泰禾院子营销方案

㈠ 泰禾北京院子： “无证销售”阴影下的交房僵局

每经记者 陈梦妤 王佳飞 每经编辑 甄素静
上周五晚，北京市住建委发布了一则重磅处罚通报，传闻许久的泰禾北京院子二期上榜，坐实了此前的市场猜测。
通报显示，北京泰禾锦绣置业有限公司（下称泰禾锦绣）在未取得商品房预售许可的情况下，自2018年9月至2020年4月期间，无证销售泰禾丽景家园项目（即泰禾北京院子二期）31～38号楼74套住房，收取预付款达12.86亿元。
依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，市住建委于2020年12月31日决定责令北京泰禾锦绣置业有限公司停止违法行为，并按高限处以1286万元罚款。

这一天，对北京院子二期的业主们来说，悲喜交加。
官方终于对泰禾的无证售房予以定性，但业主们更担忧项目至此被以罚代管，监管账户资金被挪用，大家会陷入更被动的境地。
北京院子二期，几乎就是泰禾的2020发展史。
别墅区的限价地
这场至今未果的地产圈大戏启于2017年7月的一场土拍。
当时风头正劲的泰禾（拿地单位为子公司张家口鸿运房地产）以59.6亿元、36%自持面积，击败包括中海、金融街、金地、金茂等在内的一众开发商，竞得朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块A8社区综合服务设施用地、2902-15地块A334托幼用地（即北京院子二期地块），溢价率49%。
重要的是，这是一宗位于别墅聚集区的限价地块，商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米。用后来黄其森的话说，北京院子二期的周边地价已经达到7万元/平方米的水平。但因为北京院子限价，只能卖6.8万～6.9万元/平方米的价格，他说，“买到就是赚到”。
很多人都不知道的是，拿地后不到两个月，泰禾就将北京院子二期地块抵押给了华融，这如同一颗深藏的定时炸弹。
一年后，2018年10月，北京院子二期开盘，面对1000多万元总价、200平方米左右带小院的叠拼，已经有了一定经济基础的宁汛没有太多犹豫，很快交了定金。根据泰禾的规划，北京院子二期将于2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。
至此一切安好，但风平浪静之下的暗流一刻未止。
年报危机预告
2020年4月，泰禾公告称将年报发布日期延至6月15日，一时引发猜测无数，“年报难产”“资金链断裂”等等流言悄然传开。
企业层面的困境很快传导至具体项目，并由此升级成业主的焦虑。

泰禾北京院子二期项目现场 图片来源：受访者供图
几乎是同一时间，有租住在孙河附近的业主在群里发消息说，北京院子二期的塔吊好像不动了。这让宁汛非常抓狂，再结合自己交完首付款已经一年多，一直没有顺利网签的现状，他突然有了一种不太好的预感。
宁汛告诉镁编，北京院子二期网签到2019年4月时只网签了100来户就暂停了，泰禾一直没有给过正式盖章的延期交付通知，只是之前开会预计过规划的项目进度，但都没有如期完成。
2020年4月中旬，经不住越来越多业主在群里传达的坏消息，宁汛和几位业主又一起来到了北京院子二期现场，这下他们傻眼了，因为工地真的停工了。
业主们不得不用起自己的各方社会资源，然后发现了一个又一个惊人的事实。
三封公开信
过去这一年里，三封公开信将北京院子二期业主和泰禾之间的矛盾一次次推向高潮。
2020年5月7日，一封落款为“泰禾北京院子二期维权业主”的联名信突然刷屏，信中说，泰禾的财务状况令人忧虑，北京院子二期停工已近半年，工期严重滞后。
业主们的诉求是，第一，希望泰⽲在2020年5月15日前完全复⼯，由于⼤部分业主没有⽹签，请泰⽲在6月15日前完成⽹签⼯作；第二，希望北京市政府建⽴院⼦⼆期建设专⽤资⾦监管账户，接管1200个车位、超4亿元的售卖权，接下来的按揭款应不低于8亿元，请拿出⼀半作为建设保障⾦。
第一封公开信后，业主们收获了一定进展——北京院子二期部分复工，网签终于重新开放。
随后的6月5日，业主们发布第二封公开信，目标直指黄其森。业主们表示，项目只是实现了部分复工，一半工程还没出地面，施工进度严重滞后，施工方由于被拖欠工程款，不久将停工走人。业主们的诉求是，要网签，并且如期入住。
第二封公开信后，北京市住建委协调泰禾锦绣、债权方华融融德、施工方中铁建工等召开五方会议，形成了《关于泰禾丽景家园项目恢复网签工作会会议纪要》，其中写明“恢复北京院子二期网签资格”，“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”，“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其他工程建设”。
业主们不久后盼来了第一笔工程款，监管账户放款2560万元。2020年7月初，宁汛和业主们终于走上了期盼已久的网签流程，大约180户业主开始办理按揭贷款手续。
但此后的11月12日，业主们第三次发布公开信，直陈项目停工的直接原因，是泰禾与总包方中铁建工之间的债务纠纷。业主们表示，泰禾声称项目已经完成产值2.8亿元，已经支付总承包方2亿余元，实际欠款约7000万元。但中铁建工声称项目已经完成产值4亿多元，泰禾拖欠工程款2.25亿元。

泰禾北京院子二期售楼处 每经记者 陈梦妤 摄
“停工绝不是因为叠拼业主不交尾款。”宁汛说。
镁编获取到的一份调查报告显示，其一，泰禾的正式监管账户名是“北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景家园”，尾号081，但他们还建立了一个名为“北京泰禾锦绣置业有限公司”的账户，账号仅与正式监管账号的末三位有差异，尾号099，开户行均为大连银行北京分行营业部，业主们的大笔款项，可能有部分流入了非监管账户。其二，北京院子二期的合院部分竟然没有预售证。
“不管怎么说，住建委让叠拼部分网签、确权，对我们来说已经是很大的成功了。”几千万买的房子前途未卜至此，宁汛和业主们已经磨炼了极强大的内心。尤其是10月末央视曝光北京院子二期现状后，加上叠拼部分完成了网签，大家都非常乐观。
当一切回到起点
但是，2020年11月27日来自泰禾的按揭放款倡议书，让大家彻彻底底失去了信心。
从镁编获取的这份倡议书看，泰禾方面承认了几点事实：一是项目建设已基本“停滞”，5～21号楼部分楼栋未出地面，总包单位配合工程建设的意愿极低，不排除引入新总包单位的可能；二是监管账户目前余额是22576.05万元，可提取用于施工的款项仅440.37万元。
对此前业主对于其额外划转资金的说法，泰禾予以否认，表示是于2020年9月27日和10月23日分别提取了监管资金890万元和1100万元，全部用于支付工程款，且后续监管资金的提取，仍将通过多部门审批后执行。
受访者供图
业主们认为，泰禾在倡议书里说“减少您损失的方法就掌握在您自己手里”是万万不可接受的。“请问现在哪个业主敢放款？”宁汛愤愤不平。
其后的11月30日，业主们又重新开始走上房管局、住建委等等一连串监管部门的投诉路。“工人在拆架子，没封顶的也拆了。”不同于刚落实完网签后的兴奋，再与镁编沟通时，宁汛又回到了从前的那般失落。
去年12月初，镁编前往朝阳区中央别墅区孙河北京院子二期所在地，这里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一众改善型项目，除泰禾外，龙湖、远洋、旭辉、中粮等开发商均在此有所布局。
镁编在现场看到，北京院子二期项目已处于全封闭状态，崭新的围挡把项目围起，施工方“中铁建工”的标志已经脱落，留下的只有“中”“建”二字，以及不远处有些褪色的“泰禾”LOGO。
项目北侧的楼体还停留在框架结构层面，归置整齐的建材随处可见，几个只挖了地基的地方杂草丛生，附着的铁架早已锈迹斑驳。北京院子二期售楼处已经关闭，门口张贴着合同到期的告知函，现场工作人员则表示内部正在装修。

北京院子二期现场 每经记者 陈梦妤 摄
转折的变数
其实对于业主们的诉求，泰禾并不是没有过回应，但公司资本层面的承诺，并不足以安抚业主们的焦虑。
2020年5月13日深夜，泰禾公告五连发，官宣引入战投，黄其森也表现了足够的诚意——让出第一大股东地位。
但是对内，业主们并没有等来实质性进展。一周后，有业主代表发布《十问泰禾》，质疑内容主要包括预售证过期、无证销售、首付款未打入监管账户、违规放贷、施工计划等等，请求泰禾做出正面回复。
泰禾方面稍后给出的回复是，预计2020年6月15日前具备叠拼房源的网签条件，部分房源因自身问题网签时间稍作延后。目前泰禾在住建委监管账户资金约2.2亿元，该监管账户资金将全部用于工程建设，监管方也会根据公司工程进度专款专用。项目已经全面复工，现场工人数量达到300人，后续分包单位陆续进场，7月施工人数将达800人左右。目前合院部分已经封顶，部分小叠一个月左右也将封顶。
这都是短暂的昙花一现，财务数据是更理性的佐证。
泰禾的2019年财报延期了足足一个月，营收同比下降23.77%，归母净利润同比下降81.74%……一如既往，泰禾依旧没有公布实际销售额。依据克而瑞的数据，泰禾2019年的销售额是808.7亿元，同比降幅37.95%。2020年7月6日，泰禾首现债务违约，曾经的千亿房企更加风雨飘摇。
第一次转折出现在去年7月31日，泰禾公告向万科转让19.9%股份，总对价约人民币24.3亿元。不过万科入股设置的前提条件，是泰禾需制定债务重组方案并与债权人达成一致，且能支持泰禾恢复正常生产和可持续经营，万科不承债、不提供财务资助等，给到泰禾的时限是9月30日。
现在很显然，泰禾的重组方案延期已成事实，万科最终能否成为战投方也充满变数，24.3亿元对泰禾的大窟窿来说只是杯水车薪。
去年内第二次转折发生在12月22日，众多媒体纷纷以“泰禾搞定了长城资产”来评价其获得的债务展期机会。镁编了解到，此次债务重组本金为120.03亿元，债务展期至2023年12月18日，而原期限为2017年4月21日至2020年4月18日。
“暂无法给到说法”
针对北京院子二期的监管账户曾因资金缺口过大引发系统警告、官方推进新总包方北京城建接手和控制性放款方案等问题，北京市住建委方面曾给予镁编的答复是，暂不作回应。不过此后，北京市住建委发布了上述处罚通报。
曾有业主向镁编反馈，目前泰禾锦绣的项目公章在华融处，以致于大家无法获得盖章的合同，对于这点，以及“泰禾挪用50亿元工程款”、与华融的还款计划，包括战投最新进展等，泰禾方面也表示暂无法给到说法。
而对可能成为新任总包方的说法，镁编也向北京城建方面做了核实，得到的回复是“不清楚”。

北京院子二期现场 每经记者 陈梦妤 摄
兜兜转转，一切似乎又回到了起点，项目北侧未完工的单薄楼体在冬日暖阳里格外刺眼。
发稿前，有北京院子二期的业主盘点了自己在这件事里的2020——期间有喜也有悲，得到了来之不易的网签，开发商的复产复工，最近项目总包离场，又完全陷入停滞，所幸的是遇到一帮友好团结、不抛弃不放弃的业主，大家共同努力，相信美好还是可期的。
“3月再催复工。”宁汛很平静，经历过去这一年，他有些精疲力尽。
以时间换空间未尝不可，但高歌猛进时期埋下的炸弹，总需要有人来排。
2021年已经开始，两笔总计138亿元的债务展期，以及日前陆续官宣交付的上海院子、太仓院子，可能是泰禾现阶段能给出的最佳回应了。

㈡ 泰禾·中国院子的园林景观

大院之美
中国庭院的造园手法，基于中国哲学“人不能离开自然”的朴素思想，处处师法自然，塑造从物到心的三重境界：一是“物境”，山、水、树、亭、桥等元素均可随意运用，在庭院内部还自然之本；二是“情境”，庭院随四季变化而富于天气意象，景致融合心境；三是“意境”，庭院景致将日常生活艺术化，品茗饮酒、填词作画、谈玄斗禅、对弈赏月，一切活动既是内心对庭院的呼应，又使庭院这个空间背景具有诗一样的意境。
以“群体联络之美”著称的中国院落，在结构上处处追求收放对比，层层递进，视线上的先抑后扬，让潜意识中会觉得空间无限放大。庭院构造不拘一格，可通过屏门、廊道、曲水、植株等造成通幽曲径，无形间把庭院自然分隔，动线曲折，营造空间“开放-私密-开放”的丰富变幻，而整个过程始终围绕庭院展开，“步移景异”，游不完的院子，看不尽的闲庭。传统庭院审美受到文人自然情结的影响，呈现出陶渊明式的隐逸理想。“泰禾·中国院子”，将庭院生活演绎成居住者的“心灵版图”，可以全然放松的心灵桃花源，让久困于过度紧张的现代生活中的人们，可以在私享天地中找回一个自然的自己，享受那种闲适雅致、宁静致远的处世及养生哲学，身心和谐，这不仅仅是显赫大家的传世大宅，更是一个让人沉醉的院子。
全区成树全冠移植力献成熟园林景观
通常，房地产开发商为了节约园林打造成本，都会选择年幼的树苗进行栽种，如有成年大树，也是将其从苗原地进行去冠移植，也就是移植前会先削掉大部分树干、树枝和树叶，这样的树存活率相对较低，即便存活也需要三到四年的生长才能恢复原貌。而“泰禾·中国院子”园区内所有乔木均为成树，此外，凡是胸径超过500px的树木，全部采用原生态全冠移植，留枝、留冠，将整棵苗木原封不动地从原生地妥善运回。这样不但树的存活率高，而且移植过来的都是已经长成的大树，能够在最短时间内形成成熟的园林景观。
全冠移植讲究天时、地利、人和，运输途中为保护原生态整树原貌，保证树形，凡胸径625px以上的大树，不论树的成本高低，名贵与否，保证每车只装一棵，在运送途中确保树形完好。最佳移植时令为开春和秋季，移植时间严格控制在24小时内完成；种植前必须达到胸有丘壑，确知单株树种最好观赏面、与全园其它植物最佳搭配角度等等。因此，相比去冠移植，全冠移植的成本要高出2-4倍。据泰禾园林工程师介绍，像“泰禾·中国院子”这样全区成树且全冠移植的项目，在北京范围内只此一家。
十一种百岁树王跋涉千山万水诚心所得
树木之贵重，不在其品种，而在其年份、出处及栽植所耗心血。“泰禾·中国院子”全园所见参天大树，为造园者耗时六年，全程逾50万公里，于全国同一纬度偏北地区跑苗寻找，甚至翻过几座山林才得一棵，如获珍宝。在园区中，有多达十一种树王屹立在重要景观节点及街头巷尾，乃至大院门前。它们树龄过百，枝叶茂盛，都被苗原地的百姓奉为宝树，可见每一棵树的请得都费尽心思。
例如园区西侧水系桥头，有一棵山丁子树，树龄上百年。山丁子树是北方落叶乔木，这棵树原生长在坝上草原上，树干直立，而粗壮树枝则像麻花般扭着，又像虬龙的爪，刚毅苍劲，树冠茂盛似遮天大伞，树中又自然长出一棵野生树，无人识得，当地人都说这棵山丁子是神树。上百年的山丁子古树已是少见，树中又长树，更是绝无仅有的奇观。“泰禾·中国院子”慕名而收藏，除购置所倾花费外，一路运输更是不计成本，调遣专用100吨位吊车同行，每过一站，必先仔细将古树吊运过站，再仔细装车运送，单此项支出达15万元之巨！仅此一棵，堪为镇园树之一。
类似的故事有很多，而泰禾在园林打造的投入上更是不遗余力，以银杏为例，园区中的银杏树是北京地产项目中最多的，而且树龄不少在50年以上，每株的价格在20万左右。此外，园区遍布蒙古栎、法桐、白桦、元宝枫、水杉等名贵树种，每一颗树的来历都不一般，都沁入园林工程师无尽的心思和情感，前来交流的业内园林师无不感到惊讶佩服。
八万平米原生河堤保护珍贵生态绿肺
“泰禾·中国院子”最难得的是座拥京杭大运河的原生水岸。京杭大运河自古就是皇家帝王下江南的御用河道，积淀了上千年的人文底蕴。从居住环境上看，河岸两边有丰茂百年的原生树林，二百多种原生植物共生息，形成一个天然的大氧吧。在规划中，“运河岸上的院子”在充分尊重保留原生地貌和植被的基础上，融入了人们可以亲水、亲树的活动空间，使人的养生休闲空间完美地融入进来。这个只属于院子业主享用的8万平米河堤密林，在整个北京都是绝无仅有的。
由于运河堤岸的自然环境呵护良好，吸引了越来越多的野生小动物来此生活，不经意间就可看到松鼠、喜鹊、野鸭、燕子、锦鲤鱼等野生小动物嬉戏觅食。这些鸟兽鱼虫，如同自然界中的精灵，善良、淳朴、平和而宁静地生活在这里，全身心地关注着大地，它们自由飞翔，自由嬉戏。凡此种种，四时晨昏，充满意趣，最适宜大人携着孩子，在这里结识这些来自自然的朋友。
悉心养护只为四季视觉丰美
至于“泰禾·中国院子”园林成本到底有多高，已经没有人能说清楚了，除了苗木自身的购置成本外，栽培养护的支出不计其数。而泰禾也乐于给生活在园林里的植物最好的礼遇，且不计成本。夏天，北方燥热，园林工程师会给树木装上“花洒”每天淋浴，避免树木水分过多蒸发；冬天，名贵树木必做专门防护，特别是雪松，采用专盖房子才用的脚手架支撑上好的帆布为其遮挡北下强风，这一防护措施，在北京所有别墅项目中也仅一两个采用。水杉树美，却是最不容易成活的树种，原本几近放弃不用；在水系沿岸进行配植方案时，经反复试验，只有水杉成景最佳，为达成效果园艺师坚持采用，亲赴500亩苗圃甄选健康苗木并倍加仔细照料，最终才有这片珍贵水杉林。
每天，园林工程师和园艺师们在园区里巡查，照顾到每一株植物的生长状况，遇树木健康问题及天气突发状况，会在第一时间给与诊治和防护，使每一株植物都健康快乐地生活着。泰禾园林工程师说，在园区里行走，已经磨破了十多双鞋，泰禾对园林的投入已逾数亿，泰禾走的是高端精品路线，高端精品不是只体现在房子上，更重要的是业主生活的每一天，我们在生活的方方面面每个细节上都给与高端精致的服务。
有大师曾说过，建筑不能脱离环境而生。国宅大院也应拥有一座诗意的园林。“泰禾·中国院子”历经六年，在获得“中式建筑大师”称号之后，又完成了向“中式园林大师”的转变。
不惜的投入换得的是市场和业界的认可。某园林专家赞叹，“泰禾·中国院子”的园林意境，已经是京城首席，无人可比；更有客户频频预约来访，只为游赏这座美丽的园子。在“泰禾·中国院子”，品一盏清茶、听一曲国乐、赏一座大院，游一个园子，心情由此盛开。

㈢ 泰禾海上院子有什么项目亮点

泰禾海上院子有以下项目亮点：1、独门独院中式别墅，0.5容积率；

2、中国院落文化传承者——泰禾集团，厚载千年中国文化底蕴，以“宅门”、“院落”、“坊巷”三大造院体系，打造名动全国的泰禾院子系产品；

3、此处区域板块环境气候优异，居住宜人；

㈣ 泰禾·北京院子的项目介绍

规划特色：
项目借鉴了北京胡同和福州三坊七巷，以中国对称的礼序格局，规划了三街五巷八坊，巷道融入当代水墨笔法做坊巷布局，走在这里，深巷幽幽，步移景异，意境悠然。
五巷有印月巷、幽竹巷、流云巷、知鱼巷、南山巷。八坊有：梨花坊、榴花坊、桃李坊、丹柿坊、杏花坊、槐花坊、榆叶坊、马褂坊。根据不同的坊巷主题，进行不同的景观小品设计、种植不同的树种。
园林设计：
项目园林采用了中国传统的皇家造院方式，依照 “一池三山”设计手法，师法自然，仁者乐山、智者乐水。规划有山院、水园两处主题园林，给居者不同的地方休闲场所。
建筑特色：
“泰禾·北京院子”最与众不同的地方，就是由坊巷、宅门围合而成为独立院落，独门独院，不仅体现了中国传统大户人家的门第感，更造就了良好的私密感。大门、院门、宅门，三重递进仪式。采用广亮大门形制，雍容华贵。