门窗招商推广方案

㈠ 门窗行业如何快速招商求招商方案

我们星空巨石咨询团队经常跟很多门窗企业做交流分享，招商是目前门窗企业发展任务的重中之重。很多企业老板都不约而同地抱怨说招商越来越难，招商成本越来越高。招商为什么会变得越来越难？这个问题有没有办法解决呢？

近10年来，随着房地产行业以及城镇化改造进程的推进，促使了门窗行业迎来突飞猛进的发展期，也使其成为一个新兴的蓝海市场。

但机遇总是伴随着挑战的，目前我国门窗企业已有3万多家，门窗行业竞争越来越激烈，逐步由增量市场转变为存量市场，招商模式也在不断地更新迭代。在经济转型与新常态经济环境下，门窗行业的资源整合在加速，品牌在集中化，使得很多门窗企业开始疯狂地扩大招商规模，因为经销商的上限决定了企业的上限。正所谓“得渠道者得天下”。

而目前门窗企业主要采用四种招商方式：

地推招商

对业务人员的综合能力要求较高，团队培养成本高，差旅费支出较大，团队管理难度大。

展会招商

投入成本大，不可控因素多，效果剧减。尤其在2020年受新冠疫情因素影响，展会要么无法如期举办，要么看展人员剧减，招商效果差强人意。

线上招商

随着线上流量爆发，广告位竞争激烈，成本也越来越高。广告招商的成本是很多中小企业无法承受的，投入小，效果不佳，投入大，预算不足。

招商会

经销商不容易组织，区域局限性较大，举办成本较高，持续时间较短，筹备工作繁重。而且，这一年来的疫情影响也迫使不少企业招商会进展受阻。

为了招商，大多企业会不余遗力，投入大量的人力、物力、财力，然而想要达到预期结果却越来越难，给企业的招商团队带来不同程度的受挫心理。

那么，2021我们如何打破传统招商思维、实现降本增效招商？

• 招商底层逻辑

我们先来了解一下门窗行业的招商底层逻辑。

随着增量经销商越来越小，通过匹配思维招商的体量必然会越来越小，企业想在有限的资源市场上找到经销商，所投入的成本也将越来越高。比如，企业为了获得更高的品牌知名度以推动招商，会不断地增加参展次数、增加广告投放量，增加营销投入资金。但是，最终招商成交数量还是无法与投入成本形成正比。

由于存量市场中的经销商是已经对行业有一定认知和实际操作运营经验的群体，甚至已经积累了丰富的客户资源，所以可以减少招商企业前期大海捞针式的营销工作，减少后期扶持成本和缩短扶持周期。运用孵化思维可以更精准、更快速地将存量经销商转化为成交经销商，既减少成本，又提高效率。

目前，已经有不少企业会借助「招商体系」来孵化存量经销商，通过增加企业与经销商之间的黏性与品牌认可度，让潜在经销商数量越来越多，招商体量越来越大，最终实现成交量越来越多。

匹配思维招商，成交量越来越少，成本越来越高，即招商效果越来越差；

孵化思维招商，成交量越来越多，成本越来越低，即招商效果越来越好。

• 未来如何做招商最高效？

孵化思维仅是招商的基础，企业如何运用孵化思维去做招商，还需要借助一个系统的工具去加持赋能，才能成功落地开花。而这个工具需要运用孵化思维并结合企业具体情况及战略目标来打模造型，是一个能落地的、科学的、系统的体系。因此，它能为企业的招商带来立竿见影的效果，具体体现为以下4个方面：

1、成本递减、效率递增

目前整个门窗行业市场渠道竞争异常激烈，而招商体系可以通过定策略、定流程、定方法、定监督、定执行等模式，快速地、高效地把市场上的连接经销商孵化成潜在经销商，再最终转化成为成交经销商。企业的招商团队经过数据化、流程标准化地不断累加丰富经销商资源库，最终达到成本递减、效率递增的招商效果。

2、可传承、可复制

招商体系是标准化流程体系，能够把客户资源及工作数据牢牢地建立在企业数据库内，所以具备可传承与复制的优点。当企业需要推出新品牌去开拓新目标市场时，只要原有招商体系已建立完善，就能快速地复制，迅速扩张新品牌的市场。

3、可预期、可管控

因为招商体系也是一种数据化的管理体制，是招商数据库的建立的保障。招商团队工作方式一般是以1位招商经理搭配2~3位销售为单位小团队进行的。所以可通过建立起来的数据库分析每个单位小团队的招商进度及成效，可以预计未来短期内的招商成果，也能跟进招商战略策划灵活地做出调整，实现对招商进度的管控。

4、数据归企业，带不走。

不少企业老板在招商工作上经常遇到一个痛点，就是招商负责人离职后没留下有价值的东西，甚至还带走一些资源，这对企业带来不少信息资源流失的隐患。招商体系建立起来的整套管理流程及数据库，都是归属于企业的，员工即使离职了，数据还是留在企业。企业仍然可以通过招商体系的人才培训机制快速地培养新人补充或扩充团队，保证招商工作正常地运行。

现在使用孵化思维招商正在逐步成为企业招商的标配模式，但是孵化思维招商并不是轻而易举可以实现的，是需要根据企业具体情况及战略规划去量身打造一套数据化的、标准化的招商体系，才能够真正地帮助企业实现降本高效招商，在未来越来越激烈的市场竞争中快速提升企业品牌的核心竞争力。

所以不是招商难了，而是老路子的匹配思维不好用了。

未来的招商是属于孵化思维的时代！

㈡ 谁能帮我做个水泥厂项目的预算，5000t/d 我这有工艺设备表~

柳州市三江县水泥厂项目可行性研究报告

第一章 总论
1.1项目名称
年产2万吨水泥厂
1.2承办单位
广西建工集团第五建筑公司
1.3可行性研究报告编制依据
⑴《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
⑵ 企业与我中心签订的备案报告委托书；
⑶ 企业提供的原始设计资料和其他基础资料。
1.4项目建设的必要性分析
⑴该项目是水泥市场需求以及所在地经济发展的需要。万柳州市三江县的经济发展迅速，通过该县的高速公路正在建设中。目前该县只有年产量4万吨的水泥生产能力，远不能满足市场需求
⑵该项目是改善我市水泥工业布局、优化项目所在地水泥工业结构和提高项目所在地工业整体竞争力的需要，遵循生产能力与市场配置优化原则，生产能力应逐步向主要消费地和集散地转移。
⑶该项目是抢占市场先机的需要，在联合重组方面已走在本市水泥企业的前面，面对巨大的市场优势，项目所在地已成为全市水泥企业争夺的焦点。
1.5拟建地点
广西壮族自治区柳州市三江县三江程村
1.6建设规模与目标
本项目建设规模为年产成品水泥2万吨。
1.7主要建设条件
（一）资金来源
本项目总投资626.07万元人民币。外商独资，银行贷款。
（二）原材料供应
1） 石灰质原料
主要有石灰岩、泥灰炭、白垩、贝壳等，本镇石灰岩储藏量大，可直接开采使用。
2） 粘土质原料
天然粘土原料有黄土、粘土、页岩、泥岩、粉砂岩和河泥等，本县范围内可提供。
3） 校正原料
常用的硅质校正原料有砂岩、河砂、粉砂岩等，当粘土中氧
化铝含量偏低时，可渗入煤渣、粉煤灰、煤矸石等高铝原料校正，可在本县范围内开采和采购。
4） 石膏
作缓凝剂用的石膏主要由景柳州市供货，供货能力有保证，用汽车运输进厂。
5）燃料
水泥生产的主要燃料是烟煤，柳州市有燃料公司，可提供水泥生产所需。
（三）电力供应
三江县有水利电业有限公司可以提供。
（四）供水
场址建设区域水源充沛，本县有供水公司。水量和水质能满足生产要求。
（五）建设场地条件
1、地理位置
项目拟建地在三江县。三江县位于柳州市的西南部，与柳州市接壤，面积86平方公里。
2、现状
项目拟建占地16万平方米，所占用地为基本农田、村民自留地及荒地。具体征地问题将由镇政府协同有关部门进行协调处理。
3、建设场地的地形状况
XX境内东、西、北三面属冈峦起伏的浅山区，中南部地势较为平缓。故厂址选择在镇内中南部，即镇政府所在地。该场地地质构造简单，地势平缓，无太大落差。
（六）交通运输
三江位于广西北部，地处湘、黔、桂三省（区）交界处。支柳铁路贯穿县域内的丹洲镇、老堡乡、程村乡、周坪乡、八江乡五个乡镇89公里。公路以209、 321两条纵横相交的国道为主骨架，形成了四通八达的公路网络。2000年前，全县166个行政村有149个行政村通公路，16个乡（镇）有丹洲、古宜、周坪、斗江4个乡（镇）通油路；全县公路里程为964.764公里，其中三级路40.259公里，四级路258.529公里，等外路665.976公里；有油路107.37公里；有汽车客运站1个4370平方米。 2006年三江县交通项目建设进度加快，全县累计完成交通项目投资1.107亿元，三江至从江（一期）工程项目已完成征地测量、土地证、林证报批办理工作，目前正在做项目业主招投标等前期工作。寨准～独峒～湖南省界、产口～同乐～孟寨两条水泥路建设均已进场铺筑水泥路面，工程进展顺利。通村四级公路 17条，已完工6条，在建11条。通屯道路40条已完工23条，在建17条。交通基础设施建设取得新成绩。 主要公路有209国道南至柳州市、北通湖南通道县，321国道东达桂林市、西往贵州从江县；县内公路交通网络以县城为中心呈放射状布局，全县15个乡镇畅通无阻。另有枝柳铁路干线北往湖南湖北，南通柳州南宁，枝柳铁路横穿县境，境内设火车站9个。规划的贵阳至福州铁路，鹰潭至夏门高速公路均经过三江境内，具有潜在的交通优势。还有融江水运直达柳州市。
（七）气候条件
三江侗族自治县三江县位于广西北部的湘、黔、桂三省（区）交界处，处于中亚热带南岭湿润气候区，属山地谷地气候区，雨量充沛，雨热同季，近十年来年平均气温18.3oC，最冷月份为1月，平均气温7.3℃，极端最低气温5.2℃。最热月份为7月，平均气温27.3℃，极端最高气温39.5℃。活动积温为5691.4，空气相对湿度81%以上。年平均日照总时数1334.3小时。平均无霜期320天，年均降水量为1730.2毫米。太阳辐射量为 89.69千卡/平方厘米年，雨热同季，寒署分明。主要灾害性天气有春旱、秋旱、洪涝、春寒等。
1.8项目投入资金及效益情况（见附表）
1.9主要技术经济指标
本项目设计的生产规模为年产425#水泥2万吨，项目在建设规模上，充分体现水泥工业规模效益，在能确保生产出适合市场需求的优质水泥产品的前提下，尽可能降低投资，以利于滚动发展。
项目建设贯彻循环经济的理念，积极推行清洁生产技术，以提高资源、能源利用率为核心，降低能源、水资源、矿产资源的消耗，将污染物发生将到最小。在优先考虑减少资源、能源消耗和污染物产生的基础上，实现资源的高效利用和循环利用，最大限度减少废物排放，按循环经济和建设节约型社会的理念，完成能源转换和合理利用，实现废弃物综合利用的加工，从而成为我市新一代水泥生产工厂。
第二章 市场预测
2.1产品的目标市场确定
三江县内尚无水泥厂，县内需求量大, 随着小城镇建设步伐的加快，水泥供不应求。 主要市场目标是三江县本县内销售。
2.2产品的价格现状与预测
2.2.1 柳州市建筑市场现状分析

表6-3 柳州市1991～2002年基本建设投资额 单位：亿元

年 份
年基本建
设投资额 其 中
市政公用
工 程 住宅建筑
一般建筑 其 它
1991 3.65672 0.98568 1.46987 1.45897
1992 6.46132 1.86759 2.45321 1.89765
1993 10.30645 2.25649 3.78962 1.96589
1994 8.50211 1.89365 3.26456 2.94365
1995 13.8357 4.28612 5.61235 3.33642
1996 19.82851 4.14652 6.56321 2.12456
“八五”年均增长率
1997 19.37318 4.53621 7.21345 3.44562
1998 18.36789 6.42136 6.66391 3.26458
1999 22.57685 8.23659 7.89562 5.32145
2000 24.75456 9.22654 9.65321 5.62313
2001 23.99856 9.39856 8.65345 4.56213
“九五”年均增长率
2002 28.89942 12.8569 9.56324 6.23145

2.2.2 趋势外推法预测
⑴.建立模型
利用下表中1990年至2002年的原始数据做时间趋势外推分析大致成线性变化。
图6-3 Y-t 关系图
使用趋势外推法，借助Excel2002软件可以模拟出预测模型为：

其中 ---投资额预测值
---选定的时间
⑵.预测
根据公式可计算出柳州市2003-2012年预测值
表6-4 柳州市基本建设投资额预测
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
投资 36.6 39.47 42.26 45.06 47.85 50.65 53.44 56.24 59.03 61.83

第三章 建设规模与产品方案
3.1建设规模
本项目建设规模为年产成品水泥2万吨。
3.2生产方法
采用回转窑的新型干法生产技术。
3.3产品方案
生产425#的袋装水泥和散装水泥
第四章 厂址选择
水泥厂厂址选择在三江县程村
程村乡交通便利。枝柳铁路、321国道贯穿境内，可通柳州、桂林、湖南通道县、贵州黎平县、从江县，其中枝柳铁路在程村设货运站；水路浔江河水运通榕江、柳江。全乡村屯公路均已开通，08年动工的贵广高速铁路经过程村乡泗里村泗马屯，并在附近设有车站，交通非常便利，是投资发展的宝地。程村乡被三江县“十一五”规划为“工业集中区”，本乡凭借区位优势，加大招商引资工作力度。
第五章 节能、节水措施
5.1节水：给水工程设计充分利用了市政给水水压，合理确定给水方式，并采用节水型卫生器材，从而降低能耗。
5.2节能：使用节能型点光源照明设备，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。采用三晶变频器节能设备。
第六章 环境影响评价
6.1水泥生产中对环境的影响及危害
保护环境直接关系到国家的强弱、民族的兴衰、社会的稳定，关系到全局战略和长远发展。我国人口众多，人均资源占有量低，环境负荷极大，当前环境污染和生态破坏已经较为严重，因此我们必须把保护环境放到基本国策的高度来认识。
水泥厂在生产过程中物料处理量大，运输环节多，密闭性差和高温作业，所以对环境的污染主要是粉尘、烟气、噪声和废热等，其中粉尘和烟气尤为突出。水泥生中原料的破碎、粉磨，悬窑的卸料，熟料的破碎和输送，水泥的粉磨和包装，这些粉尘大多数属于含活性二氧化硅大于10%的矿物性粉尘，而且10—0.1μm的颗粒占有相当比重，它可以直接进入呼吸道肺泡，并约有90%的沉积率，人若长期接触，危害非常大，另外这些粉尘还会使土壤板结，植物枯萎。噪声是一种恶性刺激物，主要对人体的听觉器官和神经产生危害，引起人体机能的其它一些病变
6.2环境保护措施
首先在回转窑的水泥生产中，要保持生产平稳，使生产的波动小，降低烟气中一氧化碳的含量，调整合理的风煤比，既可消烟，又可降低燃料的耗量。
其次利用除尘器，尽量减轻粉尘对人和环境的危害。
第三，加强厂区的绿化，清洁的环境有益于工厂的正常生产和工人的健康，利用绿色植物减尘、滞尘、隔音的作用，改善水泥厂的环境，这已是近年来水泥厂环保设计中不可缺少的重要环节。项目在建设过程中最大限度利用一切空地进行绿化，在生产区的道路两侧种植行道树和绿篱；在部分空地上种植草坪及绿化林带，以减少粉尘污染，美化环境。
第七章 项目实施进度
充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。
项目拟定2008年3月正式开工建设，6月出地面正负零，进行地上施工，2009年9月交工，地上工程施工周期15个月。
具体开发进度计划详见下表

施工进度计划表
（2008.3—2009.9）
分部分项
工 程 2008年 2009年
3月 4月 5
月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8
月 9
月
基础
工程 土方开挖

混凝土基础

基础砌砖

基础回填土

主体
工程 梁、圈梁、柱混凝土浇筑

混凝土板

主体砌砖

屋面工程
装饰
工程 门窗制、安

内墙抹灰

外墙抹灰

油漆粉刷

外墙喷涂

安装工程 给排水

暖

电

第八章 投资估算
8.1投资估算的依据
1.国家建材局1997年颁发的《水泥工厂投资估算指标》
2. 建筑工程（土建、公用工程）
⑴ 国家计委、建设部计划投资（1993）530号文《关于印发发建设项目经济评价方法与参数通知》；
⑵ 土建：2001《广西壮族自治区建筑工程单位估算表》；2001《广西壮族自治区建筑工程综合预算定额》；
⑶ 安装：《全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估算汇总表》；
⑷ 市场价调整：柳州市2008年第一季度《工程建设及造价信息》。
3.设备及设备安装工程
⑴ 国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定的上浮因素；
⑵ 设备运杂费按设备原价的3%计，设备基础费、安装费按机械部《机械工业建设项目概算编制办法及概算指标》规定计算。
4.其它费用
勘察设计监理费：参照国家有关收费标准计列。
5.基本预备费
按工程费用与其它费用之和的6%计列。价差预备费根据国家计委计投资(1999)1340号规定，暂不计算。
8.2项目总投资的估算（见附表）
第九章 财务分析
9.1财务评价基础数据及参数的选取
根据原国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》1993年第二版中的“财务评价参数”，该项目属建材部门水泥行业，其基准收益率8%，基准投资回收期为13年，平均投资利润率8%，平均投资利税率12%。
利率按国家规定，利率按中国人民银行公布的现行利率计算；其他数据按有关规定或调查确定；基础数据列于下表。
基础数据
项目计算期（年） 16
部门基准收益率（％） 8.00
外汇偿还宽限期（年） 0
无形资产摊销年限 10.00
特种基金和盈余公积金提比例（％）
特种基金 0.00
盈余公积金 10.00
各种利率（%）
外汇借款利率 9.00
投资性贷款利率 11.70
短期借款利率 0.00
各种税率（%）
增值税 17.00
教育费附加 3.00
城乡维护建设税 5.00 建设期（年） 1
外汇偿还年限 0
固定资产折旧率（%） 6.50
递延资产摊销年限（年） 5.00

流动资金借款利率 10.08
其他借款利率 0.00

消费税 0.00
营业税 0.00
其他税 0.00

9.2销售收入的估算(见附表)
9.3成本费用估算(见附表)

9.3.1原辅材料及动力
一．原料供应
该项目消耗的原材料主要为石灰石。
原材料供应表
序号 项目 单位 消耗定额 单价（元） 金额（元）
1 原材料及辅料 t
1.1 石灰石 t 1.200 6.00 7.20
1.2 石膏 t 0.040 50.00 2.00
1.3 砂页岩 t 0.300 9.00 2.70
1.4 铁矿石 t 0.020 40.00 0.08
1.5 钢球 kg 1.200 1.200 1.44
1.6 耐火材料 kg 0.450 1.00 0.45
1.7 包装袋等 kg 25.00 1.20 30.00
小计 44.59

以上原材料在当地市场采购，原料供应有保障保证。
二．动力供应
主要动力消耗为水、电和煤，详见下表。
动力供应表
序号 项目 单位 消耗定额 单价（元） 金额（元）
2 燃料动力
2.1 水 m3 2.680 0.20 0.54
2.2 电 Kw•h 128.000 0.28 35.84
2.3 煤 t 0.17 109.00 18.53
小计 54.91
9.3.2工资及福利基金
根据当地工资水平，生产人员工资及附加平均为：1300元/(人•月)，平均每年费用56万元。
9.3.3制造费用
制造费用中的新增折旧费根据新增固定资产原值和《工业企业财务制度》规定的分类折旧年限计算，采用直线折旧法，折旧率建筑物和设备均为9.5%。制造费用中的其它费用根据建设项目经济评价的有关规定计算。制造费用包括修理费、运输、劳动保护及保险费用等。取年折旧费用的20%，本项目其它制造费用为31.8万元。
9.3.4销售费用
根据行业的特点，销售费用以销售收入的6%计取，年销售费用合计为 47.1万元/年。
9.3.5管理费用
管理费用中无形资产及递延资产根据《工业企业财务制度》规定的摊销年限计算。
管理费用中的管理人员工资、办公费、差旅费、通讯费、董事会费、接待费、工会经费等其它费用根据本行业的有关规定计算。测算结果为其它管理费用 2.4万元/年。
产品总费用计算详见附表。
9.4财务现金流量表（见附表）
9.5计算财务评价指标（见附表）
9.6进行项目的不定性分析
以营业负荷完成率表示的盈亏平衡点（BEP）计算如下式：

固定成本
BEP= ×100%
营业收入－税金－可变成本

142.5×100%
= 78.34-1111.8-206.6 = 26.64%
项目的水电、原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其他部分为固定成本。
由于建成初期营业负荷不同，故建成初期各年的固定成本均不相同，按各年的实际成本构成计算，以销售收入完成率表示的盈亏平衡点为26.64%。盈亏平衡图见图15-1。

9.7财务评价的结论
通过静态与动态计算、分析，可以看出：
⑴ 该项目建成后，从新增销售收入、利润总额及上缴税金来看，该项目的经济效益是好的。
⑵ 财务“三率一期”指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。
⑶ 从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强的抗风险能力。
综上所述，该项目建成后，反映经济效益的数据和经济效益的指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行的。

结论与建议
通过对本项目的法人资格、建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为：项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。
柳州市三江县经济环境好，配套设施全，项目建设条件基本具备，项目的建成，将增加企业收入，改善睢宁县的产业结构，增加地方的财政收入，促进当地经济的发展，提供就业的机会。项目实施，对地方经济结构调整及发展均有一定作用。
建议准予备案建设。

附表：
1.项目投资估算表
2. 流动资金估算表
3. 总成本费用估算表
4. 销售收入、税金及附加估算表
5.损益表
6.全部投资现金流量表
7.固定资产折旧费估算表
8.无形及递延资产摊销估算表
9.资金来源与运用表
10.资产负债表
11.财务评价指标表

㈢ 商业地产企业的标准化建设包括哪些内容

浅谈房地产企业管理标准化之路
——胡居海 《中国地产》2009第11期
随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。一、 业务流程精细化许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而Project Server的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。二、 人员岗位明晰化韩信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企业做大了，就要进行分工与授权，第一步就要解决管理层级与跨度的问题，理论上一个领导在有超过七个直接下属（管理人员）就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后，一方面要解决上下级法人机构间的分工，另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责，法人机构分工通常按集团→项目或城市公司“二级管理模式”/集团→区域集团→项目或城市公司“三级管理模式”。集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行，房地产集团大致可按业务流程分为“投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营”等业务部门，当集团管理较少的项目时，一般在部门内按专业设置岗位，而项目或城市公司很多时，就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门，如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门，分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作，而不宜再按专业细分部门，但可在二级部门按专业设置岗位，这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，无任是集团还是项目公司的部门与岗位，均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。三、 绩效考核科学化“计划、预算、标准、考核、审计、奖惩”被称为企业内控管理的六大法宝，绩效考核是企业管理的指挥棒，务求“全面、科学、严谨”，否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向，对于房地产项目来说，考核指标主要有：Ø 经营方面 自有资金投资收益率，自有资金占用时间与金额，总投资收益率、总投资周期与投资回收期，城市或区域市场占有率，客户投诉率，净现金流；Ø 营销方面 总销售额（年度、季度、月），销售均价（折扣或溢价率），合同签约回款期（平均），按揭签约回款期，营销费用比率，开盘时间；Ø 设计定位 降价促销产品比率，限额设计指标执行情况，设计变更，设计质量，设计完成时间；Ø 工程建设 工程质量，工程进度，安全、文明施工，资料管理，现场签证；Ø 成本控制 工程造价与目标成本节约率，预结算编制准确性，进度款审查准确与及时性，合同管理，招标与采购工作进度；Ø 财务融资 融资（时间与金额），税务筹划，财政奖励，成本核算；Ø 前期开发 五证办理时间与质量，建设规费减免与缓交；Ø 行政人事 管理费用控制，员工满意度，员工流失率，档案管理，车辆管理，固定资产完好率，办公环境等。四、 建筑产品模块化房地产开发的过程，其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营，地产公司经营的建筑产品一般可分为：商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产，有人形象地比喻为组合店模式，大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块，根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺，一起组合形成大型商业。而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层（11层）、中高层（18层），高层（约30层）针对景观或道路在不同的方向，按一个电（楼）梯井一~四户或多户，进行标准化设计，以满足不同容积率地块及不同地域需求，这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。五、 施工做法菜单化在建筑工程设计工作中，如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等，均有多种方案，一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等，如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化，以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等，避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料，每个方案的存在就有其自身的价值，企业可在使用中总结出适合自我的东西，以方便管理。六、 招标清单格式化工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系，是一种适合业主与承包商计价的方法，而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法，我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法，在当时建设单位与施工单位均是***管理的下级单位。工程量清单首先是实物清单，其单价的对象一般是业主看得到的工程实体，而定额多反映施工工艺与方法，在中国推行清单计价最早的广东顺德地区，竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外，还要求工程管理人员在现场测量一套数据，类似办理房产证时实测面积。清单其次是综合清单，它把若干施工工艺进行综合，企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合，如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价；钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合，钢筋与砼主材价另按规格计（施工单位实际劳务发包也是这样操作的）；当然，对于在工程管理中经常进行一些现场签证，如：拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作，清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样，价格变得透明简单，清单计价还特别适合单价合同，让工程招标更快更好，即使大型工程也可按企业清单价直接发包，是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。七、 战略采购订单化战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法，确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步，它是一种把材料设备的“批发代理”移植到大型集团化公司的采购模式，是一种订单式的采购模式。房地产集团在确定战略合作伙伴后，材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表，双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后，签订战略采购协议，各地产项目公司根据产品目录结合现场需求，直接下订单采购，集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间，降低了采购成本，保障了产品进货渠道，质量与服务得到加强。八、 管理文书范本化在企业管理中，规范化、标准化的文书范本，不仅让管理变得规范而简便，还提供了工作指引。一个好的文书范本，能把多个项目事情管好，反之，其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中，应组织中高层管理人员与专业技术人员，以国家及各省推荐示范文本基础上，借鉴其它企业与本集团经验，认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件：Ø 组织架构、部门分工与核决权限表，行政人事管理制度，企业会计制度，房地产会计处理与成本核算制度，工程招标、采购、合同与造价管理制度，投资项目发展制度，项目定位与方案设计管理制度，设计管理制度，工程管理制度，营销管理制度，绩效考核制度等管理制度与员工手册。Ø 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。Ø 工程项目发包范围表、招标书、合同。Ø 项目目标成本预算。Ø 建设项目总进度计划，前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。Ø 市场调查报告，项目建议书、建设项目可行性研究报告。Ø 销售方案，广告策划提案，销售手册，销售总结，市场动态分析报告。Ø 技术标准，方案（施工图）设计任务书。Ø 会计科目表、会计报表、会计报告。Ø 各类工作指引文件，如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与“五证”办理工作指引等。九、 信息管理统一化有人说，中国人用语文管理企业，欧美人用数学管理企业，如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告，还要美其名曰中国式管理，其实我们自小学就要语文数学兼修，企业管理又为何有不能如此。在房地产企业管理中，各部门会产生大量的管理信息，如果不对这些信息进行统一规范，统一编码，这些信息就无法在项目之间相互借鉴，在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。信息管理的的统一化，应首先从财务信息做起，会计科目是财务信息的最基本元素，房地产会计科目设置，首先要反映建设项目分期情况，反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目；在前期开发费与开发间接费中，要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法，在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位，同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算，商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定；长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开；应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好，如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。在目前房地产企业中，各种软件大量采用，宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件，企业信息化管理一方面要加强培训，让各个岗位运用软件管理，改变目前专职秘书文员负责软件的局面；另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作；增加明源POP采购招投标系统；增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件，避免数据库之间难以互通，金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。世事如棋，在房地产开发中，一半是科学（工程、成本）、一半是艺术（管理、营销），企业管理也要因时而变、因人而变，不同企业有不同的发展经验、不一样作风的企业领导者，在标准化的同时也要不断创新，以海纳百川之势学习行业其它先进企业的经验，发动员工集体参与到这次企业变革中来