樓盤事件營銷活動總結

『壹』 營銷活動總結

總結是指對某一階段的工作、學習或思想中的經驗或情況加以總結和概括的書面材料，它能夠使頭腦更加清醒，目標更加明確，讓我們好好寫一份總結吧。那麼總結有什麼格式呢？下面是我整理的營銷活動總結5篇，希望能夠幫助到大家。

營銷活動總結 篇1

兩節期間，按照省行《關於開展郵儲銀行跨年度宣傳活動的通知》「要求，我分行認真組織綜合宣傳和業務營銷活動，取得了良好效果。現將有關情況匯報如下：

一、加強領導，細化措施 為確保跨年度宣傳營銷活動有序開展，取得預期效果，我分行成立由主管行長任組長，辦公室、財務會計部、綜合業務部、公司業務部，信貸業務部、渠道與科技部等部門總經理為成員的跨年度宣傳工作領導小組，並由辦公室、財務會計部、綜合業務部、公司業務部、信貸業務部、渠道與科技部相關人員組成日常工作機構，具體負責活動的組織、調動、通報等工作。同時，按照省行跨年度宣傳工作的總體要求，我分行結合自身實際，制定了具體的落實方案，對各支行、各部門、各網點提出了具體明確的要求，將責任落實到人，按階段進行推進。

二、突出重點，創新形式 圍繞××××主題，我分行根據元旦、春節「兩節」期間特點和社會對郵儲銀行的認知程度，將宣傳重點放到形象宣傳和綜合業務宣傳上，突出宣傳郵儲銀行全功能國有商業銀行的形象，突出宣傳郵儲銀行的網路優勢、產品優勢。一是印製了一批業務宣傳折頁和宣傳品，配發到支行，著力在網點營造

節日氛圍，提升網點形象，樹立郵儲銀行品牌;二是通過電梯廣告、電視廣告、燈桿廣告的線上媒體的投放，增強郵儲銀行的社會知名度;三是借勢新聞媒體開展宣傳，「兩節」期間，繼續加強與《××日報》等媒體的溝通聯系，以服務「三農」支持中小企業發展、提升服務水平等為主題，組織稿件刊發，通過軟新聞提升郵儲銀行的知名度。

三、認真組織，系統推進 一是做好宣傳品的配發布放工作。根據各支行實際情況，統籌考慮，將省行配發的宣傳品和市分行製作的宣傳品及時下發到支行，分配到各支行。二是要求各支行、各網點負責人高度重視此次宣傳營銷活動，要求支行長站在營銷一線，靠前指揮，率先垂範。三是在窗口加大宣傳力度，利用網點資源優勢，採取宣傳折頁、標語、電視等形式，廣泛開展業務宣傳，帶動了業務增長。三是是積極開展客戶走訪活動，利用節前期間，採取向客戶贈送小禮品的方式，了解用戶需求，推介郵儲銀行業務。四是組織開展客戶答謝會、聯誼會，增進與客戶的溝通，提升客戶的忠誠度，挖掘客戶的潛在價值。兩節期間，各支行組織召開推介會、答謝會50餘場，發展保險400餘萬元。五是利用春節期間有利時機，積極開展信貸宣傳站建設，擴展了業務宣傳渠道。目前，各支行已按市分行要求建立了10個宣傳站，並在顯著位置布放了信貸業務宣傳牌，為一季度加快信貸業務發展奠定了良好基礎。

通過20xx年跨年度宣傳營銷活動的開展，在很大程度上提高了郵儲銀行的社會知名度，和郵儲銀行產品、服務的社會認知度，對加快業務發展起到了積極的推動作用。

營銷活動總結 篇2

在公司自8月初起進去了緊張的中秋大戰狀態，在40多天的銷售工作中，了解公司中秋工作流程、熟悉了中秋業務，得到了鍛煉，學到了東西，也基本完成了公司交給的任務，對於期間的銷售工作中，也讓我們了解很多工作中的好與不足之處，以下是月餅銷售的工作總結：

一、月餅銷售總結：

1、散餅銷售：廣式月餅今年新增了新的品種，這個品種的上市突破了以往傳統的不足，那就是無糖月餅。無糖月餅的上市讓客人有了更多的選擇，ue豐富了月餅的品種。上市以來它的銷售量也是得到了肯定，但更多的老顧客還是最鍾情於九度緣的伍仁月餅，它的銷售量一直是名列前茅。冰皮月餅現在也是廣大消費者的最愛，今年的冰皮月餅也新添了一個品種—-脆脆蘋果冰皮月，但相對於其他口味的冰皮月餅，它的銷售量不是很好，由於是與平常傳統口味的不同，顧客並不是很容易接受，，但是總體來說今年中秋散餅的銷售量還是不錯的，以祥賓為首，其次國貿、桂春、新竹。

2、精美禮盒銷售：與去年禮盒不同的是今年更換了兩個禮盒，分別是星語星月和花之韻。代替了以往的尊秋華彩與和福，今年禮盒的團購量很少，大多都是顧客到店面直接進行購買。今年南寧的月餅市場很大，大街上銷售攤點很多，同行之間的競爭很大，所以相對與往年，今年禮盒的銷售量並不是很樂觀，今年禮盒售賣量最好的是星語星月，由於它盒子的設計色彩搭配豐富，圖案優美且看起來送禮適中又不失大氣，所以它是顧客購買的首選，花之韻就是盒子太大了，所以購買它的客人就少了些，不過今年的大餅銷售量很差，五斤大餅比三斤大餅銷售量要好，今年銷售量最差的是緣聚錦秋，只有新竹店買了兩盒，其他店有客人詢問但卻沒有人購買，再來的話就是秋風印象，後期是賣得比較好的。

3、中秋禮餅銷售：中秋期間有一項優惠活動，兩盒禮餅捆綁式銷售，前期的時候就黑芝麻和五穀好賣一些，但後期由於月餅的陸續上市，它的銷售量就沒有在持續上升，期中每個店的退貨率很高，在下單方面也有在控制，顧客在禮餅的品種上還是比較喜歡綠豆，優惠活動沒有得到顧客的注意，購買單盒的較多。

4、中秋月緣蛋糕銷售：今年推出的中秋蛋糕款式較多，款式也很好看，不過最突出的是荷塘月色、花好月緣、吉兔金秋，在中秋期間訂蛋糕的時候也會推薦

我們的中秋款式，可能是顧客的消費觀還不是很成熟，所以很多顧客都是以欣賞的態度來看，在期間訂購率較多的是吉兔金秋、荷塘月色、豐收，中秋節當天也只是現賣了一個花好月緣，來年我們盡推。

二、人員情況總結：

1、今年中秋期間我們銷售整表現還是不錯的，大家都很積極及時的配合公司的進度進行推薦銷售，今年中秋購買月餅的氣氛總體來說不比往年那麼熱鬧，顧客消費都會比較理性。臨近中秋節那幾天客流量明顯較多，夥伴在訂蛋糕的時候有時還要顧及禮盒區的顧客，今年人手不比去年，但是每個人都能盡自己的職責，在夥伴需要幫忙的時候都能很及時的配合協助，合理分工，做好防盜工作，大家都處在一種愉快的團隊合作氛圍里。宣傳方面在中秋期間，大家都很積極，外場努力推薦，收銀員也會進行二次推薦。在聽聞各店售賣量的時候，各店的人員很是著急，彷彿有股力量爆發，即時積極推薦，希望趕緊趕上超越其它店。

2、中秋期間店與店間的合作默契還有所欠缺。當店面庫存減少時未能及時協調新竹店幫助她們銷售，但是在冰皮禮盒新竹及時的給予我們幫助，我們得到現在的成績也是因為有她們的配合。生產部與出貨也給予我們很大幫助，在後期月餅銷售大賣，庫存空缺時，她們也能及時並准確的發貨，按時送到店面保證正常銷售。在賣場銷售人手緊張時，裱花人員也很主動的幫助賣場，幫訂蛋糕或者幫拿產品。所以也很感謝裱花部門的高度配合。

三、 貨源管理總結：

1、貨源調整情況總結情況：在月餅的預貨前期還是比較合理的，都能保證月餅都能供應上，滿足顧客的需求，但是後期月餅預貨就沒有那麼合理了，廠房有交充足的庫存量，也是由於臨近後期了，所以沒能得到很好控制，貨源的調整也沒有很是及時，各店的庫存互動很少，所以這是今年的一項大的失誤。

2、預貨工作的總結：在月餅銷售期間常溫的產品受到很大的影響，也是由於我們把精力都放在了銷售月餅上，所以對常溫產品的銷售沒有得到很好的銷售與合理預貨，也是剛好處在高溫的天氣，導致各店大量的退貨，而在後面也在慢慢的控制。

3、退貨率情況以及預防退貨的舉措總結：中秋期間退貨率較高，每次經過出貨部，看到那麼多退貨的產品都堆積在一起成了一座小山，心裡很是難受，特別

是愧對於加班加點的`生產人員，但在那麼大的一個退貨量後，各店都有在預貨上控制了預貨量，也有在賣場盡量推薦。

四、中秋期間客訴事件及顧客對中秋產品的意見收集

1、在開例會時我們都會匯報月餅的銷售工作，今年月餅的客訴較少，但還是有的，祥賓店有個客人購買了一個板栗蛋黃月，對半切卻沒看見有蛋黃，後來拿到店面，給其更換了一個，後來拿到辦公室給邱副總檢查，其實這個月餅並不是沒有蛋黃，而是它偏在一邊了，後來也有反饋到生產部，得到了改善。

2、今年顧客會覺得冰皮月餅沒有往年的好吃，皮太厚了，蛋黃的口感不突出，太甜。

五、銷售人員對中秋獎勵項目的競爭氣氛總結

今年的中秋獎勵項目很優厚，所以大家在中秋銷售工作的合作默契上表現較好，面對每一位進店的顧客都能積極推薦我們的月餅及禮餅，每個人都希望自己能拿第一;收銀員的二次推薦做得也很到位。對中秋的獎勵項目大夥兒的激情更上一層樓，希望來年能繼續保持下去。

六、提出你(或團隊)對今年中秋銷售工作的不足或更好的建議

1、各店的互動還是要頻繁，要了解各店庫存的情況，也要了解各店個別產品的銷售優勢，這樣會比較好調貨。

2、增強各店的合作意識，要學會幫助各店滯銷產品幫其銷售，而不是一味的怕退貨率增高而不敢接手。

3、不管在中秋期間工作再忙，我們都要做好新人的培訓工作。

營銷活動總結 篇3

5月13日圓滿完成了「xxxxxxxx」五一促銷抽獎活動。活動通過公司領導的支持，以及同仁們的齊心協力。取得較好的效果。對本次促銷活動作個總結，具體情況如下：

活動時間：xx-4-21~xx-5-13

活動主題：「xxxxxxx」

活動對象：全市市民 活動方式：降價 打折 買贈

賣場形象：賣場裝飾以紫色、金色為主題，凸顯九開家居的高貴。在賣場內發氣球，以及商產品信息，各展位擺放贈品，裝飾展位，襯托出濃烈的節日氣氛。獎品提前購置擺放大廳，正面的位置擺上大大的「獎」字，給顧客進門第一印象就是「劃算!有東西送!」

宣傳方式：報紙(4月19：晨報整版;4月20日晚報整版;)，單頁夾報(4月21日夾報2萬分)，張貼海報(500張)，發放宣傳單(1萬張)，拱門，場內宣傳

分析說明：

此次活動取得全公司各部門的積極配合。物管部同事負責活動現場的音箱調試、活動道具搭建及安保工作，在規定時間內完成，給抽獎活動提供了有效地硬體保障;綜合辦在活動期間負責將商場裝飾一新，提升了商場的活動氛圍，提前將獎品購置擺放到位，有效地刺激了顧客的購買欲。

總結：

a.業績統計上看，本次促銷沒有達到預期效果，預計活動期間營業額100萬，實際售賣63萬，達成率僅63%。客流統計，較為理想的是4月29日、4月30日和5月1日勞動節放假3天，客流分別為：213人、248人、340人，活動其他期間客流較為平穩，平均120人次/天。

原因在於：1.宣傳時對九開家居沒有名確的凸顯，導致客流量1/10的顧客看到宣傳直接到了三站;

2.宣傳的時效性沒有達到，一個是宣傳時間段，所有的宣傳都是在活動前3天開始的，有的甚至於活動同期，再者宣傳的時間沒有提前預留出來，活動內容的宣傳至少要提前3-4個周，應當給顧客一個了解過度的一段時間;

3.宣傳時間沒有充分利用網路平台的優勢，造成宣傳有死角;

4.商品擺放不夠突出特點，營業員的服務意識不高，產品專業度不夠，不能再短時間內讓顧客對商品產生興趣。營業員不會佔有主動權，大多數是在跟隨顧客的思路。雖然，在活動之前舉行過統一的營業員培訓的，但是效果不佳，在整個活動期間，我們的營業員大部分沒有提高服務意識，服務質量未有提升。

除了服務員自身素質不夠高以外，商場的培訓不到位，培訓除了正式的講課以外還可以通過日常的溝通灌輸，營業員的服務質量不是一朝一夕的時間能夠到位的，要通過我們平常的不懈努力，通過我們內部培訓，定期組織專業知識學習，提升自身水平，從產品分類，材料特性，如何辨別真偽，區分產地，如何做到展位的合理布局，培訓營業員建議性銷售，能做到給商戶和營業員合理有效的指導，及制定合理培訓計劃。

b.活動期間各商戶銷售狀況，有高有低，總銷售額為654888元(其中尾款為73400元)：售賣較好的夢麗莎：128900元;瑞爾中式：146200元;南方家私：49200元;帝標：37100元;大堂紅木：2500元;百強聖：17800元;另有部分展位沒有銷售額產生，二層家飾居多，原因在於商場標示不明，沒有對顧客做好引導(正在改進中)。

c.活動成本，此次活動獎項，根據銷售額設置如下：金條(5g)3個，電視2台(1599)，冰箱2台(1299)，山地車4輛(460)，自行車5輛(260)，電飯煲、電餅鐺、電壓力鍋、掛燙機、電飯煲各5台(299)，蠶絲被10床(126)，電熱水壺10個(85)，電吹風18個(56)，合計：27764元;提點：15000元。

d. 此次活動的策劃，開始的時候通過徵求商戶意見和後來公司專會研究，所有人員獻策獻力，使活動方案較為完整並得以實施。但是，從細節來看還是不夠嚴謹，就活動現場的節目表演而言，沒有做好時間的規劃，以致抽獎時間比預計的推遲半小時，活動的時間節點沒有掌握好，活動用得架子規定上午就要准備好，但是一直到兩點才到位。

另，活動期間要求導購人員溝通上做到三大主動：1.主動介紹,宣傳公司的促銷活動情況及優惠活動;2.主動解答顧客的疑問;3.主動加強與顧客的溝通。通過顧客對商場的認知度調查來看，各種宣傳的途徑都帶來一些顧客群，但主要有：通過報紙，小區廣告及周邊居民了解到的居多。被朋友介紹過來的顧客也佔有一定比例，所以建立顧客檔案和建立推薦機制是必須的。建立顧客檔案，是想通過對老顧客的維護讓其為商場帶來新的顧客;建立推薦機制是為了刺激讓更多的人將意向顧客帶到商場，拉動銷售。

從活動現場來看，今年的傢具行業形勢確實受到一定的影響，銷售平穩，沒有高潮，調查過幾家較大的家居商場，情形也是如此。但是潛在的剛需顧客還是有的，就看我們怎麼去發覺和如何去培養顧客。當前應提升商場商品的檔次和規范提升營業員行為和素質。根據節日時間，提前將策劃方案做出。大的節日策劃在提前兩個月的時間完成，小的節日在提前一個月完成，預留充分的時間便於將方案更細致化。定時到其他商場了解情況，購買相應的書籍豐富自己的專業知識，通過詢問徵求更多的建議。

營銷活動總結 篇4

3月8日，某連鎖店開展了「三·八」婦女節促銷活動並取得巨大成功，旗下12家店當日銷售額高達84.77萬元，其中4家店單店日銷售額突破10萬元(其中最小的店面積僅50多平米)，比平時增加了8倍。現將本次活動組織者所談的詳細情況整理如下：

一、活動成員：

分公司旗下12家店。

二、活動內容：

第一，打折促銷。同等品牌比正常時間下浮五個點，比如以前打八折，現在打七折五，以前打八五折的品牌現在打八折。對丁家宜、尼維雅這樣的品牌來說，這算是很低的折扣。

第二，會員雙倍積分。(我們做商場做了很多年，所以我們還是採用了商場一些常用的促銷方法，比如會員雙倍積分)

三、活動准備：

第一，後台的采購必須把貨品配足。

(注意事項：其實坦率來講，這次活動我們也是在積累經驗。因為去年只有三家店做活動，量畢竟很小，貨品的要求不是很高。今年2月25號才上班，3月8號就要做活動，才短短十天時間，而且尼維雅、歐萊雅這些廠家的貨品要過了三八才能到。大家想盡了所有辦法，在七天之內貨品全部到位了。明年我們就會在春節前就會開始考慮了)

第二，在做活動前把店裡的氛圍、裝飾全部到位，還專門買樹葉、柳枝做裝飾，營造出特別溫馨的感覺。

第三，宣傳活動信息，包括給會員發短消息，在店外張貼橫幅等，派發DM單。

(注意事項：我們的DM單其實比較簡單，沒什麼花樣，封面把所有特價的商品寫上，背面是所有店的店名，地址、電話，還畫上路線圖)

四、活動過程：

做這種活動需要團隊非常默契。因為很多事情門店是想不到的，必須公司把它想到。公司想不到的，門店要把它想到。倉庫、公司跟門店都是很重要的。這次我們辦公室只留了兩個人，其他全部上一線。3月8日這一天，八點鍾就開門，晚上十點鍾關門，這十三四個小時裡面，大家連吃個飯的時間也沒有，是一個一個輪著去吃的，明年會再有點經驗，買點麵包放在後面。

在活動中，我們的優勢顯現出來了。我們的商品有年終返利，而且名牌又多，有超市所不具備的品牌，比如歐萊雅、歐泊萊。價格還比超市便宜，我們的店面也正規。

這次活動我們也發了獎金。那天我說，如果這次活動能夠完成任務，每人給發100塊錢。然後員工就起鬨說，如果翻番了呢?我就說再加50!活動一結束，咣咣咣經理就拿錢，咣咣咣就把現金發到員工手上，只要是今天在這店裡的，不管是我們的員工，還是廠家的直銷，反正見者有份。加盟店的獎金也是由分公司一體照發。發獎金的目的是鼓勵士氣，其實不發大家也很開心，一天賣10萬塊錢，樂死了!

五、活動業績：

在活動之前我們預計能做五十萬，結果做了84.77萬元。去年只有3個店參加活動，做了12萬。有些店面積都不大，都是六七十平方的面積，我們定的都是2萬，沒想到也做到6、7萬。

六、活動總結：

本次活動，第一就是取得了好成績，而且3月8日這么好的銷售，對3月9日的銷售並沒有太大的影響。第二就是鼓舞了士氣，增強了信心。現在我們所有人都覺得，沒有什麼不可能的。誰會想到才54平米的小店，能賣10萬? 這些年來越來越感受到，「三·八」是一個很好的商機。這個節日是婦女的節日，婦女節是什麼?就是化妝品和服裝的節日。而且這一天女人很捨得花錢，男人也捨得花錢。婦女節國家規定女性放半天假，有的機關單位還發現金或者購物券，正好去逛街呀，購物呀，往往是成群結隊的。還有「五·一」、「十·一」、「春節」，都是很好的商機，就要自己敢不敢抓住，敢不敢去做，能不能按照每個節日的特點制定適合自己的促銷方式。所以我想凡事要先去做，不要總想著這是根本不可能的。只要去做了，就會有回報。

營銷活動總結 篇5

我們的活動時間是4.29——5.2，但是實際上從四月中旬就開始了。

首先是四月一整個月的小區駐點宣傳活動!以唐家墩店為圓心，向四周新老社區駐點。針對老社區，主要是以舊換新;新社區則是新的喬遷居民，裝修用戶，結婚家庭。宣傳手段是派發單頁，免費辦理會員卡，登記以舊換新用戶，預存訂金等。剛開始別人對我們的真實性產生質疑，全部都是持觀望態度，但是時間一長，對我們也打消了顧慮，就都很踴躍的報名參加。

總結：

1.將前期好的活動延續。 在去年的十一和今年的過年期間都開展過預存訂金活動，受益顧客任然會繼續預存，同時也會給我們帶來他們的親戚朋友。不僅顧客受益，我們也能鎖定顧客，防止了顧客的流失!

2.規范駐點宣傳人員， 加強宣傳力度!駐點員工都必須將工作服穿戴整齊，戴好工牌，這樣可以使顧客對我們產生信任感，不會認為我們是掛羊頭賣狗肉。另外宣傳不再是守株待兔，而是主動出擊。發宣傳單頁給客人，並詳細介紹活動內容。

3.針對不同的小區，主推的活動力度也不同。 老社區主要是以以舊換新活動為主，鼓勵客人現場交舊，並一次性辦理交舊登記，客人一旦交舊，為少麻煩和順利拿到以舊換新費用，都一定會到賣場購新的。新社區以預存訂金為主，新搬入的客人都是要裝修，要結婚的，一次性會購買全套家電，就讓客人預存訂金，不僅可以翻倍使用，而且還能現場領取贈品，優惠多多。

其次是4.29——5.2的賣場活動!每天都是從早上8:00一直營業到晚上12:00左右。4.29是親朋友好友和會員的團購夜;4.30是駐點社區的團購夜;5.1是萬科業主的團購夜，只要憑有效證件就可以領到打折卡一張。另外加上家電顧問全程陪同購物，幫助客人選擇適合的家電，為顧客爭取最大的價格優惠和贈品力度。為了能更好的服務顧客，分散人流，賣場增加了多處收銀台，發放贈品處、打包處、辦理會員卡處、套餐接待處也分了不同的地點。這次我被安排在套餐接待處，主要任務是如果有人來買家電套餐，就馬上給家電顧問打電話。因為顧客很多，家電顧問們手頭都有不少的單子，實在是分身不暇，這時候經理如果批准了，就可以由我來接待。

『貳』 活動營銷的意義和好處都有哪些

市場營銷策劃對於企業生存和發展有其特別重要的作用：
（一）、營銷策劃能夠為企業明確將來應該實現的目標。通過市場營銷策劃，可以使企業確立明確的營銷目標。不僅可以加速企業營銷由現實狀態遷躍，而且可以減少許多迂迴尋找目標造成的無效勞動。有了目標，企業的營銷活動就有了方向，就可以進行人力、物力、財力的優化配置，採取措施調動職工的積極性和創造性，朝著目標不斷努力。
（二）、營銷策劃為企業明確未來的發展方向和業務框架。由於營銷策劃明確規定了企業的業務發展方向和業務框架，對企業的核心業務、增長業務、種子業務是什麼？都做出了明確的界定，因此，企業領導和管理層在進行業務決策時減少了難度。營銷策劃使企業明白：所有一切有利於實現企業戰略目標的業務選擇，才是真正有價值和應該進行的業務選擇，所有與實現企業發展戰略無關的業務選擇，尤其是新業務的開發，都是應該避免和否定的業務選擇。
（三）、通過制定和實施營銷策劃，企業所有員工還得以深刻理解了企業作為一個整體，各部門各員工的工作都必須緊緊圍繞著公司的營銷策劃來進行，所有員工的工作，都必須為實現戰略目標而服務。因此，營銷策劃更能使企業全體員工領會到：企業是一個完整的大系統，要更好更快地實現目標，企業各部門各員工必須認真履行自己的職責，與企業的其他成員緊密配合、協調一致。穩定性，若稍遇風吹草動，就妄加更改，必須導致營銷資源的巨大浪費；再次，一個完整的市場營銷策劃，是在對市場情況、產品情況、管理情況、生產情況等進行全面了解與考察的基礎上，站在戰略的高度上為企業所作的規劃，它是企業未來進行營銷決策的依據，將對未來相當長一段時間的企業營銷起指導作用。由此可見，市場營銷策劃是一項高智能的腦力操作，是關繫到企業前途和命運的戰略設計，必須遵循戰略性原則，操作時要認真、細致、周密、完善。一旦操作失誤，就可能影響企業發展，甚至毀掉企業。
（四）、營銷策劃還能幫助企業更好地組合利用資源。由於營銷策劃明確了企業較長時期內應該達到的目標，從而有利於企業根據戰略需要，前瞻性地組織和配置企業有限的資源，使資源用到最需要和最恰當的地方，最終使同樣多的資源發揮出更大的作用，對增強企業的綜合競爭能力有巨大幫助。企業營銷活動經過精心策劃，可以用較少的費用支出取得較好的效果。因為營銷策劃要對未來的營銷活動進行周密的費用預算，並對費用的支出進行最優化組合安排，這樣就有效避免了盲目行動所造成的巨大浪費。據美國布朗市場調查事務所的統計，有系統營銷策劃的企業比無系統營銷策劃的企業，在營銷費用上要節省2/5～1/2，由此可見市場營銷策劃的作用。
（五）、營銷策劃還能幫助企業更好地獲取市場競爭的勝利。由於戰略的整體性和前瞻性，更由於營銷策劃的制定會充分考慮到行業狀況和業內競爭對手的競爭態勢，在營銷策劃中又制定出了針對對手的競爭戰略措施，從而有利於企業在與對手的市場競爭中獲得競爭優勢。

『叄』 如何寫營銷活動總結報告

在網路中搜下，很多很多的。有些只要改改，加上自己的數據就可以了。

『肆』 樓盤營銷策劃方案怎麼做

周末做暖場，有吃有喝有表演有互動，親子什麼diy各種上。

傳統節日包粽子，版送湯圓，權送月餅，清吃團圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。

兒童節兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀釣魚釣蝦釣螃蟹。

五一十一大型活動走起，連續三天。

開樣板房，做新聞發布會，開售樓處，請明星，蓄客認籌做大活動。開盤簡單來舞台表演。

平時多和活動公司走動，節假日除了搞定自己項目，多踩盤，多去監控其他樓盤動態，做代理可以和公司其他策劃共享資源。

方式方法很多，有針對性的話，記住每次活動的意義是為了吸引上門，促進成交。

針對目標客戶的有噱頭，場子熱的活動，是好活動。

至於寫方案的話，提案的就天花亂墜，不用太具體到細節。

審批特別是費用方面和流程方面要細扣。

『伍』 關於服務營銷權威陳文強的三十六計賣點計

銷售三十六計第一計：瞞天過海

該計最常見的就是運用文字的游戲把樓盤的廣告語變得非常之「巧妙」。消費者在經過樓盤的廣告的「洗禮」後也總結出了一套經驗：永遠買不到在報紙上面公布的「起步」價格、「鄰近」一詞通常指的是直線距離而不是實際的曲線距離，「3分鍾路程」通常是按照男子千米比賽的標准。而所謂的「10分鍾的車程」更是「F1」賽車手蘇馬赫才可以實現。想瞞天過海，甚至想把缺點說成優點，這其實是一廂情願的想法。在供不應求的年代，這種做法或許行得通，但步入買方市場的今天，特別是在房地產高速發展的今天———瞞天過海的短視行為必將得不償失。

第二計：圍魏救趙

此招通常做法是通過軟文、廣告、炒概念、炒規劃等方法，把個案所在區域的整體檔次先拉高，最終目的是減少個案的市場風險同時也增加個案的利潤空間。例如，操作步行街中一個購物城的項目，通常先會通過媒體或舉辦一系列的活動炒熱步行街以此來聚集人氣，然後用列表計算比較方式，列出投資步行街遠遠高於銀行利息等。為了消除投資者的後顧之憂，又通常會採用「投資回報率」的零風險保障方案。這一系列策劃，堅定了消費者購買信心，加快了其購買行動。通過各種促銷方案來「圍步行街這個魏」，從而達到「救購物城這個趙」的目的。而現今的消費者是理性的，所謂的「圍魏救趙」針對的客戶群必定是少數的。

第三計：借刀殺人

利用該計旨在藉助外在的力量，克服目前的障礙，化不利因素為有利因素。在樓盤預售期間，為了盡量消除消費者對期房的抗性，就採用借用外部條件之「刀」，來達成客戶成交的目的。「借」的范圍在目前樓盤策劃中應用很廣泛：園林、產品規劃「借」貝爾高林、美國WY設計公司的，物業管理「借」戴德梁行、中海物業的，連樓盤廣告也充分發揮「拿來主義」的精神，「借」廣州、深圳、北京、上海等地的。

第四計：以逸代勞

房地產行業橫跨生產、流通和消費領域，資金需求量大，經營周期長，與多行業、多部門、多學科交*相關。這一特性決定了房地產行業是高投資、高風險、高回報的行業，行業的特殊性決定了業內的「領袖」們必須有超常的勇氣、過人的毅力、冷靜的頭腦，當然還需具有良好的承受能力。例：處於政府近期規劃之內，據有發展潛力，但由於目前周邊環境不佳、基礎配套不完善等原因暫時不宜推出市場，在這個時候，與其絞盡腦汁跟其他個案直接競爭還不如採用以逸代勞的方法，等政府把周邊道路環境改善了，基礎設施到位實施了，消費者對該區域接受度經過其他樓盤的引導逐漸提高了，再把個案逐步推出市場，用「以靜制動」而「後發制人」。

第五計：趁火打劫

該計的運用，我們先拋棄原意中的非道德含義，在樓盤策劃中引申為當競爭個案遇到銷售困難，或者市場發生變化，乘機出擊，憑借自己優勢戰勝對方，強占市場。但很多開發商在利益趨勢下，一味開發大面積的套型，直接針對金字塔頂端的客戶群體。這種作法往往會造成市場上大戶型的產品供大於求，造成滯銷，而消費者對於中小戶型的需求仍然很旺盛。這時候，如果有開發商及時調整產品結構，推出以中小面積為主力套型的產品，針對數量眾多的中等收入人群，往往會出奇制勝。使用該計要點：1、要善於尋找「火」源。商場如戰場，誰能准確的掌握市場和競爭對手的情況，誰就有機會佔領市場。2、是要抓住戰機「打劫」。樓市變化萬千，在變化中許多原有的優勢就有可能喪失。如上面所說的例子，如果很多開發商都一擁而上，都去開發中小面積的產品，導致該類市場過量的時候，你原來的產品優勢就喪失了。所以要看準「火」源，分析「火」勢，抓住商機，搶先一步。

第六計：聲東擊西

隨著房地產市場的不斷規范，現在對於房地產廣告的管理也越來越嚴格了，有的地方規定樓盤沒有預售許可證就不能打樓盤廣告，所以許多樓盤為了提前在打響在市場的知名度，只好用「聲東擊西」的辦法來實現。採用的策劃方法通常用「大型公開招聘會」、「模特大賽」、「鋼琴比賽」、「名車展覽」、「慈善義演」等，以主辦方的名義或以樓盤名稱冠名的方式，在媒體上打響樓盤的知名度。

第七計：無中生有

此計從表面理解存在著一定的欺騙意義。但運用於樓盤策劃中，是把他引申為發揮創造力，從「無」中創造出「有」以達到推廣產品、佔領市場的目的。例如，曾經風行全國一時的「教育」、「學院」社區的概念，在家長們「望子成龍，望女成鳳」的迫切心情下，於是「教育」這張牌開發商就有了不同的打發。有在樓盤配套裡面添加大型圖書館的；有和區域內名校合作的，小區業主子女可享受入學條件優惠的；更有的乾脆出資建造一所學校，把它教學樓用「哈佛」、「劍橋」命名，與國外的名校簽訂協議，享受留學條件優惠等等。通過「無中生有」方式提升樓盤整體形象，從而增加項目的附加值同時也實現熱銷。

第八計：暗渡陳倉

此計全稱為：「明修棧道，暗渡陳倉」。引申為用表面的現象掩蓋實際的真象。在樓盤銷售過程中，很多開發商會公開一個房源銷售表掛於牆上，宣稱樓盤銷售透明化、公開化。但往往會把好賣的房源以「售出」示意，一方面表示該樓盤的「熱銷」，另一方面作為銷售策略的實施先去化較難賣的房源，對於剩下好賣的房源，銷售壓力就會減少。在這里「明修棧道」是用公開銷售的模式取得消費者的信任，進而利用消費者的從眾心理，人為造成房源緊張的假象，把不易去化的房源先推出，到最終達成銷售率100％的目的。其實該計大多數消費者也都心中有數，一旦露出破綻也將給開發商帶來一定的負面影響。

第九計：隔岸觀火

在商戰中，「隔岸觀火」之計可引申為當競爭者雙方因矛盾激化而秩序混亂時，自己不捲入其中，而是靜觀其變。競爭越激烈，對雙方越不利。自己要根據形勢的發展作好准備，見機行事，以坐漁人之利。例如：通常一個樓盤的部分位置較佳或價格較適宜的房源會出現多個消費者競相購買的局面。在這個時候，專案經理與其上去調解，判定哪個客戶最先預訂的房源，還不如先看競爭者自己調解的結果，往往是客戶會以提高首付房款或一次性付款甚至再多加房款的方式來作為條件。然後，專案應該趁勢在案場製造氣氛，首先要感謝消費者對於樓盤的青睞，恭喜該客戶購得自己理想的房源，同時還應該建議其他未購得房屋的消費者考慮其它的房源。

第十計：笑裡藏刀

笑裡藏刀，在人心目中的含義是貶義的。商戰運用該謀略主要取其手段「笑」，而不是取其目的「藏刀」。「人無笑臉莫開店」，是我國古代經商的經驗之談，尤其是房地產市場逐漸由賣方市場向買方市場轉變的過程中，微笑服務成為很多樓盤銷售的法寶之一。微笑服務不僅僅是要求銷售人員對於客戶採取親切的態度，更多的是讓客戶感覺優質的「軟性服務」。比如在售樓處准備咖啡、可樂、糖果、糕點等，客戶一進門，介紹完樓盤基本資料後問客戶：「渴不渴？」「吃了沒？」讓客戶感覺象是朋友對自己的問候，然後很自然的坐下品嘗糖果飲料，與銷售人員交談，這樣消費者就會放下對於銷售人員的心理戒備。

第十一計：李代桃僵

在商戰中可引申為：當局勢惡化到必然有所損失時，應該犧牲局部，以保全全局或換取全局勝利。在樓盤銷售遇到困難時，通常就會採用「李代桃僵」方式，把某些已售房源的價格拉高來作為一個標桿，與未售房源的價格作一個比較，採用「襯托銷售」的方法帶動整個樓盤的銷售。又如一個代理公司手頭上有很多代理項目的話，在整個房地產市場不景氣的狀況下，他也會權衡利弊，拉升部分樓盤的價格，用犧牲局部利益來保全全局利益。這就是為什麼有些城市的開發商規定其代理公司在同一區域市場不允許操作其他樓盤的重要原因之一。

第十二計：順手牽羊

該計原比喻順便拿走人家的東西，在商戰中引申為在市場出現微小的機會，就必須利用；發現微小的利益，也必須力爭。在樓盤銷售當中就更應該善於把握微小的機會，利用已購客戶的自身的社會關系來介紹客戶，並以贈送禮品、免半年物業費等方式給予已購客戶作為介紹新客戶的獎勵。運用該計，還須有來去順路，取之順手的特點，但要從全局考慮，不能因小失大。

第十三計：打草驚蛇

該計引申為通過探明市場對產品的潛在需求，來降低經營中的風險。在樓盤進行產品規劃和定價時，通常會做一些可行性研究，我們通常所經常碰到的客戶意向登記表就起了這個作用，一方面是累積客源，另一方面也是通過這種方式，來進行產品和價格的定位。打草驚蛇之計屬於窺探虛實的偵查活動，「草」動「蛇」驚之後，必須根據不同情況及時作出應變的決策，否則只是徒然忙碌。

第十四計：借屍還魂

借屍還魂，作為一個無為而用的謀略，名為「借屍」，義在「還魂」。「借」是包含著積極的主動性。一個本來已經瀕臨「死亡」的樓盤，在行銷魔棒的揮舞之下，通常可以起死回生。一個樓盤的滯銷有多方面原因造成，策劃公司可以通過重新的市場定位和企劃營銷方式來「化腐朽為神奇」。根據樓盤的滯銷原因，通常採取相對應的方式有「改案名、重新製作樓書和案場裝修等企劃包裝；重新定位客戶區域；調整帶客路線等等。

第十五計：調虎離山

該計通常運用於商業談判，一般說雙方都希望爭取能在自己的場地與對手談判。在激烈的市場競爭中，策劃者要掌握主動權，重要的一點在於運用各種手段調動對方而不被其所調動。所以在樓盤銷售中，首先要把購房客戶吸引到售樓處，通過案場布置、現場SP活動，以及銷售氣氛來感染客戶，達到客戶當場成交的目的。

第十六計：欲擒故縱

在樓盤銷售過程中，過於緊逼只會讓客戶產生很大的反感。如果採取「欲擒故縱」的方法，一方面對客戶說：「不著急，慢慢考慮，畢竟買房是大事情。」另一方面，對客戶介紹說：「由於我們樓盤銷售狀況較佳，下星期開始提高銷價。」此時，消費者一般都會在短時間內作出選擇。此計「擒」是目的，「縱」是手段，所以不是放虎歸山，而是較為有效的方法先放鬆一步，達到最終的「擒」的目的。

第十七計：拋磚引玉

在樓盤企劃中運用該計含有「誘之以利」的意思。「磚」是誘餌，「玉」是策劃者所要實現的目的。在樓盤銷售過程中，一方面通過包裝、宣稱廣告來激發消費者購買的慾望，另一方面可以通過產品的特色與區域發展來分析樓盤的增值性，如果是投資客戶還可以幫他分析投資回報率。要特別注意的是，要使得拋出的「磚」能夠真正引出「玉」來，關鍵在於針對顧客的心理狀況，示之以利，讓其嘗到甜頭，舉例說一般樓盤二期的價格會比一期高，所以在一期的操作過程中就可以運用「拋磚引玉」的方式。

第十八計：擒賊擒王

此計的核心思想在於「抓住事物發展的主要關鍵或把握問題的重點就能取得全面的勝利。」運用該計首先要解決的問題就是先分清楚哪個才是關鍵的「王」。在樓盤策劃中就要通過房地產業的「馬步功夫」--------市場調查來尋找出問題的重點。然後針對消費心理和需求，改進產品的建築形態、立面、建材、套型，面積，價格等來增強樓盤的內部競爭力。在執行實際個案中，要通過挖掘案子的最大價值，針對產品所提煉出來賣點再來制定企劃方向和銷售計劃，以達到增強樓盤的外部競爭力的目的。運用這一計謀，主要是要針對關鍵問題入手，這樣才能抓住問題的要害，解決產品的銷售問題。

第十九計：釜底抽薪

此計原比喻要從根本上解決問題，把它應用到樓盤銷售中可引申為面對難以爭取的顧客，不採用死纏爛打的策略，而是盡量運用各種營銷手法來消除客戶的顧慮，也就是說用以柔克剛的辦法達到目的。例如用樣板房展示，在消費者心目中產生一個較好的交房標准，從而「抽」走顧客心目中的顧慮。

第二十計：混水摸魚

魚兒在渾水中會看不清方向，一個競爭的市場在混亂的局面當中必然也會造成許多可乘之機。在武漢漢陽區，許多樓盤不惜花重金在報刊、電台、戶外看板大做樓盤的形象廣告以此來吸引人氣，其中以「麗水花園」和「東方華爾茲」競爭尤為激烈。該區域有個「碧水晴天」樓盤由於其資金原因導致其媒體計劃不能很好的實施.所以該樓盤的決策者想出了個點子，利用「麗水花園」和「東方華爾茲」競爭混亂的局面，僱用了一些在校大學生守候在這兩個樓盤的門口，把從售樓處出來的客戶帶至「碧水晴天」的售樓處，經歷了這一場「混水摸魚」之戰，「碧水晴天」取得了不錯的銷售業績。運用此計的關鍵是要抓住機會，又例如在樓盤的銷售當中，業務員利用客戶猶豫不決的心理趁機進行勸說，比較容易爭取到客戶，但要建立在該客戶對於樓盤無明顯抗性的基礎上，否則客戶很容易會後悔退戶甚至會在房屋交付時產生糾紛。

第二十一計:金蟬脫殼

該計比喻在表面上完其形，當他人不察覺時脫身。在商戰中可以引申為:形勢雖然變了，但表面上仍然保持原來的經營氣勢，消除顧客的顧慮，以達到不影響公司品牌效應的目的。在樓盤營銷當中，以前有這樣的做法就是樓盤售完後為了節省開支就把售樓處給撤了，等樓盤交付後，客戶還得跑去開發公司領取產權證和鑰匙，甚至有發生過開發商撤了售樓處後捲款潛逃的事件，所以房屋沒有交付，客戶看到售樓處撤了都會產生一定的顧忌。隨著開發商對於公司品牌效應的不斷重視以及房產銷售逐步進入服務時代，現在樓盤銷售完之後，不僅不把售樓處撤離，而且還安排了專門的售樓人員接待購房客戶，辦理按揭貸款、產權證、交房手續等售後事宜，這樣就帶給客戶很大的方便.

第二十二計:關門捉賊

此計在商戰中可引申為對於容易爭取的客戶,應當根據其特點,提高全面完整、優質系列的服務,讓客戶的各種需求在本企業的產品上得到充分滿足,絕不放棄每個准客戶。所以從樓盤營銷的角度來看,首先要「知己」總結出本樓盤各方面的賣點,並進行最大價值的挖掘,然後也要「知彼」任何針對目標客戶群體要做細化的分析,例如分析客戶的年齡范圍、所屬區域、從事職業、購房動機、產品需求、客層特點、購買時機以及途徑。最後,在樓盤銷售時才可以「因人而異，對症下葯」,運用所總結出樓盤最大價值的優勢來滿足客戶的需求,盡量爭取准客戶的成交。

第二十三計:遠交近攻

此計在商戰中的意義為:開拓鄰近的市場或與近處的對手競爭,有利因素較多,開拓相隔較遠的市場或與遠處的對手競爭,不利因素較多。在樓盤競爭過程當中,在同一區域的樓盤不可避免的都要爭取該區域的客戶,但在不同區域的樓盤對同一區域客戶的競爭相對會少。例如廣陵區為揚州的老市區,生活配套設施較為齊全,而邗江區為揚州新的開發重點,很具有發展潛力。在揚州的廣陵區有兩個競爭樓盤,一個是以「親水住宅」為賣點,另一個則以「與名校為鄰」為訴求重點,邗江區同樣也有個以「親水住宅」為賣點的樓盤。這兩個區域的樓盤所針對的客戶群體相對重疊較少,所以兩區的樓盤以「親水住宅」為共同的賣點聯手在各類媒體上造勢,讓消費者接受「親水住宅」的優勢,結果當然是其爭取了主動權,也實現了雙贏。

第二十四計:假途伐虢

在商戰當中通常應用為:處於競爭對手和自己之間的弱小者,一旦對方威脅它屈服時,我方應根據形勢設法支援或聯合弱小者,取得弱小者的信任,從而擴大自己的勢力。一個樓盤的成功策劃是需要准確的產品定位、敏銳的企劃表現、較強的業務執行力度等多方面各部門的共同配合,但很多的策劃公司通常在某一方面特別的突出。此計在樓盤的策劃中也就可以引申為:在競爭激烈的市場上,要根據開發商的具體情況,聯合一些在某些方面較為突出的策劃公司來增強自身的實力和樓盤的競爭力。例如在杭州的房地產市場上一般很少有銷售代理的,因為杭州很多開發商如南都、綠城、金都、坤和等都有產品的研發能力(甚至還有自己的設計院)和較強的銷售部門,但是缺少較強的廣告表現,為了增強樓盤的綜合競爭力就和廣告企劃公司共同合作來操作樓盤,就這樣在杭州造就了一批如青鳥、精銳、瑞豐等以企劃出彩的專業房地產廣告公司。

第二十五計:偷梁換柱

該計比喻暗中玩弄手法，以假亂真，以劣代優。近幾年全國房地產形勢普遍較好,樓盤從預售到交付其價格的漲幅也較大,所以就有少數開發商把許諾的建材標准或配套設施「偷梁換柱」,用價格較低的建材或配套代替，例如同樣是聘請貝爾高林來做園林規劃,我在上海、深圳、廣州等城市所參觀過其所設計的一些樓盤,感覺卻大相徑庭，原因是有些開發商認為某些植物太昂貴或者養護費用太高,用另外的植物代替,所以也就達不到原有的效果。為了挽救這場「誠信危機」,最近在業內也開始倡導一些「誠信經營」的經營理念,畢竟誰能取得消費者的信任,一切從消費者出發，也就能最終贏得市場。

第二十六計:指桑罵槐

計名原意是指著桑樹罵槐樹。比喻表面上罵這個人,其實是罵那個人。在樓盤銷售過程中應用此計通常為:不採用直接的方式來攻擊競爭樓盤的劣勢(因為通常這樣做會引起客戶的反感)而是間接展示和運用本樓盤配套、環境、建材等優勢點來表明其他樓盤的劣勢點。所以作為樓盤的置業顧問,不僅要對於本樓盤競爭個案的內部優勢(S )和劣勢(W)了如指掌，而且還應該對於樓盤的外部機會(O)和威脅(T)有所了解,最後進行綜合的SWOT的分析,要盡量消除客戶對本樓盤劣勢的顧忌,更多的來接受本樓盤的優勢。

第二十七計：假痴不顛

難得糊塗，假裝糊塗，是一件非常困難的事，要用這樣的方式來達到自己的目的更是一門學問。我們通常所說的「大智若愚」、「扮豬吃老虎」也是同樣的道理。隨著消費者的不斷理性與成熟,部分消費者對於房產的基本知識和樓盤的銷售手段相當熟悉,所以與其和客戶據理力爭,還不如利用其「好為人師」的心理,主動表明自己入行不久,請客戶指教哪幾套房屋的位置和套型比較好,待客戶選擇了自己滿意的房屋,你也就順理成章的達到了銷售目的。此計在樓盤競爭中也可以運用為:寧可假裝不清楚競爭樓盤的情況而不採取相應措施,也不要假裝知道而輕舉妄動,應當在暗中准備,不露聲色。

第二十八計：上屋抽梯

該計通常指誘敵深入,然後切斷其退路,使其陷入絕境。在樓盤銷售過程中應用此計,通常會採取一些銷售手段,讓客戶感覺到房源緊張,並要求其繳納「訂金」或「定金」的方式保留房源。當下訂客戶經過考慮後對房屋不滿意打算退房時,有的開發商就不給予退款,這樣就和客戶產生了糾紛。「訂金」和「定金」雖一字之差,但其產生的結果卻大不相同。定金是在合同履行後，應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有懲罰的作用，因此，當付款方不想購買時，有權要求開發商退還。所以訂金是可退的而定金是不可退還的。所以,消費者在保留房源的時候要問清楚,防止中了「上屋抽梯」之計。

第二十九計:樹上開花

計名原意為樹上開花之後,花與樹枝交相輝映,產生壯大聲勢的效果。在樓盤策劃中可引申為樓盤藉助媒體大造聲勢,以適時、准確、廣泛、生動的宣傳來提高樓盤的知名度，增強產品對於消費者的吸引力,以達到搶占市場的目的。通常房地產廣告所採用有報紙廣告、雜志廣告、電視廣告、電台廣告、戶外廣告、交通廣告、直接函件廣告（郵寄DM）和報紙夾頁廣告（DM夾報）、網路廣告、其他特殊廣告（如贈品、月歷、手冊等）。在不同的城市,各類媒體所產生的效果並不相同,例如在寧波最有效的媒體是寧波日報,而在其他城市可能是晚報或者是戶外廣告,所以在制定媒體策略的時候,首先要對該城市的各種媒體做綜合的媒體調查與分析,根據實際的調查結果來制定媒體計劃包括制定媒體的預算、選擇主要的有效媒體和制定具體有效的媒體投放計劃等等。

第三十計:反客為主

此計原意為主人不會招待客人，反而受到了客人的招待。比喻變被動為主動。近幾年的房地產市場普遍較熱,許多原本不是經營房地產的企業也眼饞這塊誘人的蛋糕而紛紛涉足其中。但由於這些企業的開發經驗不足, 也很難在短時間內建立起各個專業的部門,所以他們就需要一家能從土地取得後對產品的規劃設計到銷售後的資金和預期利潤回籠的專業房產營銷策劃公司。於是代理公司就「反客為主」爭取了主動,改變了開發商規劃設計完產品交給代理公司賣這種較為被動的合作模式。代理公司可以直接介入並根據市場和銷售來規劃設計產品。這種通過市場調查和銷售的具體情況所制定出的產品更具有市場競爭力以及抗風險力。

第三十一計:美人計

此計原意是為用美色誘惑敵人,使之貪圖享受,鬥志消沉,再趁機取得勝利。三國演義中,王允巧施計殺董卓當中也應用了「美人計」,利用貂蟬的美色去離間呂布與董卓的關系,最後達到排除異己的目的。該計應用於樓盤策劃中可總結為四個字:誘之以色。這里的「色」不單指色相,而是泛指一切可以吸引消費者的美好事物。所以從對於售樓小姐和售樓先生近似挑選模特般的嚴格要求到售樓處唯美環境的營造以及樓盤廣告在媒體上吸引眼球的平面表現無一不是應用了「美人計」。要注意的是該計要從人類的愛美之心出發,利用健康的、有益的「美」為經濟生產和商業經營服務。

第三十二計:空城計

該計說的是在三國時期,諸葛亮以2500名士兵巧設空城計,利用司馬懿的疑心,智退20萬大軍的故事。這是處於劣勢中出奇制勝的一種妙計。通常在樓盤策劃中引申後運用為:利用人們「物以稀為貴」的心理,有意顯示樓盤房源緊張,進而刺激消費者的購買行為。

第三十三計:反間計

在商戰中可以引申為在蒙蔽競爭對手的手段中，又順勢利用對方的人員輔助我方的工作，就可以立於不敗之地。現代的經濟市場，從某種角度上講可說是「信息競爭的戰場」。為了在競爭中處於主動地位，一方面要廣泛收集各類信息包括競爭對手的情報；另一方面也應嚴守自己的經營秘密。

第三十四計:苦肉計

在樓盤策劃運用此計通常引申為兩種情況，第一種情況應用為對產品進行破壞性的試驗，以博得消費者的信任，從而打開產品的銷路。例如在售樓處現場進行對房屋外牆建材的水滲、冰凍、高溫等破壞性的試驗，讓購房者親眼看到其優良的建材品質，進而對樓盤的品質產生信任感。另一種情況應用於樓盤銷售中，要求置業顧問要給客戶提高較為全面的服務例如大熱天，不怕勞苦，汗流浹背陪著客戶爬樓看房；大冷天凍得嘴唇發紫一趟又一趟陪客戶看房子。這種情況下客戶往往最容易動惻隱之心。

第三十五計:連環計

連環計是高難度的謀略計策，環環相連，計計相扣，牽一環而動全局，缺一計則前功盡棄。在樓盤的策劃中，決策者要善於運用「連環計」統籌安排，周密部署。一個樓盤的成功銷售需要各方面策略的「連環」組合來增強其綜合競爭力。

第三十六計:走為上

此計原意為,在敵強我弱的情況下,為保存自己,主動退卻,待機破敵。在商戰中引申為:市場發生了極其不利的巨大變化,再沒有取勝贏利希望的情況下,作戰略轉移,保存實力,以便東山再起。
字數超過最大允許值，請刪減，別怪我說的不細了

『陸』 事件營銷的概念

事件營銷是個神馬東西？

我來解釋一下哈：其實它是一個系統的策劃過程，它需要的不僅僅是一個創意，而是各個環節，在各個時間的環環相扣。通過製造大家喜聞樂見的新聞事件，來達到廣告的目的，這便是事件營銷。

最近嘉里城的百萬尋寶活動，就是一次很成功的事件營銷！

嘉里城的聖誕「百萬寶藏」

當然啦，想年輕有很多方法，要麼真的年紀小，這是先天優勢，要麼看起來真的年輕，這個全靠方法，你可以關注美麗尖兒GZH，猜猜三哥的年紀，如果你想獲得年輕的方法，他會毫無保留的跟你分享，畢竟美麗尖兒已經幫助了很多人變得年輕時尚，前沿而引領！

『柒』 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

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