Ⅰ 大型超市和小型连锁超市经营策略有什么不同
近年来，随着经济发展和人民物质水平的提高，在商品零售领域，根据人们消费习惯的变化细分出了大型超市和小型连锁超市两种截然不同的业态形式。
从现象上看，大小型超市面积大小不一、选址偏好不一、人流量大小不一，各自衍生出多种不同的营销策略。本人研究认为，营销的出发点一定是充分结合大小超市的自身特点、经营成本以及收入结构，让优势特点更加突出，或是弥补经营成本和收入结构短板，让长处更长，规避短板。
因此，本文先介绍大小型超市各自不同的特点，通过特点解释经营成本和收入结构的差异，最后阐述二者如何利用不同的营销策略达到优势最大化的目的。
一、大型超市和小型连锁超市的特点
（一）从面积看
大型超市单店面积一般均在数千至上万平米，小型连锁超市面积一般在1000平米以下；
（二）从人流量看
大型超市一般作为城市综合体的一部分，具有人流集中、人流高峰持续时间长的特点，同时在店人数一般在千人左右；小型连锁超市人流量高峰与上下班高峰时间吻合，其他时间人流量较为平稳，同时在店人数一般为30人以下。
（三）从商品种类看
从商品种类看大型超市商品种类丰富，除了快消品还有耐用品包括食品饮料、日用品、家电、服饰、化妆品等；小型连锁超市商品种类较为单一，基本是快消品，如食品饮料和日用品。
（四）从便利程度看
大型超市一般选在城市中心、区域中心或交通枢纽，小型连锁超市一般选在成熟居民区。因此，大型超市一般需驾车或乘坐公共交通工具，小型连锁超市更加便利，步行即可。
（五）从需求弹性看
大小型超市商品种类和便利程度各不相同，造成客户对大型超市需求弹性较大，对小型连锁超市的需求刚性较大。简言之，客户去大型超市的频次低，去小型连锁超市的频次高。
二、经营成本不同
在不考虑大小超市规模区别的情况下，经营成本主要指单位成本。大致分为五个方面：单位进货成本，单位面积装修成本，单位面积租金成本，单个员工成本，单位面积水电及物业成本。
（一）进货成本
大型超市和小型连锁超市信誉度都比较高、货品周转速度快，因此议价能力上差异不大，单位进货成本均较低。
（二）单位装修成本
大型超市为一次性装修，因装修面积大，单位面积的装修成本可以经过谈判取得较大幅度的优惠。小型连锁超市多点开花，且装修普遍比较精致，单位装修成本较大型超市而言优势不明显，甚至更高。
（三）单位面积租金成本
大型超市面积大，单位面积租金较低，同时某些外资零售巨头，往往通过自建销售门店，一次性投入较大，但后期成本较低。小型连锁超市一般开设在居民区附近，随着居民区成熟度提高，单位面积租金成本也水涨船高。
（四）单个员工成本
在生产资料没有革命性进步的情况下二者员工生产力没有区别，因此单个员工成本付出的成本差别不大。
（五）单位面积电及物业成本
二者同为商业业态，差异不大。前三项成本中，小型连锁超市的成本略高于大型超市，后两项基本持平。
大小型超市的上述特点，导致二者收入的结构出现了差别，进而导致二者的营销策略上出现了差别。
三、收入来源
（一）商品销售利润
商品销售作为超市的主营业务，不论大小，均是其利润的主要来源。大型超市进货价格、装修成本和门面租金成本都较低，因此单品利润相对较高。小型连锁超市进货议价能力与大型超市相当，但是同档次的装修成本和门面租金成本高。因此小型超市商品售价普遍比大型超市略贵。大型超市进货价格、装修成本和门面租金成本都较低，因此单品利润相对较高。小型连锁超市进货议价能力与大型超市相当，但是同档次的装修成本和门面租金成本高。因此小型超市商品售价普遍比大型超市略贵。
（二）进场费
一是商家直接向超市缴纳进场费；二是超市与商家进行利润分成。大型超市更易于收取进场费。大至微信、支付宝等服务类商家开拓扫码付费业务，小至各种生产型商家进驻，如饮料、食品商家开拓市场，一方面请顾客试吃，另一方面要给超市交进场费。小型超市受场地面积限制、人流量限制，商家进驻的意愿不强，因此商品类商家进场费很难收取。但是小型超市大多开设在居民点附近，可以开辟便民服务，因此可以收取手机、公交卡、水电气费充值等业务的进场费用。
（三）广告费
大型超市一般会在显眼处设置广告位，以便商家投放广告。因大型超市人流量大，广告投放效益较好，能吸引到较多商家投放广告。小型超市受场地面积限制、人流量限制，商家进驻的意愿不强，因此广告费很难收取。
（四）摊位租金
大型超市的摊位租金分两种情况。一是超市内部开辟的摊位，如进口食品、高档烟酒茶等。二是超市外围开辟的摊位，如服饰、餐饮等。小型超市主要受制于场地面积，能用于出租的摊位很少或者没有。小型超市主要受制于场地面积，能用于出租的摊位很少或者没有。
（五）其他业务
大型超市可以开展停车场收费业务等；小型连锁超市可以开展早餐、工作午餐、代收快递等业务等。
大小型超市外在特点的不同客观上造成二者经营成本和主要收入来源不同，两种业态各有优缺点。为了发挥优势、弥补短板，二者展开了多种不同而精彩的营销策略。
四、营销策略
（一）低价
1.具体做法大型超市因单位商品经营成本比小型连锁超市而言有优势，因此大型超市可以采取普遍低价的定价策略来吸引顾客。久而久之，待其优质低价的口碑传播开，客流量的增加将有助于提升其销售额。
2.大型超市低价策略主要是适用于大型超市，因其经营成本优势，有足够的利润空间让利给顾客。
3.小型连锁超市小型连锁超市的经营成本优势不明显，因此应更加注重优质，而非低价。若要获得与大型超市同样的定价优势，则在其开业前就应具有清晰战略定位和目标客户群体定位。可在装修成本、门店位置选择上选择次一等的标准，从而争取更低的定价机会。小型连锁超市的经营成本优势不明显，因此应更加注重优质，而非低价。若要获得与大型超市同样的定价优势，则在其开业前就应具有清晰战略定位和目标客户群体定位。可在装修成本、门店位置选择上选择次一等的标准，从而争取更低的定价机会。
（二）促销
1.具体做法采用更加高频次和力度更大的打折活动提高销量。客观上能够给顾客带来超市经常促销的直觉，可以直接影响到客流量，进而产生良性循环。
2.大型超市促销策略的基础和前提是商品种类多、货物总量大，客流量大。因此大型超市的优势更加明显。
3.小型连锁超市小型连锁超市单店客流量小，货物总量小、商品种类少，做促销活动的局限比较大，即使促销，力度和规模也无法与大型超市抗衡。
（三）广告位出租、摊位出租
1.具体做法将超市内部墙体、天花板、甚至地下停车场等空位用作广告位；将部分出租价值大的摊位出租。
2.大型超市广告位和摊位出租一般适用于大型超市，一是场地面积大，二是客流量大，对于商家的吸引力相应较强，出租广告位和摊位可以有效增加收入。
3.小型连锁超市 小型连锁超市的场地面积有限，开展广告位和摊位出租的空间有限。 小型连锁超市的场地面积有限，开展广告位和摊位出租的空间有限。
（四）场外活动
1.具体做法利用周末或节假日，招纳品牌商家在超市门口做产品推广或者文化娱乐表演。
2.大型超市 做场外活动的策略更适合大型超市。
3.小型连锁超市小型超市受制于场地面积，开展空间有限。
（五）餐饮服务
1.具体做法利用超市收银区，提供早餐、工作午餐和晚餐的服务。
2.大型超市大型超市便利性较差，开展便民工作餐服务的难度大。
3.小型连锁超市小型连锁超市离居民区或写字楼近，因此小型连锁超市的便于开展早餐、工作餐服务。
（六）免费停车、免费大客车
1.具体做法大型超市便利性不如小型连锁超市，可在新开张或者工作日等客流量低的时段采用免费停车、免费大客车接送的方式吸引更大的客流量。
2.大型超市 大型超市因此会损失部分收入，但从长远看，能有效培育客源，扩大其他业务收入。 大型超市因此会损失部分收入，但从长远看，能有效培育客源，扩大其他业务收入。
3.小型连锁超市小型连锁超市没有停车场，因此无法开展此项营销策略。
（七）自由加盟
1.具体做法区别于直营加盟的方式，各个门店可以由不同的资本来源自由加盟，超市可以收取加盟费或者进行利润分成。
2.大型超市大型超市由于资金总量大，对自由加盟商的实力要求较高，因此大型超市做直营连锁的比较多。
3.小型连锁超市小型连锁超市单店开业成本远低于大型超市，因此对自由加盟商的吸引力更强。
（八）代收快递
1.具体做法随着电商兴起，居民的日均快递数量非常庞大，代上班族收快递可以收取一定比例的快递公司入场费，同时扩大客流量。
2.大型超市大型超市离居民区一般较远，开展此项业务的难度较大。
3.小型连锁超市小型连锁超市便利性强，离居民区近，因此可以开展此项业务，主要目的是带来客流。小型连锁超市便利性强，离居民区近，因此可以开展此项业务，主要目的是带来客流。
大型超市和小型连锁超市作为传统超市的两种代表型业态，具有很强的生命力和市场适应性。
因本人研究能力所限，仅能对所见所闻进行简单浅显的分析。
Ⅱ 如何用文化来打造商业地产新模式 丰富特色业态布局
一、以文化为引擎打造新模式
（一）以城市文化来优化商业地产的建筑
城市建筑，是篆刻城市历史、传承城市文化、体现城市个性的最重要载体。从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色首先了决定商业地产（专题阅读）项目对消费者吸引力的大小。作为彰显城市商业活力、促进城市经济发展的商业地产，其建筑的规划与设计应该秉承建筑传承城市文化的深刻思路而进行。
1.提取传统文化元素
采用组合设计，形成与传统协调的现代建筑风格。对商业建筑形式、色彩、体量合理引导，通过历史和现实的外观设计结合，使商业建筑既有历史的回溯，又有商业的现代感，给人们带来全新的感受。
从传统中提取满足现代生活的空间结构。从建筑布局和细部处理等多个方面，技巧性进行传统建筑形态语言的运用或变异，赋予商业建筑在现代物质技术条件下新的活力。例如上海金茂大厦，就是提炼了中国古代“塔”的形意，外形柔和的阶梯韵律，勾出了刚劲有力的轮廓线。
2.保留传统建筑风格及城市标签
老建筑改建在当今是一种国际性潮流，并具有强劲的生命力。企业可以将保护性开发作为核心，注重保护城市的传统建筑，移植城市文脉的精髓，设计出兼具传统和时尚的商业地产，“立新”而不必“破旧”。
保留城市文化特色的建筑。运用城市的个性化、人文化文脉符号，对原有历史建筑的外观立面、细部和空间的尺度进行修复，使得新生商业地产具有熟识的文化面孔。
改造或修复城市文化标签。通过剖析城市的文化内涵，筛选保留城市不同时代的文化标签，并对其进行艺术改造和修复，如港口城市的码头、历史城市的古钟等，运用富于时代感的外观设计，选取柔和而亲切的颜色搭配，赋予简单的造型一个穿越时空的内涵。
（二）塑造文化主题来创新商业品牌
一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。目前我国多数商业地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招商环节，功能定位大都千篇一律，缺乏个性，但殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。只有主题明晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落到实处。
MALL的主题规划是关键。商业地产开发企业应该摈弃传统的商业地产开发思路，针对每一个项目类型，在定位环节就注重个性的发掘与培育，通过以塑造文化主题为基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想象力与持久的生命力。
1.兴建文化创意型商业
随着科技信息化时代的到来，越来越多的消费者希望在繁华的闹市中，有一方丰富自我知识的文化净土，由此催生了文化创意型商业地产（专题阅读）的繁荣，如江苏文化创意产业基地、湖南的湘绣城、北京的第三极文化中心等等。根据对未来商业发展趋势的把握，开发企业应该充分利用资源优势，进行文化创意型主题商业中心的开发，倡导“知识性休闲，文化性消费”，兴建文化创意型商业中心的产业配比。
（1）选择特色产业，明确商业中心定位：根据城市文化发展和项目情况，开发商针对性选择主导文化产业做项目发展的支撑。如联合全国知名出版社和连锁书店打造“主题文化书城”，根据区域战略规划配合政府兴建“艺术文化展览中心”等。同时，通过引进主力旗舰店，确定商业中心的核心价值和发展规划，从而形成强大动力源，带动巨大客流。
（2）配套相关产业，促进相关产品与服务的集中：引入多家世界著名文化连锁品牌以及和文化创意相关的文化用品形象店、文化精品概念店，并配套一定体量的文化主题类餐饮店和影剧院，进而形成一个以文化产业为支撑的有较强竞争力的主题商业集聚区。
（3）举办主题文化活动，丰富商业中心内涵：结合商业中心的主题，举办读书文化节、民间艺术风情节，各种主题的沙龙、讲座等，为人们带来商品以外的文化饕餮大餐，满足高知识人群旺盛的文化性消费需求。
2.打造多元时尚文化商业街区
当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区，如香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式。商业地产开发企业可以充分借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所，以特定文化做背景打造时尚商业街区，让传统历史文化与现代文明得以融合。
（1）以特定文化作背景：经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地象征着海派文化，而南京1912则体现着民国文化。企业应充分挖掘原有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择最能表现地域历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目。
（2）定位高端与时尚：引入音乐、动漫、艺术产业等，将国际最时尚生活方式本土化，支持本土时尚创意力量的集合发展，通过具有创意性的购物、餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营
3.开发人文概念型shoppingmall
在原有传统开发模式上，不断对shopping mall进行文化概念的创新，提升整个商业项目的品质与文化底蕴。
（1）关注区域规划：获取城市核心发展地段的土地，满足shopping mall优越的地段、交通、商圈配套的基本要求。
（2）确定“都市艺术生活”的文化理念：以“都市艺术生活”为主题，艺术、人文、自然三大核心元素合而为一，把艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物消费完美结合，引领人们独一无二的文化休闲享受。
（3）拓展文化辐射范围：针对客户群进行细分，逐渐扩大影响力和吸引力。将购物中心的标准模式向人文概念型模式推进，最终带动一个区域乃至城市的经济与文化发展。
（三）构建文化空间丰富业态布局
文化主题的形成要以文化空间为载体。进一步突破传统以购物中心为代表的商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态（专题阅读）布局，注重文化性格的塑造。
1.进行特色商业空间设计，形成具有鲜明文化主题的空间环境
商业地产（专题阅读）不是钢筋水泥的简单组合，而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜明文化主题的空间环境。企业需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素，充分考虑人们对于商业地产空间功能与艺术人文的审美需求。
（1）开放式园艺景观：在商业地产中大规模引入自然元素，室外采用垂直绿化、中心绿地，室内中庭和回廊进行盆景布置。运用大面积绿化墙和园艺图案，展现城市所在的历史文化标志，赋予商业项目浓郁的人文自然空间。
（2）留设特色艺术空间：室外广场综合运用雕塑、园艺、灯光等多种方式渲染艺术氛围，定期配合举办城市的文化活动与展示活动。室内创造专门空间用于文化展览，每期展览都设立主题，可以是艺术摄影、儿童绘画，也可以联合商家举行美食品鉴活动。
2.拓展商业服务功能，增加文化性、知识性的体验空间
在业态（专题阅读）组合上，坚持商业创新，突破以“购”为主的传统业态组合，引入新型业态，增加文化性、知识性的体验空间，以满足人们除购物之外的文化、休闲、娱乐等多种需求。
（1）突破以“购”为主的传统业态组合：调研数据显示，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲。以城市综合体为例，开发企业可以引入剧院、影院、会展、博物馆、动漫、健身等非购物业态，打造文化性、知识性的体验空间。
（2）把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素：围绕各种吸引要素组合业态，通过引入书吧、艺术展览、茶室、情调休闲吧、布吧、陶吧、创意精品店、酒吧等充满文化与品味的休闲业态，从而形成一个集文化、艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。
二、以文化为引擎的运营
（一）借文化培育以升级商业项目的运营
企业可以考虑围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。同时，注重长线经营，进行文化氛围的长期培育，平衡消费者对物质与精神的双重追求。
1.维护统一文化主题形象，进行统一招商
要完成理想的以文化为特色的业态布局，有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则，围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。
围绕文化主题进行定向招商，特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位，针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家，将对其给予优惠政策，确保商业项目的文化主题得到充分体现。
2.开展主题文化营销，注重文化氛围的长期培育
做好招商推广对于商业项目的持续发展只是万里长征走了第一步。注重商业项目的长线经营，奉行养鱼政策，并在此基础上，注重文化氛围的长期培育。
紧扣商业主题文化，展开立体传播：提炼商业主题文化精髓或闪光点，并将其融入到包括宣传材料设计、现场推广、回访等营销的每个环节。开展立体传播，包括通过与电视频道、时尚杂志及门户网站等进行合作，开展与具体商业项目文化主题相切合的娱乐节目、电影宣传等系列活动，既可以让商铺投资者及消费者参与互动，又可借助电视、杂志、网络等传播渠道扩大项目的文化辐射范围。
定期展开跨界文化推广活动，满足消费者的文化诉求：定期通过与文化界、艺术界、学界、产业界等相关领域的知名企业或知名人物联合，举办与商业文化主题相关的诸如绘画雕刻、影像互动、艺术鉴赏会、派对及音乐会等高品质文化活动，以带给特定消费群体在视觉与听觉上的文化盛宴。
（二）增强人性化提升商业管理服务
购物中心强调“人文关怀”是对人本身的一种尊重。以倾注人文关怀为目标，“软”“硬”兼施，营造宽松的经营环境，提升商业地产（专题阅读）的物业服务，以人性化、细节管理、定制服务为软性竞争力。
1.创造“零干扰”环境
营业场所设计和安排以及设备设施和宣传资料的准备，要从消费者的实际需要出发，以是否有利于消费者的消费、休闲方便为依据和出发点，真正做到“以人为本”，创造“零干扰”环境：
通道“零干扰”：商场的行走通道宽敞且畅通，不被展台、X展架、植物等物品所堵塞，同时能够为残障人员提供专用通道。
指示“零干扰”：针对顾客习惯于逆时针行走的特点，本着“标识”本身就是服务的原则，依行走路线合理设置指示牌，指明出入口、安全门、洗手间、电梯等设施的位置和行走的方向，等等。
卫生“零干扰”:要求清洁人员必须穿着大方得体的服饰，拿着尽可能小的清洁工具，随时清理地面的垃圾和水迹，特别是电梯轿厢和洗手间的清洁应该指定专人负责，等等。
2.做好对消费者的关怀关爱和周到服务
坚持细节化管理服务的三个层面：
（1）预留休息空间：尊重消费者休憩、停留的需求，如在商场内部，每隔一定空间距离，设计一些人性化的长椅，在中庭处，设立环型的休息椅，满足顾客休息的需求。
（2）注重细节营造：如在地下停车场，用不同颜色把不同停车区域区分开来，让停车购物的消费者容易找到停车处；地下停车场进入购物中心的入口装饰暖色调的灯光，给准备购物的消费者一种温馨的感觉。
（3）扩大便利服务：如提供自助电脑、商务文印、雨天应急伞、擦皮鞋、洗衣、寄信、寄存物品、小孩托管、宠物托管、上门服务、银联取款机、自动售货机、免费供应饮料等。
3.与商户和顾客之间进行有效互动与交流
搭建商业地产（专题阅读）项目和商户、顾客消费者互动交流的平台，保持与消费者之间的一种平等融洽关系，在强化与两者之间的互动交流同时，也可以通过这种方式对商场的管理人员和商户、商品等进行合理有效的监督，从而不断改进不足，不断提高服务质量。
（1）搭建多方位服务平台：在商业地产项目中设置现场、电话和网上的服务台，利用面对面、电话和网上服务的方式进行谈话交流，收集消费者对各种商品、商户及服务的意见，建立起促进和发展双方互动交流的平台和渠道，以保证每时每刻接受顾客的咨询和意见，及时予以解答。
（2）注重软环境营造，提高人文素养：高品位的管理人员是商业地产人性化服务落到实处的根据保证。企业对商业地产项目的管理人员选择，应充分重视其综合素质和服务素质，把人文素质放在首要位置，懂得如何站在承租商家和消费者的角度着想，懂得如何通过细节服务让商家和消费者满意。
Ⅲ 如何做好购物中心的业态规划
一、 购物中心业态选择与规划原则（入门必知）
1、业种的选择、规划与组合步骤
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
① 业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店
必要条件二：品种功能一站到位
必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化） ② 业种组合
商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③ 业种功能分布
业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店
优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则
① 定位三原则 其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。
⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题：
① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；
② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；
③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）
制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在
做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1、商业业态定位市场调研计划书
商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：
① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。
② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。
⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。
⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。
2、业态组合与比例配制
根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：
① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等； ② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮； ③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；
④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等； ⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；
⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。
3、业态规划实操方法
案例一：体验式购物中心如何规划业态？
北京华润五彩城业态策划方案
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。
五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：
① 目标消费者社会特征；
② 目标消费者消费行为特征；
③ 目标消费者价值取向与情感需求；
④ 目标消费者消费功能需求。
案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）
① 上海大悦城业态规划思路
在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。
新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。