返租公寓營銷策略

❶ 返租公寓是什麼 返租公寓怎麼選

一、返租公寓是什麼所謂「公寓返租」，就是發展商在提高成本後，給予消費者一種誘人的承諾，也是郊區商用物業慣用的銷售手段。返租公寓能否真正保障買家穩定的回報，並不是由開發商宣傳決定，而是由市場的承接力確定的。買家最大的風險是可能只在發展商約定的年限里拿到租金，過了這個年限，就無法保證收益了。因為「公寓返租」目前在監管方面是有一定空白的，或者說要看具體的租賃方式。部分酒店本身經營業績壓力大，公寓本身就是此類酒店物業的一部分，為了加快融資，將公寓變成「返租」模式出售即可快速回籠資金。然後酒店受投資者委託，租賃此類物業，進而獲取一定的投資收益。但很多時候，此類投資收益其實是很難保證的，就容易產生投資上的糾紛。
二、返租公寓怎麼選
1、注意房屋的產權按照相關規定，房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需查看樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，可以清楚看到它是商業還是住宅的。
2、選擇品牌開發商品牌開發商相較於一些中小型開發商最重要的是擁有著良好的資金周轉能力。而且這樣的企業具有責任感，不容易出現爛尾的情況。
3、地段很重要地段對於房屋來說都非常的重要，購房者在購買單身公寓時，一定要看重地理區位優勢，有了這方面的優勢，就可以彌補面積小帶來的局限性。地理區位優勢主要表現在兩個方面：首先，交通必須便利，最好靠近公交或者BRT的主要線路，出行也會更加簡單跟方便。
4、注意實用面積在購買住宅公寓的時候，一定要親自去測量實際面積，不建議購買公攤面積過大的單身公寓。同時，購買之前應該咨詢設計師，告知自己的家居設計喜好和要求，看選擇什麼樣的單身公寓最實用。選擇實用面積大的單身公寓，再加上良好的家居設計的話，單身公寓也會顯得更加寬闊。返租公寓是什麼。這也是房地產商推出來的新模式，也是現代很多年輕人會選擇購買的房屋類型，它具有許多的優勢。返租公寓怎麼選。如果要選擇返租公寓的話，必須要能夠好好確定它的投資價值、房產類型、產權情況等等。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》

❷ 投資型公寓怎麼去營銷

投資前，想好來五個問題自
1、這個公寓以後能租的出去嗎？
2、這個公寓以後的租金會遞增嗎？
3、這個公寓的物業運營能力到底如何?
4、這個公寓未來的升值潛力如何？
5、這個公寓所在的板塊價值、潛力如何？
投資時，著眼八大標准
1、著眼需求，買公寓首選第三產業和年輕白領聚集區。
2、著眼供應，首選公寓供應量不大的稀缺性區域。
3、著眼租客收入水平，首選高收入行業、企業聚集區。
4、著眼交通配套，首選交通便利、靠近地鐵、商業集聚的區域。
5、著眼單價，首選單價2-2.5萬以內的公寓。
6、著眼戶型，首選30-50平米的小戶型公寓。
7、著眼總價，首選低總價公寓，總價在100萬以內最佳。
8、著眼品質品牌，首選大品牌開發商，運營能力強、品質好的樓盤

❸ 什麼是返租

商鋪返租一般指售後包租。商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

(3)返租公寓營銷策略擴展閱讀：

返租銷售的常見操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三個方面。

一、返租年限

1、三年返租

銷售返租模式剛出現時，基本上都是返三年，一般市場上多採用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法為先將表價提高，然後再一次性給與一個折扣優惠。

這種方式有利有弊，優勢是不僅減少了投資者的資金投入，而且給投資者形成了一個優惠折扣大的心理落差從而促進銷售。

而劣勢則是不能公開解釋抵扣式的返租銷售模式，而且對於條件稍差的商場來說三年的培育期不足以讓商場的經營完全穩定住，而在這個時候，突然面臨開發商要向投資戶移交商鋪，就會對商場運營造成極大的影響。

2、五年返租

在吸取了三年返租的經驗之後，第二波返租銷售往往是採取五年返租的策略。就拿商場來說，五年的返租年限給運營團隊多爭取了兩年運營時間來穩定場子，一個商場經過三年的培養期，再多加兩年的運營時間，理論上就可以成為一個成熟的場子。這時商場人氣有保證，租金也有大幅度的提升。

這個時候再來移交場子，出現風險的幾率就會降低。但是採取三年返租是對銷售定價最有利的一種返法，如果返租期增加到五年，還是用老辦法定價的話，就會導致價格拔高過多，從而增加銷售難度，因此五年返租多採用3+2的模式。

所以如果說三年返租是銷售導向的操作手法，那五年返租就是帶運營思維的銷售導向。

3、十年返租

十年返租一般情況下多應用於開發商打算長期運營的項目，而前期的銷售可以說只是開發商的一種融資手段，開發商通過銷售獲得了一個商場的運營權，自己真正進入運營領域，長期經營，賺運營的錢。

如果一個開發商對一個商場有十年運營的基礎，也會敢於在初期對商場管理和營銷進行投入，因為你能從後期獲得回報。

但是這也只是邏輯分析，現實中，很多開發商是不明就裡地被銷售團隊拉進來的，根本就沒有做好長期運營的准備，只不過銷售團隊覺得十年好賣房子而已。

等開發商真正意識到問題時，已經晚了，這種情況下，好一點的是經過運營團隊的努力，場子能勉強維持。如果項目條件比較差，再加上運營團隊不給力的話，那很可能就會出現風險。

二、返租比例

1、階梯式比例

階梯式比例就是在前期項目的培養期間，返租比例低一點，後面幾年，項目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相應提高。這個邏輯是沒錯的，但還得看具體的項目給出的比例。

如果從8%起，第五年都飆升到12%了，如果按照這個比例返下去，那到最後開發商和投資者必有一方會受損。

而這個返租比例如果從4%起，每年上升一個點，比如說託管十年，十年的總返租比例共85%。這個返租比例在返租銷售產品中已經算是比較不錯的了，但每個項目的具體情況都不一樣，還需要做具體分析。

由此可見，對返租銷售的起始返還比例的把握對整個項目起著至關重要的作用，但是開發商是否能保證每年實際租金的返還比例還取決於項目實際經營情況。

2、固定式比例

固定式比例，顧名思義就是開發商承諾每年給投資者返還的租金比例都是固定的。這種模式因其投資金額是固定的，返還比例是固定的。

所以其優點是方便開發商財務方面清算投資者每年租金收益。而缺點則有兩點，一是如果返租比例定的太低的話，會無法吸引客戶購買慾望，造成銷售困難，而且也會切斷投資者對所購房屋升值價值的想像空間。

再一個就是比例定的太高的話對開發商來說則會壓力很大，畢竟開發商都是以盈利為目的的，虧本的生意是不會做的。

三、返租方式

1、實返

實返就是按照返租年限，每年約定一個固定的返租比例。也就是上文所提到的兩種方式，一種是平均式，就是每年的返租比例是一樣的。另一種是階梯式，就是返租比例是逐年遞增的。

2、虛返

虛返就是不約定固定返租比例，以實際租金收益給投資人兌現返還比例。其中又有兩種方式，一種是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益歸投資人，而商管公司收取一小部分。

另一種方式是將租金與物管費分開，物管費歸商管公司所有，租金歸投資人所有。

3、實返+虛返

實返+虛返實際上就是這兩種模式的結合，就是初期一定年限採取實返，後期採取虛返。比如五年返租中，前三年實返，後兩年虛返。十年返租中，前三年實返，後七年虛返等。

一般情況下，採取三年返租的項目，基本上都是實返，而且現在多數都是將三年的租金一次性返完。

五年的也以實返居多，只不過通常是採取前三年一次性返，後兩年逐年返。十年返租多採用虛實結合的模式。

❹ 公寓中返租6個點是什麼意思

這個意思是，你可以簽訂協議，把公寓交給開發商或者物業，由他代你出租，你可以選擇出租一年或者是幾年，然後每年房款總價的6%返還給你。

也就是說，開發商代你出租，每年的租金就是房款6%，這個租金可以抵房款。如果你只租一年，那你買房只需付94%的房款即可。這是一種促銷手段，尤其在酒店式公寓或門面房銷售中常見。

購買酒店式公寓如果你不是自用的話，由其代為整體出租比較劃算。

❺ 民宿的營銷方式都有些什麼

關於營銷的重要性不言而喻，任何好的產品首先都要有合適的人來購買。對於民宿這樣一個好產品來說，也是一樣。
這里首先要更正一個觀念：營銷與情懷無關。不得不承認，很多民宿主在投身民宿行業的時候，是帶著一份純潔的情懷的，是為了追尋一個美好的感覺。「酒香不怕巷子深」是屬於過去，「養在深閨人未識」是一個很遺憾的結果。好的營銷並不會打破這種美好的感覺，而且，還會帶來更好的良性循環，不僅可以讓自己收獲更多的精力與時間去進一步升級自己的民宿，還可以將它更好地傳播給更多的人，豈不美哉!
那麼，對於民宿來說，有哪些營銷渠道呢？
在討論這個問題之前，我們首先來確定什麼是民宿好的營銷。
民宿這個產品最大的特點是：硬體優越，與眾不同，有情懷加成。與一般的農家樂相比，硬體要高很多；與五星酒店相比，又有很大的個性化空間，能收獲很多在標准化酒店感受不到的情懷與故事。
當我們意識到這一點的時候，諸如「集贊享免單」「轉發就送一晚安心睡」這樣的營銷就是飲鴆止渴了：這種營銷並不是突出民宿的特點，而且，它帶來的還不是你的目標群體，屬於「賠本賺吆喝」的行為。
下面，我們按照從小到大的順序，來敘述民宿的營銷渠道。
一、個人朋友圈
民宿區別於一般的度假酒店的一個顯著特點就是它有獨特的主人文化。而在互聯網時代，了解一個人的第一名片就是一個人的朋友圈。所以民宿主人需要重視這一塊，在朋友圈恰如其分的分享自己的民宿獨特的設計與品位，這里與眾不同的故事。與客人做朋友，朋友圈除了廣告，還是一種故事和情懷的分享。既省了廣告費，還結交了更多朋友，何樂而不為？
二、自建自媒體
移動互聯網時代下，已經沒有人敢小瞧自媒體的力量了。
最優秀的民宿都運營有自己的自媒體公眾號，自己店的一些特色，美景，新的活動和玩法，最新的優惠信息等都在上面發布。也會有很多線上活動來吸引粉絲互動。
如何運營自己的自媒體呢？多看多寫多琢磨。多看，是指多看一些優秀的自媒體，包括同類的自媒體，了解他們是如何處理內容與讀者的聯系的；多寫，很好理解，「站在岸上學不會游泳」，君不見papi醬一夜爆紅之前，她在自媒體這條路上的積累已經有好幾年，她的成功並非絕對的偶然，這個偶然之中也有必然；多琢磨，就是不斷的反饋，總結，對每個小的細節都不放過，一個字「磨」，將產品不斷完善。
三、優質平台曝光
比如一條。
每一個看過一條這個公眾號的短視頻的普通人，很難不被它做的視頻的高質量所征服。這也是它成為一個「生活|潮流|文藝」這個領域裡面的「大V」，閱讀量和轉化率都很高。所以，如果能有機會在這樣的平台曝光，會在瞬間獲得極大的關注量。
難點在於如何在價錢、平台的口味、自己的需求三者之間找到平衡。首先可以多關注一些優質的平台。了解他們的傳播內容和形式是不是適合自己的民宿，他們的受眾都有怎樣的特點，是不是自己的目標群體，積累自己的自媒體儲備庫；其次，找准自己的定位，究竟適合怎樣的曝光和宣傳；最後，再在自己的自媒體庫中與最合適的那個合作。
四、營銷生活化
當我們在經營一個產品的時候，其實並不一定要「挑選」一個時間或者機會去營銷。很多時候，營銷其實就是民宿主人和員工的一言一行中。
比如，有的米小粒民宿主人去參加民宿培訓班或者民宿論壇，本來抱著學習、交流的心態去的，結果在過程中不知不覺就提到了自己的店，自己都沒意識到這是營銷，但是結果就是起到了營銷的效果，而且效果很好！
同樣的，員工無意間把店裡的某個小特色發到朋友圈，結果吸引了一些潛在客戶的注意（幾乎每個人朋友圈都有很多沒聊過的人）。可能發朋友圈的人只是把它當做一條普通的朋友圈動態，但也是達到了營銷的效果。
要想做到這樣「無心插柳柳成蔭」，最本質上還是主人和員工對這家店足夠的熟悉，足夠的熱愛，沒人覺得宣傳我的這家店是一件工作，我覺得這是一種美好的分享。

❻ 「返租」是什麼意思

返租就是把所有權賣給別人，然後再從對方那裡租用使用權。比如你有個房子，之前所有權是你的，現在你賣掉，再租該房子。

拼音：fǎn zū

造句：

1 不過，對如此熱絡的場景，還是有不少人打上問號：「返租回報」這種高風險高回報的經營方式真的能給投資者帶來滴水成金、坐享其成的大好結局嗎？

2 我們打算用這些售後返租贏得的資金來償還現今債務。

3 所以售後返租並不會加重公司債務負擔，而是一個減輕債務的方法。

4 業主在「售後返租」能獲得高回報的吸引下購買商鋪,最終租金卻被拖欠的事件,近期在欽州上演。

5 番禺某酒店式公寓推出十年返租。

❼ 公寓，返租N％具體是什麼意思不太明白啊

就是你買了,把房子交給開發商,他們代你出租,給你固定的租金每年.就是包租。 不過一般都是羊毛出在樣身上。

❽ 商業地產的經營思路辨析

商業地產的思路辨析
商業地產的思辨 一

中國的商業地產目前的突出問題是結構不合理，有些地方相對過剩，有些地方是嚴重不足，收益性物業發展重點是結構性調整和加強經營管理問題。

思辨之一，布局的合理性。現在商業地產開發商在決定開發體量的時候，往往是根據自己的拿地面積和自己的預期利潤來開發項目。實際上，一個城市一個社區的人口和消費水平在一定的時期都是相對固定的，只有人口和消費水平的提高，才會導致整個商業總量的相應提高。一個商業項目開發的體量的大小應該由該區域內人口數量和消費能力來決定，建設經營大型購物中心，一般要求大致是以商場為圓心的3公里內，人口數
量應該在30萬左右。按照購買半徑原理，商業要得到正常的發展，對於每千人擁有的商業面積是有一定規定的。一般，西方發達國家千人擁有商業網點為12～14個，擁有營業面積為800平方米，美國人均擁有購物面積2平方米左右。我國的情況各地不同，據西安市統計局數據顯示，2000年全市零售網點為9．39萬個，平均每千人擁有網點12．7個；上海目前人均擁有購物面積1平方米，總體上我國商業地產還有很大的發展空間。但開發必須符合一個地區經濟發展的需要和人民生活水平的需求。如果不考慮該地區經濟發展的狀況、購買力水平等要素，其結果只能以失敗而告終。政府機構在進行總體規劃時，也應充分考慮到商業物業的集聚效應與合理布局，做好總量控制工作。例如北京市在大力支持商用物業發展的同時，對新增的大型商業設施在地域上進行了明確的限制，這對完善城市商業布局具有重要的意義。

商業地產的思辨 二

思辨之二，返租的利與弊。許多地方收益性物業銷售中盛行「商鋪返租」做法，發展商宣稱業主只要購買商鋪，若干年之內將商鋪交給發展商經營，業主即可獲得可觀、固定的返租回報。由此大大促進了商鋪的銷售。但是，許多時候，返租回報成了無法實現的承諾。返租銷售法上世紀六十、七十年代開始出現在美國，後流行於日本、香港。在市場發育成熟，營銷條件完善的房地產市場，「帶租約售樓」、「返租」等營銷策略比較風行。客觀地說，返租作為一種營銷策略，在收益性物業銷售中確實能起一定的作用，從某種程度上是發展商信心與實力的體現，是對市場的認識與把握。但我國內地房地產市場仍不成熟，這種策略一旦不能兌現時，將給個人投資者造成巨大損失；同時對開發商的傷害也相當大。因為「返租」形式可以在短期內聚集大量的資金，但資金成本高，經營壓力大。返租的承諾不能兌現，不僅信譽和形象受到傷害，還可能被告上法庭，承擔經濟責任等。因此，建設部發布的《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。然而目前一些大商場為盡快售出商鋪回籠資金，承諾提供「返租」等多種確保投資回報的優惠，令接近八九成買家是投資者而非真正的經營者，使日後的統一管理更加困難。同時「轉手炒鋪」之風盛行，一旦商場做不起來，泡沫破裂，大量小業主肯定要吃大虧。長期代理收益性物業的廣州中立公司總監招國泉認為，大型收益性物業市場運作的成功，需要大量資金和人才支持，需要有回報期較長的心理准備，需要外部市場環境的配合，也需要擺脫產品同質化的創新策劃。近一年來，廣州先有百盛百貨退出中泰廣場，後有北京華聯縮減其在珠江新城廣場的營業面積，又發生了新大新撤離名匯商廈事件。可以想像，一旦大商家對大面積商場的需求出現下降趨勢，目前大型物業普遍通行的「以接近成本價的優惠租金吸引主力商家進場，從散鋪租售中獲利」的經營模式被打破，所引起的連鎖反應會很嚴重。

商業地產的思辨 三

思辨之三，設計的定製化。開發商業地產要先確定經營模式、服務對象和商品定位，再按經營業態的需求進行建築規劃設計。如果沿用住宅開發的思路和模式，商業地產很難成功。中日合作商業企業、成都伊藤洋華堂有限公司總經理城木信隆在「2004成都商業地產年會」上「希望房產企業在開發商業地產的時候能為我們多加考慮。」他對商業地產開發的停車場短缺問題、商業經營如何與周邊環境融合以及噪音污染如何解決等問題憂心忡忡。他認為這都是需要開發商和商場共同研究的內容。他還誠摯地表示，房產企業在開發商業項目時只要有任何疑問，他願意盡最大努力擔任地產開發顧問。可見商業地產開發商與商業經營者之間的早期聯合十分重要。現在一些社區收益性物業空置率升高，很重要的一個原因就是物業的設計並不是很適合做社區商業。許多社區商業的項目無所不包，都想在業態上「包羅萬象」，一條不長的商業街上，時裝店、咖啡屋、酒吧、洗衣店、小百貨一應俱全，林林總總，十分熱鬧。但在共性中失去了個性，造成了定位的模糊，導致區分上的困難。此外，無論是在大商圈內還是在一定的區域內開發收益性物業，開發商都要了解城市的總體規劃及商業布局，了解區域規劃的細節，考慮到規劃的變數。像大連萬達、廣州信和等商業地產開發商採用訂單項目的辦法，讓主力店商家提前介入項目的規劃設計，按照商家的要求進行建築，甚至讓商家參與選址過程，對於生產適銷對路的收益性物業產品是大有益處的。

商業地產的思辨四

思辨之四，經營的科學化。收益性物業重在後續的經營。發展商要強化經營意識，和商家之間做到配合共贏。作為收益性物業的經營者，要有負責任的長期經營的態度，在經營項目組合上，不是隨便拿錢來我就租給你，不是誰的價高租給誰，這個區域里你進來做什麼，他進來做什麼，都要協調好。不能說你交租我什麼都不管了，必須要有一個統一的行銷和推廣。商業的經營有其自身的規律，必須按規律進行專業化操作。如果地產開發商將商業地產當成房產來租售，貪圖短期利益，就違反了商業地產開發的規律，也不能保證項目長期運作和可持續經營。在這方面，開發商樹立科學的商業經營觀念和學會尊重商業經營的規律是非常重要的。

關鍵字： 房地產

❾ 廣州公寓住宅返租銷售模式的反思

據專家介紹，「返租銷售」也叫售後包租、售後回租，是指房地產開發企業
為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地
產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，
包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

「返租銷售」只是房地產市場中的一種營銷手法，在上世紀90年代中期由香
港傳入，興起於廣州、深圳等沿海發達城市，隨後流傳全國，其實質就是先銷售
後承租，同時給予固定比例的租金回報。由於當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地
產商在樓盤未竣工前就捲款而逃，在全國造成了許多「爛尾樓」，因此，這種營
銷方式出台不久就遭到建設部明令禁止。
近年來，在樓市產品同質化現象嚴重、競爭激烈的情況下，許多房地產開發
商又開始在「回報率」、「返租年限」方面大做文章，以求能在最短時間內銷售
出產品，加速資金滾動。如此一來，「返租銷售」才在內地市場重新抬頭。
「返租銷售」真的像部分房地產開發商所描述的那樣，是一種零風險、高收
益的投資嗎？

「返租銷售」實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的
一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售後包租收益率，但
實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今後要付給投資者的利息預提出來。

此外，在「返租銷售」經營模式下，房地產開發企業將商鋪分割成若干個小
的店面逐個出讓，這樣一來，購房者無法獲得完全的物權。同時，雖然房地產開
發企業在與買家簽訂合同時大多採取了「商鋪出讓」的字眼，在對外宣傳時也冠
以「取得40年產權不變」等，事實上名為投資，但使用權與所有權分離，給以後
的經營埋下隱患。

更大的風險是，一旦項目銷售完成，開發商便套現出局，承租商背著巨大的
租金成本，而承租商的支付能力和信譽難以保證，其中任何一個環節出現問題，
投資者的美夢都將化為泡影。