尾盘营销方案

『壹』 县城房地产尾盘促销搞什么样的活动好

你要看最后的几套，老板是想快速走货，还是慢慢卖。快速走货，就做特价/总经理特价房促销喽。

『贰』 房地产尾盘促销怎么做更快

最快的方式就是降价，如果不好直接降价，就送车位或者装修，减免管理费之类的，其他的什么都是假的，现在购房者都精明的很，没有实际优惠谁都不上当

『叁』 尾盘的销售策略

当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候，销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态，这个时候项目即进入尾盘期。
当然项目前期定位得好，规划设计做得好，策划做得好，尽可能避免尾盘的出现，那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平，能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角，屈指可数。
因此尾盘的营销与处理非常重要，开发商的大部分利润沉淀其中，从辨证的角度来看，后期沉积下来的既是“垃圾”，可是“精华”，如果对其束手无策，它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”；如果你前期规避或后期玩转过来，那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题，其除了市场变化大层面的因素（如经济危机或不景气等）之外，主要来源于技术层面，如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向，尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题，还有户型内部设计是否协调，功能分区是否合理。再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当，或产权问题、资金问题等纠纷，导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证，北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、烂尾盘。
在营销过程中，出现了尾盘，但还是有很多开发商会犯开一些通病，不能保持清醒的头脑，去整合资源，清除“虚火”，彻底实现“自我清盘”。1、不愿降价，认为皇帝女不愁嫁，死活硬撑，期待市场再现高潮，一举解套。结果跟股票一样，越套越牢。
2、打“保留单位”牌，起先用这一招可能会有效果，但久而久之，市场已适应了，这也就成为了“废招”。
3、观望，新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”，一鼓作气将其消化完毕。福田中心区的××雅苑，正是如此。
4、停止广告，依赖自然销售。与很多开发商接触，到了尾盘该花广告推广费之时，他们反倒非常谨慎，心里总是掂量着，迟迟不敢下手，你只能干着急。
5、忽视销售管理，轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时，处处显示售后服务的人文关怀，反而到了尾盘，特别是入伙以后，反倒处处出现售后报务的漏洞，很多细节没做好，客户投诉也就多了，在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
遇到以上的做法，只能认为“结”往死里打，能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”，需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价，结合适当的理由自圆其说，说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品，市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位，改良产品，缩小门槛，与目标客户群接近，让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广，使尾盘动起来，所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”，很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手，为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。项目之间的销售互动以及客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整，使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力，以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理，目前已售完。
7、客户口碑传播。通过各种奖励措施，如送现金、送管理费、减免首期等，调动老业主的积极性，让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内，通过奖惩制度和紧逼政策，把任务压到每个销售员手中，让其动脑筋，想办法，找客户，找关系网等等。

『肆』 国内房地产营销策划人士经常用的专业网站有哪些

就是人家卖剩了的不想卖了或是卖不动了，，你就帮忙卖。。一般来说有的就是重新包装出售，有的就是直接销售人员入驻进行代理，你的问题问的比较模糊，不好回答

一、尾盘的定义
尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
二、尾盘的市场地位
目前消费市场对尾盘并没有一个正确的认识，甚至还存在一定的排斥心理，常将‘尾楼’与‘烂尾楼’混淆，觉得尾盘就是非常不好的房子。
除了各种自身条件有限以外，其实尾盘具有两大特点：
一是绝对的现房，客户可以直接看到房子，实地检验房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧；
二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力，经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。
之所以大多数的置业者认为，尾盘是别人挑剩下的，是户型朝向不佳、设计落伍、布局不合理的房子，其原因：一是开发商不愿再出资作宣传，消费者很难辨认尾楼和烂尾楼的区别；二是开发商选择中介公司代理时，一级代理公司大多只考虑代理新盘，尾盘自然不在他们的注意范围之内。多数的尾盘就被分散给小型代理公司或是任其空置，这些小型的代理公司接手后，本着卖一套收一套钱的心态进行销售，没有从根本上正视和去寻找解决尾盘的方法，更没有去引导消费者正确看待尾盘。这种做法的结果就是事实上尾盘并不被市场真正消化。
所以尾盘的问题并不完全在项目本身，更多的原因是客户获得尾盘的信息来源匮乏，致使不能正确认识尾盘。
三、尾盘营销方式
1、巧妙降价
谈到尾盘营销不可避免地要提到“降价”这两个字，尤其对于一些急于变现的开发商来说，降价便成了唯一的方式。但降价也有许多技巧，如果只一味降低单位售价，有可能会适得其反。一味的大幅度降价可能会一下子让市场认为该物业出了严重质量问题，这样不仅给已购的客户利益和精神上带来沉重打击，更损害了开发商的市场形象。这样壮举不仅不会推动销售进度，反而会让该项目陷入了进退两难的尴尬境地。所以尾盘降价策略要采取更具人情味的方式，就是所谓“隐性降价”，如降低首期款、送精装修、送物业管理费、送花园、送绿化、为客户提供更周到便利的服务等等。
只是在目前日趋成熟的市场下，客户更加理性，各新盘也大力推出各种降价花招，到了尾盘阶段依旧使用这种招术未免让人感到不实。所以，尾盘营销是需要组合拳的。价格降到一个合适点后配合更多的实实在在的服务才能让客户认识到尾盘的价值与实惠并为其买单。因此可以得出以下第二点方式。
2、重新定义市场
尾盘需要重新定义市场、重新界定客户群，同时在可能的情况下对产品进行改进都会成为配合降价解决销售的方法。
首要工作是找出每一套房源的问题点，再有针对性的寻找解决方法，不仅会起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定义市场，一般必须对产品进行改进，但住宅产品的特性是现楼阶段进行改动困难程度很高，虽然复式可以改为平层，小面积打通可以改大，但更多的情况是改进的可能性几乎微乎其微。所以在重新定义市场时，要在软性改进上多下工夫。
以光谷片区最具人文气质的楼盘谓语城为例，其正处于尾盘阶段，在大多数房源几进清零时，阁楼产品几乎没有客户问津，或一看而去。成为影响该项目顺利清盘的壁垒。
谓语城采用坡屋顶设计，阁楼室内屋顶为尖顶，层高最高点为5米，最低点为2米，对于居住来讲，缺乏亲切感与安全感，购买客户难以接受;另外阁楼面积较大，单价较高。根据房型和景观差别，单价在6800元/平米左右，面积在98-120平方米之间，这样算来哪怕一套最小最便宜的也要68万以上，总价过高，客户接受抗性极大。
万般踌躇之中，对购买客户进行成交分析，在与前期已购买阁楼的业主沟通的过程中，意外的发现一位年轻客户在客厅里竟然打造了个“跃层”，将客厅5米的层高划分成了上下两层，既增加了使用面积，丰富了功能空间，又可张扬年轻人的生活个性。
经过启发，立刻与工程部针对改造可行性进行了沟通分析，在确定建筑承重和施工工艺都不成问题情况下，展开了以“一层价格，二层生活”为主题的阁楼户型的短期推广。在销售过程中，聘请专业设计、施工公司为购买客户提供专业设计和装修预算（跃层改造，施工加材料每平方米控制在400-500元左右，在客厅加个20左右平米的跃层空间仅在8000-10000元，面积由98平米增加到120平米以上。），大多数客户都为之怦然心动，甚至吸引了不少本来欲购买90-100平米的客群。凭借实用、适用及个性鲜明的产品主题和超高附加值大大超越了同类竞争产品，使得谓语城在尾盘阶段也销售得相当精彩。
3、宣传推广的精准实效
要认真分析每套单元的潜在客户构成，再进行针对性的推广。现房的目标客户大多就在项目的周边，所以我们就没有必要在大众媒体进行宣传，主要采用路牌、户外、横幅等方式吸引周边客户前来看房，并在他们经常出入的地方举办促销活动，这样可以以最低的广告费，取得最好的销售业绩。
在宣传内容上不能再以唯美抽象的概念进行宣传，重要的是将现房优势表现出来，此阶段的宣传内容一定要以亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，主题应着重表现在 “家”上。包括我们的宣传工具所表现的内容，更多的应该是使用说明书和质量保证书，而不是华而不实的楼书。另外一个不能忽略的重要媒体是我们的老客户，因为他们的口碑是项目最好的传播方式。所以一定要注重与老客户情感的沟通，经常举办一些答谢会、睦邻活动等，会得到意想不到的收获。
4、销售团队的管理培训
项目进入尾盘阶段，销售团队难免人心涣散，此时加强团队的管理，提升置业顾问销售信心是非常重要的。坚决杜绝在营销中心内部宣传负面信息，诸如“肯定卖不掉”“房子太差”“提成太低，懒地卖”等等消极情绪。 遏止消极情绪在售楼部内部的传播，重点整治一些负面典型，是销售经理事先需要解决的核心问题。但是，要让销售人员对于尾盘仍旧保持积极向上的态度，首先需要给他们一个充分的理由相信产品是优秀的。
任何事情都具有两面性，诸如多层产品的顶楼一样，尽管闷热、容易漏水，但是却有视野开阔、空气清新、无压抑感等优势，就看如何点石成金。
首先，销售人员改变观念，剩余房源是“保留的房源”，而不是“还剩下的房子”；是“别人买不起的房子”，而不是“不想买的房子”，对这些保留房源充满自信。
其次，进行强制性培训活动，统一口径，说明这些保留房源的来历，并使客户相信。
所谓“兵来将挡，水来土淹”，销售也一样，成功的销售人员总是想客户之所想，说客户之所说，把客户担心的问题都解决了，具备购买力的客户就没有理由不下定了。

『伍』 关于房地产的营销策划--请专业人士帮忙

就是人家卖剩了的不想卖了或是卖不动了，，你就帮忙卖。。一般来说有的就是重新包装出售，有的就是直接销售人员入驻进行代理，你的问题问的比较模糊，不好回答

一、尾盘的定义
尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
二、尾盘的市场地位
目前消费市场对尾盘并没有一个正确的认识，甚至还存在一定的排斥心理，常将‘尾楼’与‘烂尾楼’混淆，觉得尾盘就是非常不好的房子。
除了各种自身条件有限以外，其实尾盘具有两大特点：
一是绝对的现房，客户可以直接看到房子，实地检验房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧；
二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力，经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。
之所以大多数的置业者认为，尾盘是别人挑剩下的，是户型朝向不佳、设计落伍、布局不合理的房子，其原因：一是开发商不愿再出资作宣传，消费者很难辨认尾楼和烂尾楼的区别；二是开发商选择中介公司代理时，一级代理公司大多只考虑代理新盘，尾盘自然不在他们的注意范围之内。多数的尾盘就被分散给小型代理公司或是任其空置，这些小型的代理公司接手后，本着卖一套收一套钱的心态进行销售，没有从根本上正视和去寻找解决尾盘的方法，更没有去引导消费者正确看待尾盘。这种做法的结果就是事实上尾盘并不被市场真正消化。
所以尾盘的问题并不完全在项目本身，更多的原因是客户获得尾盘的信息来源匮乏，致使不能正确认识尾盘。
三、尾盘营销方式
1、巧妙降价
谈到尾盘营销不可避免地要提到“降价”这两个字，尤其对于一些急于变现的开发商来说，降价便成了唯一的方式。但降价也有许多技巧，如果只一味降低单位售价，有可能会适得其反。一味的大幅度降价可能会一下子让市场认为该物业出了严重质量问题，这样不仅给已购的客户利益和精神上带来沉重打击，更损害了开发商的市场形象。这样壮举不仅不会推动销售进度，反而会让该项目陷入了进退两难的尴尬境地。所以尾盘降价策略要采取更具人情味的方式，就是所谓“隐性降价”，如降低首期款、送精装修、送物业管理费、送花园、送绿化、为客户提供更周到便利的服务等等。
只是在目前日趋成熟的市场下，客户更加理性，各新盘也大力推出各种降价花招，到了尾盘阶段依旧使用这种招术未免让人感到不实。所以，尾盘营销是需要组合拳的。价格降到一个合适点后配合更多的实实在在的服务才能让客户认识到尾盘的价值与实惠并为其买单。因此可以得出以下第二点方式。
2、重新定义市场
尾盘需要重新定义市场、重新界定客户群，同时在可能的情况下对产品进行改进都会成为配合降价解决销售的方法。
首要工作是找出每一套房源的问题点，再有针对性的寻找解决方法，不仅会起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定义市场，一般必须对产品进行改进，但住宅产品的特性是现楼阶段进行改动困难程度很高，虽然复式可以改为平层，小面积打通可以改大，但更多的情况是改进的可能性几乎微乎其微。所以在重新定义市场时，要在软性改进上多下工夫。
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谓语城采用坡屋顶设计，阁楼室内屋顶为尖顶，层高最高点为5米，最低点为2米，对于居住来讲，缺乏亲切感与安全感，购买客户难以接受;另外阁楼面积较大，单价较高。根据房型和景观差别，单价在6800元/平米左右，面积在98-120平方米之间，这样算来哪怕一套最小最便宜的也要68万以上，总价过高，客户接受抗性极大。
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在宣传内容上不能再以唯美抽象的概念进行宣传，重要的是将现房优势表现出来，此阶段的宣传内容一定要以亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，主题应着重表现在 “家”上。包括我们的宣传工具所表现的内容，更多的应该是使用说明书和质量保证书，而不是华而不实的楼书。另外一个不能忽略的重要媒体是我们的老客户，因为他们的口碑是项目最好的传播方式。所以一定要注重与老客户情感的沟通，经常举办一些答谢会、睦邻活动等，会得到意想不到的收获。
4、销售团队的管理培训
项目进入尾盘阶段，销售团队难免人心涣散，此时加强团队的管理，提升置业顾问销售信心是非常重要的。坚决杜绝在营销中心内部宣传负面信息，诸如“肯定卖不掉”“房子太差”“提成太低，懒地卖”等等消极情绪。 遏止消极情绪在售楼部内部的传播，重点整治一些负面典型，是销售经理事先需要解决的核心问题。但是，要让销售人员对于尾盘仍旧保持积极向上的态度，首先需要给他们一个充分的理由相信产品是优秀的。
任何事情都具有两面性，诸如多层产品的顶楼一样，尽管闷热、容易漏水，但是却有视野开阔、空气清新、无压抑感等优势，就看如何点石成金。
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『陆』 求楼盘尾盘促销广告语

先有策略

后有广告语

『柒』 新楼盘的尾盘有什么好方法销

楼主您好
尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时,所剩余单位的统称。

对于开发商来说,绝大部分尾盘都是沉淀的利润,尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。对于地产项目而言,真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人,而是事先嗅知问题、规避问题并化解问题于无形的人;前者事倍功半,后者事半功倍。

(一)上策:惟有善始、方能善终,把尾盘消灭在前期是最高境界

1、产品方面。打造优质产品，把尾盘消灭在图纸上。

2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品,在项目入市前做好应对策略,优劣搭配、销控严谨,将此部分产品逐批、坚决、混搭推出,通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。

(二)中策:营销诊断+精细营销

虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势,但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生,就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在:房源卖乱了、价格定位失误了,没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。

1、分期开发的大盘,新房源带动老房源,通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。

2、聚合资源,整体放盘。同期开发楼盘数量较多的大型开发商,每个盘剩下几十套,盘多了可就是几百套,此时可将房源、推广、促销等多方面因素进行整合，开设尾盘超市,将尾盘进行整体包装与销售。

3、根据产品状况找出优势所在,重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼,尽管冬冷夏热、爬楼烦累,但却也视野开阔、空气清新,可以针对青年置业者大力促销。

4、改进、优化产品,包括硬件与软件。要在软件改进上多下工夫。例如大幅度改善楼盘整体品质,增加配套服务、入学指标、优化景观环境、物业提升等。

5、小版面、高频次广告推广模式。尾盘期虽然没必要在广告传播上大举投入,但是充分发掘一些性价比高的小版面,其实是非常有效与划算的。

6、口碑传播与客户关系营销(俗称“客带客”)。任何一个楼盘到了交房入住期后,最不能忽略的就是已经成交和入住的老客户,因为他们的口碑是项目最好的传播方式、最重要的推广媒体,他们的一言胜过我们的万语。在服务好他们、联络好感情的基础上,通过各种奖励措施,如送礼品、送现金、送管理费等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”为楼盘扫尾做出贡献。

7、相当部分存量尾盘都已是交房后成为现房的产品。现房的一切优势就是尾盘的优势。①市场中总会有“急需”购房者,如拆迁、婚嫁等,即买即住绝对是此时的第一卖点;②若对社区物业水平很有信心可以卖物业、卖体验;③若社区中人群素质较高,那卖人群、卖邻居,有些人特别认这个。

8、借助大势,寻求新的增值性卖点。例如:市场宏观供应量走低、城市规划走向转移、城市大型配套建设(公园)、干道开通等等,这些都将对楼盘销售产生较大的影响。宏观大势是最能够推动楼盘升值潜力和投资价值大幅度上扬的因素,适当的炒做与跟风都将促进尾盘的顺利消化。

(三)下策:价格战

没有卖不出的住宅,只有卖不出的价格。

1、存量不多的、急于回款的,可以显性降价、特价出击；

2、大部分尾盘不宜采取整体降价打折的方式,必须针对不同产品制定差异明显的折扣;

3、高价高折。按照操盘规律,一般正常操作的楼盘卖到后期,注定会产生部分高价单位。针对尾盘,我们可以比照高价单位甚至楼王来定价,然后推出撼人的折扣,此法尤其适合高品质楼盘中的大户尾盘;

4、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低或代垫首期、送装修、送家私家电、送物业费、送会所消费卡、送花园、送车或送配房、送创业基金等等。

(四)他策:特殊方式

1、顶债。这一招开发商用得最多,好多卖不动的都顶工程款、材料款了。

2、抵押给银行,套现部分款项后用于其他项目周转。

3、低价格团购形式转销给其它开发商做回迁房使用。

4、租赁方式。闲着也是闲着,实在卖不出,不如先租着。
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『捌』 房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

一、服务特色化销售

从细节上做到让客户感动，使得客户在情感和价专值的认同基础上属不自觉地为楼盘做宣传；扩大客户源，提高客户成交率；丰富项目品牌形象和发展商企业形象。

1、售前服务：

（1）客户初次拜访，寄手写贺卡表示感谢。

（2）付订金，成交等不同阶段，根据不同情况，采用寄贺卡，赠送小礼品等形式重复感谢客户。利用丰富的专业知识，提供全面详细的房产咨询。

2、售后服务：

（1）编制客户档案(客户生日寄贺卡,根据客户爱好组织活动等)。

（2）提供各项家政服务咨询。

（3）提供装修咨询。

二、定价思考

1. 根据市场情况制定合理的销售价格；

2. 周边竞争楼盘的市场价格参考（竞争市场 — 推出房源量、房源组合、入市价格） ；

3. 安全性考虑，形成合理的价格走势。

『玖』 房地产销售认筹期，公开期，强销期和尾盘期分别是什么意思

房地产认筹期，就是开发商没有取得销售许可证的时候，采取的一种前期营销手段。

房地产公开期，指开发商已取得销售许可证，可以公开向普通大众销售房产。

房地产强销期，开发商这个时候会大力策划举行推广活动和方案，加强促进楼盘的销售。

房地产尾盘期，指楼盘项目大体销售（一般到项目销售80%以上）基本结束，剩余小部分房源的销售阶段，一般到了尾盘期优惠额度会增加，但房源也较差。

(9)尾盘营销方案扩展阅读

房地产销售的特点决定了房地产市场营销过程中要运用促销组合策略，而确定促销组合策略是整个市场营销的关键环节。

房地产销售的特点有以下三个：

1、房地产销售方式多样

从获得土地使用权开始，可以用卖楼盘、卖项目、卖期房、卖现房等方式进行销售。此外，房地产销售时还可以采用保值法、入股法、微利法、折扣法等方式。

2、房地产销售周期长

从获得土地使用权时起，直至楼房建成竣工，整个房地产建设过程中每个时间都是销售时间。销售过程时间跨度大、周期长，是其他商品销售过程中所罕见的。

3、房地产销售工作复杂

房地产销售涉及面广、关联因素多，在运作过程中进行与之相关的市场调查、市场预测，确立产品策略、促销策略、价格策略，以及所涉及有关部门、政策等环节，较其他商品复杂得多。[2]