高档住宅营销方案

『壹』 土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平

做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。

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『贰』 有谁知道高档写字楼和高档住宅的营销、策划区别的

很明显，商用和自居，区别很大。以最浅显的话来说，
商用写字楼侧重商业专和投资价值，重视周边交属通和商业氛围等等商业价值；
住宅强调自居，注重生活的舒适度，根据自身不同定位，有的强调安逸，有的强调尊贵，总归是要住的舒服。
这都是最简单的道理，展开说就多了去了，写字楼和住宅，只要抓住商用和居家的不同这一关键点，其他的很容易延展开想明白，在公司和在家的感觉，谁都知道不一样。
说得简单了，希望你能理解明白，能有帮助。

『叁』 北京高端住宅成两极化，红玺台为什么销售成绩却能一路领跑呢

红玺抄台的销售成绩大家都是有目共睹了，分析一下现在北京高端住宅的状况，无非
一边是业绩如火的城内项目，一边是惨淡维系的周边项目，同样定义为高端住宅项目，却已经形成了两种不同的市场礼遇。虽然有专家指出观望或将只是暂时情况，由于高端住宅买家支付力强，未来较为乐观，但通胀压力之下，销售得力才是王道，买家心里自然有杆秤。
红玺台负责人认为，“高端项目本身并不缺乏市场，但是现在的情况是，由于限购等举措的深入，买家的眼光在逐步升级，购买高端住宅并非小手笔，因此更多人会作出理性抉择，在项目的性价比、保值增值性上进行自我博弈，最终的销售分级也正是体现了这一点。”

『肆』 高档别墅销售人员的工资大概是多少呢

目前在全国卖别墅的工作，各地城市已经没有或非常少的别墅销售了。只有通过中介公司的别墅销售人员了解，但各地消费水平不一样，这就不好说了。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋(亚别墅、类别墅)容积率不大于0.7；别墅容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及town-house等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前已没有新的别墅楼盘了。拿了土地还没开发，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

『伍』 我做房地产高端住宅销售行业已有十年了，自己不算行业顶尖人物，但是通过这十年努力在北京也买了三套房，

能换就换。但是干了十年除了创业估计转行也难。你是接触的少吧……外行回指挥内行的在职场不在少答数。做到高管的有时候专业度未必很高。但是搞人事手段高明。习惯就好，不习惯就走 来自职Q用户：李晓娟
面试官不都是专业人士，但他们还得装的比你懂，要不他们怎么面试你呢，路还是自己走下去。 来自职Q用户：杨女士

『陆』 怎样做好一个高档别墅销售员

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别墅高档价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。