护好自己之前的顾客，不能当订单完成之后就不负责了，这不是我们公司所一直宣扬的品质，也不是一个优秀的销售人员应该要做的，所以我也会花费自己一定的时间和精力去放在老顾客身上，将他们购房之后的一些问题解决好，同时，对于已经交了定金还没有到店办完手续的，我也会和他们约好时间，尽早的办好一切的手续。

总的来说，四月份的工作是非常的繁重的，不仅需要将之前的工作善后，还要开始新的业务，所以四月份还没有来我就以及打起十二分的精神了，做好了一切的准备，保证自己工作的顺利进行。在三月的时候，我也遇到了一些难题，我也会在之后尽快的解决这些问题，尽管自己三月份的业绩是可观的，但是我还是会继续加油，不会有任何的松懈。

四月即将到来，我也已经做好准备了，在四月我也会继续发光发亮，朝着一名优秀的房地产销售人员去努力、奋斗。

产销工作计划 篇4

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

1.房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

四、目标

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准：

各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

各个目标应保持内在的一致性。

如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。房地产销售工作计划

策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

产销工作计划 篇5

工作如果是没有计划的进行，我发现是非常没有效率的，就好像觉得自己使劲浑身全力一拳打下去，打在了棉花上似的，我自认为我上个月的工作非常的努力，但是不得不承认，我的许多工作都是徒劳，没有对我最后的销售业绩起到一点作用，我听取了店长的意见，对自己的4月份的工作弄了一份工作计划，我觉得我只要好好按照这份工作计划进行工作，我的成绩肯定能看到进展。

一、给自己更大的压力

作为房地产的销售员，我认为我的工作能力是远不止如此的，所以我决定给自己一点工作上的压力，看看自己的工作极限在哪，我会在四月份开两个网络销售端口，我目前一直都是一个销售端口，能够看到我的客户总是那么些人，能够给我带来的利益是正比的，所以我决定赌一把，开两个，这样我就能更多的客户找我看房了，因为开端口是需要资金投入的，所以这让我下了很大的决心，我也是想看我就能一个月最多能成多少订单。

二、给自己制定工作目标

在这个月，我必须要达成以下工作目标。

1、出租方，算了一下自己以往三个月的租房订单的平均数，以这个为参考值，我决定这个月我要租出去十五套房子。比以往的平均值多出三套，并没有多很多，我觉得还在自己的承受能力之内。

2、卖房，公司的楼盘和这两个月又新开盘的两个，想要在这个时候卖房会轻松很多，我给自己定了一个不是很难完成的目标，这个月我要卖出五套以上的房子，这其实只要自己努力一下，还是很好完成的。

3、别墅房，我来到这里工作这么久了，我们公司手里每一套别墅的信息我都一清二楚，在什么地方，什么朝向。多少平方，内部结构是怎么样的等等，我都牢牢的记在脑海中，我做梦都想开一单别墅房，在这个月我一定要多跟客户推荐一下，也不要错过人任何有能力购买的客户，我要填补我的职业空缺。

三、加强跟客户的交流

我发现我以往都是把自己工作最重要的一环，客户给忽视了，我经常把那些已经在我手里买过房或者是租过房的客户给扔下不管了。我现在意识到，他们也是可以成为我的潜在客户的啊，而且他们有成单经验，知道我这个销售是否靠谱，成单的几率更大。还有就是已经拒绝过我的`客户，我就没有再坚持了，我觉得十分有必要再筛选一遍，上一刻可能别人还没有购买意向，说不定下一秒就有了。我还是要多加强跟客户之间的交流，我不能总是把工作重心放在自己的身上，就算我的工作能力再强，我没有客户那也是徒劳。

产销工作计划 篇6

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

1.房产营销计划的内容

在房产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房产市场一定会恢复繁荣!

产销工作计划 篇7

20xx，这个不平凡的一年，是我从一线房地产销售辗转回到家乡工作的第一年，也是房地产市场不平凡的一年，国家政策的干预，对房地产销售工作也带来了不小的影响，而我觉得越是在这艰难的市场环境下，越能锻炼自身的业务能力和素质，在这一年中，我通过不懈的学习，和努力的工作，也得到了实质性的回报。本年度总的成交8单，总金额：240多万；总大定44单，总金额：2639万。虽然这业绩不是很突出，但我想能明确自己在工作中的得与失，理清思路，使自己能过更加的认识自己，鞭策自己，提高自己，以便更好的完成20xx年的销售工作。

经过这一年的工作，不断的自我总结，自我反思，自我检查，也发现了工作中需要得到的改进及帮助：

一、完善的工作计划及个人目标，并严格落实及执行！

二、与同事进行积极的交流，并学习新的知识，新的销售技巧！

三、注重质与量的双管齐下，约客户和客户跟进以及做好客户分类！

四、工作之余，多看一些有关房地产相关的信息，和其它相关销售知识，以便提高自身素质！

五、保持一颗积极的上进心，以良好的精神面貌，和积极的心态投入到下一步工作中！

20xx年，我们国家要从“城市化建设”到“城镇化建设”。这也就说明了未来房地产市场的前景，一二线的饱和状态，三四线的城镇化建设，乡镇的一体化建设。这也注定了房地产的走向。所以，有政府的这些政策，加上明确的工作计划和一颗积极的上进心，销售额也当提高，大定应达60单。给自己定下一个明确的目标，20xx年又会是个丰收年。

最后祝xx地产开发有限公司在新的一年里，业绩蒸蒸日上，辉煌腾达。各工作站的领导和同事们身体健康，工作顺利！

产销工作计划 篇8

一、建设自身

努力做好的工作，不仅仅是工作本身，做房地产销售最忌讳就是心急火燎，这么久的经验告诉我急一定是没有任何作用的， 对于接下来的工作，我还是很期待，但是又不能够盲目，更多的是对这份工作的态度，做好工作，我自身一定是不断学习，很多不了解的人往往觉得这这就是很简单的一件事情，但其实每一个销售都不这么认为，一名销售精英也在不断地学习，所有人都在学习，这不是自己做出了多少业绩，自己有多少客户可以忽视的东西，九月份我依然会学习，我努力建设好自己，是为了做出更好的业绩，达到一名房地产销售应有的状态。

二、确立目标

目标是我的动力，不管是在什么时候不管是自己的业绩多么显著，前提一定是要有着目标支撑，我们在知道自己应该去做什么的时候面对工作，面对业绩也就不会感受到很大的压力了，作为销售压力不管在什么时候都有，但是我们应该尽量减少因为工作带来的压力，这是我现在无比确认的事情。

有一个很明确的目标，似乎确定一个目标不是那么简单的事情，有时候自己不知道自己要去做什么，这就是很麻烦的事情，我的目标就是在九月份把业绩做好，一定不会让业绩低于八月份的业绩，我相信我们工作一定是在进步，我不希望自己做的越查在，不跟他人比，但是一定要跟自己比。

三、稳住心态

在什么时候乱了阵脚一定就会败下阵来，不能因为遇到小小挫折就乱了自己，做好一名房地产销售我的心态一定会稳住，不管是即将到来的就越好，还是今后的任何时候，做一名心理素质强大的房地产销售。

产销工作计划 篇9

在过去的一年，我们的房地产销售部取得了总销售回款额8000万元的佳绩，月平均签约房源50套，达到了领导下发的销售目标，为公司带来了丰厚的利润。

我作为房地产销售部经理，为我的销售团队感到无比的自豪与骄傲。新的一年里，我们房地产销售部必须继续努力，现制定房地产销售部新的一年里的年度工作计划：

第一，房地产销售部必须密切关注我市政策经济走向，仔细研究房地产市场变化情况，得出相应策略。 目前，政府已经明确提出调控房地产的相关政策法规，是我们房地产销售部必须密切关注与研究的。

第二，分析房源信息，制定详实销售方案。 新的一年，我们的销售主体房源是小高层楼房，我们必须就这类房源有足够充分了解，结合市场需求加以销售。

第三，针对不同房源产品，确定不同客户群。 我们必须研究并切实进行有效的房源销售客户管理，有针对性的开展客户采集推荐导购工作。

总而言之，新的一年里我们房地产销售部必须贯彻公司战略，为圆满、超额完成全年销售目标而努力！

产销工作计划 篇10

转眼之间又要进入新的一年-20xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.

20xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

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Ⅷ 小区怎么做门窗宣传好

小区做门窗宣传的方法：
小区营销宣传具体的分为了三步。第一、做楼盘的分析，一般分为商品房，集资房，拆迁房和别墅房。根据不同的楼盘，我们都应该有相对应的营销策略，这些方都具备着它们的优势，根据不同的楼盘，人们会选择适合自己的门窗，商品房的装修档次比较高，集资房装修的时间比较集中，拆迁房装修要求普遍不高，别墅房的装修要求会更高，他们的装修一般请情况下都会听从设计师，所以，这步也是很重要的。
小区营销的具体方式也分为了好几类，电梯框架广告、网络宣传、小区其他广告等等，比如来说，电梯是每一个业主必经之地，人流量相对比较大，可以贴一些广告，这种类型的广告成本低，重复曝光频次高。其他宣传方式，小区还有很多其他的广告位，小区停车场灯箱、包柱展板、等广告位，宣传效果也非常不错。上面的几种方式各有优势，要根据门窗企业自己的定位，营销成本和营销时间长短来选择。
小区营销如何开展这也是大家比较关心的问题，门窗企业在小区做营销是一个循序渐进的过程，也分为了四个阶段，市场预热期：要了解小区的入住情况，针对小区进行活动策划，确定小区的营销目标，和人员分工安排，和物业公司，售楼部，和他们建立好关系。宣传推广期：和物业公司、售楼部相关部门协调好投放广告的相关安排。澳威门窗认为销售活动推广期：这个阶段要制定好销售政策，开始确定好样板房样式，可以和装修公司合作，通过宣传造势达成和业主合作。售后服务期：这个阶段非常重要，要服务好每一位顾客，要耐心聆听顾客提的每一个意见，并做好相对应的策略，实时给客户解决问题。
门窗企业想要在小区做好营销宣传工作，就要做好以上的这三步，一定有一个全盘规划，每一个细节都非常重要。

Ⅸ 如何运用房地产营销STP战略

一、STP战略 现代营销战略的核心为STP战略，即目标市场营销战略。所谓STP战略是指按照目标市场营销过程中的细分市场(Segmenting)、选择目标市场(Targeting)产品及市场定位(Positioning)三个步骤，在房地产项目前期策划中引入营销概念，制订出与房地产项目延向性一致的全程营销策划方案。
房地产营销应用STP战略的目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发项目的整体概念准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在消费者面前树立良好的品牌形象，最终达到良好的销售目的。
在早期的房地产营销策划当中，策划人或者使用概念策划模式，选择楼盘的一个或几个显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘中选择自己的楼盘，从而达到促销的目的；或者依靠卖点群策划模式，即策划人为适应卖方市场和消费者的理性选择，采用罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出“能满足所有要求”的承诺，从而达到促销的目的。这些策划模式均过于简单,存在着明显的不足。概念策划模式仅仅依靠楼盘突出的某个特征而想要实现销售，在目前空置率高居不下、买方市场情况下，只是解决了消费者的识别选择，却很难圆满实现销售意图；而极尽所能地向市场罗列无尽卖点的卖点群策划模式，则要求开发商必须在短期之内对购买者做出足够的承诺，其结果是每个卖点的后面都是成本的增加，尽管卖点对项目的宣传起到积极的作用，但同时开发项目的大块利润也会因这些卖点而打折扣。
应用STP战略，营销策划在项目立项时即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，推出既比竞争对手更能有效地满足市场需求又是独一无二的特色楼盘。
二、STP战略的实际应用
策划一个有效的房地产营销方案，首要的任务就是发现和了解房地产目标市场，而市场细分则是选择和了解目标市场的前提和基础。以住宅项目为例，房地产市场细分参数可以分为四类：家庭参数、地区参数、心理参数和行为参数，其中以行为参数划分消费群体是创建细分市场的最佳起点。ZH房地产策划中心为D市“宅语缘”高尚住宅项目做的成功策划，正是从行为参数进行整个项目营销方案的策划的。
D市属于房地产开发四线城市，但D市具有高速有效的物流体系和东北最大服装批发市场，这意味着D市拥有诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入D市，房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。
“宅语缘”地段位于D市南部，附近楼盘以桃源山庄为主，经桃源山庄多年的开发，该地段已聚集相当的人气和居住知名度；该地段临近商业繁华地带，电脑城、家具城、水果批发市场、服装批发市场荟萃于此；且该地段环境幽雅，坐拥两山，闹中有静，拥有天然的巨大绿地，覆盖率高达60%，山中成片天然古木是D市现有楼盘中绝无仅有的。
在项目营销策划的前期准备阶段，ZH房地产策划中心针对当地的具体情况和开发企业的实际能力，对市场细分的方法确定了四条原则：首先是细分的可量度性，就是说细分出的市场购买力和市场规模是可以度量的，通过调查可以判断出细分市场的大小；二是细分出来的市场对企业来说是有能力进入的，相应的产品也可以毫无障碍地进入市场；三是细分的市场规模必须能使企业产生利润；四是细分市场的营销对企业具有可行性，企业的技术条件和资金能力能够满足细分市场的营销策划要求。按照这些原则，依据市场细分的参数，分析确定潜在消费者对产品的需求，特别是详细研究潜在消费群体的个性需求，并调查测量出这些潜在消费群体的市场规模，为选定目标市场、设计市场营销策略服务。
经过对市场细分的研究，从消费群体追求利益的行为出发，界定出“宅语缘”项目的目标消费群及其市场特征是：区域内服装市场业主、果品批发市场业主、电脑大市场业主、通讯市场业主、南区附近购房者、以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层为主体消费群体；潜在消费群体的年龄大约在35岁到55岁之间；家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大；他们追求高档次的住宅小区，追求品位，但同时他们又是商人，有着强烈的“物有所值”消费心理。
同时，本案策划中心根据市场调查，细分出市场消费者的购房倾向和要求，具体包括：环境规划的高标准，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时要有超前意识，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；潜在业主们的消费倾向于入住全封闭式的小区；高绿化率，几乎所有的目标市场消费者认为高绿化率是十分必要的，这部分消费者对住宅环境的要求已经越来越高；小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等一应俱全；对物业管理的要求较高，希望提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）。把选定的细分市场与开发产品比较发现，小高层和联排别墅的产品形式基本符合以上细分市场的需求。
在选择目标市场以后，策划中心用特尔菲法对目标市场进行预测，汇总调查资料和数据，设计出预测市场发展趋势的12个问题，并向十余名专家问卷咨询，信息反馈后再进行下轮的咨询，然后对预测结果进行统计分析，最终确定了细分市场以及相关概念为：各种专业市场的业主或经营者、自身具有文化艺术气质、经济能力较强的阶层；与之相适应的产品定位为：优良的居住环境和自然山水，浓郁的艺术氛围，精良的物业管理，高档的建筑形式（小高层和联排别墅）。
确定了产品以后，营销策划的重要内容是寻找项目的核心价值，从而在目标用户中确立与众不同的市场地位。首先，“宅语缘”的核心价值定位是打造“都市文化艺术之都”——“宅语缘”是D市有艺术修养的、有文化品位的、向往艺术的人的部落。其次“宅语缘”确定了以“家在身旁”作为项目的另一个价值点，“宅语缘”毗临电脑城、手机大市场、家具城、水果批发大市场、服装批发市场，在此工作的人若选择了“宅语缘”，劳累了一天后就不需匆匆往家里赶，因为家就在身旁。阶层居住区概念是本案的核心价值。
在本项目营销策划中，ZH房地产策划中心确定了营销策划的主线是项目的形象特征，其打造的形象包括：艺术、文化、有品位、能体现成就感；不仅是家，更是休身养性、渡假之雅居，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重；精品物业，安全第一，体现楼盘艺术内涵。策划中心还通过“自然、艺术、享受”的广告主题来准确反映项目形象。
营销策划中的市场推广计划，其产品形象的宣传推广必须在项目开工时进行，主要集中电视、平面媒体和路牌、现场等媒介，全方位、多层次地冲击消费者眼球，吸引消费者的注意力，形成一定的市场氛围。
运用STP战略的“宅语缘”全程营销策划，最大程度挖掘了潜在的利益，为整个项目的完美开发奠定了基础，并在实施过程中得到充分体现。
三、STP战略应用的关键点 在应用STP战略制定房地产营销方案时，需要注意以下问题：
1.房地产市场细分参数的选择，要注意其社会经济用途。案例中对参数的选定是从住宅市场的角度划分类型的。对住宅市场细分参数，就要对家庭参数进行分析研究，其内容主要有：家庭户数；家庭结构，包括规模、类型和代际数；家庭收入与消费结构等。虽然房地产是一个区域性市场，但它的购买力并不局限在本区域内，而且房地产区位环境具有三重性质，即自然地理、经济地理和人文环境。因此在细分房地产市场时应充分考虑消费者需求对地域环境的评价和偏好。影响消费者行为的一个主要因素是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，生活方式也是重要的内容。行为参数是消费者对房地产产品的认识、态度、使用和反应，这是市场细分中最有效的细分参数。
2.对目标市场的选定，关键的一步是对项目的投资决策和投资组合的研究，也就是项目的可行性研究。可行性研究的内容包括自然、法律、技术和财务四方面，同时满足四方面可行性要求的目标市场，才是我们可以选择的目标市场。在选定目标市场以后，还需要采用不同的方式（如特尔菲法）对这个市场需求进行预测和风险分析，最终确定目标市场。
3.房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品三者构成的复合体，营销策划主要从其核心产品和附加产品方面进行差异化定位。房地产消费市场的一个特点是消费者在购买和使用商品的实践中不断学习，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为。房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品，其开发项目的创意、布局以及房屋质量的好坏，都对开发商的形象和信誉起到非常大的影响。所以在项目营销中应树立品牌观念，注重环境质量和文化内涵，强化售后服务（物业管理），让消费者吃上有利于己的“定心丸”。产品定位的原则通常是先整体规划后具体单元，先弱势空间后强势搭配，先重点设施后细微局部，先差异化后同质性。
总之，应用STP战略为准确、迅速和有效地制定房地产营销策划方案提供了完整的途径。