公寓市场营销案例

1. 学校附近的酒店式公寓该怎么针对学生做营销推广

一．酒店式公寓产品的概念
  酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。
 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置，或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全，而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价，天天住酒店。
  二．酒店式公寓类产品的特征。
  酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”，发展到今天，形成了自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处

酒店式公寓“是一种前瞻性的物业形态，并成为未来十年中一种不可忽视的高端产品形式，可以为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台，在选择地段上，有立体的交通结构，同时城市透视点要强，可以与周边做到很好的资源共享，不一定是目前城市的焦点区域，但一定是极具发展潜力的区域。

2. 有哪些关于逆向思维的经典案例

经典啊：
1某时装店的经理不小心将一条高档呢裙烧了一个洞，其身价一落千丈。如果用织补法补救，也只是蒙混过关，欺骗顾客。这位经理突发奇想，干脆在小洞的周围又挖了许多小洞，并精于修饰，将其命名为“凤尾裙”。一下子，“凤尾裙”销路顿开，该时装商店也出了名。逆向思维带来了可观的经济效益。无跟袜的诞生与“凤尾裙”异曲同工。因为袜跟容易破，一破就毁了一双袜子，商家运用逆向思维，试制成功无跟袜，创造了非常良好的商机。

2我国古代有这样一个故事，一位母亲有两个儿子，大儿子开染布作坊，小儿子做雨伞生意。每天，这位老母亲都愁眉苦脸，天下雨了怕大儿子染的布没法晒干；天晴了又怕小儿子做的伞没有人买。一位邻居开导她，叫她反过来想：雨天，小儿子的伞生意做得红火；晴天，大儿子染的布很快就能晒干。逆向思维使这位老母亲眉开眼笑，活力再现。
3 洗衣机的脱水缸，它的转轴是软的，用手轻轻一推，脱水缸就东倒西歪。可是脱水缸在高速旋转时，却非常平稳，脱水效果很好。当初设计时，为了解决脱水缸的颤抖和由此产生的噪声问题，工程技术人员想了许多办法，先加粗转轴，无效，后加硬转轴，仍然无效。最后，他们来了个逆向思维，弃硬就软，用软轴代替了硬轴，成功地解决了颤抖和噪声两大问题。这是一个由逆向思维而诞生的创造发明的典型例子。
4“两向旋转发电机”的发明，也应归功于逆向思维。翻阅国内外科技文献，发电机共同的构造是各有一个定子和一个转子，定子不动，转子转动。而苏卫星发明的“两向旋转发电机”定子也转动，发电效率比普通发电机提高了四倍。苏卫星说，我来个逆向思维，让定子也“旋转起来”。这是他得以发明的思维基础，也是他对创造发明思想的一大贡献。
5日本是一个经济强国，却又是一个资源贫乏国，因此他们十分崇尚节俭。当复印机大量吞噬纸张的时候，他们一张白纸正反两面都利用起来，一张顶两张，节约了一半。日本理光公司的科学家不以此为满足，他们通过逆向思维，发明了一种“反复印机”，已经复印过的纸张通过它以后，上面的图文消失了。重新还原成一张白纸。这样一来，一张白纸可以重复使用许多次，不仅创造了财富，节约了资源，而且使人们树立起新的价值观：节俭固然重要，创新更为可贵。
够多吧？

3. 如何做好房地产销售，取得好的业绩

一、用心学习
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的版发展，因为生活只会随权着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
二、学习积极的心态
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”
三、培养你的亲和力
所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。
四、提高你的专业性水准
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

4. 某一酒店的形势分析

就手提供一个酒店式公寓的形势分析，但愿能帮到您。
酒店式公寓收益与风险分析

最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。
酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。
酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。
良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。
收益分析：
为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。

下面我们对该酒店A座K户型进行投资收益分析：
建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000元，月供1774元。
开发商提供以下三种投资方案，供投资者选择：
A方案
购房后头三年，每年按总房价的8%返款，384200*8%/12=2561.3元/月，减去月供后剩余2561.3-1774=787.3元/月；
从第四年开始按照酒店营业收的40%分红（房间价格380元/套/天，月平均入住率70%）380*30*70%*40%=3192元/月，减去月供后剩余3192-1774=1418元/月；
B方案
在合同期20年内，每月按总房价的4‰返款384200*4‰=1536.8元/月；同时还享受酒店营业收入的20%分红,此时的分红收益中应扣除总房价4‰的当月还款额， (380*30*70%-1536.8)20%=1288元/月，B方案月收入共计1536.8+1288=2825元/月，减去月供后剩余2825-1774=1051元/月；
C方案
在合同期20年内，每月按总房价的6‰固定还款384200*6‰=2305元/月,此时,投资者没有任何酒店经营风险，收入减去月供后剩余2305-1774=531元/月。

投资经济技术指标分析：
对该投资项目20年以后转让价值的计算，我们采取房价加地价的方式。地价按照每年3%递增，而房价采用直线折旧法。根据石家庄市国土资源厅公布的石家庄市基准地价，该酒店位置位于商业四级地段（基准地价80.33万元/亩）。由于目前市场采取土地拍卖方式，该地段市场价一般在100万元/亩，因此，在对该项目评价时，土地成本采用100万元/亩，折合1500元/米2。该酒店容积率为8，K户型建筑面积39.16m2，折算占地面积为4.895m2，所以，该投资项目中地价为4.895*1500=7342.5元，房价为384200-7342.5=376857.5元。
20年以后，地价7342.5*（1+3%）20=13261.37元；房价376857.5*（70-20）/70=269183.93元；总价13261.37+269183.93=282445.3元
A方案 B方案 C方案
期初投资额 116200 116200 116200
年投资收益率（静态） 前三年 8.13% 10.85% 5.48%
三年后 14.64%
投资回收期（静态） 8.16年 9.21年 18.24年
净现值 263000.94元 232726.08元 161153.28元
注：净现值计算（i=6%）
A：787.3*12*（P/A，6%，3）+1418*12*（P/A，6%，17）（P/F，6%，3）+282445.3（P/F，6%，20）
B：1051*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）
C：531*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）

风险分析:
面对如此诱人的投资回报率，我们不得不认真分析一下这种投资方式的风险情况，因为，风险和收益历来是一对孪生姊妹，收益越高，风险越大。

酒店经营状况：在上述收益分析过程中，投资者的收益状况很大程度依赖于酒店的经营状况。酒店式公寓要想有可观的赢利空间，与酒店位置、周边配套设施、酒店管理公司的经营管理水平、旅游季节有很大关系。投资者不妨细想一下：酒店的经营管理机构确有实力达到上述70%平均入住率吗？据笔者了解：在石家庄的酒店行业中，亚太大酒店(五星级)的入住率在酒店经营旺季也才70%左右，而在淡季，一般维持在40%上下；其他酒店，如：河北宾馆，国际大厦，世纪大饭店的经营情况与此相比也相差无几；更何况位于市中央商务区的中国大酒店也在营运筹备中。因此，投资者进行投资之前，应仔细分析该行业的行业竞争态势，确定所投资的酒店能否达到开发商所描绘的收益情况，不能买了房每年还要拿钱来供房，自己又长期不住，那就得不偿失了。

在酒店入住率为40%时的投资收益情况分析：
A方案：380*30*40%*40%-1774=50元/月；
B方案：1536.8+(380*30*40%-1536.8)20%-1774=367.44元/月
C方案：531元/月
如果考虑资金的时间价值（取一年期定期存款利率1.98%）116200*1.98%/12=191.73元/月，则此时的实际投资收益情况：
A方案 50-191.73=-141.73元/月
B方案 367.44-191.73=205.71元/月
C方案 531-191.73=339.27元/月
据此可以计算投资于A方案的投资者的最低期望入住率X（盈亏平衡点）为：380*30*X*40%-1774=191.73；X=43.1%

高价格：仔细了解后笔者发现，这些酒店的一个不言而喻的相似之处，就是相当高的价格。再以上述酒店为例：K户型建筑面积39.16m2，总房价款384200元，建筑均价384200/39.16=9811元/m2，再加上各种手续费、税费、保险费，每建筑平米要达到10000元，而市区内较好住宅小区的建筑均价一般在2000-2500元/m2之间，对于石家庄这样一个中等收入城市，该酒店的价格与北京市内黄金地段豪华商住楼区价格相差无几。

酒店财务状况可信度：在财务丑闻频出的今天，酒店财务报表的真实可信度是投资者进行投资的首选考虑问题。当然，投资者可通过建立业主管理委员会；聘请注册会计师事务所对酒店的财务报表进行核查审计等工作监督酒店的运营。但上述工作需要时间、精力和经验作为保证。如何建立一种“诚信”机制，相互沟通，相互信赖，一直是困扰开发商、投资者及酒店管理公司的一大难题。

税收问题： 由于这种“酒店式公寓”投资项目目前仍属于新生事物，在税收方面未知因素太多。首先是酒店按国家规定以33%交纳企业所得税进行纳税，再进行税后利润的分配；而投资者是按照居民出租住房的方式纳税，还是按经营性酒店的方式纳税，就连开发商自己也并不十分清楚。对投资者来说，如果按个人出租居民住房的方式交纳10%的所得税，税后利润也还是可接受的；但如果按33%的税率征收企业所得税的话，投资收益就不算太大了。

投资商品变现性：假如投资者急需一笔资金，该酒店的变现问题就值得投资者认真考虑。同时，20年合同期满后，该酒店的转让价格如何确定？可能将来酒店的房地产估价值很高，而购买者寥寥无几，出现所谓的“有价无市”现象。因此，提醒投资者谨慎对待开发商信誓旦旦“毫无风险”的保证。

其他问题：在酒店经营管理中，可能会出现形形色色各种各样的问题，这就要求投资者在与开发商签定合同时考虑周到，如：今后酒店经营过程中再次装修的付费问题，由谁付费、如何付费；在利润分配方面，由于每间客房的楼层、朝向、面积的不同，购买价格相差很大，而利润分配是根据整个酒店的经营收入来确定的，这就会导致分配不合理现象的发生，如何减少这种不合理现象，也应引起投资者注意；明确合同的签定对象是开发商还是酒店管理公司，避免今后产生纠纷时，责任不清，开发商与酒店管理公司相互推委的现象等等。

5. 你还见过哪些pua 消费者式的营销方式

pua的基本表现

1、他严重打击了你吗？

现实生活中，明明你很漂亮.出色，在工作和学术上都有很好的表现。对外人来说你是个不错的人，但是，对你的交往对象，常常会受到一些消极的评价，而他否定你的地方，正是你自我认同较高的地方。

2、看他有没有注意你的行为？

比方说，他会问你，“你到哪儿去？”这是怎么回事？”但“pua”你的人该怎么办？当你走出家门时，他会要求你解释，并随时向他报告行程安排，并告诉他你现在的状况。与此同时，他还会给你打电话.给你发一个视频通话，看你到底在干些什么？许多女孩都会误认为，这是男生非常关心自己的具体表现。

但如果出现这种情况，也只能使对方变得更糟。严肃的“pua”，也会担心你在公司里会受人串通一气，所以，不让你上班。

3、对方是否对“爱情”提出了无差别的要求？

比方说，他要求你一定要告诉他你的手机号，否则，你有隐藏的秘密！告诉你：“夫妻之间，应该没有秘密！”同时，也会要求你删除一些男生的电话或者微信。

假如你不删除，你们之间就有问题了，不管怎样，他那样的行为，将会使你与你的朋友分离。

使你们变得孤立，每一次他提出这种无差别的行为，他的理由都是：“我爱你！”或者直接威胁你，如果你不这样，那就是不爱我！

碰到这样的情况，想要摆脱，该怎么办？

1.学会调节自己

要学着把自己的感受放在首位，不要把别人的感受放在首位。

据我所知，许多家教好的小孩子，他们长大后，就会习惯性地把别人的感受.对自己的评价，重视起来，重视起来。

当你还是个孩子的时候，老师和父母都会特别喜欢你，如果你长大了，把这份“感情”放在感情上，那你就是个傻姑娘。这一点是你很容易被别人利用的，因此，你要将自我感觉放在首位！

使你感到不自在，首先反应，不要自寻烦恼，要学会尊重自己的感受。从内心深处去感受，不要去讨好或自责。

2：学着勇敢的说不

任何使自己感到不舒服的事情，似乎什么地方出了问题，而且说话不清，这种情况就很难解决。这时，你要在第一时间勇敢的说“不”。

当你刚开始时，面对威胁和压制时，只说了一句“不”，这才是最有用处的，因为对方会感觉到，你并不“软弱”。接着，他将不再有别的动作，有时，隐忍也成了滋生“pua”的温床。

3：学习借助外部力量

如果你要离开他，他要限制个人自由，你要通知家人，并及时报警！假如你不这样做，你就无法阻止他的暴行。对着"pua"，你就要用最恶毒的方法来面对他，不是逃避，也不指望对方会主动变好，也不为对方解释，只说自己爱我。就算再好的情人和恋爱，也不能霸占你，这只是一种失败的感情，错不在你！

你们自己欺骗自己的忍耐和善良，只会让你们的生活更加困难，要学会记住以下这些“渠道”，朋友.家人，社会，你要知道，不管怎样，你值得拥有一个更美好的生活。

情绪控制者的应对方式

一.“我受不了了，我也没有让你们变好。”

应对方法：不要被他/她所影响，也不要改变自己的计划以满足对方的情绪。这句话讲得很不简单，其实需要我们坚强的毅力，像那个同事发脾气时，无论她做什么，我们都不会管她，让她觉得无聊；例如，我们要学会在“冰窖”里自得其乐，为自己而活，而不受其影响。

二.“我这么帮助你，你想拿什么报答我？”

应对方法：对帮助别人，我们要使他/她清楚地知道，如果你愿意，你就对自己的行为负责，你所做的事，不能算作我。假如他/她苦思冥想去做他/她不愿做的事，我们要告诉他/她不要做，你不想做的就可以说出来。自然地，他/她的行为可能受到了伤害.受了伤害，在说了几次之后，他/她就会知道，他/她无法以这种方式控制你。

6. 集思广益！！！

画面一:建筑工地工人辛勤工作的场面,要求效果震撼
画面二:城市高楼群,要求宏伟大气,视觉版效果好
画面三权:建筑师讲解策划,突现飒爽英姿
画面四:网络培训的画面,突现培训成才的主题
证书只能在语言里体现,至于语言的组织,就要根据你的内容来编排了.
呵呵,创意不够,中规中矩的想法,希望楼主喜欢咯

7. 如何做市场营销

从产品的角度来看，最重要的一件事就是不要去教育消费者而是要尊重消费者。
一家公司的产品如果停留在教育消费者的阶段上，无疑会让公司的营销偏离正轨，在经济上也会带来沉重的负担。这几年也有无数的知名企业因“教育市场”而让公司的资金链断裂，最后导致公司破产的例子也是屡见不鲜。
以产品的角度来看，公司想要理解消费者就必须回到市场。
市场是一个载体，它承载着消费者的期望。有很多的企业在制定营销方案的时候只以行业的数据来作为理解市场的依据，完全是本末倒置。对于公司来说市场永远大过行业，行业是无法代表市场的。
现在大部分的公司对于营销的理解完全是背道而驰，主要体现集中在以下两个方面：
1、过度的去关注竞争对手导致忽略了市场的变化;
2、市场内在的变化往往被忽略，总是表象的去理解市场，常常把营销创新误解为市场的变化。
公司营销的关键是什么呢?是设计与市场、消费者要交换的价值这才是关键。如今公司在做营销方案的时候，对消费者的理解中有三个观点是必须要记住的：
1、注意个体消费者和群体消费者之间的平衡，千万不能因小失大。
2、数据只是提供参考，不能代表最终的选择。
3、要通过切实的去和消费者沟通去不断验证你的判断。
总而言之如何更好的满足消费者的需求是所有营销方案的核心以及根本所在，公司营销的本质也是回归到经营的本身。希望以上信息能对大家有所帮助!

8. 房地产开发营销策划的目录

第一章 制定整体营销策略，为后期分步推广积蓄能量
核心操练术1：做好营销策划是打赢基础战役的前提
一、策划流程：确定项目营销策划总流程是把握全局的第一步
二、形象定位：项目营销策划以形象定位为基点
核心操练术2：细化营销标准步骤。完善营销活动纲领性文件
一、营销计划：针对房地产商品特性制订营销计划
二、部门建制：策划部门的建制与营销计划的实施直接相关
实战兵器示范1：兴业集团万兴现代城项目2009年度整体营销方案
一、销售分析：从年度成交户型来看，80—90平方米户型销售较好
二、营销策略：品牌和大盘概念做支点，形象和口碑做引擎
三、形象提升：景观大道及两大组团带动柏溪新城腾飞
四、推广策略：各组团分别制定相应的推广策略
实战兵器示范2：好来居营销策划报告
一、推广部署：设计符合项目特色的推广策略和推广名称
二、推广主题：新贵之家——新一代智慧型星级酒店式公寓
三、媒体投放：针对内外销市场分别制订媒体投放计划
第二章 预热期——优选蓄客方式，把握开盘时机
核心操练术1：制定项目蓄客策略，奠定开盘客源基础
一、蓄客方式：会员制成为普遍的客户资源管理模式之一
二、蓄客条件：完成预热期九项蓄客必备条件
核心操练术2：综合考察项目进展，制定开盘决策
一、开盘模式：取决于项目前期的客户积累情况和项目规模
二、开盘时机：把握时机，顺市开盘
实战兵器示范1：顺驰滨江·奥城项目推介方案
一、推介前提：开展持续有效的项目开发营销策划
二、推介执行：通过项目推介会提升项目的市场影响力
实战兵器示范2：广兴-君悦上居项目预热期营销推广思路
一、营销思路：针对新老客户进行阶段性营销
二、推广方针：把握三大具体推广要点
三、营销计划：制订开盘营销推广计划
四、营销条件：提升产品品质和管理软实力
实战兵器示范3：开泰·香江漫步项目预热期媒体推广计划
一、推广主题：制定首次开盘前的营销推广主题
二、推广时间：把握媒体推广时间
三、媒体组合：通过多样化的媒体组合推动营销
四、宣传计划：制订媒体推广计划，延续客户关注度
五、推广费用：项目开盘前营销推广费用配比表
第三章 开盘期——细化开盘流程，营造项目热销场面
核心操练术1：精心做好开盘前的准备工作
一、开盘准备：完善开盘三大基础条件
二、开盘决策：解决开盘决策五大核心问题
核心操练术2：有条不紊地进行开盘组织安排
一、开盘组织：设计开盘组织安排的十项内容
二、付款方案：制订能够增强销售力度的付款方案
核心操练术3：制定高效的定价策略
一、整体策略：三大定价策略影响后期销售状况
二、辅助策略：以时点定价策略辅助整体价格策略
实战兵器示范1：博客开元时代开盘活动策划方案
一、活动部署：力求吸纳准客户
二、策划主题：开盘策划凸显氛围
三、解筹策略：制定措施防止客户流失
四、优惠策略：用折扣优惠和礼品派送充分引爆市场
五、现场规划：形成热烈的销售气氛
六、活动流程：完美呈现开盘活动
七、人员安排：开盘当天人员及工作安排
八、筹备事项：开发商需筹备的相关工作事项
九、费用预算：控制总体预算
实战兵器示范2：广州市某楼盘开盘活动策划方案
一、室内活动：增添项目的人文艺术氛围
二、室外活动：以现代时尚的活动提升项目人气
实战兵器示范3：成都市某楼盘开盘活动策划方案
一、媒体活动：邀请电台现场直播，扩大项目影响
二、推广活动：举行宾馆酒会提升项目形象
三、拟订方案：人市前期活动及媒体执行方案
第四章 强销期——注重营销细节，保持热销恒温态势
核心操练术1：策划强销期销售策略，快速提升项目销量
一、强销调整：实现强销需要着力于策划和销售
二、营销策略：把握市场机会，实现项目促销
三、营销要点：细化强销期销售工作开展要点
核心操练术2：制定持续期销售策略，巩固强销期的销售成果
一、制定策略：结合项目销售阶段制定持续期销售策略
二、热销要素：选准十大要素促成产品热销
实战兵器示范1：魏玛假日强销期营销推广计划
一、推广部署：攻破推广难点，强化推广方向
二、推广主题：以健康为主题举办一系列客户体验活动
三、推广安排：借助媒体特点宣传项目优势
四、主题活动：设计针对各类客户和新推楼盘的互动活动
实战兵器示范2：南昌路通城邦持续期营销策略
一、销售计划：选择入市时机，挖掘客户资源
二、活动方案：以客户作为诉求对象设计活动方案
三、推广途径：媒体宣传贯穿于整个活动过程
四、活动方案：完善活动现场各环节的设计和服务
第五章 尾盘期——全面投入尾盘期，为楼盘销售做最后部署
核心操练术1：全面分析尾盘出现的原因和类型
一、营销前提：明辨尾盘类型是做好尾盘营销的前提
二、找寻特征：找寻尾盘滞销的不同特征
三、挖掘原因：挖掘尾盘滞销原因
核心操练术2：准确把握尾盘营销的定位方向
一、全局分析：确定尾盘期营销策划总体思路
二、销售控制：有针对性的销售策划推动市场尽快消化尾盘
三、销售团队：凝聚销售团队的能量开展尾盘营销
核心操练术3：制定精准的尾盘营销策略
一、尾盘定价：根据客观因素调整尾盘的价格策略
二、宣传策略：采用灵活的尾盘宣传策略吸引消费者的关注
三、策略集合：消灭尾盘的策略集合
实战兵器示范1：项目B尾盘销售策略
一、销售背景：前期销售形势良好，后期销售困难重重
二、方案调整：重新调整产品策略、广告策略和公关策略
三、营销启示：找出滞销的真正原因，制订具体营销方案
实战兵器示范2：项目J个性化主题降价分析
一、项目概况：前期销售取得佳绩
二、销售背景：项目、市场、消费者各方面条件不利
三、销售阻力：市场竞争环境和产品因素均具销售压力
四、应对策略：调整客户定位、价格、销售组织、宣传推广策略
五、效果检视：销售状况明显改善
六、注意事项：不能单纯依靠“价格战”

9. 市场细分的依据

用以细分市场的依据可以概括为以下四类。

1.地理变数

按地理变数细分市场就是把市场分为不同的地理区域，如国家、地区、省市、东部、西部、南方、北方、城市、农村、山区、平原、高原、湖区、沙漠等。以地理变数作为市场细分的依据，是因为地理因素影响消费者的需求和反应。各地区由于自然气候、交通通讯条件、传统文化、经济发展水平等因素的影响，便形成了不同的消费习惯和偏好，具有不同的需求特点。比如生活在我国不同区域的人们的食物口味就有很大差异，俗话说“南甜北咸，东辣西酸”，也由此形成了粤菜、川菜、鲁菜等着名菜系。又比如，我国不同地区的人洗浴习惯各不相同，由此形成对香皂的要求也不同。

2.人口变数

人口变数细分是按年龄、性别、家庭人数、生命周期、收入、职业、教育、宗教、民族、国籍、社会阶层等人口统计因素，将市场细分为若干消费群体。例如，可以把服装市场按照“性别”这个细分变数分为两个市场：男装市场和女装市场。如果再按照“年龄”这个细分变数又可以分出七个细分市场：童装市场，青年男、女装市场，中年男、女装市场，老年男、女装市场。杭州娃哈哈在建厂之初，一无资金，二无设备，三无技术力量。正基于此，娃哈哈强调要找准自己的目标顾客。通过对全国营养液市场的调查分析，他们发现：国内生产的营养液，虽然林林总总已有38种，但都属于老少皆宜的全能型产品，没有一种是儿童专用营养液。而这个细分市场有3亿消费者，即使是1/10也有3000万。中国儿童大多是独生子女，是每个家庭的“掌上明珠”，理所当然儿童营养液市场是一个大市场，这个市场的需求尚未得到开发利用，这是一个大机遇、大空档。于是他们作出了这样的决策：与其生产第39种全能型营养液，还不如生产第一种儿童专用营养液，即选择儿童专用营养液这个细分市场作为目标市场，并制定了一套营销组合策略。正因为如此，娃哈哈在经营上取得了很大成功。百事可乐当年之所以能从可口可乐公司几乎独霸的饮料市场夺取近半的市场份额，主要得利于市场细分，发展并开拓了美国“新生代”这一可口可乐没有意识到的市场区域，成为新一代的可口可乐。

英国一家小制漆厂，在投产之前对当地室内装饰用漆市场进行了调查研究，访问了许多潜在消费者，调查分析他们对产品的各种不同需求。然后对市场进行了细分：油漆市场的60%是一个大的普及市场，这个市场对各种油漆产品者有潜在需求，但是，这家制漆厂无力参与这个市场的竞争，因此不予考虑。另外还有四个细分市场：①没有劳动力的家庭主妇市场。这个市场的消费者群的特点是不懂得室内装饰需要什么油漆，但是要求油漆质量好，并且要求油漆商提供设计，油漆效果美观。②油漆工助手市场。这个市场的顾客需要购买质量较好的油漆。替住户进行室内装饰，他们过去一向从老式金属器具店或木材厂购买油漆。③老油漆技工市场。这些主顾的特点是向来不买已经调好的油漆，而是购买颜料和油料，自己调配油漆。④对价格敏感的青年夫妇市场。这一市场消费者群的特点是收入较低，租赁公寓住户在一定时间内必须油刷住房，以保护房屋。因此，这些住户购买油漆，不求质量好，只要比白粉刷浆稍好一点就行，但要求价格便宜。

该厂通过研究，根据自己的人力、物力资源条件，决定选择公寓青年夫妇这一细分市场作为目标市场，并制定了一套营销组合战略：①产品——经营少数不同颜色和大小不同包装的油漆（根据顾客喜爱，随时增加、改变或取消颜色品种和装罐大小）；②分销——分销到目标消费者住宅附近的每一个零售店（该市场地区如果出现新的零售店，立即招徕它订购本厂产品）；③价格——保持单一的低廉价格，没有任何特价（不跟随其他市场的油漆厂家调整价格）；④促销——宣传内容以“低价”、“满意的质量”为号召，以适应目标消费者群的需求（定期变换商店布置和广告稿本，创造新颖形象，并变换使用广告媒体）。

这家油漆厂由于选择了适当的细分市场作为目标市场，制定了相应的营销组合战略，尽管出售的是低档产品，但是适应目标市场的需求，因此取得了很大的成功。

有不少商品，比如服装、化妆品等，消费者性别不同，年龄不同，购买的特点也大为不同。例如不同年龄的女性对护肤品的选择就有明显差异，就我国而言，欧珀莱、可伶可俐、碧柔深受年轻女性的青睐；中年女性则认为大宝是适合自己的洁肤护肤品牌，选择玫琳凯和雅芳的比例也高于青年女性。再者，收入多少、学历高低也直接影响着购买者的购买特点。以香皂为例，根据一些调查资料显示，以两面针、雕牌为代表的国产品牌的消费者学历和收入偏低，夏士莲和力士等国际品牌的消费者收入和学历则偏高一些。

3.心理变数

在市场营销活动中，常常出现这种情况，即在人口因素相同的消费者中间，对同一商品的爱好和态度截然不同，这主要是由于心理因素的影响。市场细分的心理因素十分复杂而广泛，涉及消费者一系列的心理活动和心理特征。主要包括消费者的个性、生活方式、社会阶层、动机、价值取向、对商品或服务的感受或偏爱、对商品价格反应的灵敏程度以及对企业促销活动的反应等。下面我们就其中的部分因素加以说明。

（1）生活方式

生活方式是指个人或集团在消费、工作和娱乐上表现出的特定的习惯。不同的生活方式往往产生不同的消费需求和购买行为，即使对同一种商品，也会在质量、外观、款式、规格方面产生不同的需求。现在，许多消费者购买商品不仅是为了满足物质方面的需要，更重要的是为了表现他们的生活方式，满足其心理需要，如显示身份、地位、追求时髦等。因此，近年来西方国家的企业十分重视生活方式对企业市场经营的影响，特别是生产经营化妆品、服装、家具、酒类产品的企业更是高度重视。还有一些企业，把追求某种生活方式的消费群当作自己的目标市场，专门为这些消费者生产产品。例如，美国有的服装公司把妇女分成“朴素型”、“时髦型”、“有男子气型”三种类型，分别为他们设计和生产不同式样、颜色的服装。

瑞士帝豪手表（Tag-Heuer）定位于高速运动中精确计时的手表。因此这家手表商的全球广告口号是“压力之下，毫不屈服”，并赞助了澳门汽车大奖赛、澳大利亚帆船大奖赛和香港赛马。但并非所有亚洲国家的消费者都有这种精确与运动的生活方式。这家手表商发现中国的企业家没有其他亚洲人那么爱好体育，感觉到它的国际广告对中国人来说可能太体育化，并且太隐晦了，于是这家手表商为中国制作了专门的广告，淡化了体育感，表达更为直接。

生活方式是一个内涵十分丰富的概念，它与消费者的收入、文化素养、社会地位、价值观念、职业等因素密切相关。因此，运用生活方式这一变数细分市场是非常有趣又非常艰巨的工作。但生活方式细分市场并不是不可捉摸的。例如麦卡恩·埃里克森曾这样描述英国人的生活方式：艺术界先锋（喜欢变化），傲慢（传统的，非常英国化），变色龙（随大流）和梦游者（满足于未发挥的潜能）。1992年，广告代理商达西、马休斯、本顿和鲍尔斯出版了《俄罗斯消费者：新视野与营销方法》，它提示了5种俄罗斯消费者：商人，哥萨克，学生，企业经理和俄罗斯灵魂。其中，哥萨克的特点是有抱负、独立的和追求地位，驾驶宝马车，抽登喜路香烟和喝人头马；俄罗斯灵魂则是消极的、害怕选择和充满希望，他们驾驶拉达车，抽万宝路香烟，喝斯米诺夫伏特加。

（2）社会阶层

由于不同的社会阶层所处的社会环境不同，成长背景不同，因而兴趣偏好不同，消费特点不同，对产品或服务的需求也不尽相同。美国着名营销大师菲利普·科特勒将美国社会划分为七个阶层：①上上层：继承大财产，具有着名家庭背景的社会名流；②上下层：在职业或生意中具有超凡活力而获得较高收入或财富的人；③中上层：对其“事业前途”极为关注，且获得专门职业者，独立企业家和公司经理等职业的人；④中间层：中等收入的白领和蓝领工人；⑤劳动阶层：中等收入的蓝领工人和那些过着“劳动阶层生活”的人；⑥下上层：工资低，生活水平刚处于贫困线上，追求财富但无技能的人；⑦下下层：贫困潦倒，常常失业，长期靠公众或慈善机构救济的人。处于不同社会阶层的人，对汽车、服装、家具、娱乐、阅读方面的需求都有较大的差异。

（3）个性

个性是指个人独特的心理特征，这种心理特征使个人与其环境保持相对一致和持久的反应。每个人都有影响其购买行为的独特个性。在区分出不同的个性，并且特定的个性同产品或品牌的选择之间存在很强相关性的前提下，那么个性就可以成为细分市场的心理变数。例如，有些钟表眼镜公司把市场细分为传统型消费者群、新潮型消费者群、节俭型消费者群、活泼型消费者群，等等。

消费者在选择品牌时，会在理性上考虑产品的实用功能，同时在感性上评估品牌表现出的个性。因而很多企业会赋予品牌以个性，以迎合消费者的个性。例如20世纪50年代末，福特汽车和雪佛莱汽车在促销方面就强调其个性的差异。有不少人认为购买福特汽车的顾客有独立性，易冲动，有男子汉气概，敏于变革并有自信心；购买雪佛莱汽车的顾客往往保守，节俭，缺乏阳刚之气，恪守中庸之道。

（4）偏好

偏好是指消费者偏向于某一方面的喜好，比如有的爱抽烟，有的爱喝酒，有的爱吃辣，有的爱吃甜。又例如，一位住在新泽西的Suite小姐，就强烈地偏好一家位于曼哈顿的发廊。为了染发，她每六星期就要来回开上两个小时的车进城，每一趟她至少要花上90美元的美发费用及22美元的停车费。而就在她住家附近的地方就有更方便更便宜的发廊。她就是对让头发获得“正确的”染色服务有强烈的偏好，并执着地认为那家曼哈顿的发廊比起其他能提供同样服务的从业者优良。在市场上，消费者对不同品牌的喜爱程度是不同的，有的消费者有特殊偏好，有的消费者有中等程度的偏好，有的消费者没有什么偏好。因此，企业为了维持和扩大经营，就要了解消费者的各种偏好，掌握其需求特征，以便从产品、服务等方面满足他们的需要。

4.行为变数

行为细分是根据消费者对品牌的了解、态度、使用情况及其反应而将他们分为不同的群体。许多营销人员认为：行为变数是市场细分的最佳起点。

（1）时机

按消费者购买和使用产品的时机细分市场，这些时机包括结婚、离婚、购房、搬家、拆迁、入学、升学、退休、出差工、旅游、节假日等。时机细分有助于提高品牌使用率，提高营销的针对性。如旅行社可以为“五一”黄金周提供专门的旅游服务，文具企业可以为新学期开始提供学习用品。有不少产品如新郎西服、喜临门酒就是时机细分的产物。

（2）利益

利益细分是根据消费者从品牌产品中追求的不同利益的一种分类方法以。美国曾有人运用利益细分法对钟表市场进行研究，发现手表购买者可分为三类：大约23%侧重价格低廉，46%侧重耐用性及一般质量，31%侧重品牌声望。当时美国各大钟表公司都把注意力集中于第三类细分市场，制造豪华昂贵的手表并通过珠宝店销售。惟有TIME公司慧眼独具，选定第一、二类细分市场作为目标市场，全力推出一种价廉物美的“天美时”牌手表并通过一般钟表店或大型综合商店出售。该公司后来发展成为世界第一流的钟表公司。

运用利益细分法时，还必须确定人们在产品种类中寻求的主要利益，有谁在寻求这些利益，这些利益对他们的重要程度如何，哪些品牌可以提供这些利益，哪些利益还没有得到满足，进而进行针对性品牌营销策划。美国学者Haley曾运用利益细分法对牙膏市场行进细分而获得成功就是一例。他把牙膏需求者寻求的利益分为经济实惠、防治牙病、洁齿美容、口味清爽四类。牙膏公司可以根据自己所服务的目标市场的特点，了解竞争者是什么品牌，市场上现有品牌缺少什么利益，从而改进自己现有的产品，或另外再推出新产品，以适应牙膏市场上未满足的利益需要。

（3）使用者状况

许多品牌可以按使用状况将消费者分为曾经使用者、未曾使用者、潜在使用者、初次使用者、偶尔使用者和经常使用者等类型，针对不同使用群体应采用不同的营销策略和方法。市场占有率高的品牌特别重视将潜在使用者转变为实际使用者，例如领导型品牌；一些小企业则只能以经常使用者为服务对象。

（4）品牌忠诚度

消费者的忠诚是企业最宝贵的财富。美国商业研究报告指出：多次光顾的顾客比初次登门者，可为企业多带来20% ～ 85%的利润；固定客户数目每增长5%，企业的利润则增加25%。根据消费者的品牌忠诚度，可以将消费者分为四种类型：专一忠诚者，潜在忠诚者，迟钝忠诚者和缺乏忠诚者。

专一忠诚者：这四个类型中最高的一层，是构成顾客群体的最重要的部分。例如瑞士万用刀的爱好者，他们会不断地告诉他们的朋友和邻居这种刀的好处、用途以及他们每天、每个星期、每个月的使用频率。这些专一的忠诚者会成为品牌的免费宣传者，并不断地向别人推荐。对任何企业而言，这都是他们最欢迎的顾客类型。

潜在忠诚者：顾客高度偏好与低度重复购买的结合，意味着潜在忠诚。例如美国有一个标准的中国食物迷，而且她的住家附近就有一家她很喜欢的中国餐馆。但她的先生却对中国食物不感兴趣，所以她只是偶尔光顾这家中国餐馆。如果该餐馆了解潜在忠诚者的这些情况，就可以采取一些应对的策略。比如该餐馆可心考虑增加一些美式餐点，以吸引像她先生这样顽固的顾客。

迟钝忠诚者：顾客低度偏好与高度重复购买的结合，便形成了迟钝忠诚。这类顾客的购买原因不是因为偏好，而是“因为我们经常用它”或“因为它方便”。大多数经常购买产品的顾客都属于这种类型。比如有人总在一条街上购买日常用品，在另一条街上的干洗店干洗衣物，至于修鞋子，则是就近到自己住家的隔壁。如果能积极争取这类客户，提高产品或服务质量，形成自己的特色，这类顾客就可能会由迟钝的忠诚度转变为高度的忠诚度。

缺乏忠诚者：由于不同的原因，某些顾客就是不会对某些品牌产生忠诚。一般来说，企业应避免将目标针对缺乏忠诚的顾客，因为他们永远不会成为真诚的顾客，他们对企业的发展只有很少的贡献。

（5）使用率

可以根据品牌的轻度、中度和重度等使用者情况来细分市场。品牌重度使用者一般在市场上所占比例不大，但他们的消费量在全部消费量中所占的比例却相当高。营销广告界的巴莱多定律是说，20%的品牌重度使用者的消费量却占该品牌消费量的80%。以啤酒为例，有人曾做过调查，啤酒消费者中，大量消费者与小量消费者各占一半，其中大量消费者的消费量占总销量的88%，而小量消费者的消费量只占12%。又据调查，啤酒的大量消费者多为劳动阶层，年龄在25 ～ 50岁。而年龄在25岁以下和50岁以上为小量消费者。这种细分有助于企业作出相应的对策。

（6）态度

消费者对品牌的态度大体可以分为五种，即热爱、肯定、冷淡、拒绝和敌意。态度是人们生活方式的一种体现，态度决定着成败，也决定着品牌定位。企业可以通过调查、分析，针对不同态度的顾客采取不同的营销对策。例如对抱有拒绝和敌意态度者，就不必浪费时间去改变他们的态度；对冷淡者则应设法去争取他们。