房产淡市营销突围方案

『壹』 房产项目炒作的17个方法

运用媒体，远不只投放广告那么简单；文章撰写，不是就项目谈项目那么直白。

关于炒作，文中列出17条思路——基于房产项目，基于报纸媒体，但思路和方法放之四海而皆准。

一、排行榜营销

媒体发动，整合业界专业力量，寻求政府主管部门支持，展现权威性。

1，与权威机构合作“风云榜”

如：深圳商报媒体联合中国房地产指数系统办公室和中国房地产TOP研究组，推出地产风云榜。

综合单价、销售期限、户型等对销售的影响，推出相对指标——畅销指数；以销售速度为核心内容，畅销指数为主要依据，按周榜、月榜、季榜、半年榜、年榜的节点，对楼市做量化评价体系。（数据被纳入中国房地产指数系统）

2，站在宏观立场做总结评选

结合深圳改革开放20年，出刊“地产20年”系列专题——

《20年20强》；《20年20楼》；《20年20个数据》；《20年100个流行语》；《20人畅谈20年》……

二、主题文本营销

结合大市转变或项目突围需求，饱和攻击。

气势很重要，整版铺底色，大报头、大字号标题，影响面大。

形式如蓝皮书、白皮书、报告、平面房展等。

1，大势突围——平面房展

2003年“非典”，深圳商报推出40版“首届平面房展”，以4开小版面、铜版纸印刷做成报中报形式，30家楼盘参加（即产生30个楼盘广告），并结合不同线路看房。

2，价格突围——价值报告

2001年广州星河湾轰动一时，05年要在北京“大兴风浪”。

高调开盘还不够——邀请博鳌论坛举行专场论坛，龙永图和多国首脑捧场，千万计的广告占领北京媒体黄金版面。知名度有了，价值并不明确，价格依然让人质疑。

由此，中国房地产报策划出《星河湾价值报告》，内容——

区域价值篇《从广州到上海——王者无疆》

行业价值篇《全成品模式破题中国住宅产业化》

产品价值篇《像劳斯莱斯一样造房》

品牌价值篇《品牌黑马改版中国地产形象》

3，价值突围——生活杂志

2005年楼市寒冬，上海新民晚报发布16版《三湘四季花城生活杂志》，之后三周，每天免费新闻报道，10天内超过80%去化。

怎么炒？

1）推动获奖，解决区域问题——偏远，非政府重点发展，由此参评“国际花园城市” ，借机争取到政府的支持，然后组织区域联动，以楼盘社区支持参选的名义，通过报纸报道扩大影响。

2）结合获奖，落定项目价值——松江申奖圆满成功，结合大环境带给项目的利好，做“媒体杂志”加温市场。

三、展会营销

既善于利用资源创立展会，也善于巧妙利用展会。

1，创立创新型展会

联合建设部中国建筑文化中心主办中国深圳冬交会（深圳有传统春夏秋三次房展会），主题创新——媒体年度风云榜颁奖、无底价楼盘拍卖、地产职业经理人俱乐部成立，地产人才招聘展区……

2，借势影响力展会

借国际建筑中心联盟大会在北京举行、29个国家建筑精英云集契机，媒体策划“世界（中国）著名住区推介活动”，将地点放在北京钓鱼台国宾馆，现场展示“北京未来精品楼盘”和“深圳推介楼盘，并邀请参与联盟大会的建筑专家主题演讲。

四、体育营销

包括赛事营销、场馆及会所设施营销、体育明星营销、体育客户群营销（球迷会、登山爱好者协会）等。

1，无处不见地产人

媒体将地产人整合起来，组成地产足球大联盟，请来俱乐部领导和球员，然后拉拢一批地产商，成立地产联盟啦啦队、球迷远征助威团，地产大佬到现场助威，楼盘形象也在球场、银屏、报纸上强势亮相，提升知名度。（作为亮点事件，被体坛周报专门报道）

2，集中迎接冠军团

2004年，深圳媒体联合当地楼盘做“欢迎奥运冠军暨2004年深圳十大金牌冠军楼盘颁奖典礼”，田亮、胡佳、罗雪娟等颁奖嘉宾。

炒作过程：

9月4、5日：头版1/3广告透露“冠军来了”

9月6日：金牌的庆典特刊《深圳地产，请来奥运冠军》

9月7日：《冠军来了，全城沸腾》一文

9月10、11日：冠军现场看房

9月10日：中国地产特别纪念版，3版讲述看房情况

之后：十大金牌楼盘特刊连续推出

五、名人营销

借名造名，移花接木。

——“人有多大胆，地有多大产”的传媒界

21世纪初，京基地产碧海云天项目意欲邀请克林顿——难度巨大一度搁浅，后借其绕道香港的缝隙，再谈合作。

解决入境问题，联系总统办公室、中宣部、外交部，最后唐家璇批复无异议。

邀请其过来做一次论坛《WTO和中国房地产经济》。

一旦来了，不用操心——政府乐意出力、杨澜乐意来、《商业周刊》总裁乐意致辞……所有媒体乐意宣传。

一举成名天下知，项目一期改名“总统府”，一售而空。

六、事件营销

紧跟时事动态，紧抓地产利好。

1，深港通关媒体大捞金

深圳和香港口岸通关之时，深圳报业做了个“双城物业”概念，将相关楼盘列出来，指向两地客群。

2，地产寒冰半公益姿态入市

2005年，调控寒冰，正值上海地产18年，房协会、经纪行业协会、土地学会主办“上海房地产18年大型活动”。

新民晚报以此契机，推出一系列配套活动，出版24版特刊《上海地产18年史记》，通过观念、事件、人物、思想、记忆、新闻、创新、品牌等，全方位采写18年精彩。同期，系列活动配合——

报道活动：每周版面报道

庆典活动：18年大型庆典晚会

纪念活动：新江湾城建设星光大道、房地产博物馆，树立风云人物塑像

评选活动：18年优秀企业、优秀人物、优秀楼盘

全国推广活动：《上海房地产18年》丛书，出版

七、人脉营销

客户很重要，谁都有出名的欲望——人脉营销，就是以媒体的平台让他们出风头。

1，让地产人出风头

十大售楼员、十大地产经理人……

2，让客户（开发商）的客户（购房人）出风头

熙园《财智列传》系列，树立项目高档高雅品位。

开发商代理商与媒体合作，选定20位金融地产交通流通等领域领军人物，联合推出全新人物系列访谈，讲述修身齐家平天下的传奇故事。

版面形式上，每期半版，底色一致，左侧一栏安排项目形象广告。配合系列活动：

经济学家樊纲主讲“财智英雄论坛”

邀请朱军、戴玉强对话项目

做一个中秋之夜，交响音乐会

中美CEO交流酒会

肖邦钢琴音乐鉴赏

中国基金论坛——熙园对话等

（效果：开盘4个月，9亿销售额。）

八、片区营销

区域炒作，多个个盘，同一种声音。前提是，片区真的有内容可以炒。

一般联合政府、区域开发商、业内人士一起做。

——不放过赚钱机会的媒体人

深圳滨海大道通车，大大缩短西部地区和市中心距离，凭海临风、远眺香港，如此良机，地产媒体不会错过！

深圳商报以“滨海大道一线牵，西部地产火起来”为口号，开展了系列活动——

利用商报和晚报等媒体开展滨海大道强力推广

开展西部滨海住宅大型市场调研

开展滨海大道和住宅大型专题讨论

组织深港万人畅游滨海大道看楼大行动

举办滨海大道区域精品楼盘展示交易会

推出滨海大道区域特色楼盘系列特刊

之后，媒体组织三十多位开发商外岛游玩。促成了业内交流，积累了客户人脉。

九、细分客户群营销

报社发起的“海归理想家园”、“最适合白领居住物业推荐”活动，既可拉动广告，又有市场的精准性。

十、文娱营销

比如在活动中加进一些特色文艺演出。世界杯期间，搞个地产足球宝贝评选活动。

十一、论坛营销

论坛发言的人要权威、主题要新颖，让客户看到，让媒体发声。

十二、跨行业营销

房展会同时，引入车展、服装展、美容时尚用品展。

十三、跨地域营销

结合客户来源，跨地域营销。比如和温州媒体合作，组织温州人到本地看楼，豪华大巴直奔目的地。

十四、节庆营销

直接在报业大厦做“元旦大看楼”，“新春大看楼”免费班车奔赴各合作楼盘，尤其是二三线城市，回家置业的人很多。

十五、分类物业营销

是传媒持续捞金的好方法，分类方式如下：

档次归类-豪宅、别墅、白领物业

户型大小-大户型、小户型

区域划分-口岸物业、市郊物业

楼盘规模-大盘、单体楼盘

概念属性-公园物业、教育楼盘、滨海物业、山景物业

十六、对比营销

如“郊居先锋vs都市风尚风云对话”，开辟专栏，展开讨论，并主办看房。比如，长三角卫星城vs上海市郊风云对阵。

关键是，看到市场购买需求。

十七、话题营销

“地产战国图”，把代理商市场份额展示出来，一石击水，把整个行业搅得纷纷扬扬。

『贰』 市场淡季营销管理策略

市场淡季营销管理策略

大部分行业都有市场的淡旺季之分，到了淡季，企业收入减少，市场风险增大，一些中小型企业也多是挨不过淡季的寒冬而倒闭的。大多数中小企业都忽视淡季时的企业营销与管理工作，其实，市场淡季时企业才最需要用心经营，因此，笔者提出“经营淡季”的淡季营销、管理理念。那么在行业市场步入淡季时，如何经营淡季，才能使企业淡季不淡，依然有丰厚的收益，至少可以让企业顺利地度过淡季的严冬呢?下面是我为大家带来的市场淡季营销管理策略，欢迎阅读。

淡市突围：管理4策

1、合理调用人力

一些企业一到淡季就大量裁减员工，以减少开支，待到旺季时在大量招募员工，这样表面看来是节约了一些人力成本，但实际上却使企业始终处于不稳定之中，这样的企业容易产生两方面的问题：

(1)员工归属感不强——因为人员流动性大，导致员工人心惶惶，没有安全感，这样的心态很难使其全心投入工作，甚至产生周期性情绪波动症——行业市场将步入淡季时，员工就都无心工作，交头接耳，议论谁可能被辞退，虽然被辞退的员工只是少数的，但是这种氛围会影响整个组织中的所有成员都无法安心工作，这对企业的长期稳定发展显然是不利的。

(2)员工专业技能不稳定——因为员工流动性过大，刚刚适应了工作就离开了岗位，导致企业的生产技术很难提高与做精，留不下经验，也没人愿意为难测的明天而用心钻研专业技能。新管理者或其他员工也需要适应公司文化与经营模式等，这些都会给企业带来不利影响。

解决这两个问题应该采用区别对待的方法——具有技术性、经验性与需要专业人才的工作岗位轻易不要换人，因为新人接手这样的岗位会有一段适应期，而适应期所能产生的劳动价值是很低的，频繁更换员工会大大提高经营成本。而非技术性的重复性工作则可以采用临时工或计件外包等形式，以降低成本。

2、加强员工培训

有句俗语叫：闲时补网，忙时打鱼。在人力资源管理工作上也是这个道理，在市场旺季时我们把心思都用在了市场营销工作上，无暇顾及其它，而员工作为企业生存发展的根本，对其的技能培训与思想修正尤为关键，因为，组织成员的能力提升了，企业的市场竞争力自然也会随之提升。通过思想的灌输与导引，员工增加了对企业的认同感与凝聚力，组织的整体协调能力也会提升。因此，淡季时适合演武练兵与深化员工思想，以备战来年的市场搏杀。据培训机构的调查，原来大部分企业为员工培训的时间基本都是行业旺季来临前、企业经营出现问题或转型时才“临阵磨枪”进行突击培训。但现在一些明智的企业是在企业销售淡季时进行有计划的员工培训，由此也可以看出人力资本的价值与管理也在日益得到经营管理者的重视。

3、理顺企业各项机能

企业也像一台机器一样，不可能365天一直高速运转，也需要检修与维护。因此，企业应该利用市场淡季时较为清闲的机会把忙时无暇兼顾的各项企业机能进行修缮，这样非常有利于企业健康、持续的发展。比如，理顺财务，清理不良资产，闲置资产，合理利用资金与优化银行贷款等;厂房、设备的修缮与更新淘汰，引进技术等;重大人事变动、项目投资、战略转型、渠道变革等伤及企业元气的行为也该在淡季进行;企业的战略规划也应该在这个精力充沛的时候进行，避免在旺季时调整战略，那样极容易影响销量，甚至损伤品牌形象与顾客满意度。

某企业在销售旺季到来时因为战略意见不合，负责营销的副总经理负气离职，新任副总经理上任后大幅调整营销策略，还要陆续换掉原有的几大渠道商，进行渠道扁平化。渠道商得到消息后无心旺季的销售，纷纷各寻出路，或者不在进货，而是向下游倾销，更有甚者以拒绝回款来抗议厂家的举动，导致该企业当年度旺季的销售额仅为去年同期的57%。

4、 加强对盟友的联络

任何企业作为市场产业链条中的'一环，都会有上、下游的合作伙伴，对其的管理与维护是非常重要的。现在厂商之间的关系非常脆弱，经常出现供应商轻易就翻脸停止供货，经销商叛反另投它门等情况，有时这些行为对企业的打击是致命的。如某家电生产企业，在销售旺季刚刚开始时，一家长期合作的配件供应企业突然倒闭，老总携款潜逃。因为产品配件的断货，对这家家电生产企业带来了相当大的损失，临时找了其它厂家合作，但价格高而且质量与规格都不能达到要求，导致该企业的产品性能不稳定，反货率与维修率很高。如果当初能与合作伙伴多沟通，及时发现其存在的问题，提早寻找其它合作者，就可以避免这些损失。因此，趁淡季时加强对上下游合作伙伴的客情维护与了解，对于来年可以后顾无忧地进行市场搏杀非常重要。

淡市突围：营销6策

1、 坚守价格提高让渡价值

淡季降价是很多企业应对低迷市场的一种手段，这样可以把手里积压的货物变现，减少资金压力，但这样做的危险是可能造成品牌价值的损伤，而且降下去价格的商品在涨上来消费者将不在认可。降价损伤品牌，流失利润，不降价损失销量，积压商品。在这种两难的境地中首先应该采取“外紧内松”渠道发力的做法。即加大对渠道商的推力：增加返利、淡季提货大幅优惠等举措，以加大渠道商的销售热情。淡季鼓励渠道商进货不仅可以减轻企业的资金负担，还可以促进销售，虽然折扣很大，让出了很多利润空间，但是企业也并不吃亏，因为让出的利润基本可以用回笼的资金利息相抵消，而虽处淡季，但是渠道与终端的推力还是可以带来超乎想象的销售的。

渠道有了推力，接下来该在终端上下工夫，通过提高给予消费者的让渡价值来制造拉力。因为货囤积在渠道中和放在厂家的库房中没什么区别，只有被消费者买走才算真正的被销售出去。淡季促销比较费力，但要避免采取降价手段，要坚持价格不动摇，维护品牌，同时也维护了产品的价值感。保持顾客的购买货币金额不变，而后提高顾客购买的总价值。可采用赠送赠品、提供增值服务、商品组合销售等方法，通过提高商品的价值来回避降价。比如，淡季购买家电可以获得双倍保修服务时长、购买过季服装赠送应季小服饰、将淡季商品与旺销商品组合后销售等。经营者头脑中要有这样一个概念：并非只有降价这一种提升商品价值的方法，也只有这样想才能为顾客创造出更多的价值，同时又不流失利润。

2、推出恰当新产品

新产品往往能引起消费者的兴趣，在淡季恰当的推出新商品可以在如同死水的市场中掀起波澜，提高人气与关注度。如果能推出弥补淡季市场空白的新商品更可能给企业带来无限的商机。

雀巢公司在印度销售巧克力时因为当地气候非常炎热，销售巧克力的场所又没有空调，很多销售场所不过是在路边支起的地摊，巧克力就是摆在烈日下销售的。35℃——45℃的高温下，巧克力都化成了液态，因此，当地一年中最炎热的9个月都成为了巧克力销售的淡季。一个销售商开玩笑地说：雀巢巧克力都是被当作饮料出售的。这句话引起了雀巢印度公司主席兼总经理Carlo Donati的注意：“既然我们的巧克力都是在液体状态下卖出去的，那我们为什么不直接卖液体巧克力呢?”。雀巢印度公司随即推出了一款名为“Choco-Stick”的液体巧克力产品，受到了空前的欢迎，从此雀巢公司的巧克力产品在印度没有了销售淡季。

但是，在淡季销售产品无论如何也无法和旺季相比这个事实是存在的，所以推出新产品与促销时要考虑损益平衡，毕竟同样的宣传推广费用在淡季所能达到的效果远低于旺季，尽可能避免赔本赚吆喝的情况。

3、活动营销拉热市场

通过推出一些目标消费者关心并且可以为其带来实质利益的活动，由此带动市场气氛，措施得当甚至还可以在淡季掀起一次销售高潮。活动不可以是简单的优惠打折，要从其它的角度曲线切入。以珠宝行业为例，珠宝行业在淡季时举行珠宝文化艺术展，通过璀璨华美的珠宝展示来激发消费者的购买欲望，同时也是一个品牌宣传的绝好手段;举行新人抽奖活动，参与答题或到场即有机会获得婚礼珠宝饰品免费试带拍摄婚纱照活动。通常女人都很难割舍已经佩带在身上的珠宝饰品，即使此次不购买，当有购买需求的时候看到婚纱照上佩带某珠宝饰品美丽的自己，购买首选一定会是该品牌的产品;针对大学生潜在消费群体，开展专业性的珠宝设计大赛，针对非专业用户开展珠宝爱语征集，以使其关注并研究企业的产品，对于培育潜在顾客是一个很好的方法;举行珠宝先生，珠宝小姐评选，也是一个引起关注吸引消费的手段。

4、借势吸引眼球

通常在淡季商品都是缺乏消费者关注的，此时可以采取一些借助热点事件或制造热点事件的办法来吸引消费者的关注，关注的目光多了，自然增加了消费的可能性。比如某旅游景区在冬天旅游淡季时先向外界发布消息：当地一武术家要与动物园的“武林高手”猕猴“比武”比赛穿越障碍、攀爬、赛跑等项目。消息一出引起了广泛的关注，组织方把他们新推出的冬季旅游项目信息也巧妙地结合到了这个消息中，虽然最终在争议声中此次活动没有实施，但已经吸引了大量消费者的关注，很多人都因此参加了该地的冬季旅游。

借势需要注意的是切不可空穴来风，那样只能适得其反，最好寻找消费者关心的元素打造借势题材，或者借助已经发生的事件来展开营销活动。比如某旅游景区就利用老中医陈建民绝食挑战世界记录的事件，迅速展开营销活动——邀请陈建民在自己的景区进行此次活动，同时配合宣传，由此，景区获得了超过平时几倍的游客前来观光游览。

5、战略性逆势营销

在淡季时采取逆向营销操作可以差异竞争对手，取得出人意料的收获。因为，大家过了销售旺季就多都偃旗息鼓，撤下了广告与促销人员，取消了促销政策等。虽然此时是销售淡季，但是相较起目前市场竞争对手很少，营销攻势薄弱的情况，能够赚取小市场中的大份额，收益还是很可观的。

即使不逆向营销，至少在淡季时也要做好基本的营销工作，比如适当的广告投放等。通常到了淡季企业的营销活动基本都已停止，广告大量减少甚至完全撤下，以减少开支，但是，淡季保持一定的暴光率是塑造品牌所必须的，因为，当一个品牌整个淡季都没有接触消费者，来年很容易被消费者所遗忘，品牌价值与在消费者心目中的地位也很难进行积累。所以，在淡季时依然要保持一些基本的营销活动，使消费者不至于忘记你的品牌。

6、全国市场商品做好地域差异营销

服装、家电、旅游、餐饮等行业具有明显的地域差异性，比如服装市场，南北方的淡旺季可以相差3个月，合理把握时间差，根据季节变化，把营销的重点进行调整，可以多获取很多利润。某服装企业将其服装在不同地域市场中流动，其所有服装基本都能在过时与彻底过季前销售出去。他山之石可以攻玉，在淡季时进行一下产品的跨区域推广会有不错的效果，因为，有时在A城市是某商品的销售淡季，但是到了B城市却是该商品的销售旺季。进行此类操作应该精确掌握各市场的信息并及时做出行动。

以上从管理到营销提出了几点淡季经营建议，但更多的是需要经营管理者能在管理上创新，营销上创新，像雀巢公司那样，让你企业的商品没有淡季，让企业也可以淡季不淡。

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『叁』 房地产营销方式

房地产营销方式汇总

房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面我为大家整理了关于房地产营销的方式，一起来看看吧：

1、植入式营销

(Proct Placement Marketing)又称植入式广告(Proct Placement)，是指将产品或品牌及其代表性的视觉符号甚至服务内容策略性融入电影、电视剧或电视节目各种内容之中，通过场景的再现,让观众在不知不觉中留下对产品及品牌印象，继而达到营销产品的目的。

2、口碑营销

又称作病毒营销，顾名思义就是通过口口相传，像原子裂变一样，一传十，十传百，达到传播的效果;找到一个途径，利用一眼看去似乎全然不搭界的路径 接近自己的载体，从而牢牢依附在载体身上，主要探讨的是在房地产业当产品和价格因素相对稳定的情况下或在目前的房地产市场中，如何有效传达产品的理念等信息，并使这种信息深入人心，达到最终销售目的。

3、体验营销，

就是企业以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为舞台，以有形产品为载体，生产经营高质量体验产品的一切活动。随着“体验”变成可以销售的经济商品，“体验消费”旋风开始席卷全球产业，继“服务经济”之后，“体验经济”已大行其道。与传统营销模式相比，体验营销具有着鲜明特点：

(1、) 参与性;

(2、) 互动性;传统：诱导、调控等手段操控消费者，单向的被动关系。体验营销，企业与消费者通过信息和情感交流，达到行为的相互配合，形成良性的双向互动关系。 (3、) 情感性;传统销售：企业与消费者是一种商品买卖关系，“一手交钱，一手交货”“人一走，茶就凉”，根本谈不上情感性;体验营销，十分重视对消费者的情感投入，通过情感交流，增进彼此情谊，满足消费者的情感需求;

(4、) 个性化;传统营销：企业要满足广大消费者的标准化需求，即基本生活需求，于是，向消费者提供大量标准化产品，没有什么个性化可言。

4、淡市营销 ：

别人都降价，你再降价，恶性循环，该如何应对：

(1、)周边城市，郊县多做宣传;

(2、)一定竞争产品信息了解清楚，没有十全十美的项目的，她肯定会有缺陷;

(3、)坚定信心，放心那么好的房子，不会卖不出去的;

卖给谁 怎么卖

1、市场/客户群

我们常说所谓的方案就是解决“卖什么”“卖给谁”“怎么卖”三个问题其实就一个问题以市场为中心，寻找目标客户群;项目通过前期探底对自身的产品应有一定的评估，产品本身和本区域的客户需求是否吻合，不吻合的A、调整的自身产品(怎么调/调哪里/);B、能够买自身产品的客户不在本区域内(广告投放的侧重点/多个销售部的建立/购房团的自我创建。。。。);

2、分期推出 价格调控(怎么卖)

A、分座或分期将项目产品进行分类分时段推出，由易到难，开好头。高姿态推广，产品好要告诉市场，找好“对谁喊话”，各方面细节是关键，承诺要兑现，注重品牌;推出时拉低价格(不能一开始就放价，蓄势到一定程度)，造成心理落差，让市场容易接受。

B、好地方就是要卖好产品，好产品就是要卖给有钱人;高端产品和普通产品相结合，“楼王”要出来;样板房/看房车/看房通道/入户大堂/销售部产品展示/参观样板房门槛设置等;

C、一般大项目都设有会所，充分利用会所做成的销售部;要认知销售部的作用不仅仅是卖房，更是形象和对外的窗口，要设置成差异化，如进入销售部前的暗室设置，暗室内的水晶灯光模型/高清背投的声色3D宣传推广片的播放，先震慑一下客户;销售部内的细节如：精致的工程进度表，产品说明，各项收费标准，相关主题的构件等;

D、高端项目不是卖产品，是卖内涵如：卖文化/卖健康/卖生活等，高端产品的推广主题要像高端产品;在销售部内以实物的形式展现给客户;项目内开辟一个景观场所，不定期的举行各类型的高端产品展示或推介会，如：某品牌的服饰/香水节等，提升项目的知名度;经常性的类似活动和各大百货、品牌商互动，市场自然而然的会认知到产品的优势，这时候推出适中的价格就会造成“物超所值”的购买欲;

5、可感知营销：

就是企业在整个营销过程中尽量让顾客全面感受到关于产品功能、消费者使用利益、品牌文化等所有细节。

6、服务营销：

是企业在充分认识满足消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。服务作为一种营销组合要素，真正引起人们重视的是本世纪80年代后期，这时期，由于科学技术的进步和社会生产力的显著提高，产业升级和生产的专业化发展日益加速，一方面使产品的服务含量，即产品的服务密集度日益增大。另一方面，随着劳动生产率的提高，市场转向买方市场，消费者随着收入水平提高，他们的消费需求也逐渐发生变化，需求层次也相应提高，并向多样化方向拓展。

7、情感营销：

情感营销就是把消费者个人情感差异和需求作为企业品牌营销战略的核心，通过借助情感包装、情感促销、情感广告、情感口碑、情感设计等策略来实现企业的经营目标。

在情感消费时代，消费者购买商品所看重的已不是商品数量的多少、质量好坏以及价钱的高低，而是为了一种感情上的满足，一种心理上的认同。情感营销从消费者的情感需要出发，唤起和激起消费者的情感需求，诱导消费者心灵上的共鸣，寓情感于营销之中，让有情的营销赢得无情的竞争。

8、圈层营销：

圈层的通常理解为：是对在阶层分化的社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会群体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。

消费者在完成购买行为以后，如果商品带给消费者的满足感超越预期，这时候消费者会产生把这种感受向身边人述说的愿望，这种心理冲动就是圈层营销中消费者作为传播渠道的精神基础。能让消费者感受到超越预期的满足感其实也就是我们常说的产品附加值真正触动了消费者。

9、终端营销：

营销最终达到效果，是要在终端解决问题的，也就是“决胜在终端”。既然“决胜在终端”，终端对销售起到了关键性的作用，那么首先要解决终端的问题。

(1、)销售现场内外部的装修布置，基本要求是简洁、大方、活跃现场的氛围，要适合所销售的项目，要能够对所销售的项目起到加分的效果;现场日常工作卫生的打扫;

(2、)案场的管理要做好，主要为人员的管理、积极性的调动;相关资料的整理，做到有条理;

(3、) 加强情景演练，增强员工之间的配合默契程度，提高对项目的熟练程度以及对不同问题的应变能力;

(4、)现场团队的配合，客户在现场要让其感受到良好的.氛围，主要通过泛SP,以及针对性的SP来达到目的;

(5、)建立影响力中心：在老客户中建立影响力中心，通过老客户带新客户快速达到成交的目标;“250定律”，你与人交往的方式，你对待人的方式，都会发挥250倍的乘数效果。道理很简单：一个人的言行或者举动，通过各种传播途径，在一个月的时间里一般会传到250个人那里，而这其中的每一个人又会将你的言行传到另外250人那里;

(6、)在与客户沟通的同时首先要让客户认可接待的业务员，业务员在与沟通的过程中，要把项目的优点、财产保值升值及未来的生活方式通过激情传递给客户，让客户认可本项目同时开心，在此基础上，让顺带购买本产品;

(7、)对未售产品的分析及卖点的挖掘，找到销售的突破口;

(8、)充分了解竞争项目，挖掘比竞争项目更有卖点的卖点;

(9、)研判市场，抓住市场机遇，顺势而为;

通过以上措施，使员工养成良好的职业习惯，有个积极的工作态度，让大家在工作中能够自觉的配合，活跃现场的氛围，从而提升整个团队的战斗力，做到“客户来一个成交一个，来两个成交一双”的效果，来提高到场客户的成交比率，达到优秀的业绩。

10、催眠式营销：

用语言魅力催眠客户，使产品或服务满足他人的需求和欲望。

诊断式营销：顾名思义，就像医生给一个病人看病，要先诊断，了解原因，开药方，抓药治疗。在诊断的过程中，要做到“望”、“闻”、“问”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再进行治疗。

房地产诊断性营销：对一个有问题的楼盘，首先要有很强的洞察力，通过“望”、“闻”、“问”、“切”，了解到项目出现问题的根本原因，再出具诊断性营销报告。

11、跨界营销：

首先是思维的跨界，然后是手法的跨界。手法上，过去靠广告带动销售，我们形容这种方式是空军和陆军，但我们现在还需要特种兵，带来更多更精准的目标人群，海陆空及特种部队都要用上。当我们跨界与其他不同行业合作，找到一个精准的营销方式时，相信就可以实现逆市突围。

12、切割营销：

站在竞争的角度，对复杂的市场进行切隔，找到一个让消费者接受我们的区域，快速认同我们，规避与强大竞争对手的竞争，同时将竞争对手逼向一侧。微妙地改变强弱之间的力量对比，从而实现以小博大，以弱击强，以轻举重。

13、定位：找到自己的位置。

14、插位：找到自己的位置，尽量靠前;

15、升位：找到自己的位置，尽量靠前，要永远在前面;

16、淡季营销策略：

它在于守正出奇，守正出奇一般从两个方面着手，挖掘新的卖点和产品组合创新;

17、营销本质：满足消费者的需求，营销过程：发现需求，创造价值，传递价值，满足需求。营销思路：第一是目标清晰，绝不动摇;第二是营销造势，绝不雷同。

18、潜销：锁定具体目标，以十分低调的姿态，对客户进行一对一的拜访和接触，并将XX项目的资料寄到这些客户手中。

19、泛营销：

泛营销打破单一信息传播途径，通过业主带动、亲情链接、团购让利等多种形式，让更多的人有意识或无意识投入到楼盘的宣传和销售过程中，从而实现楼盘的快速销售。所谓”泛销售”也就是说抓住一切可以抓住的客户，利用强大的客户背后的资源，进行销售，让销售不但是销售员的职责.比如在房地产行业，所有有意向购买A项目的客户都可以加入到VIP，其带领的新客户可以享受一定的优惠，同时该会员可以积分.

20、网络营销：

网络营销说白了就是在将产品或服务在网络上推广，与现实社会中的做广告推广一样，而且网络推广将是一种趋势(现在还有谁不上网啊),用网络营销，作用是用的，比如用“登陆奇兵”啊什么的，但作用不会长久，要想做好网络营销，还真得好好研究一翻，一定不要用作弊软件，这样不但推广不了，还会起到反效果。

21、快乐营销学：

美国知名管理学者斯科特?麦克凯恩说：“一切行业都是娱乐业”。 这句话要这样说才更科学：“一切行业都是让人快乐的行业”。 著名生物学家巴甫洛夫曾经说过：“愉快可以使你对生活的每一个跳动，对生活的每一个印象都易于接受，无论是躯体和精神上的愉快，都可以使身体发展，身体强健。”从这个角度说，快乐营销就是关注消费者内心感受的营销哲学。

22、事件营销：

是指企业通过策划、组织和利用具有新闻价值、社会影响以及名人效应的人物或事件，吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注，以求提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，并最终促成产品或服务的销售的手段和方式。

简单地说，事件营销就是通过把握新闻的规律，制造具有新闻价值的事件，并通过具体的操作，让这一新闻事件得以传播，从而达到广告的效果。

23、诊断式营销：

顾名思义，就像医生给一个病人看病，要先诊断，了解原因，开药方，抓药治疗。在诊断的过程中，要做到“望”、“闻”、“问”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再进行治疗。

房地产诊断性营销：对一个有问题的楼盘，首先要有很强的洞察力，通过“望”、“闻”、“问”、“切”，了解到项目出现问题的根本原因，再出具诊断性营销报告。

诊断：产品、定价、市场、营销、服务;项目已经定型，调整手段集中在推广、定价;

24、演讲式销售

25、品牌不但要深入消费者的内心，更要深入员工的内心，品牌的管理与传播首先要从公司内部的言传身教开始。

品牌是座灯塔，要用一块块砖石垒起来，有的砖面朝大海，有的砖紧靠山崖，不管对内还是对外，都需要一股向上的合力，才能让灯塔立的稳、站的高。假如自身的根基不稳，砖石之间没能达成一致的受力方向，那么即使表面贴上金箔也维持不了光芒。

26、顾问式销售

27、“直给式”营销：

“直截了当”的策略，直接将4个核心卖点呈现给消费者：交通卖点、教育卖点、环境卖点和产品卖点用“直给”方式托出，在推广层面也采用“最实在”的手段，比如针对交通卖点，就利用交通工具的渠道传播。

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『肆』 为什么“突围”是实效营销，开创新时代

以品牌作为核心竞争力来延续企业生命周期至关重要的关键，在于在成功进行品牌突围。建立了品牌的知名度并不等于成功，为了让品牌为企业创造价值，需要不断赋予它新的含义，以确保新品牌突围。品牌突围三个基本原则思路“快、稳、准”，对新品牌同样显得重要。新品牌三个基本原则思路分别解释如下：

1．重塑品牌突围，概念切入就在够快。

如果一个品牌打造了两年或三年还没有什么知名度与认可度的话，那么从投资与回报的角度来分析，无疑是品牌经营的失败。重塑品牌突围，可从制造一个品牌概念切入，品牌概念定位是品牌运营的基础，是一个锁定目标消费者，并在目标消费者心目中确立与众不同的差异化和位置的过程；也是一个连接品牌自身的优势特征与目标消费者的心理需求的过程。概念切入就在够快。主要是指在进行品牌定位的过程当中，以人们对品牌的感觉与认知入手，进行品牌定位，以区分竞争品牌，树立自己的品牌形象，从而迅速突围。 比如，“脑白金”在上市之初，就通过各种各样的品牌突围手法，如硬性广告传播、软文传播、终端推广与炒作等复合手法，使品牌的知名度在短时间内就迅速得到提升，从而在低迷的保健市场杀出一片天地，迅速提升了销售业绩，使投资迅速得到了回报。

2000年，康师傅公司开始打入饮料市场，并以“康师傅”为品牌名称，开始了品牌打造之路。康师傅公司在快速消费品市场，其生产的康师傅碗面销售一直不错，品牌知名度与美誉度都很高。但在饮料市场，毕竟还是一个全新的品牌。作为新品牌，要想在市场上迅速提升品牌知名度，并尽力缩短与市场领导品牌如百事、可口可乐等品牌的差距，便成为康师傅饮料品牌上市之初的首要任务。在这种情况下，到底该把自己摆在一个什么样的层面上，进行品牌打造呢？一个新的品牌策略的出现，一个伟大创意的产生，往往伴随着多年的市场运作沉淀而来。对于康师傅来说，先从哪里入手，就非常重要了。 “健康饮料”是康师傅饮料的定位点，恰恰把产品的超然品质表现得非常到位。而为此策划的电视硬广告，在进入市场的同时不断跟进。这样，一个成功的品牌效应便造成了。

在竞争激烈以及产品日益同质化的市场中，要想把策划营销做得出彩，如果不会品牌突围复合手法，形成一套成功的市场营销策划套路，即使你有千万资本，也不可能迅速成名。产品怎么去迎合消费者，必需做到心中有数，企业品牌定位不准，那么品牌知名度再高，也会因为定位不准而不能产生真正的消费，从而使企业对品牌的投资一无所获。一种产品提供给消费者的核心利益和价值，就是顾客真正需要的服务或利益。在实际的实战操作过程中，我们不要把这个概念想得多么得抽象，而要把这个概念总结出来适合企业在推广产品的过程中使用，使它成为消费者接受的一个重要理由。 2．品牌的迅速突围，传播布局必须建立在“稳定性”基础上。

知名度的迅速提升，往往伴随着一些未知的风险。所以，企业必需在稳健的基础之上，确保品牌的迅速与健康成长。传播布局的“稳定性”，就是把企业文化、品牌文化与品牌优势，通过各种手段，最大限度地展示给目标消费群，并让消费者完成理解与认知的一个过程。 比如，“秦池”在争得中央电视台的“标王”之后，品牌知名度迅速得到了提升，其销售量亦随品牌的上升而迅速起飞。可是，一则“秦池是用川酒勾兑”的新闻，一个行业内公开的秘密，却一下把该品牌从颠峰状态拉入谷底，传播布局的不稳定性，使“秦池”陷入被动局面。

反观必胜客的传播布局就非常稳定。必胜客传播布局的稳定性体现在三个方面：（1）文案表现，在广告文案的撰写中，首先强调的是必胜客餐厅为快乐餐厅的定位。（2）平面表现，运用必胜客的基本色，保持视觉效果的统一，易于消费者区分识别。（3）影视表现，融入中国传统的文化理念（如蜀中大将），迅速推动了产品销售。 稳健品牌根基是十分重要的，必需通过营销让潜在的消费者心中建立起品牌意识。如果你能建立一个强势品牌，你一定有一个强大的营销计划。如果你没有，那么所有的广告、精美包装、促销活动和公共关系都不能使你达到目的。同时，品牌的推广与传播是密不可分的，身为企划人员必须明白品牌推广，必须借助传播为其助阵，只有这样，才能形成强势的市场效应，迅速提升企业形象。

3、品牌突围过程中，品牌识别定位要准。 输入的速度再快，如果识别不够准，那又有什么用？产品到底要卖给哪些消费者，必需做到心中有数。如果品牌定位不准，那么品牌知名度再高，也会因为定位不准而不能产生真正的消费，从而使企业对品牌的投资付诸东流。

比如，“麦滋林”是一种治疗胃的药品，由于原定位为治疗剂，使成熟的产品面临着成熟期的“黑洞”。企业对“麦滋林”产品进行了品牌重新定位，制造了一个“麦滋林”品牌概念，定位“麦滋林颗粒”绿色保护剂，即麦滋林保护（胃肠粘膜屏障），安全（无毒副作用）。打破人们心目中的“是药七分毒的概念，引导消费者去逆向思考三分不毒的药品是什么？那就是麦滋林颗粒。因保护剂可广泛应用在各种领域，应用范围得到了极大地拓展。企业通过创造的品牌概念定位，使二次开发后的产品迎来了再一次成熟期，并取得了巨大的经济效益和社会效益。 在现实的品牌经营过程中，对于一般企业来说，根本不可能向跨国公司那样，投入巨额资金进行品牌宣传、管理及维护，这是在品牌突围过程中面临的实际问题。在没有充足资金进行品牌运作时，如果能够有效地运用超常规的品牌概念运作模式，准确、简洁、有效地进行品牌突围，往往能够以小博大，降低竞争风险，甚至出奇制胜。