『壹』 谁有古城周边经典旅游地产项目案例
旅游地产的精确定位是什么？
文/潘莹斌 2008.5.18
十年前，当我们提到旅游地产的时候，市场和开发商告诉我们“这只是一个变着法子买房子的概念”，我们一笑了之。因为传世人知道：市场事实和科学理论会告诉我们真相。
今天，经过传世机构以经纬、汪志军、王翔、秦陈虹等为核心的数十位各方面专家历经几年的努力，这本理论化的手册终于诞生了。希望我们占领了一个行业的巅峰。
那么，我们首先认同一些“旅游地产”的前期概念。
房地产变成了地房产，地排序在先，先有大量土地储备，后有开发房产。旅游地产在经历复合地产到概念地产后，进入多元地产系列，正是新地产的导向性标志。
单一地产营销模式变成了整体营销模式。在设定之前，首先要找准定位，提出创意，而后围绕这一创意卖点，在整个项目的全过程（规划、设计、建造、销售与售后服务等）都围绕消费者的需求创意开展营销。这就需要定位术。
这个“术”就是给旅游地产注入“灵魂”。
旅游地产的理论倡导者——经纬告诉我们：要颠覆“地段论”。
房地产的名言“地段、地段，还是地段”——唯地段论，旅游地产则是创造地段，也就是地点定位，即在土地上选取的点——亮点、焦点、热点。这“三点”不一定是地理性坐标上的，而是搜寻出人们心理的“人人心中有，个个笔下无”的需求点来。马来西亚云顶赌场就是一个成功例证；国际“mall”模式已经在改变“唯地段论”学说。“寿光国际蔬菜节”、“湖南怀化国际稻交会”等就是人为的创造出的需求点。
对于经营旅游地产，经纬先生始终强调一点：不是地产经营人，而是人经营地产。那这个卖点，就是找出消费群体中的“需求点”，贯穿进一个全新理念，再引导这种“需求点”变成购买热点。
现在房地产开发功能定位已经达到“四维”，即：时间+空间、封闭+交流、流动+静止、有形+无限。
代之而来的，是各种电子化、功能化、网络化、数字化、图像化等等小区的竞销。这种小区的开发并非是地产商的功劳，而是时代的高科技带来的结果，是高科技引发的人们购买行为的改变。寄托在这方面的开发商，一旦产生消费群体需求换位，生产就会一落千丈。
我们通常把“吃、住、玩、购”称为旅游地产赖以营利的“四把刀”。一般的开发商认为，只要解决了这四个问题，其他问题就迎刃而解。其实，这是一个最大的误区，正如一个人，所有功能都齐全，却没有了灵魂，这个人就没有了存在的理由。旅游地产也是一样，“四把刀”必须要用一个灵魂统一起来，才能发挥其巨大作用。所以，旅游地产定位应是创意为先导，注入“灵魂”为关键，其他都是归附于“灵魂”的手段而已。
旅游地产定位术就是寻找唯一卖点。
大秦策划的定位大师秦陈虹倡导的定位就是要冲破五大屏障：1．只能接受有限的信息；2．消费者喜简烦杂；3．缺乏安全感而跟随；4．品牌印象不会轻易改变；5．原有定位容易因为延伸而模糊。
在旅游地产定位中也存在类似屏障，只不过是变换了名称找卖点。
旅游地产除政府公益性开发、慈善事业开发外，其他开发都存在着明显的功利性。那么，也就存在着广告学中的3S：卖什么？怎么卖？谁去卖？
找出卖点是第一难题，但不是无章可循。
从深厚历史文化底蕴找卖点。如山东省梁山县的旅游开发，最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨，再来个“全国招聘李奎、李鬼”，自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化，蕴藏着无数卖点。任何地点，即在地表上的那个“点”，只要有心去找，就一定能尽如人意。
从未来发展空间找卖点。中国入世后，世界经济、品牌一体化，房地产户型、品味、布局呈世界化。所以，找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点，更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的，但购置房产的人却是流动的。如做桂林“国际旅游物业超市”时，我们考虑的主要是外地客户，重点是港、深、澳客户群及部分外国人。因为这里地势优越，但对当地人而言不是优势，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。正如美国前总统理查德•尼克松说的，领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。
从个性化发展找卖点。任何城市发展都不是千篇一律的，任何花朵都不是绝对一模一样的。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外，商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏，你用什么方法开采出来？露天开采法？斜井开采法？竖井开采法？只不过是方法的不同，个性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，还要看你的慧心功夫。
用超前推断法找卖点。策划旅游地产也要讲3A原则：即超前性、独创性、实用性。如开发一个旅游项目，首先在作完大量调查、历史推论之后，就要得出“它是什么？”“它应该是什么？”的感觉点，然后围绕这一点放大，至少要超前5年或10年的方法去设定它，以避免“佛山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。
用亚文化设定卖点。亚文化不是正统文化，它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支，称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素，有时候的影响力比文化本身还要大。如选择地势、住宅等方面的风水学说，很多人，特别是东南亚一带的人，很相信“风水”会带给自己好运，有些商家也比较看好“风水”学说。往往策划家讲10句，不如易经大师讲1句，有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点，通过这种“潜在精神动力”的启发，很快就能激发出来。
秦陈虹老师还告诉我们，旅游地产策划不同于一般策划的一个不同点就是：倒2:8法则。即旅游地产的成功，50%在于地势与战略定位，30%在于规划、设计，20%在于销售执行。也就是说，前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的，因此称为倒2:8法则。
它也就由此引发了以下几个问题：
◎思维定势上的倒2:8。即我们的创意、战略定位、规划、设计80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2:8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。
◎超越时空上的倒2:8。旅游地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。所以，我们在提倡“经营城市速成法”的同时，也在提倡“旅游地产速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间，浓缩在20%的最后售出上。
◎规划、设计上的倒2:8。与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是固态设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面，重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体，在“人——建筑——环境”三位一体中以人为核心。
把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住：卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。
旅游地产的开发远景走向，是由简单到复杂，由初级到高级，由单一功能向多功能发展。
其规律性如同城市发展的流程：简单的部落→村镇→初始的城市→多功能的城市→综合复杂的大城市→更为复杂的城市群。
很多开发商由于生活、经营、知识层面的有限性，无法驾驭旅游地产发展和复杂科学，这给策划人特别是专业策划人提供了更大的发展空间。
旅游地产开发的是三维空间：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由于开发商、经营者的思维局限，第一步迈出了，第二便处在十字路口，左顾右盼，东张西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中国酒文化城，就是陷入了这种误区。全国旅游地产的半拉工程比比皆是，处在十字路口的房地产开发商也大有人在。
这些只是现象上，本质上反映了主要经营者全局驾驭能力不熟，或者说指挥能力有余，借势、借智、借力等方面不足。而这种经营者又非常自负，听不得别人意见或建议，只能在已设定的误区里越陷越深。
旅游地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则，因地制宜，因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。如安徽舒城县的万佛湖，湖水面积五十平方公里，共有66个岛屿。投资商立足于景点开发，大量投入水上运动，结果几千万投进去，收获却寥寥无几。因为游客太少，搞一个水上项目比赛也不过10万人，几天之后又冷冷清清。如果解决不了聚人的问题，这个地方只能是投资的无底洞。
类似这样的事很多，投资商也不是不精明，但缺乏的是大手笔、大战略的定位设定。如果改为以聚人为本，把卖点放在佛字上，全世界50亿人有20亿与佛有关联，营造一个世界佛文化旅游圣地。现我国注册僧人有18万人，每年开一次国际性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作，很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导，营造“三山五岳一湖（万佛湖）”的概念。
人脉动，钱脉自然动。这个地方很快就变得寸土寸金。在创造景观方面，景观移位也存在着断层现象：对国外景观盲目移植，照样制作，毫不顾中国国情与消费者心态，甚至把国外一些不登大雅之堂的景观也移植过来。理由是：深圳锦绣中华——世界之窗，北京世界公园都移植成功了，我们为什么不能成功？
根据概念先导原则，第一个提出来的是创造，第二个提出来的是复制，第三个提出来的能不能创造价值，就不得而知了。比如，安徽宁国创建一个“世界木屋村”，把中国的木质文化与世界的木屋文化高度融合，尽管是复制的各国木屋文化，但毕竟是第一个提出“世界木屋村”的概念在名称方面占了先机，也就有了市场。
总而言之，旅游地产项目的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。
◎基础条件——旅游特征的自然环境。借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。
◎基础设施——便利的交通与地理位置。旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。
◎专业条件——符合旅游度假的设计方案。开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。
◎资源条件——完善的配套服务与设施。旅游地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
◎法律条件——合法的产权手续与时权保证。合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。
◎管理条件——专业的物业管理与酒店管理。前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。
◎财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系。
◎营销条件——专业的营销推广系统。
◎资金条件——丰富的开发经验与开发实力。
◎网络条件——健全、便捷的交换网络。
准确定位旅游地产，要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在元素上的冲突，寻求和深挖“旅游地产”的唯一元素正是旅游地产定位的原始动机。
潘莹斌
『贰』 景区营销策划的要点是什么
1、知名度是旅游营销第一生产力
知名度是旅游目的地营销的最终目标。西溪湿地距西湖只有5公里，是中国第一个国家级的湿地公园，在《非诚勿扰》放映之前，这里几乎没什么人气。正是这一部《非诚勿扰》成就了西溪湿地，使西溪湿地一夜之间成为人们了解、探寻、游玩的圣地。这一事件很好的印证了，知名度是旅游营销的第一生产力，《非诚勿扰》给了西溪湿地知名度。
2、一个主题多个理由“云上金顶，天下峨眉”，是峨眉山向外传达的品牌形象。峨眉山是一个不以佛教文化为起点，但是却以佛教文化体验为终点的景区。
3、弱化资源的作用资源是一个地方发展旅游业的推动力，但却不是必不可少的，就像一个“丑女”，只要她有足够的内涵，也可以嫁给“帅哥”。对于旅游开发也是如此，一个地方如果有独一无二的旅游资源，那自然是再好不过了，但是如果缺乏旅游资源，不能就因此放弃发展旅游。
4、心理暗示是旅游营销的利器对于中国来说，变化最大的就是人们的生活水平，在这样的情况下，变化最剧烈其实也是人们的思想观念。最初的旅游，人们只是满足于看风景，现在的旅游，人们追寻的是一种心理的享受和心灵的宁静。只有强有力的心理暗示才能让游客为了追寻这一心理预期并趋之若鹜的赶来，所谓的心理暗示就是给游客一个充足的来的理由!
5、注重服务价值的溢价能力高品质的服务已经成为人们评价一个景区、目的地的重要指标了。长影世纪城就是从根本上通过活动、服务、多元化的产品体验，让游客有超值的感受，接受高品质的服务。
6、借势营销是坐火箭借势，也是竞合。既要与项目地周边的资源区隔发展，同时也要借助于项目地周边的知名目的地来宣传自己，给自己创造乘“火箭”的条件，而找一个“手板车”。
7、把单一主题做到极致主题是景区的灵魂，如果景区有多个主题，景区则面临“魂飞魄散”的险境，最终没有一个主题可以被人们熟记于心。作为国内首家欧洲主题公园，格林乡村公园全面整合其文化、艺术和乡村生活元素，铸就了一个世界级的童话田园。将“欧式乡村公园”这一单一的主题演绎到了极致，并取得巨大成功。
8、重视单一旅游因素的激活效应一个景区作为一个整体，是由许多要素构成的，有些景区需要多要素共同发展。如丽江，自身资源丰富，有古城、有雪山;同时，丽江的调性十足，是酒吧和民宿的天堂，是“慢生活”的演绎场所;再者，丽江还有其独有的代名词—“艳遇”，这也是游客来的理由。但也有的景区只是将单一的旅游要素激活。
9、大事件营销促使品牌力激增营销是一个景区的日常工作，只有通过营销才能提升自身的知名度，不断的强化游客对景区的认识。大事件的营销，就是让景区强行吸引游客眼球，并占领游客内心。
10、注重主题氛围的营造一个目的地的氛围，就是这个目的地的“精”、“气”、“神”，是其所要传达给游客的精髓。旅游策划机构通过“九九福路—长寿之路、十道福门—财运之门、千盏福灯—福在其中、万个福字—暗藏福运、百座福像—福星高照”的打造为海坛古城营造了浓厚的“福”的氛围。
『叁』 求一个营销方案：我们店在一个古城，古城要求我们做促销，古城出代金券给顾客，顾客消费后我们拿去和古城
古城这是坑你们啊。不见了4成还怎么做生意。要求顾客现金支付。再不然就是提高茶叶价钱，不管怎么做都是坑。请律师告他们吧。
『肆』 平遥是古城如何营销中国的世界遗产
平遥古城抄是中国汉民族城袭市在明清时期的杰出范例，平遥古城保存了其所有特征，而且在中国历史的发展中为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷。世界文化遗产申报成功的平遥古城为旅游产业的发展提供了千载难逢的历史机遇。平遥旅游产业经历了一个从小到大，由弱到强的发展过程，保持了持续、健康、强劲、快速的发展势头。接待游客人次，门票收入，综合收入都达到前所未有的水平。申遗14年来，平遥古城仅在门票收入上就增长70余倍。且据预计，未来几年平遥县游客人数仍将保持30%以上的高速增长，预计到2020年，年接待游客将达到200万人次。
诺狮李也认为，平遥古城的成功得益于其独特的产品和文化，是典型的卖资源、卖产品的旅游景区。从营销层面而言，平遥古城目前仍存在诸多问题：如缺乏足够的现代营销理念，忽视了景点的宣传促销和优质服务，不重视整体产品的市场营销，忽视了品牌的塑造等。平遥古城要突围发展，在以后旅游发展上必须植入大战略、大思路、大策划，才能在激烈的旅游市场营销竞争中充分发挥自身优势，走的更长更远。
『伍』 广府古城是怎样进行营销
一个地方的营销策划，一般情况下他是不会告诉你的，你在网上也不会查到，如果您认识那的人的话，希望咨询他一下，看看能不能对您有帮助？
『陆』 阆中古城以什么为旅游经营理念
风水古城——四川阆中和云南丽江、山西平遥、安徽歙县一同被国务院确定为“全国历史文化名城”，名列四大古城之中。2004年，又成功跻身于“中国优秀旅游城市”的行列。阆中历史悠久、名人荟萃、科甲鼎盛、古迹众多 、文物璀璨，古城的地理环境、城市选址及建筑布局，融山、水、城为一体，契合传统的风水理论。古城之中，三国文化、科举文化、宗教文化交相辉映，被专家誉为“多元文化和谐共融的典范”。2006年至2008年三年期间累计接待国内外游客达460多万人次，旅游总收入10多亿，然而在2006年前，阆中年接待游客不足30万人次，阆中这座沉睡千年古城再次“复活”，这对四川旅游业来说简直就是一个旅游奇迹，这个景区能开发成功在四川乃至中国旅游界都具有深远意义。是什么让它如此成功？ 以下将从景区开发、经营管理、核心竞争力打造、线路设计，商业模式、盈利模式做简单解码。
解码一：体制创新是成功的保障
“政府主管，企业运作，政府营造环境，企业经营市场”，这是阆中市政府为开发阆中旅游，而实施体制创新策略。在05年底，阆中市政府成立四川阆中名城经营投资有限公司,以下简称“名投公司”，市长任董事长、分管旅游的郭宗海副市长任总经理，公司对古城进行独家开发经营，整体规划、市场化运作。使古城的所有权和开发权、经营管理权相分离，名投公司设立两个职能部门，经营部和投资管理部。经营部负责古城旅游的经营管理，制定营销计划、策划执行古城内的活动、销售网络建设等；投资管理部负责融资和古城资源调配等。后来被业界称“阆中模式”。这是对国有旅游资源，政府经营的一种突破，也是对旅游开发方式的突破，政府成为指导者、协助者，企业成为古城开发的主导者，这体现了当地政府在发展旅游业上的一些观念和体制上有益尝试。对四川后来的旅游风景区的开发起到了非常大的典范作用。
解码二：重视市场调查，产品配置顺应市场
“名投公司”，在开发阆中古城之际，正是我国旅游从自然观光向休闲度假旅游快速转型之时，国内大量以自然资源为主要卖点的景区，经营日趋艰难，人们已经不满足于简单的“走马观花”赶路型旅游了，而是更喜欢在旅游的过程中使身体和身心得到放松。
如何开发阆中古城，古城以什么样的形象面对市场，通过对国内外许多古城、游客做了大量的调查，对本地主要市场的需求做了详细的分析（当时的他们的市场策略是先做成渝两地市场，在成熟后将营销模式复制到其他市场中），他们发现成都、重庆旅游需求潜力和欲望相当大，两地城镇居民的旅游消费呈典型的休闲度假特征，因此，在后来的项目设置、引进、古城资源的组合上就基本按照市场的需求来设置。
在节目设置上，白天有张飞巡城、巴象鼓舞、复古马车、秀才中举、阆中傩戏、坐游船游江等，夜间有皮影戏表演、民歌对唱、放河灯祈福、街头艺人、更夫打更等，坐在有着2300多年的古城里，感受跨越时空的错觉，丰富的消费体验让人流连忘返。
常规旅游销售线，名投公司选取古城几十个景点最具特色的景点组成套餐，以套票的形式打包销售，根据游客的消费需要，分为三种，其中“贡院+张飞庙+华光楼+民俗会馆”最受游客喜爱，为了更好的让游客游览阆中，以阆中作为目的地旅游，设计出阆中古城一日游产品线、阆中古城+锦屏山+嘉陵第一江山二日游产品，作为旅游线产品，设计出阆中+剑门关、阆中+仪陇、阆中+广安等产品，点面结合，多种方式推介销售阆中古城。
解码三：科学规划，策划设计独到
“谋定而后动”，对于景区开发更是如此，为了更好的释放古城资源能量，“名投公司”通过考察最后确定北京绿维创景旅游规划公司为阆中古城做规划，遵循“修旧如旧，保护古城风貌”的原则，与古城风格不相符的建筑一律拆除，对古城内经营业态做规划调整，恢复古代街市风貌，同时恢复古城原有已经毁坏建筑。恢复修建了中天楼、火神楼、风水文化博物馆等。投入资金全面翻新古城街区街面石板路，再现古城古街风貌。
引进经过市场考验过后具有一定生命力的项目，引进后又就地改进创新，为了盘活古城沿江的土地资源，通过招商，引进上海大众地产、浙江东海置业等地产企业，根据规划统一部署，沿江修建了“中华阆天城”、“城南天下”、“嘉艺广场”，不仅改善了古城沿江风貌，而且成为游客休闲新场所。
解码四：凸显核心竞争力，提炼推广口号
阆中水绕三方，山围四面，嘉陵江绕城而过，呈一个巨大“U”字型。 风水理论的青龙、白虎、朱雀、玄武四象俱全，被专家称为传统风水理论的典型模式，古城棋盘式建筑风格，是完全按照唐代天文风水理论的一座城市，被誉为风水古城，被确定为中国风水观光旅游目的地，2300年的历史积淀，多种文化交相辉映，保存完好的1.78平方公里的古城区，是目前中国四大古城还生活居民的唯一古城，被专家喻为活着的“古城”，（其他古城多是商业经营为主，基本没有当地居民居住）。
阆中新城与古城有多条街道和马路相连，是一座没有围墙的古城，由于当地政府的保护，古城既有历史的沉淀的烙印，同时充满了现代气息。结合阆中古城的特征，提炼出“天、地、人·古韵遗风 山、水、城·风情阆中”作为阆中古城的营销口号；，巧借唐代大诗人杜甫名句“阆中盛事可断肠，阆中城南天下稀”作为提炼形象口号，阆中天稀，与四川境内其它景区构成“峨眉天下秀、青城天下幽；剑门天下险、阆中天下稀8221; 凸显阆中古城核心竞争优势。体现资源的稀缺、稀有，是人们寻幽访古、休闲旅游的绝佳去处。
『柒』 丽江古城内餐饮怎么营销
你要交朋友吗？约起来