A. 商业地产招商有什么好的策略吗
商业招商七大策略
现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合本项目的实际情况，特提出以下招商策略：
一、 招商先行、销售跟进
招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行；
注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。
二、大户先行、散户跟进
大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成；
尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位；
主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。
大户优惠政策：
优先选位：大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺；
优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）；
优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。
小户扶持政策：
引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；
给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；
三、 同业差异、异业互补
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象，达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的；
同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的；
异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
四、 立足长远，放水养鱼
任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。
五、 形象先行，造势优先
形象先行，造市先造势。作为惠阳首家一站式购物中心，惠阳从小商进入大商的标志，及惠阳商业升级换代的典范，必须先塑造本项目高端的市场形象，以引起市场关注，树立市场形象标杆，降低招商难度的目的；
通过势的建立，建立项目在惠阳的龙头霸主地位与气势，塑造差异化的大牌市场形象，充分减灭商户讨价还价的底力。
“抢市”必将以降低门槛、牺牲收益为代价，只有通过“势”的建立，才能达到“建市”的目的，以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争。通过品牌化、专业化、精细化、规模化的打造，一举超越惠阳现有市场。
六、 主动出击，重点突破
这是招商比较常用的策略之一。在立足惠阳本地市场的同时，将同步拓展惠州及深圳的商家资源，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。
与零售、服装、家居、家电等权威性行业协会及组织建立良好合作关系，充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源；
七、因时利导、控制有序
前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再做阶段性调整，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。
在招商阶段中，可通过对不同时段的招商政策进行阶段性调整，加大市场张力，制造商户紧张干，促使其早日承租。
保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。同时，对同一品类的不同商家进驻进行一定的数量及质量控制，营造健康的竞争环境。
B. 商业地产招商管理有哪些模式
商业地产招商管理策划：
招商是企业的第一次营销，要把招商行为放在企业的战略高度上来认识，我们今天所面对的经销商，跟企业一样是行业专家，甚至比很多企业还专业，他们经常要同时接触很多家同类企业，怎么说服经销商就往往成为企业成功营销的第一步。
在众多企业争夺眼球的情况下，怎么在这众多广告中跳出来，让经销商和行业的合作伙伴看到它，这是一个非常重要的问题。但许多企业招商行为本身上的误导问题，招商形式和招商方法的单一、雷同，供销双方对话平台的缺失和错位，致使招商的道路越走越狭窄：招商企业认为这种方式不合理，费用太高，效果很差；经销商也不再相信招商的信息，认为招商就是圈钱。招商究竟出现了什么问题，导致供应与需求严重失衡、厂商双方的沟通机制不能对等。
一、首先看看招商管理的模式有哪些：
1、拍卖型
一个好的产品通过拍卖的形式可以很快地完成渠道构建、资金回笼。在目前产品同质的情况下，已很难找到这样的产品或概念，"拍卖"的可能性越来越小。
2、体验型
再好的产品说辞也不如自己的切身体验。一个产品让经销商、让身边人完成这种体验，从而坚定对这个产品的信心，会是非常有效的一招。
3、借势型
新产品借助原有产品的累积效应。在已经拥有某些优势资源的支撑下，整合原来的优势让它集中为新产品招商服务，是一个很好的办法。海王牛初乳的招商应该说是非常成功的。
4、样板型
打造样板市场，为经销商提供运作模式。榜样的力量是无穷的，如果有几个扎扎实实的成功样本握在手中，样板市场所取得的成绩和其运作经验就会打消经销商的疑虑，使其对市场充满坚定的信心。
5、扫荡型
大资金投入、大面积宣传，在一定范围内掀起大浪。前提是企业要有实力，在企业具备良好的资金背景下，如果能掀起一个浪也能够成功。但采用这种方法切忌不分重点，胡子眉毛一起抓。
6、公关型
整合各种社会资源为己所用。如江苏凤凰集团2002年8月在无锡召开"中国城镇居民健康饮水研讨会"，会议期间既有研讨会，又有企业的招商会。就引起很大的反响。速战速决型 短时间内完成所有市场的招商。如曼多贝尔鞋垫的招商，在一个月里就完成了所有市场的招商。
7、广告型
在大众媒体上频繁发布招商广告。可根据不同风格的媒体，针对其读者群，有机地组合各个版本的招商广告。
8、事件型
把产品与某个热点事件联系起来。利用大家对热点事件的关心，将注意力巧妙地吸引过来。
9、参会型
通过展览会、交易会进行招商。企业通过这种方式如果能完成自己的造势，比在参会现场的招商影响还要好。
10、整合型
把招商当作一个系统工程、一个战略问题，整个招商过程运用多种营销手段。包括企业自身资源的整合、社会力量的帮助等，都可以成为招商中的方法和手段，如果一个企业招商行为处理的非常得当，那它取得的效果将是倍增的。
二、究其原因，在于企业对招商的理解和重视程度不够，致使招商中存在着这样那样的误区：
误区一：缺乏整体规划。
一个好产品，应该能够在比较短的时间里完成招商。如果招商招了很久，不是产品本身的问题，就是企业的招商工作没有做好规划。
误区二：广告依赖性太强。
认为广告是惟一的手段，只有通过广告才能完成自己的扩张，找不到更好的方法。
误区三：不舍得投广告。
与上一点相反，很多企业派了大量的营销人员来回摸底盘查确定自己的经销商，从来不投广告。
误区四：广告千篇一律。
误区五：招商目光短浅。
将招商作为投机行为，认为只要把货物转到经销商的仓库里，完成自己的资金回笼就万事大吉了。这种招商的后患非常大，经销商的货物不能在市场上完全销售。对招商企业的影响是致命的。
误区六：缺乏沟通平台。
很多时候经销商只能通过招商广告、招商信息了解企业情况，双方不能坐到一起对话，更没有机会深入一个企业了解产品的背景、功效以及对方的实力。没有双方的深入沟通作为支撑，盲目决策选择一个产品或经销商都是很有风险的。
误区七：招商模式单一。
很多企业只看到一两种招商方法，而不能系统运作，通过各个方面的配合完成招商。有些企业的招商版本一年都没有换过卖点和诉求点，整个市场推广的规划没有变更，这种方式不能全面地把企业形象和实力展示给经销商了解。
误区八：一招鲜吃遍天。
墨守以往的经验对后续招商是不利的，新产品系列推出来以后，企业应该在前期经验教训的基础上大胆创新，尝试新的东西。
误区九：缺乏统一布局。
各个城市消费能力不一样，如果胡子眉毛一把抓，省会级城市、地级市、小县城同样对待，要在同一时间里解决问题，就不能抓住我们想要的经销商，而且一个县级市场和一个省级市场、一个中心城市和一个非中心城市，其影响力是完全不同的。
误区十：缺乏延续效应。
在有限的时间里企业往往只能完成第一期招商，之后还要面临继续深入、细化营销市场等后续招商工作，比如把营销网络建到每个地级市甚至每个区域，那么能不能在完成第一期、第二期招商之后，把后续的各个细分市场都抓住？这个问题也要解决好。
当企业面对如此众多的招商难题时，由于涉及多种专业手段和工具的运用，招商在很大程度上无法仅仅依赖企业内部的力量来完成，需要引进外脑合作。如招商工作的两个重要元素--有实效、可操作、整合利用各种资源的营销策略和专业化、懂策划的招商团队--就是许多企业的内部资源所难以支持的。
招商作为一个系统化的营销工程，需要从方方面面找到招商的手段和支撑点，并需要整个招商产业链的协作。在这个产业链上，最前端的是要招商的企业，第二个环节是招商专业服务机构，第三个环节是媒体，第四个环节是经销商。
如果每个环节不能完成增值，从企业传递出来的信息就将衰减甚至消失。
这个链条上非常重要的两个环节是招商服务机构和招商媒体。专业的招商服务机构依靠自己的专业能力和核心资源优势，可以帮助企业更清晰地分析市场，更完善地进行招商布局，更有针对性地解决经销商的信心问题；而主流招商媒体集聚了数量庞大的专业性的读者资源，本身就是业界关注的焦点。
三、招商之道究竟是什么？有三点值得注意：
第一，心态决定成败。暴利时代已经结束，以暴利心态操作肯定是不会成功的，我们应该考虑行业的平均利润；
第二，适合的才是最好的。行业里最好的经销商、对企业帮助最大的经销商，往往并不是当地最大的，而是最适合企业的，因为它不大，才能跟企业真心实意。
第三，诚信奠定双赢。既然打算跟经销商"结婚"，就应把自己的家底亮出来，招商之道归根到底还是为人之道，只有双方摆正自己的位置，合作才能够双赢。
四、从方法上讲，在中国的具体国情下，企业怎样操作才能提升招商的效果？
要素一：一个可以复制的样板市场。
眼见为实，样板市场对于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的样板市场的成功操作对强化经销商的信心最具鼓舞性，而企业通过操作样板市场，总结得失成败，往往也为以后操作全国市场省下了许多成本。
要素二：一次成功的新闻营销。
招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经销商的眼球队，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商产品和广告中跳出来，必须具备有效地传播方法。传播到位、传播有效才能让经销商建立信任，在目前招商手法单一，广告雷同性强的市场环境中，传播必须创新。
实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和工商广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。
要素三：一场大型的公关活动。
企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经销商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的经销商，这样效果要好得多，而好的招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一次有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引经销商并促使他们下决心签订合约。
要素四：一本有杀伤力的招商手册。
许多好产品、好项目，有时就因为宣传资料的粗糙让经销商失去了信心，或因为招商书内容的欠缺而让经销商摸不着头脑，白白浪费了大好商机。好的招商手册应既是企业招商人员的必备工具，也是经销商判断企业实力、产品科技含量、市场前景、利润回报等问题的重要渠道。无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥"核弹"的作用。
要素五：一部有震撼力的电视宣传片。
当经销商对企业的实力、背景、产品和负责人不了解时，再多的文字和广告也比不上一部有震撼力的电视宣传片，无论是在经销商对企业直观、全面的认识上，还是树立企业在经销商心目中的形象上，运用电视宣传片都往往能收到奇效。
C. 商业地产招商计划书
一． 项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二． 产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三． 交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四． SWOT分析：
1、S——优势
（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W——劣势
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O——机会
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五．九大卖点分析：
①、地段前景
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
②、规模超大：总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。
③、业态齐全：市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。
④、仓储充足：物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。
⑤、停车便捷：6700平方米的大容量停车场，使得一般市场停车难的问题得以解决，市场交通组织极为便捷，颇具前瞻性。
⑥、实力开发：开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期兴旺提供最好的保障。
⑦、交通便利：距离句容市中心800米，交通便利；
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利；（尤其是南京都市圈）
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。
⑧、重金推广：经营商投入数千万巨额资金，将市场在句容市区及下属各大乡镇推广，致力于带来消费人潮，做旺市场经营。
投入媒体：10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
⑨、优惠政策
◆本次招商期间，招租商铺免租一年；
◆知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年；
◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取；
◆为经营户代办各种经营证照；
◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续；
◆ 协助品牌经营户办理银行贷款手续，并可提供贷款担保。
六. 招商人员工作安排及工作责任分布:
招商总指挥(罗祖秋): 主要负责招商指导及检查
招商副总指挥(罗宗隘):主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交
招商顾问（陈平）：主要负责招商时对于项目情况的解答
招商助理（姬霞）：主要负责招商时合同的签订及档案的管理
招商经理（虞勇）：主要负责招商工作的实施招商人员的培训，及普通客户的谈判。
招商专员：（李淑婷，戴天，王盛，崔恒丽，锻炼）：主要负责招商客户的接待，介绍，谈判，办理手续，回访客户等工作。
七． 招商政策：
商铺租赁：1. 一期商铺租金0.8元/平米/天
2. 二期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送半年)
3. 三期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送一年)
仓库租赁: 1. 仓库租金为0.3元/平米/天
八．岗位职责：
招商部职责
一、 部门本职：
1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、 主要职能：
1、 计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；
2、 业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；
3、 规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理 制度；
4、 检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；
5、 资料管理：对本部资料进行管理；
6、 工作协调：协调与公司各部门的关系；
7、 市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；
8、 工作报告：向总经理提交部门工作报告；
三、 管理范围：
部门本职所管理业务范围。
四、 工作要求：
1、 本部人员要严格遵守公司的各项规章制度；
2、 要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；
3、 将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高；
4、 对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复；
5、 同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
招商部经理：
一、 岗位职责：
1、 履行领导所指派的工作；
2、 负责制定招商工作计划及目标；
3、 根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节；
4、 建立及健全招商各项管理制度及实施细则；
5、 评估部门下属各人员的工作业绩；
6、 评估各项招商方案的工作效果；
7、 定时向上级汇报招商工作情况；
8、 定时开展市场调查工作并及时汇总上报；
9、 建立完整的一套招商资料库。
二、 领导责任：
1、 对部门工作目标的完成负责；
2、 对下属人员的工作质量、服务水平负责；
3、 对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
三、 主要权限：
1、 对本部门的工作有建议和领导权；
2、 对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权；
3、 对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。
招商专员：
一、 岗位职责：
1、 履行招商部经理所指派的一切工作；
2、 负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈 细节，并负责各项招商细节工作；
3、 根据招商需求，开展市场调查及分析；
4、 建立客户信息资料库；
5、 向上级反馈信息。
九．答客问：
一、公司篇
1. 本项目的开发企业及简介？
答：江苏奔宏置业有限公司，该公司经营市场多年，实力较强，有20年经营建材经验。
2. 本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质？它的经营期限多久？
答：二级资质。
3. 本项目的物业公司？有过那些管理经验？
答：温州商贸城物业公司。
4. 本项目的商业管理公司？有过那些管理经验？
答：凭现有经营状况加以完善。
5. 本项目的建筑施工单位？工程监理公司？
答：开发区建安总公司，镇江方圆监理公司。
6．24小时招商热线
答：0511——87283333 87280678
二、产品篇
1、本项目的名称？政府对本项目的评价。
答：温州商贸城。本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业，市政府把本项目定为重点项目，有关工商、税务做最大优惠。
2、本项目的地理位置？
答：句容市西环路与104国道交汇处西南角。
3、本项目的项目规模多大？
答：总占地200亩，总建筑面积115000平方米（包括8万平方米的商铺及35000平方米的仓库和加工区。
4、本项目的相关政府批复如何？（五证）
答：见售楼处墙面。
5、本项目有没有停车场？多大？停车需收费吗？
答：有6700平方米的停车场，至少两年内不收取停车费。
6、本项目的国有土地使用年限有多长？
答：40年。
7、项目一共分几期开发？目前正在招商的是哪期？
答：分三期开发，目前在招商的是三期。
8、项目三期于何时开工、何时竣工？
答：07年10月至08年6月
9、项目三期将于何时交付？项目整体何时交付能够投入使用？
答：在建工程于08年8月8日交付，
10、 项目采用什么结构？其建筑耐久性如何？抗震度为多少？
答：框架结构，耐久性佳（50年），7度。
11、 铺位之间采用什么材料分隔？其防水、防火、隔音效果怎么样？分隔墙的厚度有多少？
答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。
12、 项目主体外墙采用什么材料，以什么颜色为主色调？
答：三色外墙砖及局部涂料。橘红色。
13、 项目三期交付装修标准是怎样的？
答：外墙：瓷砖、涂料，内墙：涂料，顶棚：涂料，地面：水泥地面，门窗：铝合金。
14、 本项目有哪些消防设施？
答：自动喷淋、消防栓、灭火器。
15、 项目商铺的面积（包括分摊面积）、面宽、进深、层高为多少？
答：沿西环路两栋商铺一层开间：4米；纵深：24米；层高：5.4米；
内街商铺一层开间：4米；纵深：9米； 层高：4.6米，共20栋；
纵向两栋商铺：一层开间：4米；纵深：14米； 层高：高为5.4米。
16、 项目内部主干道的宽度？次干道的宽度？市场内南北向道路宽度？
答：24米主干道，12米的两次干道，9米的市场通道。
17、 项目有几个出口？在项目的什么位置？
答：3个入口，如图所示。
18、 对于店铺的装修，市场有没有规范和要求？业主在装修过程中，可否改动内部结构？
答：内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。
19、 是否有仓库和加工厂？是买还是租赁？
答：有35000平方米的仓库和加工厂，是租赁。
20、 业主是否可以自行将商铺隔两层？
答：可以。
21、 2004年政府重点工程，是否有相关文件可以证明或报纸摘要，政府配合程度如何？
答：附政府相关文件。
22、 项目的水，电，通讯是不是直通到户？是不是一户一表？店铺用电多少瓦？是两相电还是三相电？水、电费收取标准？
答：是的，是的，商铺一般是两相电，可以接三相电。
23、 项目商铺二楼可不可以居住，是否通管道煤气？
答：可以，没有通管道煤气。
24、 购买商铺是否可以办理户口？在哪里办理此项业务？
答：可以，开发商包办。
25、 市场要收取的相关费用及标准？
答：房租、水电费押金（1间500元）。一年内不收取物业管理费。
26、 句容整体规划？尤其是本案所处区域西区的规划？
答：如图所示。按市委、市政府多项会议定位：西门商贸物流区（商业市场群）。周边亦规划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区，和红太阳小区。
27、 你们所讲的一站式购物是什么意思？
答：“一站式”服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整合，也可以是服务内容的整合。家居“一站式”购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。
28、 我能否按照自己的需要设计门头招牌？
答：须符合市场统一管理要求。
29、 项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点（超市）等？
答：是的，104国道向东一农业银行，对面有便民超市及一些小超市，到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。
30、办理营业执照需要提供哪些数据？
答：包办。身份证、照片、购房合同（租赁合同），费用购房的交219元，租房的交419元。
31、税务登记证如何办理？费用多少？
答：包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同（租赁合同），工本费125元。
32、项目是主要是什么人来购买的？
答：外地及本地的自购自营户，以及本地一些机关、公务员购买。
33、老城区到本项目，有几路公交车可以直达？若喊出租车的话需要多长时间，有几公里？
答：2路公交车可直达，喊出租车两分钟即能到达老城区。
34、市场内部软件是否能够配套(如业主的门面市场卫生市场的导购牌)
答：
35、商铺有经营限制吗？经营区位是怎样划分的？
答：是的，严格按照业态区域划分经营。准确的见图纸。
36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?
答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住
37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?
答：可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑
38、市场H栋业态规划有无确定?
答：暂时定为钢材，铝合金管业类
39、三期二楼确定做什么?(若二楼出租,租金是多少?是否和一楼政策一样)
答：
40、若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?
答：
39、 对与交通不方便(商贸城是否可以解决)
答：
40、 现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?
答：
41、 若客户想自建仓库.库房费用这么算?年限是多少?
答：
45、目前商贸城已进驻品牌：
陶瓷、洁具：冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等；
地板：世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等；
油漆：嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等；
灯具：欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等；
太阳能：皇明太阳能、世界阳光太阳能等；
门业：春天门业、扬子门业、晨丰门业等；
木业：莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等；
家具：全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等；
D. 商业街招商策略-商业地产招商策略
商业街招商策略
商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。
定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。
一、商业街的定位
1、商业街的商业主题。
即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。
例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。
与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。
2、商业街的社会主题。
即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。
例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。
案例：某商业街的定位启示录
项目选址
该项目周边具备成熟的商业环境
竞争对手
周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等
市场调查
该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；
特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；
项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围；
该区域外资企业数量众多；
发现商机
以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；
能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；
居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；
确定目标客户
在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士
进行项目定位
“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街
商业街布局
餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；
杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店
食品类：红酒、雪茄等
保键品类：药店、护肤用品店等
宠物用品类：猫、狗粮及用品店
休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；
二、选择最佳业态组合
商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。
但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。
通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。
案例：商业街业态组合示范
北京大栅栏300米步行街业态组合
前门大街商业业态组合
业态类别
数量
业态类别
数量
玉器、工艺品、
旅游纪念品商店
9
皮货店
20
购物中心、商场
7
服装专卖
20
书店
1
钟表眼镜
12
钟表眼镜
4
药房
7
茶庄
4
自行车专卖
1
药店
2
手机专卖
11
服装、鞋、帽专卖店
9
书店
3
绸缎
2
饭店
11
旅馆
6
照相馆
3
俱乐部、电影院、剧场
3
茶庄
2
三、商业街的招商策略
招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。
1、确定招商对象
招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。
还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。
2、确定经营模式
投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。
委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。
租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。
直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。
虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。
3、制定招商优惠策略
根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。
4、招商流程
市场调研和目标客户分析(招商部) 客户招商月计划实施(招商部) 客户招商周计划(招商主管) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接治(招商主管) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表（招商部、客户） 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门） 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心） 进行装修、备货、上柜、营业（客户）
E. 商业地产招商具体是做什么有什么好的策略吗
在招商过程中，开发商手中所掌握的商家资源可以说是有限的，而一些专业招商的机构则掌握大量其商家资源，更重要的实它们对商家的选址要求也很熟悉，地产是指在土地制的范围中用来作为财产的土地，招商是指为项目中带有经营性的物业来需求租户或经营户的一份工作。那么商业地产招商具体是做什么？有什么好的策略吗？
在招商过程中， 开发商 手中所掌握的商家资源可以说是有限的，而一些专业招商的机构则掌握大量其商家资源，更重要的实它们对商家的选址要求也很熟悉，地产是指在 土地 制的范围中用来作为财产的土地，招商是指为项目中带有经营性的物业来需求租户或经营户的一份工作。那么商业地产招商具体是做什么？有什么好的策略吗？
商业地产招商具体是做什么
商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，也是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，的主力商户是商场长久发展的中流砥 柱 。
招商主要是负责和品牌谈判，包括、 租金 、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（比如开店的面积、工程条件、周边品牌氛围的要求等）。入门容易，情商要高，但是真正要精通，需要时间沉淀的。
制作招商进度表格，撰写招商策略，查询品牌商家和主力店的情况布局等，熟悉本身项目业态规划、业态分类进行市场调研等。商业地产不同于传统意义上的 房地产 ，它兼有地产、商业、三方面的特征。学好了，成功招商更是一门学问。
商业地产招商有什么好的策略吗
招商是商业地产收益的实现环节，它的成功与否或完成质量的高低，决定了项目的成败和市场价值。商业地产成功招商的八大重点环节。
1．熟知开展商业地产招商的十条原则
2．充分认识招商工作是商业战略实践的发动机
3．成功实现主力店招商是项目整体成功的关键
4．合理确定主力店与经营散户之间的关系
5．完成理想的商业业态经营区域划分
6．确定适当的商业项目租金
7．打造有效的商业地产招商团队
8．有效避免商业地产招商的八大常见错误
以上就是关于商业地产招商具体是做什么以及商业地产招商有什么好的策略吗两个问题的解答。一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。这几年商业地产发展很快，购物很多，对品牌的争夺很激烈。比你做二手 中介 肯定有前途的，但是压力也会大。